昆明冶金设计院项目合作营运方案教学提纲

1、云南省有色冶金研究设计院职工住房项目投标书投 标 人： * 公司公司地址：法人代表：编制：项目拓展部时间：审核：时间：授权委托书：投标承诺书：第一部分：中产公司简介有第二部分：项目情况概述：第三部分：初步设计规划方案第四部分：项目项目利益分配方案及报价第五部分：其他相关问题说明第六部分：销售价格确定原则和构成第七部分：其它相关问题说明授权委托书云南省有色冶金研究设计院：兹有我 * 公司现授权 同志（出生年月： 年 月日 ，性别：男 ， 职务： ）全权代表我公司参与贵院职工住房项目投标事宜， 授权期限自本授权之日起至贵院职工住房项目投标有效期结束时止。委 托 人：法定代表人：委托代理人：电 话：

2、委托日期：二OO六年月 日附：委托代理人身份证复印件投标承诺书云南省有色冶金研究设计院：非常感谢贵院对我公司的信任及投标邀请，在对该项目的具体情况的认真了解及贵院的相关资料熟悉后，经我公司研究决定： * 公司决定参与此次投标，对标书所报内容及提出的具体承诺完全遵守，在投标有效期内严格按贵院要求积极进行投标工作。我公司郑重承诺：1、 承诺在本投标书相关内容能够得到贵院接受和认可，选择确定由我公司作为项目实施主体操作该项目时, 我公司即与贵院签订项目具体操作意向协议书；严格按协议约定内容实施；2、承诺在贵院配合下我公司顺利获取项目用地后，就及时的按标书中的拟开发方案及计划完成各项行政许可审批。在获

3、取项目预售许可证明后一月内， 完成与贵院购房职工签订正式的商品房购房合同， 可为购房职工办理按揭贷款手续。 为保证贵院职工的利益， 具体的违约处罚及保证措施由贵院提出。3、承诺在项目开发方案完成规划审批后，18 个月内按交房标准实现交房。4、承诺严格按照国家现行法律法规进行项目开发，确保合法合理。此承诺自投标书送达之日起生效，并均作为双方约定协议条款实施。第一部份投标企业简介1、基本情况* 公司 成立于 1996年 12 月 18 日， 是具备二级开发资质的专业进行房地产开发经营的企业。十年来，公司相继在昆明完成了位于圆通东路的“中置花园” 、位于西坝路的“火电小区” 、位于新闻路的“秋园”

4、、位于西昌路的“桂华园” 、位于董家湾原锅炉厂的“桂华新园” 、 “银杏廊亭” （桂华新园二期）及位于学府路的“阳光果香” 。目前以上小区均顺利竣工交房。公司新项目位于穿金路的“中产风尚中心”及学府路“阳光果香二期-中产花香十里”也在2005年开工并开始销售。公司目前共计开发住宅项目 35万平方米，公司资产也从创业之初的数百万元发展到目前的过亿。公司共有员工200 余人，其中 120 多人从事房地产开发工作， 80 多人从事物业管理工作。从事房地产开发的人员中，平均年龄约 33 岁，本科学历占到55%。目前，公司在昆明二环路以内拥有大量土地储备，项目发展已规划至2008 年， 未来将更注重住宅

5、科技的发展和客户康居需求。 公司的发展强调 客户、成员、社会、股东 四个方面的 平衡和共同发展 ，公司仍然坚持“ 无理由退房 ”的承诺并付诸实践，诚信于客户，回报于社会。中产人始终以“ 品质为先、诚信为则 ”的朴素思想所引导的行为准则树立自己独特、坚定的企业品牌形象。与此同时，公司更注重完善企业自身的管理体系，不断的丰富着企业的文化内涵，萃取各方管理之精髓，导入最新的绩效管理体系，从企业理念、行为标准、视觉系统到公关系统、培训系统和管理系统等进行全方位的管理建设，以企业自身管理的严谨和韧性来把握跳动的市场脉搏。今天的中产，已经从创业之初的年轻拼搏逐渐步入了成熟稳健的发展轨道。2、中产公司经营情

