XXXX_上海_易居_养老项目前期策划阶段性汇报方案ppt课件

1、上实城开/ 上海青浦此报告仅供客户内部运用。未经CRIC书面答应，其它任何机构不得擅自传阅、援用或复制克而瑞中国/上海事业部CRIC CHINA/202111Phase1-FINreport朱家角工程公寓物业开展专题汇报 缘起 对打造养老公寓的一些思索三个判别和两个观念判别一：顺天时，上海老龄化开展催生未来养生住宅市场需求潜力宏大！ 养生需求日益旺盛，安康投资不断添加； 中国呈老龄化趋势，老龄人口多，增长快； 421家庭催生老年住宅的产生和开展； 上海老年住宅市场仍处于开展初级阶段。根据胡润2021年 中，我们了解，全世界的富豪们都非常关注安康的生活方式。CRIC观念/三个判别在上海，亚安康人

2、群不断增长。特别是上海的高收入人群，安康情况非常严峻。调查显示，高收入人群中，“生物年龄超龄趋势明显加快，平均超越“日历年龄10年左右。据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚安康人群比例惊人，到达75%，已成为与与艾滋病并列的安康大敌。而根据最新的中国城市安康情况大调查的数据显示，中国589个城市中的亚安康人群已达76%。数据来源：世界卫生组织、中国城市安康情况大调查养生需求日益旺盛，安康投资不断添加。中国老龄化人口开展趋势世界老龄化人口开展趋势亿人亿人早在2002年，在全世界186个国家和地域中，有68个已进入“老年型。目前，世界每10个人口中有1个老年人，估计到2050年，每5个人中有1老年

3、人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。 摘自目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化开展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，兴隆国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自世界人口呈老龄化趋势，中国老龄人口多、增长速度快。421家庭催生老年住宅的产生和开展。爷爷、奶奶、外公、外婆爸爸、妈妈宝宝-家庭三口之家已成为社会主力构造，独生子女成家后，夫妇们在忙碌任务压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精神严重

4、缺乏；老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需求群体活动和空间平台分散式养老逐渐向集中养老观念改动，养老观念和居住观念正发生根本性改动；国家鼓励开发商进展老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。项目地址收费 黄浦老年公寓长沙路149弄 900-1200元/月/人黄浦千鹤老年公寓昌里路120号 1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/间卢湾金色港湾开平路1101800元/间/人/月（包伙食）大华老人福利院中春路262号 600元/人/月 亲和源会员制社区众仁老年公寓绿地21城孝贤坊为老年人量身定做物业类型人性化的规划设计多彩的体育运动社区委员会组织俱乐部

5、活动老人设置专业、完善的配套设施早期如今未来上海老年住宅市场仍处于开展初级阶段。上海老年公寓仍走养老院性质的道路，国外流行的安康型养老社区仍不多见。判别二：优地利，区域定位和资源与养生育老地产居住需求相契合！上海的朱家角长三角的朱家角国际的朱家角2001APEC会议元首指定旅游点2021年世博会官方指定度假地传统观光旅游阶段旅游全面晋级阶段观光、休闲、度假、居住综合开展阶段朱家角开展“四段论国际宜居的朱家角国际花园宜居城市都市水乡、宜居典范未来的目的CRIC观念/三个判别交通开展带加强了朱家角对周边客源的吸纳才干。江苏省浙江省大虹桥规划区30分钟车程30分钟即可到达虹桥枢纽，大虹桥枢纽规划落地

6、，带动朱家角地域联动开展。成为效力长三角地域的大型综合交通枢纽。虹桥商务区坐落于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭开展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽规划设置。枢纽地域规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，构成三横二纵规划构造，其中20号线终点停靠东方绿洲。M20沪青平公路沪杭高速珠溪路复兴路淀湖大道绿舟路淀浦河朱家角具备开展养生育老地产的自然资源和配套规划。大观园东方绿舟青浦博物馆朱家角古镇陈云留念馆太阳岛旅游度假区国际高尔夫乡村俱乐部 5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流； 上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出； 出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付才干

