物流地产公司战略分析论文

1、-. zAAAA物流地产公司战略分析目录引 言物流地产简介 1.1物流地产 1.2物流地产特点 2.物流地产行业市场分析3.物流地产运营模式分析4.物流地产行业五力分析5.房产税对物流地产业的影响6.AAAA物流地产公司战略分析6.1嘉里建立公司战略财务分析 6.1.1盈利能力分析 6.1.2偿债能力分析 6.1.3营运能力分析 6.1.4开展能力分析 6.1.5综合分析小结6.2物流地产业区域开展趋势分析6.3物流产业集群创新网络运行机制6.4 结 束 语AAAA物流地产公司战略研究摘要物流地产作为未来经济开展的一大亮点，是经济研究的重点，但是国目前物流地产商缺乏相对成熟的开展战略，因而对物

2、流地产公司战略的研究在一定程度能够丰富物流地产的研究容。关键字嘉里建立、物流地产、五力模型物流地产简介1.1、物流地产投资商：地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等；投资载体：综合物流型、商贸物流型、生产效劳型和货运效劳型等；客户：制造商、电商、零售商、物流公司等；收入来源：租金、管理费、效劳费、税收优惠、土地升值等；1.2、物流地产的特点物流地产投资规模大依赖增值效劳长期回报稳定集约化与协同化；规模化与网络化；绿色化与低碳化；物流地产市场分析2.1产业现有竞争者 现代物流更多的是将仓库的储存作用提升到配送的作用，传统的物流设施根本无法满足现代物流高效运营的需要。普洛斯是第一家登陆中国

3、的现代物流设施提供商，同时也将现代物流地产的概念带到了中国。普洛斯公司在中国所面临的主要竞争对手有： 澳大利亚的嘉民集团(Goodman Group)公司美国的安博置业AMB公司新加坡的丰树置业(Maple tree)公司沃尔玛控股盖世理(Gazeley)公司日本的新熙地置业(New City)公司意大利的维龙置业(Vailog)公司的宝湾物流地 产公司 2.2 中国物流地产产业战略集团分析 1投资策略与产业集中化程度 从投资策略的角度划分为财务投资者和战略投资者。在这些企业集团中，除普洛斯中国与宝湾物流以外，其他公司的投资方都是国外的房地产投资基金，这些投资基金在世界各地投资于各类的房地产资

4、产。 普洛斯中国的投资方是GIC新加坡政府基金，专注于投资中国的物流 地产与工业地产。宝湾物流的母公司是赤湾石油基地股份，宝湾物流集中投资于物流仓储设施。 普洛斯中国与宝湾物流只投资于中国市场，把扩大在中国市场的份额作为自己的竞争战略.在投资策略上，更多考虑的是新市场的占有，中长期没有退出物流地产的打算，集中投资于物流与工业地产，根本不参与商业地产与住宅地产的投资。2投资规模和市场分布A集团：专注于工业与物流地产的投资，在中国的各个一流城市已经拥有成熟运营的物业，具有强大的品牌优势。B集团：专注于物流地产的投资，在中国的各个一流城市开场建立大规模的物业。 C集团：投资中国物流地产市 场主要出于

5、财务投资，分散风险的目的，品牌形象一般。 D集团：商业集团下属的专门为自己商业集团开发物流设施的物流地产企业。普洛斯中国与宝湾物流在中国的所有区域都有投资，在各大主要城市，普洛斯都有现存或在建的物业，在大多数城市，宝湾物流都有参与竞争。相比之下其他竞争对手的投资力度明显缺乏；就中国区的60多个物流地产工程及已经建立完成的物流设施面积而言，普洛斯中国的规模大大超过了竞争对手。按照投资战略的集中程度和市场围与规模的大小，在中国整个物流地产市场中，这些战略集团投资的物流地产都属于现代化高端物流设施，集中在以、为中心的一、二线城市，几乎所有的物流设施提供商都将投资的重点放在以为中心的长三角地区，众多国

