土地增值税清算审核疑点分析

1、土地增值税清算审核疑点分析及案例讲解土地增值税清算审核做什么怎么做土地增值税清算审核做什么清算审核的主要内容1、清算单位的确定。2、转让房地产收入的审核。3、扣除项目的审核。4、增值额的计算。土地增值税清算审核清算审核报告清算应提取的基础资料 土地增值税清算审核底稿做什么清算应提取的基础资料 土地增值税清算审核转让房地产收入的审核 前期工程费的审核 建筑安装工程费的审核 开发间接费用的审核 加计扣除项目的审核 取得土地使用权所支付金额的审核 土地征用及拆迁补偿费的审核房地产开发费用的审核 怎么做土地增值税清算 转让房地产收入审核一、预收账款和主营业务收入的审核 1、对除结转“主营收入”外发生的

2、“预收账款”借方发生额逐一审核，看是否属于退房款、退面积差款或是其他原因。2、“预收账款”各年度总额与“主营业务收入”总额是否相符。二、销售台账审核1、销售台账的房产套数、房屋产权面积与竣工测绘数据是否相符，台账数据有无少计、漏计； 2、已收房款合计数与账册“预收账款”、“主营业务收入”数据是否相符，有无少记、漏计和填制错误； 3、发票开具金额与已收房款金额是否相符，有无已开票未收款；4、补退差的计算是否准确； 根据国税函2010220号，清算时已销售尚未收到尾款的应计入清算收入。土地增值税清算 转让房地产收入审核三、价外费用和代收费用的审核 审核“其他应付款”或“其他业务收入”等科目，是否有

3、发生属于转让房地产的价外收入或代收费用，并判断是否应并入清算收入总额。1、价外费用主要包括销售不动产过程中收取的如购房违约金等收入。2、对于开发过程中代收费用是否计入清算收入总额，主要审核一是是否属于代县级以上人民政府收取，二是是否并入房价或企业开具发票。 四、委托销售手续费的审核 根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查是否将手续费直接冲减收入，隐瞒销售收入问题。土地增值税清算 转让房地产收入审核五、价格明显偏低和关联交易的审核 1、对销售台账中同类同期房屋的实际成交单价进行分析比对，审核是否存在部分房产的

4、销售价格明显偏低的情况。 2、发现存在销售价格明显偏低的，要求企业进行解释并提供书面说明理由，审核其理由是否符合税收政策规定。享受折扣的对象是否具有不特定性；享受折扣的对象是否属于关联方 ；销售折扣是否有辅助证据；审核预售合同，是否约定特殊事项，是否一次性付款；询问购房人实际交易情况。 土地增值税清算 转让房地产收入审核3、对纳税人无法提供正当理由造成成交价格明显偏低的：按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”4、正当理由一般包括：不同的楼层、不同的朝向 、开发产品质量问题 5、

5、可能存在价格异常的常见形式：内部认购（以较低的价格预售给内部员工）；关联方交易（包括股东及其亲属）；其他有经济利益往来的单位和个人（如借款方）；在销售后期股东对未售商场、店面和大套住宅进行认购或分配。 案例土地增值税清算 转让房地产收入审核六、视同销售收入的审核 对于视同销售收入的审核，包括两个方面：一是视同销售的六项交易是否发生；二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价，包括视同销售收入实现时间的确定和销售金额的确定。七、对未售房产的审核。 对销售台账登记的未售房产，与发票开具情况进行比对分析，并通过实地查验，确认未售房产是否属实或已实际使用。如已实际使用应进一步审核是否属于视同销售范围还

6、是转作自用或出租。1、视同销售：是否存在账上未作分配但实际已内部分配给股东个人用于出租和经营；审核相关往来科目和“开发商品”科目，如以售房款抵顶工程款的核查，主要审核预付账款、应付账款等科目的贷方科目是预收账款、主营业务收入等科目，还是开发商品科目。 2、自用：审核会计账上是否已记录转作固定资产等处理。土地增值税清算 转让房地产收入审核八、私改规划增加可售面积的审核 将销售台账登记数据、竣工测绘数据和规划立项数据比对分析，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。九、补退差审核 一般来说，补退差金额不会太大。 十、拆迁安置收入的审核 审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安

