2022年果蔬批发市场建设项目可行性研究报告

1、果蔬批发市场建设项目可行性研究报告果蔬批发市场建设项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）项目概况项目名称：某某市果蔬批发大市场建设项目 企业名称：某某市某某有限公司建设地点：某某市双台子区高家村建设投资：11392万元营业收入：2006万元占地面积：70570 m2建筑面积：46098m2,第一章总论1.1承办单位概况某某市某某有限公司成立于 1990年6月26日。座落在某某 市双台子区新华街64号。该公司经营的某某批发市场占地面积 11780.5m2;库房62座，建筑面积3000卅；钢架大棚一座630 m。2009年实现交易额7000万元，上缴税金19万元，利

2、润48 万元。该某某批发市场建设于上个世纪90年代，由于受规模、功能和格局限制，市场内软硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。已不能满足日益增长的农产品 消费及对食品安全的需求。随着我市经济的快速增长，人民生活水平的迅速提高，果篮 子、菜篮子工程备受关注！让全市人民吃上新鲜、放心、优价的 果菜，已成为某某市民生工程的主体工程。某某市政府十分关注我市菜、果篮子工程，决定乘铁东小区 改造的配套资源，重新规划建设某某市果蔬批发市场。以满足某 某市及周边地区对安全、保鲜某某蔬菜的需求。1.2编制依据和原则1.2.1编制依据关于加快农产品流通网络建设推进“双百市场工程”的通

3、知商务部财政部；商建发2009277号文件；关于搞活流通扩大消费的意见（在地级以上城市选择一批菜市场进行标准化改造）（国办发【2008】134号），关于印发黄海部长助理在全国大型农产品批发市场建设现 场会上讲话的通知商务部办公厅2006年10月13日；关于加快我国现代物流发展的若干意见原国家计委、经 贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局2002年12月联合发布；对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施 建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全 国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能 齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。关于加强农产品批发市场

4、建设的实施意见某某市商业局某某市改造建设标准化菜市场的实施意见某某市商业局关于铁东地区重新规划旧物市场和果菜交易中心的请示双区政【2009】42号建设项目经济评价方法与参数第三版；建设单位提供的有关资料与数据。1.2.2编制原则1、认真执行国家、行业有关农产品加工、 检验、包装、标识、 运输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城乡建设总体规划，合理布局、有足够的建 设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布臵应满足农产品批发市场的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布臵，既要求布臵 紧凑，力求节约建设用地，以利于批发市场今后的发展，同时要 充分考虑环境保护设施和绿化用地

5、；4、充分利用当地的基础设施条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取有效防范措施，确保交易场所的人身安全。1.2.3编制范围本项目研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护等方面的内容。投资估算及财务评价：根据国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评 价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV、静 态投资回收期和投资利润率等财务、经济评价指标。根据上述内容论证本项

6、目建设与实施的必要性、技术可行性 及经济合理性。1.3项目概况1.3.1项目目标定位某某市果蔬批发市场将成为某某市农产品一级流通中心，近 期迫切发展的主要功能为：网络电子信息交易平台、果菜农药残 留鉴定中心；果菜气调保鲜库；某某、蔬菜交易棚库区；办公、 客栈综合楼。1.3.2项目建设的宗旨依托该公司果蔬批发市场的发展平台、在农产品流通行业的 优势地位，把项目建设成为东北地区规模最大、功能最完善、配 套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品批 发市场。为东北、华北、内蒙地区“菜篮子”供应和食品安全提 供有力保障。1.3.3项目建设内容项目占地面积:70570 （折合106亩），建筑

7、面积:46098吊。 功能划分：办公、客栈生活区、网络电子信息交易平台、某某交 易区、蔬菜交易区、生态停车场、保鲜冷库、菜窖等。本项目的综合技术经济指标见下表：表1-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积m2705702总建筑面积m460983建设总工期年14建筑密度%485容积率0.656绿化率%127水电负荷7.1用电负荷Kw/h3507.2用水负荷m/日1108项目总投资万元114779主要经济指静态投资回收期年8.8税后投资内部收益率%5.75税后财务净现值万元3821.4结论与建议某某市果蔬批发市场项目符合国家产业政策和某某市产业总体规划，已被列入某某市及双台子区“十二五”重点规划

