某地区市场分析与营销策划管理知识调研报告范本

1、WORD.84/84谨呈：新恒基置业星 岛 花 城 项 目 营 销 策 划 之 市 场 篇暨金银湖片区市场调研分析汇总报告前 言针对贵司于金银湖区域星岛花城（暂定名）项目的开发，在我司已提交市场报告和规划报告的基础上，力图为即将开展服务的项目营销工作，提供完整的营销素材。围绕该地块所处市场环境，通过客观、理性的综合分析，为星岛花城（暂定名）项目的营销工作，提供市场研判意见。报告的主要任务：市的经济环境、建设环境、投资环境、房地产市场与发展趋势东西湖区域经济环境、建设环境、投资环境、房地产市场与发展趋势金银湖区域规划环境、房地产市场与发展趋势，典型房地产楼盘现状与发展趋势围绕前述三个核心问题，我

2、们对贵司星岛花城（暂定名）项目的市场环境逐项分类予以分析、阐述。目 录第一部分（）一、城市概况二、房地产概述三、房地产前景趋势第二部分（东西湖）东西湖区域概况东西湖房地产概述东西湖房地产前景趋势第三部分（金银湖）金银湖区域概况金银湖房地产概述金银湖房地产前景趋势第四部分（金银湖典型房地产项目）区域项目综合分析金银湖区域配套与客户特征分析区域典型项目分析结语 报告后续说明。第一部分一、城市概况1、城市地理人文位于中国省地域的中部，长江中游与汉水交汇处，属副热带湿润季风气候。雨量充沛、日照充足，四季分明。历史悠久，考古发掘100余处新石器时代文化遗址，明末清初时期，汉口与朱仙镇、镇同称天下“四大名

3、镇”，成为“楚中第一繁盛”。市是省省会，全省政治、经济、文化中心，素有“江城”美誉，为中国腹地一座多功能的综合型特大城市。世界第三大河长江与其最大支流汉水横贯市区，将一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称三镇，汉口是最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心；武昌是高等学府集中的文化区，是现代城市文化的体现；汉阳则是市政府重点发展的开发区，凸现着的未来。物产丰富，人杰地灵，是千年荆楚文化的发源地，具有浓郁的楚文化特色，是我国的历史文化名城之一。全市星罗棋布100多处湖泊，数十座山峰蜿蜒其间，山水资源丰富，黄鹤楼是江南三大名楼之首，市花梅花，市树杉树，广泛分布于市，形成“

4、黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”的楚风韵味。2、城市经济特征市经济发展迅速，近年来，GDP值年增长幅度超过10%，为中国城市发展前列的佼佼者之一，现2004年市主要经济指标表现为：综合实力稳定增长：全市完成生产总值1956亿元，同比增长14.5%，全年经济实现了平稳快速增长，增幅创7年来最好水平。工业兴市支柱地位持续加强：全市工业经济持续快速发展，全市规模以上工业实现总产值1678.34亿元，比上年增长26.0%，实现销售产值1632.47亿元，增长24.7%。固定资产投资快速增长：全市完成全社会固定资产投资822.2亿元，比上年增长27.5%，城镇以上固定资产投资完成788.08亿元，增长3

5、0.0%。其中制造业投资保持快速增长，全年完成投资196.03亿元，同比增长35%。重大项目策划与实施快速运营：58项市级重点项目完成投资205亿元，占全部投资24.9%，占年度计划107.5%。65项重大前期项目顺利推进。房地产投资继续升温：房地产投资完成233.30亿元，增长37.6%，商品房新开工面积、销售面积分别增长39.5%和21.2%，均高于上年增幅。 招商引资取得丰硕成果：全年完成出口18.4亿美元，同比增长24.2%；直接利用外资15.2亿美元，增长20.6%；引进投资过千万美元大项目45个，比去年增长2倍。全年共接待390批次境外客商来汉考察，日通商事、住友仓库、美国尔、时代

6、华纳等9家世界500强企业项目落户，比去年增长1.25倍。经济运行环境不断增强：全市财政总收入完成288.6亿元，比上年增长25.0%，地方财政收入129.21亿元，比上年增长29.6%。从财政收入的构成看，税收的贡献作用增强。全市工商税收62.28亿元，占地方财政收入的48%，同比增长19.6%。城乡居民生活明显提高：城市居民人均可支配收入9564.05元，同比增长12.2%；2004年末城乡居民本外币储蓄存款余额1453.46亿元；城市居民人均住房建筑面积24.25，比上年末提高0.33；每百户城区居民家庭拥有家用电脑41.60台、空调器120.40台、移动104.60部。比上年增长13.

7、1%。市经济环境典型指标列表说明： 类别年份GDP人均GDP财政收入固定资产投资金融存款亿元增幅元增幅亿元增幅亿元增幅亿元增幅2004195617.68%24888.6615.99%288.6024.99%822.2027.46%3513.7915.89%20031662.1811.35%21457.009.70%230.8917.48%645.0613.08%3032.0719.42%20021492.7410.75%19560.009.38%196.5430.87%570.4312.19%2539.0318.44%20011347.8011.68%17882.0010.34%150.181

8、9.05%508.4410.07%2143.7926.53%20001206.8411.16%16206.009.86%126.1512.4%461.937.1%1694.3215.8%3、市城市规划建设规划确定城市发展的总目标是：把市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。市城市总体规划（1996-2020年）主城总体规划图：汉口江滩规划：一期工程为江汉关-粤汉码头，长1.04公里，观江游览和文化展示功能；二期工程自粤汉码头至长江二桥，长2.4公里，滨江亲水和休闲健身活动功能；三期工程为长江二桥

