2022年老年养护中心建设项目可行性研究报告

1、老年养护中心建设项目可行性研究报告i老年养护中心建设项目可行性研究报告i老年养护中心建设项目可行性研究报告（本文档为 word格式，下载后可修改编辑！）老年养护中心建设项目可行性研究报告 #老年养护中心建设项目可行性研究报告 II目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章总 论1. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.1项目名称及承办单位 1. HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2可行性研究报告编制依据1. HYP

2、ERLINK l bookmark10 o Current Document 1.3报告编制的范围与内容3. HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4项目概况.3. HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.5研究结论5. HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第二章项目提出的背景和建设必要性 7 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 2.1项目提出的背景 7. HYPERLINK l bookmark20

3、o Current Document 2.2项目建设的必要性 8. HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第三章市场预测14 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 3.1养老的发展现状分析 143.2国外养老院模式对比 18 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 3.3养老的发展趋势1.9 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 3.4项目市场预测1.9 HYPERLINK l bookmark30 o Curre

4、nt Document 第四章建设规模21 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 4.1建设规模的合理性分析 21 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 4.2建设规模21 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第五章场址选择与建设条件22 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 5.1所在地概况22 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 5.2建设条件22 HYPER

5、LINK l bookmark42 o Current Document 第六章营销策略分析26 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 6.1项目定位26 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 6.2项目经营范围与运作方法 26 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 6.3项目优势28老年养护中心建设项目可行性研究报告iii老年养护中心建设项目可行性研究报告iii第七章 工程建设方案 34 HYPERLINK l bookmark50 o Current D

6、ocument 7.1总体规划方案34 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 7.2建筑设计方案37 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 7.3设备购置方案42 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 7.4电气设计方案 44 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 7.5给排水设计方案487.6气体设计方案507.7暖通设计方案50 HYPERLINK l bookmark60 o Current Documen

7、t 7.8景观设计527.9营运模式52 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第八章 环境保护、劳动安全及消防 .5.4 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 8.1环境保护54 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 8.2劳动安全.5.7 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 8.3消防59 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第九章节能61 HYPERLINK

8、 l bookmark72 o Current Document 9.1用能依据及节能设计规范 61 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 9.2耗能状况和能耗指标分析 639.3节能措施6.4 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 第十章组织机构68 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 10.1组织机构68 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 10.2人力资源配置 68 HYPERLINK l bookma

9、rk82 o Current Document 第十一章 项目实施计划 7011.1项目管理70 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 11.2项目实施进度建议 70 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 11.3项目实施安排7.0 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第十二章招标72老年养护中心建设项目可行性研究报告 #老年养护中心建设项目可行性研究报告 IV HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 12.1基

10、本原则72 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 12.2 招标72 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第十三章投资估算及融资方案75 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 13.1投资估算75 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 13.2融资方案77 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第十四章财务分析79 HYPERLINK l bookmark102

11、o Current Document 14.1营业收入和运营成本估算 79 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 14.2财务评价.8.0 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 14.3项目效益分析82 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 第十五章 社会效益83 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 15.1项目对社会的影响分析83 HYPERLINK l bookmark112 o Current D

12、ocument 15.2项目与所在地互适性分析 84 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 第十六章结论和建议86结论86建议86老年养护中心建设项目可行性研究报告 老年养护中心建设项目可行性研究报告 第一章总论1.1项目名称及承办单位111项目名称某某老年养护中心建设项目1.1.2承办单位某某县某某医院1.1.3承办单位概况某某县某某医院始建于2000年，是县卫生局批准的一级综合医院。目 前，总建筑面积达10000平方米，其中业务用房面积7260平方米，现有职 工54人，其中专业技术人员46人，高级职称6人，中级职称8人，初级 职称32人。医院

13、健全了内科、外科、急诊科、妇产科、正骨科、中医科、 肛肠科、预防保健科等科室。购置了华润x诊断射线机、特康全自动生化分析仪、爱克发cr、飞利浦超声诊断仪等大型医疗设备，现代化的层流洁 净手术室业已竣工使用。2016年度门诊诊疗人次达17000余人，住院2800 余人，年度实现业务收入640万余元。某某县某某医院院长吕某某，男。1.2可行性研究报告编制依据1、国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要；2、产业机构调整指导目录（2015年本）（修正）；3、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发【2000】13 号）;4、 中华人民共和国老年人权益保障法（主席令72号）；5、中国老龄事业发展 十三

