2022年旧城改造项目可行性研究报告

1、旧城改造项目可行性研究报告旧城改造项目可行性研究报告（此文档为 word格式,下载后您可任意修改编辑！） 目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 导语 .8 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章项目投资建设开发实施企业简介 9一、 项目投资商91、 浙江环球房产集团全资投资本项目 92、 浙江环球房产集团总部及下属企业单位10二、项目开发商.11第二章可研报告编制依据 .12一、项目实施相关批准文件 .12二、项目可研报告编制的相关法律、法规 .13三、其它依据.14

2、 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章项目概况和建设开发理念介绍 .15一、 项目概况.151、项目名称及性质.152、项目地理位置.153、项目建设规模.154、项目建设时序和年限.15二、 项目建设的背景.16.161、项目的提出与确定.172、项目建设开发的指导思想 TOC o 1-5 h z 三、项目建设的重要意义.18（一）旧城改造势在必行.18（二）项目建设重大现实意义 .191、项目建设的社会效益192、项目建设的环境效益 .203、项目建设的经济效益21 HYPERLINK l bookmark10 o Current Doc

3、ument 第四章 项目所在地商品房市场调研 .23 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 一、区域市场调研 24（一）某某市房地产发展的动态分析 241、价格上升幅度大 .242、户型面积与购房目的发生变化.253、客户群善于接受新事物，高层、错层接受度在提高 .264、市场运行逐步规范化.265、城南、城西成为楼市区域发展两大势点 .276、结论 .27（二）某某市房地产市场供需分析 281、需求分析 .282、潜在供应量分析 .293、供需分析 .31.31（三）某某楼市未来发展趋势分析 31 1 、优质优价、提升楼盘品质，是某某楼市长足发展

4、之本2、房价仍将适量上涨，但涨幅相对趋缓 .313、楼市步入规模开发期、零星开发将退出舞台 .32 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 二、项目比较 34（一）可比性、竞争性项目调研 34（二）某某市楼盘分布图 36（三）对可比类项目进行全面对比分析 37 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 三、消费者分析39（一）区域消费者特征描述391、某某消费者的购房观 .392、目标消费者锁定 .403、消费者特征分析 .41（二）消费者行为模式、心理动机调研 41 HYPERLINK l bookmark

5、18 o Current Document 四、调研结论43 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第五章 规划设计.44一、规划设计依据 44二、规划原则 44三、用地范围45四、改造条件45五、设计构思 46（一）规划目标及定位 46（二）规划结构46（三）地块调整47（四）分期建设.47（五）道路交通体系 48（六）绿化景观体系 49（七）公建配套50（八）住宅设计51六、工程管线规划设计 52（一）给水工程规划 52（二）排水工程规划 54（三）电力规划55（四）电讯工程规划56（五）燃气工程规戈U 56七、主要技术经济指标57（一）规划总

6、用地主要技术经济指标 57（二）市场商业用地主要技术经济指标58（三）居住小区用地主要技术经济指标 59八、报批文本补充说明60（一）青颍公园土地置换 60（二）设计解放北路泉河大桥 60（三）历史文化保护与利用 61（四）各期用地规划定位63.64第六章 环境保护与节能 TOC o 1-5 h z 一、 环境保护.64（一）规划设计中的环保意识与设计 .641、对生态水系的充分利用.642、对生态绿地的利用与建设 .653、阳光、空气、间距与通风 .654、环境卫生 .665、洁净燃料的使用.66（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护 .66二、 节约能源 .671、总体规划的节

7、能设计.672、新型墙体建材的使用 .683、推广节能照明灯具.684、太阳能利用.685、材料采购 .686、节水 .687、节能管理 .68 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第七章项目建设时序计划 .69一、分段实施时序.69二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度 .69三、项目建设计划形象进度表 .71 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第八章项目投资计划与资金回收计划 .72一、项目总投资与分期投资 .72二、项目资金来源及筹措 .72三、项目投资计划表.73四、项目资金回收计划表.7

8、4 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第九章项目投资可行性分析75一、从投入产出进行投资可行性分析 .75（一）分析参数 .75附表一建筑面积分类分期统计表.76（二）投资成本估算说明 .77附表二建设成本分项分期汇总表.78（三）产出与利润收入计算.79附表三销售收入、固定资产及利润分项分期预测表 .80（四）结论.79二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析 .81（一）住宅市场需求分析 .81（二）商业房市场需求分析 .811、独特性 822、稀缺性 833、有效需求 834、附加值 83（三）分析结论.84 HYPERLINK l bo

9、okmark30 o Current Document 第十章 项目SWOT分析.85一、项目优势(Strengths ) .851、地段优势突出，商业氛围浓厚 852、大规模开发、可塑性强 853、自然环境优势85二、项目劣势 (Weaknesses) .851、老城区拆迁难度852、高层住宅的接受度863、大面积商业用房的销售难度86三、机会点 (Opportunities ) .861、品牌化项目开发862、经济发展趋于稳定863、景观房产逐渐受宠874、消费者心理预期上涨87四、威胁点 (Threat ) .881、 大规模开发造成较长的开发周期 882、 地块附近市场云集，商业竞争十

