独栋院落别墅项目营销方案策划

1、两千年的等待一座公元前214年，广州建城，成为南粤的政治经济文化中心公元2017年，泰禾来临广州，值得翘首以盼公元1996年，泰禾创立，凭借顶级院子成为新中式豪宅典范目录天下广州院子营销策略陆声震仰止泰禾院子名动中国壹高山院去广州院子院缘流长贰院来层楼广州顶豪居住需求叁更上东来泰禾广州天赋异禀肆紫气所成广州院子前所未见伍大器高山仰止泰禾院子 名动中国壹中国院 皇宫起泰禾院子品牌理念泰禾院子，每到一城以精湛造诣将当地文化精粹融入皇家气质建筑将家国理想、生命体悟、生活致趣铺陈于一方院落汀溪院子深圳院子中国院子泰禾1号院南京院子杭州院子厦门院子蓝山院子佛山院子北京院子丽春湖院子江阴院子姑苏院子上海院

2、子泰禾1号院福州院子桂山院子鼓山院子泰禾12城19院，皆为豪宅销冠及典范售价远远高于其他同级别项目泰禾集团摘得“2014年度中华建筑传承大奖”泰禾中国院子连续三年上榜“亚洲十大超级豪宅”泰禾北京院子多次成为“北京别墅销冠”泰禾中国院子，2016年荣获“中国文化豪宅典范大奖”泰禾丽春湖院子荣获“2016中国房地产年度典范项目”泰禾南京院子，2016年成为南京豪宅销冠，蝉联2000万以上别墅销售面积、套数、均价、金额“四冠王”泰禾院子全国版图凝练中华民族的家国史，以皇城气质点亮了一座又一座城市的过去与未来泰禾院子已完成北上深布局的泰禾，惟憾仍未征服南中国之心广州京师屋制之美，倍甲于四方2017年，

3、泰禾皇家新作落于此如何御得广州芳心？院来院去广州院子 院缘流长贰广州拥有属于自己的院子文化国际城市千年商都历史名城两千二百多年前南越国建立，广州成为南粤的政治经济文化中心，更成为海上丝绸之路起点，从此确立千年商都地位两千年的广州，达官贵人、商贾巨富云集广州【院子文化】声名显赫“藏而不露”的余荫山房位于番禺，为清代举人邬彬的私家花园。其布局精巧，造成园中有园、景中有景、幽深广阔。文饰丰富而精致、素色而高雅，如置身于“波暖尘香”之中。千年商都的广州院子“层层递进”的西关大屋梁资政第位于广州西关，是清末广州富人梁资政府邸，砖木结构、青砖石脚、高大正门用花岗石装嵌；厅堂房间左右对称，宅邸庭园中栽种花木

4、，筑有假山鱼池，颇为典雅清幽。千年商都的广州院子随着商贸的发展，中外文化纷纷涌入广州【院子文化】也逐渐发生了改变“中西合璧”的沙面别墅位于广州沙面岛的伯捷别墅，是民国时期广州著名美籍土木工程师师伯捷先生的府邸，建筑兼有殖民地外廊式和欧洲古典建筑风格的种种特征。历史名城的广州院子“商政文蕴”的新河浦别墅历史名城的广州院子位于越秀区，是民国时期华侨、富商和政要的聚居地，以西洋式花园别墅格局为主，称“东山小洋楼”；其中还有毛泽东、陈独秀聚首定党章的春园、民国元老廖仲恺故居可园、中共三大旧址的逵园、简园、陈济棠公馆等；陈济棠公馆春园“侨居文化”的华侨新村位于越秀区淘金，50年代安置归国华侨而特别划出市

5、中心地块而建的别墅区，是全国大城市第一个大型华侨住宅区；华侨新村是广州著名别墅区之一，已被政府列为文物保护小区；小区内自成一世外桃源，绿树成荫，鸟语花香。历史名城的广州院子当下广州，顶级豪宅客户居住形态百花齐放国际城市的广州院子地段豪宅淘金路和天河北豪宅形成时间：80年代末90年代初代表项目：淘金小区，中怡城市花园，珠江新城的南国花园、星汇园，锦城花园产品特征：地段都市型高端物业产品现状：随着人们对豪宅认识的变化，早期的地段豪宅逐渐蜕变成一般的高尚住宅和普通住宅，豪宅的身份地位明显弱化，但价格依旧因地段高居不下景观豪宅二沙岛、滨江东、云山豪宅群形成时间：20世纪90年代代表项目：新世界花园、金

