河南汝州商业步行街市场调查

1、.PAGE ：.；河南汝州商业步行街商业调查询卷一尊崇的客户：您好！位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向通知我们，您的意见对我们很重要。谢谢！您的姓名：_性别：_年龄：_岁 职业：_月收入_ 一、您选择商铺时，您首先关怀的是 ，依次是 ，再次是 A、地段 B、价钱 C、运营范围 D、增值潜力 二、您假设如今选购商铺，您的用途是 A、长线投资 B、转租 C、短线投资 D、本人运营三、您以为河南汝州的房产会增值吗？ A、一定 B 、不一定 C 、不会您以为在汝州运营商业步行街有市场前景吗？A、有 B、没有 C、说不准您以为目前河南汝州商业步行街最适宜运营？

2、A、服装 B、皮具 C、建材 B、家具 D、小商品 E、 其他在市场建成后，您最看重的是哪一方面的内容A、管理 B、运营范围 C、广告宣传 D、开发商实力现阶段，您假设投资房产，您会选择？ A、住宅 B、商铺您假设投资商铺，您希望有包租吗？假设有，希望是几年？A、3-5年 B、5-10年 C、10-15年 D、15-20年您以为目前河南汝州最繁华的商圈在哪里？ 您假设选购商铺希望商铺的面宽及进深是多少面宽 米 进深 米 层高 米 十一、您以为河南汝州商业步行街应该采取哪种建筑风格？ A、中式 B、欧式 C、中欧结合 D、其他 非常赞赏您的支持，耽搁了您珍贵的时间，希望您能对我公司的开展给予更多

3、的关注。河南汝州商业步行街住宅类调查询卷二尊崇的客户：您好！位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向通知我们，您的意见对我们很重要。谢谢！您的姓名：_性别：_年龄：_岁 职业：_月收入_ 1、您选购住宅的面积需求为 A、中小套型6080 m2 B、中套型80120 m2 C、大套型120150 m2 D、大套型150170m2 E、特大套型170 m2以上 2、您以为在河南汝州商业步行街附近配套好、套型佳的住宅的合理单价是多少？ A、800元/ m2 B、900元/ m2 C 1000元/ m2 D、1000元/ m2 以上 3、您最称心的户型面积和户型构

4、造为 A 两室一厅一卫，90平方米左右 B 两室二厅二卫，120平方米左右 C 三室两厅二卫120-150平方米 D 四室二厅二卫150-170平方米 E 四室两厅二卫170-190平方米 4、您选择家居时，您首先关怀的是 ，依次是 ，再次是 A 地段 B 价钱 C 户型 D 增值潜力 E 住宅环境 5、您假设如今选购房，您的用途是 A 旧房换新房 B 本人居住 C 投资 D 为亲人购房 6、您能否有购买住宅方案？A、马上 B、半年之内 C、一年以内 D、一年之后 E、不买 7、您以为哪些人会购买这里的住宅？A、企业主、老板 B、政府机关任务人员 C、房产投资者 D 郊县富有人士 8、您觉得现

5、行市面住宅价钱如何？A 廉价 B 适中C 贵 D贵但可以接受 E非常贵F 会上调 G会下调 9、您对现有住房称心程度：A 非常称心 B 称心 C 根本称心 D 不称心 E非常不称心。非常赞赏您的支持，耽搁了您珍贵的时间，希望您能对我公司的开展给予更多的关注。河南汝州商业步行街商业类调查询卷三尊崇的客户：您好！位于洗耳北路右侧的河南汝州商业步行街在推出以前，为能迎合您的需求，请将您的意向通知我们，您的意见对我们很重要。谢谢！您的姓名：_性别：_年龄：_岁 职业：_月收入_1、您以为河南汝州商业步行街适宜运营哪几类商品 A、服装精品区服装、鞋帽、箱包、精品、百货 B、餐饮休闲区餐饮、酒吧、茶楼、K

6、TV、文娱 C、家居装饰区家具、家居、布艺、灯饰 D、家电通讯区家电、数码、通讯产品 E、其他 您以为适宜运营的请打勾2、您以为洗耳北路的商业市场开展前景如何？A、很好 B、普通 C、不好 D、说不准3、您以为此地适宜运营以下哪几种商业类型？ 集购物、休闲文娱为一体的大型购物中心 B、大型文娱场所C、专业市场 D、仓储中心 E、其它4、假设此地有您心仪的商业类型，您能否有意投资？ A、是 B、否 C、不一定5、假设您有意购买此商铺，您希望它以何种商业运营形状出现？ A、商场一致规划，分区一致运营管理 B、采取一间一户出卖C、由业主自主决议运营种类，自营或出租，分户独立运营。6、您假设购买商铺或

7、店面，最适宜的面积是A、1020m2 B、2030 m2 C、3040 m2 D、4050 m2 E、50 m2以上7、您假设购买河南汝州商业步行街商铺或店面，最理想总价是多少？ 8、您以为河南汝州商业步行街一层店面合理单价是多少？二层店面合理单价是多少？一层 元/m2 二层 元/m29、您能否有购买店铺方案？A、马上 B、半年之内 C、一年以内 D、一年之后 E、不买10、您以为哪些人会购买这里的商铺？A、企业主、老板 B、政府机关任务人员 C、房产投资者 D 郊县富有人士11、您以为在此地段每月每平方米的租金应该是多少？ 12、您选购商铺时希望是哪种方式A、店连屋 B、单层独立店面 C、其

