个人集资建房主要法律问题与风险全面分析

1、.：.；个人集资建房主要法律问题与风险全面分析一、引言个人集资建房，自去年下半年来在北京亮相以来，现已成为房地产界最引人注目的热点，虽然其组建方式和参与人群构造不尽一样，但已构成了我国房地产市场中的另类潮流。各地电台、报刊杂志、网络等媒体更是炒的不亦乐乎。 但从众多城市个人集资建房案例分析，其实这根本就不是法律意义上的个人集资建房，集资建房人对此存在许多法律认识方面的误解。更让人担忧的是，相当部分的集资人对投资与出资购买的区别与风险完全没有概念或者相当平浅，这很有能够会涉及到社会稳定问题。 因此，我以为，有必要对个人集资建房的主要法律问题作全面的分析，以此提示那些盲目的集资人，对集资建房失败后

2、会对社会产生不良后果作些预测，以期望引起政府关注。 二、个人集资建房的出现背景分析 目前，我国城市个人要获得居住房屋，不外乎以下五种方式：购买商品房，购买公房，公房承租，单位集资建房，购买二手房。但实践上，除以上四种外，还有一种方式，也是我国法律允许的，那就是个人自建房屋。但由于目前我国在城市规划区内的国有土地上建造房屋，首先必需求获得合法的土地运用权，而要获得合法的土地运用权，那么必需求经过出让手续获得土地运用权，这对个人来说，无疑是天方夜谭。因此，个人自建房屋实际上可以，但实践上已行不通。 应该说，在市场经济中，购买商品房是个人获得居住房屋的最正确方式，也是市场经济开展的必然趋势。但由于政

3、府的积极作为导致目前的商品房价不断上涨，已远远超越了普通工薪阶层的经济接受才干。再加上自1998年1月起我国停顿货币分房政策以来，又堵住了许多职工尤其是在1998年后参与任务的国有企业职工经过单位谋求居住房的通路。在这种情况下，个人集资建房行为出现也可谓顺应潮流。 简言之，之所以在购买商品房改善居住生活已成为主流的情况下出现个人集资建房景象，主要责任就在于地方政府的行政作为与行政不作为。我这里说的地方政府行政作为，就是地方政府不断出台推进商品房价上涨的重要政策，比如说土地贮藏制度和取消商品房土地运用权的协议出让。由于这些行政政策的出台，使得在商品房价中占据绝大本钱的土地本钱猛增，从而直接导致了

4、房价的猛涨。至于这两个政策能否合法性，不在这里讨论范围。但地方政府的积极行政行为是推进商品房价上涨是不争的现实。 我这里说的地方政府行政不行为，就是地方政府为了谋取更大的经济利益，为了实施运营城市的战略决策，对我国早就出台的对城市中低收入阶层的个人协作建房的优惠政策倾斜和相关政策规定不予以实施。在目前个人集资建房的呼喊日益高涨之际，地方政府依然装聋卖哑，还大发空弹，说详细实施细那么正在研讨讨论等，说这是方案经济时代的政策目前曾经不适用等，这不能不让人感到非常地绝望。 三、个人集资建房的政策与法律支持 前面曾经说过，城镇居民个人造房在我国是允许的。 政策支持： 1991年12月31日，由国务院住

5、房制度改革指点小组颁发的第六条：“住房投资和建立体制问题。住房投资和建立体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、协作建房，特别是结合“解危、“解困进展的集资、协作建房。方案、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，经过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。 1994年7月18日，由国务院发布的第二十六条：“鼓励集资协作建房，继续开展住房协作社，在一致规划的前提下，充分发扬各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。以上从政策上论述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。 法律

6、支持： 根据是和。这两个法律是目前我国对城市建立管理的最重要的法律，是直接适用各种建筑物的统筹规划、立项答应、施工审批等法律。在这两部法律中，没有任何制止个人可以建房的规定。 行政法规支持： 根据是国务院颁发的行政法规。该条例的第二条非常明确规定了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照本条例的规定获得土地运用权，进展土地开发、利用、运营。 也就是说，以上法律从实际上支持了个人建房的行为是合法有效的。 详细实施方案支持：这就是1992年2月14日，由国务院住房制度改革指点小组、建立部、国家税务局结合印发的。 该的目的：“为了鼓励城镇职工、居民投资协作建造

