某项目营销推广建议书

1、齐鲁涧桥商业部分营销推广建议2007.1.15（四）章丘新兴商业项目及其特点、户 、.刖百一、 章丘市商业地产发展现状及竞争态势丘:传统商业格局汇泉路传统商圈各商场分析传统商业街区分析（四）营销推广节点建议本项目商业部分的基本概况本项目商业部分SWOT分析四、商业部分定为策推广主题定位消费群体定位业态定位价格定位销售方式定位五、商业部分营销推广思路销售模式的确定商业营销推广的启动时间招商部启动时间刖百2006 年，齐鲁置业在相关合作单位的积极配合下，齐鲁涧桥项目住宅部分销售取得了骄人的业绩，伴随着项目二期工程的启动，项目商业部分即将进行整合推广， 06 年章丘商业地产集中放量，市场竞争压力加大

2、， 对 07 年齐鲁涧桥的商业销售提出了更高的要求， 为了更好的完成新年度商业销售的目标， 本建议综合市场、产品、经营、定位的项目综合因素，做出新年度商业部分的营销推广建议。各阶段营销活动章丘市商业地产发展现状及竞争态势（一）章丘市传统商业格局章丘市面积较小，传统商业格局并不发达，但总体商业格局清晰，主要集中在市区中心区域，以汇泉路、明水大街、秀水大街、山泉路几条路段，通过各路段的龙头商业带动形成一个大的商业中心区域。其他区域商业氛围不浓，未形成成熟的商圈。本区域以路段划分可细分可以下几个次级商圈。、 汇泉路中心商圈汇泉路位于章丘市区核心地带。汇泉路商圈是继章丘市老商业区拆迁后兴起的中心商圈，

3、章丘市区传统商业气氛最为浓厚的商业区域。该商圈处于章丘市中心，集中了各种商业业态，分布着百货大楼、供销大厦、商业大厦、华联商厦等大型的商场，以及专专业店、临街店铺等众多形式，经营种类涉及服装、手机、百货、快餐、化妆品、钟表、眼镜、图书、美容等众多种类。汇泉路商圈客源广泛，主要为市区内中高收入阶层为主。作为章丘的传统核心商圈，不仅有大量的本市消费者前来购物，同时由于临近百脉泉公园等旅游景点，也吸引了一部分外来旅游消费者和外地消费者。、 明水大街商圈经营种类主要以服装批发、 零售为主，明水大街商圈主要由位于明水大街中部的明水服装批发市场为龙头带动周边临街店面组成兼有餐饮、金融、小型超市等业态。明水

4、服装批发市场经营档次较低，客源较广，明水服装批发市场作为中心商圈的有利充，吸引了市区内大批中低收入人群及周边县市的居民前来购物。、 秀水大街商圈秀水大街是新兴商圈，主要以秀江商业城为龙头。秀江商业城也为服装批发零售为主。在经营档次和经营业态上和明水大街商圈极为相似，但商业氛围相对明水服装城有所下降。（二）汇泉路传统商圈各大商场分析：、 章丘百货大楼?业态分布：一层：日用百货；二层：服装鞋帽；三层：家具广场。?主要消费人群、人群密度：目前尚未改造的百货大楼吸引的消费人群多为中低档次。一、二层人流量相对较多，三层家具城人流量甚少。预计改造后的百货大楼将吸引更多高档次的消费者，一层多以年轻女士为主，

5、二层以中产以上阶级为主，三层会吸引18 25 岁的青年男女消费者。? 租金：1 、 2 层租金 700 850 元/ 平米 /年 单层面积： 1500 平米 空置率 0三层租金 550-700元/ 平米 / 年 单层面积： 1000 平米 空置率 15%? 备注：此大楼将于今年春节后进行全面装修， 一层保留原有业态以化妆品百货为主； 二层面向高端客户以中高档精 品服饰、 鞋帽针织为主，三层将去除现有的家具营销，面向大众以中低档服饰为主打。供 销大厦? 业态分布：一层手机为主，兼有音像制品；夹层是移动的营业厅；二楼为家电专卖；商场入口处沿街商铺5 间，经营手机销售及修理；三层 以经营中低档家纺、

