衡阳县物流园项目发展思路及定位方案(1)ppt课件

1、衡阳县物流园工程开展思绪及定位方案2021-03方案整体构造全国及湖南物流业开展概略衡阳物流业及典型案例分析工程界定工程产业定位分析工程功能定位及建筑规划建议工程营销战略第一部分 工程界定工程地块简介本工程地块在湖南省衡阳西渡经济开发区内，间隔衡阳市区20公里，英秋大道与合济路交叉处的东北角，为工业用地；土地目前尚未平整，紧邻地块即为英秋大道，衔接衡邵高速，接入口紧邻地块，交通便利；土地面积约300多亩，持有型物业，全部为出租；其中50亩为配套，建写字楼和住宅；工程欲建立物流园区，整体出租，长期运营。 衡阳县现代农业示范园工程周边不远，已建立的大型产业园工程有衡阳工业城和农业示范园。现代农业示

2、范园：县政府扶植的产业园区，主要为各种种植区和农家乐工程，其中仅农家乐运营较好，周边开发情况不佳；工程周边园区工程简介 衡阳工业城为西渡经济开发区主要组成部分，06年开场建立，内部企业规模较小，业态分散，其中天天见蓖梳为县内最著名企业，鼎谷一酒业、荣阳鞋业等均知名，总体而言，初具规模，尚不成熟；另有台商工业园，因种种缘由，运营情况较差，已近荒废。周边主要园区：现代农业产业园衡阳工业城本工程不处于城市闹市区物流集散地，间隔市区尚有一定间隔，公路交通为主;衡阳县为农业县，工业开展情况普通，农业产业化也并不成熟，物流需求缺乏以支撑工程的运营及长期盈利区位：间隔市区20公里的衡阳县西渡，周围为农田和建

3、立中的高速，人气缺乏交通：衡邵高速/英秋大道，正在建立中的铁路面积及规划要求：约300亩，规划为物流园，约50亩作为配套，兴建写字楼和住宅，容积率约1.0；产业定位：做什么行业？12功能定位：承当什么功能，在详细规划中如何实现？3胜利营销：如何顺利经过大客户招商实现顺利出租？要实现工程的胜利运作，必需处理三大关键问题第二部分 全国及湖南物流业开展概略 物流业规模坚持快速增长中国物流与采购结合会1日披露的最新统计数据显示，2021年中国社会物流总额125.4万亿元，按可比价钱计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。数据显示，2021年中国社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比

4、下降0.3个百分点，物流运转效率有所提高。从构成情况看，工业品物流总额113.1万亿元，按可比价钱计算，同比增长14.6%，增幅比上年提高0.5个百分点，占社会物流总额的比重为90.2%，是带动社会物流总额增长的主要要素。 物流业开展程度显著提高一些制造企业、商贸企业开场采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和效力外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和效力延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速生长，构成了多种一切制、多种效力方式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2021年的18.3%，再到2021年的17.8%，物

5、流费用本钱呈下降趋势，促进了经济运转质量的提高。运输和保管费用为主体：2021年中国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长16.7%。其中，运输费用3.8万亿元，同比增长14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长19%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高0.2个百分点。由上可知，运输和仓储保管费用占据总费用的四分之三强，物流仓储是重要的盈利途径。物流根底设备条件逐渐完善。交通设备规模迅速扩展，为物流业开展提供了良好的设备条件。截至20

6、21年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建立开场起步，仓储、配送设备现代化程度不断提高，一批区域性物流中心正在构成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建立有了突破性进展。 物流业开展环境明显好转。在国家“十一五规划纲要中明确提出“大力开展现代物流业，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业开展的综合协调机制，出台了支持现代物流业开展的规划和政策。物流统计核算和规范化任务，以及人才培育和技术创新等行业根底性任务获得明显效果。各地物流园区工程方兴未艾目前，全国至少有多个省市和多个中