9、-后湖船厂，长3.6公里，重点满足城市生态绿化需要。汉口江滩一、二期规划工程，是最贴近汉口核心区的滨江滩地，全长3.4公里，总面积120公顷，其规划建设目标是建设成为全面展现21世纪城市形象的，具有恢弘气势的滨江景观特色、树茂荫浓的生态绿化特色和开敞舒适的亲水休闲特色的绿色滨江长廊，形成具有现代文化艺术风貌，满足公共休闲活动，充满人文关怀的城市绿色客厅。京汉大道文化街规划：对轻轨一号线一期自黄埔路到桥口路两侧相对完整地块的围进行规划安排；规划路段全长约7.6公里长，其中，江岸区围长度约3.8公里，江汉区约2公里，桥口区约2.55公里。（1）、硚口路茶文化赏玩区（硚口路武胜路）结合武胜路至硚口路

10、两侧已有的茶文化一条街，开展茶文化品尝和娱乐休闲活动。（2）、新武展都市经典区（武胜路友谊路）以新武展地区为核心景观，集中展现市现代商业文化。（3）、夜汉口激越飞扬区（友谊路路）以剧院为核心景观，作为标志性的文化活动场所，利用其文化辐射力，整合区域酒吧、演艺场所，展现大汉口夜的魅力。（4）、大智路历史文化休闲区（路三阳路）以大智门火车站站房为核心，改造车站路、京汉街与相邻的辅善里，延引吉庆街民俗文化，修建特色文化休闲商业街。（5）、永清教育文化区（三阳路黄浦路）结合现状优秀教育资源，扩大教育事业发展空间，配建相应书店、网吧等文化产业，营造书香氛围。武昌临江大道规划：武昌临江大道一、二期工程4.

11、0公里（紫阳路-新生路）；三期工程（新生路-二桥头）全长5.7公里，通过道路建设和环境改造-提升城市功能，塑造城市中心区现代服务业的形象，营造适宜居住生活的自然生态环境。她的建设将为武昌临江再增添亮丽的一笔，并为临江景观改造向青山地区延伸创造条件。在规划中重点突出“观光、文化、休闲”三大功能，规划形成“新生路-长江船舶”观江亲水景观段、“长江船舶-月亮湾”自然生态景观段和“月亮湾-二桥头”人文休闲景观段三个景观段，重点形成月亮湾 “滩地生态林公园”、徐家棚 “近代纺织工业纪念园”和二桥头 “粤汉铁路旧址纪念园”三个各具特色景观公园。首义文化园规划：包括蛇山以南、剧场以东、路以北和武昌路两侧围合

12、的区域，总面积8公顷，其中主体文化园面积约4公顷，周边绿化和停车场面积约4公顷。文化园总体布局强调南北向的纪念轴和东西向的文化景观轴，在两条轴线交汇处建设以十八星旗为图案的大型花坛。南北向的纪念轴线由红楼、铜像、十八星旗花坛和黄兴拜将台构成，其中阅马场立交是“环线畅通工程”中建设的八大立交之一，确定以直行下穿隧道为主体的立交方案。规划将此区域建成为市的“文化旅游区、特色景观区和城市地标区”，总体构想为集中建设辛亥首义文化区和黄鹤楼主题公园，首义文化园今年计划启动隧道和立交建设工程、文化园绿化与亮化工程、省教院外迁与其周边地区拆迁工程、周边环境整治工程等项目，总计造价约4.89亿元。月湖艺术中心

13、规划：选址于月岸、汉江之滨，与南岸的古琴台、梅子山形成三足鼎立的呼应关系，整体上构成一个集文化艺术中心、文化广场、艺术沙龙、历史文化游览、生态绿化和休闲娱乐等综合功能为一体的“文化主题公园”，并将第八届中国艺术节的主会场选址于月湖文化艺术区，定名为琴台文化艺术中心。 现该艺术中心规划处于招投标阶段，一期拆迁完毕，投入资金已达6000万元。南岸嘴区域规划：涵盖地区包括南岸嘴嘴头和龟山与其以北地区，占地1.71平方公里，市规划部门全面开展了汉江两岸综合整治和开发建设规划的编制工作，并将南岸嘴地区纳入汉江两岸整体规划。王家墩CBD商务区规划：占地267平方公里，现状以机场与附属特殊用地 5.10 平

14、方公里，外围城市建设用地 2.31 平方公里，区域辐射围总计7.41平方公里。该商务区拆迁即将开始。城市交通规划：至2010年，人均道路面积将由现在的7.7平方米提高到10平方米。并实施五项提升原则： 提升环：“一环线”（亦称环线）为联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于市的金融、商业中心区。启动二环：“二环线”主要为城市博览中心、铁路客运站、体育中心与城市新开发区服务，为减少中心区过江交通压力，减少车辆穿越中心区而布置，平均距一环约3公里，全长约52公里。 打通中环：“三环线”（亦称中环线）为联系各大工业组团与中小型经济开发区、新发展区服务，同时将作为三镇货运主通道和入城的环

