湖北省城镇基准地价培训材料ppt课件

1、城镇基准地价更新培训资料杨钢桥华中农业大学土地管理学院二00六年五月城镇基准地价评价与更新一、基准地价的概念与特征二、基准地价的评价三、基准地价的更新四、基准地价修正系数体系一、基准地价的概念与特征一基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评价确定的某一估价时点法定最高出让年期土地运用权的单位土地面积的区域平均价钱。二基准地价的特征1基准地价是一种区域性的价钱2基准地价是一种分用途的价钱3基准地价是一种平均价钱4基准地价是有限年期的价钱5基

2、准地价具有时效性6基准地价是一种控制性的价钱7基准地价与土地开发利用程度有关1基准地价是一种区域性的价钱 基准地价不是一种宗地价钱，而是区域性的价钱，它总是与一定的区域相联络的。 基准地价的评价区域的方式：级别、区片和区段。 基准地价的三种表现方式： 级别基准地价 区片基准地价 区段基准地价2基准地价是一种分用途的价钱城镇基准地价的主要用途类型： 商业、住宅、工业、旅游农用地基准地价的主要用途类型： 耕地、园地、林地、水域、荒草地3基准地价是一种平均价钱 反映的只是各区域各类用地的平均价钱程度。 在基准地价的根底上建立基准地价修正系数体系，用以评价详细宗地的价钱。4基准地价是有限年期的价钱 基

3、准地价是土地运用权的价钱 基准地价是有限年期的价钱城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。农用地：目前普通取30年为农用地基准地价的年期。5基准地价具有时效性 基准地价反映的只是一定时期的地价规范。 为了坚持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进展更新。 基准地价的评价时点很重要。6基准地价是一种控制性的价钱 基准地价是国家调控土地市场的一种价钱，不是市场买卖价钱。 市场上最终达成的价钱，是以基准地价为根据，根据市场行情而确定的。7基准地价与土地开发利用程度有关 土地开发利用程度对地价有影响。 基准地价是一种平均意义上的地价。 土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便

4、于比较，基准地价必需设定开发利用程度。 由于各个城市之间土地开发利用程度存在差别，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。湖北省城镇基准地价的内涵 类 型基准日年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工业用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商业用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工业用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商业用地2006.6.3040五通一平1.2-1.0

5、住宅用地2006.6.3070五通一平0.8-0.5工业用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3二、基准地价的评价一基准地价评价的原理 1、土地收益是基准地价评价的根底； 2、各行业对土地质量的要求不同，是构成各类用地基准地价的根底 3、各类用途在空间地域上都有其最正确区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 4、土地利用的相对稳定性和动态性，是基准地价相对稳定和不断变化的前提二基准地价评价的原那么1、土地运用价值评定和土地价钱测算相结合的原那么 以级控价，以价验级2、以现实的土地用途为主，适当思索规划的原那么3、各类用地分别评价，多种方法综合运用的原那么4、与社会经济程度相

6、适宜、相协调的原那么5、因地制宜，选择基准地价评价的技术道路 三基准地价评价的技术道路1以土地定级为根底，以土地级差收益为根据，市场买卖资料为参考，评价城镇基准地价；2以土地条件划分均质地域，根据市场买卖资料，评价城镇基准地价；3以土地定级为根底，以市场买卖资料为根据，评价城镇基准地价。技术道路的分析第一条技术道路：实际上：在目前的级差收益测算模型中，只思索了三个要素：土地、资本、劳力。 但是，在目前的情况下，除了这三个传统的消费要素以外，技术和管理要素对企业利润的影响，越来越显著。实际中：由于企业利润资料很难搜集，根据企业利润测算土地级差收益难以进展。 第一条技术途径存在问题。技术道路的分析

7、第二条技术道路： 从全国各地的情况来看，基准地价的评价区域大不一样。 由于基准地价的评价区域确实定方法不同，所评价出来的基准地价就会相差很大。 如90年代评价的城镇一级商业用地基准地价： 北京：32005400元/平方米 南京：8001500元/平方米 新乡：30005000元/平方米 柳州：30005000元/平方米 这样，全国各个城镇基准地价就无法比较，这对国家宏观管理土地市场是不利的。因此，有必要一致基准地价评价区域确实定方法，从而产生了第三个技术途径。商业用地基准地价评价程序按划分商业用地级别商业企业利润等资料搜集进展级差收益测算样外乡地收益计算级别土地收益平均值计算级别价钱1商业样点