14、五”规划；6、 关于加强基层老龄工作的意见（全国老龄委发【2006】2号）；7、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加 快发展养老服务业意见的通知（国办发【2006】6号）&关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发【2000】19号）；9、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发【2007】7号）；10、某某省老龄事业发展 十三五”规划；11、某某省民政事业发展第十三个五年规划；12、 某某省关于资助社会办养老机构管理办法（某某省人民政府令 第118号）；13、 某某省社会养老服务机构服务质量基本规范（试行）（鲁民函 【2016】244号）；14、 某某省人民政府办公厅关于加

15、快发展养老服务业的意见（鲁政 办发【2008】25 号）；15、某某省社会养老服务体系建设规划（2011-2020年）；16、某某市老龄事业发展 十三五”规划；17、老年人社会福利机构基本规范（MZ008-2001）;18、老年养护院建设标准（建标144-2010）；19、委托单位提供的基本资料。1.3报告编制的范围与内容1、结合项目背景，论述该项目实施的必要性，确保工程项目实施的可 行性；2、提出合理的工程建设方案，确定建设规模；3、环境保护与消防；4、节能分析；5、组织机构与劳动定员；6、项目实施计划；7、项目招投标方案；&投资估算与资金筹措；9、对项目进行财务评价；10、提出研究结论及建

16、议。1.4项目概况1.4.1建设场址该项目拟建于某某县清河东路 2号。地理位置优越，环境优美，交通 十分便利。项目建设选址内基础设施完备，地质条件好，可利用场区内完善的基 础设施，在此建设有利于项目的顺利实施及今后的进一步发展。1.4.2建设规模和工程方案1、建设规模该项目建成后，可以成为一处集医疗、护理、养老、休闲养生多种服 务为一体的高端老年服务机构，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会 效益。项目可新增就业岗位22个，提供床位130余张。项目建成后可解决 130位老年人的养老问题，并为老人提供日常护理，慢性病管理，康复、 健康教育和咨询，中医保健等服务，同时餐饮、娱乐活动等设施齐全。2、

17、工程方案该项目占地约合9亩，总建筑面积4800.00讥 项目容积率为0.80, 建筑系数28.67%,绿地率41.00%。项目建设内容包括4-5层医疗办公活动 中心建筑面积2200.00 m2 （其中1-3层用于医院对外自用，4-5层用于该养 老项目）；5层护理公寓大楼一座，建筑面积 1850.00m; 3层食堂、员工 宿舍楼一座，建筑面积 750.00 m2。1.4.3项目建设期项目建设期为半年，于2017年5月份开始筹备工作，2017年6月开 工建设，2017年12月份竣工。1.4.4项目投入资金及效益情况该项目计划总投资617.26万元。其中：建设投资610.55万元，铺底流 动资金6.

18、70万元。建设投资包括：建筑工程费为419.05万元，设备购置及安装工程费104.05万元，工程建设其他费用为 69.67万元，基本预备费为17.78万元。项目工程所需资金617.26万元，全部由建设单位自筹。该项目工程投入运营后，可实现年运营收入300.00万元，正常年利润93.19万元，内部收益率15.56%，投资回收期9.39年（含建设期），财务净现值427.61万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，在财务上是可行的。主要技术经济指标表表1-1序号项目名称单位数量备注1规划总用地面积亩92总建筑面积m24800.003容积率0.804绿地率41.00%5建筑系数28.67%6总投

19、资万元617.266.1+6.26.1建设投资万元610.55其中：建筑工程费万元419.05设备购置费万元104.05工程建设其他费用万元69.67基本预备费万元17.786.2铺底流动资金万元6.707营业收入万元300.008总成本费用万元206.819利润总额万元93.1910投资回收期年9.39含建设期11财务内部收益率15.56%ic=6%12财务净现值万元427.6113总投资收益率15.10%14盈亏平衡点52.04%15项目建设期年0.51.5研究结论该项目建设也符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）中，第一大类 鼓励类”第三十七项 其他服务业”

