吴江汾湖开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告ppt课件

1、吴江汾湖开发区月亮湾工程市场研判及战略定位报告上海华燕集团2007年10月报告构造第一部分 工程背景了解第二部分 工程解析第三部分 工程市场定位第四部分 相关产品建议第一部分 工程背景了解城市背景地理位置吴江市位于江苏省最南端，地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角地域 吴江距上海市区54公里；苏州市区45公里；杭州市区100公里吴江是离上海最近的城市之一，处于以上海为龙头长三角经济圈的中心位置处于上海一小时经济圈内，无论是经济还是产业开展受上海辐射作用明显； 2006年中国百强县市GDP排名排名名称GDP（亿元）1顺德区10582江阴市9803南海区9604昆山市9325张家港市8426常

2、熟市8097萧山区6858武进区5809吴江市50110晋江市48723太仓市367城市背景经济03年之后，吴江经济快速开展，06年GDP相比03年坚持近一倍的增长，年增长率坚持在20以上；吴江与昆山具有类似的区位条件，但经济实力相差较大，相比较苏州其他城镇竞争力程度，未来存在较大的提升空间。年份企业数注册资本2007年150572922006年12663198城市背景产业构造吴江拥有众多的民营资本，并且坚持一定的增长态势，也为区域内的房产开展奠定了一定的根底；但对于大型企业而言，吴江与昆山等城镇依然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。注册资本1000万元以上有23家企业，

3、其中以纺织和机械设备类企业最多；利好：吴江市位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；苏锡常、杭嘉湖等多个经济圈。不断开展的经济，尤其是私营经济的迅猛开展，给吴江的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场开展提供了一定的能够性。城市背景结论利空：吴江的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力厚实度不够；城市拥有一定的中高端客源根底，但缺乏吸引的火爆点，区域难支撑顶级产品。松陵镇盛泽镇同里镇芦墟镇区位背景区位价值1芦墟镇并非吴江产业、行政开展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛

4、泽镇。昆山淀山湖元荡湖朱家角上海沿淀山湖地域元荡湖昆山淀山湖地域其它地域区位价值降低区位背景区位价值2在环淀山湖区域内，工程所在的元荡湖板块价值依然处于环淀山湖较低程度；工程区位背景周边环境目前工程周边区域环境的整体开发程度不高，特别是配套以及居住气氛的缺乏是限制工程短期内运作的最大抗性。工程北侧元荡湖为工程强势的景观以及生态支撑卖点：工程东侧中加枫华国际学校为工程教育支撑；区位背景配套交通配套：构成了以318国道、苏嘉杭高速公路、苏同黎一级公路、芦周公路、A9年底通车公路等“三纵四横的干线公路骨架；生活配套：占地27.32平方公里的汾湖镇新中心城区，规划成为吴江东南部的经济管理中枢、效力中心

5、和文化、教育、生活效力完善的人居中心；大渠荡生态公园；36洞高尔夫球场；建立中的5星级商务酒店；中加协作的枫华高级中学。工程对外交通相当便利，目前生活配套欠缺，但未来汾湖镇的整体规划、定位将很大程度改善工程区域现有生活配套缺乏的局面。间隔城东中心商务商贸区接近，但最大属性依然表现为借助元荡湖景观优势产生的休闲、旅游、度假的特性。区位背景规划中心城区旅游休闲度假区北部生态农业区产业区南部生态农业区将莘塔、金家坝、北厍、黎里、芦墟五镇合并为汾湖镇，带动区域经济的开展，提升区域在吴江以及环淀山湖的板块价值，推进区域房地产的开展； 规划面积为27平方公里，建立吴江城市东部副中心，改动区域生活配套较弱的

