东方曼哈顿项目诊断报告1ppt课件

1、淮安东方曼哈顿工程系统诊断报告调整战略市场概略目的客户诊断结论工程诊断报告SWOT分析工程概略SWOT分析诊断结论工程概略目的客户调整战略市场概略一、工程根本要素 总规划用地面积：5414 容积率：4.8 绿化率：28 地面建筑面积：26094 商业及办公总面积：7080 公寓总面积：19014 公寓总套数：147套 地下建筑总面积：3102 总建筑面积：29196 机动车停车位：地下49辆；地面22辆。合计71辆 非机动车位：入地下车库东方曼哈顿工程在建实景东方曼哈顿工程区位图工程周边道路情况SWOT分析诊断结论工程概略目的客户调整战略市场概略二、道路及周边配套周边相关建筑及配套深圳路与南昌

2、路交汇SWOT分析诊断结论工程概略目的客户调整战略市场概略三、周边环境及工程距钵池山公园，直线间隔900米左右，道路间隔1200米左右。钵池山公园南大门钵池山公园门前道路世袭领地别墅工程比佛利别墅及小高层工程现场实景东方明珠花园工程SWOT分析诊断结论目的客户调整战略一、06年1至6月份住宅成交数据统计工程概略以上资讯来自淮安房管局2006年统计数据，相关数据为本报告撰写之日止。市场概略月份成交均价（元/）成交总面积（ ）成交量（套）062763.3611792.29102052893.7444935.27337042705.8129184.98236032786.9036280.013000

3、22767.3322789.79183012554.2125083.83225合计2745.23170066.17138306年度全市商品房成交统计SWOT分析诊断结论目的客户调整战略一、06年1至6月份住宅成交数据统计工程概略市场概略结论：1、自本年淮安商品房整体均价呈逐渐攀升趋势2、虽然国家“国六条政策出台，但对淮安楼市的价钱走势并未呵斥大 的影响。3、平衡市场接受价为2700元/4、每月市场去化在250280套左右SWOT分析诊断结论目的客户调整战略二、淮安总体小高层及高层工程情况工程概略市场概略淮阴区清河区清浦区城中花园（未开始销售）淮海第一城（一期清盘）财富广场（尾盘）多瑙河 国际公

4、寓（正在销售）加州城（正在销售）瑞福莱（正在销售）法国小城（未开始销售）淮海购物广场（尾盘）金伦汇景园（正在销售）益兴名流（未正式销售）新淮中花园（正在销售）新世纪豪园（未正式销售）日月星城（正在销售）天山华庭（未正式销售）区域分布情况：SWOT分析诊断结论目的客户调整战略二、淮安总体小高层及高层工程情况工程概略市场概略结论：1、本市在建和在售的小高层及高层，集中在清河、清浦两个区2、清河区未来将出现小高层及高层的供应放量3、目前小高层的市场供应量集中在清浦区4、地处本市商业中心区域的小高层及高层，目前被市场接受。SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略总

5、平图案例1：淮海第一城区位图“淮海第一城工程要素与卖点 工程开发规模：40万平方米 产品 1楼：11层，66套，已完成订购64套 2楼：11层，44套，已完成订购43套 3楼：11层，66套，全部完成订购 开盘时间：05年11月28日 蓄水期：05年5月开场 订购客群特征：公务员；教师；私营业主等SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略 品牌开发企业 开发总体量大 产品种类：联排别墅、多层、小高层、高 层，客户选择范围多 工程质量定位高 地段优势明显 一期小高层销售均价3400元/ 销售现场与工程笼统定位叫为匹配SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城

6、区同质重点工程例举工程概略市场概略区位图总平图案例2：加州城SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略 工程公司，但依托与专业地产代理公司协作， 实现工程价值。 工程具有一定的开发体量 产品种类：多层及小高层，户型多，客户选择 范 围广。 工程中档质量定位 地段为工程中心卖点 小高层销售均价3050元/“加州城工程要素与卖点 工程开发规模：12万平方米 产品 1楼：12层，87套，已完成订购60套 2楼：13层，44套，已完成订购31套 3楼：9层，42套，已完成订购33套 开盘时间：06年5月20日 蓄水期：工程全程积客 订购客群特征：公务员；教师；私营业

7、主等SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略案例3：新淮中花园区位图总平图SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略 订购客群特征：公务员；教师；私营业主、 子女教育购房等 本工程中心卖点为当地学区工程，淮安中学为 当地著名的名牌中学。 产品户型与本工程有类似特性“大户型，目前 剩余主力产品面积为150多平方米居多。 销售均价2850元/“新淮中花园工程要素与卖点 工程开发规模：5.5万平方米 产品 1楼：19层，76套，已完成订购17套 2、3、4、5楼：均为11层，合计： 200套，已完成定购167套。 开盘时间：0

