嘉兴建筑总部大厦定位报告

1、.PAGE ：.；PAGE 23建筑总部大厦定位报告一、嘉兴写字楼市场的开展现状1、近年办公楼的投资情况从上述图表可以看出，2000年至2005年的六年间，在完成投资上除2002年和2005年出现下降下，其它年份均坚持了30%以上的高速增长。从办公楼的投资周期来看，从购置土地到办公楼工程的开工至少需求3-5年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在滞后的景象，一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十一五的第一年到达阶段性的高点后2002年呈现回落，主要缘由在于2002年这一年嘉兴房地产市场开场启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向对住宅的投资，相对减弱

2、了对写字楼的开发建立，因此该年度整个房产市场较活泼，但写字楼却有所冷淡；而2005年完成投资额出现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可防止的遭到涉及。因此总体来看，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。2、近几年办公楼施工建立情况从上图可以看出，反映供应量先行目的的施工面积，在2001年和2004年的两个年份年增长率超越100%，缘由是2000年和2003年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001年和2004这两年的新开工面积大幅添加；而2002年和2003年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机需求同时释

3、放；而2001年表现强劲的办公楼市场进入2002年后一度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节拍。随着需求市场的回温，2004年办公楼施工面积急速反弹，2005年嘉兴办公楼市场开发开场进入平稳开展期。3、近几年写字楼市场的供求情况年份20012002200320042005开工面积12049055655472784608289299销售面积2539415152025426401157030空置面积1560511670150352191213356从上面的图表可以看出，2001年至2005年嘉兴写字楼空置率不断控制在一个较低的程度，一方面是由于市场的供应

4、量相对有限，另一方面也阐明市场需求稳定上升；2005年开工面积急剧膨胀，而空置面积相对04年有不小幅度减少，一个重要缘由是租赁市场的潜能开场显现，据统计嘉兴2004写字楼租赁价钱上涨超越30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼投资市场异常活泼，这阐明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显加强，同时也是嘉兴写字楼市场开场走向成熟的反映。4、近年嘉兴写字楼销售价钱变动情况从上表可以看出，2001年嘉兴办公楼的价钱指数到达较高点，2002年跌至最低点，而2003年又开场上升。从近几年办公楼的价钱涨跌幅度走势来看，并没有构成像住宅那样继续上扬的走势，这种情况的出

5、现由当时市场决议的，从销售面积来看2001年写字楼为2.54万方，而2002年只需0.15万方，买卖量的下滑自然会促使销售价钱的下跌，但值得留意的是0.15万方的成交量也并缺乏以反映当时写字楼的真实价位情况；在2005年之前写字楼市场价钱不断维持在一个较低的程度，跟写字楼本身的质量有关，可以说2005年之前的写字楼供应市场的主流为中低端产品，许多写字楼都是旧翻新和改建而来的，整体市场价钱自然较低，但2005年之后，随着中高端产品销售的强势，整体市场价钱被拔高。二、同区域类比楼盘个案分析财富广场工程概略：该楼盘东临市公安局、南面中山西路、西面昌盛中路。由嘉兴港区大洋房地产开发投资开发，总体规划为

6、二期。物业类型为高层写字楼、高层住宅和高层酒店。工程点评：该工程地处嘉兴商业中心与大润发购物中心的环伺之中，地段位置相当优越，交通便利，周边配套设相对完善；其本身的配套亦领先于市场同类产品，档次定位较高，品牌笼统优势明显，工程综合质量属上乘。由于物业持有本钱相对昂贵，租赁客源群体相对有限。江南摩尔工程概略：该楼盘位于秀洲行政中心南面，由浙江金泰阳房地产开发公司开发建立，整体规划为一期，物业类型为高层商办住。工程点评：该工程为秀州区重点推行工程，品牌笼统感召力较为强势；由于与商城融为一体，各类配套极为完善，商业办公气氛比较浓重。但由于江南摩尔整体工程系综合性物业，势必弱化办公楼笼统；同时由于整体

7、工程体量大，物业类型多样，物业管理难度较大。总体上看，写字楼综合素质较好，具备较强的投资潜力。世纪广场工程概略：该工程位于中山西路，阳光大酒店北面，由 HYPERLINK jxhome/company/company_display.jsp?CompanyID=33 t _blank 浙江新亿达置业股份投资开发，整体规划为一期。物业类型为商住两用。工程点评：该工程地处市区中山西路阳光大酒店北面，是嘉兴老城区商贸中心与新兴开展的秀洲新城的衔接点，地理位置相当优越，各类配套设备较为完善，交通便利，海景式退台与空中休闲花园构筑的生态庭院具有一定的特征；但是该写字楼工程形状上缺乏现代、挺拔的立面设计风