6、环境；工程所在区域充分利用湖荡水面等生态资源，规划为旅游度假区，大力开展休闲旅游度假区，规划面积为35平方公里；并保管黎里、芦墟古镇区规划为古镇维护区；本区度假村在数量上亦已成一定规模，如元荡周围即聚集有多个度假村红顶度假村三星级、紫藤园度假村、上海冶金局度假村等，有利于构成规模效应。本案区位背景经济开发区不断添加的民营企业和外资企业带来大量中高端客源；将芦墟工业园、金家坝工业园、黎里工业园、北厍工业园、汾湖旅游度假区“四园一区组建成汾湖经济开发区，2006年10月11日正式更名成立 ；依托“临沪经济圈中最具地理优势的地域，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济开展的辐射。截至到2006年10

7、月9日，汾湖经济开发区现已构成光电缆、机械制造、日用化工、电子资讯、汽车配件、新型建材、纺织服装、皮革制鞋及休闲渡假为主导的产业群。现有外资企业300余家，投资总额近21亿美圆，民营企业2200多家，外商投资者主要来自台湾、日本、美国、德国、韩国和香港等国家和地域。世界五百强丰田、韩国浦项制铁、德国群众、三菱商事、法国圣戈班等均在区内有投资工程。区位背景结论现存问题：工程现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于优势，对于居住客源的吸引才干明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；并且短期内生活配套以及气氛的欠缺也限制了工程的现阶段的运作；未来前景：随着汾湖镇整体规划的实

8、施，工程配套匮乏的局面将得以根本改动，工程生态、景观的优势也将得以凸现。但值得留意的是，工程小环境的特质以及规划决议了工程区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。第二部分 工程解析针对公寓产品产品论证市场 从芦墟的房地产市场供应来看，近两年芦墟公寓型供应较少，其中位于镇中心的“明丰花园有出卖。该工程住宅总建约有9万方；工程在04.5月开盘以来，去化不是很好，月均只需1000多方的体量；并且价钱相对较低，目前二手价钱在25002700元之间； 另一方面， “温哥华社区的酒店公寓能保证一定的市场去化，月均大约在1200方左右，去化略高于住宅；并且在价钱上具有优势，扣除装修，价钱比公寓价钱高1200

9、1500元左右；芦墟酒店式公寓在去化上要略好于住宅去化，但酒店公寓的价钱要远高于住宅价钱，在价钱提升上具有优势。但是，特别值得留意的是，温哥华特区是基于枫华国际学校的绝对支撑利好条件下，同时内部配套充分的条件下实现去化的。产品论证客源 地块周边生活配套欠缺，与盛泽等吴江传统的居住区相比，区位优势和配偏薄弱，对吴江其他区域的购买住宅的客源也缺乏吸引；住宅只能吸引本地的自住需求居民购买；重点个案分析温哥华特区 产品：房型面积70平方米左右的一房与95平方米的二房，采用上下分层的复式构造；室内装修按照4星级酒店规范，约为700-800元/平方米；聘请思来叙酒店管理公司作为管理公司，担任酒店日常运营；

10、配套设备主要有：游艇俱乐部，星级会所，15000平方米商业街，教育园内的体育馆、游泳馆等。会所：SPA、健身房、室内体育馆、高尔夫练习场、餐厅、室内游泳池 美容中心、桌球室等，配套齐全。简介：温哥华特区占地1000亩，整个工程由三大部分组成：中加协作的枫华高级中学、5幢酒店式公寓及以独栋和双拼别墅组成的别墅群。整个工程分3期建立：1期：中学，酒店式公寓，会所、商业街等配套设备2期：双拼别墅群3期：独栋别墅群完好的规划定位、配套齐全；供应与去化供应套数开盘时间去化套数去化率月均去化一期20004.120010016.7二期29605.122669013.3 5幢酒店式公寓总计496套，体量约为4