7、强。判别三：携人和，以养生生活方式为主流的客群支付和消费日益增多！CRIC观念/三个判别5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流。社会福利制度为休闲养生提供了时间保证，同时对于休闲养生提出了更高要求，生态旅游结合度假的生活方式成为潮流。任务制度的改动为人们提供了享用长假的能够 近些年来，我国的休闲假期也不断加长，居民根本与欧美兴隆国家居民一样享用同样多的节假日数114天。居民寿命延伸客观上添加了休闲时间 社会保险制度、福利制度的不断完善，社会文明程度提高，生命科学的开展，使人的寿命不断处长，人生的后20-25年根本处于休闲的形状中，用于休闲消费的支出。 在兴隆国家，目前观光旅游只占整个旅游市场

8、的30%，休闲度假和户外运动那么占了70%以上的份额。随着我国居民休闲观念的构成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、文娱等轻松、高兴而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣文娱性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和开展性的休闲需求也将有大幅添加。我国公民终身中有1/3还多的光阴将在闲暇中度过，这些为我国的度假休闲地产的开展提供了时间保证。玩得高兴又有益身心的休闲度假需求方式成为消费主流。养老需求养生需求无需求数据来源：2021上海年鉴中老年高端客户是最具潜力和可行性的客户，他们越来越关注安康和生活质量。上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出区域老年人口（万人）户籍人口（万人）占比上海3

9、00.57139121.61%全国老龄化程度约为11%世界老龄化程度最高国家水平约为23-25%严重老龄化是上海目前面临的最严峻挑战，已接近世界人口老龄化最高的国家程度如日本和瑞典，比全国接近高一倍。专家预测，到2030年上海老年人口将到达500-600万的峰值。生在新中国，长在红旗下；阅历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，55-65岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们是社会的中坚力量，阅历实力较为雄厚，并不渴求财富上的大富大贵，而是在阅历种种风浪之后的安静和踏实。追求闲适、平稳的生活，养老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付

10、才干强。基于以上三点判别，对于本工程公寓客户和产品的开展，我们提出两个观念第一：“鸡蛋不能放在一个篮子里。CRIC观念/观念一客观上，公寓类客户不能完全依赖区域内晋级需求消化；导入外围客户是必然，也是差别化竞争的必要动作。客观上，朱家角郊区区位特质、板块水乡环境等要素，有开发养生、养老主题社区的有利条件。占据半壁江山的公寓类物业，客户群注定不能单一。为什么要有养老客群？第二：“要养老客群，但非养老社区定位。抓住养老客户，但不能窄化工程整体主题。5+2度假养生改善投资养老总主题？CRIC观念/观念二这次，我们着重分析处理三个问题18CRIC观念1、本案的养老客户地图和图像？2、 如何抓了养老客层

11、，而又不会窄化工程的主题？3、 他们需求什么样的产品和配套？PART 1 公寓物业的客户挑选1养老客户分类及挑选老年型阶段年轻型阶段长寿型阶段55-70岁这类型老人老人生活可以自理，社区需求有根本配套给老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到社区的各效力机构参与活动。70-80岁这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设备。室内设计要转为无妨碍设计，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器要增设扶手携动，地板防滑要再次加固，增设专门的家政效力人员为此类老人提供日常必需效力。80岁以上这类型老人需求特别护理，住宅除具备上面两个阶段住宅设计的大部分功能外，

12、还需求增设治疗、护理、康复以及临终关怀等较齐全的医疗康复设备。室内要给护理人员留下足够的护理空间，要设有同整栋楼平安警报系统相连的紧急呼救措施，以应付突发情况。总之，需求效力、医疗、护理设备为一体，老人在这里能得到全方位的护理。从老年客群细分的需求出发，结合社区调性，建议只选择以高知识、高收入阶层的，具有稳定经济来源的55-70年龄段，年轻型老人为工程主力养老客群。1工程公寓物业的客户定位细分客户类型客户细分购买目的来源地物业需求特点产品特性总价(万)物业与配套度假5+2度假/占有型长期投资上海/长三角舒适一房、两房70-110平米大面积公共空间（客厅）观景效果突出大面积落地窗100-170优