10、分激烈 88 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第十一章可行性研究结论.89导语某某市是皖西北的中心城市，是一个人杰地灵、充满生机、正在加速 进行城市化、现代化建设的城市。某某市委、市政府抓住机遇，努力优化 城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时俱进的再 创业的精神，吸引国内外的投资商参加某某市的经济发展和社会建设。某某项目改造项目，根据城市总体规划，以建设一个国家级的康居示 范工程为目标，通过整体拆迁、整体规划设计、整体开发建设，以完善的 城市基础设施建设与绿色生态环境建设相结合，以现代高科技成果的广泛 应用与悠远的历史文化

11、承传相结合，达到能体现融某某市最先进的设计理 念，最宜人的居住空间、最优美的生态环境建设于一体的旧城改造项目的 典范。二 OO 三年四月六日我公司与某某市颍州区政府在西安“东西部投资 与贸易洽谈会”签订了某某项目改造开发项目协议 。引起了某某省委、 省政府的高度重视。遵循协议精神，我公司本着高效务实、量力而行、 近远期相结合的原则，编写本项目可行性研究报告，开始进行实施对该项 目建设的具体工作。第一章 项目建设开发实施企业简介、项目投资商第二章可研报告编制依据、项目实施相关批准文件1、2003年 4月 16日在西安市“东西部经贸洽谈会”上签订的某某项目改造开发项目协议。2、2003年 5月 2

12、7日市府办领发的 关于某某项目改造项目有关问题的若干意见3、2003年 7月 20日市规划局提供的项目 控制性规划总平面图及规划设计条件4、2003年 7 月 21日签订的某某市 2003 56 号地块国有土地使用权挂牌出让成交确认书。5、2003年 7月 22日签订的某某项目改造项目市政基础设施建设协议书6、2003年 7月 23日签订的某某市 200356 号地块国有土地使用权出让合同7、2003年 8月 21日市发展计划委员会下达的 关于某某市某某项目改造项目立项的批复o8、2003年 10 月 21 日 项目一期工程建设用地规划许可证 。9、2003年 10 月 31 日 项目一期工程

13、建设用地批准书 。10、2003年 11 月 14 日 市房产局颁发的一期工程拆迁许可证 。二、项目可研报告编制的相关法律法规1、1997年第 91 号主席令公布的中华人民共和国建筑法 ；2、1998 年九届人大所订的中华人民共和国土地管理法 ；3、1989年第 23 号主席令公布的中华人民共和国城市规划法 ；4、1994年第 29号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法 ；5、1989年第 22 号主席令公布的中华人民共和国环境保护法 ；6、1998 年第 248 号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例 ；7、1998 年第 253号国务院令发布的建设项目环境保护管理条例 ；8、20

14、00 年第 279号国务院令发布的建设工程质量管理条例 ；9、建设部 200031 号文件发布的工程建设标准强制性条文 ；10、城市居住区规划设计规范 （GB5018093）；11、阜政发 1997118 号某某市城市规划管理办法 ；12、（1995 2010）某某市城市总体规划方案 ；13、某某市人民政府 2003第 32 次常务会议审议批准的某某市某某项目改造修建性详细规划 ；三、其它依据1、由于该项目投资巨大，规划范围涉及面广，实施期限较长，而且 全部为市场化运作。本项目的投资商、开发商委托杭州某某房地产营销代 理有限公司作了两次市场调研。 我们将 2003年 11月18日送达的（杭中营

15、 策 2003082 号）某某项目改造项目市场调研报告作为本可研报告的最 新市场调查依据。2、本报告第五章规划设计内容主要按照浙江大学安地规划与建筑设 计有限公司的规划设计文本编写。3、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担 了全部市场经营风险，经集团公司董事会研究决定，由集团企业和某某房 产公司负责编写本项目可研报告。4、由于中介机构，项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行 性研究分析报告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大 经济损失。所以本项目投资、开发单位没有委托专业中介机构进行本项目 可行性研究工作。第三章 项目概况和建设开发理念介绍一、项目概况1、项

16、目名称及性质本项目名称：某某市某某项目改造项目项目性质：居住、商业及其它配套建设2、项目地理位置oo1）、本项目位于某某省某某市中心的中北部，即东径 116 、北纬 33 。 东起颍州路，西至刘琦公园，东西向最宽处约 1800 米；北起泉河大坝， 南边（由西向东） 分别至人民路、 军分区干休所、 气象局大院及青颍公园， 南北向最长处约 1200 米。2）、在项目周边和内部具存的自然河流和绿地有：泉河、西城河、东 城河、刘琦公园和青颍公园。3）、本项目周边和穿越的城市道路。东西向有：拟建的河滨路和现有 的青颍路、人民路；南北向有：西城墙路、解放北路、东城墙路和胜利北 路。3、项目建设规模1）、建

17、设规模范围： 42 公顷，建设净用地 31.2公顷。2）、新建各类建筑 102 平方米，居住人口规模 1.33万人。3）、总投资估算 18.38 亿元人民币，其中城市公用事业建设（城市基础配套设施、绿化、广场、区内桥梁等建设）约 1.1 亿元人民币。4、项目建设时序和年限1）、项目分四期建设，每一期建设周期为 23年，每期建设可分为： 拆迁、设计等前期工作、施工建设、配套管理等三个阶段。2）、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式。 总建设年限约 68 年。二、项目建设的背景1、项目的提出与确定某某市委、市政府在进入新世纪时，提出了“紧紧围绕加快发展、富 民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认

