（地产）银盛泰·金域蓝山整合推广执行案

1、每个认真生活的人,都值得认真对待银盛泰金域蓝山整合推广执行全案一次7.68亿的改变七月，我们接到银盛泰集团的广告邀约，参与银盛泰集团济南首个项目，很幸运，最终选定我们服务于此。10.22日银盛泰集团以7.68亿的价格拍得长岭山地块，规划的调整和预期售价的改变，改变了最初提案的推广思路。方案总纲contents品牌落位市场夺势项目审视客群对位项目定位推广执行PART1品牌落位品牌DNA从青岛到济南，美妙传递业内一声雷！13家、213轮、7.68亿，青岛银盛泰集团拿下长岭山地块，如平地一声雷，在济南房地产业内炸开了锅。但项目真正的购买者，业内人毕竟少数的，如何让市场消费者广知，银盛泰品牌落位，需要

2、进行更深层次的思考。初入济南，品牌声音0！万科全国最大的战略合作伙伴之一，合作面积达500万方。2014年青岛楼市成交量和成交面积“双冠王”。山东省房企10强。这些荣誉属于银盛泰集团，但不属于初入济南的银盛泰集团青岛到济南380公里的距离，足以将荣誉隔绝无声。况且，全国房企10强，大多已落位济南，山东房企10强总部大多位于济南。品牌竞争激烈，必须依靠万科地产、恒大地产、银丰地产、德润集团、天齐置业、三盛银盛泰金域蓝山项目周边6大品牌齐聚，万科、恒大占据一线阵营。纵观银盛泰集团发展史，身为万科国内最大战略合作伙伴，必须依靠。一步捷径，傍大牌！ 万科全国最大的战略合作伙伴，合作面积达500万方。

3、银盛泰是万科全国头把交椅的功臣，更是万科的好兄弟。不是大佬不聚首万科全国最大战略合作伙伴，为济而来品牌落位口号实力篇占位万科、恒大全国一线阵营，缩小济南对银盛泰品牌初来的生疏感，整体抬升品牌实力；与济南，手牵手17载银盛泰，省房企10强，礼赞济南生活美学品牌口号诚意篇以融入济南的诚意和身在济南的实力，拉近与济南人的距离，抛离陌生感；PART2市场夺势整体市场宏观维度和竞品竞争角度，整体考量高速发展的区域2000-2015年，片区作为济南发展最炙热和最有价值的中心，集中了4000多家企业，以及奥体CBD、龙奥大厦带动众多政府机关及大型事业机构进驻。购房需求呈爆发式增长！购房客群大多为周边企事业员

4、工，外溢型城市人群，以及新济南人。竞品传播分析万科金域华府万科金域华府项目位置经十路与凤山路交界北处400米规模共19栋，开盘出售16、17、22栋，42万共计2991户。户型 80m2室2厅1卫、95m23室2厅1卫、105m23室2厅1卫、125m23室2厅2卫。交房标准精装交付价格9300元/交房时间2017年下半年去化开盘去化274户物业费2.36元/平方米/月学校预备签署：甸柳一小或燕山小学7月26日开盘，现场认筹2万抵5万10月份加推19#，16层（2-16层为住宅）18#、20#楼持续销售。成交均价9644元/平米10月份以国庆假期为节点进行一口价大促推广动作竞品传播分析恒大奥东

5、新都恒大奥东新都区域位置 历下经十路与凤山路交叉口向北800米路西开发商 恒大地产集团占地面积 59000平方米容积率 3.30建筑面积 213900物业类型 29F及32F高层建筑风格 简欧开盘时间11.15户型面积 85-112目前起价7288元/起项目配套 幼稚园：益智幼儿园、五加二幼儿园、建大花园幼儿园10月1日启动认筹，当天释放价格，7288元/起，均价7800-8000元/，认筹交2万享受85折优惠，首付5万起，3年内无息还清即可；首推房源4#、5#及7#；11月15日盛大开盘；推广动作中央观景楼王3#楼和4#楼正在热销中，已于2015年4月18日盛大开盘9月19日二期新品盛大认筹

6、，产品面积段92-110三房，由4栋24层高层组织，认筹政策5000抵3万； 天齐奥东花园项目位置历城兴港路与凤岐路交汇处东200米路南规模高层住宅区域为1-9号楼，建筑面积27万,占地6万户型主推户型高层84-144交房标准毛坯交付价格7300元/m2 交房时间现房去化去化面积：8万去化周期：7个月物业费1.80元/平方米月配套中小学：历城一中幼儿园：银座双语、社区内规划公立幼儿园；社区沿街底商和下沉式广场。推广动作竞品传播分析天齐奥东花园三盛国际公园区域位置高新舜华南路与旅游路交汇处开发商三盛占地面积8.8万容积率3.0建筑面积32万物业类型住宅户型面积90-125开盘时间2015年8月交

