花园投资分析暨经济效益评估

1、目录页码 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc526066831 目录 PAGEREF _Toc526066831 h 1 HYPERLINK l _Toc526066832 7.0实施时间表 PAGEREF _Toc526066832 h 4 HYPERLINK l _Toc526066833 7.1项目计划说明 PAGEREF _Toc526066833 h 4 HYPERLINK l _Toc526066834 7.2本项目装修标准 PAGEREF _Toc526066834 h 4 HYPERLINK l _Toc526066835 7.3项目实施进度表 PAG

2、EREF _Toc526066835 h 6 HYPERLINK l _Toc526066836 投资分析 PAGEREF _Toc526066836 h 8 HYPERLINK l _Toc526066837 8.0投资构成和成本分析 PAGEREF _Toc526066837 h 8 HYPERLINK l _Toc526066838 8.1项目基本参数及预计施工进度 PAGEREF _Toc526066838 h 8 HYPERLINK l _Toc526066839 8.2项目开发价值（销售收入） PAGEREF _Toc526066839 h 10 HYPERLINK l _Toc5

3、26066840 8.3土地成本（政府地价和征地费） PAGEREF _Toc526066840 h 10 HYPERLINK l _Toc526066841 8.4建设和安装费用 PAGEREF _Toc526066841 h 11 HYPERLINK l _Toc526066842 8.5前期费用 PAGEREF _Toc526066842 h 14 HYPERLINK l _Toc526066843 8.6项目其他不可预见费用 PAGEREF _Toc526066843 h 14 HYPERLINK l _Toc526066844 8.7开发期应付税费 PAGEREF _Toc52606

4、6844 h 15 HYPERLINK l _Toc526066845 8.8红线、国外市政及公建配套工程费 PAGEREF _Toc526066845 h 16 HYPERLINK l _Toc526066846 8.9静态总投资 PAGEREF _Toc526066846 h 17 HYPERLINK l _Toc526066847 8.10资金计划和财务费用 PAGEREF _Toc526066847 h 17 HYPERLINK l _Toc526066848 8.9.1资金 PAGEREF _Toc526066848 h 17 HYPERLINK l _Toc526066849 8.

5、9.2财务费用 PAGEREF _Toc526066849 h 18 HYPERLINK l _Toc526066850 8.11与物业销售有关的税费 PAGEREF _Toc526066850 h 18 HYPERLINK l _Toc526066851 8.12本项目销售费用 PAGEREF _Toc526066851 h 18 HYPERLINK l _Toc526066852 8.13本项目所得税 PAGEREF _Toc526066852 h 19 HYPERLINK l _Toc526066853 8.14静态开发总投资汇总 PAGEREF _Toc526066853 h 19 H

6、YPERLINK l _Toc526066854 8.15项目所有开发总投资汇总 PAGEREF _Toc526066854 h 20 HYPERLINK l _Toc526066855 9.0可行性研究财务数据预测与选择 PAGEREF _Toc526066855 h 22 HYPERLINK l _Toc526066856 9.1.4住宅物业管理费收支情况 PAGEREF _Toc526066856 h 22 HYPERLINK l _Toc526066857 9.1.5营业税费 PAGEREF _Toc526066857 h 22 HYPERLINK l _Toc526066858 9.

7、1.6土地增值税 PAGEREF _Toc526066858 h 22 HYPERLINK l _Toc526066859 9.1.7所得税 PAGEREF _Toc526066859 h 23 HYPERLINK l _Toc526066860 经济分析 PAGEREF _Toc526066860 h 23 HYPERLINK l _Toc526066861 10.0项目财务效益分析 PAGEREF _Toc526066861 h 23 HYPERLINK l _Toc526066862 10.1项目盈利能力 PAGEREF _Toc526066862 h 24 HYPERLINK l _T

8、oc526066863 10.1.1财务部回报率 ( FIRR ) PAGEREF _Toc526066863 h 24 HYPERLINK l _Toc526066864 10.1.2财务净现值 ( FNPV ) PAGEREF _Toc526066864 h 25 HYPERLINK l _Toc526066865 10.1.3资本回报率（静态） PAGEREF _Toc526066865 h 25 HYPERLINK l _Toc526066866 10.1.4静态投资回收期 PAGEREF _Toc526066866 h 26 HYPERLINK l _Toc526066867 10.