15、路，减少中心区直穿车流，全长约88公里。预计2007年贯通中环全线。 完善外环：外环线全长188公里，京珠、沪蓉国家主干线在西南交汇，同时联系快速出口公路，起分流过境交通的作用。并通过新建7条快速出口路，加强城市外交通衔接，强化交通枢纽地位。 积极推进过江通道建设，缓解过江交通压力。天兴洲长江大桥和阳逻长江大桥已经开工建设，路过江隧道建设即将启动，未来市的过江交通条件将得到较大改善。 打通断、堵头路，完善城市路网系统。建设武昌梅家山、古田二路新墩立交等，打通断堵头路50余处。建设干道之间的重要连通支路，提高道路系统交通可达性。4、投资环境是中国的经济地理中心，全国重要的工业基地和交通、通信枢纽

16、，是中国中西部最重要的中心城市。突出的区位优势、市场优势、人才优势、产业优势和资源优势使积具发展潜力。在建设中国第一个区域性的CBD，是市政府实现“富民强市”、“增强城市综合实力、提升城市竞争力“战略宏图的重大举措。地理位置：居中得水独优。位置居中，与、等中心城市的距离都在1200公里左右，处于富水区的中心地带，拥有水域面积2185万公顷，大小湖泊370多个，水域率、湖泊率居全国城市之首，人均淡水资源量居世界各大城市之首，达到11.4万立方米，随着三峡、清江等水电项目的全部建成，将成为全国第一大水电基地，这将为城市圈的发展提供充足的能源保证。交通通讯便捷：素城“九省通衢”，是中国地最大的交通枢

17、纽，铁路运输四通八达，京广、京九、武九、汉丹4条铁路干线在交汇，市区干线、联络线达455公里，为全国铁路主枢纽之一，水运已形成“干支一体、通江达海”的客货运网络，辐射国287万平方公里的区域。并拥有华中地区最大的航空港天河机场，现已开通60条以上的空中航线，并为国最大的集散地之一，八大长途枢纽之一、八大移动通信汇接中心，信息交流便捷。腹地市场广阔：自古以来就是商业重镇，闻名全国的汉正街小商品市场辐射围广与30个省、市、自治区和600多个县市，社会商品零售总额居全国第六位，拥有金融、证券机构2180多家，全市拥有商业机构1万多家，商品交易市场699个，为国陆最大的商贸中心。科技教育发达：市是国最

18、重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位，各类独立科研院所600余个，研发人员3.1万名，拥有大专以上人才98.6万名。工业基础雄厚：市拥有工业企业4万多家，形成了以钢铁、汽车、机械、高新技术产业为支柱，以服装、食品、医药、化工等为优势的工业增长格局。发展潜力巨大：温家宝总理在2004年的政府工作报告中明确提出 “中部崛起”战略，作为中部唯一的特大城市，得天独厚的优势必将得到更大的扬。开埠之初就有“芝加哥”的美称，挟长江中游雄厚的地理、人文、科技和农业资源，将成为华中经济区的发展核心。结论：市地理优势明显，领导华中地区经济龙头的价值得到体现；城市经济运营稳定，可持续发展力强健；城市人

19、文韵味百花齐放，积具地域文化； 城市规划持续升级，配套设施完善化；城镇居民收入稳定上扬； 城市地理人文具有典型的江南特色，依山伴水，和江浙一带的地理环境有相协之美，如省省会城市。相关：属于亚热带季风气候，气温适中，四季分明，光照充足，雨量充沛。地处长江三角洲南翼，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。有着江、河、湖、山交融的自然环境，山水文化极其丰富。市有钱塘江、东苕溪、京杭大运河、萧绍运河和上塘河等江河。市西南部的主要山脉为天目山、白际山、千里岗山，东南部为龙门山，市花桂花，市树樟树。历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。早在4700多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文明曙光的

20、良渚文化。曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。 2003年GDP值 2092亿元，按可比价格比上年增长15%，连续十三年保持两位数增长，是1996年以来增幅最高的一年。经济总量继续位居全国省会城市第二、副省级城市第三、全国大中城市第八。二、房地产概述1、房地产市场回顾（一）、房地产开发投资回顾2004年市房地产开发投资为233.3亿元，同比2003年增长37.6%，占全社会固定资产投资的28.4%；其中，房地产住宅投资为167.9亿元，同比2003年增长34.5%，占房地产开发总投资的72.0%。备注：房地产开发投资逐年增长，自1999年起年增长比例达10%以上，2003年

21、以来年增长比例达27.9%以上。房地产开发步于成熟化开发时期，并成为城市经济发展的重点行业，2004年占全社会固定资产投资1/4以上的比例。（二）、房地产土地供给情况2004年城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。备注：近三年，土地供应年增长比例高达40%以上，其中2003年增长107.12%；土地交易额年增长比例高达90%以上，其中2003年增长139.31%。近年来，市土地供应量和交易额呈大幅增长趋势，土地交易价格也得到较大提高，导致同一区域拿地年限土地不一，开发成本差异较大。（三）、商品房供给情况2004年全市房屋

22、施工面积为2439.12万，同比增长24.7%。其中：住宅施工面积为2012.49万，同比增长24.2%，占总施工面积的82.5%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为108.14万，同比下降25.0%，占住宅施工面积的5.4%。2004年全市房屋新开工面积为1055.22万，同比增长39.5%，占总施工面积的43.3%。其中：住宅新开工面积为897.22万，同比增长36.1%，占总新开工面积的85.0%，占住宅施工面积的44.6%。2004年全市房屋竣工面积为702.29万，同比增长2.9%。其中：住宅竣工面积为608.91万，同比增长1.4%，占总竣工面积的86.7%；经济适用住房（不含