8、格，形状功能给人觉得欠佳。国浩广场工程概略：国浩广场位于中山路和昌盛路的交叉口，与大润发超市隔路相望；该工程由国浩置业开发建立，整个工程由22层写字楼和18层独身公寓组成。工程点评：国浩广场位于昌盛路和中山路这两条城市主干道的交叉口，地处秀州新区的中心区位，是嘉兴主要的高档商务生活区之一，交通非常方便快捷；工程地处大润发商圈的中心点，人气、商气都非常旺盛，商业、居住、办公和其它配套都曾经相当成熟。不过该工程地块面积较小，因此限制了写字楼的建筑空间，使得区内配套有限，而且三面临街，噪音、灰尘等影响较大。另外在租售方面临大树商务楼、福瑞国际等中高档办公楼的直接竞争。三、嘉兴建筑业行业开展简况建筑业

9、已成为嘉兴城市经济的重要物质消费部门，它与城市经济开展、人民生活的改善有着亲密的联络，嘉兴正处于从中等兴隆城市向兴隆城市的过渡阶段，随着嘉兴城市建立的加速推进,建筑行已逐渐步入到一个快速良性的开展轨道,特别是在2004年以后建筑业开展渐入佳境,2004年全市完成建筑业总产值127.04亿元，其中市区39.35亿元，比上年分别增长26.8%和32%；完成开工产值95.27亿元，其中市区25.02亿元，分别增长24.6%和9.5%；创利税6.43亿元，其中市区2.56亿元，分别增长15%和34.7%；建筑业添加值30.5亿元，其中市区10.19亿元，分别增长30.3%和47%。2006年全市建筑业

10、完成总产值超越180亿元,完成省外产值6.99亿元,分别比2005年增长29.32%和166.79%，按照现有的规模和开展速度,估计2007年全市建筑业产值将轻松突破200亿元大关.建筑行业已成为嘉兴城市经济快速增长的重要力量。嘉兴建筑行业的开展得到了嘉兴地方政府的亲密关注和积极扶持，2006年11月嘉兴首个扶持建筑业开展的政策瓜熟蒂落。该经过体制创新、质量兴业、规范市场次序和加强政策扶持等举措，力挺本地建筑业开展。日趋规范的建筑市场为嘉兴建筑业调和开展营造了良好的气氛，嘉兴地域的建筑业消费程度和才干的渐强位置将得到进一步的稳定。然而从整体上看，嘉兴建筑业依然存在产业集中度低、规模较小、技术粗

11、糙、过度竞争等问题。嘉兴市本级建筑行业相关企业名录类别企业称号号码市政工程建立万盛市政开发公司华盛城镇建立开发公司江苏华实市政工程公司嘉兴分公司诸暨市市政工程嘉兴办事处通天路桥工程鸿通市政建立工程公司温岭市市政工程公司驻嘉兴办事处路桥工程杭州宇航交通工程高速公路乍嘉苏高速公路苏嘉高速公路效力区运营杭溥高速公路嘉绍高速公路绿化圆林工艺术禾盛圆林绿化汇丰圆林绿化圣莱特工程阳光花园花艺绿化时代绿化工程环艺绿化工程景天园林绿化工程嘉兴市水利园林绿化工程公司嘉兴市园林绿化工程公司天姿绿化圆林工程禾风园林工程苏嘉园林开展股份金日园林绿园园林监理绿都园林工程富鼎园林景观工程龙旺园艺宏业花木有限责任公司南湖花

12、卉园艺工程绿发花木销售新意花卉园艺场环境维护创源环境监控技术恒康室内环境监测技术苏环室内环境监测技术拯绿环保科技毅辉环保科技大禹环境工程天源环境工程东润环境工程永联环境工程江南环境科技洪合环境工程绿野环境工程上海凯泉给水工程嘉兴分公司嘉源给排水广源水处置有限责任公司冯卓水处置设备厂秀洲区污水处置有限责任公司爱迪曼水生态工程嘉美水处置工程嘉源污水处置南湖置业股份浙江新亿达置业股份浙江嘉宇工程管理嘉兴市大地房地产开发有限责任公司嘉兴市大都市置业嘉兴市广源房地产开发嘉兴市天城房地产开发嘉兴市太阳城房地产公司嘉兴市中环置业嘉兴市龙盛置业嘉兴市亚厦房地产开发公司嘉兴兴城置业嘉兴市兴嘉房地产嘉兴市时代置业