6、服装类为主。? 经营规模和档次：个体经营（无品牌入驻） ，章丘规模最大的手机专营商场。? 主要消费人群 、 人群密度：中、青年人为主，商场入口处商铺人流量较多，一楼人流量较多，二、三楼人流量稀少。? 租金： TOC o 1-5 h z 一层900-1150元/平米/ 年二层700-900元/平米/ 年三层550-620元/平米/ 年商场入口处沿街商铺950-1200元/ 平米 / 年? 备注：一楼面积 1200 平米左右出租率90% ，个别业主在春节后准备退出该商场。商铺面积8 到 20 平米左右，部分大面积商铺承受租金压力较大，正寻求合租方；商场入口处沿街商铺无空置，且经营者多为老业户。章

7、丘商厦? 业态分布：一层化妆品百货及小型超市，二层中档鞋帽、服装针织品，三层家电文体类产品，四层电脑数码制品。? 经营规模和档次：章丘规模较大的电脑专营商场、中档次。? 主要消费人群、人群密度：中档消费者为主，一、二层人流量较多，三层人流量较少，四层多吸引年轻消费者。? 经营状况：个体经营，有品牌入住（方正、联想、海尔、海信、清华同方等）无空置，目前铺位较热，有多家新业主欲入住，无铺位供应。? 租金：二层中高档鞋柜区1300 元/平米 / 年20 平米550 元/平米 / 年? 备注：二层出租率100% ，四层 1000 平米左右出租率95% 左右，已预定至05 年 9 月 ,供不应求。周边较

8、全：邮政局、农行、联通、餐饮等一应俱全。由于靠近市政府、党委机关等政治中心以及百脉公园、广场等文化娱乐场所，交通便利，商业氛围浓厚。?五 环大厦? 业态分布：负一层（金汇超市）经营鞋帽服装针织品，一层食品百货超市为国营正在装修中，二层全部为中档服装。? 经营规模和档次：负一层经营货品较为杂乱，多为中低档；二层服装以中档为主打。? 主要消费人群、人群密度：负一层人流密度较大， 18-25 岁青年人为主， ；二层人流量较好，以中产阶级为主流。? 租金：负一层800 元/ 平米/ 年二层 550 元/ 平米/ 年? 备注：单层面积 1200 左右，负一层、二层出租率 100% ，一层全部国营，装修进

9、行中无对外招租意图。负一层受装修影响较小，二楼受影响较大。华 联商厦业态分布：负一层家具、箱包皮具、儿童用品；一层食品百货、化妆品；二层中高档服装；三层文体用品；四层家电。?经营规模和档次：章丘现有最大规模、档次最高、业态最为丰富的商场。?主要消费人群、人群密度：主要消费群体以经济能力较强的中、青年为主打，其消费能力强，客流量密集。?经营状况：国营，少数为个体业主经营，无空置。?租金：国营为主，绝大部分区域不对外出租。二楼有个别铺位出租，其租金价格约在1700 元/ 平米 / 年（由于商管公司对个体经营户的进驻无任何兴趣，所以对于商管公司的租金报价存有疑义，有待证实） 。? 备注：此处是汇泉路

10、商业街的心脏地带，具有城市代表性的商场，在这个城市以及消费者心中占据着中心位置。周边分布着大量中、小型街铺以及部分高档中式饭馆、西餐厅。在对汇泉路商圈东段的调查过程中，听到的更多的声音是：铺位紧俏难求的的信息，高度密集的商业氛围，狭小的空间，限制了更多业主的发展。名称经营品类重点经营品类经营面积(m2 )经营状况客流状况租金状况(元/ m2 年)章丘百货大楼1F:日用百货2F :服装鞋帽3F :家具百货、服装、家具8000一般客流一般1、2F : 700-8503F : 550-700供销大厦1F :手机、音像2F :家电3F :服装家纺手机、家电6000一般客流较多1F : 900-1500

11、2F : 700-9003F : 550-620章丘商厦1F :化妆品、超市2F :服装、鞋帽3F:文体用品4F :电脑、数码服装、百货、家电、数码1.2万较好客流较多2F : 13003F : 600-7004F: 550五环大厦-1F :超市1F :食品2F :服装百货、服装4000较差客流较少-1F : 8002F : 550华联商厦-1F :家具、箱包1F :食品、化妆品2F :服装3F :文体4F :家电百货、服装、家电1.5万较好客流较多2F : 1700（三）传统商业街区功能汇总汇泉路商圈街区功能调统计表序号1业态服饰数量18百分比10.7%合计168家2手机、电子2514.9%

