基本概况建筑面积

1、基本概况建筑面积，是地产名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。在中国内地，与建筑面积有关的法规有商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则及现行的建筑面积计算规则。而在中国香港，建筑面积及使用面积的计算则需遵循香港测量师学会发布的量度作业守则。在中国台湾则有建筑技术规则，其第九章之容积管制

2、即是关于容积率和建筑面积的规范。建筑面积分类建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积（1）、建筑面积 指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。（2）、使用面积 指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。（3）、辅助面积 指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。（4）、结构面积 指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类：1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积这些术语是为了描述

3、独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在国有土地使用权出让合同中土地出让金的计算依据、建设工程规划许可证中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的房屋测绘成果技术报告书中等很多环节。2、依据是否产生经济效益划分：可收益的建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积（无收益部分）建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产（或建筑物）的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。3、按建筑物内使用

4、功能不同划分：住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。4、按成套房屋建筑面积构成划分：成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积，它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的

5、共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积1，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。共有共用建筑面积的处理原则为：a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b) 无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进

6、行分摊。计算方法因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，

7、层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(

8、10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺

9、术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。1、国内常用的建筑面积单位为平方米，实际工作中房屋的

10、建筑面积计算，主要依据国家颁布的房产测量规范的规定，一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条： 1） 应具有上盖；2） 应有维护结构；3） 结构牢固，属于永久性的建筑物；4） 层高在2.20米或2.20米以上；5） 可作为人们生产或生活的场所。2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类：I.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220M以上部位计算建筑面积。c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回

11、廊部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算。d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算II.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半

12、计算。c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。III符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积：a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c) 房屋之间无上盖的架空通廊。d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行

13、的部分。g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。3、与建筑面积有关的几个概念1） 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，能反映土地的具体利用强度。2） 建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。如建筑物基底面积和各层建筑面积一致，则宗地面积、建筑密度和房屋总层数的乘积为总建筑面积。3） 房屋的使用率是指房屋的套内建筑面积与房屋总建筑面积的比值。一般用来衡量购买成套房屋的单独占有建筑面积占该套房屋总建筑面积的百分比，比值越高说明该套房越值，有效使用

14、面积会更高。公共面积建筑面积中，具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内，当中可能包括：楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等。因此，合理、准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项重要工作。公用建筑面积分摊：1）分摊原则A、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。B、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不区分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设

15、计的使用功能。C、商、住、办综合楼，其房屋内部部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。D、商品房按“套”或“单元”出售。商品房销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积2）计算方法套内建筑面积由以下三部分组成：A）套（单元）内的使用面积套内使用面积的计算应符合下列规定：a、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、而所、储藏室、壁柜等分戾门内面积的总和；b、跃层

16、住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； C）阳台建筑面积a、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c、阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；d、半挑半阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3）公用建筑面积由以下几部分组成：A）电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走疲乏、地下设备、值班警卫室等。B）套（单元）与公用建筑

17、空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。C）公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。相关标准定义：建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和。也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。中华人民共和国国家标准建筑工程建筑面积计算规范Standard measurement for construction area of bu

18、ildingGB/T 50353-2005主编部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：2 0 0 5年7月1日中华人民共和国建设部公告第326号建设部关于发布国家标准建筑工程建筑面积计算规范的公告现批准建筑工程建筑面积计算规范为国家标准，编号为GB/T 50353-2005，自2005年7月1日起实施。本规范由建设部标准定额研究所组织中国计划出版社出版发行。中华人民共和国建设部二五年四月十五日前 言根据建设部关于印发二四年工程建设国家标准制订、修订计划的通知(建标200467号)的要求，本规范是在1995年建设部发布的全国统一建筑工程预算工程量计算规则的基础上修订而成

19、的。为满足工程造价计价工作的需要，本规范在修订过程中充分反映出新的建筑结构和新技术等对建筑面积计算的影响，考虑了建筑面积计算的习惯和国际上通用的做法，同时与住宅设计规范和房产测量规范的有关内容做了协调。本规范反复征求了有关地方及部门专家和工程技术人员的意见，先后召开多次讨论会，并经过专家审查定稿。本规范主要内容有总则、术语、计算建筑面积的规定。为便于准确理解和应用本规范，对建筑面积计算规范的有关条文进行了说明。本规范由建设部负责管理，建设部标准定额研究所负责具体技术内容的解释。本规范在执行过程中，希望各单位结合工程实践注意总结经验，积累资料，如发现需要修改和补充之处，请将有关意见和建议反馈给建