11、万方左右，分2期开发，其中一期于04年底去化完；工程两期酒店公寓推出市场后遭到了市场的欢迎，坚持着良好的市场去化，月均去化可以到达1317套；价钱单价装修价格主力面积主力总价租约51006000700800709035555年年回报7目前不临湖的房源售价在5100元/平方米左右含700-800元/平方米的装修，临湖的房源价钱在6000元/平方米左右，总价在35-50万之间； 带5年租约，年报答率在7%左右；1年可免费入住28天； 本司以为，经过温哥华特区相关市场信息分析，在区位不够成熟、仅依托度假概念作为本身产品特性的酒店公寓式产品，必需完善本身的配套以及效力来躲避现有市场风险的主要手段。 其

12、次，再结合生态度假以及总价的优势，才可以在工程的运作上保证一定的去化速度； 目前工程酒店公寓价钱为51006000元/平方米为市场运作后期的价钱体系，不排除一定“吊卖的能够性，同时，由于该案房型面积设置过大，导致总价根本在3560万元左右，过高的总价也在一定程度上限制了工程后期的市场去化。重点个案市场结论 针对别墅产品本案沪青平高速318国道工程解析工程位置工程所处的地理位置决议了未来竞争不仅仅局限在吴江区域，将直接面对环淀山湖区域昆山以及苏州的竞争，包括上海的部分区域。苏州别墅市场昆山淀山湖太湖板块300800古城区板块 350680金鸡湖板块260500阳澄湖板块200400吴澄湖板块21

13、0500淀山湖板块宏观别墅市场苏州别墅市场 苏州湖景别墅板块较多，各板块存在较多的潜在供应，市场竞争猛烈；目前苏州独栋产品的售价根本维持在350800万元，价钱相对比较集中；经济型别墅，包括双拼、联排以及叠加型产品的售价根本集中在200300万元左右；苏州别墅市场对本工程的影响 同比苏州各别墅板块区位，本司以为工程现有的区位现状存在明显的优势，苏州高端别墅客源根本被苏州各别墅板块分流，本案的区位也决议了工程仅仅可以争夺苏州区域的中、低端别墅置业需求。元荡湖周庄联排、独栋150200昆山淀山湖独栋200700朱家角独栋4001800宏观别墅市场环淀山湖别墅市场 昆山环淀山湖区域别墅总价在300万

14、元以上，部分小面积独栋产品的总价可控制在300万以内，但此类小独栋相比本案在居住的功能性上存在一定的差别。朱家角的区位、产品特性以及价钱来看，与本案所处芦墟的小环境存在明显的差距，因此本司以为朱家角区域产品与本案不存在竞争。周庄板块的产品定位总价控制在200万元以内的度假经济型产品，与工程区域处于竞争优势。环淀山湖别墅市场对本案的影响 朱家角板块在区位优势、价钱方面要远高于本区域，不存在与工程产生竞争关系；本案竞争主要集中在昆山环淀山湖区域的中端独栋产品，在区位相对不占优势的情况下，300万是价钱的上限；本案主要还是吸引经济型别墅客源；项目名称太阳湖大花园一期太阳湖大花园二期江南岸湖滨1号本案

15、占地面积46.6933.3521.69.57建筑面积8.05.56.06.7容积率0.170.1650.280.7（别墅：0.4）建筑形态独栋独栋独栋独栋 联排、小高公寓、联排花园面积1700-27001600-3300400-1000400-800/地下室面积（架空层）110-20018045080-13070120/占地面积2000-30001800-3600560-1300570-1100/竞争市场经济目的 作为别墅产品最重要的经济目的容积率而言，工程容积率曾经决议了本案在运作的初期曾经与之市场个案存在了一定的差距。本案的规模在竞争市场中最小，不具优势；工程没有地下室，在产品附加值方面不

16、具竞争力；项目名称太阳湖大花园一期太阳湖大花园二期江南岸湖滨1号总户数12097168独栋：36已开盘1209736未开盘未来供应量3期约有30万供应13236竞争市场供应 未来供应以高端的太阳湖大花园为主，约有30万的体量，竞争猛烈；市场中端独栋产品供应偏少，并且此类产品可以保证比较好的市场去化 ；工程运作高端将面临宏大的竞争风险，并且现有中端产品的快速去化也预示着此类产品良好的市场时机点。竞争市场价钱去化 项目名称太阳湖大花园一期太阳湖大花园二期江南岸湖滨1号主力总价580-780万685-800万250-350万300万左右主力面积6007206001150320400331-345签约