8、他 非常赞赏您的支持，耽搁了您珍贵的时间，希望您能对我公司的开展给予更多的关注。第二部分、城市总体社会经济概略分析一、概述汝州市原为临汝县，北靠嵩山，南依伏牛，左控许襄，右邻伊洛，因濒临汝河而得名。汝州有着悠久的历史和灿烂的文化，为仰韶、龙山文化发源地之一，是历代郡州治所，享有汝旁化国和中州名郡的佳誉。1988年，经国务院同意，撤销临汝县，设立汝州市，属河南省直辖，由平顶山市代管。现辖4个镇、11个乡、5个街道办事处，454个行政村。全市总面积1573平方公里，其中耕地面积62707公顷，城区面积14.2平方公里。全市总人口92.8万人，其中农业人口88.2万人。 1993年被河南省委,省政府

9、确定为全省改革、开放、开展特别试点县(市),2001年9月，被确定为河南省25个加快城镇化进程重点县(市)之一。汝州市处豫西浅山丘陵地域，属于温带大陆性气候，四季清楚，年均气温14.2C。境内大小山峰1025座，其冲海拔600米以上的有37座。由于境内山川起伏，河沟纵横，自然构成山区、丘陵、平川、洼地等复杂地形。地质年代悠久，地层构造复杂，矿产种类繁多，不仅有黑色、有色及贵重金属矿产，而且有能源、放射性稀有矿产，还有陶瓷原料、冶金辅助原料、化工原料、建筑资料及其它非金属矿产等。有煤、铝、铜、金、石英石、大理石、叶腊石等矿产资源40多种。全市煤炭资源储量较大，分布全市八个乡镇，素有百里煤海之称，

10、初步勘察为27亿吨，为全国50个重点采煤县市之一。铝矾土总储量12亿吨，档次高，易开采。目前已有58个矿点开采外销，年开采量达38万吨。汝州市土地资源丰富。全市土地面积237.7万亩，有效土地运用面积182万亩，其中耕地面积96.5万亩，林地30万亩，牧坡20万亩，宜林牧荒山27.21万亩，河滩14万亩，其它用地50万亩，土壤质地适中，适宜多种作物生长和林业畜牧业的开展。【概略】据平顶山市2004年统计年鉴，2004年汝州全年消费总值完成974亿元，增长153，人均可支配收入9459.3元，超越了全省平均程度。地方财政全年完成17518万元，增长574，是近10年来增长速度最快的一年；工程建立

11、获得艰苦突破，全社会固定资产投资完成168亿元，增长1225，已建成及新建、改建、扩建和即将开工的、固定资产100万元以上的工程115个，总投资近80亿元；招商引资效果显著，共引进1000万元以上的工程14个，全年利用外资257亿元；非公有制经济开展势头强劲，培育了一批规模大、效益好的龙头企业。全市非公有制经济总产值全年完成1804亿元，增长198，添加值完成53亿元，增长204，税金2亿元，增长96，城镇建立、公路建立和社会开展、信访稳定等各项任务也都获得了新的成果，呈现出近几年来少有的好情势。国内消费总值(GDP)人均国民消费总值农民人均纯收入城镇居民人均纯收入地方财政收入 社会消费品零售

12、总额城镇居民储蓄存款余额第三部分、需求问卷调查分析一、调查询卷比例为对本工程所在的河南汝州市场的需求特征作科学分析，我们对当地市民作了需求调研。调查采用抽样调查、重点调查和典型调查相结合的方法。问卷1000份全部回收。经问卷真实性核实核实抽样率为总问卷数的60%，真实性在97%以上。但在问卷分析过程中，发现存在相当部分的回收问卷，由于部分受访者对于问卷中部分问题缺乏购房或投资上的常识，故而该些问卷的回答缺乏有效性。鉴于此，我司在对问卷有效性的鉴别中，采取了个项问题鉴别的方式。二、本案商业用房问卷调查及走访情况分析1汝州消费者在选择商铺时最关怀的是地段、其次是价钱、再次是增值潜力及运营范围汝州消

13、费者在选择商铺时首先关怀的是地段、价钱和运营范围，及增值潜力本次调查显示四者分别占60.6%、20%及 8% 、10%的比例，其次关怀的是地段占22.9%、价钱占39.6%、运营范围20.8%、增值潜力16.8%，再次关怀的是地段占13.2%、价钱27.1%、运营范围28.3%、和增值潜力31.5%。可见, 汝州消费者在选择商铺时最关怀的是地段、其次是价钱、再次是增值潜力及运营范围。2购买商铺的客户70%是用来本人运营本次调查显示，购买商铺用来长线投资占15%、转租占13%、短线投资占2%、本人运营占70%。从走访与数据可以了解到，大多数汝州消费者购买商铺用于本人运营为主。 3对河南汝州商业步

14、行街市场的前景看好程度调查显示，以为有市场前景的占62%、没有市场前景的占6%、说不准有没有市场前景的占32%。可见，调查的数据反映出目前这个市场的前景还是有的，且对洗耳北路的商业市场开展前景也是比较看好。对洗耳北路的商业市场开展前景看好程度：460%的客户选择中欧式结合的建筑风格本次调查显示，汝州人以为商业步行街采取建筑风格集中于中欧结合占60%，选择欧式风格13.9%，选择中式风格有26.1%。在与被调查者访问时，可知他们对房屋风格认识并不强，只是简单地以为就该是现代式。545%的调查对象以为运营服装，31%的调查对象以为运营家具本次调查显示，服装占45%、皮具占14%、建材占5%、家具占

15、31%、小商品占3%，其它占2%。调查数据显示，汝州商业步街运营服装比较有一点优势，但也有一部分人表示，运营服装在汝州来说，已接近饱和，开展前景较小。经过对一些运营服装的商铺业主的走访，大家希望去尝试一下其它行业的生意，比如餐饮、酒吧、床上用品、布艺等还处在起步阶段的行业。620-40 m2的商铺或店面面积接受程度最为广泛次调查显示，消费者会购买商铺或店面的面积在10-20m2的占2.3%，20-30 m2的占21.75%，30-40 m2的占40.6%，40-50 m2的占22.6%，50 m2的占12.75%。可见，20-40m2的商铺或店面的面积的接受程度最为广泛。一些专卖店希望店面大一