8、项目。 项目用地符合选址原则，地理位臵优越，地质条件良好，交通方 便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进辽宁省、某某地区现代农产品流通业的 发展，有利于保障辽宁省、某某市“菜篮子”工程的稳定、安全 供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、 促进就业，属于风险小、利润长期、稳定型增长项目，有利于巩 固某某市果蔬批发市场在农产品批发市场领域的领先优势，增强 核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，某某市果蔬批发市场项目区域规划是可行的，经济上是合理的， 建设条件是充分的。第二章项目建设的必要性2.1项目建设背景2.1.1经济发展条件经济发展是农产

9、品批发市场产生的源泉，其发展规模在一定 的条件下反映了人民对农产品需求的规模。同时，在经济发展过 程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异，是大量 的物流资源、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因 也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物 资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基 本条件之一，某某市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了 发展现代农产品物流市场的条件。一、地区经济发展总量根据某某市国民经济和社会发展第“一五”规划纲要和某某市国民经济的持续稳定增长；到2010全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。其中，油田经济

10、年均增长 1.2%，地方经济年均增长15.2%。人均国内生产总值达到4100美元， 年均增长7.1%。财政一般预算收入达到21.5亿元，年均增长16.9%。 社会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。以某某市物流成本占地区生产总值的 20%左右分析，每年某 某市用于物流管理和组织的费用将达到85亿元左右。因此，某某市具备发展现代农产品市场基本的经济规模条件。物流效率和效 益的提高，对某某市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义； 某某市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继 续保持稳定增长的态势；从某某市的经济地位和与周边城市的比 较优势分析，某某市也具备了发展现代化农产

11、品批发市场的总体 经济条件。二、经济结构在“一五”期间，某某市把石化产业作为接续产业发展 的重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。提升石化产 业整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。充 分利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸 加工能力。推进辽河石化公司 500万吨稠油加工扩建及后续加工、 华锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油等重 大项目建设，原油加工能力达到1500万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。建成46万吨乙烯扩建项目，发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、ABS等聚烯烃系列产品，合成树脂生产能力达到

12、 83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸 乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生 产基地。以华锦集团、中润化工有限公司等为依托，发展氮肥、 复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。大力发展 工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石 化工业产业链条。充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的 产业。开发和引进先进生产技术，发展新型钻井机械、隔热管、 高低压阀门等石油开采专用设备制造。 培育发展汽车零配件加工、 专用汽车改装、船舶制造和环保设备制造等先进装备制造业。充 分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑

13、料制品，努 力将塑料产业培育成新兴主导产业。 积极发展各类新型防水材料， 建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规 模，增加聚氨脂复合板等产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质 墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。以大型优质大米 加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内有影响力 的无公害、绿色和有机大米品牌。积极发展各种水产品、肉食品、 乳制品、饼业、调味品等食品加工业，打造特色鲜明的食品加工 基地。坚持走苇-浆-纸一体化道路，大力发展以芦苇（稻草）为 主要原料的制浆、造纸业，到“十一五”期末形成20万吨的造纸能力。加大对现有药业企业的研发、工艺、技术和设备改造力度，

14、形成在生物制药、化学药品和中成药等方面的产业群体优势。大力发展现代服务业。与一、二产业紧密结合，提高为工 农业生产、经营、技术开发服务的能力和水平。接受沈阳、大连 等中心城市的辐射，以铁路、公路、港口为依托，以现有大型物 流企业为骨干，发展水上物流、公路铁路物流、管输物流等物流 业。建设和完善某某市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批 发市场，高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场，形成具 有一定辐射力的大米、河蟹等专业化的物流基地和配送网络。这种经济结构，导致了某某市区域内有别于其他城市的经济 发展空间差异，产生了存在于某某市及周边的城市间、乃至全国 许多城市和地区的原材料、半成品、产成品

15、等的进出，形成了彼 此的供需关系和物流渠道，存在着大量的石油、石油化工、精细 化工、建材、粮食、农副产品以及零担、集装箱等物资商品的运 输和配送。仓储、装卸、搬运、包装、流通加工及信息服务等多 功能、多层次的物流服务需求，为某某市农产品批发市场的发展 创造了经济结构条件。2.1.2 区位条件某某市的区位优势和地理位臵是现代物流产业发展的天然基 础，交通网络四通八达。某某市地处环渤海经济带的要塞，是连 接东北与关内的枢纽城市。京沈高速、盘海营高速通过境内并与 沈大高速公路相连。某某境内有六个高速公路出入口。公路总里 程已达2001公里，其中高速公路2条 111公里，国道1条75公 里，省道5条2