7、住宅，处理城镇居民住房困难，改善居住条件，加强对城镇住宅协作社的组织与管理，制定本方法。该合计30条，对城镇居民协作建造住宅的成立、行政管理、如何运转、减免税费的优惠政策、及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定。这些规定，是完全可以详细操作的。 而且，其实，该的出台背景，是国家在结合北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实际运作情况的胜利阅历之根底上才制定出来，并向全国范围内推行运用的。但是，遗憾的是，地方政府为了提高地方财政收入，改善公务管理经济，不断就没有很好地来执行这规章。 四、个人集资建房的概念与主要内容 真正法律意义上的个人集资建房，是指城镇职工、居民为了改善居住条件，共同投资协作建

8、造住宅，在政府指点和管理下成立城镇住宅协作社，在国有划拨土地上建造自用房屋的行为。这与目前社会上流行的个人集资建房是两码事，是完全不同的两种行为。他们的独一类似之处就是都需求个人出资。 两者之间的主要区别：1土地：法律个人集资建房的建造土地是政府划拨的；而社会个人集资建房的建造土地是经过出让竞得； 2实施主体：法律个人集资建房要在政府房管局的指点下成立非赢利性组织即城镇住宅协作社来运转整个建造过程；而社会个人集资建房没有这规定； 3优惠政策：法律个人集资建房可以享用国家的税费减免的优惠待遇；而社会个人集资建房不能享用；4资金来源：法律个人集资建房资金来源于：社员交纳的资金，银行低息贷款、政府和

9、社员所在单位资助的资金，其他合法收入的资金；而社会个人集资建房只能是个人出资，更无法享用银行低息贷款。 5房屋产权：法律个人集资协作建造好的住宅产权根据不同出资方式，有协作社一切、社员个人一切、住宅协作社与社员个人共同一切等方式；而社会个人集资协作建造好的住宅归本人一切。 6房屋流通：法律个人集资协作建造好的住宅不得向社会出租、出卖。社员家庭不需求住宅时，须将所住住宅退给本住宅协作社。住宅协作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款；而社会个人集资协作建造好的住宅和商品房一样，可以自在流通。经过以上分析，我们可以很明确的得出结论：假设是法律个人集资建房，那么建造好的住宅

10、的价钱会远远低于同期同等商品房价，换句话说，建造这样的房屋只需求房屋的建造本钱。如根据目前杭州普通商品房的平均建造本钱，那么不会超越每平方米1000元。而社会个人集资建房，省下的只是开发商的销售本钱、可得利润和契税。 五、社会上流行的个人集资建房的方式 从目前个人集资建房的组建方式来看，有以下几种方式：第一种，成立公司有限责任公司与股份。由于集资协作建房需求的投入资金宏大大中城市普通至少在1000万元以上，这就需用更多的集资人参与。那么，假设是成立有限责任公司，要遭到股东50人的限制隐性股东由于不受法律维护，这里暂不讨论。假设是成立股份，那么又遭到严厉的控制与管理。 第二种，成立个人合伙企业。

11、但由于个人合伙需求承当无限责任的风险，集资协作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入程度，因此，不能够来冒这个风险。实践上无法实施。 第三种，成立社团法人。首先，我国政府对社团组织设立非常严厉硬控制与软控制，在没有获得政府或事业单位的支持下，全靠自然人发起设立一个社团组织，困难可想而知；其次，能否成立以建造房屋为目的的社团法人，在目前法律体制下，更是个大大的未知数；再次，就算审批经过，那么又如何获得立项审批、建筑规划答应、施工答应等行政答应？在建造过程中，又如何防止出现运营性行为，比如说勘察设计、工程监理、采购建筑资料、与建筑公司签署施工承包、雇佣人员等等，这些都是存在的大问题。 假设成立社团法人