16、点，面积要求在100-200平方米之间。715万-30万的总价最被客户所接受1本次调查显示，消费者会购买河南汝州商业步行街商铺或店面总价位在10万元以下占13%，在10-12万元的占22%，在15-20万元的占33%，在20-30万以上的占27%，在30万以上的占5%。可见，在价位方面，总价在15-20万元之间的商铺或店面的接受程度最为广泛，同时反映汝州整体购买力还可以。2 本次调查显示，15-20万元的购买总价是消费主体，虽然15-20万元的总价范围是消费主体，但20-30万元依然是一个不容忽视的群体，这一部分人既有经济实力，又有着购买商铺的志愿，因此，房开应针对这一群体的需求适时推出一些适

17、宜的铺位。 86000元/8000元/是客户能接受的一楼单价1、汝州商业步行街商铺第一层最容易接受的价位分析本次调查显示，消费者接受的价钱在4000-6000元/平方米占30.2%，6000-8000元/平方米占42.6%，8000-10000元/平方米以上的占17.9%，10000万以上/平方米占9.3%。可见，汝州商铺最易接受的价位在6000-8000元/平方米，甚至10000元/平方米左右的价钱亦可接受。2、3000-4000元/平方米是客户所能接受的二楼单价本次调查显示，消费者接受的价钱在2000-3000元/平方米占28.8%，3000-4000元/平方米占46.8%，4000-50

18、00元/平方米以上的占19.9%，5000元以上/平方米占4.5%。可见，汝州商铺最易接受的价位在3000-4000元/平方米，甚至5000元/平方米左右的价钱少数人亦可接受。根据对一些商铺的详细走访，发现运营二层的商铺业主非常之少，主要缘由是汝州人购买物品习惯在第一层购买；其次是大部分业主以为二层的功能得不到充分的发扬，都偏向于选择店连屋的方式。9购买愿望分析本次调查显示，被调查者中对购买商铺的方案，大都选择一年以后占44.7%，一年内的占15.5%，马上买的占5.7%，半年之内占11.4%,不买者也有22.7%。数据显示现汝州消费者对房产市场处于张望，只需好的工程才会心动。 10购买商铺的

19、客户群定位本次调查显示，大多数人以为企业主、老板最有能够购买商铺，占37%；其次是房产投资者及效县富有人士，分别占19%与27%；政府机关任务人员占17%。11本次调查显示，大多数商场投资者关怀商场的分区规划及一致运营管理，以保证本人稳定的投资报答；自营业主更注重分户独立运营，希望有一个自主、自在的运营环境。还有一部分人想采取一间一户方式，市场调查数据外表，三者分别占54%、32%、14%。12商铺类型分析本次调查显示，不同的运营业态在商铺类型的选择上有较大的趋同性，据随机抽样问卷的数据统计，选择集购物、休闲、文娱为一体的大型购物中心的占59%；专业市场占26%；大型文娱场所占11%;仓储中心

20、3%;其他占1%。大家普遍反映汝州的休闲文娱的场所非常少，在下班时间及休憩日可去消费的地方有限。故希望能有一个给大家提供这种消费的地方。对于选择专业市场的人普遍以为，目前，在汝州市场上大卖场及各种类型的专业市场相对偏少，在管理及效力质量的建立上仍相对滞后。因此要想在本案上有所突破，就必需在专业市场的引进上注重质量，并在整体商业气氛的营造上多花功夫，以可以对商业消费人群产生足够吸引力，聚集人气；同时，本案的专业市场还必需做到与其它同类型市场有所区别，即必需表达本人的特征。13本次调查显示， 汝州人以为商业步行街适宜运营服装精品区，比例占44.8%,餐饮休闲区占30.7%,家居装饰品占11.2%，

21、家电通讯区占11.6%，其他占1.7%。1485%的人会选择商铺投资本次调查显示，投资住宅的占15%，投资商铺的占85%，可见，汝州居民对商铺的需求比住宅要来的高很多。 图表815消费者投资心思分析本次调查显示，在有本人心仪的商业类型的前提下,有一定的购买意向。在能否会购买一题中，选择不一定购买占39%，买的占50%，而不买的只占11%。也就是说，在消费者了解工程的后，觉得好会购买。所以要先让消费者了解本工程的优势，才是最关键的一步。 1655%的调查对象选择店连屋方式，44%的调查对象选择单层运营 汝州人在选购商铺时希望是店连屋的方式，占总调查人数的55%，普通人以为一层可做为店面，假设生意

22、好的话，二层既可作店面，又可作仓库。选择单层独立店面的人占44%，也是一个不容忽视的群体，选择其他的占1%。17汝州商业步行商铺的面宽、进深及层高的分析1、调查显示，以为层高2.8-3.2米占46.1%，3.2-3.5米占30.8%，3.5-4米的占19.0%，4米以上占4.1%。可见，汝州商铺最易接受的层高是2.8-3.2米。汝州人对商铺的层高不是很关注，只是以为合理就可以。2、调查显示，以为面宽2.8-3.2米占52%，3.2-3.4米占31%，3.4-4米的占19.9%，4米以上占2.1%。可见，汝州商铺最易接受的面宽是3.5-4米。汝州人对商铺的面宽较为关注，但从汝州市现有的商铺来看,

23、面宽的尺寸没有较合理的规定,1.5-6米的面宽都有，所以构成了各个商铺在面积、户型上的差别非常之大，给人一种混乱的觉得。大家在商铺步行街的建立方面，根本构成一个共识，就是希望可以整齐规划，再根据详细情况，可建一些特殊户型。3、调查显示，以为进深4-5米占38.5%，6-7米占34.6%，7-9米的占10.3%，9-11米的占16.6%。可见，汝州商铺最易接受的进深是4-5米。虽然4-5米的进深是选择主体，但6-7的进深依然是一个不容忽视的群体，这一部分人既有经济实力，又有着购买商铺的志愿，因此，房开应针对这一群体的需求适时推出一些适宜的铺位。18调查显示，望嵩路作为汝州市最为繁华的一条街区，租

