贷款评估报告

1、 泰安市正源房地产评估有限公司PAGE 14 拌房 地 产 估爸 价 报 告啊估价项挨目案：扒肥城市新城盛源半小区25号楼2癌单元2层东户委托方: 程勇熬估价方：板泰安市正源房地拌产评估有限公司巴估价人员：柏于晓峰癌、霸梁新成翱估价耙作业挨日期：邦20氨10熬年懊3般月岸17吧日拜凹20敖10安年艾3阿月肮18哎日扒估价报告编号：霸泰正源评报字盎20捌10暗第扳F01捌65耙号目 录霸致委托方函懊袄霸疤3 氨估价师声明坝哀奥坝4盎估价的假设和限昂制条件颁把肮5爸房颁地霸产估价结果报告罢跋矮6斑房佰地俺产捌估价暗技术报告败搬瓣 1斑0附件爸1、房屋所有权般证（复印件）班2、估价机构营摆业执照（复

2、印件叭）唉3、估价机构敖资质证书（复柏印件）阿4鞍、估价师资格证把书（复印件）佰 拜5、法定优先受拔偿的书面查询资胺料八6、法定优先受啊偿的调查记录 致委托方函程勇：鞍受贵方委托，我碍公司评估人员根翱据估价目的，遵白循估价原则，按跋照评估工作程序百，对拜估价对象房地产搬进行现场勘察，斑然后选用适宜的白评估方法班进行了评估测算爸，评估工作现已白完成，现将报告艾主要内容说明如案下：耙估价对象：熬肥城市新城盛源般小区25号楼2凹单元2层东户 拜估价目的：耙为确定房地产抵吧押贷款额度提供蔼市场价值参考依蔼据。袄估价时点：般2010年03澳月哎18吧日败 估价结果：哀人民币小写：4碍41000.0安0元

3、整，哎人民币大写:肆皑拾肆万壹仟元整隘。摆 伴报告的详细内容柏见房地产估价背结果报告及埃房地产估价技术蔼报告。 此函邦泰安市正源房地挨产评估有限公司蔼二翱零摆一瓣零搬年挨三安月十翱八稗日估价师声明傲 我们郑重声明版：碍1、估价报告中伴估价人员陈述的吧事实，是真实的稗和准确的；罢2、本估价报告瓣中的分析、意见吧和结论是我们自疤己公正的专业分疤析、意见和结论傲，但受到本估价办报告中已说明的俺假设和限制条件败的限制。耙3、我们与本估盎价报告中的估价摆对象没有利害关案系，也与有关当癌事人没有个人利邦害关系或偏见。扳4、我们依照中矮华人民共和国国背家标准房地产霸估价规范进行芭分析，形成意见氨和结论，撰写

4、本奥估价报告。稗5、我们已对本扒估价报告中的估芭价对象进行了实阿地勘察并作了记傲录。肮6、没有人对本板估价报告提供重绊要专业帮助。办7、委托方对其矮所提供资料的真拔实性、准确性负袄责。叭8、使用本报告佰，请注意估价的拜假设和限制条件胺及报告说明。奥估价的假设和限叭制条件澳估价结果主要依岸据了以下假设：哎具有自愿的卖者巴和买者；挨为使交易完成及背达到合理价格，坝有充分的谈判周百期；氨在这个周期内，芭市场状态、价格扒水平是不变的；伴估价对象能自由板地在市场上出售昂转让；半不考虑特殊买家搬的附加叫价和短伴期强制处分对价埃值的影响。稗委托方对其所提哎供资料的真实性办、准确性负责。板未经本评估机构哎书面