23、集资建房）竣工面积为68.38万，同比下降13.2%，占住宅竣工面积的11.2%。备注：近三年来，房地产市场年施工面积增幅达10%以上；新开面积增幅达7%以上，其中，2004年增幅达39.5%。近三年来，房地产竣工面积增幅同比施工面积和新开面积较低，2003年、2004年增长幅度分别为7.81%和2.9%。（四）、商品房交易情况2004年全市商品房销售面积为658.08万，同比增长21.2%；其中：商品房住宅销售面积为613.91万，同比增长19.9%，占商品房销售面积的93.3%。备注：2000以来，房地产销售增幅持续10%以上的增幅，其中2003年以来，销售年增幅达到20%。（五）、存量房

24、交易情况2004年全市二手房成交61739起，面积为615.78万，分别同比下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万（不含房改出售公房），分别同比增长17.2%和12.2%。备注：近三年，存量房成交面积均超过500万，但幅度不明显；存量房住宅交易面积年增长幅度达到10%以上。（六）、房地产交易指数季度住宅价格写字楼价格商铺价格综合物业价格2002年第一季度1003.971030.041017.011003.972002年第二季度1038.991035.241032.411038.992002年第三季度1078.311038.711049.291078

25、.312002年第四季度1136.631050.071115.721136.632003年第一季度1146.751065.541129.911146.752003年第二季度1159.611080.501144.681159.612003年第三季度1176.771089.651156.851176.772003年第四季度1209.731851.512995.141566.362004年第一季度1355.891754.853466.451731.022004年第二季度1538.871732.702933.111637.992004年第三季度1544.692204.603094.261728.512

26、004年第四季度1856.432447.273053.702002.55备注：房地产住宅价格持续上扬，写字楼与商铺价格整体呈上升趋势。（七）、房屋租赁情况2004年全市房屋租赁户数为21009户，同比下降0.79%；租赁面积109.43万，同比下降16.05%；租赁金额4.14亿元，同比下降17.53%。2004年全市全年房屋住宅租赁户数为4434户，6.87万；办公用房租赁户数为311户，1.73万；商业用房租赁户数为16264户，100.83万。备注：近三年来房屋租赁总额达到4亿元以上。（八）、商品房空置情况截止2004年底，全市商品房空置面积为121.71万，同比下降33.9%；其中：商

27、品房住宅空置面积为70.28万，同比下降43.4%，占商品房空置面积的57.7%。备注：近三年来，商品房空置降低幅度达30%，2003年降幅幅度67.48%。2004年，商品房住宅空置面积为70万左右，同比2003年下降43.4%。（九）、旧城改造和拆迁情况2004年全市旧城改造拆迁面积为237.5万，同比下降21.9%；拆迁户数为17795户，同比下降30.2%。备注：近三年来，旧城改造年拆迁面积高达190万以上。2004年拆迁户达17795户，低于2003年拆迁户比例达30%以上。结论：（1）、房地产开发市场和消费市场涨幅呈稳步发展走势，整体交易价格持续上升。（2）、土地供应量和供应价格增

28、幅明显：土地供应价格整体得到大幅提升，近三年来，年增长率达到15%以上。（3）、竣工面积和商品房成交面积呈稳步增长：竣工面积相对商品房成交面积，面积年差额平均在50万以；增长幅度商品房成交面积要高于竣工面积，2003年以来，商品房增幅高于竣工面积13%以上。（4）、商品房空置面积持续走低：2004年，商品房空置面积为121.71万，为存量房交易面积的1/5左右，商品房空置面积持续走低，近三年下降幅度达30%以上；存量房交易面积近三年来持续在500万以上。（5）、房地产商品房销售和存量房销售齐头并进：近三年，房地产市场商品房销售面积持续走高，存量房销售面积也达到500万以上，市场消化力呈强劲势头

29、。（6）、旧城改造的力度得到加强，改造区域的开发建设将为房地产市场的热点。2、房地产现状（一）、土地市场（1）、土地中心出让土地数量较大2005年以来，截止3月28日，市土地中心累计出让土地29宗，其中蔡甸区出让13宗，详细如下：编号位置规划总用地年限容积率建筑面积P(2005)001号江岸区江大路与建设大道交汇处27133.2970年P(2005)002号江汉区江达路45500商业40年，居住70年P(2005)003号江岸区唐家墩街唐蔡路16号7374.8970年P(2005)004号汉阳区汉阳大道313号20958.6470年P(2005)005号江汉区常青路2841号1389870年P

30、(2005)006号武昌区中北路54号7060商业40年，居住70年P(2005)007号武昌区梅家山7号4166.71居住68年（出让使用权）P（2005）008号江岸区永清街605700居住70年、公建40年A地块平均容积率3.8以，B地块平均容积率2.5以1450600P（2005）009号江岸区大智路附近（三块地块）A：11808B：40431C：47358.57居住70年、商业40年A地块平均容积率1.1以C地块平均容积率3.8以P（2005）010号江汉区单洞三路、前进一路东侧33945.09居住70年、商业40年B-8地块容积率不超过7.7，C-8地块容积率不超过3.0P（200

31、5）011号桥口区解放大道4713停车场50年容积率2.9以P（2005）012号江汉区花楼街132178居住70年、商业金融业40年平均容积率3.6以P（2005）013号京汉大道与江汉路交叉口处32980商业金融业40年、居住70年容积率4.5P（2005）014号沿河大道以北611300居住70年、商业40年平均容积率3.71692000P（2005）015号江汉区新华下路80号12983.66居住70年容积率2.6以P（2005）016号江岸区洞庭街2号2698.21社会停车场50年容积率2.0以小计/1662187.06/蔡甸区20043号蔡甸街工农路266号1902.0070年容积