24、金价位相对其他街区是最高的。此地段的租金较其它路段平均高出10-20元之间，望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家一切，租金相对其它街区普遍偏高，平均每平方价位在45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减少，租金也逐渐变低，每平方价位在42-56元之间。靠西店铺房产权根本属私人一切，同等位置租金较靠东店铺偏低，租金每平方价位在38-56元之间。广育路店铺租金每月约25元/m2，沿街店铺是店连屋方式。丹阳路租金约为每月30-60元/平方米，接近望嵩路的商铺租金较贵，根本以运营广告公司为主。洗耳路租金约每月10-20元/

25、 m2,售价900元/ m2。这里的沿街店铺有1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的；并且路况较差，离市区较远，大部分商铺破旧。中大街属汝州市老街，路面较窄，店铺较破，产权属私人一切，租金价位在15-25元/平方米。路 段租 金 价 位面积范围望嵩路38-65元/平方米15-86平方广育路25-30元/平方米14-55平方丹阳路30-60元/平方米15-30平方洗耳路10-20元/平方米18-60平方中大街15-25元/平方米12-36平方三、本案住宅市场问卷调查及走访情况分析1消费者购买力及消费程度1、本次调查显示，消费者会购买的房子的户型面积在60-80 m2的占11 %，80-120

26、m2的占41% 其中选择120-150 m2的占35%，150-170m2的占11%,特大套型170m2的占2%可见，在户型方面，80-120 m2的住宅面积的接受程度最为广泛。2、三室二厅二卫100-120平方米最称心的户型面积和户型构造本次调查显示，两室一厅一卫80平方米的占10%，两室二厅二卫100平方米的占25%，三室二厅二卫100-120平方米占48%，四室二厅二卫120-150平方米以上的占13%，四室两厅二卫150平方米以上占4%。可见，在户型面积和户型构造上三室二厅二卫100-120平方米是最受市民接受称心的。3、0.50.8元/占了能购接受的物业管理费的最大比例本次调查显示，

27、可以接受物管费用为0.5-0.8元/ m2的最多，占50%，其次为0.8-1元/ m2，占35%，其他1.2-1.5元/ m2 的占15%。虽然大多数人能接受的物管费用在1.0元/ m2以内，但几乎每个人都希望得到最好、最完善的物业管理效力。所以，开发商拨款建立专项物业管理基金或保管部分物业出租或运营并以此收入补贴物管费用，是较好的处理方法。4物业朝向差价分析在朝向差价的问卷中，有接近半数的市民没有做出选择，这与其它问卷的接近百分之百的有效问卷相比有着天壤之别。在问卷统计中，市民普遍以为同一楼层的南北朝向差价应为100-200元/ m2及100元以下，分别占总调查人数的42.5%和37.5%；

28、而以为景观好，光线足就可以，无所谓朝向的也有相当一部分，为总调查人数的20%。 2.消费者的购买行为1环境和价钱与地段是购房者首先思索的要素汝州市民购房，首先思索的要素依然是价钱、环境和地段、增值潜力、户型，本次调查数据显示三者分别占到28%、25%、25%、14%、8%的比例，其它如物业管理、视野开阔、社区配套、智能化及安保设备也是购房者较为关注的问题。 2购买愿望分析本次调查显示，被调查者中对购买住宅的方案，大都选择“一年以后占44.7%，一年内的占15.5%，马上买的占5.7%，半年之内占11.4%,不买者也有22.7%。数据显示现汝州消费者对房产市场处于张望，只需好的工程才会心动。37

29、6.6%的调查对象购买住宅是为了自住本次调查显示，消费者购房用来本人居住占多大数，所占比例为76.6%，用来投资占10.4%，旧房换新房占9%，为亲人购房占4%。4购买汝州住宅的客户群定位本次调查显示，大多数人以为企业主、老板最有能够购买商铺，占35.6%；其次是房产投资者及效县富有人士，分别占18.4%与29.2%；政府机关任务人员占16.4%。3.消费者的心思接受价位分析(1)800-900元/ m2是大多数人对这一区域住宅的心思价位本次调查显示，如在此地块建立配套好、套型佳的住宅，合理价位选择中，选择800元/ m2的最多，占58.9%；900元/ m2的占27%；而选择1000元/ m

30、2的占7.8%，1000元/ m2以上的占5.7%，可见，800-900元/ m2是大多数人对这一区域住宅的心思价位.2消费者对汝州市面住宅价钱接受程度大多数消费者以为汝州住宅价钱偏贵，占调查的38.8%，以为价钱适中的占调查的18.8%，以为非常贵的占调查的13.9%，以为贵但可以接受的占调查的9.7%，以为房价会下调的占调查的12.7%，以为房价会上调的占调查的5.5%。可见，大家以为住宅价钱偏贵，但这个调查数据能够遭到了当前房地产行业普遍偏高的影响，这个数据能够不是大家心思的一个真实反映，由于有相当一部分人以为汝州如今的房价还可以接受。3对现有住房称心程度本次调查显示，汝州人对本人现有的

31、住房以为根本称心的占45%，称心的占22%，非常称心的占12%，不称心的占19%，非常不称心的占2%。可见，大家对如今的居住环境根本持称心态度。由于相当一部分人的住房是自建房及单位分配的家属楼，几乎不存在物业的管理，大家希望可以享遭到更好的一个居住环境，也希望能有这样的小区出现。第四部分、汝州市专业市场分析一、春天服饰广场地理位置：位于市区望嵩北路工程概略：该工程地理位置非常优越，处于汝州中心商圈，此商场于2003年下半年开业，商场营业面积1780平方米。据了解，该商场是由一位许昌人投资运营，主要的进货渠道是广州，主要以运营中青年的男女服饰为主，以杂牌为主，针对当地中低档的消费人群，运营的商品