16、48公里，县道10条1108公里，公路网密度为每百平方公里49.15公里，跃居全省前列。沿海沿河有码头54个，某某港已经投入使用。某某离周边的营口港、鲅鱼圈港、锦州港 较近，距大连港仅302公里。距沈阳桃仙180公里机场、大连机 场350公里。沟海铁路和京沈高速铁路贯穿某某，优越的交通为 农产品批发市场的发展提供了有力的保障。2.1.3信息网络支撑条件某某市是重要的通信枢纽， 与世界200多个国家和地区建立了 联系，具备了国民经济信息化的通信能力。截止2003年，全市现有程控电话交换机32万门，电话普及率达到33部/百人，居全省前 列。到2003年底，全市电信业务总量10.3亿元，年末交换机容

17、量 49.7万门，电缆长度2.1万皮长公里，长话电路0.68万路，城乡电 话用户42.2万户，移动电话用户40万户，每百人移动电话占有量 33部。计算机互联网用户13.8万户，数据通信总用户23万户，公 用电话1.48万部。同时，某某市拥有覆盖全市的邮政网络。“十 二五”期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向3G网的平稳过渡，建成800M数字集群公网和GP卫星导航定位系统，大幅 度提高互联网用户容量。综上所述，通过对某某市的经济发展条件、经济结构条件、 区位条件、信息网络支撑条件等的分析，某某市己初步具备进一 步建设规模化、组织化程

18、度更高的果蔬批发市场及发展现代物流 的基本条件。2.1.4某某市人均收入水平较高，农产品需求日益增长1、2008年某某市地区生产总值 675亿元 人均生产总值57214 元 全年城市居民人均可支配收入 17046元 农民人均纯收入7710 元。按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费 额2010年将达100亿元，2020年将达到200亿元。由此可见，某某 市农产品市场潜力巨大。2、2008年末全市城镇单位从业人员 451329人，私营个体从 业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员 90941人。在校 学生15万人。对水果、蔬菜等农产品需求与日俱增。3、某某市居民生活水

19、平较富裕，吃穿比较讲究。某某市民比 较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭 配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均 保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。2.1.5农产品安全保障的需求日益提高农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质 量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农 产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而 保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套 用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。1、农产品品种繁多。既有直接食用的蔬菜、水果等保鲜农产

20、品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农 产品，具有生物多样性、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特 点。2、农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植、储藏运输、保鲜、包装等多 个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上。3、影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产 过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染 评价的手段有限。4、农产品质量安全监管难度大， 需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监 管既要保护消费者的

21、合法权益，也要保护生产者的适当权益，必 须适应我国农业的特点。因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革， 提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农 产品质量安全非常必要而且紧迫。2.1.6升级改造批发市场的需要某某市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见 中指出。农产品批发市场是流通体系中的重要组织形式。建市以 来，经过20多年的发展，我市农产品批发市场的交易规模逐年扩 大，服务功能不断增强，初步形成了与经济发展、百姓生活水平 相匹配的批发市场体系。但与全省及至南方省份的一些知名市场 相比还存在较大差距。主要表现在：管理方式落后、管理体制陈 旧、辐射能力不强，特别是

22、以“现金、现场、现货”交易为特征 的传统交易方式仍占主导地位。为此，应采取有力措施，着力提 升农产品批发市场的现代化水平。“十一五”时期及以后的几年时间是我市流通服务业发展的 关键时期，也是批发市场改造升级的攻坚阶段，加强市场基础设 施建设，特别是培育国内知名乃至国际闻名的大中型农产品批发 市场是摆在我们面前的迫切任务，是坚持市场导向、转变经济增 长方式的内在要求，各级政府、各有关部门应自觉提高对强化农 产品市场建设重大意义的认识，充分调动各方面积极性，针对具 体目标加以落实。2.1.7改善农产品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生

23、产技术规 程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相 关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、 质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者 的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全 过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准则 及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、 化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使 无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施， 尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低 残

24、留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展 生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地 的环境监测。（3）加强市场流通监管加强农产品流通、消费管理，积极推进落实准入制度，实行 进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量 负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销 毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快 推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、 检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设， 进一步完善委托检

25、验制度， 建立健全市场生产质量安全例行监测制度。（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯 系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、 产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自 律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方 法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。2.1.8现有农产品储销系统相对滞后上世纪九十年代末，某某市先后建设了高升、沙岭、西安、 胡家、田家等专业化农产品市场，但现在的市场由于受规模和场 地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发