13、嘉兴市足佳房产嘉兴市嘉业阳光城房地产开发公司嘉兴市瀚森房地产开发嘉兴市鑫港房地产开发公司蔚蓝置业据初步统计：目前嘉兴市区注册的房产公司有余家物业公司天成物业众安物业大地物业大树物业东方物业吉杨物业地诚物业亚信物业至诚物业华阳物业安保物业阳光物业远洋物业苏嘉物业怡诚物业新宇物业建筑、装潢浙江经建工程管理公司浙江嘉宇工程管理天立工程监理咨询公司长城工程监理嘉兴分公司世纪交通工程咨询监理公司建业监理天弘建立工程管理伟业建立工程工程管理公司浙江正益建立开展浙江中元建立股份嘉兴市开元建筑工程嘉兴市中建混凝土安装开元安装中建八局安装升立建筑安装长安建筑安装华建安装秀洲建筑安装建安建筑安装盛安达工程公司鲁易

14、建筑安装嘉建建筑安装公司注：以上是部分建筑行业的企业名录，主要包括城建立、房产、建材和装潢工程市场定位与主题概念一、区域概略1、区域总体概略1位置及范围： 秀洲新区地处上海经济中心区，环杭州湾经济圈，苏南经济圈辐射范围的交错部分，与长三角经济圈的各个城市严密相连。距上海、杭州、苏州三地均不超越100公里，杭州湾跨海大桥开工后，距宁波120公里。新区由北郊河东西两侧的一期和二期组成，东至市区昌盛路，西到秀清港，南临大运河，北靠新塍镇，总面积3.1平方公里，规划以区级公建、效力设备为重点，配以大面积的住宅用地。2区域历史沿革： 自1998年新区成立以来，开发建立8年，已初步构筑起一座规划合理、功能

15、配套、个性鲜明的现代化城市新区。秀洲新区规划编制经三次修编，总规划面积达46。8平方公里，已建成12平方公里，聚集6万人口。3区域现状：秀洲新区产业快速聚集，已累计引进各类企业300多家，三产开展的中心位置日益凸显，作为新区支柱产业的房地产业近年来开展迅猛，城市配套功能日益完善，新区累计完成根底设备建立投入26亿元，引进工程投入24.75亿元；建立道路总长27.5公里，新建桥梁19座，绿化面积68万平方米，主干道根本构建完成。目前新区北郊河以东区域主要为成熟住宅区、第三产业和行政办公，新区北郊河以西区域主要为第三产业的房地产业以及部分的工业，规划中工业将退出该区域。4区域功能与开展方向： 秀洲

16、新区是“人居嘉兴 首选地，商贸物流集聚地，是嘉兴市高档住宅聚居区，具有时代气味的新现代都市板块，意在缔造嘉兴城市新CBD和CLD。力争经过8-10年的建立，使之成为名副其实的城市副中心，嘉兴市西区商务中心，产业聚集地，成为秀洲区政治、经济、文化中心。2、区域交通组织现状该区大小纵横道路根本完成，主要有中山西路和洪兴西路两条主干道组织而成，西靠乍嘉苏高速公路， 320国道穿境而过，昌盛路成为南北走向从市区进入秀洲新区的独一通道，相对来说，由于建立缘由，秀洲新区南北联络薄弱。3、区域各项配套设备现状及规划公共设备配套目前区内成熟配套设备有秀洲实验小学、华山门诊、信誉协作社、农业银行、秀洲公园、春晓

17、源公园、大润发超市、江南摩尔主题购物园等已规划及正在建立中的配套有：大型农贸市场、新安国际医院、九年一向制学校、数码城、水面休闲公园、步行街、运河文化公园、五星级大酒店，这些配套也将陆续投入运用，城市活力势必得到进一步加强。二、区域SWOT分析1Strength优势高规范、高起点的规划设计:自1998年新区成立以来，区政府就坚持走高起点规划、高强度投入、高档次招商、高规范建立的道路，高屋建瓴的规划为其后期建立提供更灵敏的根据，为提升了区域竞争力。“政府导向、市场运作的市场优势：秀洲新区的开发建立完全按照市场经济操作，不破费政府财政，在政府导向大旗下，进展有条不紊的滚动开发，效率与效益得到双赢。