5、同意不得向拜委托方和报告审碍核部门之外的单笆位或个人提供，拔不得将报告的全敖部或部分内容公唉开于有关媒体上疤。扒本次评估只是客搬观地反映出估价案对象在本次估价凹目的下的市场价岸值，但不是必须爸的成交价，其结百果仅为委托方在安本次估价目的下绊提供价格参考依柏据，不得作为其爸它用途使用。百评估中没有考虑哀将来国家宏观经皑济政策发生变化袄以及遇有自然力捌和其它不可抗力佰对价值的影响。隘本估价结果有效扒期自估价作业截鞍止日期之日起壹翱年内有效，若在摆此期间由于国家霸政策、经济环境澳及估价对象自身疤状况发生重大变班动，且这些变动半会影响评估结果熬，应对结果进行瓣适当调整或重估氨。凹本次评估视估价叭对象不

6、存在产权斑纠纷、其他的抵把押权、担保权、背租赁权等他项权俺力及影响为假设扒前提。捌估价对象的评估霸房地产敖面积以委托方提氨供的相关产权资坝料为准。矮房地产坝估价结果报告挨一、委托方：巴程勇暗二、估价方：罢泰安市正源房地唉产评估有限公司半法人代表：搬梁新成叭 白资格等级：国家般三级板证书编号：10瓣3004三、估价对象：笆1、估价对象区碍位状况：捌估价对象坐落于百肥城市新城盛源巴小区25号楼2啊单元2层东户唉，东临摆吉山路靶，西临靶凤山大街板，南临佰肥桃路暗，北临盎盛世年华小区蔼。板周围距学校、银唉行、医院等较近胺，交通便利，背周边拔环境较好。傲2、估价对象实爱体状况：白估价对象建筑面芭积绊13

7、9.01岸，半配房败（车库）拜面积罢37.66唉，鞍总层6层,在案2案层班，经到房管局查笆询档案资料建筑靶质量检验合格报跋告该房产建于唉200氨7唉年，房产设计用扳途为住宅，混合凹结构，瓣水、电等基础设爸施齐全，国有肮出让袄土地八。敖房产设计用途为邦住宅半，实际用途为百住宅罢，混合结构，靶水、电齐全。扮 坝3、估价对象权佰益状况：隘房产证懊编号板：斑肥房权证新城字败第S版075267蔼号拔 盎登记产权人：绊程勇斑四、估价目的：背为确定房地产抵拌押贷款额度提供暗市场价值参考依爸据。跋五、估价时点：把2010年0霸3板月矮17叭日芭六叭、价值定义：版根据估价目的，癌本报告所采用的鞍价值标准为估价靶

8、对象基于估价时按点的公开市场价安值标准，所谓公盎开市场价值是指蔼在公开市场上最靶有可能形成或成把立的价格。即交安易双方都掌握了胺必要的市场信息霸，有比较充裕的芭洽谈时间进行交肮易。七、估价依据：懊（一）本次估价啊所依据的有关法拜律、法规和部门百规章袄1、中华人民啊共和国城市房地板产管理法；拜2、中华人民板共和国土地管理傲法；般3、中华人民稗共和国担保法艾；矮4、城市房地埃产抵押管理办法跋。罢（二）本次估价挨采用的技术规程佰1、中华人民共隘和国国家标准G矮B/T5029罢1般瓣1999房地板产估价规范；罢2、建设部、中背国人民银行、中伴国银行业监督管扮理委员会联合颁柏布建住房霸2005懊8号房地

9、产绊抵押估价指导意皑见。艾（三）估价机构靶和估价人员所搜版集掌握的有关资碍料。八、估价原则：按1、本次评估以芭独立、客观、公懊正为基本原则；叭2、以合法原则凹、芭谨慎原则、颁最高最佳使用原凹则、替代原则、版估价时点氨原则为操作技术坝性原则。九、估价方法：白估价人员经过认搬真分析所掌握的耙资料，哎根据耙估价对象的实际拔情况及本次估价阿目的，选取市场懊比较法作为本次艾评估的基本方法芭。败十、房绊地挨产变现能力分析拜：八变现能力是指假碍定在估价时点实懊现隘评估目的稗时，在没有过多安损失的条件下，板将房地产转换为碍现金的可能性。摆（一）估价对象胺在房产证所确定肮的办合法用途爸前提下袄，独立使用性较安强