20、中 的第10条养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合 国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。某某县某某老年养护中心项目的建设符合国家产业政策和区域性经济 规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进养老行业的发展，满足 日益增长的老年群体对养老服务的需求，将为某某县养老事业提供巨大的 支持，通过提供保健、护理、膳宿、休闲、娱乐等多层次、多角度的养老 服务，给广大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一个规范化的生活环境， 构筑起一道保护老人生命安全的屏障。同时，项目实施后，将极大地促进 某某县养老事业社会化的方向发展，能促进区域经济发展，有助于社会的 稳定和尊老爱老风气的形成。项

21、目建成后，将新增22个就业岗位，为缓解 当地的就业压力做出贡献。同时，有助于节约子女照顾老人的时间，分担 子女压力，释放劳动力。因此，该项目有一定的经济效益，社会效益巨大，具有非常大的投资 意义，是必要且可行的。第二章 项目提出的背景和建设必要性2.1项目提出的背景2.1.1我国老龄化现状及特点21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入 老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。随着经济的发展，我国社会老龄化的程度逐步加深。中国老龄事业发展报告（2016）蓝皮 书指出，截至2015年底，我国老年人口

22、数量达到1.94亿，比2011年增加 891万，占总人口的14.30%。与世界发达国家相比，我国人口老龄化具有以下特征。一是老年人口规模巨大。中国人口老龄化发展趋势预测研究报告指出：中国60岁及以上老年人2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值， 之后一直维持在3-4亿的规模。二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占 总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了 45年以上的时间，中 国只用27年就完成了这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很 高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。三是地区发展不平衡。中 国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部

23、沿海经济发 达地区明显快于西部经济欠发达地区。四是城乡倒置显著。发达国家人口 老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不 同。目前，农村的老龄化水平高于城镇 1.24个百分点，这种城乡倒置的状 况将一直持续到2040年。五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人 口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。六 是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄 社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济 尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。2.1.2地方老年人口现状截止到2011年4月，某某市60

24、岁以上老年人已超过90万人，占总人 口的14.9%，其中65岁以上的老年人有53.16万人，占总人口的8.90%。 而按照人口老龄化标准，60岁以上老年人占总人口 10%以上，65岁以上 老年人占总人口 7%以上，即标志着城市已经步入老龄化，按照这项标准， 某某已经步入了老龄化城市。预计到 2020年，某某市60岁以上老年人将 占总人口的22%以上。人口的基数导致了较大的老年人口数量，而且以每 年3%的速度增加。随着快速发展的老龄化趋势，人口老龄化提高了赡养 比，领取养老金的人口在不断增加。另外，老年人的身体一般比较弱，患 病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老 龄化

25、也带来医疗保障支出的上升。同时，伴随人口老龄化的加剧，空巢老 人日益增多问题不断显现。老龄化不断加剧，还将导致家庭养老功能弱化， 一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭 养老的经济负担和生活照料重担，人口老龄化带来了诸多社会问题。2.2项目建设的必要性2.2.1符合产业政策要求该项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）中，第一大类 鼓励类”第三十七项 其他服务业”中的第10条 养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业 政策和行业发展规划，市场前景广阔。2.2.2符合国家经济社会发展规划和行业规划中华人民共和国国民

26、经济和社会发展第十三个五年规划纲要中指 出：以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服 务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料 中心和专业化养老服务机构。”建立以居家为基础、社区为依托、机构为 支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业， 加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服 务机构，每千名老人拥有养老床位数达到 30张。拓展养老服务领域，实现 养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、 紧急援助等方面延伸。”中国老龄事业发展 十三五”规划指出： 建立以居家为基础、社区 为依托、

27、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健 全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张” 政府引导与社会参与相结合。按照社会主义市场经济的要求，积极发展老龄服务业。加强政策 指导、资金支持、市场培育和监督管理，发挥市场机制在资源配置上的基 础性作用，充分调动社会各方面力量积极参与老龄事业发展。”家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社 会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。”该项目的建设，有利于完善当地的养老服务体系，促进养老服务业向 社会化方向发展，因此，项目的建设符合国家