26、展已至瓶颈期，发展 速度缓慢，并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市及周边地 区销售。截至目前，某某市尚未建设新的现代化的农产品批发市 场。这些市场作为某某市、辽宁农产品的集散中心，功能在逐步 弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。另外，相对全国及其它行业，某某市农产品运销系统的发展 颇为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实 施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了 农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。2005年以来，某某市农产品价格已普遍上涨20噓右，农副产品的供应已不能充分满足 某某市的需求，而且随着某某市经济和生活水平的不断提高，对 农产

27、品的需求也不断提高。某某市农产品储、运、销系统的现状 已远不能满足人们日益增长的对农产品抑价、安全、绿色供应的 需求。某某市农产品储、运、销系统亟待改造升级，以达到与城 市社会经济同步发展，均衡和谐的局面。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是保障“果、菜篮子”供应的需要随着辽宁省、某某市经济发展，某某市城市功能定位的不断 升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产 品的安全及农产品质量的要求也越来越高。某某市现有高升、沙 岭、西安、胡家、田家等专业化市场因地理区位和自身经营特点， 难以满足城市发展和居民消费的需求。随着某某市经济建设、社会发展等外部条件的进一步优化， 农民群众

28、对农产品的生产、销售、降低农产品生产、销售成本， 迫切希望把其农产品采配、销售中心前移到某某市果蔬批发市场。 但多年来某某市尚未规划建设新的现代化的农产品批发市场。因 此，规划建设现代化的果蔬批发市场是满足辽宁省、某某市“果、 菜篮子”供应的现实需要。222项目建设是保障果菜食品安全的需要随着经济的发展和人们生活水平的提高，对食品安全的要求 也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用果 菜的基本诉求。但是，食用果菜农药残留超标，且大多在流通环 节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的 消费理念。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度 重视。某某市果蔬批

29、发市场建设的目标是，立足某某、流通辽宁、 面向北方、辐射全国，成为东北地区规模最大、功能完善、配套 齐全的绿色、安全、生态的农产品现代化农产品批发中心。项目 通过建立水果、蔬菜等农产品食品质量安全保障体系，从流通环 节对食用果菜实施绿色通道定位。该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：1、建立市场内水果、蔬菜等农产品长效检测机制，即建立质 量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量 安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，将水果、蔬菜等 农产品安全监督管理工作推进到批发市场内；2、建立市场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制和园

30、区内的经营管理， 建立市场准入制度；3、建立水果、蔬菜等农产品批发市场，即与某某市出入境检验检疫局合作，在市场内建立出口食用农产品配送中心，建立一 套符合CIQ监管要求的出口食用农产品供应链管理平台，形成出口果菜安全标准，并在市场系统内的农产品批发市场推行该标准， 构筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。因此，项目建设 对极大地保障出口水果、蔬菜等农产品、食品的安全，具有重大 的战略意义和政治意义。223项目建设是某某市发展战略规划的需要某某市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见，关于今后发展的目标中指出。加强农产品批发市场现代化建设，特别是有计划的发展和培育品牌市场是强化我市流通工作

31、的新一轮目标选向。要树立科学 发展观，突出企业（市场）的主体地位，在政府的有力推动下， 运用现代流通理念、现代交易方式、先进信息技术和必要的政策 扶持，对全市范围内基础条件好、交易规模大、发展潜力强的农 产品批发市场，集中力量进行改造升级。到2011年，在全市农产品批发市场中培育7个市场主体企业化、投资渠道多元化、交易方 式现代化、服务功能多样化的现代化大中型农产品批发市场，使 之扩大辐射范围，健全法人治理结构，体现某某的产业优势和特 色，成为省内知名乃至全国闻名的市场品牌。具体目标为： 在市场交易规模上，要有5家农产品批发市场年成交额达到 3亿元 以上，力争培育2家超10亿元的农产品批发市场

32、。在市场交易方式上，推动“现金、现货、现场”等传统交易 方式向总经销、总代理、场内超市、场外连锁等区域性、集约化 经营方式转变，促进委托制、拍卖制、网上交易等现代交易方式 基本形成。在市场设施建设上争取达到技改投资不断加大，技术创新能 力不断增强；信息中心、结算中心、检验检测中心等功能完备； 物流配送、金融服务、餐饮服修、邮电通讯等配套功能更加完善。 在市场声誉上，形成国内外较高的知名度，以品质优良、品种繁 多、管理现代、服务领先提升市场地位。杜绝假冒伪劣、商业欺 诈、销售违禁商品、欺行霸市等违法违规行为。在管理体制上，改变主办单位政府委派或事业单位的身份， 现代产权制度和企业制度基本建立，形