9、2项目的不确定性分析 PAGEREF _Toc526066867 h 28 HYPERLINK l _Toc526066868 10.2.1项目盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc526066868 h 28 HYPERLINK l _Toc526066869 10.2.2项目敏感性分析 PAGEREF _Toc526066869 h 28 HYPERLINK l _Toc526066870 10.2.3概率分析 PAGEREF _Toc526066870 h 29 HYPERLINK l _Toc526066871 10.2风险分析 PAGEREF _Toc526066871 h 30 H

10、YPERLINK l _Toc526066872 时间表： PAGEREF _Toc526066872 h 31 HYPERLINK l _Toc526066873 附表1 ：静态总投资和筹资计划的阶段性投资比例表 PAGEREF _Toc526066873 h 31 HYPERLINK l _Toc526066874 附表2 ：所有投资现金流量表 PAGEREF _Toc526066874 h 42 HYPERLINK l _Toc526066875 附表3 ：项目损益表 PAGEREF _Toc526066875 h 44 HYPERLINK l _Toc526066876 附表4 ：概率

11、分析表 PAGEREF _Toc526066876 h 46 HYPERLINK l _Toc526066877 图： PAGEREF _Toc526066877 h 47 HYPERLINK l _Toc526066878 图1 ：项目盈亏平衡图 PAGEREF _Toc526066878 h 47 HYPERLINK l _Toc526066879 图2 ：本项目静态开发成本结构如图 PAGEREF _Toc526066879 h 48所示7.0实施时间表项目用地占地面积广，开发规模巨大，开发周期长，需要投入大量的人力、财力、物力。因此，开发商应将项目的市场调研和调查结论与当前的经营情况相

12、结合，包括项目的相关信息。与研究人员共同确定了项目开发的一些初步构想，将整个项目的开发分为三个连续的阶段（即每两年一个阶段，每年4-11月一个计算期）。7.1 项目计划说明1、根据市场调研结论，“保利花园”的发展应分阶段发展，前期回收的资金应重新投入后续发展。因此，每个发展阶段的划分和发展顺序的确定都应以市场为基础。响应并保持一定的开发节奏，按照先开发建设多层住宅，再开发高层住宅的物业开发顺序，尽量保证项目能够顺利启动并持续开发。时机成熟时的建筑。2、根据市场发展特点和市场需求，各发展阶段尤其是第一发展阶段的物业类型应更加多样化，各阶段物业发展应保持一定程度完整性和独立性。与绿化景观相匹配，便

13、于实行封闭管理。3、根据地块周边环境条件及其发展变化，结合各类物业及各开发阶段的环境要求，确定各开发阶段的具体内容。4. 将根据项目的规划设计方案，结合公共建设安排、道路和景观设计，但现阶段仅基于连贯的开发过程（即总开发周期）为6年，每季度为一个计算期，共分为24），不具体划分第一、二、三期的发展阶段。7.2 本项目装修标准基础：人工挖孔桩和混凝土承台、钢筋混凝土楼板、结构、高层（主要是13层有电梯）、钢筋混凝土框架或框架的住宅楼、剪力墙混合结构、新型墙砖砌体；外墙：高档涤纶粉彩喷涂或铺釉条马赛克；屋顶：西班牙式天花瓦；窗户：铝合金窗框，平开式浅绿色钢化玻璃，窗台采用高档花岗岩，预留大厅、房间

14、空调；房间墙壁和天花板涂有国产乳胶漆，地面平整水泥砂浆光滑；电梯系统：中外合资工厂生产的电梯（六层单复式无电梯）、不锈钢轿厢饰面、备用发电机及必要的消防环保设施；水电系统：每户配备充足的电、自来水、供暖（小区集中供热），所有房间均配备地埋墙采暖管、上下水管、低压电力线、灯具和预留的有线电视插头，以及多路开关。对于空调和照明系统，独立的水表、电表、配电箱、防盗对讲机、IDD线槽安装在预埋墙内。房间装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（房屋交房标准）工程造价（精装修工程造价不计入本投资成本）。7.3 项目实施进度表项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、建设进度、投资安排第

15、一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1、征地拆迁1 、征地拆迁及选址七连一平2、设计与工程探索1、规划方案设计、施工报告2.工程勘察、建筑模型制作3.各种施工图设计3. 办理施工前申请手续4、工程建设1、场地开挖土方及基础施工2、地下室工程（25层住宅楼）3、混凝土框架结构土建及基本房间装修4、会所及公共建筑设施5、设备安装一、给排水工程2、变配电及机房电气工程3、消防工程4.电梯工程5、供热工程6、煤气厂6、社区周边及外部配套项目外水、外电

16、、绿化、道路、公共建筑注：时间单位为季度1、总工期为理论工期，不包括外部因素的影响（或施工单位工期延误、设备供应商进场、生活及临时施工、施工准备及设计修订、施工申请、施工图、图纸联合审查等）。2、除二次装修、室内外环境工程外，其他子项目，如外墙砌筑与装饰、客货电梯、给排水、空调、消防、通讯、燃气等子工程项目可以同时穿插。进行施工。3、由于东北地区气候特殊，11月15日以后至第二年4月15日之前不能在室外施工。不过，这段时间仍可用于施工准备。资料来源：受托人研究投资分析本项目总投资和开发成本的计算，是充分结合当地区块的开发状况和业主的运营能力，基本取各阶段开发过程中实际获得的土地面积，分阶段、按