12、组织只是担任筹备集资建房的前期事务，再以社团法人的名义与房地产协作开发，这实践上又成了运营性行为，是社团法人所不允许的。 第四种，与房地产公司协作。这种方式，首先就需依法成立一个法人组织，否那么不能够有协作关系。由于让房地产公司与上百个集资人分别签署协作合同来运作房地产开发工程，这在实际中显然是行不通的。 根据以上分析，我们根本上就排除了可以个人合伙、社团法人方式集资协作建房的能够性。因此，下面就仅就以成立公司方式的个人集资建房的实际风险予以简要分析。 六、成立有限责任公司集资协作建房的实际风险 假设集资人出资成立有限责任公司，存在的主要法律问题：首先，由于建造房屋需求大量的资金，因此，集资人

13、低于50人，就无法到达建造房屋的资金规模，集资人高于50人，又遭到我国的限制。那么，只能把人数按照比例分组，然后以组第三人的名义入资，这实践上就成了隐性投资入股，其股东的合法权益就不受公司法的维护，一旦发生纠纷，只能按照民法通那么来处理。 其次，隐性股东无法直接纳理公司，更无法直接参与资金流向与运用决策。假设发生卷资外逃或者转移资产、挥霍公司资产等严重危害性的行为，又不能立刻制止，只能假借第三人向违法人清查责任。这里，第三人的及时行使决策权和管理义务就成了至关重要的条件，而约束第三人的违法和不良行为，只能按照民法通那么的相关条款来行使，即实践上就演绎成了债务债务关系。这对集资人用辛辛劳苦赚来的

14、钱来投资建房来说，是个极大的风险。 再次，由于集资人不是以股东方式参与，又不是公司的职工，因此，假设房屋真的建造完工，那么其交付又成了问题。由于我国法律明确规定，只需依法获得房地产开发资质的公司才干依法公开出卖没有产权证的房屋。这些集资人既然不是公司股东，也不是公司职工，那么获得房屋，只能经过转移方式获得，这就需求交纳各种各样的税费。 这里还存在一个问题值得讨论也值得一提：在房屋开工验收完工，可以交付运用之时，假设房产的价钱又上涨了许多，那么，又如何来保证公司的决策人会按时交付房屋，而不会向社会其它人公开销售以获取巨额利润？由于对公司的决策人来说，他只需求对公司的股东担任即可，无须思索幕后真正

15、的集资人存在。从社会伦理品德来说，假设面对所获得的巨额利益远远超越其所需付出的代价，那么，十之八九都会选择利益。 综上，我以为以成立有限责任公司来运转，对集资人来说风险太大，可省的费用又少，可操作性太小。七、成立股份集资协作建房的实际风险 假设以成立股份来运转集资建房流程，在政策法律上没有什么妨碍，但其存在的风险依然比普通的公司要多的多。 首要问题，就是公司注册风险。 成立股份，必然要先募集至少1000万元的注册资金，上报审批，租赁场所，购买办公设备等。由于目前法律对设立股份控制的严厉，因此，设立时间漫长少那么1年多那么达2年以上，注册费用昂贵，审批手续繁杂。 成立股份后，获得房地产开发资质、

16、办理固定资产投资立项、建造规划答应、土地出让手续、签署施工承包合同等等一系列房地产开发工程的办理也是相当繁琐且费时间的。 这就会产生一个大问题：就是如何防止在公司注册过程中集资人退出。由于集资人只是出于建造廉价的商品房而参与，因此，谁也无法保证集资人会心甘情愿等待如此久长的时间。第二个问题，公司管理风险公司设立后，必然需求各种专业管理人员来专心操作，所以必然需求聘请相当量的外来人员来管理公司的日常运转。假设一切的股东都不参与公司的日常管理，这几乎是儿戏。 假设需求股东参与公司日常管理，那么，就需求既懂公司管理的又情愿放弃目前任务的股东担任，且该股东应有全心全意参与管理的志愿。那么，这样的股东能