33、成市场主体企业化、投资 渠道多元化的现代企业格局，实现企业办市场、企业管市场、市 场企业化的新型市场模式。2.2.4项目建设是某某市社会经济发展的需要某某市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见，关于今后发展的任务中指出。针对农产品批发市场存在的主要问题，当务之急要着力加快 改革传统的管理体制和交易方式，完善服务功能和经营机制，发 展品牌化、规范化、公司化的新型市场。强化市场在商品交易、 价格体系、经销代理、专业会展、物流配送、带动周边经济发展 等方面的功能。推动批发市场向产品研发设计中心、国内外零售 商采购中心、信息发布中心等现代运作方向转变，提升市场的规 模化、组织化、现代化、国际化水

34、平。（一）建立现代市场管理体制。改革现有的市场管理体制和 模式，进行股份制、公司制改造，使之成为具有市场竞争能力的 经济实体，成为具有内生动力、机制灵活、体制创新的现代化经 营企业。（二）培育大中型批发商。调整经营主体经营批量过小、经 营额分散的组织结构，培育品牌化、专业化、特色化的大型批发 商；引入大型生产企业的采购、销售公司和跨国公司的采购分销 中心，构筑以资产、品牌、信誉为纽带的产销联合体及采购分销 网络，推行总经销、总代理、佣金代理为主的经营模式，形成产 品出口、境外设店的高效通道。（三）发展现代交易方式。广泛采用与市场发展方向相适应 的现代交易方式和营销组织形式，加快改造传统交易方式

35、的步伐。 农产品批发市场要创新经营， 提高档次，探索大宗品种的委托制、 竞买制、拍卖制、仓单交易、网上交易、远期合同、电子结算等 现代交易方式，实现流通方式的根本变革。（四）建立功能完善的物流配送体系。运用现代物流技术， 整合分散的运输、仓储资源，组建运输、储存、装卸、整理、加 工、配送、信息等有机结合的专业化物流公司，逐步发展成大型 的、多样化服务功能的物流配送中心，实现市场物流的社会。（五）开展农产品批发市场的标准化建设。照标准化市场建 设规范要求通过改造，全面提升商品批发市场的标准化水平。 着力保证交易场地人流、物流、车流畅通，商位设施布局合理， 电子交易结算便捷，检验检测高效，服务设施

36、完备等。225有助于提高农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代 化大型农产品批发市场为基地，转变我国目前的农产品出口贸易 方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际 竞争力。随着CEPA东盟农产品零关税、中国对于台湾水果进入大陆 市场的零关税政策等经济措施的进一步落实，许多跨国的连锁零 售企业如沃尔玛、家乐福、吉之岛，以及香港的一些大型零售商 如百佳、惠康、美心等都希望在某某市设立农产品采购中心。因 此，为了抢占迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化 的农产品市场，应对日趋激烈的市场竞争。2.2.6 解决“三农”问题、推动农业产业结构的调

37、整“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农 产品批发市场的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市 民吃上放心水果和蔬菜。同时由于农产品物流配送业和批发交易 的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农 户的种、养殖方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。 加工配送、物流、商易平台建设是本项目的重要组成部分之一。 农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求 的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人 民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消 费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直 接关系到满足最终消费

38、的需求，对农业生产、批发、零售、消费 和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止 农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产，农产品商品标 准化工作还很不完善，某某地区也不例外。项目的建立有助于形 成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬、肉蛋类商品批 量生产、批量加工和批量销售，弓I导本区域乃至全国农业向产业 化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快 农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附 加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐 桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，

39、尽早实现与国 际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性及持续增长， 为“三 农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障北方地区“菜篮子”稳定、 安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就 业、促进关联区域经济的发展，符合某某市的战略发展规划和国 家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必 要。第三章市场分析3.1我国现代农产品批发市场发展现状效率低下的农产品市场正成为我国农产品流通业和农业产业 化发展的巨大障碍。发展现代农产品市场，提高农业综合效益， 已成为当前农业流通领域亟待解决的重点问题。1、我国农产品批发市场整体发展水平低下经过多年改革发展