7、置用房视同销售处理，是否按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认收入。案例土地增值税清算扣除项目的审核 一、审核原则：1、真实性：审核是否有合同、有决算、有发票、款项已经支付等。 2、合法性：是否取得开发成本和费用的合法、有效票据。 3、合理性：是否存在单位成本明显偏高、预算金额与结算金额差异较大、合同金额与结算金额差异较大、材料单价和工程量与其他项目相对比明显偏大，且企业无法提供充分证据证明。二、扣除项目内容审核： （1）原始凭证是否是税务发票或行政票据等合法凭证；（2）发票的抬头是否是该企业，发票开具内容与合同约定内容是否相同；发票的种类是

8、否符合税收规定。（3）是否附有履行财务报销手续的相关程序和资料；（4）收款方与合同签订方是否相同；（5）款项支付方式，款项支付时间是否与合同约定时间相同，收款方账号是否经常不同等。土地增值税清算扣除项目的审核 三、合同资料的审核 ： 审核相关的约定事项。合同特殊约定事项可以验证成本费用支出是否合理。比如约定包工包料的是否存在企业仍以大量“材料费”发票重复计入开发成本；约定包工不包料的其设备材料金额是否并入建安成本计征营业税。设备购销合同是否约定包安装、包辅料配件等。合同是否约定工地水电支出承担和分摊方式，开发企业是否列支与企业无关的工地水电支出。合同约定总包方可分包部分分项工程的，开发企业是否

9、重复列支分包工程成本。 四、预算、决算资料的审核 ： 预算、决算资料的审核是重点。通过审阅掌握有多少单项工程、单项工程的主要工程量是哪些、主要耗材是哪些和计算得出单项工程成本是多少等情况。分析判断扣除项目是否存在异常 ：（1）每平方开发成本是否异常。（2）每平方建安成本是否异常。（3）主要的单项工程每平方建安成本是否异常。（参照本地建设工程造价管理部门历年度定期发布的各类型建筑项目成本数据 ；四项成本预警值 ）土地增值税清算取得土地使用权所支付金额的审核 一、地价款：1、审核土地取得方式，查验出让或转让合同、土地权证与契税完税证、出让金票据或转让发票等资料记载的土地面积、计税金额是否一致。 2

10、、审核营业外收入等科目，是否取得政府土地出让金返还款，如有返还款的是否已冲减土地成本。 3、审核是否属于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产。如属于分期分批开发其土地成本是否按按税务机关确认的其他方式计算分摊。要注意土地出让环节的一些费用（如土地征用费，耕地占用税，新菜地基金等）等不属于“按国家统一规定缴纳的有关费用”，应属于开发成本中“土地征用及拆迁补偿费”或开发间接费用的范围。 土地增值税清算土地征用及拆迁补偿费的审核 一、审核内容 ：1、取得相关资料判定拆迁安置形式：政府公布的拆迁文件、拆迁补偿标准，委托拆迁公司的委托合同，拆迁补偿协议和回迁安置协议书，补偿款签收花名册和领款人

11、身份证复印件，被拆迁户原房产权证复印件。2、比对拆迁文件、拆迁补偿标准和委托拆迁合同，审核拆迁补偿费实际支出与预算是否存在明显异常。3、审核领款人的身份证明、签章等手续是否齐备，拆迁补偿协议、签收花名册和被拆迁户原房产权证复印件是否逐一相符，是否存在虚增拆迁人数。4、审核拆迁款项是否已实际支付，审核回迁户支付给房地产开发企业的补差价款是否已抵减本项目拆迁补偿费。5、异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋视同销售价格计算是否准确。6、不能重复扣除。土地增值税清算土地征用及拆迁补偿费的审核 二、拆迁安置的“合法有效凭据” ： 在未虚增拆迁人数，补偿标准符合政府规定的情况下，可凭以下资料税前扣除：