8、市场买卖资料搜集商业样点地价计算样点地价修正级别样点地价平均值计算级别价钱2商业用地级别基准地价区片、区段样点地价平均值计算道路价和区片价住宅用地基准地价评价程序按划分住宅用地级别住宅样点市场买卖资料搜集样点地价计算样点地价修正级别样点地价平均值计算住宅用地级别基准地价区段样点地价平均值计算区片价工业用地基准地价评价程序按划分工业用地级别工业企业利润等资料搜集进展级差收益测算样外乡地收益计算级别土地收益平均值计算级别价钱1工业样点市场买卖资料搜集工业样点地价计算样点地价修正级别样点地价平均值计算级别价钱2工业用地级别基准地价区片样点地价平均值计算区片价武汉市东西湖区基准地价一级二级三级四级五级

9、商业级别价709511402310233级别价范围972582582449449352352272272186住宅级别价650482374278222级别价范围780571571439439337337245245165工业级别价274216168142129级别价范围350245245191191155155136136115武汉市东西湖区基准地价的内涵1商业用地基准地价 评价基准日为2003年7月1日，开发程度为五通一平，年期为40年，规划的平均容积率为2.0。2住宅用地基准地价 评价基准日为2003年7月1日，开发程度为五通一平，年期为70年，规划的平均容积率为1.6。3工业用地基准地价

10、 评价基准日为2003年7月1日，开发程度为五通一平，年期为50年，规划的平均容积率为1.2。三、基准地价的更新一 基准地价更新的要求1、充分利用原有的成果 是更新，而不是重新评价。所以要充分利用原有的基准地价评价成果。 基准地价更新的内容： 第一，对基准地价的区域土地定级或均质地域进展更新； 第二，对基准地价程度进展更新。一 基准地价更新的要求基准地价更新的类型：1只需求对区域进展更新，不需求对地价程度进展更新： 对整个区域进展更新； 对个别变化较大的区域进展根新。2只需求对地价程度进展更新，不需求对区域进展更新： 对整个区域地价程度进展更新； 对个别变化较大的区域的地价程度进展根新。3对基

11、准地价的区域及其程度都要进展更新一 基准地价更新的要求2、根据详细情况选择更新方法 基准地价更新的方法： 1利用土地收益资料更新基准地价； 2利用市场买卖价钱资料更新基准地价； 3利用地价指数资料更新基准地价。 终究采用什么方法来更新，要根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域构造等变化以及土地市场的开展情况来定。一 基准地价更新的要求3、基准地价的内涵全省要一致，便于全省比较和权衡4、明确基准地价更新的目的在于运用 如：一些地方过去只需级别基准地价，由于级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价作为补充；一些地方过去只需基准地价，没有修正系数体系。这都使基准地价的作用大打折扣。一 基准地价更

12、新的要求5、必需逐渐加强和完善计算机技术的运用 缘由： 第一,现代化的要求； 第二,为下一轮更新奠定根底(即延续性)。 表达在： 第二，更新的流程； 第二，成果表达。(二)基准地价更新的原那么 基准地价更新,除了要遵照规定的估价原那么外,还应遵照如下原那么：1、准确性原那么 为确保更新后的基准地价可以反映估价时点的地价程度，必需采用多种方法对地价进展测算，分析比较，最后确定基准地价的程度。(二)基准地价更新的原那么2、重点性原那么 由于城镇各个部分的自然、社会经济条件不一样，所以各个部分的开展速度存在差别。 因此，要对变动较大区域及其地价给予特别注重。(二)基准地价更新的原那么3、动态分析原那

13、么 基准地价具有动态性，或者说具有历史承继性。 这就要求我们在更新时，要经过对过去的地价变化情况，找到地价的变化规律及开展趋势，使基准地价可以比较准确地反映更新期日的实践地价程度。(二)基准地价更新的原那么4、比较性原那么 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进展基准地价比较，这样便于全省平衡和管理。(二)基准地价更新的原那么5、预期性原那么 确定城镇基准地价时须充分思索未来价钱的变动，城市总体开展战略较远期的变化对地价的影响。(三)基准地价更新的方法1、利用土地收益资料更新基准地价； 企业利润很难搜集；受很多要素的影响；很难

