2010上海市基准地价修正体系

1、左-1几-狀箋!,、es,0落黑左蠱思鴻等匸矗醫“義.-E一盍；人二;去詔,:、:八r,-Ji亦魚帶丞用亍“.F$f即百勺V填嘗识.果蕉.我轅送ifIfl、：二I.1Thr;Tr.-./、:/&?、心*：订一逹译巷汇:,-.f.Y.L.-L-r1.X1VAW,25-.=；./岭.1齧鑿器暮鸳搜专xM详A界.:;:了,金咚言苗3益：討4GH迁.赛誥書鏗炼w疾養畳.SB竈書拔惡wffill酬量蘇蛙着聖朋1游洛.-.二:,:.f,丄壬II-k-IfI.4壮5是沖佥至琏$%矗豈签遴養.聖忑善卑薯鳥畳翁聖罷越遷鹭療滎鑿皐鴛热-:心m1叙.-IH:丿*.,-.，盞药匕魯寥袞由冒起药农煞遠鑿啰忍琏金.汽拯鑫

2、恣霆曇犧龍誰叢登触齬鷄氓导私洸辱洱近於恋昌_-richIs-r.:中丄F：、-、“7门二八“”匸只:-茁.篦刃、,“-THJ.sW52窦；Y-i.J134区域因素和个别因素修正134区域因素和个别因素修正1.3.5商业用地土地价格楼层修正第二章基准地价更新成杲应用说明.2J应用范围2.2应用说明第三章附件 # 64,9801.85,9801.8r3.820I3.573,6201.84,2501.629702.5I8乙6501.42,8201.62202.5z191,5801.41,8501；21,40012rZ101J30L0501,27601.2注:J表中价諮均为楼面地价；-?trrL4一V

3、THI.rilJrmvJ_-LIcft，2.表申价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；a居住、育业和办公用地设定的土地开发程度为篥七通一平J工业用地设定的度为吐五通-平二4.该表不可独立理解和使用,须与基准地彳介级别范围说明和咸果应用说明结合45心圧.冋比俨仏他攻疋列土电力艾狂反力“七逍一半J工业用度为“五通一平”；生该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成杲应用 # 甲心城锲、观划新城区等区域。具体定级范围说明如下：I1级：黄浦江以西：北京西路亠万航渡路i华山路-延安西路-华山路-广元西路-恭城路-虹桥路-文定路-南丹路路-宛平路-建国西路-襄阳南路-永嘉路

4、f瑞金二路-西藏南路-西藏中路-北京西路北外滩：秦皇岛路i杨树浦路i东大名路-大名路-黄-宛平南路-龙华港-黄浦江所围范围内1级以外於黄浦江以东：黄浦江陆家嘴环路-浦城路-浦张家浜-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方路-浦,民生路-黄浦江联洋：杨高中路-民生路-锦绣路f芳甸路-花才环）-杨高中路世纪公园：花木路-锦绣路梅花路“白杨路-7花木路 世博会场址规划区碧云：杨高中路罗山路（内环）-锦绣东路金桥路杨高中路4级：政立路-逸仙路高架-汶水东路-粤秀路-彭江路-共;灵石路-岚皐路石泉路中宁路武宁路大渡河路-1北虹路-天山西路-环西一大道（外环）-吴中路-莲花路6级:外环内级以外的其他区域1普陀区、

5、长宁区、徐汇区1-5级以外的其他区域嘉定区：真新新村街道外环外区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：闵行边界-北横泾-沪青平公路-中春毙行区边界-环南大道（外环）-环西大道（外环） 8级：黄浦江以西：宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、嘉定工业区规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，屋泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区：朱家角镇、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香弟金山区：金山新城中心城区未建成区、亭林老镇住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区10级：上海市1-9级以外的其他区域 # 新天地：淮海路-

6、马当路-自忠路-黄陂南路-淮海胳徐家汇：虹桥路肇家浜路：恭城路-天平路；华山路-虹桥路；天钥桥路：肇家浜路南丹路；漕溪路：虹南丹路2级：黄浦江以西：.四川北路：苏州河-东江湾路3级：黄浦江以西：周家嘴路-海宁路-河南北路-天目东路共;苏州河-中山西路（内环）天山路古北路“中山西路（内环）-卢湾区边界-黄浦江-秦皇.大连路-周家嘴路，所围范围内级以外的其彳虹桥：天山路_古北路一仙霞路-延安西路匚-天山路江湾：殷髙路i淞沪路西侧规划道路（江湾-五角场城-西边界）三门路-国定路-政立路-国京路-殷高路曹杨：梅岭北路-杨柳青路-梅岭南路-梅岭北路天山：苏州河-双流路-天山路-中山西路（内环）仙霞路：古