40、，我国农产品批发市场体系逐步完善，农 产品流通的多重循环格局初步形成。但由于我国传统的农产品流 通体制环节过多，以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输 条件较差，农产品在流通过程中损失很大。数据表明，我国水果、蔬菜在采摘、运输、储存等环节上的 损失率为25% 30%，我国每年至少有1.8亿吨果蔬腐烂掉，而 发达国家果蔬损失率则在 5%以下；我国粮食损失占总产量的 12% 15%，相当于8000万人口的年消费量。此外，农产品市场 建设、物流主体培育等方面也存在诸多问题，严重困扰着我国现 代农产品市场的发展。农产品批发市场专业化和社会化水平低下。我国名副其实的 农产品第三方物流企业屈指可数，社会

41、上对发展现代农产品批发 市场及物流的认知和认同度至今较低。尽管批发市场及物流主体 呈现多元化趋势，但目前农产品批发市场规模普遍偏小，竞争力 不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。农产品批发市场及物流基础设施落后和效率低下。与发达国 家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条 件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后，导致农 产品流通成本高，流通效率低下。重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有 各类农产品批发市场5,000多家，但具备一定规模的市场数量有 限，批发市场管理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农 产品检疫监测手段不完善，给食品安全

42、带来隐患。农产品批发市场及物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统方式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的很少。当前，许多农产品市场没有 配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务 企业中，仅有39%拥有物流信息系统。农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主 导地位的批发市场大都只是为交易双方提供交易场地，档次低、 功能单一、交易手段单一、服务与管理落后等。农产品批发市场及物流专业化和标准化程度较低。各种运输 方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没 有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施 标准

43、之间缺乏有效的衔接。此外，我国农产品质量卫生标准和市 场内部的检验检测体系尚未建立，进入流通的农产品质量偏低， 缺少检验手段和食用安全保证。2、我国农产品批发市场及现行物流模式及利弊分析当前我国农产品批发市场及物流主要有四种模式，即：直销 型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形 成目前我国农产品物流的主导模式。直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品 送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通 数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会 发展的需要。契约型物流模式有四种形式，即“农户+运销企业”“农户+加工企业” “公司十农户十保险”以

44、及“公司十合作社”。这些模式克服了加工企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不 稳定的问题，为农户销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了 对产品质量的控制力度。但弊端是农户同企业谈判中始终处于弱 势地位，农民利益容易受到侵害，违约现象频发；企业直接面对 分散的农户，市场交易费用高，配送成本居高不下。联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售商、运输商、加工保鲜企业通过利益联结和优势互补形成战 略联盟。这种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各 参与方在合作与竞争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了 交易效率，也为物流主体建立了公共交易平台，使交易双方有更 多可选择性

45、。但缺陷在于，由于处于一个战略联盟下，随着交易 量的扩大，管理效率比较低，而且中间批发商仍然会对直接生产 者和消费者进行信息封锁。第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事 农产品储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产 品生产和销售活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服 务。这种模式促进了流通与生产的分工合作，降低了流通成本， 提高了流通效率，有利于实现物流标准，成为我国农产品物流发 展的方向，但目前还处于起步阶段，涉及范围非常有限，而且这 种模式对管理人员的素质要求非常高。3.2某某市现代农产品批发市场及物流发展现状某某市经过多年的发展，现已初步形成了双台子区、兴

46、隆台 区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、 沙岭、胡家等专业化市场及较为完善的农产品流通体系。分布于某某市的各级农批市场，在形成某某市农产品流通格 局、保障本地食品供应和价格稳定、满足某某等周边地区的农产 品需求、促进农产品进出口等方面发挥了重要作用。首先，某某市农产品批发市场是某某市民的 “菜篮子”。就大洼县批市场而言， 该市场交易的蔬菜、水果、粮油，分别占大洼市民消费量的85%90%和40%以上。其次，某某市双台子区、兴隆台区、大洼县的农 产品批发市场保证了某某地区的农产品需求。据统计，某某市蔬 菜和水果需求量的40%是由双台子区、兴隆台区、大洼县供应的。 另外，某某

47、市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场的 农批市场在全国农产品流通中也居于十分重要的地位，其货源地 除来自辽宁省其它城市及周边省份以外，还包括北京、山东、河 南、浙江、江苏等地，而销地则主要满足某某本地和周边地区需 求，也有部分运到东北其它省市。由以上可见，某某市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品 批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业 化市场及较为完善的农产品流通体系。对保障辽宁省、某某市农 产品的足量供应具有关键作用。但是由于某某市双台子区、兴隆 台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高 升、沙岭、胡家等专业化市场现已成为人口密度较高、交通比较 拥堵