17、比例实施征地。补偿费、综合开发费及征地利息、社区道路片区征地投资投资费、其他分项费用：建设安装工程费、前期费用、红线外市政配套设施工程费，以及开发期间的税费投入。实际工程量统计和计算。8.0投资构成及成本分析项目总投资的基本构成和整体建设开发投资的规划安排，是受委托方研究部门与委托方研究部门与项目建筑设计单位协商的结果，并对开发项目的土地用途进行了初步计算和汇总。规模化、街区化开发方式，包括各种单项开发成本、物业功能要求和等级标准、小区道路面积、公共建筑和市政基础设施统一配置原则的阶段性投资，并以此原则为基础，提出阶段性投资的阶段性开发和投资成本安排。8.1 工程基本参数及预计施工进度各项投资

18、成本的阶段性开发投资安排，本着稳健、有序、滚动发展的原则。根据委托方提交的土地出让初步协议，考虑到项目开发征地面积巨大，委托方前期必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金，（征地补偿、土地综合开发费不详，待索取）及前期费用、建设工程安装费、开发期税费、红线外市政配套设施工程费、销售期税费，费用，包括银行贷款等。投资金额过大，同时考虑到本项目开发的物业类型，开发周期长等原因。本项目投资建设方案，根据地块规划方案的具体要求，采用地块分期开发的方式。有关建设进度的详情，包括发展规划的横向平面图，请参阅本报告第七节。表8-1本项目施工技术参数一览表序列号本项目基本经济技术指标范围评论1实际可开发总

19、面积120,890 平方米总面积12.6万平方米2项目总建筑面积可开发305,712 平方米总可售建筑面积 285,052 平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790 平方米住宅总建筑面积232,002平方米2.2高层住宅建筑面积214,212 平方米约500个停车位2.3商场总建筑面积30,550 平方米有营业收入的商业场所2.4会所及公共设施总建筑面积15,260平方米机电设备及楼宇管理室等2.5地下室总面积27,900 平方米每个车位占地约45平方米3容积率（地上总建筑面积除以总建筑面积）2.30总体积比 2.534建筑密度（底层面积除以总建筑面积）29.2%根据小区规划设计要求5绿地率

20、30.0%根据一般城市规划规则6绿地36,267 平方米绿化率乘以总建筑面积7地上部分总建筑面积277,812 平方米一楼面积35,245平方米7.1多层住宅部分总楼面面积17,790 平方米平均以6层住宅为主7.2高层住宅部分总建筑面积214,212 平方米平均以13层住宅为主7.3商场总楼面面积30,550 平方米主题商场、特色餐厅、西餐厅7.4（设备室、管理室等）总建筑面积15,260平方米地下室7.5地下车位总楼面面积及可售车位总数22,500 平方米地下机房5400平方米8多层及高层住宅单位总数共1,814户常住人口 6,3499一期发展总楼面面积79,132 平方米学府路与工业园区

21、交汇处一期9.1商场区13,834 平方米裙楼商场二楼9.2多层住宅区9,696 平方米4楼至6楼（地上-包括商场）9.3高层住宅区55,602 平方米7楼至16楼（地上-包括商场）10二期发展总楼面面积107,263平方米资兴街与工路路交界处二期10.1商场区9,160 平方米裙楼商场二楼10.2多层住宅区4,008 平方米4楼至6楼（地上-包括商场）10.3高层住宅区94,095 平方米7楼至16楼（地上-包括商场）11第三阶段发展总建筑面积119,317 平方米资兴街与雪府里交界处三期11.1商场区7,556 平方米裙楼商场二楼11.2多层住宅区4,086 平方米4楼至6楼（地上-包括商

22、场）11.3高层住宅区64,515 平方米7楼至16楼（地上-包括商场）11.4会所建筑面积12,600平方米位于社区中心11.5居委会、管委会区域180平方米11.6地下建筑区（机械设备室）5,400 平方米每户约0.28个车位11.7地下层面积（房间停车位）22,500 平方米每个车位约3.63户11.8幼儿园2,120 平方米11.9变电站换热站区360平方米资料来源：受托人研究8.2 项目开发价值（销售收入）本项目总销售收入：86229万元；详情见下表。表8-2本项目销售收入一览表8.0各功能性物业总销售收入可售建筑面积单价（人民币）83174万元8.1多层住宅销售收入17,790 平

23、方米2500元/平方米4,4488.2高层住宅销售收入214,212 平方米2800元/平方米59,9798.3商场销售收入30,550 平方米4500元/平方米13,7488.4车位销售收入50010万元/件5,000资料来源：受托人研究8.3 土地成本（政府地价和征地费）经委托方提供的土地成本信息，本项目的土地出让金和征地补偿费为1.9亿元，楼面地价（单价）：621元/平方米。这是：1、本项目土地出让金11116万元，按总建筑面积305712平方米分摊，单方成本为：364元/平方米。2、征地拆迁安置补偿费协商支付：7884万元。3 、地块周边房屋拆迁、征地管理费约0.0万元。详情见下表：表