17、否会有，有多少，少了什么办，多了又该如何分配名额？集资人本人参与管理，能否需求薪水？集资人为了投资建造该房，放弃目前的职业，对此如何补偿，又如何平衡发放薪水与原单位收入的不平衡等等。这些都是很现实的问题，而且一旦出现问题无法妥当处理，那么势必影响整个公司的管理。 假设让集资人兼职管理，根本无法保证他的管理能否到位。 第三个问题，公司决策权行使的风险由于每个人的出资额相等或大致相等，即每人持有的股权相等，这就必然会呵斥决策与管理上的宏大难度与混乱。 我们知道股份的决策权取决于股东大会。普通的股份，其决策权是由持较大股份的股东来行使，且兼任董事会的董事和公司的日常执行人总经理。由于决策权与本人所承

18、当的风险责任相顺应比如说假设亏损1000万，那么他由于股份所占比例大，其亏损额也就最大，这就使得权益能紧紧跟随公司的业务开展变化，权益决策也无可置疑。 但假设一切的股东所持有的股份一样或大致一样，那么，由谁来代表公司决策和管理日常运转，就只能经过股东表决选举来决议。由于该代表人的股份与其它股东一样或大致一样，于是就会产生一个关键问题：由谁来保证他的决策意思与本人所承当的风险责任相顺应？谁能保证他的公正合理决策选择？又谁能保证董事长、董事、监事、高级管理人员等不会利用本人在公司中位置和职权为本人谋取私利？尤其是公司的董事长，作为公司的法定代表人，他的对外合同签字是具有法律效能的。 其实，这个由集

19、资人共同组建的股份在运转过程中存在的风险，与国有企业有些类似，都是授权与本人利益无至关重要的他人来管理公司。但如何来约束国有公司的管理人腐败和谋取私利，目前并没有良策。更何况，监管国有公司的管理运转还有大量的专业政策法律法规来制约，而集资人组建的股份只能依托公司法的相关规定来防备，风险当然更让人深感不安。 当然，方法是有的，可以在公司章程中详细详细地拟定条款来制约。姑且不说能否穷尽躲避这些风险，但关键问题是如何来实施这些条款？我我国对于反腐败的政策法律法规的规定多如牛毛，结果又什么样呢？不能真正落实到人，一切的法律法规都是废话而已。这就是下一个风险。 第四个风险，如何有效保证股东大会的决策权和

20、监视权。 由于集资人的分布非常分散，且社会各阶层，又都有本人的任务单位，组建这股份无非是为了获得一个房屋，并无其它目的。那么，如何及时召开股东大会？如何能让一切集资人都可以在商定的时间内集合在指定的地方？如何表决？如何授权表决权？如何让经过的决议不让集资人产生不满心情，如何来防止集资人思想动摇等？集资人素质的参次不齐，每个集资人持有的股份又一样或者大致一样，更是直接影响到股东大会的决策权和监视权如何不迟滞的执行。简而言之，就是集资人如何建立互置信任、相互配合处理利益冲突问题。这决不是以区区公司章程可以处理的。就算能处理，这宏伟浩荡的章程由谁来起草，由谁来监视执行，更是个大大的问题。 第五个风险

21、，建造房屋的土地面积获得风险。 由于集资建房人数是预先商定好的，且资金相当有限。因此，假设是100人，就只需100人或者略微多个房屋的土地面积即可。那么，如何来保证在一定的期限内恰到益处获得这样的土地面积？大家都知道，位于市区的土地出让金，每平方米是以万元计算的，多100个平方米，就是多100万元。 假设先拍卖获得土地再约请集资人，那么拍卖获得土地的巨额土地出让金预缴部分由谁先来承当？是无偿承当还是有偿承当？假设集资人无法凑成数目，那么岂不是由发起人承当这巨额土地出让金的风险了？谁有才干承当？谁会情愿来承当这风险？其次，我国对国有土地上建造房屋都有详细的控制参数，也就是说他获得土地后必需求按照

