全国房地产行业月报（4月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本期看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市场 HYPERLINK l _bookmark1 4 HYPERLINK l _bookmark2 全国客户看房热度指数 4 HYPERLINK l _bookmark3 全国新房供求走势 HYPERLINK l _bookmark3 4 HYPERLINK l _bookmark4 全国供应 4 HYPERLINK l _bookmark5 全国成交 6 HYPERLINK l _bookmark6 分区域城市成交走势 HYPERLINK l _bookmark6 7 H

2、YPERLINK l _bookmark7 2、土地市场 HYPERLINK l _bookmark7 10 HYPERLINK l _bookmark8 全国土地成交走势 10 HYPERLINK l _bookmark9 全国土地分区域成交 11 HYPERLINK l _bookmark10 城市土拍热度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark11 3、地产金融环境 HYPERLINK l _bookmark11 14 HYPERLINK l _bookmark12 典型房企融资量价监测 14 HYPERLINK l _bookmark13 居民房贷量价监测 16 HYP

3、ERLINK l _bookmark14 后市研判 19本期看点1、“银四”强势收官、成绩单飘红，供应提升带动成交维持高位全国客户看房热度指数位于高景气区间，“银四”供应提速、翘尾明显，房企推货积极性提升。四月“小阳春”热度延续，全国监测 40 城商品住宅成交规模接近去年 10 月水平，领跑近三年同期水平。其中一线城市表现分化，二线市场供需两旺、热度维持，三四线市场成交略有下滑。“五一”期间全国市场“节点效应”较为显著，优于 2019 年同期。华东热度持续轮动。上海供应恢复、需求释放明显；合肥、宁波出台调控补丁政策，热度外溢至近远郊；徐州、衢州和绍兴等多城土拍火热带动楼市，触发调控加码。华南热

4、点城市表现分化，外溢势能延续。广州供需两旺，深莞调控影响下表现平淡；佛山临广区域在地王带动下价格调涨但去化一般，珠海市场持续向好。华中武汉热度延续、郑州供应提升带动成交放量；西部核心热度维持，成都、重庆成交保持高位；海西福州、漳州季节性放量；华北、东北表现平稳，北京成交环比持平，石家庄进入续销期；大连量增价稳，长春客户观望持续。月初，住建部约谈广州、合肥、东莞、宁波、南通等 5 城政府部门，多城迅速响应开启新一轮调控。当前全国部分二三线市场热度维持高位，预计后市将进一步针对低能级城市收紧调控。4 月末，政治局会议强调“房住不炒”，首提“防止以学区房等名义炒作房价”，标志着打击学区房炒作上升至新

5、的高度。展望后市，房价仍然是不能触碰的红线，城市房价若出现非理性上涨，调控加码必然紧随而至。2、土地“两集中”拉开序幕，供求环比增长明显；华东、西部溢价高企，华南热点城市预期较强，东北表现分化全国重点 55 城宅地供求量环比增长明显，整体溢价率升至 25%。华东上海、南京、杭州零成交，地市热度外溢至三四线城市，徐州、常州、盐城等区域多个新晋地王产生。华南广州高热领跑，4 宗地达摇号阶段。西部重庆整体溢价率 43%，西安非限购区域预期提高。东北长春表现平淡，沈阳成交热度集中。华北、华中和海西区域成交以核心城市市县及三四线为主。月，多个城市首批供地将陆续出让，对土地成交规模和热度形成支撑。宅地集中

6、供应下，城市间及城市内部分化将进一步加剧，预计核心城市、强规划区域地块竞争将趋向激烈。3、房企境内融资利率持续上行，广深多城主流银行调涨房贷利率 房企端，资金面维持偏紧，融资政策影响持续发酵，房企融资总量维持下行趋势，4 月房企融资总量同环比均有下降，境内融资利率上升趋势明显，房企融资成本走高；居民端，全国首二套房贷利率已连续三个月上升，其中广州、长沙、重庆首贷利率涨幅明显，深圳主流银行陆续开始上调利率。当前核心城市主流银行已陆续上调利率，预计未来热点城市的房贷利率将或将进一步调涨。1、新房市场全国客户看房热度指数全国客户看房热度指数略有回落，仍处于高景气区间。根据保利投顾研究院监测，4 月全

7、国客户看房热度指数为 145，较上月略有回落，基本持平近四年同期，为去年下半年月均水平。“银四”中下旬集中推货、需求持续释放，客户看房热情维持。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。全国新房供求走势全国供应全国供应月内呈现“翘尾”，房企供货积极性提高。4 月重点 40 城商品住宅供应面积 3240 万，环比上升 29%，同比下降 4%。“银四”供应前低后高、翘尾明显，房企积极抢收“五一”节点，供货节奏提速，高于去年 5 月供应规模。图：全国 40 城商品住宅供应走势（万