12、1、政府的拆迁补偿费标准的文件；2、被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿协议； 3、被拆迁户原房产权证复印件； 4、被拆迁人签字的收款收据、签收花名册。土地增值税清算前期工程费的审核 一、审核出让或转让合同，如果纳税人取得的是“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，房地产开发成本中就不允许再扣除。土地抵押贷款等发生的土地评估费不属于前期工程费，不能扣除。 二、前期工程费和开发间接费用、期间费用的区别。审核企业对前期工程费中的归集是否符合土地增值税列举的范围：1、是否将企业筹建费用（开办费）、业务招待费、行政管理人员工资等管理费用支出计入前期工程费。

13、2、是否将开发间接费用计入前期工程费。三、规划、设计、勘察、测绘等前期工程费用一般都有承包合同，重点审核其合同金额与结算金额、发票金额是否存在差异。应特别注意因为房地产企业开发初期核算不规范，财务人员变化频繁，是否发生重复计入相同费用。土地增值税清算建筑安装工程费的审核 一、审核重点和内容 建安成本存在问题一般包括：虚构工程项目，虚增工程量，虚高定额单价和材料设备单价。虚构工程项目是指虚构各种未发生工程项目，经常发生在零星工程、前期工程、附属工程和主体工程里面的单项工程等。虚增工程量主要是指实际发生的工程量小于结算书工程量，包括虚增钢筋、混凝土砼的用量、虚增电气、消防、通风设备材料数量，虚增各

14、种面积数、米数等。 清算时主要依据预算、决算书和承包合同工程量清单等资料，审核三者之间工程项目、工程量和造价等内容数据是否存在差异。重点分析判断结算资料是否真实可信，是否存在虚构工程项目，虚增工程量，虚高定额单价和材料设备单价。土地增值税清算建筑安装工程费的审核 二、虚构工程项目的审核 1、取得设计图和施工图，审核其设计方案和施工图是否包括该单项工程项目；2、实地查看，核实一些单项工程项目是否实际发生。3、参照地质勘测资料确定该地块是否涉及地下水洞、岩洞等特殊情况。4、变更设计和增加工程的是否有审批文件和相关手续，以及第三方认定证明资料。5、审核工程结算款支付情况，承建单位或个人是否真实存在和

15、款项是否实际支付，是否长期挂应付账款的情况。是否存在编造虚假工程合同和决算书，到税务机关申请开具建安发票的方式虚增成本。6、从合同管理部门获取施工合同备案表，是否包括该项目合同。土地增值税清算建筑安装工程费的审核 三、虚增工程量和虚高定额单价的审核 1、参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料 ，初步判断每平方建安成本是否异常 ；2、抽取主要的单项工程，根据相关指标来审核其主要工程量、定额单价等数据是否存在问题。如每平方米各种建材耗用指标；3、审核单项工程占总工程的比例是否偏高等。一般情况下：水电工程（给排水、电气安装）占主体工程总额的10-12%，通风安装占主体工程总额1-2%，消

16、防工程占主体工程总额2-4%，人防工程安装占主体工程总额2-3%。4、审核相同的单项工程的工程量和主要耗材是否存在的差异。如：1号楼与2号楼相同的分项工程，同类材料用量如钢筋、混凝土用量是否存在较大差异 等；5、实地查看，审核一些设备材料数量用量是否符合实际。结合施工图设计图计算审核一些装饰材料面积数是否符合实际；土地增值税清算建筑安装工程费的审核 6、外调建筑公司存档的结算资料。审核建筑公司存档的决算资料与开发企业提供的结算资料是否相同，审核建筑公司账上预收和结算工程款往来与开发企业账上工程款预付和结算的金额和时间等是否相同，审核建筑公司是否将全部工程款转入营业收入； 7、外调工程监理档案，