6、况现状：2005 年， 中产公司先后于昆明市二环路内穿金路启动开发中产风尚中心及学府路阳光果香二期 （中产花香十里） 项目， 其中风尚项目开发面积为 12.5万平米，花香项目为10.1 万平米，现两项目主体结构已结束，均已开始总图施工， 已成交销售户数占总户数均已超过85%,完全按照我司开发计划稳步实施。通过公司一系列的楼盘开发建设，在昆明市二环路内 10 年的成功开发，我司已积累了非常丰富的优秀开发经验，储备锻炼了大量优秀房地产开发运营人才， 财务运营状况良好， 在项目开发、 运营、 工程建设、 成本控制、物业管理等全环节均有着优异流程， 特别是熟知开发环节中的每一个变动因素，有着极强的风险

7、控制能力。之前我们双方曾经有过一次成功的合作，就是在圆通东路合作开发“中置花园”小区，该项目经双方共同努力、友好合作，顺利的完成了项目开发建设任务。通过该项目的合作，增强了双方之间的相互了解、建立了一定的相互信任关系。有过以往良好的合作关系基础，我公司非常希望与贵院的再次合作，并有能力和信心圆满的完成此次项目的开发建设。附：中产公司近年获奖记录2003年 11 月获得 “2003年统计工作评比一等奖” ， 由五华区统计局颁发。2004年 3 月获得“ 2003年度房地产开发十佳企业，由昆明市建设局颁发。2004 年 8 月获得 “2003年度纳税光荣户” 称号， 由盘龙区人民政府颁发。2004

8、年 9 月中产阳光果香项目获得“ 2004年昆明房地产交易会百姓喜爱十佳楼盘 ” , 由 2004 昆明房交会组委会颁发。2004年 12 月 24 获得“ 2004年统计工作先进单位” ，由五华区统计局颁发。2005 年 5 月 27 日中产风尚中心项目获得 “感动昆明十大魅力楼盘 风尚生活魅力大奖 ” ，由云南电视台房市直通车颁发。2005 年 10 月获得“ 2004 年度纳税光荣户”称号，由盘龙区人民政府颁发。2005 年 10 月中产花香十里项目获得 “昆明房地产交易会 百姓喜爱十佳参展楼盘 ”奖项，由昆明房地产交易会组委会颁发。2005 年 10 月获得“劳动保障一级诚信单位”称号

9、，由昆明市劳动和社会保障局颁发。2005 年 12 月 20 日获得“全国第一次经济普查和 2005 年房地产开发统计先进单位”称号，由五华区统计局颁发。2005 年 12 月获得“ 2005年度昆明市房地产开发先进企业”奖，由昆明市建设局颁发。2005 年 12 月获得“ 2005 年云南地产风云榜，中产风尚中心百姓最喜爱楼盘”奖，由云南省建设厅云南日报报业集团颁发。2002 年 4 月中产桂华新园项目被评为“安全文明榜样工地” ，由昆明市安全局颁发。2003 年 3 月中产桂华新园项目获得“春城杯工程质量一等奖” ，由昆明市建设局颁发。2004年 5 月中产阳光果香项目被评为“安全文明榜样

10、工地” ，由昆明市安全局颁发。2005 年 2 月中产阳光果香项目获得“春城杯工程质量一等奖” ，由昆明市建设局颁发。第二部份投标项目基本情况云南省有色冶金研究设计院（以下简称冶金院）拟对其位于昆明市园通东路本部所在地（云南大学东方红宿舍、美丽家园旁）内约 40.3 亩土地范围进行职工全额集资住房建设，要求确保能够建设90 平米及 120 平米左右面积各 350 套，尽可能达到较高车库、车位比，拟用其土地资源优势，以尽可能低的价格达到职工全额购买项目产权房的目的， 实现冶金院为职工谋福利的目的， 项目地块同冶金院其它地块交错共存， 周边紧邻其生活区住宅，地表上仍有厂房等附着物正常生产。该项目冶