28、经济社会发展的总体规划和 行业规划，有利于国家经济发展。223符合国务院关于进一步鼓励引导民间投资健康发展的政策措施国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见 指出：鼓励和引导民间资本进入交通电信能源基础设施、市政公用事业、 国防科技工业、保障性住房等领域，兴办金融机构、投资商贸流通产业， 参与发展文化、教育、体育、医疗、社会福利事业。该项目为社会资金兴 办社会化养老事业，将为民间资本参与社会化养老的途径和方式提供借鉴。 2.2.4有利于改善地方民生，符合当地老龄事业发展规划某某省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业 意见的通知要求：大力发展各种形式的社会化

29、养老服务。各地、各有关部 门要采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式，引导和 支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年 公寓、养老院、敬老院，鼓励支持下岗、失业人员创办家庭养老院、托老 所，加快社会养老机构建设，推进社会化养老服务业发展。要通过政策引 导，鼓励发展以居家老年人为服务对象的老年生活照顾、家政服务、心理 咨询、康复服务、紧急救助等业务，向居住在社区（村镇）的老年人提供 养老服务。支持养老服务专业化连锁经营，提高养老服务质量和水平。支 老年养护中心建设项目可行性研究报告ii老年养护中心建设项目可行性研究报告ii持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机

30、构，鼓励医疗机构开展老年护理、 临终关怀等服务。某某省老龄事业发展 十三五”规划逐步形成与全国老龄事业发展十三五”规划相衔接。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入力度、 社会筹资力度和政策支持力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建 设。积极推进养老机构运营机制改革，探索多元化、社会化的投资建设和 管理模式，通过财政补助、入住补贴、物价补贴等措施，鼓励社会力量参 与公办养老机构建设和运行管理。力争到十三五”期末，建设一批规模大、 档次高、设施完备、服务功能齐全的社会化养老机构，努力实现老有所养、 老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的六个老有”工作目标。关于加快社会养老服务

31、体系建设的意见（聊政发【2016】9号） 提出 十三五”期间，全市新增养老床位1.2万张，养护型和医护型床位占 到养老床位的30%以上，实现每千名老人拥有养老床位 30张。该项目的运营准确地把握住了当前社会化养老的发展趋势，提高了老 年公寓的服务能力和水平，有效地保障了老年人的生活品质。因此，该项 目的建设符合当地老龄事业发展规划。225有利于促进社会的稳定，是社会发展进步的必然要求随着我国老龄化社会程度的进一步加深，老年人群体的日益庞大，老 年人的养老问题成为关系国家和社会稳定的重大问题。 老龄化的快速增长、 高龄和失能的增多，空巢”的逐年增加等逐渐成为影响社会稳定和安定和谐的重大问题。尊老

32、爱幼是中华民族的传统美德。老年人为社会的进步和老年养护中心建设项目可行性研究报告 老年养护中心建设项目可行性研究报告 发展做出了巨大的贡献，理应享受高质量的养老服务，这是一个社会文明和进步的体现。2.2.6银色产业拉动国家经济的发展养老产业，也称 银色产业”是一个新兴产业，也是朝阳产业。从第 一、二、三产业派生出来的新兴综合性特殊行业，是专门为老年人生产、 提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。从2005年至今，国家连续提高企业退休人员基本养老金，2016年企业退休人员平均月养老金已经超过 1500元。统计数字表明，老年人口的年 总收入在3000亿-4000亿元人民

33、币之间，这些收入包括他们的养老金、再 就业的收入，以及亲戚和朋友的赠与。从 2025年到2050年，预计老年人 的潜在购买力将高达5万亿元人民币。与老年消费群体巨大的需求相对应 的是我国老龄产业市场的冷清。目前市场上适合老年人特殊需求的各种产 品寥寥无几，老年用品市场发展滞后。这一巨大的消费市场正在吸引着越 来越多的创业者的加入。养老产业不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业发展， 而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经 济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5%的老年人需要进入机构养老的标准，估算我国至少需要 835万张床位，而现在只有约250万 张，