24、 8-3本项目土地成本构成一览表序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配1.0土地成本（ 1.1+1.2+1.4 ）1.9亿元621元/平方米1.1多层住宅国有土地使用权出让标准地价（364元/m 2 1.1）17,790 平方米400元/平方米712.31万元按全市国家土地出让金标准1.2高层住宅国有土地使用权出让标准地价（364元/m 2 1.1）214,212 平方米400元/平方米8577.05万元按全市国家土地出让金标准1.3商场国有土地使用权出让底价（520元/m 2 1.15）30,550 平方米598元/平方米1826.89万元按全市国家土地出让金标准1.4征地

25、拆迁补偿费等协商支付305,712 平方米258元/平方米7883.75万元1.5房屋拆迁工程及征地管理费120,890 平方米0万元资料来源：受托人研究8.4 建设安装费用本项目建设安装费用按建筑设计方案估算；总额为：3.41亿元，按总建筑面积305712平方米分摊，单方造价： 1115元/平方米；按总可售面积285052平方米分摊，则单方成本： 1196元/平方米；详情见下表：表8-4本项目建设安装费用构成一览表序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配评论2.0建筑安装工程投资（ 2.1+2.2 ）3.41亿元1115元/平方米1196元/平方米资料来源：受托人研究在：1、

26、土建及装修工程造价：26750万元，按总建筑面积305712平方米分摊，单价： 875元/平方米；详情见下表：表 8-5本项目土建工程造价构成一览表序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配2.1土木与装修工程 ( 2.1.1+2.1.6 )2.675 亿美元875元/平方米2.1.1一期：多层住宅土方、地基盖及上架结构工程费9,696 平方米510元/平方米494.5万元以下已包括改造工程的费用2.1.2第一阶段：多层住宅楼的翻新成本9,696 平方米190元/平方米184.22万元多层土建造价700元/平方米2.1.3第一阶段：高层住宅土方、地基盖及上架结构工程费55,602

27、 平方米620元/平方米3447.32万元高层土建价830元/平方米2.1.4第一阶段：高层住宅装修工程成本55,602 平方米210元/平方米1167.64万元商场土建1000元/平方米2.1.5一期：商场部分土方、地基帽及上架结构工程费13,834 平方米550元/平方米760.87万元会所及公共土建 695元/平方米2.1.6第一期：商场部分房间装修工程费用13,834 平方米450元/平方米622.53万元地下室土建 1250元/平方米2.1.7二期：多层住宅土方、地基盖及上架结构工程费4,008 平方米510元/平方米204.41万元装修套餐请参考交接楼装修标准。2.1.8第二阶段：

28、多层住宅楼的装修工程成本4,008 平方米190元/平方米76.15万元建筑安装工程费用为水电设备2.1.9二期：高层住宅土方、基础盖帽及上架结构工程费94,095 平方米620元/平方米5833.89万元多层住宅837元/平方米2.1.10二期：高层住宅装修工程造价94,095 平方米210元/平方米1976万元高层住宅974元/平方米2.1.11二期：商场部分土方工程、基础盖帽及上架结构工程费9,160 平方米550元/平方米503.8万元裙楼商场1150元/平方米2.1.12二期：商场部分房间装修工程造价。9,160 平方米450元/平方米412.2万元会所公共建筑838元/平方米2.1

29、.13第三期：多层住宅土方、地基盖及上框架结构工程费4,086 平方米510元/平方米208.39万元地下室1392元/平方米2.1.14第三阶段：多层住宅楼的装修工程成本4,086 平方米190元/平方米77.63万元6层无电梯住宅楼2.1.17第三期：高层住宅上框架结构工程费64,515 平方米620元/平方米3999.93万元多层住宅按6层计算2.1.18第三期：高层住宅装修工程造价64,515 平方米210元/平方米1354.82万元高层住宅按13层计算2.1.19三期：商场部分土方、地基盖帽及上架结构工程费7,556 平方米550元/平方米415.58万元讲台二楼2.1.20三期：商

30、场部分房间装修工程造价7,556 平方米450元/平方米340.02万元地下室计算为1层2.1.21第二阶段：地下室土方工程、开挖桩和盖、混凝土地面、防水工程27,900 平方米1250元/平方米3487.5万元会所及公共建筑以2层计算2.1.23会所部分框架结构及公共建筑配套设施及基本装修工程造价17,020 平方米695元/平方米1182.21万元高层住宅，配备1部电梯资料来源：受托人研究2、机电设备安装费：7350万元，按总建筑面积305712平方米分摊，单方成本： 240元/平方米；详情见下表：表8-6本项目机电设备安装费用构成一览表序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积

