2018广州二手住宅年报中原

1、调控、信贷环境双趋紧，二手楼市成交大降，价格涨幅收窄2018年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结：成交插水下滑，价格涨幅收窄根据广州中原研究发展部监测， 2018年，广州市存量房交易登记数为 102199宗（1-11月来源房管 局，12月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%,为近5年首次成交下滑的年份。价格方面，2018年二手住宅网签均价为 25350元/itf。价格涨幅出现明显收窄，涨幅从 2017年的 23.8%下跌至今年的9.2%,价格逐渐趋向稳定。2 014-2018年广州全市二手住宅成交量走势140000 1X000 100000 -800

2、00 -dXXK -40000 20000 -0 -箱首萋/（套r 30000 25X0-0网剪均价（元，吓）81608 1 33 1 57一 0239 2000015000-10000-50002014 年2015 年201 &年2D17 年数据集源：量为存量房交总登记数（立总登记含自助宜邑），榆为同复均价 20冶年I-N月来源即光冢朦，12月为广州中原研究发胜部监测广州中原研究发展部分析认为，2018年，广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的主要原因如下：（1）信贷环境趋紧，置业成本增加 。2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城 市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利

3、率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家 置业成本提升，从而转为观望状态。2018年1 1月一线城市首套房平均利率(2)客户观望情绪持续升温，入市热情低。今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。据调研了解，客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%,同比净增18.7%。部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。2017年.2018年客户购买周期拉长幅度对比(3)业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。据监测发现，2018年新增放盘量同比去年下滑近3成。在目前楼市

4、下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。二、全年成交走势：五月成分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看，2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5月(春节月除外)，广州基本维持稳步上扬.其中，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳定。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客户入市积极性低。另外，由于下半年二手楼市成交不活跃，盘源去化缓慢，客户接受意愿低。导致不少急需资金回笼的 业主通过降

5、价来促成成交。从中原价格领先指数走势情况来看，自 7月起，中原价格指数开始下滑，环 比跌幅逐渐拉大，2018年10月，中原领先价格指数环比跌幅达1.68%。三、市场成交特征分析贷款利率上浮，商业按揭成交占比明显下滑2018年，广州整体信贷环境趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额 度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%,同比去年同期净增 0.31%。因此，在这样的大背景下，不少置换、改善客户为减少置业成本

6、，转移至组合按揭的付款方式。据 监测，2018年组合按揭的成交占比达 24.9%,同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明 显，整体跌至 50.2% ,同比净减5.1%。近一年广州平均贷款利率走势情况年 平防母宴液甜殳箱盘源去化缓慢，业主以价换成交成普遍现象现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调房源基本在70%左右，中心区表现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高，分别达76.5%、74.6%、73.3%、71

7、.9%。并且其下滑幅度亦相对明显，分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。广州中原研究发展部认为，就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机,业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图” ，有利于减少置业成本。2017-2018 年广州各区二手住宅新增盘源报价下调情况2017 年2018 年2018 年报价下调占比报价下调占比报价变动情况白云区45.0%69.6%-2.7%番禺区40.0%62.7%-2.5%海珠区47.2%71.9%-2.7%花都区32.0%60.0%-1.1%黄埔区44.0%58.4%-1.9%荔湾区34.2%74.6%-3.3%天河区38.7

8、%76.5%-3.2%越秀区37.7%73.3%-2.5%增城区40.2%58.0%-1.6%数据来源：广州中原研究发展部二手楼市回归刚需，两房房源需求激增据监测发现，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为 9.0%、28.2%,同比净增2.2%、3.9%。该 部分客户以首次置业需求居多。 另外，从不同户型成交占比来看， 两房户型成交活跃度有明显提升， 2018 年成交占比为46.1%,同比大幅上涨4.5%。广州中原研究发展部认为，在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下，市场投机行为进一步被打 压，改善客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、

9、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。2017-201S年各年龄段成交占比情况制.睇15.0%20.0%L1口兜10.0565.0。0荒2017-2018年各户型成交占比情况四、区域成交:中心需求逐步外溢，外围多区持续撑市随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究发展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。；而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，201

10、8年外围四区成交占比为55.6%,同比净增 3.4%。另外，据监测，2018年，二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交 14496宗，已连续4年成功夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置，2018年二手网签均价为43889元/,成交排名亦从第六位上升至第五位。广州2018年各区二手住宅成交量价情况白云927储 J1334玩 d 144万元套7144E 1 47 孙C33元仙227万元/售 髓秀 .515GE . 35fi% 404OlTbmi 267万元图费妈 447= 1 39-3；%23W09Th M23E万元售海捏 7736E . 39.(%35530书259万元;互24290京 M2