8、5年3月27日 蓄水期周期长 工程中档质量定位SWOT分析诊断结论目的客户调整战略三、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略结论：1、工程卖点“地段，依托环境优势2、工程开发的规模效应3、主城区工程以中档工程定位为主4、工程本身及周边各项配套设备齐全，成为客户焦点5、当地总体消费才干有限，去化速率低，蓄水周期较长6、产品户型选择多，户型120140为去化主力7、市场接受均价在26002800元/左右，部分环境优势独特均价突破3000元/以上8、主力客户群为当地的公务员、私营业主、教师等SWOT分析诊断结论目的客户调整战略四、工程区域内市场资讯工程概略市场概略区域内在售工程：同质工程类 比佛利：

9、别墅及小高层11层 世袭领地：别墅；世袭雅园：小高层11层及多层 东方明珠花园：多层及小高层17层 河畔花城：多层在售联排别墅未来开发、及小高层未来开发多层工程类 威海花园：多层 龙门之都：多层 珠海花园：多层SWOT分析诊断结论目的客户调整战略四、工程区域内市场资讯工程概略市场概略区域内在建工程：知同质工程类 大湖城邦：别墅、多层及小高层 世袭雅园：小高层11层及多层正在规划中工程类 东湖望景苑 亿鑫花园 城市风暴 盛华心港湾 紫荆苑SWOT分析诊断结论目的客户调整战略五、区域内同质重点工程例举工程概略市场概略案例1：东方明珠花园区位图区位图总平图 产品主力户型为左右 工程中档质量定位 工程

10、中心卖点为钵池山景观 销售均价2780元/左右“东方明珠花园工程要素与卖点 工程开发规模小高层：约2万平方米 产品 1楼：17层，93套，已完成订购48套 2楼：17层，89套，已完成订购52套 总销售比率已完成订购55左右 开盘时间：05年10月18日 前期达4个月蓄水期 订购客群特征：公务员；教师；私营业主等SWOT分析诊断结论目的客户调整战略五、区域内同质重点工程例举工程概略市场概略SWOT分析诊断结论目的客户调整战略五、区域内同质重点工程例举工程概略市场概略案例2：比佛利区位图总平图 产品主力户型为144左右 工程中偏高档次质量定位 工程中心卖点为钵池山景观 销售均价2750元/左右

11、此类产品依托前期别墅工程高档质量“比佛利工程要素与卖点 工程开发规模小高层：约9222 产品 高层公寓楼：11层，82套，已完成订购3套 开盘时间：06年4月1日 蓄水期与整体工程结合 目前订购客群特征： 与开发商相关的关系单位客户SWOT分析诊断结论目的客户调整战略五、区域内同质重点工程例举工程概略市场概略SWOT分析诊断结论目的客户调整战略五、主城区同质重点工程例举工程概略市场概略结论：1、工程卖点共同借助“钵池山公园景观自然优势2、由于该区域有两个别墅工程的建成，已初步构成淮安地域高端富人区概念3、两个工程以中档工程定位为主，“比佛利略比“东方明珠花园定位偏高一点。4、主力户型为144左

12、右5、开发区工程目前在市场正逐渐被消费者所接受，但实践去化速率低，前期蓄水期较长。6、市场接受均价在26502700元/左右，部分环境优势独特均价突破3000元/8、主力客户群为当地的公务员、私营业主、教师，以及二次购房改善居住环境者等SWOT分析诊断结论目的客户调整战略六、概括性结论工程概略市场概略1、小高层产品正逐渐被市场所接受2、市中心区域工程中心卖点为地段，开发区区域内以“钵池山公园景观自然优势为中心3、小高层市场接受均价为26502800元/左右4、主力接受户型面积为120130左右5、该地域小高层去化速率低，前期蓄水期及销售周期较长。6、主力客户群为当地的公务员、私营业主、教师等7

13、、消费者对工程配套要求成为焦点8、该地域整体小高层以市中心区域及钵池山板块初步被市场认同SWOT分析诊断结论市场概略调整战略一、消费客群统计工程概略目的客户购房动机：以上数据来自淮安房管局统计数据SWOT分析诊断结论市场概略调整战略一、消费客群统计工程概略目的客户购房需求：SWOT分析诊断结论市场概略调整战略一、消费客群统计工程概略目的客户面积需求：SWOT分析诊断结论市场概略调整战略一、消费客群统计工程概略目的客户接受价钱元/：SWOT分析诊断结论市场概略调整战略一、消费客群统计工程概略目的客户物业选择：SWOT分析诊断结论市场概略调整战略一、消费客群统计工程概略目的客户1、二次置业及改善居

14、住环境消费动机，为主力购房群体，占整体消费者的75.72、购房需求以二居室、三居室及四居室为中心，此类客群占84.943、面积需求以100140占整个消费群的84.064、价钱接受程度在25013500元/左右的占49.295、在选择物业要求方面关注小区环境、物业管理、配套设备、交通及建筑质量方 面的占70.68结论：SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：赵国；年龄：38岁；职业：私营业主；：37367* 业态选择：不在意 地段选择：淮阴区不思索；开发区可以接受 户型选择：3室2厅 面积选择：不在意 价钱选择：2600元/左右 配套选择：设备齐全；有停车