31、分配2.2机电设备安装工程（ 2.2.1+2.2.10 ）7350 万美元240元/平方米2.2.1中外合资生产的备用发电机和环保消声器（1800KVA）2个单位45万元/台90万元水电及设备工程造价如下2.2.2多层住宅室外电力系统（包括高低压配电柜及线槽施工）17,790 平方米59.0元/平方米104.96万元多层住宅137元/平方米2.2.3高层住宅室外电力系统（包括高低压配电柜及线槽施工）214,212 平方米62.0元/平方米1328.11万元高层住宅144元/平方米2.2.4商场室外部分电力系统（包括高低压配电柜及线槽建设）30,550 平方米65.0元/平方米198.58万元裙

32、楼商场150元/平方米2.2.5会所及公共设施电力系统（包括高低压配电柜及线槽施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56万元会所公共建筑141元/平方米2.2.6地下室部分室外电力系统（包括高低压配电柜及线槽施工）27,900 平方米62.0元/平方米172.98万元地下室144元/平方米2.2.7中外合资工厂生产的名牌电梯系统（含安装工程）65个单位22.5万元/台1461.53万元包括暖气和管道安装2.2.8商场及地下室、会所消火栓、烟雾探测器、洒水装置及保安监控73,710 平方米95.0元/平方米700.25万元包括高低压配电柜和线槽2.2.9多层住宅楼给排水管网安装费用17

33、,790 平方米78.0元/平方米138.76万元含给排水管道安装工程费用2.2.10高层住宅给排水管网安装费用214,212 平方米82.0元/平方米1756.54万元2.2.11商场部分给排水管网安装费用30,550 平方米85.0元/平方米259.68万元2.2.12会所及公共设施给排水管网安装费用15,260平方米81.0元/平方米123.61万元2.2.13地下室给排水管网安装工程造价27,900 平方米82.0元/平方米228.78万元2.2.14安装家用锅炉设备和供暖管道的费用2个单位339万元/套678万元10吨2.2.15管道燃气安装费用1,814户0万元由购房者承担2.2.

34、16有线电视安装费（ 300元/户）1,814户0万元由购房者承担2.2.17楼宇安防及小区对讲系统（ 250元/户）1,814户0万元由购房者承担2.2.18零星工程费用（防雷接地、泛光照明等）0.23%7333万16.87万元资料来源：受托人研究8.5 前期成本本工程造价：1055万元，按总建筑面积305712平方米分摊，单方造价： 35元/平方米。按总可售面积285052平方米分摊，单边成本： 37元/平方米；详情见下表：表8-7本项目前期费用清单序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配评论3.0前期费用（ 3.1+3.2+3.3+3.4 ）1055万元35元/平方米37

35、元/平方米3.1场地三通一平、砌筑墙体等工程造价120,890 平方米3.00元36.27万元3.2市场调研及项目可行性研究费0.0623.41亿元21.14万元3.3建筑规划研究费、建筑模型制作费305,712 平方米2.0元61.14万元3.4工程勘探120,890 平方米3.0元35.66万元3.5建筑设计费305,712 平方米20.0元611.42万元3.6启动费和项目管理费0.85%3.41亿元289.85万元按本项目建设安装费0.85%资料来源：受托人研究8.6 项目其他不可预见费用本项目其他不可预见费用：680万元，按总建筑面积305712平方米计算，单方成本：22元/平方米；

36、以总可售面积285052平方米计算，单边成本： 24元/平方米；详情见下表：表8-8项目其他不可预见费用计算表序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配评论4.0项目应急费( 2.1 2.5 % )2.5 % _ _2 6 , 75 0680万元22元/平方米24元/平方米资料来源：受托人研究8.7 开发期应付税费本项目需缴纳开发期税费： 2460万元，按总建筑面积305712平方米分摊，单方造价：80元/平方米。按总可售面积285052平方米分摊，单边成本： 86元/平方米；详情见下表：表 8-9项目开发期税费构成一览表序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配评

37、论5.0开发阶段应缴税费（ 5.1+ 5.17 ）2460 万美元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理费（按总面积3.0元/平方米一次性收取）城镇土地分类适用税额3.0元（财政部门代收）36.27万元120,890 平方米5.2投资方向调整税（暂免）2000 年起暂时免征税款根据国务院令1991 82号0万元住宅 5%5.3附加水利建设（按本工程总建筑面积1元/平方米计算）1.0元30.57万元305,712 平方米5.4城市配套设施建设费（8层及以上免费）按现行标准计算统一按50.0元/平方米计算88.95万元17,790 平方米5.5多层住宅供电用电负荷费（按330元/KVA计算）根

38、据供电局标准多层住宅平均8KW/户478.9万元1,814户8KW/户5.6商场部分供电用电负荷费（按330元/KVA计算）根据供电局标准裙楼商场120W/m 2120.98万元30,550 平方米120W/平方米5.7会所及地下室供电用电负荷费（按330元/KVA计算）根据供电局标准会所，地下室65W/m 292.58万元43,160 平方米65W/平方米5.8中小学教师住房筹款费根据文件17.4元531.94万元305,712 平方米5.9供水设施补贴（按750元/m 3计算）根据自来水公司标准3.5人/户， 0.25吨/人.天_119.04万元6,349 人0.25立方米5.10预算固定