20、设部标准定额研究所(北京市三里河路9号，邮政编码100835)，以便今后修订时参考。本规范主编单位和主要起草人：主编单位：建设部标准定额研究所主要起草人：胡晓丽王彭林 徐金泉 王海宏 李艳海 白洁如 徐佩清 李学范 朱 连1 总 则101 为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范。102 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。103 建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。104 建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。2 术 语201 层高 story height上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。202 自然层 floo

21、r按楼板、地板结构分层的楼层。203 架空层 empty space建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。204 走廊 corridor gallery建筑物的水平交通空间。205 挑廊 overhanging corridor挑出建筑物外墙的水平交通空间。206 檐廊 eaves gallery设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。207 回廊 cloister在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。208 门斗 foyer在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。209 建筑物通道passage为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。2010

22、 架空走廊bridge way建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2011 勒脚 plinth建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2012 围护结构 envelop enclosure围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2013 围护性幕墙 enclosing curtain wall直接作为外墙起围护作用的幕墙。2014 装饰性幕墙decorative faced curtain wall设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2015 落地橱窗french window突出外墙面根基落地的橱窗。2016 阳台 balcony供使用者进行活动和晾晒衣物的建

23、筑空间。2017 眺望间 view room设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2018 雨篷 canopy设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。2019 地下室 basement房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。2020 半地下室 semi basement房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。2021 变形缝 deformation joint伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。2022 永久性顶盖 permanent cap经规划批准设计的永久使用的顶盖。2023 飘窗 bay wi

24、ndow为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。2024 骑楼 overhang楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2025 过街楼arcade有道路穿过建筑空间的楼房。3 计算建筑面积的规定301 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：1 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。302 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围

25、护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。303 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。304 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。305 地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶

26、盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。306 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。307 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2

27、0m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。308 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。309 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3010 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3011

28、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。3012 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。3013 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3014 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面

29、积。3015 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。3016 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。3017 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。3018 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。3019 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。3020 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。3021

30、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。3022 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。3023 建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。3024 下列项目不应计算面积：1 建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2 建筑物内的设备管道夹层。3 建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以

31、及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。7 无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8 自动扶梯、自动人行道。9 独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。本规范用词说明1 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1)表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；表示有选择，在

32、一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。2 本规范中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为“应符合的规定”或“应按执行”。衡量建筑物建筑面积的意义建筑面积通常是在房地产领域内使用的概念术语，它能够比较真实的反映该建筑物的建筑规模、各项经济技术指标和技术参数。从专业的角度理解，建筑面积是用以度量建筑物体量的量，计算依据是指房屋外墙或柱勒脚以上各层的外围水平投影面积，并包括建筑物的阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等附属部分，而且要求建筑物要有结构牢固的上盖和围护，层高要大于2.20米。人们衡量建筑物建筑面积的意义主要考虑以下方面：1、人类为了生产活动或生活需要建造各类活动或居住场所来满足社会发展的需求

33、，也是社会物质财富的积累形式之一，又称为建筑物，因此它是评价国民经济建设和人民物质生活的一项重要的经济指标。2、在建设项目策划与投资决策阶段进行技术经济分析的重要依据，也是在编制项目初步设计概算时，选择概算指标的依据之一。3、它是城市规划行政主管部门批复的建设项目规划条件的重要技术指标，也是项目前期进行工程勘察、工程初步设计施工图设计的重要依据。4、在项目进行工程预算、计算某些分项工程量时的基础数据，也是计算单位建筑面积工程造价以及工程量、料用量等技术经济指标的基数。5、它是在建筑物进行交易、租赁、抵押、征收税费、缴纳物业服务费、缴纳取暖费等方方面面的基础数据资料之一。6、它为房屋管理部门的产

34、籍管理、房屋的产权确认、房屋产权面积确认、房屋登记账簿等提供重要基础资料，也为国家统计部门汇总房地产市场的房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积等市场指标提供基础数据，可以让国家宏观的掌控房地产市场的发展状况，及时的发布房地产市场信息，有效地调控市场发展状况，从而更好的推进国民经济的健康发展。确定依据和内涵通常建筑面积在房地产开发不同阶段的确定依据和内涵是不同的。第一步：房地产投资机会选择和决策阶段在项目投资机会选择中，开发商面对的可能有多种投资方案的选择，因此需要进行多种方案的比选优化，其中项目选址（地块位置）、地块面积、建筑规模（总的建筑面积）、建筑密度等规划设计条件是项目比选时参考的