48、的通关要道、居民区或商业区，已经影响了周边城市功能规 划，同时也限制了未来市场的发展。这些综合市场由于受规模和 场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展速度缓慢，并呈 现衰退迹象。某某市作为周边地区农产品的集散中心，功能在逐 步弱化，已不能满足某某市及周边地区日益增长的农产品消费及 对食品安全的需求。2005年以来，某某市及周边地区农产品价格 已普遍上涨20注右，特别是肉类、鲜活农产品的供应已不能充 分满足某某市市的需求，而且随着某某市及周边地区经济和生活 水平的不断提高，随着某某市及周边地区城市人口容量的不断增 长，对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求也将不断升级， 某某市农产品流通系

49、统的现状已远不能满足人们未来的需求，因 此，规划建设新的现代化的农产品流通中心是保障某某市及周边 地区农产品安全足量供应的迫切需求。根据某某市农产品物流活动的空间，其物流需求主要可以分为两大类：国内物流需求和国际物流需求。321农产品批发市场及物流配送需求某某市内的农产品的需求主要表现为某某市的各企事业单位、机关团体、一般居民等对社会化农产品物流服务和公共物流 设施的需求。某某市人均收入水平较高，农产品需求日益增长2008年某某市地区生产总值675亿元人均生产总值57,214 元 全年城市居民人均可支配收入17,046元 农民人均纯收入 7,710元。按人均年食品消费支出5,000元，计算未来

50、各年全市食 品消费额2010年将达100亿元，2020年将达到200亿元。由此可见， 某某市农产品市场潜力巨大。2008年末全市城镇单位从业人员 451,329人，私营个体从 业人员157,216人。其中，城镇私营个体从业人员 90,941人。在 校学生15万人。工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会 餐饮等对农产品需求与日俱增。某某市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究。某某市民 比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美 搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等 均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。构成市内农产品批发市场及物流需求大户的某某市内连

51、锁 超市。近年来以年均 20沧30%勺速度递增，在商业零售业中正由 主导地位向主体地位转移。2005年某某市连锁商业销售额占全市 社会消费品零售总额的36% 2006年达到50%其中经超市销售 的生鲜农产品市场份额也已经达到 50%与此同时，某某市内农 产品市场及物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些企业的内 部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业 部门；批发市场的规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、 中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多自建或租用仓储设 施，自建内部配送中心，如兴隆兴隆大厦、辽河商业城等，但是 自建生鲜农产品配送中心的屈指可数。据不完全统计，零售企业

52、 的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30%。可以预见到随着某某市大力推动连锁经营的发展，某某市连锁经营范围将逐步扩 大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中 进货、集中配送，未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上某某 市物流业迅速发展中物流服务的不断提升，配送效率的提高，某 某市内的农产品物流需求将会大大增加。某某市委市政府已经确立未来旅游休闲产业的发展目标， 即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立某某休闲度假 旅游目的地形象，力争10年时间，将某某打造成为享誉世界的国 际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名 城”。旅游名城的建立，社会餐饮业等对农产品的

53、需求也会不断 地增长。322周边地区的农产品物流需求某某市地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽宁 中部城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点， 是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我 国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。90年代初，我国就明确提出了环渤海经济圈建设的总体构想。 这一经济圈包括辽东半岛、京津唐为主的环渤海海滨经济带。到 2003年，这一大区域经济圈的经济总量和对外贸易占全国的1/4在环渤海地区5800公里海岸线上，有近20个大中城市遥相呼应， 数千家大中企业虎踞龙盘，包括天津、大连、青岛等重要港口在 内的60多个大小港口星罗棋布，以京、

54、津两个直辖市为中心，带 动的两侧扇形区域，成为我国乃至世界城市群、工业群和港口群 最为密集的区域之一。国内外经济发展与环渤海地区得天独厚的 地域优势的有机结合，促进了这一大经济协作区的崛起。基础设 施的相通互联进一步发挥了环渤海区域的地理优势。作为我国欧 亚大陆稍东部起点之一的这一区域已经实现东北亚经济一体化。 在重心不断向亚太转移的大趋势下，这一地区的潜力开始凸现， 继长江三角洲、珠江三角洲地区快速发展之后，环渤海地区正在 形成中国经济增长的“第三级”，成为拉动中国北方市场最便捷的 通道，北方地区经济发展的发动机和外商青睐的核心区域，重量 级的世界商业市场。我国正处于区域经济板块整合重构过程