7、心城市政府制定了区域性规划和政策，还有很多地域要开展物流园区。例如，深圳已规划出六大物流园区；上海方案建立三大物流园区；北京投资百亿打造物流港，建立五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达家；根据国家发改和中国物流与采购结合会结合组织调研的显示，我国各地物流园区超越个，其中曾经运营含部分建成投入运用的占，在建的占，规划中的占；全国范围内，较大型的综合物流园区主要有：苏州现代综合物流园区、长沙新港物流园区、南京龙潭物流园区、合肥新站开发区物流园区、铜陵工业商贸物流园区、沈阳市沈海物流园区、江阴港口综合物流园区、旅顺羊头洼综合物流园区等，遍及全国各地。五大问题有待处理与国外物流业高度兴隆相

8、比，我国物流业的总体程度依然偏低，还存在一些效率低下等突出问题：一是全社会物流运转效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出兴隆国家1倍左右；二是社会化物流需求缺乏和专业化物流供应才干缺乏的问题同时存在，“大而全、“小而全的企业物流运作方式还相当普遍；三是物流根底设备才干缺乏，尚未建立规划合理、衔接顺畅、才干充分、高效便利的综合交通运输体系，物流园区、物流技术配备等才干有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作构成妨碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培育和物流规范还不能完全满足需求，物流效力的组织化和集约化程度不高。湖南省物流业开展概略分析湖南省重点规划八大物流园区提出突出

9、开展“四大区域、三条通道，重点建立八大省级物流园区。确保到2021年，营业收入过5亿元的企业到达10个以上，1-2个重点园区物流营业收入过50亿元。重点规划建立湖南金霞、长沙空港、株洲石峰、湘潭九华、岳阳城陵矶港、怀化鹤城、衡阳白沙、郴州湘南国际八大省级物流园区。未来五年湖南物流业开展目的湖南物流业确定开展目的,即到2021年,全社会物流总额将达50000亿元,添加值占GDP比重达8%,物流总费用与GDP的比率比“十一五下降1.5%2%。据悉,湖南物流业将重点开展四大区域,即以长株潭城市群作为带动全省物流业开展的中心区域、以岳阳为中心的湘北物流区域、以怀化为中心的湘西物流区域、以衡阳为中心的湘

10、南物流区域。到2021年,力争营业收入过100亿元的物流企业集团达12个,营业收入过5亿元的企业达20个以上,35个重点园区物流营业收入过50亿元。4A级物流企业达20个,5A级物流企业实现零的突破。小 结 随着国民经济快速增长和政策支持的到位，物流方兴未艾，继续快速增长，开展层次和开发数量都得到了显著提升。 湖南省已确定未来五年增长目的，目前投资开展物流业，存在较大市场时机。第三部分 衡阳物流业及典型案例分析衡阳社会经济开展及物流业现状衡阳区位衡阳市辖12个县市区，总面积1.53万平方公里，总人口730万，是湖南省第二大城市、全国老工业基地、中国城市信息化50强、湖南省重点规划建立的“3+5

11、城市群中心城市之一、优秀旅游城市。衡阳西南云大都市区面积2351平方公里，其中2021年中心城区建成区面积130平方公里，中心城区户籍人口万。衡阳中心城区面积将按240平方公里200万人口的规模进展规划编制。 经济社会开展概略2021年为1434亿元，比上一年增长14.5%。其中，一产业2021年添加值为259.5亿元，增长7.9%；二产业2021年添加值为643.9亿元，增长28.7%；三产业2021年添加值为530.6亿元，增长24.2%；三次产业构造比例为18.1:44.9:37；人均GDP到达21026元。全社会固定资产投资641.15 亿元，增长36.3%。规模工业总产值1865.7

12、亿元。2021年，社会消费品零售总额达472.12亿元，是2005年的2.3倍。接待国内外游客1959.22万人次，旅游收入达102.8亿元，均比2005年增长了近4倍。工业门类齐全，目前全市工业已初步构成先进配备制造、盐卤化工和精细化工、矿产品开发、新型能源、食品加工等五大优势产业集群。2021年，规模工业添加值到达538.63亿元，是2005年的4.4倍，年均增长23.9%。工业对经济增长的奉献率达56.1%。五年累计完成技术改造投资907.14亿元，年均增长52.6%；全市工业园区累计完成根底设备投资74亿元。 交通：衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工