11、金院已做了大量前期准备工作，并同规划等部门有过多次交流；由于此地块土地性质现为划拨教育科研用地，因现国家现行政策不再允许集资建房模式，加之必须以房地产开发商品房模式由专业房地产商进行开发才能够顺利办理相关商品房产权事宜， 故现拟委托专业房地产开发公司按商品房开发模式进行项目开发， 冶金院整体购买，由各投标人报送各自运作方案据此择定合作伙伴。（注：项目地块现状详细内容见冶金院提供相关地块资料，地块四至见规划设计方案中地块现状界限图）第三部份项目初步规划设计方案项目规划设计方案说明空间的再生用地现状为居住区中间的旧厂房用地，周边关系较为复杂，紧临的“美丽家园”和“人防设计院”等小区，由于历史原因，

12、这些小区未按法规退够间距，高低错落的紧贴用地边界建盖，又由于相临居住区人口稠密，建筑密度很高，使本设计退让较复杂。依据昆明市城市规划管理技术规定和相关建筑设计规范，我们选择了点式住宅和内廊式高层住宅的形式来满足用地周边退让要求和业主对户数及面积的要求，以及未来住户居住的品质要求， 13 幢分别为 18 层、 22层一梯六户和一梯八户点式住宅， 在满足与周边建筑退让的基础上形成了相对完整和通透的绿地景观，使小区住户和周边住户都能获得景观、视线品质的提升。根据用地退让关系， 4、 5 幢为内廊板式住宅， 本设计以现代里程碑式建筑“马赛公寓”为范本，将底层架空，用以减弱大体量建筑对场地内环境的不利影

13、响，实现视线通透的同时解决一部分地面停车，方便住户使用。设计力图体现出新居住社区的现代城市风格，在结合现有地形情况下，使复杂的城市空间能够得以最大限度的合理利用，也就是“空间的再生” 。商业空间的再创造地块所处区位已形成成熟的 IT 商业氛围，人口稠密，区内道路连接圆东路和圆西路，已处于半开放状态，因此设计力图将商业引入社区，形成具有浓厚文化商业气氛的街区，并进一步提升土地的利用价值。交通分析 :地块交通处于圆西路和圆东路之间 ,未来将有规划道路连通。区内将有消防车道 ,沿地界环通,机动车通过人口处的通道进入地下车库,地下车库为两层。其中地下一层为半地下车库形式，地面自然形成一个仅供步行人流交

14、通的活动平台，形成人车分流。同时也减弱了道路交通对区内的不利影响。5 幢为内廊板式建筑，消防道路沿建筑环通的同时，底层架空，可供车辆停放，方便住户使用二、技术经济指标项目总用地面积：26869.9 itf共40.3亩（根据地上建筑面积计算，容积率为2.99所需的用地面积，确定用地范围时要满足这个面积，这样 容积率才满足 3的条件）净用地面积（实际利用面积）：24402.33 itf共36.6亩容积率：3.27总建筑面积：98341 nf （含地上地下建筑面积）5、地上建筑面积：80341 nf （其中：住宅78671 nf,商业用房1080 nf, 物管、会所等公建用房500 m2）地下/半地