55、中，随着交通网络的 进一步完善，某某与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之 间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥 头堡之一。因此，必将出现大规模的、活跃的市场环境。环渤海 地区、京津唐地区、东北地区将成为某某市场的三大支撑性区域 市场。从而形成多元消费市场的组合。某某市的大米、河蟹、肉 鸭等“菜篮子”、“米袋子”，将承载着对某某市及周边地区的农产 品供应，也必将产生可观的农产品物流需求。3.3某某市农产品现代批发市场发展前景某某市商业局关于加强农产品批发市场建设的实施意见 指出。为促进流通服务业繁荣发展，深化流通体制改革，加快农 产品批发市场的改造升级，为资源型城市转型和

56、接续产业发展营 造良好的市场环境，结合我市农产品批发市场实际，以科学发展 观为指导，紧紧围绕资源型城市转型和生态城市发展思路，以批 发市场改造升级、转变增长方式为主线，加快推进市场体制机制 创新、科技创新、管理创新和交易方式创新，着力营造规范有序 的农产品批发市场环境，不断提升市场的辐射能力、基础设施水 平、经营管理水平和知名度。各级政府要大力支持指导和推动标准化（品牌）市场的培育 工作，形成品牌市场培育的投入机制、激励机制和环境机制，营 造有利于标准化（品牌）市场培育的综合条件。（一）大力扶持品牌市场加快发展1、建立资金扶持政策，积极争取省级品牌市场专项培育资金，并由市级财政安排相应规模的配

57、套资金。主要用于基础设 施、物流配送、信息系统、检验检测系统等改造升级项目。2、积极争取省及国家支持流通服务业发展的专项基金。 列入国家和省支持的批发市场项目，其建设资金按要求需地方配 套的，除省财政给予优先安排外，市级财政也将给予重点支持。3、列入省以上的品牌市场，优先安排改造升级建设用地， 其土地有偿使用费，除省级按分成部分 50%返还外，市级分成部 分也按30%至 50%返还。新建项目用地采取出让方式取得土地使用 权的，其应缴纳的土地出让金按照协议出让国有土地使用权最低标准执行，米取租凭方式取得土地使用权的，其应缴的土地租金 标准按照协议出让国有土地使用权最低价折算。4、 对省级以上品牌

58、市场新增税收地方所得部分，以2005 年为基数，五年内按 50%返还，全部用于市场改造升级。5、对省级以上品牌市场组织商户到国外参加各种商品展 示会、贸易洽谈会的，给予开拓国际市场资金补贴。（二）积极引导品牌市场持续发展1、支持品牌市场以产权为纽带，进行改制与重组，建立 现代产权制度和现代企业制度，深化内部改革，完善法人治理结 构，鼓励品牌市场通过参股、控股、承包、收购和跨地区投资等 方式，拓展新的发展空间，实现规模扩张。2、在品牌市场中积极培育上市公司的后备资源，鼓励商 业银行有效运用贷款利率浮动政策安排品牌市场改造升级专项贷 款。支持在境内资本市场上市融资。鼓励符合条件的品牌市场依照国家有

59、关规定发行中长期企业债券和短期融资债券。3、鼓励品牌市场通过强强联合开展电子商务，支持品牌 市场加强信息系统建设，通过与国内知名的电子商务网站联合， 共同打造品牌市场的电子商务平台，利用其成熟的电子交易技术 和声誉开拓市场，扩大辐射面。（三）提高品牌市场管理人员素质1、制定品牌市场职业经理人和职业营销人员资质标准， 创办专业培训机构，培训市场的现代营销队伍。2、定期选送优秀的品牌市场职业经理人和职业营销人员 到有关咼等院校学习、培训，提咼市场管理人员的素质。第四章工程技术方案4.1项目用地功能分区指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交 通畅通、合理作业、节约建设资金、布局

60、合理的原则精神，根据 农产品批发市场运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在 各功能区内根据商品交易流程及经营管理模式布臵建筑物和交 易、生活设施。把某某市果蔬批发市场建设成为一个设施先进、 功能齐全、专业化程度高的综合性大型果蔬批发市场。功能分区园区整体规划结构:以某某交易区、蔬菜交易区为核心；配 套网络电子信息交易平台、组合式气调库用地；办公、客栈生活 区用地；绿化、道路用地。交易用地，指为某某交易区、蔬菜交易区提供集中交易场所 的建筑用地；设进场主路东侧；加工用地，指对存放水果、蔬菜等农产品的保鲜气调库；设 在进入市场主路的西侧。配套服务用地。指为批发市场日常运营提供必需的相关服务 和