7、房标准毛坯 物业公司伯恩物业配套配套幼儿园、底商省立医院东院、喜来登、汉峪金谷、雨滴广场、高新实验二小10月1日样板示范区开放房天下电商：5000抵2万优惠政策；开盘时间2015年11月7日开盘推广动作竞品传播分析三盛国际公园PART3项目审视深度考量项目本身价值和优缺点THE BRAND VALUE省房企10强，青岛双冠王万科全国最大战略合作伙伴BUSTLINGCENTER紧邻奥体CBD、经十路城市顶级资源环绕MOUNTAINLANDSCAPE背靠长岭山紧邻长岭山山体公园社区景观与山体景观有机结合自然资源更为充沛LOW-DENSITYCOMMUNITY社区整体规划为，3栋高层其余全为18层小

8、高层整体低密度更为良好DOOR MODEL95-130的全明通透市场主流产品，符合当下城市主流人群置业需求。VALUED PROPERTY银盛泰物业为业主提供全方位的物业服务小区智能化管理、物业租售服务等 全力构建城市品质生活美学小盘+附加值目前的整体价值，难以从区域竞争中，脱颖而出，相应增加一定附加值，为后续形成助推力。与整体区域竞品相比，本案优势并不十分明显，在济南市场主流区域，主流的市场产品。 一网覆盖全社区社区建立免费WiFi 当下“出门靠3G，回家靠WIFI”人们对于无处不在的网络越来越依赖，但高额的流量费用，让移动终端产品的网络使用变得相当尴尬向WiFi靠近，全社区覆盖免费WiFi

9、！无论是在家里的私密空间，还是在社区里的公共空间均可实现一键接入无线WIFI网络看视频、玩游戏、刷微博亦或是网购秒杀24小时全天候畅享网络生活！ 一键式社区服务建立社区幸福互换服务APP小区最新通知？不知道邻里关系？没时间维系故障申报？物业下班了那些早出晚归的业主，对这些一定深有体会利用手机移动终端打造多元服务系统，提供一站式社区生活服务比如，开设小区头条和“模范家庭”等板块，增加了业主的参与性和互动性搜家政、找物业、叫快递、看天气、宠物代管、闲物置换、故障申报等服务一应俱全，只要手机在手，就能玩转社区生活，享受贴心服务 一个社区健身会所24小时不打烊很想去健身，但是要坐半个小时的公交车才能到

10、达场馆很想去健身，但是要先交1500-2000元办年卡很想去健身，但是工作太忙经常加班下班再去基本上场馆也关门了不少人面临着健身房太远、费用高昂以及时间不允许的问题银盛泰金域蓝山为业主打造一个集运动休闲于一体的社区健身会所内含室内游泳池、羽毛球场、瑜伽室、综合器械馆等一系列健身休闲场馆24小时不打烊，让大家在家门口享受便利的健身条件 一条上山的路从家门口直达长岭山山顶著名案例：南益名士豪庭，洪山公园2004年洪山基本为类荒山，南益集团斥资打造6万平米洪山公园社区独有的四条登山步道、3万多平米的坡地草坪和10万株缤纷植物全新落成的洪山公园成为城市中心不可多得的中央绿肺区也为名士豪庭的业主营造了一

11、处私家后花园银盛泰金域蓝山背靠长岭山，得天独厚的地理位置应进一步挖掘自然景观,修建一条从社区上山的山道，沿路种上绿色植物让业主在茶余饭后尽享爬山、散步的亲山生活，在曲径通幽的布道中感悟银盛泰金域蓝山的动人魅力引入知名教育配套纵观济南的房地产市场，市民对学区房的需求只增不减中海国际社区、万象新天、鲁能领秀城等大盘推广，借助名校利好，实现项目热卖。再看银盛泰的竞品项目，中铁逸都国际、万科金域华府、三盛国际公园等纷纷签约名校资源，为项目增值银盛泰金域蓝山可共享竞品项目的优势学校，同时针对2545岁的客群范围，小学及初中的学校需求较大，山师附小、二附中，甸柳一中，燕山中学，都是炙手可热的名校资源，广受

12、众多家长的青睐。引入名校资源，以学区房的名义，实现后期项目的热销。直饮水&新风除霾系统世界头条中国霾害排行，济南最劣没有了蓝天白云，没有了风景名胜，有的只是雾霾笼罩下的灰蒙蒙，恍如“仙境”.雾霾变成会呼吸的痛，每天早上开窗呼吸新鲜空气的举动已经消失生怕雾霾的危害扩散到生活空间，增加呼吸污染利用新风除霾系统及直饮水系统，为项目增加项目价值利用新风系统排除室内污浊的空气，同时将室外空气经过杀菌、消毒、过滤产生新鲜空气，增加客户的归属感和安全感。另一方面，在社区设置直饮水接水点，一元1L，对很多上班族或老年人来说，就近接取便宜的纯净水，是非常不错的选择。PART4人群对位产品最终的服务者、享受者、使