12、3美发、美容3017.9%4五金、家电74.2%5汽配31.8%6小型百货2313.7%7超市便利店53.0%8餐饮106.0%9宾馆酒店42.4%10专业市场21.2%11银行137.7%12药店74.2%13邮政10.6%14图书21.2%15其他1810.7%明水大街街区功能统计表在舁 厅P业态数量百分比备注合计1服饰2949.2%沿街店铺59家2手机11.7%3美发、美容23.4%4五金、家电35.1%5汽配00.0%6小型百货23.4%7超市便利店11.7%8餐饮46.8%9宾馆酒店35.1%10专业市场11.7%服装批发市场11银行35.1%12药店11.7%13邮政11.7%14

13、图书23.4%15其他610.2%含学校、研究所各一家传统商业业态分布数量在舁 厅P业态数量百分比备注合计1酒水批发1827.3%全市较为集中66家2服饰2334.8%品牌服装为主3美发、美容46.1%4小型百货46.1%5超市便利店57.6%6餐饮34.5%7宾馆酒店11.5%8专业市场00.0%9银行46.1%10图书11.5%11其他34.5%包含政府机关1家各传统商业区租金及售价道路名称所在区域租金（大？元平米）售价（元/平米）经营种类明水大街中段服装批发市场附近1.8 2.5无服装明水大街南头车站附近1.6无服装汇泉路中段明水电影院2.3 2.5无手机、通讯山泉路中段酒水批发市场2无

14、酒水服装服装批发市场0.7 -13200（2002 年）无银丰公寓无4000铁道北路0.8无建材百脉泉路1无百货（四）章丘新兴商业项目及其特点伴随着章丘市政府招商引资力度的加大，05年至06年章丘市新增商业项目万平米，以章丘香港街、鲁信明珠等为代表的大型商业楼盘集中放量，为章丘的商业地产注入了活力，同时开发体量过大，消费市场的不成熟，大学城远期规划出现的真空时段以及章丘城市综合消费群体不足等原因，商业地产竞争加剧，市场风险增强，除香港街之外的各项目销售及招商情况并不乐观新增商业项目统计分析楼盘名称开发销售状况价格（元/平米）区位规模（万平米）业态规划租金义乌小商 品批发市 场销售中，一期认购7

15、0%，实际销售150套商住均价2700中 心 商 铺7000-7500（未售）汇泉路666号总体68万，一期25 万，中心广场7万中心市场、步行街、商业街、美食街、仓储物流、文化广场、高端业主服务园区未竣工秀水如意 商都销售中，一期销售30% ,12月销售30套左右一层 9000二三层联售4000经十东路、张莱路、芙 蓉大道、兴美路围合处占地17万，总建25 万11组北美后现代主义 建筑群，分三期开发集休闲购物于一体 时尚区、数码区、餐饮区年回报8%香港街销售中，一期销售率98%、二期推出部分销售率70% ,招商90% , 12月平均每天2套一期均价5240二期均价4800山泉路，明水大街交汇

16、 处占地76亩，一期总建17600平米二期总建68400零售、专卖、餐饮、批发一层3.2元/平方左右 二层2原/平房左右 三层0.7元/平方左右鲁信明珠销售中，现房，实际 销售率50% ,招商 20%最高价5360最低价3400山泉路，明水打街交汇占地68 亩，总建65000零售、餐饮、专卖、批发三层联租1.4元/平方 左右商业传统项目与新兴项目竞争态势图示供销商厦，60电脑、电器为.饰，2F百货大楼，8 电器，2F服饰 统一必百隹广场，8i 超市与日用消 与少量首饰、 闲，4F男装,2-4-市与日用消费品,2F、 3F服饰、4F家电与电动车 A* “章丘商厦，12000 itf, 1F超hL

17、*匾苫!三东方冷库,德隆电器，150绘#2F,主打 要经营电也网模较,小，：翁)00* 1F小型费品，2F鞋城 3F女正装、休 统一经营管F， 七营冷清亍冷库，超市+ 百货,6000 m2,超 连勺占33% ,服 ，档次为章丘中超市)0 itf , 1F以手机、3F服饰00 m2, 1F 的,3F正在招商, 营管理I金汇奥德隆百货，10000 德克士进驻旁边商铺香港街服装城奥德隆百货 市与烟酒副， 饰约占67%p=4 M喷*r B+百货香港街新天地小结：在新老交替的传统商业与新兴商业格局下，章丘的商业地产快速发展，主体特点体现如下：章丘的消费中心依然位于铁道以北的区域。出于消费习惯的延伸效应，