32、价钱在30元50元、50元80元、100元150元超越100元的商品占总比率的10%不到，但这些商品适宜当地人的需求。同时，该商场已是当地较有规模的休闲类服装的购物场所。工程胜利点： 正确的选址，商场规划的合理，市场定位明确。 进展一致运营，一致管理，容易构成商业气氛。交通便利，配套设备完善，商场的户外广告及商场内部的设计也都较为合理，可以营造轻松的购物环境。区位图：二、购物中心地理位置：位于望嵩北路与丹阳中路的交汇处工程概略：该商场位于汝州市区的黄金地段，该商场建于90年代中期，商场的总建筑面积是12000多平方米，营业面积4800平方米，此商场共四层，一层主要运营日用品、家用电器、小超市及

33、体育用品，租金在40元50元，该层运营的商品是以杂牌为主，运营户也大都是中年人，处于比较保守运营形状；二层主要运营鞋类、珠宝、男女服饰、杂货店，租金在35元45元不等，该层除珠宝店之外，其他的运营种类的档次都较低，但珠宝商品价钱要比浙江同类商品的价钱要高出20个百分点；三层主要运营羽绒服、床上用品等，租金在3040不等，属低档商品；四层：目前空置。据了解，该商场刚开业时，生意非常的火暴，人气旺盛。现如今商场的整体的设备陈旧，扶梯几乎是无法运转，显得整体的购物环境较差。工程失败点：由于是国营单位，缺乏专业的商业操作。 商场的运营种类太杂，档次太低，没有进展一致运营、规划，商场的主体功能不能得以表

34、达。设备太过陈旧，没有及时进展装修、调整，约束了中、高档运营户的进入，且租金比同类物业高，构成恶性循环。个案有感：该商场也曾有5-6年火暴，由于是国营的缘由对商场没有进展合理的规划，缺乏对市场的引导，致使商场后期的运营乏力。区位图：三、步步高服装鞋业广场地理位置：望嵩南路中段工程概略：该商场于2000年开业，总营业面积3600平方米，现有员工300多人，该商场是由汝州当地人投资，政府的关系很好。商场主要运营男女服装、鞋类，该商场的商品划分非常明确，主要以中、高档的商品为主，同时也满足了当地的一部分的消费人群，在鞋类产品中，有很大一部分是温州的品牌红蜻蜓、杰豪、吉尔达等占总比例的40%左右，服装

35、区的划分有男装、女装、休闲装、体育运动装，并且还开了一家服装类的精品店如：花花公子、都彭等，迎合不同的消费人群，该商场有一部分铺位是出租，租金在80元100元不等。同时商场内的配套设备也较为完善，企业笼统的设计比同类物业较为突出，容易营造轻松的购物环境，现已是汝州服饰类的第一大卖场。工程胜利点：市场定位明确，适宜当地的消费观念。该商场的管理得当，同时，市场前期也有进展招商引入品牌产品。每年都会有一次的一致装修，坚持购物环境的温馨。个案有感：实施了招商引资的措施，客户的定位也很明确，故运营情况较理想。区位图：四、健业生活广场地理位置：位于市区丹阳中路工程概略：该商场在2002年下半年开业，是一家

36、专业的生活超市。共一层，总营业面积3200m2，门前有近300m2的停车场，该商场主要运营服装、生活用品、餐饮等，整体的配套设备不是很完善。本商场是由许昌人投资，据了解，刚开业时生意很红火，近半年来，由于同类物业的竞争，客源有所分流。同时，该商场也是汝州第一家大型超市，到目前为止，运营情况良好，超市整体功能划分也很明确，货架的陈列都较为规范，铺位不出租。工程胜利点：交通便利，规模较大，是汝州第一家超市。整个商场的招商到供应商都非常胜利。公司的管理较为严紧，卫生情况良好。区位图：五、老城购物广场地理位置：位于广育路与广成路交汇处工程概略：该商场规模较大，较为现代建筑，汝州人投资，在2004年开业

37、，总营业面积4300平方米，主要运营：生活超市、珠宝、服饰，都以运营中档商品为主，该超市的整体规划、景观设计都较为合理，超市的规模、商品价钱要比同类物业要高一个档次。运营现状：由于该商场是汝州第二家大型超市，同时购物环境上看，由于开业新装修，较为温馨，配套也都很完善，据了解，每天平均的人流量2000-3000人。同时，该商场铺位可对外出租每平方米租金40-50元，引入一些品牌的产品。区位图：六、九洲家具中心地理位置：丹阳东路工程概略：该工程较有规模，2000年投入运用，该工程分A，B区，总营业面积7000平方米，共有63家运营户，运营品牌代理有32家，占总市场份额50.7%，其主要运营家具、办

38、公用品。该市场只租不卖，租金每平方12元、15元、18元不等，同时市场配有两个主入口，四条通道，但市场的周边配套设备不完善。市场运营情况：在对市场的走访过程中，了解到，总的来说市场的运营情况很好，并且有一部分运营户于浙江运营户，但市场内部的配套设备需求改善，该工程只租不卖，主力面积是在5080平方米、100120平方米。区位图： 七、汝州商场地理位置：丹阳中路汝州大厦工程概略：该商场于97-98年投入运用，总营业面积2300平方米，共二层，一层主要运营家电、杂货小店、小商品、日用品、珠宝店、体育用品，运营商品都非常低档，二层处空置形状。市场运营情况：该商场已非常陈旧，是90年代末期的建筑风格，