18、真学习沿海发达地区城市的先 进经验。把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展 的重中之重，吸引兄弟地市和海内外朋友来某某投资兴业。2003年3月，投资商一一浙江环球房产集团在总部接待了某某市委、市政府派到绍兴的招商小分队，被某某的招商热情所感动。立即以集团主 要领导组成了考察组到某某考察。初选了一批项目作投资分析。2003 年 4 月 6 日，我集团公司代表，应某某市政府邀请，赴西安参加 “东西部经贸洽谈会”，并签订了某某项目改造开发项目协议 。该协议 为本次洽谈会某某省投资的最大投资项目协议。当时签约的投资额为 9 亿 多人民币。被列为省委、省政府的督办项目。2003 年 3

19、 月起，某某全市进行了解放思想大讨论。我企业 3 月、 4 月某某之行引发了投资商来了，某某该怎么办？的新闻追综报导。作为 解放思想大讨论的具体案例进行剖析。该思想大讨论，经实践证明，极大 地改善了某某的投资环境，极大地促进了政府机关部门的观念的转变。在其后的多次协商后，扩大了项目的规模，优化、完美了项目的规划设计方案。于 2003年 7 月 21日以 31148万元的竞买报价，最终确定了项 目建设。2、项目建设开发的指导思想 解放北大街项目，将以其特色鲜明的开发建设理念，领导某某市旧城 改造的先范。1）、在城市总体规划的基础上，做好项目各阶段的设计工作根据城市总体规划， 本区块的城市功能定位

20、为： 以居住为主， 集商贸、 旅游、办公于一体的综合社区。项目各阶段的设计为： “项目概念性分区规划、项目修建性详细规划、 建筑方案设计、初步设计至最终施工图设计”必须紧紧抓住规划设计这个 龙头。高起点、高质量的设计是项目成功的基础。各阶段设计尽可能进行 招标，以选择最佳方案付诸实施。2）、不零打碎敲，实施成建制地整体改造由于历史原因， 某某市中心的住宅小区， 有的建造年代早， 没有间距、 没有道路（例如二里井小区） ，居住条件差，各类隐患无法解决。有的建 设规模小，各类社区配套无法实施。解放北大街项目的成功开发，必须要从人民路开始整体规划，整体拆 迁，并以此为突破口。进行旧城改造后，将使整个

21、区块的建设内涵有一个 脱胎换骨的提升。项目以国家康居示范工程为目标，这正是市委、市政府 贯彻十六大精神“ 全面建设小康社会 ”、体现“ 三个代表 ”、“与时俱进 ”、 为民造福的具体行动。而要达到这个目标，必须克服零打碎敲， “动牙科 手术拔牙镶牙式的” 旧城改造方式； 而以整段街道进行街景立面设计， 以功能齐全的整体规划进行居住区的设计。使改造后的解放北大街区块， 成为某某市（乃至某某省） “ 市容街景最壮观、居住环境最优良、配套设 施最齐全、商业氛围最繁华 ”的高尚社区。3）、环境建设为先、城市基础设施建设为先 本项目将一改往常小区开发那种先进行商品房开发，再进行环境配套 建设的模式。而采

22、用以环境建设为先，城市基础设施配套建设为先，在规 划设计中，优先做好环境及配套设计。本项目地块东城河的水面将以开放式亲水园林、小桥、曲廊形式作为 区块环境设计的重点，配以社区广场、社区公园、组团绿化和滨河大坝绿 带等组成的绿色生态体系。本项目将新建河滨西路，并对青颍路、胜利北路、东城墙路和解放北 路进行扩建改造，在道路建设和扩建改造的同时，做好各类城市配套设施 （给排水、环卫、排污、电力、网通、电讯、管道燃气等）建设工作。三、项目建设的重要意义（一）、旧城改造势在必行 某某（又称颍州）具有悠远的历史辉煌。 “襟带长淮，东连三吴，南 引荆汝，其水洄曲，其地平舒，梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道，淮南内

23、屏， 东南枢辖。”说明了其地理位置的优越与重要。是姜子牙、管仲、庄子、 老子、鲍叔牙、稽康、甘罗、曹操、华佗 等灿若星河伟大人物的故乡。某某老城北起泉河，东、南、西分别至东城河、南城河、西城河。是 古某某历史文化的见证人，老城内城皇庙、鼓楼、刘公祠等建筑现存；东 城河、西城河、南城河、黑龙潭等古地形地貌尚在；北关码头、顺河街、 玉石街、聚星巷、状元巷、三元巷、文昌阁、三义街等古地名仍在沿用。但是，随着城市的发展，特别是新城区的交通便捷等因素，老城内的 地市一级机构如专署、银行、邮局、检察院等纷纷搬到新区。老城区道路 狭窄，公共配套设施极其缺乏，房屋低矮、破旧、简陋、高密度；房屋质 量越往北越差

24、，位于泉河坝边上的建筑多为居民私自搭设的棚户。居住条 件十分低下。经济条件好一点的住房纷纷外迁，原居住地青年成家后搬入 市区新房；老城区特别是本项目所在地的居民区是目前某某市区现存典型 的少数 “贫民区”、“棚户区”之一。随着我国经济的高速发展，十三大提出的全面建设小康社会，某某市 正在努力提高人民生活质量，努力推进城市化、现代化建设。老城区已经 无法适应现代人对生活的要求。如果放任老城区进一步的衰落，新城、老 城之间的反差进一步加大，老城区不仅破坏了某某的整体城市形象，更有 可能或会由于贫困等原因造成的诸多社会问题滋生的温床。旧城改造，彻底改变老城区的面貌是市委、市政府和全市人民十分关 注一