35、重要技术经济指标，经过方案比选和投资决策分析后，初步确定项目开发的目标和方案。这个阶段项目的建筑规模主要由地块面积和容积率来确定，为项目的可行性分析提供是一个大概的建筑规模。第二步：在项目评估并确定投资项目后，首先需要获得开发土地根据国土资源部的实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况才允许协议方式出让。因此开发商要获得土地都得与国土部门签订国有土地使用权出让合同，项目容积率通常大于1，合同中关于地价款的核算主要依据楼面地价和建筑面积确定。此处的建筑面积都是依据城市行政主管部门提出的规划意见书确定的。需

36、要补充说明的是：在土地具备上市出让之前，土地的收购储备都由地方政府设立的机构负责。纳入政府土地收购储备的土地，需要按照一级开发的模式，对地块进行土地发开工作，其中关于征地补偿费用估算和房屋征收补偿费用估算最重要问题的就是，对于被征收居民或农民的住房的建筑面积认定或对于被征收单位的经营用房或者厂房的建筑面积认定等，换句话说，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面积认定和权属性质的认定，是征地和房屋征收工作中的重点和难点，房屋征收人和被征收人往往对此产生争议，需要专业的测绘机构和评估机构作为第三方给予认定和估算。第三步：申请建设用地规划许可证，并申请规划设计条件阶段开发商向城市规划管理部门提出申请，经城

37、市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证，主要规定了用地性质、位置和界线。而且开发商还需持对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他材料，向城市规划管理部门提出申请，经审核后下达规划意见书，规划意见书主要规定了规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度。绿化率、建筑红线、建筑控制高度等详细指标。此处的总建筑面积指标是具有法规约束的，开发商不得随意更改规划的总建筑面积和其他规划条件。第四步：申请建设工程规划许可证阶段开发商需持其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关用水、电、煤气、热力等协议，向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此申请后，负责主持

38、召开市政配合会等工作，最后签发建设工程规划许可证。此阶段的工程施工图纸是开发商做预售或预租的重要依据，开发商委托有房产测绘资质的测绘机构依据工程施工图纸进行预售登记测绘，由测绘机构出具预测成果报告书后，房地产开发企业向建委市场处申请办理商品房预售许可证，取得之后房地产企业才可以开始预售或预租。第五步：建筑工程招标阶段当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不论是采取全程统包、分阶段发包、单项工程发包、分部工程发包或专业工程发包等何种发包形式，在确定总价合同或单价合同，以及包工包料中建筑材料的用量测算等很多情况，都需要应用项目的总建筑面积、单项工程的建筑面积、分部工程的建筑面积等其他建筑面

39、积，这个阶段建筑面积的数据主要是依据工程施工图纸测算的。第六步：开工申请及申请领取施工许可证阶段建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，取得之后，建设单位就可以正式开工了。第七步：项目的建设施工阶段在项目进入建设施工阶段后，全部工程内容可以分解和归纳为单项工程或工序，包括土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每项工程建筑材料的用量、工程成本的测算以及工程工作量的测算等很多方面需要利用项目建筑面积这项技术指标。这个阶段各类建筑面积数据直接依据工程施工图纸测算。第八步：项目的施工完成后，需做规划验收和竣工

40、验收建设工程竣工后，建设单位应当向城市规划管理部门申报规划验收，验收的主要内容包括：（1）建筑物的位置及功能、层数、建筑规模、高度、立面；（2）附属用房、绿化、道路等各类配套工程的实施情况；（3）应当拆除的原有房屋及施工用房等临时建筑的拆除情况等。因此建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积都是规划管理部门进行规划验收时严格考查的内容。规划管理部门考查的建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积需委托有测绘资质的专业测绘单位到项目所在地依据项目建成后的现状进行建筑物的现状测量，并出具测绘成果报告书来认定准确有效的项目各类建筑面积。然后对比项目规划条件下的各类建筑面积指标与项目竣工后实际建

41、设的各类建筑面积指标的差异，验收要求这个差异必须限定在一定范围之内，超出限定范围的项目需要向规划管理部门说明加建或者少建部分的原因，并重新申请建筑规划许可证或其他手续。依据建筑法、合同法等法律规定建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规定。目前我国的房屋通过验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表，它是建设（开发商）、设计、施工、监理、公安消防、环保等有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告。第九步：申请办理房屋的初始产权登记、转移登记等房屋权利人所有的权利活动房地产开发企业只有在建设项目取得建筑工程竣工备案表之后，才可以委托有房产测绘资质的专业测绘机构对新建项目的现状做初始产权登记测绘，取得测绘成果后，持相关资料到房屋权属登记部门，申请办理房屋所有证书。依据物权法和房屋登记办法等文件规定，开发企业只有拥有该房