15、下建筑面积：18000 nf （其中：汽车停车面积17160 ttf共520个车位，自行车停车 840 m2）绿化率：45%总户数：693个三、交房标准：该商品房价内装饰、设备标准墙面地面顶门窗客厅双飞粉现浇混凝土双飞粉到景观阳台门为 白玻塑钢推拉门白玻塑钢窗 （带纱窗）卧室双飞粉现浇混凝土双飞粉无门及框，门洞抹 平双飞粉罩面白玻塑钢窗 （带纱窗）厨房砂浆抹面现浇混凝土砂浆抹面到洗晒阳台门为 白玻塑钢门白玻塑钢窗 （带纱窗）卫生问砂浆抹面现浇混凝土砂浆抹面无门及框，门洞抹 平双飞粉罩面如有窗，为 白玻塑钢窗阳台双飞粉现浇混凝土双飞粉分户门：复合防盗门楼梯及单元门厅：双飞粉墙、顶、花岗岩地面及踏

16、步，木护手扁铁栏杆。厨房及卫生间设施：预留上下水口位置。开关及插座：均为暗埋、暗设。阳台：观景及洗晒阳台均采用金属材料白色喷漆栏杆，配置吸顶灯，洗晒阳 台插座及给排水口。其他：1、电话插孔两个（另向有关部门申请开晅叫使用）。2、宽代网入户（另向有关部门申请开恒I丽使用）。3、阳光露台铺设地砖。4、屋顶露台铺设地砖。5、一楼私家花园内出户阳台不配栏杆及踏步。附：规划设计方案图特别说明：本规划设计方案，我公司技术研发部是严格按照昆明市城市规划管理技术规定及国家相关设计规范做出的，容积率是超过了 3,如果通 过将项目用地面积增加达到 40.3亩，容积率就在3以内，利用我公司与规 划部门良好关系，本规

17、划方案基本能通过规划部门的审批， 要调整也只会是 局部微调。第四部份 项目运作模式及计划本项目土地使用权性质现状是国有土地， 使用权类型是划拨国有土地使 用权，用途是教育科研用地，由于土地使用权受这些条件限制，依据现行的政策、法规，我公司提出以下运作模式：我公司与贵院双方就项目开发事宜达成一致意见后， 即签订项目相关的具体操作协议后， 由贵院按我们双方约定条件向昆明市土地储备中心申请收回项目用地的国有土地使用权，经储备中心处理变更为居住用地后，再通过昆明市土地交易中心按设定的条件挂牌交易出让项目用地的国有土地使用权，我公司通过摘牌获取项目用地居住用途的国有土地使用权后，进行项目开发建设， 开发

18、建设的一切房屋和设施设备全部定向销售给贵院及其指定职工。二、项目具体的实施计划（以下时间计划为预估）1、如我公司项目投标成功，即与贵院签订意向住宅开发建设定向销售协议。（计划完成时间 12 月 10 日前完成）2、以贵院的名义向土地储备中心申请将项目用地使用权收回国有，经储备中心处理变更为居住用地。 （计划完成时间 2007 年 1 月至 3 月）3、通过昆明市土地交易中心按设定的条件挂牌交易出让项目有地的国有土地使用权，由中产公司摘牌获得居住用途项目用地国有土地使用权。（计划完成时间 2007年 5 月）4、办理项目立项手续（计划完成时间2007 年 6 月）5、办理规划设计条件及建设用地规

19、划许可证（计划完成时间2007 年 7 月）6、办理房屋拆迁许可证（计划完成时间2007 年 7 月）7、办理居住用途的国有土地使用证（计划完成时间2007 年 8 月）8、由贵院组织搬迁、拆迁实施、三通一平（计划完成时间 2007年 7月至 8月）9、产品研发，设计图纸，经贵院审核后，由设计单位出方案图纸（计划完成时间 2007年 5月至 2007年 8月）10、办理方案审定通知书（计划完成时间2007 年 9 月）11、办理建设工程规划许可证（计划完成时间 2007 年 10 月）12、办理施工许可证（计划完成时间2007 年 10 月）13、项目进入工程施工建设（计划完成时间2007年