39、现目前人流量非常稀少，租金也不高，好的500-600元/月，普通300-400元/月。区位图： 在汝州对专业市场调查过程中，总的来说市场的前景都不是很乐观，这其中有市政府支持力度的问题，也有整个市场不注重后期的运营管理缘由，详细情况如下：时机点：大部分的商铺都归政府机关与私人一切，没有在市场上流通由于当地的大多商铺只租不卖，所以给我们积累很好客源，是我们较好的一个契机难点：商铺的总价不易超越20万元沿街商铺对专业市场带来一定的冲击专业市场的配套设备应该更加完善，如停车场、周边的景观设置等运营公司的管理程度，决议市场的开展潜力第五部分、汝州市中心商圈分析汝州市的中心商圈由几条主要街区构成，主要包

40、括望嵩路、丹阳路、洗耳路、广育路、中大街构成，而工程所在地就在望嵩路和洗耳中路中间区域。对汝州市中心商圈的分析， 可以协助 了解到汝州市的整体消费才干和消费构造，同时可以为工程后期的整体定位提供有力根据，据此，我们对几条主要街区进展逐一的详细分析。一、望嵩路市场分析望嵩路位于汝州市中心地带，根本构成以服装销售为主，其它如鞋类、家电、女性饰品、布艺、美容、餐饮等配套运营的商业一条街。望嵩路分为望嵩北路及望嵩南路两段，其中以望嵩北路最为繁华。1、望嵩北路市场调查结果分析望嵩北路地处广成西路南面，是人流量、车流量较集中的地方，路面较宽，交通方便。共有店铺169家，运营服装类的店铺共116家，其中成人

41、服装店108家；童装店8家，分别占望嵩北路总店铺数量的63.9%和4.8%。运营中高档品牌店共有9家，分别为：金利来、柒牌、易和名品店主要是：鳄鱼恤、花花公子、梦特娇意大利老人头、雅戈尔、国人西服、汉维西服、步森、骆豪、红豆等。其他店铺主要运营一些中低档产品，定位在群众的消费，进货渠道普通选择在郑州、洛阳等地。中高档品牌中的雅戈尔、国人西服、鳄鱼恤、花花公子、梦特娇由厂家直接进货，其他中高档品牌选择在郑州一级代理商处进货。据初步伐查，其中掺杂一些仿冒产品。经过对一些业主的详细了解，70%左右的业主以为服装业在汝州市来说曾经饱和，普遍反映服装生意的利润在下降，据初步分析，一是由于店铺的租金不断在

42、上涨，费用总量继续上升；二是由于服装运营者逐渐的添加，供应量曾经饱和，呵斥了一种恶性的竞争。导致利润迅速的下降，有5-7%的运营者已思索退出服装业，但这主要针对一些运营实力较弱的业主，象对一些品牌专卖店的影响不大，由于他们定位的消费群体不同，主要是一些有经济实力的人群，故产生的冲击力有限。望嵩北路鞋店共有8家占总店铺的4.8%；餐馆共有7家占总店铺的4.2%；摄影店共有1家占总店铺的0.6%；家电店共有2家占总店铺的1.2%；商场共有3家占总店铺的1.8%；宾馆共有1家占总店铺的0.6%；女性饰品店共有5家占总店铺的3%；杂货店共有4家占总店铺的2.4%；布艺店共有2家占总店铺的1.2%；美容

43、店共有12家占总店铺的7.1%；箱包店共有2家占总店铺的1.2%；自行车车行共有3家占总店铺的1.8%；手机店共有3家占总店铺的1.8%。鞋店主要运营一些本地品牌，属中低档产品；女性饰品店运营种类较为简单，主要以中青年女性为消费群体。望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家一切，租金相对其它街区普遍偏高，平均每平方价位在45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减少，租金也逐渐变低，每平方价位在42-56元之间。靠西店铺房产权根本属私人一切，同等位置租金较靠东店铺偏低，租金每平方价位在38-56元之间。2、望嵩南路市场调

44、查结果分析望嵩南路地处丹阳中路南面，共有店铺85家，其中服装店占望嵩南路总店铺的57.7%，成人服装店45家，童装店4家。鞋店共12家占总店铺的14.2%；餐馆共3家占总店铺的3.6%；家电店共4家占总店铺的4.7%；女性饰品店共3家占总店铺的3.6%；珠宝店共3家占总店铺的3.6%；杂货店共8家占总店铺的9.5%；商场共2家占总店铺的2.4%；摄影店共1家占总店铺的1.2%。望嵩南路也主要以运营服装为主，但以一些私人小店铺构成，运营种类也较单一，有专卖店2家，分别是七匹狼和袋鼠。望嵩南路商铺种类分布比例成人服装店53.00%童装4.70%鞋店14.20%餐馆3.60%家电4.70%女性饰品店

45、3.60%珠宝店3.60%杂货店9.80%综合商场2.40%照相馆1.20%望嵩北路商铺种类分布比例成人服装店63.90%童装4.80%鞋店4.80%餐馆4.20%家电1.20%女性饰品店3.00%布艺店1.20%杂货店2.40%综合商场1.80%照相馆0.60%美容店7.10%箱包店1.20%自行车行店1.80%手机店1.80%宾馆0.60%二、广育路市场情况广育路地处汝州市市中心，有当地最大的老城购物中心，街长300米，共有204家店铺，运营种类23种，店铺以沿街方式分布，运营详细情况如下：餐饮类：67家，32.8%通讯：21家，10.3%银行：3家，1.5%百货店：18家，8.8%行政单