10、，不宜分割使扮用、转让。鞍（二）假定在估安价时点拍卖或者盎变卖估价对象时靶，因存在短期内袄强制按处分、潜在购买皑群体受到限制及埃心理排斥因素影奥响，最可能实现扮的价格一般比公澳开市场价格要低疤。氨（三）处置房地暗产时，其变现的伴时间长短以及费哎用、税金的种类鞍、数额和清偿顺昂序与处置方式和巴营销策略等因素俺有关。一般说来邦，以拍卖方式处隘置房地产时，变矮现时间较短，但胺变现价格一般较奥低，变现成本较爸高，要支付拍卖芭佣金、营业税及稗部分手续费。把（四）估价对象疤可能会由于房屋佰现状变更、国家百经济形势、城市爱规划、环境变化案以及房地产市场皑价格波动、房地凹产税费调整等不佰可预见因素，导爸致房地

11、产价值拌产生波动把。拌十盎一艾、房敖地昂产抵押估价报告奥使用提示：胺（一）估价对象俺状况和房地产市案场状况因时间变岸化对房地产抵押爱价值可能产生影矮响，在估价对象胺实物及区域因素扳不受意外损害，扒能正常维护使用肮，且未增加法定蔼优先受偿款，房扳地产市场没有大翱的波动的情况下邦，预计估价报告疤使用有效期内，懊房地产抵押价值败基本保持稳定。搬（二）对抵押期爱间可能产生的房艾地产信贷风险，板估价报告使用者爱应给予关注: 鞍估价对象可能会伴由于房屋现状变巴更、环境变化以拔及房地产市场价拔格波动、房地产疤税费调整等原因柏导致房地产吧抵押碍价值减损。估价白报告使用者应合拌理使用评估价值敖,关注处置房地敖产

12、时快速变现及吧费用的影响。般十吧二耙、估价结果罢：挨估价人员隘根据估价目的，肮遵循估价原则，岸按照评估工作程巴序，选取拔适宜扮的评估方法，最芭终确定估价对象把在估价时点的公埃开市场价值为把：按人民币扳小写:4410胺00.00埃元胺整，唉人民币大写背:肆拾肆邦万斑壹仟颁元整。矮十耙二白、哀估价作业日期：版20佰10吧年背3霸月拔17扒日癌埃20岸10癌年坝3拔月败18疤日版十熬三凹、板估价报告应用有熬效期：暗自估价作业截止肮日期之日起壹年背内有效笆十五、注册房地皑产估价师碍：凹泰安市正源房地坝产评估有限公司八二肮零稗一扳零埃年岸三唉月十靶八白日扳房地产估价技术爱报告翱一、个别因素分把析：般估价

13、对象建筑面板积139.01挨，靶配房（车库）面罢积37.66拌，肮总层6层,在2肮层，经到房管局瓣查询档案资料建办筑质量检验合格阿报告该房产建于板200袄7摆年，房产设计用胺途为住宅，混合柏结构，熬水、电等基础设胺施齐全，国有出半让土地般。艾房产设计用途为傲住宅跋，实际用途为背住宅蔼，混合结构，按水、电齐全。胺二、区域因素分颁析：般估价对象坐落于鞍肥城市新城盛源安小区25号楼2半单元2层东户皑，东临挨吉山路耙，西临凤山大街皑，南临肥桃路，叭北临盛世年华小扒区。拜周围距学校、银懊行、医院等较近艾，交通便利，芭周边搬环境较好。斑三、罢市场背景分析：拜肥城市位于泰安坝市西部，属鲁中斑经济区，有多条安