22、这些控制参数进展房屋建造。这就使得集资人要事先完全商谈好应采取何种建造规划规范：比如说，集资建房的容积率、绿化率、住宅建筑套密度、公建配套设备等。否那么，就算拿到土地，也会由于各人的规范不同而闹矛盾拖延时间。假设以股东大会经过的决议，不赞成的股东就不得不无条件服从，这显然就与集资人团结互助共同建造房屋的初衷相违背了，这对以后协作建造会呵斥很大的不利影响。后面有详细的分析。 所以，集资人获得适当的土地本身就是个非常不确定的要素。 第六个风险，中途增资和集资人中途退出风险。 根据我国规定，发起人的股份在三年内是不能转让的。由于集资人都是发起人，那么在三年内，任何一个集资人的股份都不能转让。这里就会

23、产生一个问题：假设在以后的建造房屋过程中，需求添加出资额，那么，如有集资人已有退出之意，他就不存在还会及时增资，这就势必会影响其它集资人的再出资。而这种能够性是很大的，比如说房价下跌，政府加大力度建造经济适用住房，其它缘由导致资金短缺等等。由于集资人的特殊性，其资金链是相当脆弱的。一旦发生增资困难，那么就会直接影响到房屋的建造进度。随之而来的，就是各种各样的停工待料、合同违约、行政处分等等。房地产开发商由于资金短缺导致的姿态都有能够发生。 但公司面临风险后采取措施和后果显然是不同的。房地产开发商普通都是几个人的协作，且大家目的很明确，就是投资房地产以获取投资收益，此类风险是在预期之内，出现问题

24、，由于人少，处理沟通相对而言就简单容易的多，且由于是投资人，心思接受才干强，采取措施相对而言就会很果断。但集资建房就不同，首先大家的资金都不宽裕，再添加出资就会顾虑重重；其次，集资人都是普普统统的工薪阶层，心思接受才干差，以为既然出资了就应获得相应的房屋，一旦发生这种风险，就会很容易动摇人的心情相当部分的人甚至还不了解投资建房与出资购房的风险区别；再次，集资人数又众多，出现问题，相互之间的沟通难度很大，更不要提还需求添加投入资金了。 另一方面，假设自公司成立后三年内，房屋还不能开工交付运用，那么，集资人转股就会成为一个大问题，这问题费事更大。这里就不再展开论述了。从目前有阅历的房地产开发楼盘的

25、进展速度来说，三年应能满足一个楼盘的开发时间。但集资人本人组建公司开发建造，由于有以上不同于房地产开发公司的风险存在，且设立股份本身就需求相当长的时间，又需求谋求适当的土地，因此，三年能完工的能够性几乎不存在。 假设集资人事先的预算资金宽裕，在一次实额出资后即无需再增资。这显然大家都高兴。但这里的假设很勉强：由于，由于房地产开发建造整个过程，相当复杂，谁也无法很准确预算需求多少的工程款项，许多需求费用都是暂时添加的。这就需求集资人在第一次出资时的预算应超越实践方案资金，但这与集资人经济不宽裕会冲突。其次，根据目前我国的根底建立投资和能源、资源的供应，以及世界普遍存在的能源危机，电力、钢材、水泥

26、等的建造房屋的主要本钱上涨的能够性远远大于下跌。再次，一个楼盘从立项开工到开工交付运用，相当部分费用是隐性支出，是事先无法预测到的。 假设是募集设立，那么更是有大问题。集资人相互不认识，后购买股票的集资人可以随时转让股份，这就根本无法控制投机取巧所产生的风险。而且，募集设立，国家对此控制的很严厉，审批难度非常复杂和非常大，以建造个人居住房屋为目的，十之八九国家不会允许。 第七个问题，集资建房费用与廉价控制风险 个人集资建房的最诱惑人心的就是建造后的房屋比市场出卖的商品房价钱要低，至少要低20%以上。果真如此？答案能否认的。 根据我国法律的相关规定，办理股份的各种审批、执照、股票发行所需求费用是相当可观的；办理房地产开发工程所需求的各种审批、执照费用也是相当可观的；股份的日常管理费用也是相当不菲的。也就是说，在房屋建造工程获得正式立项开工之前，所需求非房屋直接建造费用就至少在上百万元人民币以上，这笔钱，集资人能否情愿交纳或者说能否了解该费用支出的合理性？以上计算还不包括隐性创业本钱，由于这些隐性本钱对没有实际的人士来说，是无法估算的。其实，大家都明白