6、际物流巨头及民营资本对中国经济热点区域判断出现惊人的一致性，也造成了长三角地区物流地产业竞争的白热化局面。就整个中国市场五亿平方米的仓储业市场容量来说，没有一家公司的市场占有率超过1；没有一个企业占据垄断地位，在中国物流地产还是一个新兴产业。2.3进入与退出壁垒分析 普洛斯中国公司和局部国外知名投资商和物流效劳商合在一起构成了一个巨大的战略集团，相比外乡的，民营的或国有的物流地产供给商，他们提供的物流设施大多属于高质量仓储设施，在设计上、质量、性能上，都存在着巨大的比拟优势。但是，高质量仓储设施的租金价格一般要高出本地效劳商的价格的一倍以上；这些物流集团提供的物流设施的总量仅占中国整个物流市场

7、的2左右，他们占据了中国物流设施市场高端物业的大局部市场。2.4替代品的威胁 从所有权的来分，仓库可分为公有仓库、私有仓库和合同仓库。合同仓库是公共仓库延伸出来的一个分支，指在一定的时间，按照一定合同约束，使用仓库一定的设备、空间与效劳。典型代表有:普洛斯各个物流地产公司，会根据自己的经营理念，提供一些配套物流效劳。在这一市场上，公共仓库、自有仓库是合同仓库的重要的替代品。在重新配置仓库需求时，生产企业/商业企业是选择自建仓库，还是租用第三方仓库、租用公共仓库的考量主要有：规章制度的要求、投入资金的考量、货主对运营管理的控制和责任。3.1地产商开发、物流企业租赁的运营模式 以物流地产开发商为投

8、资主体，投资建立标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，业务运营主要由物流企业开展。 这种模式典型的有：普洛斯、安博置业、嘉民集团等为代表。 优点：物流地产投资企业能够实现快速扩，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；入驻的物流企业可以降低企业经营本钱，提高企业的核心竞争力。 缺点：开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，入驻的企业短期可以降低经营本钱，长期会由于租金的上涨增加企业的经营本钱，也不能享受土地增值带来的额外收益。3.2物流企业独立开发经营模式 物流企业作为相关物流设施投资建立的主体，建成后自主经营，自主管理。 这种模式典型的企业：传

9、化公路港物流和林安物流公司。 优点;可以节省一局部租金，同时享受土地升值和租金增长的额外收益。 缺点：地产开发需要投入大量的资金，运营本钱较高。3.3地产商与物流企业合资开发运营模式 物流企业、物流地产开发商通过成立工程公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，按照协议分享工程建成后的收益，同时共担风险。 优点：发挥地产商在拿地、设施建立等方面的优势，同时发挥物流企业在物流功能设计、物流运营方面的优势，实现共赢。 缺点：双方前期面临信用风险，后期利益分配和风险分担上可能出现矛盾。3.4第三方整合开发运营模式 第三方将物流企业和地产商进展资源整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力审查，

10、确保强强联合。建成后由第三方中介组织负责对管理企业进展招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。优点：充分利用了独立第三方的审查，防止了物流企业和地产商的信用风险，同时防止了后期产生的矛盾。缺点：这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，需要社会信用系统的支持。3.5政府主导的经济开发区模式 在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门组织下，将物流园区等物流根底设施作为一个类似于目前的工业开发区进展开发和建立。出现的问题：1.以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的方案意识形态。2.工程的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建立，主要容都放在了

11、如何推进当地物流业的扩、建立上，盲目贪大，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准。导致结果：物流园区入驻企业数量少、企业经营规模不大、空置率高等后果。4.物流地产行业五力分析模型4.1资源供给情况积极面：政策利好，区域经济开展规划催生物流业集聚区的形成和快速开展； 出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位； 物流根底设施建立稳步推进，各地物流条件明显改善； 消极面：仓储物流新增用地供给缺乏； 物流企业取得土地难度较大； 土地取得本钱不断增加；4.2物流地产的市场需求情况1国物流业、电子商务、零售业的快速开展带来物流用地的需求；2外资企业在中国快速开展的需求，需要租用大量的

12、仓储设施；着眼点：以工业用地价格拿地，开发综合物流园区，提高土地收益率；国外工业地产商国内房地产开发商物流企业电商企业传统零售商物流地产着眼点：满足自身业务开展，打造第三方效劳平台；着眼点：提升物流效劳水平，提高行业壁垒，兼具地产投资；着眼点：加快与电商竞争的步伐，自建仓储支撑企业开展线上线下业务；着眼点：提供一流物流效劳4.3物流地产的行业竞争：4物流地产的进入壁垒1资源障碍：供给短缺，优质土地稀缺，土地资源成为物流地产开发商开展的瓶颈，也是物流地产行业最大的进入障碍；2资金障碍：物流地产具备投资规模大，回报周期相对较长一般是10到20年，唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争；3管理障