13、质景观；人性化的物业管理提供管家服务改善居住升级改善上海舒适两房、三房110-140平米大面积公共空间（客厅）观景效果突出大面积落地窗170-200优质景观人性化的物业管理提供管家服务生活配套便利养老候鸟式养老/父母养老上海舒适型的2R或者3R距离配套较近合适的价格70-110平米100-170人性化的物业管理提供管家服务项目总规划以及规模相对完善的配套全天候养老居住区域/上海投资前景和区位稀缺面积区间：70-110平米户型设计实用100-170相对完善配套户型相对舒适投资纯投资客出售型投资上海非常明朗的投资前景和合适的收益率面积区间：70-110平方米处于距离中心区较近区域100-170商业

14、和生活配套项目总规划以及规模开展初期开展成熟期社区不仅是为老人度假、生活所预备的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全家养生的度假地。根据老年人需求打造中心的功能体系和设备，但同时以养生的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念实现养生和养老功能的重叠，但养生的概念强于养老。时间轴理念特点中心诉求客户占比时间轴社区开展成型，是上海乃至长三角地域的退休人士向往的养老生活居所。前期养生概念胜利植入带来大量客户，辅以市场引导，主打以养老的需求诉求点为线索，在功能配套上更多植入养老概念，实现养生向养老功能的过度，但养生概念并不消逝。1工程公寓物业的客群构成比例及演化养生养老1具有效力、医疗、居住以及休闲

15、文娱功能的“老年亲情社区是老年社区的开展趋势。功能需求生活休闲功能居住功能文化文娱功能效力功能商业功能其他功能注重空间的无妨碍设计，满足入住老人根本的生活居住需求提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求提高、提升自我的空间提供老人盼望年轻，享用童真的空间24小时为入住老人进展保健、医疗、理疗、康复的全面护理保证老人享用周到细致的效力，各种紧急情况下的应急处置等满足根本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓套房别墅生态公园户外健身区棋牌室、茶室、健身房种植园、图书室歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办效力餐厅、超市洗衣店、美发店儿童

16、托管中心医疗护理功能养老客群的需求特征/功能需求养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是社区内的环境、物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设备；另一方面是大型医疗设备等区域级配套的价值。养老型客户需求特征： 认可工程社区内环境和园林设计； 对私家庭院的面积要求比较高； 对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设备能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士；区域配套：三甲级的哮喘专科医院1养老客群的需求特征/产品偏好根据cric专业团队对于老年社区市调发现，老年人注重的社区便利配套包括：1、专业老年大学 2、老年俱乐部 3、老年活动室 4、老年茶室 5、家庭敬老室 6、社区医疗中

17、心 7、老年法律咨询室 8、老年互助效力社 9、老年医疗培训讲座室 10、老年食堂 11、老年浴室 12、安老效力机构 13、减少台阶，添加坡道设计 14、园区增设紧急呼叫按钮 15、公共设备和主要景观节点设置扶手 16、社区道路设计实现防滑处置 17、提供各种室外健身场所 18、实现无死角园区智能化监控设计 19、楼体安装电梯 20 、专业的智能化设备 .养老客户置业关键驱动要素排序PART 2 公寓物业的定位战略26“养生的产品，会给人一种积极、悠闲和安康的觉得，而养老的产品，会让人联想到悲伤和落寞。“假设我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，假设那是一个养老的地方，我们不会去

18、的，不想跟老年人混在一同。“这个地方就是看山，能玩的地方不多，普通2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大约念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。“假设做养老，会让工程贬值，也卖不起高价，能够连销售都成问题。“客户如是说养生和养本钱身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老。功能主题上强化，生活主题上弱化。以防止对整盘主题构成排斥，和对营销诉求的局限。需求提出一个兼容广泛的主题概念！青年中年老年养生概念养老概念2定位的战略经过研讨，我们发现“度假客户和“养老客户需求概念上的共同利益因子是“安康管理2主题概念的提炼健康/疗养管理模式（尚未危害身体）健康/康复管理模式（已经危害