25、件大事。某某项目改造项目是本届政府向外推介的重要投资项目之 一。 是民心项目，是德政项目 。该项目的实施是势在必行的。（二）、项目建设重大现实意义 本项目建设具有重大的社会效益，环境效益和经济效益。项目实施的现实意义重大。1、本项目的实施将极大的改变城市形象，提高了城市的承载力和综 合服务功能，改善了市民的居住条件。对老城区进行如此大规模的成片改 造，某某是第一次，在某某省也是罕见的。项目沿河滨路建造高层住商楼， 其长度约 2公里，其高度在 50 米100 米之间，建设的气势是令人震憾的。在泉河边上形成上海外滩式的景观楼 市，将作为某某市现代化的标志性街景建筑群。本项目将建设商贸中心区，胜利路

26、、解放路、河滨路三条城市干线作 为今后阜城各具特色的综合商贸街，休闲、美食、娱乐一条街。学校、医 院、幼托、文体、社区、会所、银行、邮电、行政管理等一流的服务配套， 将极大地提高本地块乃至某某的城市承载力和综合服务功能。高层住宅以其优美的居住环境，美不胜收的视觉效果，阳光、空气的 抚慰，高速电梯的享受，全方位、无微不至的物业管理；将开创某某城全 新的居住模式。极大地提升市民的居住水平。2、本项目的实施具备明显的环境效益，将对某某城市的交通环境、 绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。、a、 新建 30 米宽的河滨路，将成为某某城市东、西向的城市交通 干线，河滨路东起沙河路，西至颍州西湖。她

27、的建成在改善东西向交通的 同时，对市民和外地游客的休闲、旅游创造了一个良好的条件。河滨路将 在区块内与颍州路、胜利路、东城墙路、解放路、西城墙路相交汇，改变 了上述后四条道路断头路的状况。b、拓建24米宽的解放北路，向市政府提出兴建解放路泉河大桥 的方案，再进一步拓宽解放中路，使解放路南接阜王路，北通至北京路。 重新恢复解放路在某某城的中心商业街的地位。同时也缓解了某某市中心 只有颍州路一条南北向通道的交通困境。c、拓宽青颍路、东城墙路和胜利路，改善了区块内外的交通环境。2）、本项目的实施，有利于本区块生态绿色环境的保护和优化。在环 保及节能章节中具体展开。3）、本项目的实施对人文环境的保护和

28、优化具有积极作用。a、对“城隍庙”作重点保护，在东侧新增绿地，配置介绍古颍州历 史的石碑和其它小品。 在南侧面向人民路， 建设仿配殿式古门楼建筑一处， 中轴线与城隍庙一致。城隍庙前街名称由原“ 建设巷 ”改名为“ 城隍庙前 街”。b、在原解放路北端泉河边设置“ 古北关码头 ”一座。c、建设“ 黑龙潭游园 ”一座。d、建设 8000 平方米的“ 文昌阁广场 ”，以历史文化为主题。e、在新建小区保留具有历史意义的地名，主要由： 顺河街、三义街、 玉石街、聚星巷、三元巷、文昌阁北路 等。上述历史文化遗存的保护、利用和优化在规划设计中作了具体的明 确。3、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本

29、区块经济水 平。1）、政府在不出钱的前提下，通过旧城改造，加快完成了本区块内的 城市基础设施建设（城市道路，区块内桥梁，城市广场，城市绿地，排水、 排污设施，电力、电讯设施等）和公共事业的配套建设。2）、某某项目改造，通过货币安置和产权交换两种拆迁补偿形式，在 拆迁范围内的被拆迁户在不花钱或少花钱的前提下，改善了居住条件，得 到了较大的经济实惠。3）、本项目提供了经营环境优雅的沿街商业门面和中心商贸区，为社 会提供了许多就业岗位和经商发展的场所。由于区位优势明显和规模效 应，将极大地提高本区块的商业繁华度。在增加本区块经商群体的经济收 入的同时，也增加了本区块政府的财政、税收收入。4）、本区块

30、的高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。 大量较富裕居民的入住，其区块消费也将具备相应的经济效益。5）、本项目的投资商和开发商，从长远的、动态的市场经济分析，其 投资具有一定的经济回报。其经济效益是存在的。第四章 项目所在地商品房市场调研房地产市场调查是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之 一。有调查才有发言权，我公司从某某市的房地产市场现状出发，结合某 某市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析与预测，对项 目所在地竞争性楼盘与可比性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分 析，在此基础上进行项目定位分析，并为下一步的项目市场推广、总体策 划思路及物业开发建议等打下扎实

31、的基础和科学依据。目的在于使本项目 更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造 出更为可观的业绩。一、 区域市场调研【提要】我司自 2003年 5月进行某某房地产市场调查以来至今已历时半年， 在这个市场讯息瞬息万变的年代，某某市的房地产市场是否也发生了变 化？房价与半年前比较是高了还是低了，还有没有上涨空间？楼盘自身特 点有何变化？下一步又如何发展？对某某楼市的清晰清醒，是我们项目开发的基础，也是我们项目得到 成功运营的保证，以下我们用四个方面来系统地了解、分析某某房地产市 场。（一）某某市区房地产发展动态分析【现状解读】从 2003 年 5 月份到 2003 年 11