15、位 现有住房：2套样本1SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：徐国华；性别：男；年龄：48岁；职业：私营业主：0523* 业态选择：高层及小高层 地段选择：清浦区；开发区可以接受 户型选择：3室2厅 面积选择：140 价钱选择：27002800元/左右 配套选择：设备齐全；满足根本要求 现有住房：1套样本2SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：蒋继荣；性别：男；年龄：30岁；职业：教师：3017* 业态选择：多层 地段选择：清浦区；开发区 户型选择：3室2厅 面积选择：120 价钱选择：2400元/左右 配套选择：

16、设备齐全；有会所 现有住房：无样本3SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：孙文会；性别：男；年龄：37岁；职业：教师：327* 业态选择：无要求 地段选择：除淮阴区以外 户型选择：3室2厅 面积选择：120140 价钱选择：2800元/左右 配套选择：设备齐全 现有住房：1套样本4SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：朱志华；性别：男；年龄：49岁；职业：公务员：4912* 业态选择：无要求 地段选择：无要求 户型选择：3室2厅 面积选择：120140 价钱选择：2600元/左右 配套选择：最好有供暖；物业管理有质

17、量 现有住房：1套样本5SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：殷宝松；性别：男；年龄：50岁；职业：公务员：私密性 业态选择：投资类 地段选择：淮阴区不思索 户型选择：3室2厅 面积选择：120140 价钱选择：市场为准 配套选择：设备齐全；有会所 现有住房：1套样本6SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：稽建宁；性别：男；年龄：55岁；职业：邮政局：397* 业态选择：高层及小高层 地段选择：开发区可以接受 户型选择：2室2厅 面积选择：120 价钱选择：26002700元/左右 配套选择：设备齐全；有会所；休闲

18、场所 现有住房：1套样本7SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：王咏梅；性别：女；年龄：48岁；职业：公务员：私密性 业态选择：高层及小高层 地段选择：开发区可以接受 户型选择：3室2厅 面积选择：150 价钱选择：根据质量 配套选择：设备齐全；集中供暖；质量物业管理；有停车位 现有住房：1套富春花园样本8SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：季长乐；性别：男；年龄：57岁；职业：公务员：私密性 业态选择：高层及小高层 地段选择：开发区可以接受 户型选择：3室2厅 面积选择：120 价钱选择：根据物业质量 配套选择

19、：设备齐全；有休闲场所 现有住房：2处商铺；1套样本9SWOT分析诊断结论市场概略调整战略二、目的客户抽样访谈工程概略目的客户姓名：夏小燕；性别：女；年龄：48岁；职业：私营业主：3643* 业态选择：高层及小高层 地段选择：不接受开发区 户型选择：3室2厅 面积选择：120 价钱选择：24002600元/左右 配套选择：设备齐全；离医院较近 现有住房：1套样本10二、目的客户抽样访谈1、经过10个抽样访谈，普遍对开发区心思不排斥2、对户型要求三室二厅占903、面积需求以120140占整个消费群的704、价钱接受程度在25012700元/左右5、注重工程及物业管理质量6、90均有居所结论：SW

20、OT分析诊断结论市场概略调整战略工程概略目的客户目的客户诊断结论市场概略调整战略工程概略SWOT分析优势S优势W时机O要挟T1、工程目前具有开发区内绝对建筑高度2、区域内富人区概念初步初步构成3、区位地处开发区中心4、“国六条培育大户型今后资源稀缺5、8月中旬封顶，以准现房登场1、前期2次停工，呵斥消费者不信任2、区域钵池山板块尚无市场概念建立3、前期销售案场笼统差4、质量定位不明确5、品牌推行截断，失去市场对工程关注1、小高层及高层逐渐被市场接受2、价钱具有一定的上浮市场空间3、工程在建立中，给调整定位留有空间4、把握下半年销售旺季预备时间契机SWOT分析1、区域内同质工程即将放量2、调整战略同质化快3、区域内价钱竞争在所难免目的客户SWOT分析市场概略调整战略工程概略诊断结论系统诊断工程定位： 系统定位不明晰，导致整体工程出现各个相关链接不匹配工程运营： 1、资金是工程运营中心，因建立资金问题引起停工，直接呵斥市场对开发商的 不信任根结 2、因缺乏营销系统专业才干，呵斥整合营销推行受阻的中心缘由资源题材： 1、没有对工程区域初步已构成的高端富人区题材推迟 2、以及寻求打造“钵池山板块概念认识目的客户SWOT分析市场概略调整战略工程概略诊断结论系统诊断价钱战略： 价钱定位低于市场所能接受的2700元/左右的程度消费习惯： 推行过程中缺乏对小高层及高层营销推行的自信心，