32、率不大于2.0200423号蔡甸街工农路51号18806.91研发50年，居住70年容积率不大于2.0200424号蔡甸街家畈村3542.8070年容积率不大于2.0200425号蔡甸街独山村11361.5870年容积率不大于2.0200426号蔡甸街独山村6060.0070年容积率不大于1.5200427号蔡甸街文正街237号4746.15居住70年、商业40年容积率不大于1.5200430号蔡甸街工农路18号203.10居住70年容积率不大于1.3200431号大集街火山口1号35900.90居住70年容积率不大于1.320051号大集街车站街57号495.00居住70年容积率不大于2.0

33、20052号蔡甸街汉阳大街300号1896.00居住70年容积率不大于1.320053号大集街塔尔山村117862.8居住70年容积率不大于0.820054号大集南湖村95019.0居住70年容积率不大于0.820056号蔡甸街红庙村36908.0旅游度假用地40年容积率不大于0.5小计/334761.66/（2）、土地拍卖市场火暴2005年2月2日，世茂集团以31.5亿元，拿下858亩的“鹦鹉洲地王”，创下乃至整个华中地区单宗土地拍卖的最高价，该地块吸引了世茂集团、和记黄埔地产集团，以与新加坡仁恒集团、绿城集团4家著名房产公司竞价，最终世茂集团以367万元/亩的价格最终胜出，这也是世茂集团在

34、买下的第一宗地。土地编号土地坐落出让面积()土地用途与使用年限容积率成交价(万元)竞得人P(2004)070汉阳区鹦鹉洲572093居住70年A地块2.95C地块3.15D地块2.30315000世茂建设P(2004)072汉阳区路5134.52居住70年商业40年4.02920明志伟业房地产开发P(2004)074武昌区水果湖街中北路166号21499.22居住70年公共设施40年3.86660双环房地产开发P(2004)075武昌区中华路街临江大道56号7398.82居住70年1.81730明志伟业房地产开发P(2004)076洪山区洛南街石牌岭东一路2号1273.24办公用地40年3.2

35、240瑞普投资P(2004)077江汉区江达路6534商业40年3.52870市江政城市建设投资（3）、个人集资拿地建房目前，已经由个人发起，消费者响应集资拿地建房的开发行为，倡导者于凌罡正式在区工商部门注册 “合作蓝城咨询服务”，注册资金为11万元，并且民生银行已同意为个人集资提供信贷支持。在已经有开发企业和个人倡导集资建房，开发企业为天下置业，该公司并在亿房网上发布联合声明，据了解，个人集资建房的呼声已经在各地有所反映，但难度较大，最根本阻碍为银行是否愿意为个人集资建房提供信贷支持。根据个人集资建房最新的信息表明，目前尚无银行愿意为个人集资建房提供信贷支持。分析：中心城区和郊区土地供应充足

36、；中心城区旧城改造加速，体现在政府重点规划改造的区域，如江岸区、积玉桥区域等；蔡甸区土地供应频繁，供地占地面积超过30万平方米，总体容积率不高，该区域将成为郊区开发热点，但难以撼动城区开发形势；消费者对于目前房地产市场销售价格反映过高，并产生个人集资建房舆论。（二）、相关政策（1）、银行信贷重点行业版块剔除房地产行业 2005年，市各家银行单位信贷规划中，房地产行业已经从重点行业信贷支持版块中剔除，各银行开始收紧房地产开发贷款，提高授信门槛，继续实行“有保有压”的信贷政策，房地产业信贷投入会“稳中趋降”。2004年12月末，市房地产业贷款余额24489亿元，占比959，较一季度下降09个百分点

37、。（2）、消费者购买空置房相关税费减免 为加快消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防金融风险，贯彻省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见, 对购买空置商品住房的个人消费者，在其市商品房买卖合同上将加盖“市消化空置商品住房专用章”，享受免征房产交易契税的优惠政策。对购买空置房空置商品住房限于2000年12月31日前竣工验收合格、该通知执行之日起尚未售出的普通商品住房。（3）、国务院支持降温房地产行业2005年2月28日,国务院常务会议支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。此次会议认为，应当保持房地产市场的健康、持续发展。国务院同意加强房地产

38、贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房的供应量。（4）、加强经济适用房开发力度目前，市在建经济适用房施工总面积58万平方米，可容纳居民5220户，分布于江汉、江岸、硚口、武昌、洪山、青山6个城区。2005年上半年有部分经济适用房陆续上市，其余上市时间基本在2005年11月份。（5）、规划房地产行业，推行市商品房认购书为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，避免因认购书签订而引起纠纷的发生，市工商局、市开发办联合要求自2005年1月1日起推行市商品房认购书。通知要求房地产开发企业和中介机构不得强行要求购房人签订市商品房认购书和支付购房订金。这一通知的出台，

39、将有效解决购房过程中长期出现的一些推诿扯皮现象，有利于我市商品房买卖的规作业。政策分析：国务院认为，房地产并未过热，但应加强房地产行业管理；抑制房价过快过高，扩大土地供应量，并加大经济适用房投放量；发布禁炒令，同时划分高档住宅，规行业和保护开发企业利益并行。三、房地产前景趋势通过对市房地产市场的回顾与分析，并结合现阶段政府政策的出台，在对市场进行专业的整合预计，未来一段时间市房地产市场将会呈现如下发展特征：1、地产预警预报制度正式实施，引导房地产业健康发展2004年，市政府贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神，制定有关城市规划、基础配套设施建设、土地资产经营、住房结构调整、经济适