34、缺口达将近600万张。以平均每张床位6万元的建设成本计算，仅床 位建设就有3600亿元的市场空间，再加上康复设施、培训基地等，还可拉 动至少1500亿元的投资，能够有效促进我国经济增长，带动养老行业的发展。227为养老产业可持续性发展探索出新路子从以往的事例来看，老年产业还存在其他的增值服务空间是，比如说 医疗、教育、休闲娱乐设施等。该项目通过对养老、养生、医疗、教育、 娱乐、农业等各个领域的综合发展，将新农村生态建设与旅游、养生相结 合，吸引省内外人士的养生保健、旅游观光和学习。该项目建成后，除长 期居住者外，同时年可接待来访者 100人以上，经营收入十分可观，由此 带动某某旅游休闲产业带的

35、发展。随着区域经济发展，人气与市场机会的 凝聚，将会进一步提升养生养老院的品牌形象，将使项目能够健康平稳的 运行与发展，产生良好的社会与经济效益。综上所述，该项目符合国家的总体规划与行业规划，符合地方的发展 规划，有利于解决当前老龄化社会的突出问题，有助于社会的稳定和安定 和谐。该项目有一定的经济效益，社会效益十分显著，具有非常大的投资 意义，是必要的。第三章市场预测3.1养老的发展现状分析3.1.1养老产业的发展情况当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只 是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越 多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，

36、使他们摆脱孤独 感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会养老机构的出现，顺应了 社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了 中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义 物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重 要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏 的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下 一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人 的反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自20世纪70年代北欧国家的养老机构，近年 来在我国一些较

37、为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以 收养孤寡老人居住不同，这些新兴敬老院里入住的大多数是有子女的老人， 绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这 里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、 健身房等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、乐等综合服 务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗帜指引下， 以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化 生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心 全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实 科学发展 观”重要思想的体

38、现，也是国家和社会义不容辞的责任。 在社会主义市场经 济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的优 良传统。近些年来，我国的养老事业取得了突出的成绩。十三五”时期是老龄事业快速发展的五年。养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企 业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年 提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并 逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村 合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡 计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进， 在城市深入开展并

39、逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取 得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更 加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老 年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新 的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动， 在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。3.1.2某某省养老服务业的发展某某省委、省政府高度重视老龄工作，作出了一系列决策部署，老龄 政策法规建设进一步加强。2008年某某省政府办公厅发布了关于加快发 展养老服务业的意见（鲁政办发（2008）25号），各地也先后出台了符合 当地实际的

40、实施办法，按照 公建民营”、民办公助”方式，多渠道、多形 式兴办老年社会福利事业，有力推动了养老服务业社会化进程。2010年某某省民政厅下发了某某省社会养老服务机构管理暂行办法，2011年下发了某某省社会养老服务机构服务质量基本规范等规范性文件，对全 省养老服务机构建设、等级评定等提出了明确要求，并通过经常性检查指 导和年度审查，使养老机构制度、管理不断规范，推动了某某省社会养老 服务体系和老年福利事业健康发展。目前，全省城乡各类养老床位32.6万张，每千名老人拥有各类养老床位 23张。2015年2月省政府第3次常务 会议研究决定，将老年人优待年龄由 70岁下调到65岁，将享受高龄老人 生活保

41、健补贴的年龄由80岁下调到70周岁，并大幅度提高了补贴标准。 居家养老服务从无到有，从点到面，以保障高龄、独居、空巢、失能和低 收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、 康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务体系基本建立。养老服务的运 作模式、服务内容等不断创新，积累了有益经验。但是，某某省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，与新形势、 新任务、新需求不相适应，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整 体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出； 设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发

42、展不平衡；政府投入不足，民 间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家和 省级出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加 强。然而，上述措施仅仅为政府行为，存在着后劲不足、设施落后、规模 小、服务水平低的问题等。3.1.3目前养老院存在的问题根据目前某某地区现有的养老院情况来看，主要存在的问题如下：1、入住的老人主要是需要特护的老人和年在 70岁以上的老人，能够 自理的老人比例不到5%。2、从建筑及环境看，近年来建设的敬老院环境比较差， 大部分养老院 是租用的民房，硬件很差，只有两家设立有专职医生，没有一家有呼叫系统。从政府有关部门检查的情况看，没有一家的

