2018年4月高等教育自学考试房地产法真题-真题(含答案与解析)-交互

1、2018年4月高等教育自学考试房地产法真题(总分100,做题时间150分钟)单项选择题卜列受民法调整，发生于平等主体之间的房地产关系是()SSS_SINGLE_SELA建设用地使用权转让关系B土地管理关系C房地产开发主体管理关系D房地产税费关系分值：1答案:A平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质的房地产关系，受民法规则的调 整，主要包括：(1)房地产无权关系；(2)建设用地使用权出让合同关系；建设用地使用权转让关系；(4)建设工程施工合同关系，建设施工监理合同关系；(5)房地产交易中的合同关系；(6)房地产中介委托合同关系；物业管理服务合同法律关系；(8)房地产融资中的合同关系等等。A项当

2、选。凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，具房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定()。SSS_SINGLE_SELA无效B不成立C有效D基本成立分值：1答案:A我国城市房屋产权产籍管理暂行办法第 18条规定，“凡未按照本办法申请 并办理房屋产权登记的，具房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定， 均为无效”。选择A项。下列关于相邻关系法律特征的表述中，不正确的是()。SSS_SINGLE_SELA相邻关系既可以发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间，也可以 发生在两个以上动产相邻的所有人或使用人之间B相邻人可以是自然人，也可以是法人C相邻人可以是不动产所有人，也可以是非所有人D相

3、邻关系的客体是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益分值：1答案：A相邻关系的特征主要包括：(1)相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或者使用人之间。(2)相邻关系的客体一般不是不动产本身，而是行使不动产所有权或使用权所引起的与邻人有关的经济利益或者其他利益。 相邻关系的发生常常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或使用人 的财产应当是相邻的。A项说法正确，当选。卜列房地产中，不能设定抵押的是(SSSSINGLESELA以出让方式取得的国有土地使用权B张某个人所有的房屋C我国某名牌大学的教学楼rD某民营企业的国有土地使用权分值：1答案：C 我国城市房地产抵押管

4、理办法第 8条规定，下列房地产不得设定抵押:(1)权属有争议的房地产。(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产。(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。(6)依法不得抵押的其他房地产。我国某名牌大学的教学楼属于用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，不得设定抵押权。选择C项。卜列关于房屋所有权与房屋范围内的土地使用权转让的表述中，正确的是 ( )。SSS_SINGLE_SELA只能转让房屋所有权B只能转让土地使用权C两者一并转让D两者分别转让分值：1答案：C从物权的归属和登

5、记上看，权利人对房屋的权利和对土地的权利是两个不同的 权利。但是转让或者抵押时，房屋的权利和土地的权利必须一并转让或抵押， 物权法的第146、147以及第182条对此均有规定。选择 C项。国家土地所有权应由一定的机构代表国家行使，该机构原则上是 ( )。SSSSINGLESELA全国人民代表大会B全国人民代表大会常务委员会C国务院D国土资源部分值：1答案：C我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。所谓全民所有，是指国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。宅基地和自留地、自留山，以及除由法律规定 于国家所有以外的农村和城市郊区的土地，属于农民

6、集体所有，国家为了公共 利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。对房屋征收补偿标准有争议，达不成拆迁补偿安置协议的，需由有关机构进行 协调，该协调机构是（）。SSS_SINGLE_SELA县级以上人民政府B上级房屋拆迁管理部门C同级人民法院D同级人民检察院分值：1答案:A对房屋征收补偿标准有争议，达不成拆迁补偿安置协议的，需由县级以上人民 政府进行协调。房屋征收部门与被征收人依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定签订 的补偿协议的内容不包括（）。SSS_SINGLE_SELA搬迁费B停产停业损失C租金损失D周转用房分值：1答案：C依国有土地上房屋征收与补偿条例第 25条，房屋征收

7、部门与被征收人就补 偿方式补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时 安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项 达成一致的，应订立补偿协议。本题选择 C项。下列关于土地总体规划的表述中，正确的是（）。SSS_SINGLE_SELA土地利用总体规划划分为国家、省、市、县四级B根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划C国家、省、市级土地利用总体规划属于宏观控制规划D市、县级土地利用总体规划由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准分值：1答案:B土地利用总体规划划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，根据需要可编制跨行政区