32、月份正好历时半年，某某的楼市却发 生着巨大的变化。如果说 5 月的某某楼市处于低谷攀升阶段，那么 11 月 份的某某楼市则进入了开始快速发展的新阶段。具体的变化特点可以概况 为以下几点：1、价格上升幅度大从 2003年 5月份的 7001500元/平方米左右，集中在 900-1100 元/ 平方米左右；但到了 11 月份已基本在 1000 元 / 平方米以上，集中在1200-1400元/平方米，个别已上扬至1600 1700元/平方米，排屋已突破2000元/平方米，半年内上涨了近20%，而且还存在较大的上涨空间，而 且当地人民对于楼市也抱着看涨的心态，楼市正处于复苏与活跃阶段。某 某房价正从谷

33、底进入逐步上升通道，预计 2004年房价将有可能至1500 1800元/平方米，个别楼盘住宅价会突破 2000元/平方米大关。目前某某的区域房价为：老城区（浙江商贸城为例）房价在1500 1700 元/平方米；城西（水岸名苑为例）房价在 1100 1500元/平方米；城南（以新天地为例）多层均价在1600元/平方米，小高层在1400 1700元/ 平方米。2003年某某部分在售楼盘房价对比图单位：元/ m2时间浙江商贸城敬贤山庄新大陆2003年5月1450一期别墅2500左右880起2003年11月1700二期多层均价13001100 起价格涨幅250约2002202、户型面积与购房目的发生变

34、化某某中高档住宅市场目前形成主流供应的户型为100 130平方米的 三房、 90100 平方米的二房和 140160 平方米的四房及 180200 平方 米复式， 90 平方米以下房型开发较少，尤以 110130 平方米的三房占主 力户型。目前，本地客户需求面积在 110150平方米之间， 购房的主要客 户为机关企事业单位员工、私营业主，以二次购房为主。由于以前某某市中高档客户以自建住房为主，而随着去年以来政 府对于土地宏观调控政策的紧缩，自建住房逐渐困难。这一批市场不得不 转移到高档公寓的购买上来。另有一部分中高档客户希望购买环境景观、 配套、地段等都比较高档的小区， 现正处于观望状态。 估

35、计在一定时间内， 某某高档住宅市场尚有发展潜力。3、客户群善于接受新鲜事物，高层、错层接受度在提高 某某的住宅类型呈现多元化状况主流仍以多层建筑为主，但也开始出 现零星的小高层建筑，在户型设计上以 100-130 平方米三室二厅二卫的户 型为主流，其他户型集中在 90-100 方的二室二厅一卫。 在平面设计上仍以 复式、平面为主，开始出现错层设计。某某市房地产销售的主要客户为某某本地人，主要集中在政府部门公 务员、教师、经营户等，外地客户以长期在某某投资经商的私营业主为主。 由于当地人的性格豪放，喜欢追赶潮流时尚，对新鲜事物的接受程度比较 快，向往大上海的居住模式，因此，高层、小高层，以及错层

36、设计虽然刚 出现，但已被当地消费者广泛接受，并认为是时尚的象征。但由于高层住 宅还没有现成居住样板，因此对高层公摊面积大、物管费高等实际原因一 时还没有很大反应。4、开发公司多了，开发规模大了，市场运行也逐步规范了由于某某市的住宅商品房发展逐步复苏，消费市场也开始出现活跃状 况，当地人投资购房的意识也开始逐步增加。许多新楼盘的销售也纷纷开 始采用营销代理等分工合作的手段，销售模式趋于成熟，无论是售楼处的 装修，楼书的设计还是销售人员的技巧都在不断提升中。与半年前相比，目前的某某市的房地产市场逐步迈向规模化、品牌化 阶段，外地特别是江浙一带开发商纷纷涌入，带入成熟的开发与市场营运 技术。 5 月

37、份时，主要的房地产开发商有万和物业、龙腾房产以及一些私 人性质的小型房地产开发商，楼盘一般是零星的几幢开发，除万和城市花 园和敬贤山庄外其余规模都很小；但到了 11 月份，又新增了丽丰、顺达、 港利、广厦等许多有实力大规模的开发商，而且开发规模也出现了上百亩 的大规模品牌化开发，建筑面积在 10 万平方米左右或以上的有好几个楼 盘，如港利绿园、中南现代城、水岸名苑等等，城西新开发楼盘西苑世 纪名门，更是一个占地 600 多亩的规模化小区。就今后长远发展趋势，由于中大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方 面存在较多优势，将会受到追求居住品质的中高档购房者的追捧。5、城南、城西成为楼市区域发展两大热点

38、 目前某某楼市形成两大楼市热点区块：一为城西，西二环附近，新近 开发的楼盘有水岸名苑、中南现代城、港利绿园以及西苑世纪名门等， 集中了 4、 5家大型楼盘，总上市规模近 100 万建筑面积，其中世纪名门 开发规模达 40 万平方米；另一块为城南，南二环以南，经济开发区，今 年出让地块6块，新楼盘有龙腾义耕新天地、城市映象、大唐花园等， 上市规模近二十万建筑面积，但潜在开发规模远远大于此规模 ,6、结论1）某某房价上扬迅速，老百姓开始关注楼市；2）楼盘规模化、品牌化，注重形象宣传，广告投入，多采用与营销 代理合作的方式，竞争开始激烈；3）外地特别是江浙开发商进驻，带入成熟的开发技术与销售模式；4