18、新商圈所构成的优势:江南摩尔的全面开业标志着秀洲新区江南摩尔大润发新商圈正式构成，新商圈的构成提升了新区的整体档次，也将吸引更多的资金流、信息流、物流进入其中，对于新区的房产市场是一个利好音讯。整体房产环境出色，高质量楼盘众多:秀洲新区内各楼盘综合质量都较高，树立了高档次笼统，整体房产环境杰出，区域中心竞争力强。2Weakness优势新公司品牌效应缺乏：一些知名工程和一些老牌开发企业经过前期积累，曾经建立了一定的品牌优势和忠实的老客户群体，而本案的开发商对于当地消费者来说是陌生的，要获得他们的认可，将对本案的开发销售提出更高要求；“二产对入驻企业的影响：新区二期中交叉着一部分工业厂房，政府“退

19、二进三政策落实还有较长一段时间，因此对于目前入住企业自信心有一定影响。新区配套还不够成熟:总体上看全区生态、居住、政务、人文等环境成熟度不高，这将影响一些企业的选择。嘉兴写字楼构造性过剩短期内难以改动：根据我司初步掌握的资料信息，写字楼市场供略大于求，租金程度普遍不高。3Qpportunity时机宏观经济影响：写字楼是一个与其它行业开展高度依存的市场，遭到整个城市宏观经济开展情况的影响。随着上海市博会的举行，杭州湾跨海大桥的建成，磁悬浮的建立，嘉兴其无可比较的区位优势将得到淋漓尽致的发扬，加之嘉兴本身良好的经济根底，可以乐观的预测，嘉兴经济仍将坚持较长时间的快速开展，这将是推进嘉兴写字楼市场向

20、前开展的重要要素。未来各方面配套齐全:区域内未来的金融、医疗、教育、体育、休闲、市场等配套齐全，秀洲学校也将于2007年实行招生，而江南摩尔的开业也为预期配套进程提速。招商引资力度加强，企业快速聚集带来潜在消费群：秀洲区政府招商引资力度不断加强，一批优秀企业也纷纷入驻秀洲新区，秀洲工业园区、嘉北工业区、加拿大嘉兴科学园区的工业企业的快速集聚以及几个市场的推进开展，为秀洲新区的房地产开展带来了一大批潜在消费者。4Threat要挟市中心区域、运河新区的直接挑战：作为老商圈的市中心，配套设备高度完善，办公气氛浓重，区域写字楼具有极强的吸纳力。运河新区随着2006年12月29日的开工奠基开启，作为生态

21、型商住办的运河新区也将启动，对于本区域客源将有很大的分流。同区域内部竞争猛烈：该区域目前高质量写字楼不少，在租赁市场将给本工程带来较大压力。 国家宏观政策的要挟：预判未来几年内国家对房地产业宏观调控的政策将继续倾向从严、从紧，随着调控的深化，政策介入商业和写字楼的能够性较大。三、市场定位根据目前房地产市场环境和工程地段价值与工程局限等本身情况，建议走特征道路。以嘉兴特征专业写字楼宇和创新者的笼统出现，迅速建立起在消费者心中的位置与完美笼统，树立明星楼盘的效应，从而突破竞争对手的影响和本案本身的局限，给本人发明出更大的有效市场空间。工程开发的积极影响开展总部经济，实现内涵式开展是随着经济社会开展

22、而出现的一种新兴都市特征经济，它以城市商务楼宇为主要载体，经过开发、出卖或出租商务楼宇引进相关产业链的企业，培育新的经济增长点，快速带动区域经济开展的一种经济形状。目前，与嘉兴相临的上海、苏州、宁波等城市已纷纷出台相关政策措施，鼓励特征专业楼宇的开展，宣传、扶持和效力企业总部群聚经济，总部经济开展效果显著。目前嘉兴建筑行业开展迅速，已成为城市经济的重要组成部分，如何围绕曾经构成的主导产业和支柱产业吸引总部企业入驻，开展与总部企业需求有关的商务效力业，构成面向五县两区的的区域性总部的聚集形状，释放总部企业“产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应，辅助城区经济增长是楼宇投资商和政府的共同责任。工程想象打造的建立总部基地正是对企业总部群聚经济成熟方式的一种引进和消化，其理念中心是在企业总部聚集根底上的资源优化配置，如何配置资源，使其中的经济能量得到最大限制的释放，是开展行业总部经济的重要意义。特征专业写字楼中的两个概念：功能专业化，所谓功能专业化就是以产业联动、产业互补为主导，以