13、建立的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳，作为内陆城市，衡阳交通枢纽特征明显。衡阳处于我国中部地域，又是老工业基地，在国家提出“中部崛起及支持重点产业振兴的大背景下，衡阳工业优势产业的开展将面临良好的宏观经济开展环境和宏观经济政策环境。京港澳高速、泉南高速、衡昆高速、衡大高速、衡炎高速公路、衡邵高速公路在衡阳市区交汇；107国道北京至广州、322国道衡阳至广西凭祥友谊关，至越南、三南公路衔接湘南赣南闽南贯穿全境。京港澳复线湖南首条双向6车道高速公路潭衡高速公路和衡桂高速公路、衡岳高速公路、益娄衡高速公路在建，茶陵祁阳高速进入规划。截止2021年12月底，随着主线长148公里的衡邵高速公路开工

14、通车，衡阳高速公路通车总里程达449公里，位居湖南省第一。 商贸市场：截止到2021年，衡阳市共有各类超市和市场222个，从业人员9.89万人，年市场贸易额300亿元，其中规模以上零售零售企业18个，年销售额1亿元以上的企业10家，10亿元以上的企业2家。相关商业网点：据现场调研情况统计，衡阳市现状主要商业网点数量为206个，其中2000平方米以上百货店和专业店21个，超市44个，商品买卖市场37个，农贸市场48个，星级以上宾馆、酒店43家，各类商业网点数量所占比重相对平衡。 衡阳商贸及物流业概略衡阳市城区商业网点规划：2020年衡阳城区的商业开展总体格局为构成1个城市商业中心、6个商业副中心

15、、10条特征商业街、2条商业休闲观光带、22个社区商业中心、77处农贸市场和生鲜食品超市其中改造提升45处、96处大型零售商业网点。衡阳市各类商业网点数量构造图注：以上数据根据商务局网点资料情况及现场调研情况整理。 根据调查，近年来衡阳市的商贸市场不断开展，流通网络和市场体系根本构成，为专业物流的开展提供了坚实的根底。物流企业：衡阳共有各类物流企业近200家，其中：以“物流冠名的有42家，仓储企业56家，承当境内外货运的企业80多家。以衡汽集团物流、红光物流、中电大件物流等为代表。物流设备：目前，衡阳市各行业、各部门拥有各类仓储设备达40多万平方米，车辆达20多万台，全社会货运周转量171.3

16、0亿吨公里，增长7.1%。衡阳物流业概略物流总额及增长：2021年全市物流总额超越2630亿元，物流总费用为219亿元，占GDP的18.8%，进出口总量在2021年到达9亿美圆，2005-2021年间估计实现24.8%的年均增长速度。物流园区：物流园区建立曾经启动，现代物流企业曾经起步。衡阳市物流园区建立曾经启动，白沙、松茶物流园分别有3个和4个物流企业入园。中储股份、璐辉物流、中电物流等国内知名物流企业曾经在衡阳投资。 总体而言，衡阳的商贸物流业市场体系根本构成，为物流业开展提供了坚实的根底，物流业开展正朝着第三方物流和规模化、专业化的方向开展。物流种类：物流企业较多，但从事第三方物流的企业

17、数量不多，占全市物流行业市场的比重还比较低，与兴隆地域相比还有较大差距。而且，在已注册的物流企业中，绝大多数企业规模小，承载才干不强，成规模、上档次的名优企业更是凤毛麟角。我省经过国家评价委员会审定的国家A级物流企业62家，而我市A级物流企业为数不多。衡阳物流规划规划“十二五期间衡阳现代物流空间总体规划是：构建一个枢纽，建立两个园区，培育三大体系，开展多个物流配送中心：即构建以铁路为中心、集水运、公路、航空、管道“五位一体的现代运输枢纽；重点建立好“白沙洲物流园和“松茶物流园；培育物流网络、物流企业和物流信息平台三大物流体系；开展多个规划合理优势互补内合外联高效便利的物流中心和配送中心。物流园

18、区典型工程分析 白沙洲物流园属于白沙洲工业园，白沙洲工业园规划面积37平方公里，产业定位为电子信息、新能源和精细机械制造等；交通：紧邻城区，蒸湘南路、蒸阳南路、白沙大道将园区与城区连为一体；西外环、南外环、S214、G107和衡昆高速公路穿越园区，园区内有两个高速公路出入口，自园区上京珠高速公路只5分钟车程；湘桂铁路衡阳南站坐落园区，丁家桥千吨级码头距园区2公里衡阳“南岳机场离园区仅10分钟车程；资源环境优越。园区位于湘江衡阳段上游，两面临江，地质条件良好，地势平坦开阔，生态环境优美。园区实行“封锁式管理，开放式运转和“无费区运作方式，全程全方位为投资商提供“保姆式效力。政策特别优惠。衡阳市作