14、国道、省道，高把速路通过，交通颁便利，有利于同斑全省建立密切的翱经济，科技和文盎化联系。逐步建巴立起适应社会主百义市场经济发展办和国际经济接轨吧的运行机制，努拔力培植现代化产熬业结构体系，利八用区位优势，资哀源优势和国家产爸业政策加快城市版建设的进程。随艾着新一轮城市总罢体规划的实施，伴整体经济形势的挨好转，估价对象八房地产的保值增盎值潜力得到充分扮发挥。啊四、估价方法选伴择扳：盎根据以上情况及百估价人员掌握的柏现有资料，结合版估价对象自身特按点与评估目的，捌选用癌市场比较法百进行评估。拌五、估价测算过班程：背市场比较法基本斑公式：板比准价格=可比罢实例安价格艾笆交易情况哎百交易日期办傲区域因

15、素皑巴个别因素胺修正系数 修半正系数 修正板系数 修正系芭数佰1、选取交易可癌比实例办根据现场勘察情板况及交易情况，俺选取三宗与估价扳对象在用途、建碍筑傲结柏构、区位等方面矮相同或类似的房唉地产交易可比实绊例列表如下：案 伴实例暗项目暗A熬B败C摆估价对象安坐落澳盛源小区百盛源小区澳盛源小区芭盛源小区班用途伴 住宅奥住宅艾住宅跋住宅半结构背混合哎混合翱混合阿混合挨所在胺层数安2岸2搬2爸2昂交易情况摆正常背正常案正常蔼单价背（元/板艾）氨2510扒2530办2490昂交易时间埃200败9碍佰9氨200颁9柏疤9霸200坝9把唉9俺2、交易情况修班正跋实例A、B、C奥均为正常交易，拜所以无需进行

16、交熬易情况修正。搬 吧 案3、交易日期修班正按实例A、B、C挨均为近期交易，稗由于近期以来稗，同类地段同类案物业房产成交价百格基本稳定，故伴无需进行交易日般期修正。翱4、区域因素修阿正跋取估价对象区域版因素懊为100，将影矮响区域情况的各白因素赋与不同的拜权重，然后办将败交易实例与估价翱对象分别比较，靶逐项靶打分，汇总之后傲确定修正系数半。巴区域因素/交易版实例罢A拌B阿C氨估价对象癌商服埃繁华程度瓣20挨20扮20摆20艾距百商服中心距离肮10瓣1瓣0案10半10癌公交状况背10肮1罢0俺10暗10吧交通扒道路通达暗便捷程度奥10把1把0百10皑10奥公共基础设施配凹套完善度拔20鞍20哀2

17、0癌20背公害发生的程度澳10般10袄10白10暗城市规划限制埃10昂10袄10袄10岸景观伴影响稗10爸10八10罢10懊合按 氨计坝100拜100百100吧100摆5、个别因素修凹正扒取估价对象个别拌因素为100，案将影响个别情况拜的各因素赋予不霸同的权重，然后哎将板交易实例与估价懊对象分别比较打拌分，汇总之后确颁定修正系拌数。昂个别因素/交易爸实例懊A爱B耙C敖估价对象佰土地使用权摆类型及摆年限般20半2隘0霸20艾20暗建筑层次耙20绊20俺20半20哀平面布局叭1蔼5般1盎5埃15白1巴5氨建筑结构盎10拜10澳10凹10岸装修标准爱1半6暗1哀7袄1哀4爸1办5罢新旧程度隘10奥1

18、0跋10摆10版便利利用程度吧10办10耙10捌10袄合计扳101袄10坝2爱99邦100八6、求算估价对澳象的价格佰利用基本公式及哎以上数据计算，摆可得三个伴交易实例哀的比准价格分别芭为：跋项目艾A唉B罢C罢交易般价格翱（邦元/袄笆）百2510邦2530隘2490版 熬交易情况扳100/100邦100/100傲100/100澳交易日期昂100/100拌100/100暗100/100案区域因素爱100/爸100暗100/100胺100/百100挨个别因素坝100/10笆1背100/10八2皑100/99艾比准价格胺（盎元/半罢）岸2485.00氨2480.00挨2515.00瓣比准价格差异不板大，取其算术平拔均数作为估价对敖象的评估结果单昂价，即：办（熬2485.00翱+2480.0靶0+25