8、，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东供货积极，中西部核心供应充足，其他区域平稳推货。华东区域供应积极，环比上升 30%，高于近三年同期水平。上海 4 月中下旬恢复供应、分批开盘，加大产业新城供应量，满足刚需市场需求；杭州、南京下旬供应放量，月度环比增长 6-8 成；常州、苏州等多城土拍火热带动市场热度提升，房企积极推货。华南区域供应现分化，同环比分别上升 21%、44%，规模接近 2018年、2019 年同期水平，显著高于去年 6 月供应量。广州供应环比翻倍，为去年月均的 1.5 倍；佛山供应放量明显，惠州维持相对高位，超过去年 12 月水平；深圳、东莞供应量仅为去年月均的 4-6 成。

9、华中、华北和西部整体供应平稳，核心城市供货加快。华中武汉供应规模连续两个月高于 250 万，接近去年底供应水平；长沙供应逐月平稳增长；华北北京、青岛等城供应量持平去年月均水平；西部成都环比增 86%，为去年月均的 116%，重庆供应量基本持平上月规模。东北、海西核心城市供应稳步放量。东北长春、大连环比增幅明显，但仅为去年月均的 6-8 成；海西福州、泉州供应有所放量。全国成交：“银四”表现亮眼，成交量维持高位，领跑近三年同期水平。4 月重点 40 城商品住宅成交面积 3221 万，环比微跌 5%，同比增长 23%，较 2019 年同期增长 9%，“银四”表现突出，领跑近三年同期水平。在全国整体

10、供应进一步提高下，市场延续“小阳春”热度，成交规模接近去年 10 月水平。其中，一线城市热度表现分化，二线供需两旺，热度维持，三四线市场略有下滑。其中华东维持高景气，华南表现分化，深莞政策强压制、广佛热度高，华中热度提升，西部核心城市持续引领，华北相对平稳，预期无实质性提振。“五一”期间全国 30 大中城市日均成交同比微增 2%，较 2019年增长 17%，“节点效应”较为显著。上海、广州和杭州等多个热点一二线成交明显上升，佛山、泉州等重点三四线供应带动成交，深圳、东莞和合肥等部分强调控城市市场热度有所回落。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域城市成交走

11、势华东热度轮动；华南外溢势能延续；华中核心城市持续改善，西部核心城市热度维持，海西热度季节性上升。全国各区域延续 3 月市场热度，除海西、东北成交同比下滑外，其余区域均有不同程度上涨。其中华东、华南热度延续，都市圈二三梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期持续改善；西部核心城市热度延续，重庆、西安表现亮眼；海西供应带动成交提升；东北、华北市场表现平稳、供需节奏偏慢，石家庄、长春等回归去年月均水平。图：全国分区城市商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东核心城市热度延续，部分城市调控后热度外溢至近远郊。华东上海受 3 月供应不足影响，需求后移至 4 月逐步释放，大

12、批新房入市刺激客户积极看房，节前多项目开盘触发积分制且售罄，闵行、宝山、青浦等区表现较好。南京供需两旺，成交规模为近三年次高位，栖霞、雨花区多盘开盘即罄。合肥、宁波调控后限购区交投回落，热度外溢至近远郊，合肥肥西远郊区域、宁波部分限购圈边缘热度提升。徐州、衢州和绍兴等受核心城市土拍“两集中”外溢影响，土地市场火热，进一步推升楼市热度，触发调控加码。南通月初被约谈后跟进调控，市场有所降温。华南核心城市表现分化，外溢势能延续。广州供应放量带动成交上升，调控政策加码下客户入市意愿提升，市区及近郊项目涨价后去化依然乐观；深圳市场平稳放量，二手房成交量回落明显，成交量同环比降幅均超 2 成。佛山热度维持

13、，市区高性价比项目去化较好，临广片区金沙洲、三山新城、陈村等板块在陈村 TOD 地王带动下，价格上调但去化表现一般；东莞调控政策趋严，客户观望情绪有所上升，成交仅为去年月均的 5 成。珠海内需支撑叠加外省客回流，叠加承接东莞外溢需求，市场持续向好。西部核心城市热度延续。成都成交维持相对高位，为 2020 年以来次高峰，但首付提高政策影响部分改善客户入市。重庆受供应回升以及集中供地热度带动，市场氛围活跃，成交持平 2020 年 10 月及2019 年 12 月，多数项目收回折扣、暂停渠道。西安主城供应短缺下西咸新区等外围热度加剧，多项目开盘即罄，价格上调明显。华中核心城市持续改善。武汉供需双旺，