43、建筑标准达到高端养生养 老的建筑标准。从房间的设计看，只有两家设有标准间，配有电视，其它 大部分是没有卫生间的两人间或者三人间。3、从服务内容看，大部分只提供食宿照顾，活动主要是打麻将为主， 在重阳节等节日活动会有一些活动，几乎所有的养老院的卫生条件都很差， 特别是被子和室内卫生。造成这种情况的主要原因是从业人员素质和待遇 问题，所有养老院的一般护理人员的工资只有 900至1000元，大部分是农 民工。从管理的制度方面看，主要依靠人员管理，很少能提供完备的管理 制度和资料。4、从经营模式上，主要是人员推广，很少有整体营销策略。5、从理念上看，现有养老院均为 三顿饭一张床”模式，只为老人提供 最

44、基本的生活，并未有一家能融合 养生、休闲、养生、保健”先进理念的 大型养生养老院区，也没有能够为老人和子女提供共同休闲生活设施的场 所。3.2国外养老院模式对比321日本养老院提供专业的服务日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住模式主要有：两代居， 即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、 厕、门厅和居室分隔功能都作了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律 上的差异在室内空间上作了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分 为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费和完全自费（收费老人 之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。日本 的养老院经过二三

45、十年的发展，已形成了包括公营、民营、非盈利团体在 内的一个数量众多、种类多样的市场规模。养老院可派专门的家庭护理员 上门对卧床老人进行护理；定期用车接送老人到专门的养老中心，进行入 浴、用餐等日常生活训练和指导。3.2.2美国养老院实行多管齐下的方式美国老年公寓有三类：自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与 日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社 区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。陪助型老年公寓，向老年居住者提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。3.3养老的发展趋势我国传统养老方式

46、仍习惯以居家养老为主。但这一家一户的居家养老 传统方式存在许多新的问题。第一，随着老年人年龄增长，生活自理能力 衰退，生活水准和品质逐年下降。第二，家庭日趋小型化，空巢老人数量 急剧上升。第三，独生子女户增多，逐步形成四二一”的代际结构，一对夫妇必须供养四个以上老人。时代的发展使年轻人工作、生活、事业竞争 等各方面压力加大、节奏加快，抚养能力受限，不适应老年人身心健康和 安全生活需要。这种 倒金字塔”式的养老结构，目前受益于旁系血亲的支 撑，暂时能维持一时。但当80后独生子女一代成长起来，旁系链条断裂后， 家庭供养结构将无力解决老年人赡养问题。所以，推进社会化养老迫在眉 睫。3.4项目市场预测

47、加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群 众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老 模式，随着计划生育基本国策的实施以及经济社会的转型，家庭规模日趋 小型化，“4-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小 和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求 与日俱增。目前全国现有老人约1.78亿，80岁以上的老年人就有100余万 人，加上失能老人总数超过了 2000万人，100岁以上的老人达到了 4万余 人。加强养老服务体系建设，是应对人口老龄化的必然要求。截止到 2011 年4月，某某市60岁以上老年人已超过90万人，占

48、总人口的14.9%,其 中65岁以上的老年人有53.16万人，占总人口的8.90%。而按照人口老龄 化标准，60岁以上老年人占总人口 10%以上，65岁以上老年人占总人口 7%以上，即标志着城市已经步入老龄化，按照这项标准，某某已经步入了 老龄化城市。预计到2020年，某某市60岁以上老年人将占总人口的22% 以上。据有关机构统计某某县2016年末金融机构人民币各项存款余额222.32亿元，比年初增加38.2亿元，其中储蓄存款余额130.53亿元，增加 21.7亿元。人民币各项贷款余额135.48亿元，增加18.8亿元。该项目顺应 了某某县省目前富裕老年人日益增多而现状，能够满足老年人的日常生