13、碍：随着拿地本钱的高企，租金收入已渐渐不能支撑起经营的重任，引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供给链的全套效劳成为未来竞争的关键；4销售渠道障碍：物流地产的客户多数是物流、商贸企业，对物流设施和效劳有不同的要求。一旦合作，租期会较长且易于建立长期合作关系，并产生依赖性；4.5物流地产行业的替代威胁物流地产的替代威胁来自企业自建物流设施。这在土地资源短缺且价格逐年攀升的背景下，大局部企业均不具备此类条件。且自建物流不利于局部企业的快速开展，租赁则能更快到达经营目标。此外，物流地产的存在有利于政府利用社会资金完成区域规划，到达推动物流业集约开展的目的，因此物流地产行业是无法替代的。5.

14、房产税对物流地产业的影响 物流地产企业主要是将物流设施建成后租赁给客户使用，在现行税制下，物流地产企业要按照营业收入的12%计征房产税，致使房产税成为该类企业的主要税收负担。5.1不同性质房产的比拟由于企业持有房产的目的不同，导致房产参与企业生产经济活动的性质不同，进而产生不同的会计处理方式，其作为房产税的征税对象也不尽一样，对企业的收入、利润水平的影响也大相 径庭。 5.1.1作为“固定资产的房产 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： 1 为生产商品、 提供劳务、出租或经营管理而持 有的； 2持有寿命超过一个会计年度。这类的房产缴纳房产税时一般采用从价计征的方式：应纳税额 = 应税房产

15、原值 * 1- 扣除比例*1.2% 5.1.2作为“投资性房地产的房产 1为赚取租金或自办增值，或两者兼有而持有的房地产。2投资性房地产应当能够单独计量和出售。此类企业房产已出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。应纳税额 = 租金收入*12%未出租局部按房产原值减除一定比例后的余值缴纳。 应纳税额 = 应税房产原值 * 1-扣除比例*1.2% 5.1.3作为“存货的房产1房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房。2这些房产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动。此类房产作为存货核算，不涉及房产税。将其出售后，因所有权的转移也不涉及房产税。只有将房

16、产改变了用途，参与了企业的经营活动，实现其价值后才会涉及房产税的缴纳。 现将以上论述以表格形式反 映如下： 通过以上比拟可以发现，由于经营方式、征税对象、计税依据 等的不同，致使房产税对企业税负的影响差异很大。5.2房产税对不同企业的影5.2.1由于经营方式不同，房产税对企业的影响大不同 商业住宅地产与物流地产的根本区别在于，开发商业住宅地产时，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后，不仅要建好市场，还要经营好市场，管理好市场，保持物业的持续增值能力，物流地产企业的产品仓储设施，只有在其实现对外租赁时，企业的主营收入才会实现，相应的现金流才会流入企业，相关的本

17、钱费用和税金才得以补偿。而此时租赁收入的17%营业税5%+房产税12% 要用于上缴税金，致使物流地产企业的税负高于其他企业。 假设仓储物流设施未实现对外出租，无法产生现金流入，企业只能融资缴纳按照房产余值计算的房产税。 相对于房地产商而言，物流地产的利润率不如开发写字楼、住宅高。此外，由于物流地产所需购地和建立物流设施所需要的资金量大，利润回报周期长，税负重显然不利于企业的成长。 5.2.2征税对象不同，对一样行业的企业影响大不同 1租赁业。除房产租赁以外的租赁企业 只需按其租赁收入的5%缴纳营 业税即可。房产税与企业的营业收入无任何比例关系，对利润的 影响有限。而作为房产租赁的物流地产业，除