19、为老工业城市，对比执行国家振兴东北老工业基地有关优惠政策；省政府在建立资金、规费减免、协调机制、用地目的等方面给予特别支持；市委、市政府相继出台了关于推进工业重点产业加快开展的意见和优惠措施；根底设备配套完善。首期区域路网曾经贯穿。水、电、燃气、通讯、宽带等公用设备配套到位，工程入园即可运用。已开工的衡阳陆路口岸及白沙洲物流园都坐落在白沙洲工业园内。衡阳陆路口岸集海关和商检于一体，产品进出口报关手续极为便利。 白沙洲工业园为白沙物流园提供了有力的支撑，具备规模效应和产业集群效应白沙物流园雁峰区白沙洲物流园设在雁峰区铜桥港；功能定义为以区域运送物流为主，兼顾际域市域加工配送，主要作为机械工业产品

20、、粮食及其它农副产品物流园。物流园规划总用地面积2325亩，入园企业4个，总投资188000万元，建立成为公铁联运的现代物流园区。该工程估计至2021年底完成投资58000万元，前期任务曾经完成；星沙物流园一、工程选址：衡阳深圳工业园内南外环以北，白沙大道以西，铜桥路以南、金叶路以东地块，总占地980亩，其中：一期占地500亩，二期占地480亩。二、建立规模及主要建立内容：该工程总投资10亿元，一期总投资5亿元，总建筑面积21万平方米，用于建立仓储系统、买卖系统、配送系统及信息网络平台。三、资金来源：企业自筹5.5亿元，银行贷款4亿元，恳求补助资金5000万元。园区主要经济目的一、规划总用地：

21、972亩其中：一期工程用地：33.33 ha合500亩，含城市道路占地2.15 ha，规划建立用地31.18 ha二期开展控制用地：31。47 ha合472亩，含城市道路与渠道占地5.23 ha，规划建立用地26.24 ha二、规划总建筑面积：224422平方米 一一期工程 总建筑面积：441平方米1、钢材仓储加工配送区：用地面积：87724平方米131亩，建筑面积：28859平方米露天堆场：8940平方米2、零担包装配送区：三方物流用地面积：55301平方米83亩，用地面积：55301平方米83亩，建筑面积：21019平方米，停车车位：8个3、信息买卖区用地面积：51646平方业77亩，信息

22、买卖用房：36750平方米，信息买卖大厅：6088平方米4、停车场：用地面积：102423平方米154亩，停车车位：732个5、综合配套效力区：用地面积：36394平方米55亩，物业管理效力中心8570平方米，公寓楼：16778平方米，办公楼：19459平方米二二期开展控制用地 总建筑面积：85981平方米1、海关监管区：监管区用地面积：64602平方米96亩，监管区建筑面积：7512平方米，海关监管停车场：18652平方米，集装箱堆场：11100平方米2、保税仓储加工区：加工区用地面积：355平方米203亩加工区建筑面积：46304平方米3、仓储区：用地面积：116039平方米173亩，建筑

23、面积：32165平方米，露天堆场：14平方米三、铁路公用线长度：1302.54米衡阳松木工业园区是2003年经衡阳市人民政府同意成立，2006年经湖南省人民政府正式批复为省级工业园区。现为中南地域最大的盐卤及精细化工产业集聚区、国家重点盐化工及精细化工产业基地、国家高技术产业基地衡阳盐卤及精细化工产业园、全国最大的新能源汽车消费制造基地、全国最大的铅酸电池及铅极板消费基地、中国最大新型液晶显示器公用磁芯消费基地；松木工业园区的产业定位：依托丰富的盐卤资源和衡阳市的产业优势，打造区域性的盐卤化工及精细化工、新能源、冶炼、医药、物流、印染、服装和纺织综合性产业基地；园区位于衡阳市石鼓区、珠晖区内，