8、域的土地利用总体规划。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由 省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编 制，报国务院批准。B项符合题意，当选。征收基本农田或者基本农田以外耕地超过 35公顷的批准机关是（）SSS_SINGLE_SELA国务院B省级人民政府C县级人民政府D乡级人民政府分值：1答案:A 我国征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田以外的 耕地超过35公顷的，由国务院批准。卜列不属于房地产开发融资的是（SSS_SINGLE_SELA个人住房贷款B股权融资C债权融资D合作开发分值：1答案:A房地产开发融资可分为以下几种：股权融资、债权融资、

9、以及合作开发。个人 住房贷款为房地产消费融资。A项当选。下列被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是（ ）。SSS_SINGLE_SELA非公益事业房屋的附属物B非公益事业房屋C公益事业房屋D临时建筑房屋分值：1答案：A依照我国法律规定，被拆迁人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调 换方式。但是拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，只能由拆迁人给 予补偿被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被 拆迁人实行房屋产权调换。故选择 A项。某单位非法转让土地，并获取非法所得 5000万元人民币，则其所面临的最高罚 款额可达人民币（）。SSS_SIN

10、GLE_SELAC1000万元B1500万元C2500万元D5000万元分值：1 答案：C关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释规定，由县 级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处非法所得的50%认下的罚款。由此可知，C项符合题意。以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动 工开发日期满2年未动工的，国家可以（）。SSS_SINGLE_SELA处以罚款B要求其在一个月内马上动工C收回土地使用权，并退回土地出让金D无偿收回土地使用权分值：1答案:D 我国城市房地产管理法第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用

11、权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土 地满2年来动工开发的，可以无偿收回土地使用权。房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的（）。SSS_SINGLE_SEL应当将租金上缴国家B应当将租金中所含土地收益上缴国家租赁关系无效D应当由国家终止租赁关系分值：1答案:B房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金上缴国家。选择 B项。下列选项中，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建 设用地是()。SSS_SINGLE_SELA能源项目用地B交通项目用地C公益事业用地D水利设施用地分值：1答案：C我国

12、划拨用地目录中提到，城市基础设施用地和公益事业用地，可由县级 以上政府依法批准进行划拨土地使用权。故选择C项。如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当 ( )。|SSS_SINGLE_SELA向中国政府缴纳土地使用费B向中国政府缴纳土地保证金C向中方合营者缴纳土地使用费D向地方政府申请免交土地使用费分值：1答案:A如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业从国家获得土地 使用权，须向中国政府缴纳土地使用费。所以本题选择A项。村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，对该土地上属于个 人的青苗及附着物（）。SSS_SINGLE_SELA不予补偿B给予双倍补

13、偿C给予充分补偿D给予适当补偿分值：1答案:D根据我国土地管理法第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕 地被征收前三年平均年产值的六倍至十倍。对该土地上属于个人的青苗及附着 物可以给予适当补偿。本题选择 D项。下列关于物业范围的表述中，不正确的是（）。SSS_SINGLE_SELA已投入使用的单宗房地产实体B正在建设、尚未竣工投入使用的项目C由建筑物及其附属设备组成的可独立存在的单宗房地产D由建筑物及相关场地组成的可独立存在的单宗房地产分值：1答案:B物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套

14、设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。B项说法错误，当选。卜列选项中，不属于购置型保障房的是（|SSS_SINGLE_SELA经济适用住房B廉租住房C棚户区改造住房D限价商品住房分值：1答案:B廉租住房为租赁性保障住房，经济适用房、限价商品住房以及棚户区改造住房为购置型保障房。所以本题应选择 B项。召开业主大会会议应当于会议召开（）。SSS_SINGLE_SELA30日前通知全体业主B15日前通知全体业主C30日前告知居民委员会D15日前告知居民委员会分值：1答案:B业主大会会议召开前有告知义务。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会

15、议，应当同时告知相关的居民委员会。故本题应选B项。在出售新建住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（）。|SSS_SINGLE_SELA房地产开发企业B房屋管理部门C房地产中介机构D房地产承建企业分值：1答案:A前期物业管理是指在物业管理区域内的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业服务。依据物业管理条例第 21条，在业主、业主 大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的 前期物业服务合同。前期物业管理是建设单位应负的义务。所以本题选择A项。下列不属于不动产相邻权利人正确处理相邻关系应遵循的原则是( )。S