11、4日万元篡14496苣艮1%若睡13058 套 1182% 1803355-mJ192万元;套黄宿ism 131.9% 25490元时212万后套墓商1718 套 15.6%25177元H233为元容% 天河7280g 134.7%4388班 M 384万元支E里北目中E i不苜*9, JAK) , 1蜡方题律1*11铅区讨广州二手住宅中心区、外国区成交走势情况萝岗需求稳定，次新房房源受青睐由于二手楼市受“冷空气”持续影响，大部分区域成交量同比去年下滑3成左右，但是，唯独萝岗二手需求表现稳定，成交量基本与去年持平。据监测发现，近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势，同比涨幅亦有所扩大。2

12、016年-2018年二手成交占比分别为1.09%、1.68%、2.40%,同比分别净增 0.34%、0.59%、0.72% 。广州中原研究发展部分析认为，萝岗二手需求稳定、活跃， 成交占比稳步提升的主要原因有两方面, 一方面是萝岗进入存量房市场，早期交楼的一手房源逐渐释出，区域优质次新房房源较多，如万科东荟 城、雅居乐富春山居等，受客户青睐度高；另一方面是，广州科学城板块逐渐发展成熟，招商引资情况 基本完成，片区企业员工居住刺激，带动萝岗二手住宅成交活跃。2013年-2018年萝岗二手住宅成交宗数及其占比2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年成交宗数20219

13、0388110018191718成交占比0.53%0.80%0.75%1.09%1.68%2.40%数据来源:阳光家缘，广州中原研究发展部;备注：2018年数据为1月1日-12月25日五、分区点评番禺区：成交稳居首位，亚运城逐步崛起2018年番禺区阳光家缘中介网签量为14496宗，再次问鼎全市二手成交榜首；二手住宅网签均价为24290元/；套均总价为 246万元/套。2018年，主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳定，其中代表楼盘为祈福新村，其成交均价仅为28298元/,受不少刚需客户所青睐。相对而言，华南板块成交活跃度则有明显下滑，主要由于华南板块优质盘源价格居高，并且以大面积居多，入市

14、门槛明显 高于区域的其它板块，不少资金有限客户只能望而止步。以雅居乐剑桥郡、华南碧桂园为例，其套均总 价分别为644万元/套、476万元/套。另外，需要指出的是，今年亚运城板块表现相对“坚挺”，在各区逐渐形成降价来促进成交的热潮时，亚运城板块业主心态依旧强硬，议价、让利空间幅度较小，但二手成交仍然保持活跃。主要由于片区自身配套设施的逐步完善，加上3号线东延线规划建设利好刺激，未来将直接拉近与珠江新城的通勤距离。从而导致板块成交活跃且楼价亦有明显升幅。2018年亚运城二手住宅成交均价为27584元/,同比去年大幅上涨 22.8%，价格基本与目前在售的一手“天军”组团倒挂。亚运城40分钟施铁通勤圈

15、挖21吗稿摄!中山柳南村万博口由老荔湾2018 年2018 年2018 年2018 年1季度2季度3季度4季度25.1%25.4%26.1%28.5%74.9%74.6%73.9%71.5%工算甯世*皿* ! 3号妮在他段加划中、Q -M- 一 1* 一 产荔湾区：芳村利好加持，成交占比攀升2018年荔湾区阳光家缘中介网签量为4476宗，较2017年下滑39.3% ;二手住宅网签均价为 29909元/itf；套均总价为 235万元/套。据广州中原研究发展部监测，2018年芳村二手成交向好，成交占比上扬。2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度较

16、第一季度占比净增3.4%。广州中原研究发展部认为，芳村成交持续上扬主要有两方面原因：一方面，芳村处于楼价洼地，入市门槛低，有较多的刚需小户型释出，对于首套刚需客户有较强吸引力。如侨兴苑的一 42 itf楼梯楼单位，总价不足 80万元；另一 方面，荔湾区规划、发展重心位于芳村片区，无论是地铁 11号线、10号线的规划建设，还是白鹅潭商务区的规划发展，皆布局在芳村片区，未来芳村的楼市潜力巨大。因此，吸引了不少投资客户的关注。2018年荔湾区芳村/老荔湾板块二手住宅成交占比分布情况数据来源：广州中原研究发展部白云区：地铁规划 + 刚需楼价双刺激，罗冲围表现优越2018 年白云区阳光家缘中介网签量为