14、成交接近去年 10 月水平，热点板块项目表现较好，供应较多竞争激烈板块去化一般。长沙、郑州热度延续，成交集中热点板块高性价比项目。海西市场季节性改善。福州供应增加，市场热度提升；漳州成交提振明显，为近三年新高，部分项目上调价格。华北、东北市场整体表现平稳、供需节奏偏慢。华北北京、青岛成交环比持平，市场平稳；石家庄进入常态续销期，量价齐稳。东北大连热度延续，量增价稳；长春市场供过于求，客户持续观望。2、土地市场全国土地成交走势“两集中”拉开序幕，土地供求环比增长明显4 月全国监测 55 城宅地供求量环比增长显著，规模高于近三年同期水平。22 城首批集中供地陆续落地，供应恢复明显，成交有所放量。土

15、地供应 8883 万，环比大涨 127%，同比上升 15%；成交 6272万，环比上升 48%，同比下降 14%。分线来看，一线城市广州集中供地首批入市，总建面近 800 万，整体溢价率 12%，北上深首批供地将在 5 月入市；二线城市成交增长 5 成，主要受重庆、西安、沈阳和长春等首批供地成交拉动，同时西部核心城市、华东热点城市拉动溢价率提升至 30%；重点三四线城市成交平稳增长 10%，溢价率维持 20%以上，华东、华南热点城市热度较高，其中无锡首批集中供地延续火热态势，徐州、湖州和佛山溢价率超 50%。55 城本月平均溢价率上升至 25%，较上月上升 5 个百分点，主要受部分热点城市土拍

16、热度拉动影响。图：全国 55 城分线宅地成交及溢价率走势数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分区域成交华东、西部溢价高企，华南热点城市预期较强，东北表现分化。华东区域：成交主要集中在三四线城市，溢价率维持高位。合计成交建面 1420 万，环比上升 13%，同比下降 22%，溢价率维持 25%。上海、南京、杭州零成交，待首批集中供地 5 月出让。无锡首批 16宗地集中出让，成交规模环比大增 144%，其中 13 宗达到“封顶价+竞租赁自持”阶段，2 宗达摇号阶段，核心城区部分地块竞争激烈。徐州成交环比增两倍，整体溢价率超 60%，主城到外围整体火热，地块多以超百轮竞价、高溢价成交，铜山区新晋

17、单价地王，泉山区城西、贾汪区大庙等板块刷新最高地价。常州新地王诞生，地价突破 2 万元/。盐城最后一批不限价地块出让，地价均破万元，其中 3 宗为板块地王。丽水、绍兴、南通等热度向县级市蔓延，外围县市出多宗地王。华南区域：广州领跑，热点三四线城市预期较强。合计成交建面 949 万，环比上升 239%，同比上升 42%，溢价率回落至 17%。广州首批集中供地成交，成交建面近 800 万，中心城区、近郊黄埔、番禺以及远郊南沙地块竞争激烈，黄埔 3 宗地均进入摇号阶段，番禺首现“摇号地“，南沙刷新区域最高楼面地价，正荣、上坤等多房企积极首进。佛山顺德陈村地块创城市土拍单价新高，带动区域新房价格上涨；

18、东莞万江地块刷新区域最高楼面单价；珠海保税区地块溢价37%成交。西部区域：核心城市热度较高，溢价率提升显著。合计成交建面 2112 万，环比上升 216%，同比上升 43%，溢价率跃升至 39%。重庆主城区 46 宗地集中出让，成交建面近 700 万，整体溢价率 43%，其中过半地块溢价率超 50%，城区地块楼面地价刷新，沙坪坝区商住地块溢价率高达 130%。西安“限房价”土拍政策执行落地前、土拍热度提升，非限购区西咸新区 28 宗地块中 7 宗溢价率超 50%，秦汉新城、泾河新城新晋地王诞生。东北区域：成交放量明显，城市表现分化。合计成交建面 977 万，创 2018 年以来新高，溢价率爬升

19、至 7%。长春、沈阳迎来首批宅地集中出让。长春成交表现平淡，出让 51 宗地、共成交 38 宗，其中32 宗均为底价成交。沈阳成交热度集中，25 宗地中成交 22 宗，整体溢价率 10%，其中核心城区、南部土地热度相对较高。华北、华中和海西区域成交以核心城市市县及三四线为主。华北成交主要集中在廊坊、潍坊等，北京、石家庄、青岛零星出让，以市县成交为主，北京、青岛、济南等将于 5 月集中出让首批宅地。华中成交集中在赣州、洛阳、襄阳等，整体溢价率 13%，长沙、武汉、郑州首批集中供地预计 5 月挂牌。海西福州以市县成交为主，首批集中出让将于 5 月进行。图：全国 55 城分区宅地成交情况（万，%）数