19、身体）模式定义以自然疗法为核心，旨在促进身体、心理和生活方式的平衡，达致身心健康以物理科技疗法和激素疗法为核心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、衰老、运动创伤等的身体康复主要应用领域减压、排毒、抗衰老肥胖、皮肤和身体护理慢性病、运动创伤癌症、体检、抗衰老、美容缩身需求主体中青年群体（白领、管理者、企业主）中老年群体（教授、商人、企业领导）养生建议主题为“养生社区。结合安康管理的需求，打造一个郊区特征养生概念社区，完善特征功能性配套和产品元素，市场接受程度较高。2主题概念的提炼朱家角良好的环境根底，是本工程成为养生型社区的强大支撑。养生社区的概念挺好的，可以思索买来投资，可以买来给父母养老运用，本

20、人也可以去旅游度假。度假可以思索，但是要有吸引人的东西，有东西可以让人留下来住个几天，比如可以发呆的地方，可以放松的工程，比如引进泰国的SPA等。假设配套好的话，父母可以送过去住一两个月，时间长了我觉得他们住不下去。养生度假结合特征旅游功能比较容易为不同年龄段客户所接受。公寓物业的阶段主题差别先期概念：养生休闲/5+2中期概念：安康疗养/候鸟式后期概念：悠品退休社区/全天候主题概念：高尚养生社区STEP1广泛主题，弱化养老概念STEP1构成口碑，构成乐龄社区气氛STEP1稳定主题，强化退休社区主题根据整体开发过程中客群构造的变化，在主题上循序渐进，分三个步骤营销传到，详细为：2主题概念的演化主

21、题概念：高尚乐龄社区主题概念：高尚退休社区朱家角世界级高尚乐龄社区集养生休闲、安康管理一体的近郊风情小镇2主题定位50+/60+/70+系列构成养老养生主体客群循序渐进构成安康主题社区全新退休乐龄生活的领跑者PART 3 公寓物业的产品谋划3.1养老公寓的规划要点3产品谋划/三个打造的原那么建造高规范老年公寓、老年社区，满足当地/近郊中高收入老年群体对居住的需求；度假产品与老年公寓的同区而建，子女在周末/节假日前来度假，同时可探望长辈，可成为本案物业类型的结合点。高环境规范同区而建特征配套多样化交流空间，定制的无妨碍设计、户型设计、环境设计等人性化的规划设计打造的老年社区KPI目的硬件设备软件

22、设备空气新颖、环境优美、交通便利、安静空间构造：紧凑、通风、亮堂、防火室内配套：空间消除室内高差、安装设置扶手、地面防滑、设紧急通报系统、平安电热源、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征建筑外型：应富有生活气味，与社会福利机构区别开来医疗:独立的医院文娱:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需求休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、平安特征的用来休憩、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无妨碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以维护老龄人的行动为根底。社区内应采用人车分流或部分

23、分流的道路交通构造，添加社区感和平安感经过各类专项培训提高社区效力人员的素质，为老人提供优质效力及时处置各项小区内事务，为老人提供各种便利效力。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的走漏、火灾、医疗救护、不测事故、求助等自动提供紧急协助区位环境单体设计配套设备室外环境专业效力物业管理3产品谋划/养老社区KPI目的老年住宅该当配备的根底设备明细表3产品谋划/规划设计要求配套设备a安康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置效力设备。b小区内专为老年效力的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常安康管理、咨询、诊察、配药的设备。住宅选址与场地

24、设计规划的先决条件：选择环境质量良好、交通便利的场地。a接近根本的社区公共设备，同时远离喧哗的文娱场所。b场地内的合理规划与设计：尽能够在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处置好合设或邻设的其他设备与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。老年公寓的建筑设计1、空间规划表达老年人自立性、安康性、平安性。2、设备与设备按老年人的人体尺度和心思、生理特点进展设计。3、表达适用性，兼顾老人与照顾者的运用要求，空间具可改造性。3产品建议/规划设计要点