24、整体规划控制范围为107国道以东、东外环路以西，内外环线以北，南岳高速公路以南，湘江自南向北将园区分为东西两片，规划控制面积为39.1平方公里，其中江西片18.3平方公里，江东片20.8平方公里。园区总体规划由衡阳市规划设计院承当编制。 松木工业园松茶物流园 图中红色标注部分，即为正在前期筹备中的松茶物流园，占地2100亩，建筑信息物流区、货运物流区、仓储区等3个功能区及配套设备。小 结目前商贸流通市场体系初步构成，为物流业开展奠定了坚实的根底衡阳物流比较分散，规模较小，第三方物流较少；依托所在工业园和本身的规模优势，白沙物流园和未来的松茶物流园将成为衡阳的两大物流业旗舰；随着大型物流工程的兴

25、建，衡阳未来物流市场将得到整合提升，规模化、专业化和第三方物流将成为衡阳物流的开展方向。第四部分 工程产业定位分析 项目指标本项目白沙物流园松茶物流园区位衡阳县西渡雁峰区铜桥港珠晖区茶山坳规模首期300亩2325亩2100亩交通衡邵高速，铁路水陆空立体交通水陆空立体交通产业支撑衡阳县及衡阳西部多产业白沙洲物流园及湘中南地区的进出口贸易等松木工业园及湘中南企业原料、产品和能源等政策享有绝大部分优惠政策享有各级全部优惠政策享有各级全部优惠政策综合评估规模中小，暂无法成为市场领导者目前衡阳最大的综合性物流产业园区，市场领导者前期筹备中的物流园区，依托松木工业园，未来又一物流市场旗舰经过以上对比分析我

26、们不难发现，本工程暂时不具备成为市场指点者的规模和实力，“大而全的分散开展不适宜本工程；另外，本工程在区位和人气方面不如竞争工程，同时衡阳县工业根底相对薄弱，无法提供足够的支撑；因此，我们应面向衡阳市西部及整个衡阳市，集中力量，打造最专业、最精细的物流园工程。 那么我们应该开展何种产业呢？产业定位原那么 发扬本身优势 可以充分发扬工程参与各方的优势资源，建构工程独一无二的中心竞争力； 市场生存力强 具备较强的租金接受才干和抗风险才干，为新兴产业或目前市场稳步攀升的行业，且未来可以继续开展； 具备现实可行性 在现行的条件下，可以迅速投入运营，同时能兼顾工程聚集人气商气和区位等方面的缺乏。 本身优

27、势新协作商贸连锁集团是由中华全国供销协作总社结合全国供销社系统和知名企业共同投资，以乡村为主要目的市场，按照现代企业制度组建的全国性连锁超市集团。 2021年底止， 新协作集团已在全国16个省区设立区域子公司20家，开展787家直营店和配送中心，拥有县及县以下加盟网点8万多个，总营业面积近600万平方米，辐射、覆盖740多个县域市场，新协作集团资产总额已达25.5亿元。 本工程开发商新协作集团，为历史悠久的实力央企，在乡村日常消费品尤其是日化物流方面运作多年，资源丰富，运作成熟，而且具备与政府洽谈，调整衡阳县此类市场规划的实力；因此，在本工程业态定位中，可思索发扬集团优势，选择乡村日常消费品作

28、为运营业态。 优势产业目前，市场开展势头及效益最好的产业，无疑是房地产、能源矿产和高科技等，以及与之严密相关的产业。能源矿产和高科技等对资源、场地、设备、人员素质等有特殊要求，运作难度极大，专业资源要求很高，工程开发参与方也不具备此类优势资源； 因此，能源矿产和高科技产业部不适宜本工程。 房地产及相关产业房地产行业主要有住宅地产、商业地产和工业地产三大类；本工程需求可以聚集人气和商气，迅速建立知名度，获得市场认同，而房地产与普通消费者日常生活严密相关，关注度高，因此可以思索选择房地产及相关产业作为工程的主要产业形状；根据调查，长沙家居建材市场较多，如下图，运营情况普遍较好，2021年销售额平均