7、北路-北虹路（中环）金汇路：吴中路-红松路田林路：桂林路i虹滝路田林龙华世博：吴中路-桂林路-钦州南路-钦州路- 大柏树：纪念路-广纪路“汶水东路-逸仙路-曹安梅川：曹安路-真光路-梅川路-真北路（梅川路：真光路-万镇路南方商城：古美西路-万源路-沪闵路-古方鹿彭浦：保德路-三泉路-闻喜路-阳曲路-保犢新泾金汇：天山西路-环西一大道（外环）-吴I:坏）-北虹路（中环）-天山西路虹桥商务功能核心区：扬虹路-华翔路-建虹弭7级：闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区;规划建设区内沈杜公路以北的区域宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设

8、区内6级以夕区域嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规戈内6级以外的其他区域洞泾镇、车墩镇、余山镇、小昆山镇规划建设区金山区：朱泾镇建成区（健康路-亭枫公路仙金山新城建成区（龙翔路-东平北路-东平南路-怡隆平路-卫一路-犬堤路-荔浦路-海滨路-沪杭-亭卫公路i龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区奉贤区：南桥镇规划建设区（奉浦大道-沪杭上海绕城高速-奉浦大道）总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越歩心级别越低位于外环以内的西南区域土地级别较高、位于夕除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。局部规划重点域呈岛状分布，土地级别高于周边区域，如外环以内的大宁.张江、五角场、金桥等区域

9、，外环以外的各郊区县中心城镇:具体定级范围说明如下：L1级：黄浦江以西：黄浦江-苏州河-河南中路-天津路-贵才15 #2级：黄浦江以西：苏州河-贵远路-长寿路-万航渡路-苏州河-天山路古北路-虹桥路-伊犁路-延安西路仁-虹桥路-恭城路-广元西路-广元路-天平路-汇路陆家浜路黄浦江-苏州河，所围范围内1级北外滩：东长治路-长治路-大名路-东大名长治路4级：4级： 黄浦江以西：殷高路-淞沪路西侧规划道路（江湾-五角场城市副中八三门路-国定路-政立路-逸仙路高架-汶水东路-水中路-广中西路-志丹路-光新路_真如港岚皋路石宁路-武宁路-桃浦-虬江-杨柳青路_枣阳路_金沙江路（中环）-苏州河-芙蓉江路-

10、天山路-水城路-水城南连上ggyy玄當；l,卫匕伙-fp-r-ULX詁Gri;k上k:;!-环）-天山西路虹桥商务区：北翟路-华翔路-沪青平公路爭-北翟路大柏树：场中路-广粤路-汶水东路-逸他路-新江湾城：军工路-杨浦区西部行政边界（逸金淞沪路-闸殷路-军工路黄浦江以东：外高桥保稅区：海高公路-杨高北路-五洲大五7级：7级： # 闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区F外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；:划建设区内沈杜公路以北的区域宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内除6级域嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、

11、中山洞泾镇、车墩镇、余山镇、小昆山镇规划建设区金山区：朱泾镇建成区（健康路-亭枫公路-仙金山新城建成区（龙翔路-东平北路-东平南路-临隆平路-卫一路-大堤路-荔浦路-海滨路-沪杭-亭卫公路-龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区奉贤区：南桥镇规划建设区（奉浦大道-沪杭公上海绕城高速-奉浦大道）20以6-9级为主。总体丄以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越匚心级别越低。在级别划分时，充分考虑了上海市内各工业园情况及土地开发程度。J具体定级范围说明如下：1Ii1级：Ij黄浦江以西：黄浦江f苏州河-石门二路-北京西路-j21杨浦内环内区域中环内除杨浦，1-2级以外的其他区域五角场、市北工业区：政立

12、路-场中路-沪太:-邯郸路（中环）-国定路-国定东路-国和路漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分）黄浦江以东：内环内12级以外的其他区域世博会场址规划区 # 6级：闵行区、浦东新区1-5级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、上海周浦都市型7级：宝山区：月浦镇、杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区、山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东区*:7-二一-*w:崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、上海崇明9级：上海市1-8级以外的其他区域1-3上海市基准地价修正体系基准地价反映的是基准时点同级别内的区域平 # 修正。年期修正系数测算公式如下:年期修正杀数= # # # #1.3.