46、位：7家，3.4%诊所：6家，2.9%电器维修类：19家，9.3%其他，如洗衣店、书店、复印店、理发店共16种运营类型：71家，占34%从以上数据可以看出，广育路属于餐饮一条街，但普遍属于小门面店方式，档次不高，消费群体是工薪阶层。广育路店铺租金每月约25元/m2，这里的店铺属于市政府一切，只租不卖，沿街店铺是店连屋性质。根据在此运营的市民反响，在汝州市，这条街仅次于望嵩路，也就是说商业气氛比较浓，运营商每月的收益平均有3000元左右。整个街区两旁树木茂密，沿街店铺陈旧不堪，人行道坑洼不平，街区笼统不是很好。同时，了解到运营户有的在此运营已有十多年，普通的至少有一年，运营商99%是本地人。三、

47、洗耳北路市场情况洗耳北路在汽车站那边，街长350米左右，运营种类40种，共有100家，详细运营情况如下：电器五金：50家，50%百货店：12家，12%餐饮：4家，4%其他：34家，34%这条街主要运营电器五金，零售零售兼可，生意普通，也有5家乐清人运营。租金约每月10元/ m2,售价900元/ m2。这里的沿街店铺有1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的。现洗耳北路正处于翻修整改阶段，整条街购物环境不好，灰尘满天飞，行人很少。很多运营商想封锁店铺，转到其它地方或转行。当我们问起金世界商业步行街时，有99%的人都知道。他们对能否建金世界商业街表现比较冷谈，不过价钱合理的话，有90%的人想买那边

48、的商铺。四、丹阳路市场情况丹阳路主要以运营餐饮和日用百货为主，占了整条街区的很大比例，租金情况从丹阳路东端向西端依次提高，位于丹阳中路最东端的店面租金每平方只需30元/月，而到了西边的店面每平方就到达60元/月。同时，丹阳路上大多数店面归公家一切，根本上属于只租不卖的情况。洗耳南路根本上曾经是一条街区功能突出的商业街，在洗耳南路上大部分都是以运营副食品和日用百货为主，而且都是以零售为主，这里北边要比南边的租金高，北面的可以租到30元/平方米，而南面的10元/平方米都不到，调查中很多人问到工程的价钱，都表示很有兴趣投资，我司以为这里有很多运营户都会成工程的潜在客户。丹 阳 中 路 东 段服装10

49、.50%饮食3.20%石头饰品3.20%家电8.60%彩票店1.10%美容美发7.40%网吧11.60%打印店4.20%日用百货11.60%自行车行3.20%广告装潢22.10%文具店3.20%花店2.10%其它6.30%丹 阳 中 路 西 段餐饮20.2%日用百货9.5%电器修缮9.5%五金7.1%服装6.0%音像店4.8%鞋店2.4%眼镜店7.1%烟花3.6%化装品2.4%通讯器材2.4%理发店3.60%照像馆2.40%箱包店2.40%其它16.60%第六部分、汝州商业现状分析一、商业区域分布汝州市现有的中心商业圈主要由几大商业街构成，主要包括广成路、洗耳路、望嵩路、丹阳路、广育路、中大街

50、，其中，以望嵩路和丹阳路的交叉辐射区域为中心，构成汝州市的中心商业版块。区位图二、商业街现状描画广成路：汝州市中心大街，主要以运营通讯设备为主洗耳路：洗耳路北面以运营五金为主，南面以运营日用百货零售为主望嵩路：主要以运营服装为主广育路：运营小吃为主丹阳路：各类商店和运营种类参杂中大街：属于汝州老街，主要以运营杂货为主三、租金及运营情况调查显示，望嵩路作为汝州市最为繁华的一条街区，租金价位相对其他街区是最高的。此地段的租金较其它路段平均高出10-20元之间，望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、管理等方面又有所不同，靠东店铺房产权属公家一切，租金相对其它街区普遍偏高，平均每平方价位在45-65元之间，

51、是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减少，租金也逐渐变低，每平方价位在42-56元之间。靠西店铺房产权根本属私人一切，同等位置租金较靠东店铺偏低，租金每平方价位在38-56元之间。广育路店铺租金每月约25元/m2，沿街店铺是店连屋性质。丹阳路租金约为每月30-60元/平方米，接近望嵩路的商铺租金较贵，根本以运营广告公司为主。洗耳路租金约每月10-20元/ m2,售价900元/ m2。这里的沿街店铺有1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的；并且路况较差，离市区较远，大部分商铺破旧。中大街属汝州市老街，路面较窄，店铺较破，产权属私人一切，租金价位在15-25元/平方米

52、。路 段租 金 价 位面积范围望嵩路38-65元/平方米15-86平方广育路25-30元/平方米14-55平方丹阳路30-60元/平方米15-30平方洗耳路10-20元/平方米18-60平方中大街15-25元/平方米12-36平方四、物业形状组成主要由门面店组成老式供销社性质的百货商城汝州商场办公室、购物中心运营公司购物中心购物中心运营公司超市老城购物广场、健业生活广场、文峰购物中心大型卖场春天服饰广场、步步高服装鞋业广场五、消费惯性及消费才干汝州市主要的消费由吃、穿、用构成，占据了汝州市居民消费的很大比例消费指数普遍不高，包括在汝州市运营较胜利的“春天服饰广场、“步步高服装鞋业广场等，在运营

53、范围和产品定位上都属于中低档，单价突破百元的产品很少汝州市的支柱产业为农业，商品运营主要靠异地供应、主要进货渠道包括河南郑州、洛阳等，并不存在价钱和产业优势，现阶段无法构成规模优势和集聚效应，因此，汝州市的商业主要是内部消化为主效力业在汝州市很少见到，包括如今比较普遍的茶楼、酒吧等，消费惯性只停留在日常消费的根底上，更多的消费才干没有得到释放六、特征描画现有的中心商业圈内商铺根本上属于国家和集体一切，运营户有一切权的极少，购买力遭到压制商铺根本上属于老房子改建，在笼统和运用上都不是很到位中低档产品占据了主流市场，更高层次消费没有得到有效释放街区功能不是很明显，街区的规模和集聚效应没有得到合理表