29、增长30%左右；红星美凯龙销售额增长甚至到达47%；郁金香宽广环球安居乐园万家丽高桥三湘大市场南湖大市场井湾子红星美凯龙工程处于县城，假设运营家居建材类能否可以吸引消费者前来购买？购买能否方便呢？ 香河家具城香河家具城以其开展速度快、整体规模大、种类品牌多、产品规格全、质量信誉好、市场覆盖面广、管理有特征、吞吐量大，在中国北方独树一帜、出名海内外，被国内业界人士和新闻媒体誉为一种“香河景象、“香河方式和“中国最具开展潜力和活力的家具市场；香河家具城拥有红木家具、实木家具、家居套房、办公家具、宾馆套房家具、中高档沙发、软床、户外类、藤艺类、工艺品类等专业家具展厅39个，面积120万平米，曾经成为

30、北方最大的家具销售集散地、位居全国第二位；城内参展企业5000多家，聚集了国内外名优品牌家具上千个，并构成了产、供、销一条龙的市场格局。产品除畅销北方十余个省、市以外，还远销至俄罗斯、蒙古、加拿大、西班牙、韩国、东南亚、非洲等国家和地域，日客流量达两万人以上，年成交额100亿元人民币。香河县和香河家具城地处环渤海经济圈腹地，距北京45公里，离天津70公里，京沈高速公路及多条省道穿境而过，北京938路公共汽车可直达；香河家具城的胜利，得益于其区位和价钱优势，从实地考察看，到香河买家具的主要是北京和天津人，不论档次，均有相当的价钱优势；本工程间隔衡阳市区仅20公里，开发本钱相对较低，同时具备一定的

31、规模优势，可以经过相对较低的前期本钱吸引较多客商；目前以中巴和班车为主要交通方式，而工程旁即为宽度约45米的英秋大道和衡邵高速入口，开工后自驾与公共交通均极为便利，而且可以思索担任配送；综上，本工程的交通优势和租金优势，可以吸引消费者，并使其实现方便购买。938终点站就是香河家具城的入口。香河北京办事处在周六、日有班车，早8：00在天通苑发车：1.北京方向 938路总线 北京站站前街日坛路大北窑北苑天下第一城香河家具城(全程票价7元) ；自驾可以走京沈高速公路在香河出口下，沿途有醒目的标志牌，几分钟即可到达。 2.天津方向 天津客运站乘天津-宝坻-香河家具城 天津火车站后广场乘天津-香河班车

32、自驾车自外环线走京津公路，到安平再到香河家具城；或走京津塘高速杨村出口下到安平再到香河家具城；或走津蓟高速-宝坻北出口-京沈高速下再到香河家具城；或从宝坻下走香宝公路到香河家具城。 在确定做家居建材类之后，我们还应对衡阳家居建材业大型工程的主营产品进展分析，以确定更加详细可行的业态定位。我们选择建材和家具两大类的代表工程华源建材大市场和永兴家居广场来分析： 华源建材大市场华源建材大市场，种类齐全，高中低档均有，2001年12月正式开业。现已入驻的运营业主达800户，其中总代理商占30%，市场生意兴隆，年销售总额15亿；华源大市场该市场实行划区运营、合理定位、集运营、商务、购物、餐饮、休闲、文娱

33、于一体。运营购物区：A区为门业、铝业、石材、木地板；B区为铝材、灯具、扣板、玻璃；A、B区靠107国道的临街面构成超大规模的华源油漆街；C、D区为陶瓷、地板砖、洁具等；在市场区域内还设有仓库及地下车库。餐饮、文娱、休闲区：设有建材行业会所效力中心。办公及商务区：设有商务中心，装饰资料行业协会会馆和建材展现厅及办公行政管理机构。衡阳家居建材行业，华源大市场高中档均有，运作十年，曾经非常成熟，规模也最大，优势明显，难以撼动。永兴家居广场永兴家居工程始建于2002年，占地163亩，投资5亿元，总建筑面积29.5万平米，中家居市场12.6万平米，宾馆会展中心9万平米，其它用房8万平米，是集商务、办公、