17、7144 宗，较 2017 年大幅下滑42.2% ；二手住宅网签均价为29033元/itf；套均总价为227万元/套。广州中原研究发展部分析认为，2018年白云区二手房成交量下滑严重主要因为两方面原因：一方面，去年白云区市场供需两端旺，部分优质盘源去化速度快，导致今年“笋”房源略显稀缺，低价楼梯楼房源表现尤为明显。客户可选择性较低，入市热情不高；另一方面，客户持币观望心态持续升温，购买周期明显延长。据了解，周度带看量从去年的 8-10 位/ 周下滑至今年3-5 位/ 周。但是， 2018 年白云区罗冲围板块得益于价格 “实惠” 和地铁 8 号线北延线建设进度较佳 （预计 2019 年能够顺利开

18、通） ，板块整体表现较好。同时，板块多个“富力”刚需大盘亦为一大亮点，成交活跃。如富力半岛花园，其成交均价仅为 33007元/itf,套均217万元/套。其中，楼盘中高层的 70 itf左右的两 房、90 itf左右的三房的房源相对“抢手”，而业主放盘量相对较少，致使目前中高层单位的优质货源相对紧缺。天河区：千万豪宅受青睐，东圃板块去化难2018 年天河区阳光家缘中介网签量为 7280 宗， 较 2017 年大幅下降34.7% ； 中介网签均价为 43889元/itf,属全市最高。需要指出的是，一向受刚需客户所青睐的东圃板块今年成交活跃度明显下滑，上门客户数量大不如前。广州中原研究发展部认为造

19、成东圃成交下滑主要有两方面原因：一方面，区域一手明星盘兰亭盛荟、珠江花城今年供应充足，且价格基本与东圃板块优质电梯房物业相当，致使不少原本打算在东圃置业的客户转移至新房市场；另一方面，客户观望情绪浓，即使“笋”盘源亦面临去化难问题。例如，中海康城一套三房的高层单位物业，原市场价在450 万元左右。现放售价格仅425 万元，且放盘已有数月仍尚未成交。由此可见，现时东圃板块置业客户整体入市热情不高，观望情绪浓厚。另外， 据监测发现， 即使在楼市处于下行阶段的情况下， 天河区千万豪宅房源成交占比依然在逐步攀升。 2018 年天河区千万豪宅共成交325 宗，成交占比高达4.45% ，同比净增1.04%

20、 。其中，珠江新城为绝对的贡献主力，其代表楼盘有中海花湾城、凯旋新世界， 2018 年年底中原指数领先价格为 91767元/mJ 104379元/itf,分别较去年同期增长4.6%、2.8%。广州中原研究发展部认为，豪宅房源需求依然保持稳定，主要凭借其优质的居住属性、区位条件和稀缺性，价格始终居高不下，不少资金雄厚客户 愿意选择购买豪宅来保值、升值。纪13年2014年3D15军史K军2017年军嗫据东海：即犯冢募，广州中原研究爱底部2013年201 &年天河区千万豪宅网签走势 讨-4.50 4.S，3.5C%-3.52.5C%2 .era1.5Cl.tW0.5DS0.00?i海珠区：琶洲利好带

21、动，赤岗板块需求稳定2018年海珠区阳光家缘中介网签量为7736宗，较2017年下降39.0 %;二手住宅网签均价为 35530元/itf；套均总价为 259万元/套。2018年，海珠区滨江东板块成交受阻，业客双方僵持情况相对严重。主要由于板块业主卖房的期望较高，心态相对强硬，整体放盘价一直居高不下，并没有明显降价的现象，如蓝色康园目前放盘价仍然 保持在5.8-6.3万元/平左右。而滨江东板块客户多为“买一卖一”的置换需求居多，并无迫切的居住需 求。因此，在业主无明显让利、降价的情况下，客户接受意愿不高，入市热情较低，本月上门看房客户 有明显减少。相对而言，赤岗板块虽成交活跃度有所下滑，但整体

22、表现仍相对较好。广州中原研究发展部分析认 为，赤岗板块成交需求保持的主要原因为：板块优质楼梯楼小区居多，价格低洼，如板块成交活跃楼盘 鸿运花园、聚德花园，2018年中原成交均价分别为 39881元/mJ 30199元/itf,因此受到不少刚需客的 青睐。同时，近年来琶洲板块招商引资情况良好，片区企业员工居住需求外溢至相邻的赤岗板块，致使 赤岗板块租售两端均处于较为活跃的状态。越秀区：业主心态强硬，散盘成交僵持2018年越秀区阳光家缘中介网签量为5156宗，较2017年下降35.6% ;二手住宅网签均价为 40401元/itf；套均总价为 235万元/套。相对其它板块而言，东风东板块凭借其优质的教育资源及生活配套成熟的优势，整体成交降幅较低。板块活跃楼盘为东风广场、锦城花园，2018年成交均价分别为 87302元/82802 元/ m2根据广州中原研究发展部监测，今年越秀区散盘成交活跃度大不如去年，置业客户明显减少2018年散盘成交占比仅 40.8%,同比去年净减9.1%。其中，以水