14、将土地收益从企业利润中分别出来 建议最后不要采用。2、利用市场买卖价钱资料更新基准地价； 适用于土地市场发育完善、市场买卖价钱资料多的城镇。 3、利用地价指数资料更新基准地价。略 2、利用市场买卖价钱资料更新基准地价1基准地价测算区域的划分 以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域； 道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域； 没有划分土地级别的，划分均质地域，并以此作为基准地价更新区域。 2样点地价计算 市场买卖资料的类型：土地运用权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁，房屋出租等。 原那么上：1商业用地常用房地出租资料计算样点地价；2住宅用地常用房屋

15、买卖、商品房销售资料计算样点地价；3)工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。3样点地价修正内容： 买卖情况修正; 买卖期日修正; 容积率修正; 地价楼层修正; 土地开发程度修正; 宗地深度和宽度修正; 出让年限修正等。 4样点数据检验与处置 样点地价数据检验方法：秩和检验法；卡方检验法；t检验法和均值-方差法。 按土地级别、均质地域、土地用途进展整理。 5样点地价图的绘制要求： 按用途分别绘制样点地价分布图； 土地级别界限或均质地域界限，要反映在图上； 直接在图上表示地价，样点较多时，采用分级别、分用途绘制样点地价分布图。 6利用样点地价更新区域或级别基准地价方法：1取某一用途某一级别样点地价

16、的算术平均值作为该区域或级别基准地价；2经过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；3建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型, 更新级别基准地价。 要求：选择两种或两种以上的方法更新区域或级别基准地价。 7基准地价更新结果分析内容及其方法： 基准地价的最低程度分析 普通采用本钱逼近法，测算最末级基准地价的最低地价控制规范。 级差比较分析 选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别。7基准地价更新结果分析 纵向对比分析即动态分析 内容：包括一样级别内地价程度变化分析、各用地类型地价程度变化分析、城市整体地价程度变化分析。横向对比分析 内容：与同类型同等别进展比较、与相邻城

17、镇进展比较、与其他城镇进展比较。四、基准地价修正体系一基准地价系数修正法1、概念 基准地价系数修正法，是利用基准地价评价成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进展比较的根底上，确定相应的修正系数，以此修正系数对基准地价进展修正，从而求取估价对象宗地价钱的方法。 一基准地价系数修正法思绪：基准地价宗地地价修正系数二基准地价系数修正法步骤1、确定级别或区域基准地价2、编制宗地价钱修正系数表 或建立基准地价系数修正系数体系3、确定估价对象宗地的价钱修正系数4、计算宗地价钱 三建立基准地价修正系数体系1、确定各类用途宗地价钱的影响要素 宗地价钱影响要素的两大类： 区域要素 个

18、别要素 分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价钱影响要素。案例东西湖区1商业用地宗地地价影响区域要素及其因子商服繁华度 距区级商服中心间隔、距小区级商服中心间隔、距一级集贸市场间隔、距二级集贸市场间隔；交通条件 临街道路情况、距汉口火车站间隔；根底公用设备情况 供水情况、供电情况、通讯情况；环境情况 噪音污染、水污染、地形情况、地质情况；城市规划道路规划、用地规划案例东西湖区2商业用地宗地地价影响个别要素及其因子 容积率； 运用年期； 买卖期日； 宗地面积情况； 宗地外形； 宗地临街深度； 宗地临街宽度； 宗地宽深比； 街角地； 宗地开发程度。 案例东西湖区3工业用地宗地地价影响区域要素及其因

19、子交通条件 临街道路情况、距火车货运站间隔、距货运码头间隔；根本设备情况 供水情况、供电情况、通讯情况产业规模 产业聚集程度城市规划 道路规划、用地规划地形、地质情况案例东西湖区4工业用地宗地地价影响个别要素及其因子 运用年期； 买卖期日； 宗地面积情况； 宗地外形； 宗地开发程度。 2、确定各要素的权重 采用特尔斐法、层次分析法等，按各要素对地价的影响程度，确定各要素的权重值。3、样点地价整理 样点地价修正剔除异常样点以级别为单位，按三大用途分别进展归类和排序。 编制样点地价分布图和表。 对样点地价进展统计检验。4、计算各级各类用地的最大修正幅度最大修正幅度的计算公式如下：5、计算各要素影响