40、用房建设管理、廉租房住房保障等一系列促进房地产业发展的政策措施，充分发挥规划和土地的调控作用，提供良好的市场发展政策环境，实现住房一、二级市场的协调发展。2、房地产开发、销售市场将更加规市的房地产业将向着更加规化的方向发展，主要体现在以下三个方面：政策方面：国务院18号文件和央行121号文件的实施。土地拍卖规化：随着土地拍卖制度的强化，政府对土地市场的控制加强，外来开发商频频投资市场，加快房地产开发市场的改革步伐，优胜劣汰势在必行。加强销售市场管理：进一步强化商品房预售合同备案管理，防止商品房预售中的重复销售、抵押行为，监管房地产广告，倡导诚信经营，保护消费者的合法权益，规房地产销售市场。存量

41、房市场竞争激烈：加大旧房改造力度，市场存量房需求将进一步增加，房地产中介市场在整个房地产市场中的作用显得尤为重要，外来中介机构已纷纷登陆，如顺驰置业、21世纪不动产等，连锁经营、加盟经营等先进经营管理方式将不断涌现，中介市场的竞争也将更加激烈，服务品质会有大幅度的提升。3、房地产价格持续平稳上扬，旧城改造提升价格上涨市经济的快速发展，将会进一步提高城镇居民收入水平；土地市场逐步规化，一级市场价格升温，拆迁居民补偿金得到提高，整体形成房地产销售价格上扬。旧城改造将会导致局部区域房地产开发水平和规模得到提高，造成这类区域房地产销售价格明显上涨。如桥口区域，多年来老城区杂乱形象得不到改善，房地产价格

42、明显低于周边区域，随着政府加大对该区域的改造，修建轻轨，房地产品牌企业进驻，直接抬高区域房价。未来来还将出现新兴的热点地区，如积玉桥区域、新区等。 4、二、三级市场交易持续升温，价格走势平稳2004年，房地产一、二级市场成交量和价格将持续走高，三级（存量房）市场的利好政策不断出台，推进二、三级市场交易持续升温，但政府部门对于房贷利率的调节倾向明显， 导致价格走势平稳化发展。5、政府联合开发商推出小户型产品政府出台了小户型商品房征集政策，第一批共9片小户型商品房，选址主要集中在汉阳和汉口地区，武昌地区偏少。此外，武昌地区拆迁项目众多（如积玉桥地区、武昌路沿线、青山天兴洲大桥沿线等），第二批小户型

43、商品房选址计划圈定在武昌、江岸、江汉、硚口、青山、洪山等6个城区。据悉，小户型商品房，政府严格控制开发商利润，并可优先购买用于安置拆迁困难户。第一批小户型商品房将于2005年年初陆续上市。6、物业管理呈“市场化、专业化、社会化”发展房地产开发初期，物业管理大都依赖开发企业，目前新物业管理法律规的实施，将逐步规物业市场，推进物业管理向“市场化、专业化、社会化”发展。7、房地产营销将倾向开发地段、产品规划和社区价值的结合房地产市场成熟化的运作，各项政策、法规对市场的规，消费者维权意识的增强与购房消费的理性化，早期单纯靠概念、点子的商业炒作，已经成为过去，而开发地段、产品规划和社区价值的结合，将是房

44、地产营销方面的倾向。8、小高层和高层的物业类型将是中心城区主导房地产市场一级市场的土地价格持续上涨趋势，拆迁成本逐年升高，开发企业产品规划的成熟化发展，推进城市规划建设的升级，形成中心城区以小高层和高层物业开发为主导，城郊等区域的开发物业向小高层、高层类型方向发展趋势。第二部分东西湖区域概况1、区域现状东西湖区位于市西北部，属于市的城郊结合部，区域面积495平方公里，人口23.94万，辖12个办事处，两个建制镇（街）。东西湖区交通便捷，107国道、318国道、沪蓉高速公路、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航线、市中环、外环纵横区。区域地形犹似金龟，昂首于的经济发展中，历年来荣获了全国食品工业强区、

45、全国林业生态建设先进区、全国体育先进区、全国“双基”达标先进区、全国星火技术密集区、省级城乡一体化示区等荣誉称号。东西湖区大力实施“路桥经济”战略，投资40多亿元先后完成了金山大道、107国道吴家山高架桥、金山公路、环湖公路、惠安大道、金泉公路等路桥工程。目前，全区已实现公路网络化，路桥将495平方公里的区域面积串连起来，形成了“半小时交通圈”。区域交通路网与横贯境的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、中环、外环、地铁、轻轨、天河国际机场高速公路相连，打造东西湖“线贯通，外线直达”的立体交通网络。目前，东西湖区域建设成立国家级吴家山海峡两岸科技产业园、国家级食品工业加工区、华中最大的

46、无公害蔬菜基地惠安生态农业长廊、华中最大的舵落口农贸市场、省级花园式公路金山大道、省城乡一体化生态建设示区，区域经济建设和经济配套设施得到了整体上的提高，2003年区域生产总值达到49.7亿元，较2002年提高16.4%。2、区域规划2003年2月，东西湖区委、区政府决定在原吴家山台商投资区管理委员会的基础上改制成立“东西湖开发园区管理委员会”，充分利用好区国家级“吴家山海峡两岸科技产业园”、“食品工业加工区”、“全国生态示建设区”的品牌优势，整合园区资源，形成聚合效应，培育特色园区，促进全区开放开发、招商引资工作整体上的提升。同时，东西湖区域结合区域旅游资源的分布和发展现状，按照整体规划，分