39、管理费按建筑安装工程造价3.41亿元34.1万元0.1%5.11建设工程监理费（按建设安装工程造价计算）按建筑安装工程造价3.41亿元406.13万元1.2%5.12建设工程质量监督费（按建设安装工程造价计算）按建筑安装工程造价3.41亿元85.25万元0.25%5.13建设工程质量监督检验费（按土建价）按土木工程成本2.675 亿美元40.12万元0.15%5.14建设工程安全监理费（按土建工程造价计算）按建筑安装工程造价3.41亿元51.15万元0.15%5.15道路占用费（施工期间可能出现的红线占用）按实际工作日计算1.0元2200元2,190 个工作日5.16建设工程招投标活动资金按建

40、筑安装工程造价3.41亿元68.2万元0.2%5.17墙改基金9.0元275.14万元305,712 平方米资料来源：受托人研究8.8红线、国外市政及公建配套工程收费本项目红线外市政及公建配套工程造价： 1390万元，按总建筑面积305712平方米分摊，单方造价： 45元/平方米。按总可售面积285052平方米分摊，单边成本： 49元/平方米；详情见下表：表 8-10红线、国外市政公建配套工程费用清单序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配评论6.0红线，外部工程成本（ 6.1+ 6.8 ）1390 万美元45元/平方米49元/平方米6.1外部电力工程费（包括新安装的变电设备和

41、小区周边电缆沟的铺设和开挖）305,712 平方米65元397.43万元20%根据实际工程案例估算6.2临时建筑电费单305,712 平方米7.8元59.61万元25%根据实际工程案例估算6.3住宅红线周边道路设施及标牌工程费120,890 平方米55元200.67万元30%根据实际经验估算6.4外部水工程费（包括建筑物上下水管的埋设和开挖）305,712 平方米90元412.71万元15%根据实际工程案例估算6.5临时施工水费305,712 平方米5.5元42.04万元25%根据实际工程案例估算6.6园林绿化和园林绿化工程费120,890 平方米60 美元217.6万元30%根据实际经验估算

42、6.7红线市政及公用建设设施零星工程费120,890 平方米25元30.22万元10%根据实际经验估算6.8红线外市政及公共设施零星工程费120,890 平方米25元30.22万元10%根据实际经验估算资料来源：受托人研究8.9 静态总投资本项目静态开发总投资（1.0+6.0）： 58685万元。按总建筑面积305712平方米分配，单方造价：1920元/平方米。按总可售面积285052平方米分摊，单边成本： 2059元/平方米；本项目各类静态开发总投资构成如下表所示：表811本项目静态总投资构成一览表（按总建筑面积分配）序列号项目名称技术参数基本参数合计（万元）按建筑面积分配评论7.0静态总投

43、资（ 1.0+ 6.0 ）58685万1920元/平方米2059元/平方米资料来源：受托人研究8.10资金计划和财务费用8.9.1融资本项目的开发和投资资金来源有三：一是公司自有资金；二是银行贷款；第三，预售楼花。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资。当自有资金全部投入，仍有资金缺口时，贷款将用于解决问题。预售房主要在静态总投资达到25%时安排，但由于这部分收入不稳定，原则上仅用于还贷，不作为投资资金来源。8.9.2财务经费本项目财务费用主要为利息费用。利息费用的计算参照建设部颁布的经济评价标准，按照以下方法确定： -按年计算，以后各年度为全年计算，年末偿还贷款还款年度。年利息，即：年利息=

44、（年初贷款本息累计+本年贷款金额2）贷款年利息该项目目前的融资成本为每年8.0%。鉴于银行利率已经开始下降，预计未来几年融资成本会下降。因此，假设建设期贷款利率保持8.0%不变，并在整个开发期保持不变。本项目共支付利息3255万元，于项目第七年偿还。8.11与物业销售有关的税费本项目物业销售相关税费为： 4500万元。详情见下表；表812本项目物业销售相关税费清单9.0物业销售相关税费5.41%83174万元4500万元9.15% 。5%4159 万美元9.2营业税附加：包括教育费附加等，按营业税的5%计算0.25%208万9.30.18% 。0.09%75万元9.4其他税项0万元9.50.0

45、5% 。0.07%58万元资料来源：受托人研究8.12本项目销售费用物业销售成本为： 3327万元。计算过程详见下表；813表本项目销售费用清单10.0销售费用（按租金收入的5%计算）4.0%83174万元3327万资料来源：受托人研究8.13 本项目所得税本项目所得税为： 2745万元。计算过程详见下表；814表营业所得税清单14.0营业所得税（按销售额33% 的 10%计算）3.3%83174万元2745万资料来源：受托人研究8.14 静态开发总投资汇总综上所述，本项目开发的静态投资成本（不含财务成本）为： 58685万元。以开发项目总建筑面积305712平方米计算，静态总投资单边成本为：