16、SS_SINGLE_SELA经济合理B方便生活C团结互助D有利生产分值：1答案：A相邻关系应遵循的原则包括：有利生产原则、方便生活原则、团结互助原则、公 平合理原则。故A项当选。下列关于房屋产权人在租赁期限内转让房屋所有权的表述中，正确的是( )。SSS_SINGLE_SELA原租赁关系随之终止B原租赁协议继续履行C承租人可以单方终止租赁关系原所有权人应当补偿承租人的损失分值：1答案:B房屋产权人在租赁期限内转让房屋所有权的，虽然房屋所有权发生变动，房屋 租赁合同仍然有效。合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合 同的效力。另外民通意见119条规定，私有房屋在租赁期

17、内，因买卖、赠与或者继承 发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。综上，本题选择 项。关于物业管理区域的划分，应当考虑的因素不包括物业的（）。SSS_SINGLE_SELA共用设施B建筑规模C经济效益D社区建设分值：1答案：C物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等 因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。经济效益不属于物业管理区域的 划分所考虑因素。选择C项。下列情形中，物业服务企业应当被吊销资质证书的情况是（）。SSS_SINGLE_SELA审批部门工作人员玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定B物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给

18、他人，情节严 重C违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定rD对不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书分值：1答案:B我国物业管理条例第40条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专 项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委 托给他人。违反规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一 并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改 正，处委托合同价款30%Z上50%Z下的罚款。情节严重的，由颁发资质证书的 部门吊销资质证书。所以本题应选 B项。廉租住房建设贷款的期限最长不得超过（）。SSS_SINGLE_SELA2年B5年C10年D

19、20年分值：1答案:B廉租住房建设贷款的期限最长不得超过5年，选择B项。下列关于建筑物共有部分使用的表述中，不正确的是（）SSS_SINGLE_SELA业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务B业主可以通过放弃权利从而不履行义务C业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理 的权利一并转让D业主在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由 该部分的共有权人负担，产生的收益由该部分业主分享分值：1答案:B我国物权法第72条有明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。选择 B项。房地产租赁所

20、得和房地产转让所得的个人所得税税率为()。SSS_SINGLE_SELA 5%B 10%C 15%D 20% 分值：1 答案:D根据新修订的个人所得税法第 3条第5款的规定，财产租赁所得，财产转 让所得个人所得税适用比例税率，税率为 20%下列关于土地增值税税率的表述中，不正确的是()。SSS_SINGLE_SELA增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%C增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为 50%D增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%分值：1答案:D我国

21、土地增值税采用四级超额累进税率。四级超率累进税率规定如下：(1)增值额未超过扣除项目金额50%勺部分，税率为30%(2)增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40%(3)增值额超过扣除项目金额100%未超过200%勺部分，税率为50%(4)增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60% 综上所述，正确答案为D项。多项选择题房地产业属于第三产业，具有()。SSS_MULTI_SELA先导性B基础性C带动性D风险性E单一性分值：2答案:A,B,C,D房地产业具有先导性、基础性、风险性以及带动性的特点。选择ABCD。下列需要纳入储备的土地包括()。|SSS_MULT

22、I_SELA依法收回的国有土地B收购取得的土地C行使优先购买权取得的土地D未办理农用地转用、土地征收未获批准的土地E其他依法取得的土地分值：2答案:A,B,C,E土地储备是指立足于为将来利用目的而取得现有土地并持有的行为。我国需要 纳入储备的土地包括：(1)依法收回的国有土地。(2)收购取得的土地。(3)行使优先购买权取得的土地。(4)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地。(5)其他依法取得的土地。本题ABC颉符合题意，当选。非住宅建设用地使用权消灭的原因有()|SSS_MULTI_SELA使用期限届满未申请续期B因公共利益需要而收回土地使用权C因旧城区改造而调整使用土地D因单位改制而丧失

23、土地使用权E因单位迁移而停止使用原划拨的国有土地分值：2答案:A,B,C,E非住宅建设用地使用权消灭主要包括以下几种情况：(1)使用期限届满未申请续期。(2)因旧城区改造而调整使用土地。(3)因单位迁移而停止使用原划拨的国有土地。(4)因公共利益需要而收回土地使用权。(5)国家法律规定的其他情况。下列属于房地产印花税征税对象的有()|SSS_MULTI_SELA书立房地产买卖凭证B书立房地产赠与凭证C书立房地产产权转移书据D领受或书立经财政部确定征税的其他凭证E领受房地产权利、许可证分值：2答案:A,C,D,E印花税，是指国家对在经济生活中书立或领受待定凭证的单位和个人征收的一 种税赋房地产印