13、3容积率修正式中：-土地还原利率m-宗地对应使用年限n-法定最高出让年限基准地价一般根据平均的土地利用程度来确足其容积率。rrr2O)273.00.9760,9520.9333.10*9710,9470.9283.20.9670.9430,9243.30.9620.9390,9203.40,9570.9340.9153,50.9520.9290,910271MWFrF|0.8810.8175.60.8520.8310.815c0.8760,813570.8470,8260.810(0*8730.8095.80.8420.8210,805(0.8680.8055.90.8370.8170,800

14、(0.8640,8016_00.8330,8130796(0.8590797273J1.0953.21,0853.31.073341.0633.51,0522907360,6800,6290.539570,8440,5607290.6730.6230.5345.80.8350.5607210.6660.6160.528590,8270.5507140.6590.6100.5236.00.818Q550.7070.6530.6040,5182964l.UObl.UWU-U1UU：/b16,00J8507500,6763,51.0461.0000,9010J74I说明：I（1）容駅宰低于ho时按容

15、祝率为1.0对应的地茴价计算；|（2）容积率高于50时按容积率为60对应的搂函价计算；|（3）当宗地容积率介于上述所列的容祝率之闫时，可用直线插值法确定其对应的侈正另h;*-I咬NT：295临街状况临街道路类型支路宗地形状宗地形状规则，利用合理宗地面积一一_:二宗地面祝（平方米）50000别素个因3131综合性次干道交通性次干道主干道较规则J有利于利用无不利影响不规则，影啪用20000,50000)(8000.20000)(3000,800031因旅、宗地面积宗地面积（平方米）7000032t:伽1；?：氏沐瑚，彳谕曲畅酗茲脇細旌蹿隣蹦出篠加闽赫就 I円农丁?冋亠I厂丄也AV、从匕纠吃乂夕刃口

16、A、口寸旦丄卑H,中心的距离远近对居住用地产生较大影响市级商务中心目前指商业与办公聚集区：南京东路、南四川北路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新人民广场等.区级、社区商业中心对居民的日常生活带来较大便利。2、交通条件道路类型的划分：快速路、主干道、次干道、支路四级的高等级道路越近表明其交通条件越好.评判标准的距离参相应各级别区域内的道路状况得出.人口状况主要指人文环境，人文环境主要指居住人口的收入水平、r生活习惯、社会治安等。人文环境的评价综合前述因素一并考虑。衡d性为主，分为好、较好、一般、较差、差。6、城市规划住宅用途的城市规划指商服中心、城市道路、城市内部公共交通、环境状况等规

17、划。城市规划的正面影响依程度分为有利、较有利，负面影响依程度分对住宅用途而言，程度为有利的城市规划有区域内区级以上商业新建、升级、营业总量增大；高等级的城市這路的规划新増、改扩建; #3Co # #人口状况1-njsu业kyjzv次/日)高40较高（20Z0一般(10-20较低我市规划城审规划有利较有利无邃响较斥鑑:器心|:運;r朋I、礬型:2汪.临皆谴路类型主要商业繁华道路的核心区段主要育业繁华道路的非核心区段以及周边支路一般商业道路一rin处?的周|丫fe:?1.訂由街状况7、临街状况三面昭街两面临街一面临街law逼汀上字:.:.八.|fi:b#.3宗地形状7T宗地形状规则，利用合理较规朋

18、T有利亍利用无不利影响不耳用繼rJt.:、jjHf.120008000,12000)(5000,8000)(10(1.6(125(0.8J.2(0.3丿和XJ. #1II一般商业道一般商路的周边一般商业道一般商路的周边 #临街道路类型宗地面积覽深比临街道路类型主要商业蹩华道主要商业繁华道路的周边支路临街状况临街状况宗地形状宗地形状J宗地閒软平方米1宽深比三面临街两面临街一面临街袋地规则，利用合理较规Kt有利于利用无不利影响不规则利用200001.612000.20000)(6000.12000)(3000,(1.2rl6(0.3.0. #市级商业中心目前指：南京东路、南京西路、淮海中路、汇商城

19、、理园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。2、交通条件道路类型的划分：快速路、主干道、次干道、支路四级。内的高等级道路越近表明其交通条件越好。评判标准的距离总用地相应各级别区域内的道路状况得出。快速路主要指封闭式道路。距快遠路匝口距离对商业用却路类型同理。距快建路匝口距离参数依据商业用地相应各级舟口的平均分布情况确定。停车场对商业用地的作用：就近充足的停车场对驾车购埸有利于増加客流量从而促进商业繁华. #“八#jIwj、i-zv?djg、轨道交通站点（线路）和公交站点（线路）的规划新増新建；高等级通设施和交通枢纽的规划新建、升级；主要基础设施的高标准的规戈!扩建、升级等。程度为较优、较有利的

20、城市规划有区域内社区级以下商业中心的升级、营业总量增大；一般等级的城市道路的规划新増、改扩建；轨点（线路）和公交站点（线路）的运营时间延长、发车间隔时间缩恕级的对外交通设施的规划新建、升级；主要基础设施的一般标准的规收申定、升裁等。城市规划可能对某一特定的区域造成不利或较不利影响的情况盲改变将使双向道路变为单向道路；原道路没有隔离带将变成有隔离带43 #d.：；.、匸二r;邛fJrwptQ；UPpi-irJ.蔽紳e;黑+也耳忡存订T片巴1、-益吃讶底门：-ran1-/1vA-歐、;沁八甘Prr-1-$W*Z_1r1-4Lfch?-rfi-n-tfaila錢邂浓l：i?j-.：.：.-.-.1-