6、亚花园；滨江东的代表楼盘是海珠半岛花园、中海锦苑产品特征：近郊资源型别墅、江景洋房产品现状：江景盘从滨江东不断向东挺进，山景盘主要集中在白云山风景区一带，价格日趋高涨产品豪宅星河湾、汇景新城形成时间：21世纪初代表项目：广州星河湾、汇景新城、锦绣香江产品特征：郊区品质别墅+新进高层都市型豪宅产品现状：满足豪宅客户高生活品位的设施和服务，保证价格的主要因素是其产品品质地标豪宅珠江新城形成时间： 2010后代表项目：天銮、凯旋新世界、颐德公馆、汇悦台产品特征：都市综合价值豪宅产品现状：在城市CBD地段，利用稀缺资源，搭建更多层次生活价值平台，对客户提供更多精神需求，引领广州豪宅市场纵观两千多年来广

7、州顶豪阶层的居住文化从岭南庭院、西关大屋到小别墅、小洋楼、豪宅大平层再到一江两岸的城市地标广州的建筑名片 还未留下皇家气质的历史印记作为南中国两千年的政治经济文化中心新的机遇将引领广州继续领舞世界今非昔比1.2.3.4.5.做好“东盟文章”减少贸易规则障碍打造环南海经济合作圈海上码头综合体与东盟交“新朋友”【一带一路】的战略布局 ，让世界为中国喝彩【海上丝绸之路】的复兴，让中国因广州更加自豪构建广州成为21世纪海上丝路桥头堡城市价值在飞速跃升阅尽珠水云山、住过珠江新城之后广州该用什么？回馈富人阶层同步跃升的居住需求更上层楼广州顶豪 居住需求叁?广州顶级富豪阶层的居住需求不断提升顶级豪宅客户需求

8、中心地段、低密度、环境优质安全、私密度高彰显身份、圈层80年代前的豪宅（沙面板块、新河浦、华侨新村）80-2010年代的豪宅（二沙岛、滨江东、汇景新城）（汇悦台、星河湾等标杆）拥有更多的自由尊享、健康生态生活，同时能抒发民族、文化自豪感极具文化特色的“独立居所”2010年至今豪宅富豪阶层居住需求模型独立空间独有尊享生理需求安全需求社交需求马斯洛需求理论模型自我实现尊重需求（外部内部）类似递进谁将承担如此重任？紫气东来泰禾广州 天赋异禀肆第二十座院子落子广州增城泰禾独具慧眼广州泰禾地块的天赋解读本体 / 区位 / 资源 / 品牌本体第二十座泰禾院子落子广州，拥有前所未见价值区位：增城区三江镇广汕

9、公路北侧，紧邻东莞、博罗、惠州建筑：别墅、洋房占地：707170.6容积率：1.67总建筑面积：1180974.9本体 / 区位 / 资源 / 品牌北地块规划别墅、洋房南地块均规划洋房湿地公园本体 / 区位 / 资源 / 品牌玉带环腰 山湖揽翠百万规模 气宇非凡广州惠州深圳佛山中山本案东莞本体 / 区位 / 资源 / 品牌区位 三城交汇，辐射六市，扼守珠三角东部枢纽位置u 项目所在位置是广州、东莞、惠州三城交汇的黄金枢纽；u 同时项目向外辐射包含深圳、中山、佛山在内的六大核心城市；u 政策：增城既是广州同时又享有不限购政策红利未来增城将成为激活富人收藏高端物业的全新热点区域区位增城作为广州“东

10、进”战略的主引擎本体 / 区位 / 资源 / 品牌角经济发展进入新阶段。富士康、广汽本田、阿里巴巴、福耀玻璃等知名企业已落户增城广州前海人寿医院、美国UCLA国际健康中心、迪安诊断华南总部、教育城等重点项目已启动未来广州东部、珠三角东部将以增城为首迸发出无限活力增城，1993年批准撤县成为广州代管市，其地理位置优越、经济基础雄厚、凭其丰富的自然资源及富饶的特产物种，成为广州名副其实的“后花园”2015年5月29日，增城撤市建区，成为广州“东进”战略的主引擎未来，增城将继续享受广州“东进战略”带来的各项利好，推动广州东部交通枢纽中心、增城火车站、增城货运站等三大交通枢纽建设；同时加快高新技术产业

11、的引进和发展，打开广州的“东大门”，助力珠三地铁16号线本案本体 / 区位 / 资源 / 品牌增城广场地铁21号线朱村象岭石滩镇挂绿湖石滩北沙浦往东莞、深圳往惠州往新塘往广州广汕高铁济广高速从莞深高速济广高速6条国家铁路广深铁路（已建）、东北货车外绕线（在建）、广汕客专（拟建）、松山湖至增城联络线（拟建）、东北客运联络线（规划）、赣深客专至增城支线（规划）2条城际轨道穗莞深城际轨道（在建）、新塘经白云机场至广州北站城际轨道（在建）4条地铁路线地铁13号线（在建）、21号线（在建）、16号线（规划）、23号线（规3座客货运枢纽站划）广汕客专、赣深客专、东北货车外延线、区位 增城区域未来规划完善交