49、活 和老年人对休闲和娱乐的需求。项目建成后，可让老人们在这里享受到充 足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检 查，各种营养套餐搭配合理。该项目完成后能够更好地负担起辖区及周边 地区的老年人护理、临终关怀、社区医疗、预防、保健、康复、技术指导 等卫生服务责任，更好地实施社区化管理，构筑起保护老年人生命安全的 屏障，推动养老健康服务的发展。因此，该项目的目标客户群为富裕人群，需要高端医护型养老服务场所，有较为庞大的消费群体和群众基础，未来市场前景看好。第四章建设规模4.1建设规模的合理性分析建设规模的变动会引起受益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，获得更大的

50、经济效益。不同产业规模的经济型可能不同。社 会化养老行业属于长线投资产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益 增加的幅度大于规模扩大的幅度，及规模效益递增。该项目的经济规模合 理，能实现一定的经济效益。项目建成后将极大的改善周边的自然环境和 社会人文环境，为老年人安度晚年提供一个舒适、方便的聚居地。4.2建设规模该项目占地约合9亩，总建筑面积4800.00讥 项目容积率为0.80, 建筑系数28.67%,绿地率41%。项目建成后，可提供养老床位 130余张, 项目建成后可解决130位老年人的养老问题，并为老人提供日常护理，慢 性病管理，康复、健康教育和咨询，中医保健等服务，同时餐饮、娱乐活 动

51、等设施齐全。该项目建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳 宿等多种服务为一体的医护型老年公寓，势必将产生一定的经济效益和巨 大的社会效益。项目可新增就业岗位22 个,提供床位130余张。项目的运 营将进一步推动当地经济社会全面、协调、可持续发展。第五章场址选择与建设条件5.1所在地概况该项目拟建于某某县清河东路 2号。项目所在区域地势平坦，无名胜 古迹、文物和自然保护区，周围无机场、通讯设施、军事设施等，地质结 构稳定，不压矿，也没有断层通过，场地平整，工程地质条件良好，交通 便利，基础设施完善。5.2建设条件5.2.1地形、地貌某某县地处黄河泛滥平原，平均海拔高度为39.62

52、米，最高点在县西南的金斗营乡子路堤，海拔高程为 44.75米，最低点县东北部七级镇郝林 村，海拔高程为34.5米，最大高低差10.25米。地势由西南向东北缓倾， 平均坡降为1/6000-1/7000之间。历史上黄河曾多次在境内泛滥，改道，冲 决，泥沙淤积，逐渐形成了微度起伏的缓岗、缓平坡地、浅平洼地三种微 地貌类型相间的现代平原地形，三种微地貌类型分别占全县总面积的49.3%、40.9%、9.8%。土壤：县内土壤共有潮土、盐土、风沙土 3个土类, 褐土化潮土、潮土、盐化潮土、潮盐 4个亚类，86个土种。潮土占土地总 面积的68.5%，盐土、风沙土占1.5%。5.2.2地震烈度根据建设部建抗（1

53、993）13号关于执行中国地震烈度区划图(1990) ”有关规定的通知和省建抗(1993) 44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，根据建筑抗震设计规范(GB50011-2010)，建设项目所在地的地震等级基本烈度为8度，设计基本地震加速度值为 0.20g。523气候与气象条件某某县属温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴爽间有旱涝，冬季盛行西北风，寒冷干燥。年平均日照2300小时，年平均无霜期206天。具体气象指数如下：气温历年平均气温：139C极端最咼气温：41.1C极端最低气温：-14.34C最热月平均气温：31.1C夏季平均气温：256C气压年平均气压：1013

54、hpa极端最高气压：1043ghpa极端最低气压：999.6hpa湿度年均相对湿度：69%最热月平均相对湿度:76%风向、风速年主导风向及频率：SSE 风，15%年次主导风向及频率:S 风，14%年平均风速：3.4 米/秒最大风速：25.1 米 /秒年静风频率：20%雨量、雪量年平均降雨量：523.9mm年最大降雨量：695.9mm年最小降雨量：408.5mm降雪天数：67天最大积雪深度：130mm524社会经济条件某某县2016年实现生产总值218.16亿元，按可比价格计算，比上年 增长12.6%。其中，第一产业增加值 34.55亿元，增长4.6%;第二产业增 加值127.52亿元，增长14