21、rri.；44*丨4i：.：f2-:澈富:恋：心梵叮:佔:C：年伏匕二皆二1SB八?-：躅第慫汐I-.HiC；*、JYr汽.：,.、?,、1.L_.,；於吁;.rn.-1-L述全注L：城市规划城市规划1套胎街状况J:.Ji临街状况临街道路类型一宗地形状1*宗地形状1J宗地面积1;一二一二宗地面祝（平方米） # #优越良好专rt较差有利较有利无娜响较不三面峪街两圈|盘街一面瞌街主干道次干道支路支路以下规则利用合理较规则，有利于刮用无不利影响不卿利用2000012000.20000)1(8000,12000)(3( # #呛=r*久砒吓1罕平冋怵呼竿枚咼儒淳旱一股保陣旱较状况配套设掘具备5项以上具

22、备3项以上AM环境状况环境状况优越良好一般较差城市规划城市规划有刑较有利，无影响较不利詣街状况临街状况三面临街1罚面临街一面临街绫地临街道路类型主下越次干逍dI?&支洋（二以下）奈地形状宗地形状规则，刮用合渥较规则有利予利用无不利影响不规则，利用宗地面祝一_二_-宗地面积（平方米）1500010000.15000)(6000.10000)(3000,6*鲁11一IT1H:r-J #77丿四仝“产亠也l/l3不I乡4拶匕少J1、繁华程度市级商业中心目前指：南京东路、淮海中路、四川北路.汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。商务办公中心目前指：陆家嘴、人民广场、淮海中路、：滩。行政机关

23、中心指区级以上行政机关集聚区.2、交通条件道路类型的划分：快遠路、主干道、次干道、支路四级内的高等级道路越近表明其交通条件越好。评判标准的距离用地相应各圾别区域内的道路状况得出。 # #7f1V厂yI孑/LJcqTHIV24I*7旳广尸p、-74*rY寸P|JZa；7x7f1V厂yI孑/LJcqTHIV24I*7旳广尸p、-74*rY寸P|JZa；7x # #?.、.！.1*4.、.咬:它，:f評弊通、主要基本设旌、环境状况等规划。城市规划的正面影响依程度分为有利、较有利，负面影响依程/利、不利。对于办公用途，程度为优、有利的城市规划有区域内区级以上规划新建、升级营业总量増大；高等级的城市道路

24、的规划新增、i道交通站点（线路）和公交站点（线路）的规划新增新建；高等级f设施和交通枢纽的规划新建、升级；主要基础设施和配套设施的高7新增、改扩建、升级；大气、水.噪声环境质量的明显改善、绿化；划增加、景观的明显改善等。7f1V厂yI孑/LJcqTHIV24I*7旳广尸p、-74*rY寸P|JZa；7x7f1V厂yI孑/LJcqTHIV24I*7旳广尸p、-74*rY寸P|JZa；7x # # #7f1V厂yI孑/LJcqTHIV24I*7旳广尸p、-74*rY寸P|JZa；7x7f1V厂yI孑/LJcqTHIV24I*7旳广尸p、-74*rY寸P|JZa；7x # # # #CHO # #f

25、cF豁岀：WE用了酚字w甜辭沁iV：“i紳瞬滋:中t关联产业集聚程度主导产业明确：产业集聚大于50%主导产业较为明确，产业集聚度30%-50%主导产业不明确产业集聚度不髙无主导产业间.辭宜罚加饑律R二忖74心畑卜:仁U-城市规划城市规划有利较有利无影响较不利會能幣和涓题记芒蹿洛遜门應獄蝕爲総a総现，4-MX【临街状况11上.临街逆路类型主干道次干道支路（三*四车道）支路（以下）P#WW舉嚎泠I.1:宗地形状7*一宗地形状规则，利用合理较规则，有刑于利用无不利影响不规则利用种卅魁曲：決产勺P：巧公：产;汕冷希站芒出數於或肥注浓!：詆迪嵌標込沁臨琦|隊魅迂；宗地面积.宗地面积（平方米）2500015000,25000)(8000J5000)(3000 # #城市规划I临街状况宗地形状宗地面税关联产业集聚程度城叙划皓街道路类型宗地形狀宗地面积（平方米） # #主导产业明确，主导产业较为明主导产业不无主导产业集聚大于确产业集聚度明萌,产业集产业IX50%30%-50%聚度不髙有利较有利无影响较不利主干道次干道支路（三.四车道）支路以下）规则，利用合理较规趾有利于