12、通网，快速连接珠三角各个城市，实现1小时优质生活圈未来5年，增城将增设：6条国家铁路，4条高铁，3座客货运枢纽站，2条城际轨道区位增城整体市场供需两旺，板块内住宅项目去化率高已连续两年蝉联广州区域销售套数冠军本体 / 区位 / 资源 / 品牌实地蔷薇国际逸翠庄园产品：279-366别墅价格：12000/（精装）去化率：73.3%雅居乐三千院产品：440-500双拼；400联排646独栋；292-347叠拼价格：20000-23000元/（毛坯）去化率：66.2%产品类型：83-115三房；125-186四房价格：19000-23000元/（精装）去化率：5.8%方圆云山诗意产品类型：79两房；

13、88-101三房；139-142四房价格：22000-24000元/（精装）去化率：93.8%尚东紫御禧悦山产品类型：205-236联排别墅；403-413双排别墅价格：18000-20000元/（毛坯）去化率：77.9%金时花园产品：79-88两房；90-130三房；140四房价格：16500-18000元/（精装）去化率：37.4%同创滨江花园产品类型：85-100三房140四房价格：18000-21000元/（精装）去化率：99.4%创基丽江国际产品类型：91两房；184-275四至五房价格：20000元/（精装）去化率：90.2%碧桂园豪园产品类型：106三房138四房价格：17500

14、-18500元/（精装）去化率：98.7%欧亚公馆产品类型：85两房；106三房143四房价格：13000-14000元/（精装）去化率：90.2%3094305813367130241709612841558179324153423443851038251713166601519713157125631318917278236583261705000100001500020000250003000035000越秀海珠白云天河南沙番禺荔湾从化花都黄埔增城20152016年广州区域一手住宅成交情况2016年住宅网签套数2015年住宅网签套数踞广州 瞰南粤本体 / 区位 / 资源 / 品牌资源周边

15、坐拥千亩天然生态山湖，占据极优的风水格局本案地块自身具备中心湖、龟背山、环城河及【湿地公园】，自然资源优越蕉石岭森林公园、罗浮山、增城公园、荔枝文化公园等最自然绿色山林、公园、自然村落环绕挂绿湖、增江的珠江水系、增城东湖、大埔围水库等最优质水系、湖泊坐落覆盖项目规划保留原生态地势规划中心湖泊、龟形山丘、园林以及湿地公园等本体 / 区位 / 资源 / 品牌本案四丰小学黄冈中学石滩镇幼儿园增城区第一中学广东工业大学华立学院郑中钧中学增城区中心医院增城区妇幼保健院万达广场增城县华侨中学东汇城增城区中医医院泰富广场挂绿广场资源享受区域内完善医疗、教育、商业配套设施依托产业集聚优势，已成为引资、引技、引

16、智的新高地u 教育：集聚增城区最优质教育配套，黄冈中、小学强势进驻该区域；u 医疗：10km生活圈内配套增城区多家甲级及专科医院，增城市第一家三甲级医院增城区中心医院位于该区域；u 商业：万达广场、东汇城、泰富广场等多家大型商业综合体均已营业，广州东商圈迎来黄金发展期。u 产业：汽车及零部件产业、高端智能装备产业、电子信息产业等优势板块产业集聚广汽本田研究所增城中学增城市医院电子科技产业北汽集团电子科技产业广汽本田集团本体 / 区位 / 资源 / 品牌本体 / 区位 / 资源 / 品牌藏山水 纳繁华代表中华国粹的广州院子只有泰禾能做，只有泰禾敢做高楼林立的中心城区，容不下院子的世家气度本体 /

17、 区位 / 资源 / 品牌品牌泰禾独具慧眼，第二十座【泰禾院子】落子于此北京院子丽春湖院子江阴院子姑苏院子上海院子泰禾1号院汀溪院子深圳院子佛山院子厦门院子蓝山院子中国院子泰禾1号院南京院子杭州院子福州院子桂山院子鼓山院子广州院子本体 / 区位 / 资源 / 品牌礼献广州乃至整个南粤大地的皇家臻品大器所成广州院子 前所未见伍泰禾院子落子广州，理所当然把岭南文化及广州特色融入皇家建筑气质产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位将别墅定义为【院子】，洋房则定义为【大院】两种产品都拥有院子的价值，只是属于不同价格范围而已借助北地块地理资源打造项目独有护城河借助南地块湿地公园资源打造内外多重

