浅谈国有物业资产集中管理经营必要性

1、浅谈国有物业资产集中管理经营的必要性摘要随着社会的发展和国家管理职能的转变，国有物业资产集中管理经营的必要性突显。绍兴县2009年出台了有关政策，实行了集中归口管理，成立了国有物业经营有限公司，取得了较好效果。基于此，本文从绍兴县国有物业管理体制的变迁沿革入手，提出了如何加强国有物业资产集中管理的思路。关键词：国有物业；资产集中管理；事业单位近几年来，我国县市行政机构、事业单位迁址后，原房产物业的管理和经营不规范，为各种弊端行为提供了“温床”，政企不分，各自为政，成本高，收益低，人情操作现象普遍，如任其发展，势必将断送住宅市场化改革的成果，并有可能造成政府、社区经济自治和物业管理行业三输的局面

2、。为规范对我市市直行政事业单位搬迁办公用房的管理，优化资源配置，构建节约型社会，必须对其进行规范管理。基于此，笔者对国有物业资产集中管理经营的必要性进行了思考，以期找出解决现阶段物业管理中弊端的有效解决办法。一、物业管理体制的变迁沿革1、第一阶段从建国初期至1995年以前，在这个阶段，浙江绍兴县居民住房的主体是公有住房，其来源是国家逐年投资兴建的普通住宅。业主是国家，居民只是物业使用人，物业服务主要由政府成立的房屋管理局来承担。在这个时期，绍兴逐步实行住房改革，以扩大住宅建设资金来源。试行“三三制”“公建厂助”、企事业单位自建等形式来缓解住房困难，但这些措施对商品房发展没有明显的促进作用，物业

3、管理明显停滞不前。2、第二阶段从1995年起到2003年9月1日国务院物业管理条例正式颁布之前。随着计划经济向市场经济的转型，公有住宅结构上的闲置，资源配置浪费现象逐渐暴露，物业管理体制效率低下，其维护修缮成本日益抬高，政府房管局下属房管所靠以往大量收取公房房租等勉强维持运行的环境已不复存在，物业所有权与物业经营管理权相错位现象严重，促使房管所向国有物业管理公司转型。3、第三阶段为2003年9月1日国务院物业管理条例正式颁布之后。这个阶段处于我国政府部门大规模搬迁的过程，给这个时期国有物业管理带来了很多新的内容，由于政府部门搬迁多，旧的办公营业用房管理不规范较多，资产浪费严重，而且容易造成国有

4、资产流失现象。针对以上问题，绍兴县2009年出台了有关政策，实行了集中归口管理，成立了国有物业经营有限公司，取得了较好效果。二、国有物业资产集中管理经营的必要性国有物业资产集中管理的房屋范畴主要包括各级政府机关以及财政部门有经费缴拨关系的事业单位和社会团体的办公用房搬迁后留下的办公室用房、公共服务用房、设备用房和附属用房，在政府搬迁后，这些资产明显处于闲置状态，“十二”五期间我国政府倡导“节约型政府”的宗旨，所以提高原资产管理，进行集中管理非常有必要。1、国有物业资产集中管理能使国有资产处置的法律法规的规定得到有效执行，减少和避免国有资产管理中存在的漏洞。通过对国有物业资产集中管理经营，可以加

5、强对其监督管理工作，维护国有资产的安全完整，理顺和规范事业单位国有物业资产管理与政府公共管理的关系，提高国有物业资产使用效率，通过规范制度和流程，可以有效防止国有资产流失。2、国有物业资产集中管理便于整体规划处置，能发挥国有资产最大社会经济效益。长期以来，国有物业资产由于分散管理，归口过多，导致沉淀了大量的国有资产，其家底不清，结构相对复杂，闲置浪费现象严重。通过集中管理可以有效解决原有国有物业资产分散管理，责任难以有效落实，导致国有资产难以有效整合的矛盾。通过对房屋建筑物、土地、门面等国有资产进行集中规范化管理，能从根本上实现国有物业资产的保值增值，以发挥国有资产最大社会经济效益。3、国有物

6、业资产集中管理可以大大减少管理成本。随着国有物业资产集中管理的实现，可以通过“定岗、定员、定编”工作而降本增效，以解决原有国有物业资产分散管理所带来的组织结构不合理，岗位编制不科学的诸多问题。通过统筹管理，提高效率，节约成本，不断完善国有物业资产管理综合水平。三、对国有物业资产集中管理经营的思考国有物业资产集中管理经营要做到资产接收理顺关系，资产管理建账立制，资产处置公开公正，安全生产抓紧抓实，确保资产移交平稳过渡与保值增值。1、加强变更合同的管理。接收资产的部门要及时与原来的资产管理部门办理交接手续，对原来已经出租的国有物业资产，因原机关局办都已出租，接收后要及时上门与各租赁户变更租赁合同，

7、确保资产出租符合法律上对合同主体变更的要求。有条件的可以聘请法律顾问，对合同条款进行梳理，防止出现合同漏洞给物业管理带来的隐患。同时搬迁单位与接收单位应做好房屋建筑物及相关设施的实物及帐务移交手续，由移交方填报资产移交表格，并提交有关原办公用房的产权资料，接收方进行确认，交接双方根据批复文件和资产移交表格进行帐务调整，确保资产安全、完整，帐实相符。2、建账立制。对接收资产的各种权证、各种资料、合同都要登记造册都要逐类逐项登记，明晰产权、统计资产、核对财账，建立产权台账，集中管理。同时对于物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关

8、场地经营所得的收支情况。物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公布。3、加强管理。一是按期间收交租费，对未到期的出租资产，一律严格按合同收交租费，最大限度的减少拖欠现象发生，防止长期拖欠最终发生了呆帐、坏帐。同时对于每个承租户都签订了安全生产责任状，并进行安全检查，确保资产的安全。有条件的可以逐步参加财产保险，将资产安全风险进行转移。对授权托管、代管和直接管理的经济实体进行资源整合，构建具有竞争优势的专业化的物业管理公司。对于对已到期的资产，经国资办、国资公司申批，进行公开拍租，对部分小资产以直接拍卖的方式变现；对经营性不动产实行公开挂牌、竞价租赁。拍卖过程

9、要坚持“公开、公平、公正”的三公原则，防止“暗箱操作”造成国有资产流现象发生。4、优化配置一是组建国有物业资产经营公司，逐步实现市场化运作，根据政府授权管理的不动产，并负有保值增值的责任。对接收的资产，按照保值增值和优化配置的原则，实行市场化租赁经营。二是对行政办公楼集中管理、优化配置，建立行政办公用房统一建设、商品化供应、单位租赁使用的滚动发展机制。单位办公用房能通过在现有政府物业中调剂解决的，原则上不能租用、购买、新建办公用房；单位办公用房确实不能通过调剂、租用解决的，可采用购买办公用房解决。同时盘活国有物业资产，全面分析所接收的国有物业资产的状况，按照资产收益最大化原则，运用市场手段对国有物业资产进行了分类处置和经营。三是进行市场化的“资本运作”，把长期闲置、沉淀的“死资产”变成“活资本”，为各项建设筹措资金、提供担保，为本县的国有物业资