34、仓储、货运、文娱、居家等为一体的大型专业市场，2021年家居广场工程正式开业。永兴家居广场共设三个区域：A区：精品建材馆 A区一楼为精品陶瓷；A区二楼为木地板、精品卫浴、墙纸； A区三楼为橱柜、门窗；B区：品牌家具馆B区一楼为沙发等客厅家具B区二楼为套房板式家具和睡眠中心B区三楼为欧式家具、美式家具、韩式家具、中式等实木家具B区四楼为家艺、家饰等家居配套用品及风尚生活馆专区；C区：根底建材区C区一楼为根底建材，二楼为家居品牌生活馆永兴家居广场，中南五省最大的家居市场，开业不久，主营中高端产品，本工程与之比较存在相对的本钱优势和价钱优势，因此，我司以为本工程可以定位高端，经过名牌家具折扣量贩店等

35、方式来实现市场占位。开展思绪发扬本身优势，抓住衡阳农业县的根本特点，迅速聚集商气；与政府洽谈，将衡阳县与本工程相关的业态集中到工程内；借助媒体及活动，迅速建立市场知名度和佳誉度，博得市场支持开展思绪零售为主和物流为主，仓储和市场配合；防止与永兴家居广场产生同质化竞争；面向衡阳乃至邵阳市场，发扬交通优势以首期聚集的人气，加强投资者自信心；引入商贸综合体的形状，超越单一形状的专业市场；以专营高端家具为主，以便利的交通和相对价钱优势吸引客流新协作集团优势市场优势产业首期乡村日常消费品及农产品二期名牌高端家具城工程产业及属性定位根据以上工程开展思绪，提炼可得本工程市场定位 大湘南首座巨型农业地产主题商

36、贸综合体释义：1、大湘南，划定工程范围，辐射衡阳乃至湘南的地产工程，突出工程的强大实力；2、首座农业&地产主题：表达了工程的业态定位，目前农业和地产业均为开展强劲的行业，可以提高工程的投资号召力；3、商贸综合体：表达了工程的特性，以商贸带动物流，也突出了工程较大体量的规模优势。第五部分 工程功能定位及建筑规划建议也称运输枢纽型物流园区，指主要承当运输线路的衔接功能和不同运输方式转换功能海一陆、空一陆、公路一铁路的物流园区；它是依托铁路运输线上的货站、编组站、车站，不同运输方式之间的转运站、终点站，水运线上的港口、码头，空运中的空港等建立的物流园区。转运型物流园区仓储型物流园区是指以大规模仓库群

37、为根底，以提供存储、配送和零售买卖功能为主的物流园区。其主要功能是满足所在区域的物流组织与管理需求，为所在区域或特定商品的贸易活动提供相当规模的储存场所，为企业发明集中买卖和区域运输、城市配送效力条件。流通型物流园区是指以买卖场所、流通仓库、配送中心为根底，为所在区域或特定商品的贸易活动发明集中买卖和区域运输、城市配送效力条件的物流园区。大多数园区既拥有根本的物资集散功能，又承当了一部分消费加工功能，实现了从厂商消费的规范产品到客户所需个性化产品转换衔接的目的。综合型物流园区指兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业消费企业进展配套等多种功能的物流园区。园区的各种功能齐全而平衡开展，可以全

38、面处置不同作业方式之间相互转换业务。这种物流园区是顺应现代物流大量化、复杂化、精细化、准确化，且在一个物流结点中实现多种转化的要求出现的，是现代物流的开展方向。按物流园区主要功能的不同，可分为以下四类物流园：根据工程的产业规划和开展思绪，本工程的物流园区应规划为流通型为主，并吸收商业地产的一些特点，提供更加人性化的配套和效力。商家需求收货出货仓储或店面陈列：需入仓库并展现销售的新近采购中转仓库：客户预定，不需入库物流配送：客户购买配送物流配送：其他店面内部送货客户需求物流配送：送达客户商定目的地出货 根据商家和消费者对工程物流功能的需求，我们对工程功能模块进展划分，并参考相关案例，提出工程的规

39、划建议：工程物流功能需求本工程物流园功能模块设置专业市场：构建零售与零售相结合的买卖中心，收取买卖费用流通中转仓库：为客户组织和加速货物流转，在保有储存物资的根底上进展转发，收取仓储费用物流贸易配送中心，将集中到达的大数量货物，做分块、化小的处置，降分散的、小批量货物记性集中，便于满足不同规模的去求和提高运输效率，根据客户需求提供定制配送；物流信息中心：建立信息买卖平台，及时发布供求信息和市场价钱动摇等相关信息。其他：农民经纪人培训中心，冷凝中心，商务配套及住宅案例一：香港豪德集团开发的滨州豪德光彩贸易广场工程，规划占地约1600亩，总投资约16亿元人民币，首期开发用地479亩，共有68栋17