18、 2 年之内传统商业区域依然扮演着较为重要的角色。传统商业的总体态势依然处于市场的初级阶段，从购物环境、产品档次、经营理念上与章丘快速发展的消费意识不相匹配，为新兴商业核心的快速形成创造了机会。新兴商业项目多以围合式商业综合体或大型的专业市场为主，市场缺乏以城市为主导方向的主题鲜明的购物休闲场所。新老交替下的商业态势，促进了章丘市商业总体环境的提升，拉省了本土商业地产投资的热情随着新兴项目的建设章丘的消费市场正在步入一个新的消费时代，引领消费理念的商业项目将作为未来商业市场的主导方向、本项目商业部分的基本概况a面积16号楼沿街商业16号写字间1833.275037.6417号楼沿街商业17号楼

19、写字间4236.555110.64内街底商（一层）8100下沉广场商业不祥主力店不祥本项目商业部分SWOT分析优势? 规模优势本项目商业部分虽然属于社区商业，但是从规模上可以称得上是小型的主题商业街区，分布有步行街区、沿街商业、下沉广场商业、主力店、写字间多种商业物业组合；规模优势和产品多功能优势明显。? 规划优势项目总体规划优势明显，商业、住宅、洋房，别墅、办公等多类物业组合，欧式建筑风格，整体规划已经为章丘市民所认同。? 辐射优势项目的商业位于新城中心，从区域上辐射周边5 公里范围，步行街区以及主力商业超市将吸引大学城及其他周边的消费群体，业态辐射、区域辐射优势明显。? 区位优势项目宏观规

20、划优势明显，地处章丘新城市中心，紧邻市政中心，周边规划配套优势明显，为章丘群众认可的未来核心区域，新城地标社区。? 品牌优势身为本土开发企业的齐鲁置业公司品牌美誉度深入人心，旗下的项目品牌信赖度较高，齐鲁涧桥凭借到位的形象诉求已经为章丘市民公认为章丘第一高品质社区，品牌优势已经确立。劣势? 产品劣势16、17号楼步行街下沉商业主力店写字问户型偏大、总价高开问小、进深大77面积偏大，办公分为不足? 商业氛围项目所在区域为新城区，虽然远景规划良好，但项目周边缺乏商业氛围，在项目本身没有形成一定规模的前提下，作为商业物业在此区域缺乏能够作为支撑的消费环境。? 消费习惯章丘市民的消费习惯集中在老城区的

21、百脉泉周边和传统商业区，铁道以南的新城区的短期消费前景还不被市民所承认，扭转此种局面需要政策、市场以及开发时间的多方面引导才能快速奏效。? 价格作为品牌项目， 当然的高价位成为维护项目高端的一项因素， 故而客户对本项目相对比其他竞争类项目的价位还是产生了一定的抗性机会? 新区发展新区的发展已经成为章丘不折不扣的未来城市发展方向，大学城、市政设施的迁入已经将未来新区的前景定格，齐鲁涧桥的机会在于与广大业主共同抓住发展机遇，创建章丘新的财富平台。? 业态的差异化区别于现在市场竞争项目的大市场格局，本项目做为主力店、社区商业、步行街区多功能组和商业体，具有与市场其它产品相 抗衡的差异化机会点：具有可

22、以引进品牌超市的主力店；具有异域英伦风尚的步行街区；社区商业所特有的超常时段营业时间；社区商业所特有的多业态出租功能；社区商业所特有的低空置率；齐鲁涧桥稳定的消费群体；齐鲁涧桥消费能力强大的业主；泛周边客户群。威胁? 开发量章丘市 2006 年商业楼盘集中放量，以义乌小商品城、秀水如意、香港街为代表的新兴项目产品集中投放，造成短期内开发量剧增，市场竞争加剧。? 宏观政策影响商业作为投资类物业，一直受到社会高端收入人群的关注与追捧，但07 年的股票、基金投资强势，再加上房地产的长时间宏观调控影响，商业物业的投资客户变得谨慎，对于短期内无法快速达到期望值的物业，更是表现出怀疑的态度，所以作为远期前

23、 景的投资物业更加依赖实力强势的客户群作长线固定资产进行购买，客户群变得更为狭窄，商业投资市场受到一定的影响。? 新项目开工1 0月1 4日福泰集团成功摘牌，取得了位于黄金地段的实验中心以南，羊步岭路以北的两宗国有土地，项目占地6 7 7亩，位置在新城区中心区域，规划用途为居住兼商业，该项目动工时间为 07 年下半年，与项目同属规模化、品质化、综合化社区。竞争优势明显，直接威胁到项目的商业物业的后期营销工作。商业部分定位策略说明由于本项目位于章丘市规划的未来新城区版图之内，而且居于绝对核心位置，项目的商业部分有着得天独厚的区位优势，同时鉴于新区的阶段性发展特点，造成了临时性的商业氛围及消费群体