18、了按租赁收入的5%缴纳营业税外，还要按租赁收入 的 12%缴纳房产税，总体税 负重，且存在重复纳税问题， 造成同属租赁业的企业税负严重失衡。 2物流业。现代物流业提供的是集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等为一体的多功能综合效劳。物流地产作为物流业价值链上的重要一环，其选址的优劣和配套设施的好坏，直接关系到物流业的效率和效益，专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供给商的倚重。 与物流业的运输工具一样，同为现代物流企业之一的物流地产业，其所必备的根本经营 工具的储藏设施，不但营业税较交通运输业高出2个百分点，还增加了按租金收入12%计算的房产税，适用税率偏高，税负较重，

19、不利于物流业一体化开展。 通过以上分析可以看出，物流地产业的税收负担较重，高于其他行业。AAAA物流地产战略分析6.1嘉里建立财务分析6.2物流地产业的区域开展趋势分析6.2.1物流园区 物流园区是对物流组织管理节点进展相对集中建立与开展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；是依托相关物流效劳 设施降低物流本钱、提高物流运作效率,改善企业效劳有关的流通 加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业开展性质的经济功能区。 6.2.3物流园区对物流业开展的作用 1物流园区的产业聚集功能 物流园区的建立，首先是通过产业政策和提供配套的企业服 务，将提供各种不同特色、具备不同功能优势

20、的物流企业吸引过 去，从而形成了产业上的*种聚集。在物流园区，各物流企业有 着较为明细的分工，实现优势互补、降低各自为政造成的设备浪费 和合作交易本钱，形成集合优势。其次，对于今天制造业和商业企 业不断增强核心竞争力培养而将非核心业务外包的需求，物流需求变得越来越复杂、工程越来越多，而物流园区通过这种产业聚 集，使企业能方便地寻找到不同特色的物流效劳提供商，而这些物 流效劳提供商之间则因为较多的合作关系形成默契的一体化物流 效劳，增加了效劳的质量可靠性和客户的信任度。这种产业链中体 现出来的优势，正是物流园区对物流企业的吸引作用之一。再次， 物流园区本身的建立和政府对于物流产业的重视有关，物流

21、园区 往往还为物流企业提供了政策上的一些优惠措施，使得物流园区 的物流企业具有比在园区外的企业更多的竞争优势，从而将社 会上的优良物流资源有效地吸引到一起，进一步使整个物流市场 的运作和竞争有序化。 2物流园区对产业开展的推动作用 物流园区在聚集各种物流效劳提供商的同时，也为物流企业提供了一个良好的开展空间，推动了物流企业自身的开展。这些推动 作用包括：资金推动、技术推动、人才推动和信息化管理水平推动。 3物流园区对建立国家物资流通网络的作用 整个国家的物资流通硬件网络是由各地物流中心、物流基地 和贯穿全国的公路、铁路、航空和航道所组成的。由于社会物流产 业的开展，物流功能从生产和销售中分工独

22、立出来，新兴的物流园 区则正好充当了将这些集散中心进一步整合和管理的职能。因此，未来国家物资流通网络的战略支点，将由各地的物流园区来担当。 国家物资流通网络还需要能够对各种物资信息进展调配，物流园 区之间还将通过信息系统的集成，形成虚拟的全国物流管理中心。6.3资源整合视角下物流产业集群创新 网络运行体系构建路径在资源整合视角下，物流产业集群是一个不 平衡的动态系统，创新网络的运行是引起物流产 业集群波动的关键因素之一。创新网络在物流产 业集群的孕育、运行与进化，促使物流产业集群发 生质变性突破，新型技术形态与组织构造不断衍生，推动着物流产业集群的系统升级，实现物流产 业集群的高层次有序化调整

23、。 因此，通过对不同 性质、不同来源的资源进展甄选、吸收、流转与多 元融合，调整资源间的互动关系，实现难以模仿的 网络创新能力，进而培育和构造创新网络，对物流 产业集群开展意义重大。基于对物流产业集群创 新网络运行机制相关理论的分析，得到如下体系 构建与提升路径： 首先，从物流企业的微观层面，物流企业作为 产业集群创新网络价值链上最核心的组成单元， 能够整合集群的创新资源，进展技术研发与应 用，提升整个网络的创新绩效与竞争力。构建物流 产业集群创新网络体系，应加强企业与企业间的 动态联盟，建立虚拟组织，开展多方面的创新合 作，实现资源的优势互补与高效配置。企业应加强 与高校、科研单位的合作，搭