39、）小高层、错层设计开始出现，在当地的接受程度较好；5）形成了城南、城西两大楼市热点区域。（二）、某某房地产市场供需分析1、需求分析 根据某某房地产市场目前发展状况，目前某某房地产消费群主要为： 解决住房需求、改善住房或者投资置业需求、投资需求等几方面。通过调研得出，某某房地产市场的需求特点表现为： 一是改善性需求将在未来市场中占主流，同时受房价上涨投资高回报 的吸引，某某市将会有越来越多的居民开始涉足房地产投资。二是市区拆迁力度的加大和拆迁政策的出台，大部分拆迁户将加入某 某市商品房需求行列。拆迁户对商品房的需求成了某某市商品房需求的一 大主力。2003 年下半年某某房价的快速上扬， 与拆迁购

40、房需求量直接有关。三是周边县市消费者需求每年呈递增趋势。随着某某城镇建设的发展，周边城镇居民将会越来越多选择某某作为购房地。四是在具体需求上，区位选择：清颍公园、东城河附近的老城区（即本项目区块），其次为城西阜南路以西。产品类型上：以 120140川的三室二厅与二室一厅户型最受青睐。产品价格上：根据现行房价发展趋势，普遍接受的房价以13001500元/平方米的居多，总价在1520万之间2、潜在供应量分析2003年新挂牌招标地块汇总:某某市2003年土地供应基本情况统计表序 号区域地理位置面积（亩）起价 （万元）成交价 （万元）竞得时间企业1老城区东面东城墙路，西面规 划青云街南至阜临路，北至民

41、族中学27.31101813002003年3月某某国银置业 有限公司2老城区东城墙路西侧群众剧场 东侧，市医药局东侧5.647475475温州街房屋开 发公司3老城区清颖东路，人民西路北 侧，规划河滨路南侧， 颖州北路西侧，规划三 义街，建设街东侧407.4378310983111482003年7月绍兴环球房产4老城区人民中路北侧，青颖路 南侧，颖州北路西侧16.84731702002003年7月某某和华千百 意购物中心有限公司老城区 合计457.242327613131235城南规划二道河路北侧，东 清河东侧40.09211221322003年5月某某天筑有限 公司城南规划二道河路南侧，规

42、划颖州南路东侧，东清 河西侧52.76城南规划二道河路南侧，东 清河东侧27.286城南沙河路西侧规划二道河 北侧21.483543622003年5月某某汽车运输 集团公司7城南阜南路东侧，规划颖南 大道南侧40.52032072003年5月某某中源汽车 销售有限公司8城南北京路南侧，幸福路北 侧，青峰机械丿西侧87.57251624292003年5月浙江樟塘建筑 集团有限公司9城南颖州南路东侧，林常路 北侧，市建筑研究设计 院南侧。6.37423273322003年9月某某亿达房产10城南颖南路南侧，二道河北 侧，阜九路东侧，规划 赵王路西侧171.32433567152003年9月某某天瑞

43、房产11城南幸福路南侧规划福利路 西侧52.496911822202003年7月某某中鑫置业 有限公司12城南南二环路南侧，阜南路 东侧31.712544602003年9月某某新伟业房 产13城南规划二道河路南侧，贯 清路北侧，颖州南路西 侧，清路东侧262.749.355046.182003年7月某某龙腾万霖 房产城南合计794.281110268.3519903.1814城西西面二环路北至规划阜 临路50193519452003年2月某某国银置业 有限公司15城西东至规划搬井路西至西 二环路北至规划刘琦路87.15198000198000某某凌利房产16城西东至西二环路南至阜临 路北至顺昌

44、路134.44467846982003年2月某某中南置业17城西西二环路西侧西苑小区 东侧9.07052205202003年7月某某国银置业 公司城西合计280.660520483320516318城北北京西路北侧，规划红 旗路南侧18.40853013382003年9月某某金盛房产19城北北京西路北侧，规划光 明路西侧81.5193187519992003年9月奉化市广厦房 产20城北北京西路北侧规划园路 西侧12.92482542003年5月某某康鑫药业 有限公司21城北南二环路南侧颖南路大 道北侧24.8558515022003年7月某某春益房地 产开发有限公 司城北合计137.6773

45、32385093总计1669.861251100.35543282.183、供需分析从某某市2003年地块供应量我们可以看到，未来楼盘的潜在供应集 中在城南（794.28亩）、老城区（457.24亩，集中在本项目地块）以及城 西（280.66亩）。因此，本案的实际竞争力直接来自城西与城南。城西与 城南将成为众多开发商角逐的战场，而本项目因其地块的稀缺性，可以避 开同地块竞争的状况，这也使得本项目能够充分发挥地块的优势。同时，本项目的开发量直接决定了市区商品房的供应量，本项目将成 为市区商品房供应主体，有利于缓冲市场对市区房源的需求。（三）、某某楼市未来发展趋势分析1、消费者的购房理念将从“买楼

46、买地段，向买楼买环境、买品牌、买生活方式发展”，优质优价、提升楼盘品质，是某某楼市长足发 展之本。目前某某楼盘相同区块的楼盘定位基本一致，同质化竞争激烈，高品 质楼盘与低品质之间的价格差别也不大，消费者的买房观念还局限于地段 的比较、面积的大小，下一阶段，某某楼市将向差异化定位发展，买楼就 是买环境、买品牌、买生活方式，优质优价、好房子不便宜的购房思想将 进一步建立。不断涌现高品质、优秀的房产品，才能吸引消费者为改善居 住环境而二次置业、三次置业，这也是某某楼市长足发展的根本所在。2、房价仍将保持适量上涨，但上涨幅度与今年不能相比，总 体呈稳中有升。 2004 年将保持 510左右的涨幅，但