17、面积480-520400-530265-305260280附加价格95009700754078008500878090009100签约单价13000150001000011000去化量1107736/开盘时间2003.122004.122006.12/去化速度2.5套/月2.4套/月5.14套/月/加上区域别墅附加值，按照其整体建筑面积来算，单价只需75009700元之间；江南岸总价控制在250350万左右这一相对较低的区间内，去化速度明显优于太阳湖大花园总价600万以上的价钱定位，市场对于别墅产品的价钱敏感度较高，总价过高，市场会产生明显抗性。竞争市场结论 区域未来剩余供应主要表现为高端产品

18、太阳湖大花园，到达30万方体量；相对而言中端别墅产品供应竞争压力较小；从市场去化来看，市场中端产品，合理的总价优势使得工程在一定程度上可以保证一定的去化速度，相对太阳湖大花园此类总价过高的产品，控制总价合理的经济型度假产品更具市场时机点。第三部分 工程市场定位从区域的特性看，目前别墅类产品由于对生活配套依赖小，又遭到土地限拨的政策影响，有一定的市场去化能够，但普通公寓工程根据重点个案温哥华公寓的胜利阅历，配套的完善和产业的支撑是根底，因此，对于本案的操作我们建议应先完善相应的度假及景观配套来提升产品去化的动力，或以开发别墅类产品为先。定位背景针对公寓产品公寓市场定位思索工程位于汾湖镇规划的中心

19、旅游度假区内，未来拥有良好的生态以及景观支撑，包括工程本身位于元荡湖，拥有良好的临湖面以及四面临水的景观优势，具备较强的休闲度假旅游的区域属性；工程低总价也可以满足汾湖经济开发区企业员工的购买居住需求，以及满足部分投资者对未来整体区域开展的价值预估，用以投资用途。工程本身具备较强的休闲度假配套，游艇码头、农家乐等度假设备，在区域竞争市场中具备竞争性。公寓市场定位市场稀缺、低总价、度假型公寓区域分布：上海地域客源是购买主力，约占60；苏州其他区域，如市区、昆山以及本地等客源占25；浙江等其他城市客源占据15；年龄分布： 3545岁为主，占68.2。行业：行业分布较广，包括贸易、物流、制造、纺织等

20、。购买目的：70%以度假型自用为主，投资自用皆可占10，15投资，5养老。关注点：价钱、物业管理、装修情况、社区配套以及区域规划开展。重点个案客源温哥华特区公寓客源定位区域分布以本地客源为主，约占到40%50%；上海客源为辅，约占到3040%；，苏州、昆山等外地客源占1015；行业分布行业分布较广，包括私营业主、金融行业、交通物流、教师、政府机关等；主要是以未来汾湖经济开发区规划产业私营企业员工为主力；购买用途以自用为主力，度假等第二居所为主；其次以投资客为辅；其中自住以及度假约占70，投资20，养老客源5，其他5；针对别墅产品定位思索1区位工程位于汾湖镇规划的中心旅游度假区内，未来拥有良好的生态以及景观支撑，包括工程本身位于元荡湖，拥有良好的临湖面以及四面临水的景观优势，可以预见工程未来的生态性将成为吸引客源置业需求的主要要素之一。 旅游度假区、生态景观优势明显定位思索2市场目前竞争市场，包括苏州、上海朱家角、昆山环淀山湖区域以及太阳湖大花园的总价根本均控制在300万元之上，而本案250300万的总价明显具备价钱优势，是完全切合竞争需求的中端产品的总价段。低总价优势最具生态环境的、低总价优势的定位区域中端