46、 1920元/平方米；按本开发项目实际可售面积285,052 m 2的总建筑面积分摊，静态总投资单方面成本为： 2,059元/m 2 ；表8-15静态开发总投资占比一览表（按总建筑面积分）序列号项目名称总表面积按总建筑面积分配单价静态总投资占总静态投资的百分比1.0土地成本305,712 平方米621元1.9亿元32.38%1.1政府地价30 5,712 平方米304元9289万15.83%1.2其他土地费用305,712 平方米318元9711万元16.55%2.0建设和安装费用305,712 平方米1,115 美元3.41亿元58.11%2.1土建费用（含豪华装修）305,712 平方米8

47、75元2.675 亿美元45.58%2.2机电设备安装305,712 平方米240元7350 万美元12.52%3.0初期费用305,712 平方米35元1055万元1.80%4.0项目应急费用305,712 平方米22元680万元1.16%5.0发展期税305,712 平方米80元2460 万美元4.19%6.0外红外工程费305,712 平方米45元1390 万美元2.37%7.0静态总投资305,712 平方米1,920元58685万100.0%资料来源：受托人研究表 8-16静态开发总投资占比一览表（占总可售面积）序列号项目名称总可售面积单价按总可售面积分摊静态总投资占总静态投资的百分

48、比1.0土地成本285,052 平方米667元1.9亿元32.38%1.1政府地价285,052 平方米326元9289万15.83%1.2其他土地费用285,052 平方米341元9711万元16.55%2.0建设和安装费用285,052 平方米1,196 美元3.41亿元58.11%2.1土木工程造价285,052 平方米938元2.675 亿美元45.58%2.2机电设备安装285,052 平方米258元7350 万美元12.52%3.0初期费用285,052 平方米37元1055万元1.80%4.0项目应急费用285,052 平方米24元680万元1.16%5.0发展期税285,052

49、 平方米86元2460 万美元4.19%6.0外红外工程费285,052 平方米49元1390 万美元2.37%7.0静态总投资285,052 平方米2,059 美元58685万100.0%资料来源：受托人研究8.15 项目所有开发总投资汇总表 8 17个项目全部开发项目总投资占比一览表（按总建筑面积分）序列号项目名称总表面积按总建筑面积分配单价静态总投资占总静态投资的百分比1.0土地成本305,712 平方米621元1.9亿元26.20%1.1政府地价305,712 平方米304元9289万12.81%1.2其他土地费用305,712 平方米318元9711万元13.39%2.0建设和安装费

50、用305,712 平方米1,115 美元3.41亿元47.03%2.1土木工程造价305,712 平方米875元2.675 亿美元36.89%2.2机电设备安装305,712 平方米240元7350 万美元10.14%3.0初期费用305,712 平方米35元1055万元1.46%4.0项目应急费用305,712 平方米22元680万元0.94%5.0发展期税305,712 平方米80元2460 万美元3.39%6.0外红外工程费305,712 平方米45元1390 万美元1.92%7.0静态总投资305,712 平方米1,920元58685万80.9%8.0各功能性物业总销售收入305,71

51、2 平方米2,721 美元83174万元9.0物业销售相关税费305,712 平方米147元4500万元6.2%10.0销售费用（按租金收入的4.0%计算）305,712 平方米109元3327万4.6%11.0财务费用（按 8.0% 银行利息计算）305,712 平方米106元3255万4.5%12.0税前开发毛利305,712 平方米439元13408万13.0税前资本回报率305,712 平方米22.85%14.0营业所得税（按销售额 33% 的 10% 计算）305,712 平方米90元2745万3.8%15.0税后净利润发展305,712 平方米349元10663万16.0资本税后回

52、报305,712 平方米1元18.17%17.0税后开发收入（元/平方米）305,712 平方米349万元18.0总开发成本305,712 平方米2,372 美元7.2512亿100.0%资料来源：受托人研究表 8 18个项目全部开发项目总投资占比一览表（占可售总面积）序列号项目名称总可售面积单价按总可售面积分摊静态总投资占总静态投资的百分比1.0土地成本285,052 平方米667元1.9亿元26.20%1.1政府地价285,052 平方米326元9289万12.81%1.2其他土地费用285,052 平方米341元9711万元13.39%2.0建设和安装费用285,052 平方米1,196

53、 美元3.41亿元47.03%2.1土木工程造价285,052 平方米938元2.675 亿美元36.89%2.2机电设备安装285,052 平方米258元7350 万美元10.14%3.0初期费用285,052 平方米37元1055万元1.46%4.0项目应急费用285,052 平方米24元680万元0.94%5.0发展期税285,052 平方米86元2460 万美元3.39%6.0外红外工程费285,052 平方米49元1390 万美元1.92%7.0静态总投资285,052 平方米2,059 美元58685万80.9%8.0各功能性物业总销售收入285,052 平方米2918元83174