47、2000元/平方米以 上的价格压力非常大。最近国务院 18 号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费， 把房地产的价格尽量压下来。但是基于房地产市场的需求尤其是改善型和 投资型需求被激发，总体仍然处于快速增长的态势，预计到 2004 年，某 某的房地产价格还会持续地稳中见涨。第一， 消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。在江浙沿海地 区房价涨幅较大的 2001、 2002 年，某某及某某的房地产市场相对较为平 和，房价徘徊，去年以来终于开始从谷底启动，进入一个缓速上涨通道。 本地居民以往的房产消费还局限于被动购房，随着居民消费观念的变化， 改善换购型需求和投资置业型需求将被激发强化。第

48、二， 拆迁安置增加房地产市场的整体需求。这两年，某某加大城市 旧城改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持 稳定的增长。第三，城镇化进程加快、 撤乡建镇也将带动周边人口进城居住、 就业， 增加房地产市场需求。3、楼市步入规模开发期，二、三幢的零星开发将退出舞台。房地产开发是一个典型的追求规模效应的行业，因此，使自身具备规 模开发能力是房地产企业避免被市场淘汰的惟一途径。当然并不是所有的 房地产开发企业都具备异地开发的条件。土地开发的规模化已经是势在必 行。以往某某房产以单体、 小地块为主， 尽管面积小， 但五脏还必须俱全， 比如绿化、会所、车库等配套设施一样不能少，造成了不

49、小的浪费。而大 地块的开发， 可以统一规划设计， 同时分摊到住户身上的费用也大大减少， 将有效地提高某某市住宅的档次。另外，由于外地及浙江知名大开发商在不久的将来，将登陆某某， 某某的房地产开发结构将发生重大质的变化，也将逐步结束了某某多 年的中小开发企业唱主角的开发时代，进入大开发商唱主角的社区开 发时代。在这方面，环球集团正蓄势待发。二、项目比较根据本项目所处的区域，我们认为对该项目具有较强竞争力同时又有 较强的参考意义的楼盘主要集中在城西（阜南路以西）和城南（经济开发 区）。因此，我们对城西（阜南路以西）和城南（经济开发区）代表性楼 盘进行了调查，分别选取这些区域中已建或在建楼盘进行调研

50、分析，希望 通过数据对比，能为项目开发提供参考依据。同时考虑到某某的房地产市 场比较小，我们也对其他近郊楼盘进行了调研，分别比较如下。（一）、可比性竞争性项目调研确定可类比项目并作深入的市场调查与分析考虑到本项目的具体情况，我们有针对性的选择规模相对较大的项目进行类比分析，如新大陆小区、港利绿园、怡和庄园、西苑世纪名门、新天地、水岸名苑（敬贤山庄二期）等，可以这么说，这几个楼盘在一定 意义上代表了某某住宅房地产市场发展变化的现状。纵观某某各个楼盘，重点参照以上类比楼盘，根据项目特点，归纳总结如下：1、地理位置： 纵观以上项目，地理位置并不是十分突出，一般位于市 二、三类地段。使得本项目优越的地

51、理位置在竞争中占得先机。2、销售价格：各个楼盘的定价相对于 5 月份都有一定的提价，多层住宅价格集中在13001600元/平方米，水岸名苑（敬贤山庄二期）排屋的价格已到达了 2200元/ 平方米，预计开盘时还将继续提升。3、建筑类型：住宅除别墅、排屋外，楼盘以多层为主，开始零星出现小高层4、主力户型：除别墅、排屋外，一般主力户型面积为 80120平方米，大户型相对较少，开始出现错层设计。5、物业管理： 各楼盘良莠不齐，有些大规模楼盘有了完善的物管系统，如敬贤山庄等，小区内环境较好。二）、某某市楼盘分布图对某某市目前在售楼盘的地理位置具体分布，以下图作详细描述FUYANGSHI LOUPANSO

52、USUOTU浙江商贸塢逞州街巧和花园东方花国港利蜒园胖贤山庄明鸥花园汇稚小区乐富强小区金牛小区M蓝色雅典新天地小区卫主店对可类比项目进行全面对比分析为了对目标项目有一个更客观、更理性、更清晰的认识，同时对竞争西苑小区卒VC运怡和庄回阳市楼盘搜索图 IAH feid 1Ifcp h1 X.巴加.u项目更全面的了解，做到“知己知彼，百战不殆”,特拟以下楼盘对比表:a、可比性楼盘与本项目对比可比性楼盘与本项目对比表楼盘名称水岸名苑西苑 世纪名门港利 绿园怡和庄园龙腾义 耕新天地地理位置一一一一一建筑规模一0一一一周边环境0一一一一交通状况一一一一0配套设施一一一一一（备注：“ + ”表示优于本案，“

53、一”表示劣于本案，“ 0”表示 与本案持平）。b、住宅项目调查对比汇总（详见下页）楼盘名称地理位置物业规模楼型主力户型价格（元 / m2）销售率推广主卖点龙腾 新天地南二环路 与阳照路 交叉口7万叭10 幢约320套多层138 m2均：1600约50%少数人的名 门领地高层1400- 1700水岸名苑西二环以 东，人民 西路以南二期：25 幢多层500多户多层90-140 m21100- 1500约70%鲜活水岸、 纯养绿地、 养生园林。浙江 商贸城人民路与 颖州路交 汇处12万叭住宅9.24万m2多层80-120 m21300- 1700约90%某某市的聚 财中心西苑 世纪名门清河西路（老飞