24、建产学研一体化平 台，整合多元创造能力。物流企业与中介传媒的沟 通机制是促进集群创新网络信息共享的重要形式 之一，企业需加强与中介机构的合作，实现资源信 息在集群创新网络的有效流动。其次，从物流产业层面，加强物流产业集群 知识、技术、信息的融合，优化集群产业链条的 构造，强化物流产业的聚焦与协同作用，加速催生 产业集群的技术创新活动，激活基于技术创新 的物流产业集群网络关系，促进物流产业集群创 新网络的形成。打造物流创新基地，通过资源整合 与交换，加强物流产业链的协调与配合，建立多元 化的学习型组织与一体化创新平台，优化资源组 合与利用的组合形式，打破技术短板，协同创新。 加强区域产业合作，加

25、强产业联动，充分发挥规模 效应，突破产业惯性僵硬状态，构建具有组织柔性 的物流产业集群创新网络。最后，从政府支持导向层面，物流产业集群创 新网络开展有利于扩大社会效益，政府应在制度设计、效劳支撑、金融支持等多个方面加强对物流 产业集群创新网络的指导与扶持，为物流产业集 群创新网络运行与开展创造良好的环境。引导物 流产业集群理顺产业价值链关系，协调网络行为 主体间的竞合关系，优化物流产业集群构造。加强 对物流企业的资金支持，降低物流企业参加创新 网络的风险。构建创新网络效劳支撑体系，把知识、技术、人才等创新资源导入物流产业集群创新 网络，促使物流产业外部环境相互协调，推动物 流企业的自主研发与技

26、术创新、新产品与效劳开 发，促进物流产业集群的升级转化。6.4完毕语现代物流产业是我国新兴的基于物流技术的 效劳产业, 极具开展潜力。但其在我国还属于幼 稚产业, 无论市场发育程度、 国民经济奉献度还 是就业水平都难以到达经济持续高效开展和参与 国际竞争的要求。因此, 重视现代物流产业是解 决目前中国经济持续开展的关键, 开展物流产业 将对我国经济发挥积极和重要的作用。现代物流 产业是21 世纪的 “产业, 随着全球经济一 体化进程的加快, 中国的物流产业必将有着广阔 的开展前景。 参考文献：1美布洛克，美,美林.战略本钱管理M2 炜.基于顾客需求的物流地产价值创新J.物流技术，2007,02

27、3国庆.我国物流地产理论研究现状及趋势J.商业时代,2007,(36)4利丽.我国物流地产的现状及开展策略探讨J.物流科技,2007,(05)5敬春菊.物流地产开展态势及对策研究J.物流工程与理,2021(5)6 倚.物流地产狂飙前进J.物流技术与应用,2007,(08).7弓宪文.物流地产价值链及核心能力分析J.商业时代,2021(10)附表1现金流量表2021年年报2021年年报2021年年报2021年年报经营业务所得之现金流入净额-2,177,0027,857,2061,734,2545,998,971投资活动之现金流入净额-5,290,499-11,124,793-4,223,913-

28、6,200,490融资活动之现金流入净额4,239,5481,227,1347,901,2663,820,045现金及现金等价物增加-3,227,953-2,040,4535,411,6073,618,526会计年初之现金及现金等价物14,154,51216,101,95310,443,5156,654,052会计年终之现金及现金等价物11,072,48814,154,51216,101,95310,443,515外汇兑换率变动之影响145,92993,012246,831170,937购置固定资产款项-2,215,343-2,408,751-2,200,602-1,059,938单位千千千千

29、币种港币港币港币港币附表2资产负债表2021年年报2021年年报2021年年报2021年年报非流动资产117,070,145101,906,30886,266,76376,889,374流动资产25,319,20735,223,81737,102,46026,649,323净流动资产10,718,51219,022,35716,611,53210,664,298流动负债14,600,69516,201,46020,490,92815,985,025非流动负债38,913,24436,706,89528,429,20719,316,944少数股东权益-借/贷13,120,18713,470,20310,526,6299,562,796净资产/负债75,755,23070,751,57063,922,46058,673,930股本(资本及储藏)1,444,2931,439,1311,438,3661,436,031储藏(资本及储藏)74,310,94069,312,44062,484,09057,237,900股东权益/亏损(合计)75,755,22670,751,56763,922,45958,673,932无形资产(非流动资