24、花税的征税对象是书立和领受应税房地产凭证的行为，主要包 括以下几种：(1)书立房地产买卖、建设工程承包、房地产租赁、房地产保险合同或者具有合 同性质的凭证。(2)书立房地产产权转移书据。(3)书立房地产营业账簿。 领受房地产权利、许可证照。(5)领受或书立经财政部确定征税的其他凭证。综上所述。本题应选项为 ACDE下列属于商品房预售条件的有()。|SSS_MULTI_SELA预售的标的是正在建造中的商品房B已交付一半土地使用权出让金C已取得土地使用权证书D持有建设工程规划许可证和施工许可证E已经确定施工进度和竣工交付日期，投入开发建设的资本已达到20%以上分值：2答案:A,C,D 商品房预售应

25、当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。25%(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。名词解释题土地一级开发SSSTEXTQUSTII分值：3答案：是指按照区域总体规划和土地利用规划要求，对一定区域范围内的城市国有土 地和农村集体土地进行统一的拆迁、安置、补偿，以进行城市基础设施建设和 社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通平”、“五通一平”或“七通 一平”的前期开发活动。房屋征收SSS_TEXT_QUSI 分值：3 答案：是指国家为了公共利益的需要

26、，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个 人的房屋及其他不动产的行为。建筑物区分所有权SSS_TEXT_QUSI 彳| | 分值：3 答案：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分 享有共有权和共同管理权的复合所有权。管理规约答案:是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财 产管理的具体规则。城镇土地使用税答案:是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的使用土地的单位和个人，以其 实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。简答题简述房地产法的调整范围SSS_TEXT_QUSI J 分值：6答案:(1)从地域上说，房地产法主要调整城

27、镇房地产关系。(2)从调整行为看，房地产法主要调整取得房地产开发用地的建设用地使用权的 行为、房地产开发行为、房地产交易行为以及国家实施房地产管理的行为。(3)从房地产关系主体看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，也调整 非平等主体间的房地产关系。简述建设工程监理各主体之间的法律关系答案:(1)建设工程监理主要涉及建设单位、监理单位与被监理单位建设单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。(3)监理单位与被监理单位之间是监理与被监理的关系。(4)建设单位与被监理单位之间是工程建设承包关系。简述房地产抵押权标的的种类。SSS_TEXT_QUSTI分值：6 答案：(1)房屋及其土地上的附着物，

28、房屋作为重要的房地产，其价值高且稳定。 建设用地使用权，主要指以出让方式取得的建设用地使用权，划拨方式取得 的建设用地使用权的抵押法律另有规定。(3) 土地承包经营权，物权法对土地承包经营权的抵押进行了严格规定。简述房地产税收的作用SSS_TEXT_QUSI分值：6答案：(1)房地产税收是国家组织财政收入的重要来源。(2)房地产税收是国家对房地产市场调控的有效工具。(3)房地产税收可有效地调节收入分配。(4)房地产税收可以抑制房地产投机行为。(5)房地产税收可以促进土地资源的合理利用。论述题试述建设用地使用权人的权利和义务。SSS TEXT QUSTIJ I分值：10答案： 建设用地使用权是指

29、依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利。(1)建设用地使用权人享有下列权利：占有和使用土地并取得土地上建造的建筑 物、构筑物及其附属设施的所有权处分建设用地使用权并获取收益的权利。(2)建设用地使用权人应承担如下义务：按照法律规定以及合同约定支付出让金 等费用的义务；合理利用土地的义务，建设用地使用权人应当合理利用土地， 在使用过程中不得随便改变土地的用途。案例分析题2012年9月，星光地产公司完成海晖小区建设工程以后，选聘三环物业服务公 司为其进行物业管理，并与三环物业服务公司签订了一份自2012年9月至2017年8月的为期五年的物业管理服务合同。合同中包含小区保安服务的内 容，三环物业服务公司在小区设置了门岗，并安排保安在小区定时巡视。2014年2月，张大华向星