54、机 场）40 万m, 期250亩多层108 m21160- 1500未开盘， 预订较 好40万平方 米大型住宅 区排屋170-200m21800- 2200东方花园北京路 上,火车 站以西1 万m, 6 幢多层60 户多层130 m21000基本售宀 完鸿达棉 织小区颖上南路 莲池路口 南100米2 万m, 6 幢多层住宅205户多层110-120m21430- 1580约30%望子成龙的 好地方怡和庄园西环二路 与双清路 交叉口3.6 万m, 15幢多层200多户多层120 m2996- 1560约30%在书香中生 活明鸿花园文峰路以 北，河滨 中路东侧1幢小高层小高 层130 m21280

55、还剩45套大唐花园道河中路 以南，颖 州南路以 西3幢多层，5 幢复式排 屋约78户多层130 m2未定未开盘复式230 m2温州街人民西路 与东城墙 路交叉口13万m多 层33幢500多户多层90 - 100m2预计1500左右未开盘新休闲时 代，新购物 天地港利绿 苑人民西路 双龙桥以 西200米15 万m, 期15幢约260 套，二 期15幢多层110-128m21300- 1560一期约85%和风景起 生活农丰苑某某市农 林大院旧 址3 万 m 259套住宅多层90-120 m2未定未开盘温馨、静谧 的妙境，理 想的居民区三、 消费者分析消费者调研是房地产开发中的一项重要的基础性工作。

56、通过对消费者 特征、行为模式及心理的解析，发现并锁定目标客户群，将会对项目的销 售起到至关重要的作用。在该次市场调研中，我们有针对性地选择了一批消费者进行了综合调 研。在区域上，这批受访者主要分布在项目周边以及颖州北路、清河东路 上；在身份背景上，以公务员、企事业单位职员、教师、医生、商铺老板 为主。基本上能反映出有购房能力的群体的特征及购房心理。通过调研分析，我们形成了消费者问卷分析统计报告（详见附件）， 其中在总体统计分析的基础上，我们又以受访者区域不同进行了对比分 析，以此作为我们锁定目标消费群的依据。（一）、区域消费者特征描述1、某某消费者的购房观某某当地居民在置业时主要考虑的三点是：

57、地段、配套和交通，至于 房产的投资潜力，由于当地市场特点，考虑不多。在地段选择上，有较强 的区域情结。目前对环境与物管的要求也越来越高。需求的建筑类型：受当地开发水平所限，某某市民对于住宅的需求仍 然以多层为主，但排屋也被一部分客户所追求。底层复式与顶层带阁楼正被越来越多的某某人所接受，尤其对底层复 式带花园的住宅虽然价格最贵，也最为青睐，销售比较抢手。近期房价看涨。大众虽然认为房价上涨过快，但对房价上涨仍有一定的预期看涨心理，抱着“买涨不买跌”的心态，也使不少购房者受到市场人气带动激发潜在购买。但在一定高位房价下，以及出于地段、环境、规 模等多方面综合系数都较高的小区不多，一部分消费者也处于

58、观望态度。购房群体：据了解，某某一般公务员年收入在23 万元，教师收入普遍不高，企事业单位中以电力局、财税局职员收入较高，在 5 万以上， 但企事业单位职员收入较为稳定，并通过按揭、公积金贷款，对房产品有 较大消费力，目前是某某本地购房者的主力市场。普通某某人对楼市关注度还不够，主要原因不过于以下几个方面：1）某某楼市起动速度很快，相关知识还未被普通老百姓所接受。2）某某市民虽不满足于居住现状，但由于经济等原因无力改变，且 他们的按揭买房意识还不强，没有提前消费的概念。3）投资意识不强，一方面是对楼市的不解，不敢进入，一方面收入 的落后，生活水平的滞后。2、目标消费者锁定 目标消费群目的：住宅

59、以自用、投资，以改善居住条件的自用为主； 商铺以自营、出租为主。目标消费群来源：大部分为某某城区市民，以私营业主、企事业单位 职员为主，部分为周边乡镇居民，另有部分为外地人。目标消费群年龄层次：处于2555岁之间，尤其以3550岁为主。目标消费群阶层范畴：政府官员、公务员、企事业单位中高层人员、 私营企业主、个体经营者、外贸从业人员等。目标消费群家庭年收入：可分为三个层次，35万、57万、7万以上3、消费群特征分析具有较高素质与修养，普遍高知高质，崇尚文化，思维稳 重成熟，注重居住环境的人文感和历史感。对传统文化有较高品味，并兼能迎合现代生活潮流与时尚， 注重人居环境品味，对物业内涵以及生活意

60、义有高起点姿态。注重现代生活节奏，对生活充满热情，有更新居住环境和 追求高质量生活的心理特征，是城市社会最具实力的中坚力量。目标客户群多为白领精英和社会名流，沟通与交际方面有 良好的社会背景，对本案销售推广存在一定的人际传播基础。、消费者行为模式、心理动机调研 根据我们对某某目标消费者的再次补充调查，对其现在的消费心理， 其行为模式、心理动机可归纳如下：1、购房时间： 大部分消费者有在 1 3 年内购房的意向。2、购买目的： 当地人的购买目的以改善居住条件为主，其次为解决居住条件，也逐步开始出现购房投资意识。3、选择区域： 首选为清颍公园、东城河附近，即项目所在地。4、产品类型上： 当地人最喜