24、的缺失，在营销推广的各个环节将考虑以下原则：以政治环境作为基础，采用政府搭台，企业唱戏的双向带动作用，充分挖掘政府信息资源。将济南城市中心的东迁和作为济南后花园的章丘新区规划的未来发展蓝图发挥到极致，利用城市发展导向，引导居住消费理念的认同提升商业设施的价值，以起到四两拨千斤的营销推广效果。强化市场消费群范围及消费能力，引导投资理念。高起点定位主力店的招商标准，以期打造城市最高级别商业核心深入挖掘本商业的差异化特点，打造区别于现有竞争项目的优势卖点充分利用齐鲁涧桥已经树立的品牌形象，深入挖掘项目倡导的英伦异域文化，并加以延伸利用（一）推广主题定位商业部分推广主题定位英伦小镇财富传奇写字间部分主

25、题定位主力店部分主题定位新章丘5万平米英伦风尚步行街区成功的捷径在于超前的选择享受异域文化下惬意的办公空间齐鲁商郡购物天堂（二）本项目消费群体定位章丘新城首席购物主题公园态丰富的购物项目的主要消费群之是本巳经形成为香港街一期已ZI章丘消费眼明泉小区住宅消费群,人口约1万人但经营业们会选择在齐鲁涧桥住人，他们以 在章丘，对物有很大需求大学园消费群，约群，他们追逐时尚、一定的要求，在章丘没有一个规模较 大的书城，若在章丘有一个供他们购 物、娱乐、餐饮的综合购物广场，他费群，该小区1高的生活小 区，人口约2万人，主要由公nil彳区住宅消费群，已住与即招入住 本项目作为新城区的核心位置，商 业辐射范围

26、占有绝对优势，客户群 定位呈现以下特点：辐射新城区10公里范围内的消费群 体；辐射群体特征多元化，包含周边居 住客户群，大学城师生及相关衍生 行业客户群，新城区政务办公客户 群，百脉泉旅游客户群；本区域客户群每年的增长呈现递进 式特点，而老城区将随着城市的发 展而逐步萎缩；大学城的建设为新区商业源源不断 地输送着具有一定消费特点的年轻消费群；客户群的定位由购物人群向休闲人 群延伸。、本项目业态定位本项目业态定位思路：? 引导新章丘更加具超前意识的消费理念商业格局；? 打造集购物、休闲、娱乐、办公为一体的综合性消费商业综合体；? 鉴于不同年龄段客户群的消费习惯，综合时尚消费、生活必需消费、休闲消

27、费、文化消费于一体。步行街区一区品牌运动休闲服饰二区品牌时尚服饰三区古董、字画文化类16、17号楼办公中式酒楼休闲咖啡美容SPA美发茶艺馆酒吧量贩式KTV婚纱摄影电信银行ATM等下沉广场时尚影院 商务会所 网吧休闲摄影 眼镜店 健身会 搏击中心 医疗门诊主力店一层银座超市 二层数码城 三层京广书城（四）本项目价格定位对比章丘市场销售租赁以及位置比理想的香港街项目为例:项目名称市场定位 租金价格（元/出租率销售价格（元/销售率香港街购物街一、二层联组32元/月/平方左右 一层外街最低75元/月/平方 最高114元/平方/月左右一层内街最低54元/月/平方 最高66元/平方一期 90%一期均价52

28、40二期均价4800一期 98%确定商业项目的售价一般有2种常用方法：其一，市场比较法其二，收益还原法泰安在售、在租的商业项目很少，没有与本项目可比的同类型商业项目，因此确定本项目商业的租金和售 价时，无法使用市场比较法。建议用收益还原法 预测本项目商业部分的售价区间收益还原法定价模式：商铺售价=商铺月租金X12 +年投资回报率目前，各地年投资回报率基本一致，都在8%左右17号楼一二层联售商铺根据市场租平均17号楼价租金约75元/平方/月格定位17号楼售价=75 X 12 + 8%=11250 元/nf考虑到作为本区域商业氛围缺乏，暂不被市场所接受，整体商业做旺需要2年左右，根据优劣势分析，