20、10月至 2008年 12 月）14、办理预售许可证（计划完成时间2007 年 11 月）15、完成办理全部销售任务和按揭手续 （计划完成时间 2007 年 11 月至 12月）16、竣工验收交房（计划完成时间2009年 2月）17、移交物业公司（2009 年 2 月）18、办理产权证（计划完成时间2009 年 4 月至 8 月）第五部份 市场预期收入及投资估算项目的市场收益是以正常市场环境下以市场为标准衡量的， 在可实现销售的原则及完全实现销售为前提下， 项目的收益价值取决于项目运营开发商其开发方案、营销策略、成本管理的能力水平层次，依据不同的产品形式，获取的价值多少有异。项目市场预期销售收

21、入 （全部进入市场销售的情况， 而不是定向销售）我公司考虑的项目拟开发建设方案，依据项目产品的市场定位，结合区域房地产市场的状况，我公司初步判断项目的市场预期销售收入为：1、住宅预期收入：78761 itfx 4200元/ itf =33082万元。临街商业预期收入：1080 m2X 12000元/ itf =1296万元。停车库预期收入：520个X 120000元/ itf =6240万元。住宅用户配套费：693户X 7000元/户=485项目市场预期销售收入： 41103 万元。二、 项目投资估算1、直接成本： 25281.37 万元。（ 1）土地费用： 10435.37 万元（ 258.

22、94 万元 / 亩）此值是我公司测算的项目用地市场价值，即我公司获取项目用地愿意支付的最高费用，其中包含土地摘牌成交价10121.60 万元（含地上建筑物补偿费 1500 万元） ，契税 303.65 万元，公证 /登记费 10.12 万元。（2）前期费用：907.13 万元 （详见附表一：前期费用构成表）（ 3）建安工程费用：11112.53 万元（详见附表二：建安工程费用构成表）（ 4）基础设施费：2084.83 万元（详见附表三：基础设施费用构成表）（ 5）其他直接费：96.37 万元 （详见附表四：其他直接费 / 设备费构成表）（6）设备费：354.03 万元 （详见附表四：其他直接费

23、 / 设备费构成表）（7）不可预见费：291.10 万元（上述2 项 6 项总额的2%）2、期间费用：2478.83 万元。（定向销售期间费用会下降）（ 1）销售费用： 1133.53 万元（销售收入的3%） 。（ 2）管理费用：742.30 万元（直接成本扣除土地费用的5%）3）财务费用：603 万元（贷款一亿元，期限一年）项目总投资： 27760. 2 万元（直接成本加上期间费用）3、销售税费：2467.32 万元（销售收入的6.53%） 。4、销售利润：7556.88 万元（销售收入的20%）5、所得税：2493.77 万元。三、项目市场预期净利润收益： 5063.11 万元（销售利润减

24、去所得税） 。特别说明： 此项目市场预期收益是以我公司的品牌知名度、 客户良好的口碑及房地产项目的综合运作能力， 运作开发拟建设方案所能达到的预期收益，它已受到住宅数量及户型面积的限制 。如果没有这些限制，以我公司的项目运作能力及产品研发、 品牌知名度及客户良好的口碑， 加之对产品附加值的进一步提升，项目的销售收益也会增大，从而收益也会随之增大。第六部份 项目利益分配本项目是首先要满足冶金院职工的住宅需求， 因而决定了项目不可能完全市场化运作。但我们认为市场化运作也是本项目运作的基础，本项目要成功进行，核心问题要处理好贵院职工、冶金院、开发商三方在运作项目中利益的问题。为此，我公司提出以下观点

25、；一、项目利益空间的产生1、以低于市场价的价格摘牌获取项目用地，产生差额就产生了利益空间。这取决于开发商与市国土资源局、 市土地储备、 交易中心等政府部门的关系，以我公司良好的外部客户关系，加上冶金院的全力配合，这点上会产生利益空间的。2、以优异的项目运作，获取超出市场一般水平的超额利润，这取决于开发商的开发能力、营销水平等因素。3、合理避税，这取决于开发商的项目操作水平。4、开发建设成本控制合理，这取决于开发商项目运作中成本控制水平。5、开发建设资金的合理融资成本，这取决于开发商的融资能力及项目能否快速的全部实现销售，实现销售收入回款的营销能力。二、项目利益分配在市场经济及现行社会体制的背景