55、.9%；第三产业增加值 56.09亿元，增长12.3%。 三次产业比例为15.8 : 58.5 : 25.7。固定资产投资131.48亿元，增长21.3%。 实现财政收入6.07亿元，增长18.15%。年末金融机构人民币各项存款余 额222.32亿元，比年初增加38.2亿元，其中储蓄存款余额130.53亿元， 增加21.7亿元。人民币各项贷款余额135.48亿元，增加18.8亿元。2015年实现工业增加值110.48亿元，比上年增长13.9%。规模以上工业企业191家，实现工业总产值 635.15亿元，增长34.68%;实现主营业务收入755.17亿元，增长20.81%;实现利税81.61亿元

56、，增长24.60%;实现利润46.34亿元，增长13.66%。525场址述评该项目场地地形平整，环境优美，基础设施完善，供水、供电、排水等配套设施齐全，可满足项目实施需要。第六章营销策略分析6.1项目定位项目将采取圭寸闭管理和开放管理相结合，形成养生、康复和临终关怀 为一体的功能齐全、设施完善、绿色环保、服务一流的高端养老机构。项 目导入文化、科技、自然的养生理念，放眼市内，立足于省内高端养生机 构，辅以现代的管理营销模式，形成单一功能或整体模式在海内的可复制 性，从而建立一个网络遍布全过，功能完善的高端老年服务机构。6.1.1休闲养生功能结合中华文化、休闲健身、娱乐设施与场所，在放松怡情和乐

57、融融的 家庭氛围里体会到生活的温暖与幸福，建设住宿条件以星级宾馆要求并辅 以子女短时探视配套酒店相结合的模式，使传统养生方式与现代颐养相结 合，达到道法自然，清静无为，天人合一的休闲养生境界。6.1.2临终关怀功能主要接收不可逆转疾病老年人，进行临终关怀，使他们在临终前同样 享受关爱、欢乐和幸福，并按医院进行设置和管理。在老人生命的最后一 个阶段辅以悉心关怀与照料，能够使得每位入住的老人都保证在最后一刻 由心而生的安慰，从而提高老年人的生活质量。6.2项目经营范围与运作方法6.2.1项目经营范围1、主要负责入住老年人的吃、住、养、游。保障老年人的身心健康， 提供理疗、保健康复服务，使他们健康生

58、活。2、 整合每位入住老年人的各项财产（包括有形与无形财产），并依法 律程序公证加以合法确定。3、全权代理老年人收支帐的管理， 代理办理每位老年人的婚姻、发明 专利知识产权、债权债务诉讼、遗产的遗嘱赠予或捐献，旅游活动等各项 各种手续。4、负责组织老年人的各项文化娱乐、体育锻炼，养生保健。如：组织 合唱团、演讲团、文化演出队、书法绘画、奇石、根雕、花卉、收藏、门 球、各种棋艺、旅游、观赏、增加老年人的精神食粮支柱，尽情享受生活 和幸福人生。不论这些老年人曾经的地位、权势如何，是否富有，进入养 老院后均一律人人平等，不分高低，同等看待、相同服务，尊重老年人的 爱好、个性、宗教信仰等，让他们随缘欢

59、乐终身。6.2.2项目运作方式在智力致胜的信息化时代，以人力资源为中心充分应用现代化的网络 管理技术，使人力资源与资金运作、银发产业、消费资本、研修旅游，老 年教育优势完美结合，以期把项目承建单位建设成省内外独树一帜的一流 文化养生基地。除了充分发挥员工的潜能外，吸引聘用省内外一切热心养生文化事业 的人才，有了各种类型的高素质人才，就具备了办好养生养老院的核心力 量，而且可以通过把热心养生文化事业的人才引入这个行业，将项目承建单位的模式复制下去，在国内建立连锁分支机构。6.3项目优势6.3.1硬件优势项目定位医护型养老院，在项目建设上，充分考虑养老人群的个性及 需求，在老年人的住宅规划和设计上

60、，不仅要满足居住功能的要求，使老 年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在 的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1、环境园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间 以及安全的娱乐、锻炼场所。项目区的环境应为老人提供优美、安全、方 便的娱乐交往场所。老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、 退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动 有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、 钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平， 不同活动能力的老年人有不同