54、达缺乏一致管理及合理定位，根本上停留在原始运营的根底上投资商铺根本上以自营为主，房地产投资认识不是很强第七部分、汝州金世界商业步行街工程分析一、工程描画 汝州金世界商业步行街总占地面积27857.2，是汝州市规划中的第一条商业步行街。 汝州商业步行街位于汝州长途客运站附近，南北贯穿于汝州最繁华的望嵩路及洗耳中路，地理位置极其优越。 汝州商业步行街位于汝州曾经成型的中心商圈内，拥有优越的商业环境。 汝州商业步行街所在的洗耳中路，现还处于修整翻新期间，路况及周边环境不是很好。 汝州商业步行街所在地，属于老城改造区域，位于洗耳中路及望嵩北路中间区域望嵩委员会袁拐街工程如今还未开工，拆迁任务亦未开场。

55、二、SWOT分析优势STRENGTH就目前而言，本案在汝州规模大、定位高、政府支持力度强，在当地具有一定的影响力。产品具有综合型的产品规划优势，亦住亦商，高规范物业的出现将添加本案区域热点的压服力。本案所在区域为汝州中心商业圈，商业成熟度曾经相当高，不需做市场的后期推行及培育。合理规划、整体定位，一致运营管理将提高物业市场竞争力，拉开与汝州其他物业的差距，表达工程附加值及中心竞争力。优势WEAKNESS当地缺乏强势媒体协助 工程在当地的宣传和推行。房地产市场开展刚起步，乡村化景象较严重。目前国家出台的一系列政策国八条将会打压房产投资市场，对投资型客户会产生比较大的影响，同时工程针对的客户群体也

56、将相应的减少。工程所在地洗耳中路正在整改当中，拆迁任务也未开场，工程整体笼统还未对外展现，汝州市民对本案还存在一定的疑虑。要挟THREATEN汝州市还处于房地产开发的初期阶段，汝州市民对商业步行街的概念不是很深，在推行和接受上存在一定难度。汝州市房地产投资概念根本没有，潜在购买客户根本上属于本人运营为主，对工程的销售进度和销售价钱会产生一定的影响。汝州市的整体购买力不是很兴隆，商业步行街的运营范围及销售价钱须结合当地实践情况制定。时机OPPORTUNITY汝州还没有一条真正的商业步行街，工程属于汝州市首个提出商业步行街概念的工程，找到工程入市较佳的切入点。工程所处区域为汝州中心商业圈内，同时，

57、商业圈内商铺根本掌握在公家和私人手上，运营客户根本上没有一切权，大量的潜在购买力未得到释放。汝州市商业圈内根本运营中低档商品，区域内中高档市场为空白点。商业圈内的运营商的运营情况大都比较好，有部分运营户都急需扩展运营面积和运营范围。汝州市中心商圈内的几条主要街区都未表达街区功能，消费在选购商品时不是很方便，而商业步行街的提出和建立能很好的建立客户集中方便购物的问题。汝州市各街区笼统不佳，未做到一致规划、运营及笼统包装。汝州市及房地产都处于蓄势开展阶段，市政府及当地市民对此类笼统工程都给予了足够的注重和关注。开发商背景及其所拥有的资源将是本案胜利推行的关键，而寻觅适宜企划、营销代理机构将为本案推

58、行“锦上添花。综合SWOT分析，尤其是对工程优势和时机的分析，我司以为，准确把握工程定位，借助政府关系，同时依托工程后期的良好包装，我司置信，经过一系列的战略和推行，达成工程理想化的销售应该不成问题。三、主要目的客户群分析 曾经在汝州中心商圈内运营的客户，大多运营情况良好，希望扩展营业面积及范围，或者是承租他人，没有一切权的运营户 同时由于有部分住宅的存在，可以以住宅和办公兼宜的概念进展推行，使部分商业步行街的商家入住或办公运用； 有投资认识且在有一定经济根底的汝州市民，大多在30岁45岁之间，能经过广通知求加以打动经过对汝州市的定向及随机调查，我们可以分析出：商铺是汝州市房地产投资的首选，且

59、占据的比例极大本次调查显示，投资住宅的占15%，投资商铺的占85%，可见，汝州居民对商铺的需求比住宅要来的高很多。 经过调查可以了解到，客户购买商铺根本上以自营为主，投资行为也占了一定的比例。本次调查显示，购买商铺用来长线投资占15%、转租13%、短线投资2%、本人运营占70%。从走访与数据可以了解到，大多数汝州消费者购买商铺用以本人运营为主。 经过以上几点，我们可以分析出，能购买本案的潜在客户的大约范围和类别在汝州商业圈内运营的客户政府机关部门有一定投资认识，且有一定经济根底的私营业主、老板潜在的温州及异地投资客户这些都是商铺专业商场的追逐者，就本案所在位置来看，不存在地段问题，只需是后期的

60、定位准确，同时在价钱上能被接受，就可以有效的释放潜在购买力。四、商业步行街运营定位建议经过对汝州市消费才干和习惯的了解，以及市场调查询卷的回收和整理，以及针对汝州市中心商圈的详细调查， 我们可以得出汝州市现有的几点消费特征：1、吃、穿、用占了汝州市居民消费的很大比例。2、汝州市整体消费程度普遍不高，以中低档消费为主，中高档产品很难找到市场突破口。3、以农业为支柱性产业，商圈辐射范围不大，根本属于本地消化为主。4、文娱效力业在汝州市根本上属于未涉及领域，更高层次购买力未得到释放。因此，在了解了以上几点之后，我司以为商业步行街的主要运营内容及产品定位应以以下几点为根据1、迎合当地的消费习惯，真实思