17、对施工过程中工程增减、变更和分部分项工程完成的工程量一般需要施工方、建设单位和监理单位三方签证。可审核监理档案，了解每一个分部分项工程的详细监理日志和签证资料 ；8、获取政府主管部门和其他工程造价咨询公司公布的同期工程造价信息和同期主要材料、设备和定额单价数据，对比分析项目结算资料的数据是否明显异常；9、获取建设工程档案资料。审核开发企业报送政府主管部门存档的工程档案资料中的相关数据与清算提供的决算资料是否相同。案例土地增值税清算建筑安装工程费的审核 四、其他内容的审核 1、甲供材料重复列支的审核。审核是否存在甲供材料重复计入开发成本问题。审核合同约定内容，如果属于包工包料的企业开发成本明细中

18、是否将材料发票重复入账。如果合同约定“甲供材”的，审核结算清单和已开具建安发票金额是否已包括甲供材料设备，但开发成本中重复列支材料设备发票。对甲供材料与与同期材料价格相比，对其价格真实性进行审核。2、桩基工程审核。审核合同和决算资料，根据桩基工程施工图和岩土工程勘察报告看，其桩基采用形式与施工图、设计图等是否相同，审核其桩点数和深度等工程量数据和与施工图、设计图等是否相同。 这些隐蔽工程一般会专门有隐蔽工程验收记录，以明确具体工程责任。土地增值税清算建筑安装工程费的审核 4、附属工程、零星工程的审核。审核其是否具有承包合同和较完整的决算材料。实地查看，审核是否虚增附属工程和零星工程项目，审核一

19、些附属工程的结算金额是否明显异常，是否明显虚增工程量和虚增建材用量。如小区道路、绿化、围墙、地面铺设石材。5、审核工程款项支付情况。现金支付或转账支付，是否存在实际支付款小于发票金额而将余款长期挂应付账款的情况。建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。一般说来会按照合同约定，预留施工单位35的工程质量保证金。3、土方工程审核。土方工程根据土质分类确定不同定额，可参照地质勘测资料确定该地块土的分类，以及是否可能涉及地下水洞、岩石等审核土方工程量是否真实。一般一至三类土的土方工程成本较低，四类以上成本较高。土地增值

20、税清算建筑安装工程费的审核 6、审核分包工程结算情况。在签订主体总包合同时，已经将分包工程如附属工程、水电工程、消防工程、人防工程等包括在总包合同总价款中。审核总包建安发票金额是否已包括分包工程，有无将分包总包重复计入开发成本。 8、审核开发成本中是否包括小区红线外的道路、桥梁等。 7、审核有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。根据规定，如果未计入收入的收代费用，代付时也不允许计入开发成本。土地增值税清算基础设施费的审核 基础设施费，包括：开发小区内道路支出；供水工程支出；供电工程支出；供气工程支出；排污工程支出；排洪工程支出；通讯工程支出；照明工程支出；环卫工程支出；绿化工程支出；其

21、他设施工程发生的支出。审核时，重点关注以下问题： 第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形，比如道路、绿化、环卫等工程应当进行实地核实，了解所发生的费用是否有实物作为依据 ； 第二，有无将房地产开发费用记入基础设施费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。土地增值税清算公共配套设施费的审核 一、部分配套设施费能否作为土地增值税清算的扣除项目，主要审核该配套设施产权归属关系和是否改变用途、是否属于非营利性设施。产权归属主要审核规划资料和竣工验收资料。 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共

22、事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 审核时，重点关注以下问题：第一，公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；第二，有无将房地产开发费用记入公共配套设施费的情况；第三，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。土地增值税清算开发间接费用的审核 开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的费用。 主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费；修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发生的其他间接费用。在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开发间接费用”账户进行核算

23、。期末，按照一定标准，分配转入有关开发项目的成本，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。审核要点：一、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。土地增值税清算开发间接费用的审核 二、计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。三、施工方应承担的施工用水电费、排污费等不能计入开发间接费用。 四、多数企业计入开发间接费用的工程部人员工资金额较大。审核方法：是否成立工程项目部，列入开发间接费用人员工资的是否属于工程管理人员，是否具备专业技术资格证书，工程管理人员数量是否与项目规模相符，各年度管理人员是否有增减变化。 五、如果有多个开发项目