54、万元9.0物业销售相关税费285,052 平方米158元4500万元6.2%10.0销售费用（按租金收入的4.0%计算）285,052 平方米117元3327万4.6%11.0财务费用（按 8.0% 银行利息计算）285,052 平方米114元3255万4.5%12.0税前开发毛利285,052 平方米470元13408万13.0税前资本回报率285,052 平方米22.85%14.0营业所得税（按销售额 33% 的 10% 计算）285,052 平方米96元2745万3.8%15.0税后净利润发展285,052 平方米374元10663万16.0资本税后回报285,052 平方米18.17%

55、17.0税后开发收入（元/平方米）285,052 平方米12元349万元18.0总开发成本285,052 平方米2,544 美元7.2512亿100.0%资料来源：受托人研究9.0可行性研究财务数据预测与选择9.1.4住宅物业管理费收支根据目前中国物业管理行业的发展现状，房地产开发商普遍要求物业管理公司保持收支平衡，不打算盈利。项目售出后，物业设备维修、人员费用等期间居民入住和社区运营，原则上管理费收支基本平衡，故此部分不作为计算项目投资效益，这两项未列入效益分析。9.1.5营业税费本项目营业税费主要是指销售过程中发生的税费。在计算期间，无论项目是否建成，由于销售收入的现有部分，需要缴纳与销售

56、相关的税费。进行物业销售时预计需要缴纳的税款主要包括：表 9-1物业销售和经营应缴纳的税费清单9.0物业销售相关税费5.41%83174万元4500万元9.15% 。5%4159 万美元9.2营业税附加：包括教育费附加等，按营业税的5%计算0.25%208万9.30.18% 。0.09%75万元9.4其他税项0万元9.50.05% 。0.07%58万元资料来源：研究部9.1.6土地增值税土地增值税实行四级超累进税率。增值额不超过抵扣项目50%的，税率为30% ；增值额超过抵扣项目50%100%的，税率为40% ；增值额超过扣除项目100%200%的，税率为50%；附加值超过扣除项目金额200元

57、的部分，税率为60% 。土地增值税免税有两种。一是纳税人自建普通标准住宅出售，增值不超过扣除项目金额的20% ；土地增值税的征收先于企业所得税。由于目前国家尚未对开发商开征此税，而房地产行业对该税的设立仍有很大的异议，预计项目建成后会进行调整。因此，本项目在计算经济效益时不考虑损益。9.1.7所得税本项目交割后，房地产开发商已有账面收入。扣除开发总投资和营业税金、财务费用及其他费用后，获得销售利润。房地产投资经营企业的年收入为房地产投资经营企业的年收入。实现净利润。所得税的税率一般为33% （基本税率为30%，地方所得税按应纳税额征收10%。两者合计按应纳税所得额计算，及税率为33% ）。在经

58、济特区、经济技术开发区等实行特殊优惠政策的地区，最低税率可降至15% 。由此计算本项目所得税（本项目所得税税率暂按销售收入33%的10%计提，即3.3% ）。详见本项目全部资金现金流量表。经济效益分析本项目经济效益分析报告格式以国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法及参数（第二版）为准。参照我国会计制度，结合当前房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。选取的计算指标为部分收益率（IRR）、净现值（NPV）、净现值率（NPVR）和静态投资回收期。10.0项目财务效益分析经与委托方详细协商，设定了多项财务分析的前提条件，并建立了相应的数学模型。现将相关计算过程描述如下：10.1项目盈利能

59、力根据我国房地产开发项目经济效益和财务评价的实践，本报告以项目市场价格计量时的拟定价格为计算依据。在项目投资估算、销售收入计算、经营成本假设等方面，均采用现行价格水平在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀对项目评价指标的影响。参考我国会计制度和房地产开发实际情况，选取的财务指标为：10.1.1财务部回报率 (FIRR)内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内的净现金流量现值等于0时的折现率。它反映了项目占用资金的盈利能力，是主要的动态评价指标，考察项目的盈利能力。当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已达到最低要求。可由下式求得： (CI-CO) t (1+FIRR) -t =0在评

60、估房地产开发项目时，将财务部门获得的收益率与行业基准收益率进行比较。当前者大于或等于后者时，该项目被认为在财务上可以接受。财务部门的收益率可以通过插值得到，即首先根据行业基准收益率得到项目的净现值。如果为正，则使用更高的贴现率，即接近零的负值。获取 FIRR。FIRR=i 1 +(i 1 -i 2 )(FNPV 1 )(FNPV 1 +FNPV 2 )在哪里：i 1 - 净现值为接近零的正值时的贴现率；i 2 净现值为负接近零时的贴现率；FNPV 1 - 正净现值； FNPV 2 - 负净现值。折现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率、项目性质、业务风险程度、业务目标和要求，一般趋于