47、步实施，突出特色，配套发展的原则，确定了“一城、两带、三区、四景、五游”的发展思路： 一城：即打造水乡旅游城；两带：即沿惠安大道观光生态农业长廊带、沿107国道桃花卉风光带；三区：即巨龙湖生态旅游度假区、金银湖生态旅游区、柏泉生态旅游区；四景：即金银湖高尔夫国际球场、神马跑马场、柏泉景德寺、圣山欢乐世界；五游：即形成具有东西湖特色的水乡生态游、食品工业游、康体娱乐游、现代康居游、科普知识游。东西湖为总体规划五大发展版块之一。市在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的

48、战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。东西湖区域于市的规划布局，食品、农副产品深加工业基地：东西湖区域为规划的五大制造业基地之一：现今，东西湖区域依托其完善的交通物流体系，已经成为服务“大城市大进大出”经济规划的核心保障，将目前分散的小物流集中，依托江汉平原丰富的农产品资源，重点发展食品加工和农副产品深加工，全面发展东西湖的经济一条龙发展体系，以统一集团、美国百事可乐公司、华润集团、光明奶业集团、乐百氏公司、友芝友公司等投资的食品饮料企业；长城生化公司、东洋百信药业公司、安鹏公司、同济医学院、红桃K等集团投资的医药企业

49、；英国国际济丰纸业公司、华恒集团、中富集团、紫海集团投资的包装企业；远东集团、住联公司、凌云集团等投资的机械电子、建材与高新企业等一批境外知名企业纷纷落户区，以业主开发的形式建设了金银湖生态保护区、鑫桥高新技术产业园、电力工业园、东流港牧业园、高桥经济发展区和一批办事处经济发展园区，实现园区经济的飞跃，外资和民营经济已成为全区主要税源。3、区域配套设施供电：拥有华中电网与自备电热厂110KV双回供电系统，电力供应充沛，高压变电装机容量18万KVA。供水：拥有日供水量100万吨和13万吨自来水厂各一座，水质优良，四季供应均衡。道路：投资区形成以107国道、金山大道为轴线，幅宽为32.5米和30米

50、的棋盘式道路网。电讯：开通60000门程控，与全市联网程控交换系统，可开展各类电讯、邮电业务。燃气：管道燃气日供应气能力为40000立方米，2004年起川气东送管道抵达区。金融与保险：国各商业银行和保险公司均在投资区设有分支机构。生活娱乐设施：产业园有各类大、中、小学和幼儿园等教育机构，多家酒店、宾馆，有省唯一正式开业的18洞国际标准型 高尔夫球场，有新世界集团、万科集团开发管理的商住区，有金银湖度假旅游区。二、东西湖房地产概述东西湖区位于汉口地区的北部，属于市的城郊结合部，北接天河机场，东邻汉口火车站，金山大道、马池路、金山一路、机场高速路等交通线路拉近了东西湖区域与市区的距离。目前，东西湖

51、区房地产市场主要由金银湖片和吴家山片组成，该区域房地产概述如下：1、东西湖区域房地产交易指数季度东西湖区指数平均价格（元/）2003年第一季度1735.881985.732003年第二季度1741.041991.642003年第三季度1789.892047.532003年第四季度1826.532089.452004年第一季度1856.842124.122004年第二季度1859.662127.342004年第三季度1921.042197.552004年第四季度2081.712381.35 备注：东西湖区域房地产开发的日益成熟，价格指数增幅平稳，稳中有升，现今已和市其他新兴房地产区域（后湖、南湖

52、等）呈持平状态。2、东西湖房地产典型版块分析东西湖区域作为市的城郊版块，房地产开发起步早在1998年就已经初具雏形，目前主要体现为金银湖片和吴家山片二个片区的集中开发势头，金银湖片和吴家山片分布如下图： 针对东西湖区域房地产版块分析如下所述：（一）、金银湖片金银湖地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以与优美的自然环境等优势在过去的两年房地产开发量稳居市第一位，而且同其他地区相比，其价格指数连续两年一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海外知名发展商云集金银湖，他们大手笔的运作使金银湖板块形成一个大型的CLD城郊中央住宅区。区域开发起步早，规模大，大盘云集，现开发楼盘

53、有万科四季花城、沿海佳园、耀江丽景湾、高尔夫城市花园、汀香水榭、黄金海岸、金银湖畔翠岭等，针对金银湖区域房地产开发的详细描述，将在本篇第三部分和第四部分表述，现区域典型楼盘分析如下：项目名称楼盘地址开发规模开盘时间建筑类别销售均价销售率备注金珠港湾金桥五路特8号总占地207亩，总建筑面积27万2004.11别墅、多层、小高层多层均价2680；小高层均价2900；别墅均价5000别墅95%；多层82%；小高层14%建筑均采用边侧降层式设计，构成局部跌落的形式变化，沿主要干道规划多层、小高层，沿湖规划联排别墅，中间区域为叠加别墅。耀江丽景湾金南一路特1号总占地600亩，总建筑面积40万2004.4