13、用者从周边已销售竞品成交客群分析（万科金域华府）（中垠雅苑）客群年龄集中在20-50岁之间，主力以25-45岁为主。首置和首改占比90%以上，其它次之。大多以周边企事业单位员工、外来人口（新济南人为主），外溢型市区人群为辅。需求主力户型为90130之间，价格较为敏感。从周边竞品现有成交客群分析由此推断项目主力客群以25-45岁刚需、首改客群为主核心客群以28-40为主周边企事业员工、新济南人为主，对价格较为敏感成熟日渐于心懂得了兼顾家庭和工作饭量越来越小,肚子越来越大生活越来越好，身体越来越差幸福越来越近，压力越来越大30岁变成陈坤，开始不赶路，感受路。35岁变成吴秀波，绽放岁月陈酿的风华。4

14、0岁变成李宗盛，越过人生的山丘。他们是城市的中坚力量，是家庭的顶梁柱是当今的城市小腕，更是未来的生活大腕人群洞察：生活适时向前人群沟通口号PART5项目定位整体项目形象的树立更近一步是他们追求生活的主旋律，往前一步是他们奔波的目标；力争上游是每日每夜不停奔跑的原动力；让家人过的更好，让自己的理想和追求离自己更近一些；比现在更好，更奢适的生活，仅此而已！整体项目定位，在坚守产品本心的前提下，融入人群需求目的；在区隔竞品的前提下，为后续溢价做好准备；人群心里导向定位：竞品差异定位：万科金域华府：麓山之后，万科迭代之作天齐奥东花园：经十路奥体旁法式墅质生活区恒大奥东新都：奥体东历下，御湖豪庭中垠雅苑

15、：城市新领地，繁华静步区通过竞品定位与本体对比我们发现：奥体CBD历下，是区域占位之本；紧靠长岭山，山南风水之利，区隔于其它竞品；3栋高层，7栋小高层的整体低密规划，是一大亮点在产品对位差异化的同时，整体项目定位，精神属性上超越消费者想象，往他们内心走一步。奥体CBD历下亲山奢适美学家占位奥体CBD、历下，直诉济南最优质的区域和最具发展潜力的区域，亲山诉求项目仅靠长岭山山体资源，奢适对位人群向前一步的生活追求和理想，美学源于银盛泰集团秉承的城市生活美学家的理念，在超越空间需求之上的精神需求。项目定位PART6推广执行根据暂定的时间节点制定实操性的推广战略品牌导入VI系统品牌落位项目形象产品价值

16、认筹+开盘第壹阶段第贰阶段第叁阶段热销炒作认知强化第四阶段推广四步走第一步品牌入市期 银盛泰品牌济南市场初识以媒体青岛行暨品牌发布会为事件，进行初步的市场品牌告知。线下以工地围挡和工地道旗进行项目周边品牌价值释放。礼赞城市生活美学银盛泰媒体青岛行暨品牌发布会工地围挡工地围挡工地围挡工地围挡传播线上下物料：围挡道旗VI延展物料线上：媒体行报纸软文媒体行网络软文微信品牌青岛媒体行： 12月10日在青岛举行银盛泰品牌媒体行，同时借助媒体的力量，完成品牌的第一波发声。媒体铺排表第二步品牌落位+形象入市 银盛泰品牌正式落地，项目形象入市以“济南我爱你”作为品牌落地活动，并借势品牌事件活动，导入项目形象，

17、形成对市场的整体认知，逐步树立项目形象。一品牌落位，傍大牌品牌户外品牌报纸微信互动板块及活动Micro message ring structures启动“大佬说”以大佬的姿态进行整体前期微信推广。1、大佬说：大佬的大佬，就是17年来数十万家庭的微笑。2、大佬说：真正的大佬，总是与另一位大佬携手相伴。公关上天入地坦率的讲，在济南市场，目前银盛泰没什么名声，目前的声音足以在房地产的浪潮中被淹没，所以本次活动首当其冲的目的就是提升品牌知名度扩大影响力让更多人知道银盛泰第一步抛出话题，引发关注第二步第三步集中引爆，引发热点持续跟进，引发讨论兴趣体验美誉品牌活动三步走7厢世纪聘礼，空降济南我是银盛泰，