24、，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 土地增值税清算开发间接费用的审核 六、在计算扣除项目（开发成本）金额时，是否将企业依照会计准则规定计入开发成本的借款利息支出，按照税法规定从“开发成本”中调出。七、施工方应承担的施工用水电费、排污费等不能计入开发间接费用。 八、企业经常混淆前期工程费、开发间接费和期间费用，经常将各类管理费用理解为可计入开发间接费用，应认真审核原始凭证内容，进行分析判断是否符合政策规定。九、可计入开发间接费的费用。如：工程项目部发生的费用，编标费、招标费等工程招标相关的费用，工程监理费，按规定缴纳的部分规费（散装水泥基金、市政配套费、人防

25、工程异地建设费、新材基金等）。 土地增值税清算开发间接费用的审核 十、开发间接费和管理费用的区别： 开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算直接组织管理开发项目发生的间接费用。在实际工作中，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。 案例土地增值税清算与转让房地产有关的税金的审核 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。值得注意的是，由于印花税已计入管理费用，体现在“房地产开发费用”中，所以，印花税不在税金项下扣除。

26、审核时，首先，根据核实后的销售收入，计算应缴纳的营业税、城建税和教育费附加；然后，对照“营业税金及附加”、“应交税费”等账户及相关凭证，进行审查核实。土地增值税清算 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时收取的代收费用，如代收费用是计入房价并向购买方一并收取作为转让收入计税的，可予以扣除，但不能作为加计扣除的基数。 加计扣除项目的审核 土地增值税清算房地产开发费用的审核 一、对据实扣除的，应审核其项目贷款的起止时间，并结合预售收入实现时间、工程款支出时间、大额往来款项等情况，来综合判断其项目贷款是否能“按转让房地产项目计算分摊”，是否全部属于本项目所用。特别是一些房地产企业滚动开发的，

27、是否存在资金相互调拨情况。 二、审核贷款合同约定内容，是否属于本项目贷款，贷款是否有特殊约定事项。 三、利用闲置专项借款对外投资取得收益的，其收益是否冲减利息支出。 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于房地产开发费用的审核，重点是财务费用的审核。土地增值税清算以往检查中常见的涉税问题2、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入。（如：支付拆迁户的拆迁补偿款，用于对抵拆迁户购房款，至检查之日止，仍然挂其他应付款科目，未及时申报缴纳营业税及附加） 3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入。4、发生视同销售行为，

28、未按规定结转收入或申报纳税。1、销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入。5、编制合同、协议，虚列、多列或重复列支开发成本、生产费用。6、取得不符合规定发票的入账，多列成本费用。(建安）7、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。土地增值税清算以往检查中常见的涉税问题2、开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入。（如：支付拆迁户的拆迁补偿款，用于对抵拆迁户购房款，至检查之日止，仍然挂其他应付款科目，未及时申报缴纳营业税及附加） 3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入。4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税。1、销售

29、开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入。5、编制合同、协议，虚列、多列或重复列支开发成本、生产费用。6、取得不符合规定发票的入账，多列成本费用。(建安）7、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。土地增值税清算收入方面具体涉税情形2、销售收入确认不及时 3、隐瞒收入，收入计算不准确 （1）虚开发票。 开发商和客户为减少产权过户的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票。（2）低价开票。 不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账。 (3）提供虚假或不完整的销售面积 有意识隐瞒、不如实提供实际销售面积，增加税务核实难度。 1、不计、少计收入 （1）将预售收入记入“其他应付款” （2）把预收购房款变为购房订金或垫付款项 （3）隐瞒、转移预售收入，有的直接转入私人账卡，直到交房时才入帐缴税。土地增值税清算收入方面具体涉税情形（5）收取价外费用不计收入 为客户提供如防盗门、封闭阳台等收入委托物管部门结算且长期挂帐以各种理由收取水、电、外装修等代办费，按代收代付核算（4）以收抵支 以商品房抵付施工单位工程款。以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款以商品