25、3.2养老公寓的环境配套建议老年社区为功能中心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化开展，防止排他性。老年社区不仅是为老人度假、生活所预备的其理念更多是父母子女52周末休闲、全家聚会的度假地，其特征的休闲设备配套将大大添加工程吸引力。根据老年人需求打造中心的功能体系和设备但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节；完好的、可应对紧急情况医疗效力功能系统；丰富的、满足不同需求的运动文娱配套功能；方便学习交流的、跟上时代节拍的环境和设备；精神与价值诉求，老年效力

26、方案，满足自我价值的实现，带来年轻觉得。中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一同共享天伦之乐是许多老人的希望。与美国不同，中国老年人有很剧烈的对亲情和家庭的情感需求。社区定位3产品谋划/社区功能配套老年公寓区域设置相应配套：安康效力中心、社区食堂、社区文体中心、社区门诊、老年护理院如物业管理可行，建议单独设置全护理型公寓，由物业方协同医院共同运营公寓阅览区社区食堂休闲按摩中心乒乓房医疗配套设备康复中心3产品谋划/社区功能配套多样化交流空间，定制的无妨碍设计、户型设计、环境设计等人性化的规划设计。无妨碍设计： 针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无妨碍坡道；地面防滑处置，墙壁预埋扶手，

27、阳角抹圆；户内紧急呼叫与电子安防系统；居室充分思索朝向、采光和通风；卫生间离卧室不远并设有防滑扶手；插座、开关都相应地降低高度；感应门锁替代旋转式钥匙；采用亮堂的颜色，加强环境的可识别性。户型设计各有偏重： 老年人盼望交流：有些别墅设了双客厅； 中国传统观念子女与父母同住；大户型多卧室； 老人需求照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间。3产品谋划/社区功能配套开敞空间、康体中心等完善的配套效力设备是老年社区必备的要求。康体中心：室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞

28、蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；社区医院、社区农庄、老年大学。室内游泳池医护中心健身活动室3产品谋划/社区功能配套精致的社区水系和绿化景观，宜居生态居住环境。水系丰富高密度绿化清新空气顺眼花卉温馨环境生态居住3产品谋划/社区功能配套3.3养老公寓的户型及室内设计建议老年公寓房型设计卫生间特别宽大，方便轮椅以及老人和护理人员同时进出阳台空间大进深，进深不小于1.5米采用超大净宽走道、宽大移门、母子门，入户门净宽不小于900mm，套内门净宽不小于800mm经过调查，上了年纪的老年人很多喜欢分

29、床睡，因此有了一房双床可摆放双床的卧室超大入户玄关浴室内有扶手、紧急救助按钮、坐凳，可以应付各种突发情况杭州 绿城蓝庭保养公寓74平米一房67平米一房3产品谋划/房型设计老年公寓房型设计北京 澳洲康都乐龄公寓5号楼规范层B户型70.35平米一房向阳扇形构造，可以扩展阳光采集面。大阳光室，给老人休闲文娱的活动空间卧室移门设计，让有轮椅的老人可以进出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、马桶离地间隔450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、马桶旁的位置可安装防滑扶手卫生间设计3产品谋划/房型设计室内的门、走道都极为宽阔，方便老年人及护理人员出入北京 澳洲康都乐龄公寓老年公寓房型设计户型属于楼层的边套，有较好的视野，在面向外的方向均有阳台或大飘窗5号楼规范层A户型105.85平米二房卫生间防护设备设计3产品谋划/房型设计居室功能齐备，分主次卧空间，主卧有配套独立卫生间，在享用完善效力的同时，仍可感到居家般的自在北京 将府庄园老年公寓全租赁老年公寓房型设计长租居家型公寓116平米二房每个房间内部都有独立呼叫系统；配备医用电梯餐厅、客厅宽阔卧室，卫生间套房设计或就近布置卫生间防护设备设计楼道公共部位防护设备设计3产品谋划/房型设计1. 楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵敏性受损的人，踏步高应该在16cm以下，