18、济南，我爱你第一步活动选址：选择济南7个较为繁华的区域为据点，如广场、商场，客流量大，传播效果佳。高新区雨滴广场丁豪广场高新银座历下区泉城广场恒隆广场市中区历城区万达广场洪家楼广场活动时间：2016.2.233.6活动形式：爆点一：在7个巡展点包装7个神秘礼盒，礼盒的四个面分别标有以下文案世纪聘礼 礼献济南我是银盛泰，济南我爱你！不留遗憾，请扫我（活动微信二维码）3月6日 10:08 吉时礼鉴爆点二：在7个神秘礼盒外设置表情自动反应屏，在上边标有字样“能治愈你的，便是你自己的微笑，我是银盛泰，济南我爱你”，它会通过客户表情的变动进行模仿，最终实现与客户的互动，提升活动吸引力爆点三：在礼盒开放当

19、天，配合“济南我爱你”品牌活动主题，在礼盒内提前进入7对新人（模特），男着印有银盛泰、 女着印有济南字样的结婚礼服。在礼盒开放时，做求婚小情景，与现场客户形成互动。爆点四：10：08礼盒开放，排队领取大米并填写礼品券对客户信息进行登记，并参与抽奖。统一抽奖时间于11:58开启，抽奖奖品设置iPhone6s、洗衣机、小米手环等。爆点五：礼盒开放后，四周展开，内部贴满品牌相关的宣传信息，对银盛 泰品牌进行展示。第二步红包再多，不如爱（3.6日）在后续跟进活动过程中，凡是当天领取奖品者，发送微信朋友圈者，截屏到银盛泰金域蓝山官方微信平台，即可凭点赞数量领取相对等数量的红包，最多获得100元红包。第三

20、步爆点六：微信自媒体炒作项目形象，立势3月7日项目形象出街，继续线下巡展以及形象立势活动二形象户外形象户外效果形象报广形象报广形象报广形象报广形象报广形象报广形象报广公关上天入地：25-45岁的主流客群，处于压力的峰值中心，上有老，下有小，前有领导，后有下属，这四座山让他们成为济南这座城市的超人：形象立势与人群对位，从生活适时向前，到超人累了，这是项目与人群直接的对接窗口。掀起一场全城的超人大事件活动主题：超人向前，勿忘拥抱 超人三件套，礼送城市中忙碌的你活动时间：3.133.19活动地点：各大商超巡展点4.9日营销中心暨样板示范区开放在线上诉求营销中心开放的同时，现场通过活动制造泉城话题，进

21、行报道。济南最奢营销中心，盛泰开放汇聚全球洋车、回忆也奇妙活动主题活动时间：4月9日活动前宣：通过网络、微信，户外、巡展等线上线下渠道对售楼处开放信息进行释放售楼处开放活动软文/微信汇全球洋车、寻美好回忆银盛泰金域蓝山营销中心，4.9最奢呈现户外4月9日一起洋气银盛泰营销中心，最奢公开售楼处开放活动活动形式：爆点一：汇聚全球洋车在售楼处外场，展览全球最洋气的汽车。在吸引对口客群的同时，形成全城热点话题，提升售楼处开放的人气。爆点二：追寻最美回忆收集70、80年代，充满童年回忆的玩物，如玩具、卡通人物形象等进行展览。同时设置游戏区，家庭共同感受父母时代的游戏乐趣。传播线上下物料：围挡道旗DM 线

22、上：户外报广巡展网络软文微信广播公交1 商超巡展2 7厢世纪聘礼，空降济南我是银盛泰，济南，我爱你3超人向前，勿忘拥抱超人三件套，给城市中忙碌的你！4 . 济南最洋营销中心，盛泰开放汇聚全球洋车，回忆也洋气媒体铺排表产品价值+电商认筹+盛大开盘线上主诉产品价值、电商认筹和开盘信息，围绕整个产品价值的同时，以阶段节点为主线进行信息释放。三产品户外产品户外效果产品报广产品报广产品报广产品报广在产品价值重塑之后，于5月初进行开盘信息的释放掌声响起来！银盛泰金域蓝山，5.15日盛大开盘开盘户外公关活动活动时间：2016.4.23初赛，5.1决赛报名启动：售楼处开放当日即认筹节点，相继释放足球大赛的报名程序。活动形式：在全市举办足球大赛，初期先以小组赛进行评选，前10名小组参加在奥体里举办的大型足球比赛，并同时配合巡展把门票进行派发，公开报名，组织济南一些个人组织的小球队来参加比赛。征集啦啦队：全城征集17位足球宝贝，以此为噱头，引爆足球赛。比赛现场，足球宝贝穿着印有银盛泰金域蓝山的项目logo，引爆全场。银盛泰杯 首届足球大赛，全城发力！超人对战，适时挑战活动目的：借势