26、下， 只要在对利益产生的过程中做出了自身的贡献，并承担了相应的责任，则就应享有了利益的分配权力。而利益获取的多少取决于贡献的多少，即利益与贡献相匹配的原则，这是利益分配的核心原则和标准。1、冶金院、冶金院购房职工、我公司在项目产生利益空间中的贡献（ 1）冶金院对项目利益空间产生的贡献：以放弃自身掌控的土地资源及项目地块上建筑物的搬迁拆除， 积极启动并全力配合我公司以低于市场价获取项目用地做出了贡献。（ 2）冶金院购房职工对项目利益空间产生的贡献：如果能根据项目开发建设需要，及时支付购房款，这对开发建设资金的合理融资成本、减少项目营 销费用做出了贡献。（ 3）我公司通过对土地、资金的整合，运用完

27、整的开发模式及流程对项目进行工程建设、成本控制管理等全过程的开发管理，并承担过程中质量、工期、安全的责任，对项目的优异运作、开发成本的合理控制、合理避税方面做出贡献。2、项目利益分配根据利益与贡献相匹配的原则，综合项目各方面的具本情况，我公司提出以下利益分配方案：（ 1）冶金院享有的利益：土地储备中心支付的收回国有土地使用权补偿费或得到同等市场价值的商业用房、停车库等实物资产。项目地块上建筑物拆迁补偿费 1500 万元现金。本来冶金院还应该享有土地实际获取价格低于市场价格的差额利益，这部分利益应由我公司和冶金院共同享有， 为了能够让冶金院购房职工享有更多的利益， 我们双方就不享受这部分利益了，

28、 全部让渡给冶金院购房职工享有。（2）冶金院购房职工享有的利益：1）如果能根据项目运作需要，按项目进度支付购房款，这对开发建设资金的合理融资成本、减少项目营销费用做出了贡献，则项目为此减少 的财务费用、销售费用，这部份利益应有冶金院购房职工享有。这部份利益预计有2000万元，则2000万元/78671 m2 = 254元/ itf ,即职工购住宅每平方米可以享有 254元的优惠利益。2）享有土地实际获取价格低于市场价格的差额利益。土地差额利益估算表市场价格（万元）实际获取价格（万元）差额利益（万元）住宅优惠利益（元 / m2）楼面地价（元 / m2）1043555004935627689104

29、35600044355637511043565003935500814104357000343543687710435750029353739391043580002435309100210435850019352461065104359000143518211273）我公司市场预期利润中让利2000万元给冶金院购房职工则2000万元/78671 m2 = 254元/itf,即职工购住宅每平方米可以享有254元的优惠利益。4）如果冶金院用土地使用权补偿费购买同等市场价值的商业用房、车库等实物资产，并优惠提供给其购房职工使用产生的利益。综上所述，冶金院购房职工的利益表现形式是以购房价格表现：购房

30、住宅优惠价格=4000元/ nf享有的优惠利益/ m2在冶金院购房职工根据项目运作需要，按项目进度支付购房款，不考虑冶金院购买商业用房、车库，优惠提供给购房职工使用产生利益的情况下， 冶金院职工购住宅优惠价格估算如下：职工购住宅优惠价格估算表土地市场土地实际差额利土地利购房款让利利职工总购房价价格价格血血利益血利益格(元/(元/(元/(元/(元/（万元）（万元）（万元）m2)m2)m2)m2)m2)10435400064358172542541325267510435450059357542542541262273810435500993512612542541769223110435550049356272542541135286510435600044355632542541071292910435650039355002542541008299210435700034354362542549443056104357500293537325425488131191043580002435309254254817318310435850019352462542547543246104359000