20、地价的修正系数 各要素影响地价的最大修正幅度计算公式如下：6、编制宗地价钱修正系数表及其阐明表 按优、较优、普通、较劣、劣确定各种条件下的修正系数，从而编制修正系数表。 同时，编制各修正系数对应的目的阐明表。东西湖区级商业用地宗地地价区域要素修正系数表 要素因子优较优普通较劣劣商服繁华度距区级商服中心间隔米0.07710.03860-0.0182-0.0364距小区级商服中心间隔米0.05140.02570-0.0121-0.0243距一级集贸市场间隔米0.03560.01780-0.0084-0.0168距二级集贸市场间隔米0.02380.01190-0.0056-0.0112交通条件临街道

21、路情况0.04010.02010-0.0095-0.0190距汉口火车站间隔米0.01720.00860-0.0041-0.0081根底公用设备情况供水情况0.03060.01530-0.0072-0.0144供电情况0.03140.01570-0.0074-0.0148通讯情况0.02480.01240-0.0058-0.0117环境情况噪音污染0.01570.00780-0.0037-0.0074水污染0.01920.00960-0.0045-0.0091地形情况0.01040.00520-0.0025-0.0049地质情况0.01280.00640-0.0030-0.0060城市规划道路

22、规划0.03040.01520-0.0072-0.0144用地规划0.03460.01730-0.0082-0.0164东西湖区级商业用地宗地地价区域要素修正系数目的阐明表 要素因子优较优普通较劣劣商服繁华度距区级商服中心间隔米450距小区级商服中心间隔米300距一级集贸市场间隔米450距二级集贸市场间隔米300交通条件临街道路情况混合型主干道生活型主干道交通型主干道支路不临路距汉口火车站间隔米8500根底公用设备情况供水情况好较好普通较差差供电情况好较好普通较差差通讯情况好较好普通较差差环境情况噪音污染无污染根本无污染轻度污染较重污染严重污染水污染无污染根本无污染轻度污染较重污染严重污染地形

23、情况地势平坦地势较平坦，对建筑物无影响地势较平坦，对建筑物影响较小地势较不平坦，需思索坡度的影响地势不平坦，需经平整才干运用地质情况巩固类场地土体，抗震才干强硬塑类场地土体，抗震才干较强抗震才干普通软塑类场地土体，抗震才干较弱软散类场地土体，抗震才干弱城市规划道路规划主干道快速路次干道支路邻居间支路用地规划中心商业区较繁华商业区普通商业区商业网点其他类型东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系容积率修正系数表容积率0.50.7修正系数0.800.850.880.930.950.98容积率2.03.03.5修正系数11.051.00容

24、积率4.04.555.56.0修正系数1.231.281.351.411.47东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系运用年期修正土地复原利率r7.03%买卖期日修正系数 买卖时间199819902000200120022003修正系数0.9560.9670.9780.9891.0001.000东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系宗地面积情况修正系数表 目的规范优较优普通较劣劣目的规范阐明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用有严重影响修正系数1.051.031.000.970.95东西湖区商业用地宗地地

25、价个别要素修正体系宗地外形修正系数表 目的规范优较优普通较劣劣目的规范阐明外形规那么，对土地利用合理外形规那么，对土地利用较为合理外形较规那么，对土地利用无不良影响外形不规那么，对土地利用不合理外形不规那么，对土地利用有严重影响修正系数1.041.021.000.980.96东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系临街深度修正系数表 深度米101315161820修正系数1.031.011.000.990.980.97深度米232629353838修正系数0.9650.9600.9550.9500.9450.940东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系临街宽度修正系数表 宽度米01.51.5

26、3.03.0修正系数0.800.900.961宽度米6.07.57.510101414修正系数1.041.081.111.13东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系宽深比修正系数表 宽深比1.52.02.53.0修正系数0.840.890.930.971.01.031.03东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系街角地修正系数表 临路口情况多面临街两面临街一面临街修正系数1.071.101.031.061东西湖区商业用地宗地地价个别要素修正体系宗地开发程度修正系数表一级土地 开发程度生地平整一通一平二通一平三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数0.570.