54、多层、小高层多层均价3100；小高层均价3200多层64%；小高层18%建筑规划以人工湖为核心，通过错列式排布，使各幢建筑朝向湖面，景观均好性较强。高尔夫城市花园金山大道特8号总占地570亩，总建筑面积60万2002.6花园洋房、联排别墅、小高层、高层小高层均价2900；花园洋房均价3500；联排别墅均价4500别墅已售完；多层82%；小高层40%项目三面临湖，通过不同建筑形态的排布，创造了跌落起浮的天际线。沿湖区域主要为别墅。新澳城金银湖马池路特5号总占地146亩，总建筑面积13万05.3开始认购别墅、小高层起价2200，均价2380部认购共规划28栋，包括22栋多层和6栋小高层，预计200

55、5年4月份开盘。分析： 区域早期开发以多层为主，低价位满足中低收入群体的房地产形象逐步得到改观，目前价格上涨幅度较大；区域楼盘销售价格呈现二极分化，金山大道沿线价格普遍达到3000元/以上，马池路沿线价格徘徊在3000元/以下。区域楼盘开发量和开发规模较大，规划和景观环境趋好性发展。（二）、吴家山片吴家山片作为东西湖经济园区的核心，区域集结台商投资区，经济实力雄厚，涵盖统一企业等多家知名发展企业，且拥有丰富的山体资源，区域房地产市场尤于东鑫集团开发的东鑫鑫海花城为代表，其他楼盘如海星小区、富丽雅花园、城西海景大厦等，房地产开发势头迅猛，区域典型楼盘分析如下：项目名称楼盘地址开发规模开盘时间建筑

56、类别销售均价销售率备注东鑫鑫海花城东西湖区吴家山三店总占地19.8万总建面30万2003-12多层，小高层220098%项目一期均为多层住宅，目前仅剩少量大户型，离市区较远，仅有两路公交车直达，给出行带来一定麻烦。华星花园精品园吴家山革新大道裕东街89号总占地12435总建面221352004-11多层195063%项目共分两期共三个组团开发。现一、二期两个组团销售率达100%，中小型户型设计，户型总价相对区域较低，客户群体主要分布周边，销售态势良好。山水星辰（三期）康桥半岛金山大道特6号总占地133335，总建面1335002005-1多层，小高层265045%整体房型设计中小型布局，辅以少

57、量大户型叠拼联排别墅，中小户型销售较好，但大户型销售阻力较大分析： 该区域房地产走势提升较快，以多层为主的开发逐渐转变为以小高层开发为主导； 购买客群由最初服务周边到现今辐射汉口区域，体现为东鑫鑫海花城的推广效果；大盘效应对区域提升明显，但区域形象仍以“低售价、低总价”为导向，区域大户型、别墅等高总价产品销售明显缓慢。综合结论：（1）、东西湖区域房地产开发市场特征明显，分布代表了的三个开发市场层面：吴家山片代表了低价低总价开发市场；金银湖片代表了中端、高端产品市场。（2）、东西湖区域整体房地产走势平稳，其中金银湖区域房地产走势上扬较快；（3）、东西湖区域客群涵盖了房地产消费群体，由最初片区消费

58、转化为推向区域外消费的局面；（4）、东西湖区域销售价格的上扬趋势，造成销售价格、户型面积制约的销售总价于客户而言，敏感度高；（5）、东西湖区域经济水平的提升幅度达到10%以上，增加了区域企业对于房地产的销售力；（6）、政府加大对东西湖区域的投入力度，区域市政配套设施得到加强，提高了购买客户对区域房地产升值的信心。三、东西湖房地产前景趋势东西湖区域作为城郊结合部，其房地产市场的发展一方面依赖于区域自身的发展，另一方面得益于区域和汉口中心区相邻版块的发展而提升价值空间。机场高速贯穿东西湖区域，同时区域和汉口中心区间隔王家墩商务区，因此，对于东西湖区域的房地产发展而言， 机场高速对房地产物业的影响和

59、王家墩商务区的发展对区域房地产的影响，将是制约东西湖区域房地产前景的影响因素。对于东西湖区域房地产的发展，现就机场物业、王家墩商务区、介于机场物业与商务区之间的物业形态进行说明，以把握东西湖区域房地产的发展脉搏。1、机场物业机场物业的主体为郊区化的房地产，指临近机场高速而兴起的房地产沿线开发，而此类开发多表现为集中开发，一方面开发企业紧跟政府规划脚步，二方面作为郊区化开发物业，拿地成本较低，开发价值的提升空间较大；三方面交通便利，但普遍远离市区，对普通购房者有一定制约性（私家车），规划大多为中高档房地产开发。目前在国有代表性的机场物业体现在和二地，的丽高王府，位于首都机场旁的温榆河畔，总投资1

60、.06亿美元,占地面积22.7公顷,总建筑面积10万平方米,是市最早落成并首家对外销售的大型高级欧陆式别墅群，绿化面积近10万平方米；的南航新村，位于市白云机场路。项目总投资4.5亿元人民币，总建筑面积15万平方米，为市机场新发展区域中的重点建设项目。东西湖区域紧邻天河机场高速公路，而天河机场高速通往市区的金山大道是金银湖区域房地产开发的核心部分，顺驰泊林项目大打其紧邻机场高速的物业价值，在销售过程中频频向客户灌输该项目靠近机场高速的种种交通优势。天河机场作为4E级机场，是在国际民航组织（ICAO）备案的定期航班国际机场，是华中地区的航空运输枢纽。目前，国家已初步确定在天河机场建设航空货运、邮