40、66套商铺，总建筑面积约32万平米，二期、三期开发建立用地约1100亩，建筑面积约60万平米；广场充分吸收和利用国际国内一流的商贸物流园区的运营理念，在园区内规划设有物流信息平台、客货运输站、公交车站、仓储园区、平安监控中心、星级酒店、市场效力中心以及装饰资料、五金机电、陶瓷建材、板材、百货小商品、副食粮油等多个专业市场区，建成后将构成集商品买卖、物流配送、电子商务、金融、仓储、星级酒店、商务办公、生活文娱等功能为一体的综合性商贸物流集散地。香港豪德集团有十六年的丰富阅历，是商贸广场开发方面相当胜利的企业，该案例在物流根底上，将人性化理念很好的融入工程建立中，充分思索了运营和消费的便利和温馨性

41、以及功能的综合性，外立面充分表达了档次感，充溢现代气味，均值得自创。案例二：香河家具城，担任经过物流渠道送货，根本情况前文已引见，此处不赘述。其胜利之处在于充分发扬区位优势，以便利的交通和相对的低价博得消费者青睐。如下图，香河家具市场功能划清楚确简约，多处公交站点及车辆出入口，内部按照品牌进展划分，并经过金钥匙汇展中心进展展现，停车场和内部交通酣畅，保证了物流的配送速度。英秋大道至衡邵高速自创以上案例，根据地块特点，我司提出如下建议：将地块分为两期开发，北侧地块为首期，100亩，设置为日常消费品及农产品物流区，南侧二期200亩，设置为高档家具市场及物流区，在首期招商完成90%后正式对外招租；工

42、程主要的出入口、建筑分区等，如表示图所示。买卖区冷凝中心仓储区会展中心会展中心停车广场品牌家具自营商铺区物流配送区仓储区备注：蓝色箭头代表人行入口；红色箭头代表车辆出入口，主入口人车分流，均可进入。配套住宅首期100亩现代农业物流园办公及住宅配套18亩，容积率3.0，约36000，其中会展中心:1-2层，共计4000；3层信息中心及农民经纪人培训中心2000平米，4-6层办公区，6000平米共计12000平米；住宅24000平米，建议建2栋22层版式高层，每栋单层面积545平米，一梯两户分成两个单元，单元面积272.5平米，户型建议为3-5房，户型面积可为110、120、135、180；住宅不

43、出售，则建议位于地块东侧，安静便于居住；物流区：约82亩，57700平米，分为以下几个部分：农副产品检疫检验中心2800冷凝中心及加工车间：10000多功能仓库：2层，20000平米市场交易区（批发及零售）：4900物流配送中心：日用工业品10000，农副产品配送6000农村生产资料4000二期200亩名牌家具折扣量贩物流园办公及住宅配套32亩，容积率3.0，约64032，其中会展中心1-3层，共18000平米，会展中心前设2000平米大型停车场，供私家车停放；1-2层为名牌家具展示区，3层为餐饮、休闲娱乐区，4层为转换层及办公区，计3000平米，5-10层，为高端商务酒店，单层面积为3000

44、平米，共21000平米；住宅部分共25032平米，建议建造3栋18层小高层，单层面积约463平米，两栋为两单元设置，户型为120平米左右户型；一栋为小户型，设置为三单元，面积为75-85平米；物流区：约168亩，容积率1.0，建筑面积约112100平米，分为以下几个部分：品牌家居卖场区域：60000平米，品牌家居自营店，每个品牌独栋展示区，根据客户要求定制，可建为两层，采取类似SOHO形式，占地45亩，分布形式：分为东西走向，划为8行，铺面深度35米，每行长度为107米，中间设置四条纵向通道；多功能仓库：32100平米，两层，6栋建筑，5350平米一栋，内部设置转运叉车，划定不同品牌货品区域；物流配送中心：20000平米。序号分项工程名