20、据来源：保利投顾研究院监测整理城市土拍热度排行榜广州、重庆包揽土地出让金和建面“冠亚军”； TOP 10 城市收金中，华东占据 3 席。4 月全国土地出让金排名第一为广州，收金高达 943 亿元；重庆以收金 778 亿元位居第二；杭州以 330 亿元位列第三。华东在 TOP10中占 3 席，无锡、绍兴土拍热度延续。从土地出让建面规模看，重庆成交 1653 万位列第一，广州、长春分别以 905 万、710 万，位列二三。表：4 月 55 城土拍 TOP20 城市表现数据来源：保利投顾研究院监测整理3、地产金融环境典型房企融资量价监测融资总量：4 月房企融资同环比均呈现下降根据 45 家上市房企公

21、开口径监测，4 月典型房企融资总量 1180亿元，较 3 月环比减少 77 亿元，同比下降 16%。资金面维持偏紧，融资政策影响持续发酵，房企融资总量维持下行趋势。图：典型房企融资总量（亿元）数据来源：保利投顾研究院监测整理从房企融资结构看，4 月境内债券融资总量占比 66%，占比维持高位，银行贷款融资占比连续两月上升，本月以 13%位列次席。图：4 月典型房企融资结构数据来源：保利投顾研究院监测整理融资利率：境内融资利率小幅上升，境外融资平稳春节后房企境内债券融资需求较大，典型房企中，4 月金地、万科、招商蛇口等多家房企发债融资，利率较此前均有所上行，境内融资利率上升趋势明显，房企融资成本有

22、所走高。表：4 月典型房企融资成本数据来源：保利投顾研究院监测整理居民房贷量价监测全国维度：4 月首二套房贷利率连续三月上升4 月全国首套房贷利率 5.31%，环比上涨 3BP，二套房贷利率平均利率 5.59%，环比上涨 2BP，首二套房贷利率连续三个月上涨，近期多城的主流银行均有调升房贷利率的动作，预计短期内利率向上的趋势仍将持续。图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势数据来源：国家统计局，融 360，保利投顾研究院监测整理城市维度：广州、长沙、重庆首贷利率涨幅明显一线城市中，广州连续三个月上升，本月主流银行再次上调利率，首套贷款利率继续上升 11BP 至 5.26%,较 1 月低位已上升 3

23、1BP；同时，深圳建行成为首家明确上调房贷利率的银行。二线城市中，长沙上升明显，本月上升 25BP 至 5.64%，涨幅领跑主要城市，重庆亦连续两个月上涨，本月上涨 7BP 至 5.4%，济南、苏州本月利率转涨。当前核心城市主流银行已陆续调涨利率，预计未来热点城市的房贷利率将或将进一步调涨。图：4 月典型城市首套房贷平均利率及波动数据来源：融 360，保利投顾研究院监测整理后市研判4 月全国楼市“小阳春”热度延续，“银四”节点效应明显，供应提升带动成交放量，成交规模高于近三年同期水平。华东热度持续轮动。上海供应恢复、需求释放明显；合肥、宁波出台调控补丁政策，热度外溢至近远郊；徐州、衢州和绍兴等

24、多城土拍火热带动楼市，触发调控加码。华南热点城市表现分化，外溢势能延续。广州供需两旺，深莞调控影响下表现平淡。华中武汉热度延续、郑州供应提升带动成交放量。西部核心热度维持，成都、重庆成交保持高位；海西福州、漳州季节性放量；华北、东北整体市场供需节奏较慢，核心城市北京、石家庄和大连表现平稳。月初，住建部约谈广州、合肥、东莞、宁波、南通等 5 城政府部门，多城迅速响应开启新一轮调控。当前全国部分二三线市场仍热度延续，预计后市将进一步针对低能级城市收紧调控。4 月末，政治局会议强调“房住不炒”，首提“防止以学区房等名义炒作房价”，标志着打击学区房炒作上升至新的高度。展望后市，房价仍然是不能触碰的红线，城市房价若出现非理性上涨，调控加码必然紧随而至。月，多个城市首批供地将陆续出让，对土地成交规模和热度形成支撑。宅地集中供应下，城市间及城市内部分化将进一步加剧，预计核心城市、强规划区域地块竞争将趋向激烈。备注：1、全国客户看房热度指数：以保利投顾研