29、基本项目基本情况，16、17号楼商铺的售价建议是:11250 X60%=6750 元/Hi?步行街价格定位步行街一楼商铺平均租金约60元/k/ 月，利用收益还原法计算：售价=60 X 12 + 8%=9000 元/ nf考虑到作为本区域商业氛围缺乏，暂 不被市场所接受，内街做旺更需要一 定的市场培育期，根据优劣势分析， 基本项目基本情况，步行街一楼商铺 的售价建议是：9000 X60%=5400 元/itf下沉广场、主力店考虑到下沉广场商业的工程进度及配套设施，暂不考虑出售价格主力店作为项目的主要 商业位置，考虑租赁为 主。收益测算具体商铺建筑面积 （itf）平均售价（元/平均年租金（元/ i

30、tf）销售值或租金值（万元）16、17号楼6069.8267504097步行商业街810054004374销售总计：8471（五）肖售方式定位1、06年商业阶段性销售客户总结购买商业的目的方面投资类客户站的比重明显大于自营类客户：投资类客户占到客户总量的55%自营建投资类客户占总量的20%商业客户以投资为主，“一铺富三代”的投资理念已深入人心。面对投资市场，要有成熟的商业操作手段。成熟投资者看重的因素依次为：位置、发展潜力（升值空间）对于项目商业的认可因素方面，消费群、未来发展潜力和位置占了多数，可见客户对于该区域前景的认可不详消费群1017%15 26%,2 3% -客户对商业的认可因素开发

31、商品牌7 12%口开发商品牌形象、社区规划 口未来发展潜力 口小消费群 口不详形象、社区规划9 16%力 15 26%、消费群体，这些因素在涧桥的置业者中的到了一定的认可。但是另一重要因素一一投资回报率却少有认可，这便是本项目目前的问题所在。对于项目的不认可因素，价格和长时间才能够形成的商业氛围成为了客户形成购买的矛盾点，致使中小额投资者迟迟不能下定决心。客户对商业的不认可投资回报率低 6 12%不详3 6%位置略偏36%面积偏大713%价格偏高1631%形成氛围时间过长1732%口价格偏高形成氛围时间过长口投资回报率低面积偏大位置略偏口不详在成交障碍统计上，不认可的矛盾点更加突出客户成交障碍

32、价格是最大的杠杆，最终决定成交。2、销售核心价值支撑（投资者角度）投资价值由于商铺不是生活必需品，是可买可不买的“奢侈品”（总价高）。买商铺的主体客户是投资者，以出租获得长期稳定收益或中短期转卖获取高额差价为目的。因此，商铺的投资价值是销售的核心值得买未来有较大的增值空间买的起总价不高、首付轻松、月租和月供能够平衡风险低一一投资者资金的安全性；投资有保障（产权）；轻松投资回报高一一前期较高且稳定的回报，以后有很大的升值潜力麻烦少一一专业公司管理，易租易售3、销售方式优劣势对比销售方式优势劣势直接销售?发展商省事、麻烦少、没有负担?商铺没有附加值，价格没有支撑?品牌商家租金较低，业主不接受，很难

33、肩品牌商家进驻，不利于商业做旺，影响住宅形象，损害开发商品牌价值?销售难度大、周期长带租约销售?销售带租约，对中小投资者具有f的吸引力?发展商为了做旺商业，以比较优惠的租金引进主力商家，但转租约时投资者不太会?稳定商业规划，有利于做旺商业轻易接受返租销售?快速实现销售，资金能快速回笼；? 正-招商、步经营、一物业管理和统一服务监督，保障商业做旺?返租金加到了商铺的价格里，所以商铺的公布均价提高r,让投资者感觉贵?返租以后，发展冏要委托商业管理公司承担一运营的职责，客观上增加了发展商的工作量?返租受政策法规限制五、商业部分营销推广思路根据以上对市场、本项目、预期销售价格、客户群、销售方式所作出的分析判断，本项目需要坚持确立自身高起点商业形象定位 基础，完善组合各个资源环节，从而创建项目商业部分的总体市场形象平台；充分挖掘体验式营销得优点，坚持走活动路线为主的推广思路； 鉴于市场竞争加剧以及对客户购买行为分析得双重原因，确定采用招商、销售并举的销售策略，加大招商力度，组建强大的招商体系； 加强城市资源引导力度，积极组织城市论坛等富有政治性色彩的大型活动，提升项目推广诉求点； 配合住宅及连排别墅的推广，做到时间