18、园林水景建筑加入广州特色【三雕一彩一绣】园林打造细节增加岭南盆景元素项目北地块临涌，将其打造为项目的护城河，更彰显中式皇宫韵味；项目南地块环绕湿地公园，建议最 将些许广州特色的三雕一彩一绣融大化湿地公园自然及景观资源，打 入项目中式建筑风格中，彰显不同造内外双重景观，提升居住舒适度； 于其他泰禾院子的岭南特色；将岭南独特盆景元素和技术应用到项目园林打造中，提升岭南特色；产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位风格打造建议：继承皇室气质的院子风格同时在细节处融入岭南及广州的特色元素，打造独一无二的广州院子系产品打造高厅中空提升空间层次感沿袭院子系产品打造多重门体系保证空间尺度最大化景观

19、资源打造前庭及下沉园林私享双园林大面积别墅一定要打造客厅/家庭厅等中空位置，提升整体客厅空间的舒适感以及客户尊贵感；建议项目别墅承载院子系产品标准，打 别墅产品应该保证各个房间及功能区间造巷门坊门院门宅门多重门体系， 的尺度，每一间卧室都打造套房设计，融私密性与自然天地于一体，打造内城 优质景观面房间打造大面积观景露台，别墅，提升客户门第感与尊贵身份。 保证居住舒适度；建议项目别墅应借助地势打造下沉式园林，与前庭园林作为客户私享双园林，保证地下空间的采光和通风，让地下空间更加实用；产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位别墅空间打造建议：保证别墅空间尺度的舒适打造别墅独特空间（高厅、

20、门面、露台、地下空间等），最大化居住舒适度和景观面会所参照广州文化地标【镇海楼】博物馆打造打造【院子会客厅】提供尊贵私宴接待充分利用生态环境资源打造皇家养生体系并设置在项目小区内，打造成岭南文化博物馆供参观和作为重要的文化构成；申请将广州著名的文化地标【镇海楼】进行复制，在社区内配套中式会客会所，未来可以作为活动场地，也可以提供给业主们举办私宴，提升业主的尊贵感；建议在项目优质园林湖心位置打造一个活动中心，同时引入社区医疗配套，为业主孩子和老人家提供修养玩耍的场所；产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位项目配套功能建议：充分弘扬广州及中式文化理念，最大化利用项目生态景观资源，打造社

21、区配套院子系别墅配比建议：原则最大化景观资源打造200-1000别墅，借助大面积湖心别墅提升整体价值湖心类独栋别墅面积建议：800-1000占比建议：30-35%最大化湖景山景资源，提升整体项目价值环湖小独栋、双拼/多联排别墅面积建议：300-500占比建议：40-45%拥有湖景及部分山景资源，与湖心别墅形成总价差异园景双拼/多联排别墅面积建议：200-300占比建议：20-25%在非优质景观位置打造总价具有竞争力的双拼联排别墅产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位大院系洋房配比建议：打造改善型产品根据景观资源打造100-180的产品，作为别墅社区中具备总价优势的产品产品建议 /

22、客户定位 / 项目定位 / 价格定位定位地块大院系（洋房）产品产品建议三房两卫面积建议（）100-120占比20-25%分布建议非优质景观单位北地块南地块三+1房/四房两卫四房三卫（双主套）三房两卫三+1房/四房两卫四房三卫（双主套）125-145150-180100-120125-145150-18050-55%25-30%35-45%30-35%25-30%部分湖景园景单位优质湖、园景位置单位非优质景观单位部分水库景观、湿地公园景单位优质水库景观、湿地公园位置单位根据项目产品进行客户细分院子系产品（别墅）200-1000方顶豪别墅广州市及珠三角城市的顶豪客户产品建议 / 客户定位 / 项目

23、定位 / 价格定位大院系产品（洋房）100-180方改善型平层广州东部、增城本地、东莞惠州改善客户产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位院子客户定位：以广州市中心顶豪客户为主充分利用不限购政策优势，同步吸纳周边城市顶级客户为补充核心客户：广州城区顶豪客户补充客户：惠州市顶豪客户本案补充客户：东莞市顶豪客户补充客户：深圳市顶豪客户产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位大院客户定位：以广州东部、增城本地改善客户为主，利用不限购政策及交通吸引周边首改换房客户核心客户：黄埔、增城刚改客户补充客户：惠州首改、多改型客户本案补充客户：东莞首改、多改型客户补充客户：深圳首改、多改型客

24、户产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位项目案名及定位建议：项目定位：广州新中式院落行宫项目为泰禾品牌首个落子广州的项目，建议延续其他城市院子系产品命名的方式【广州】：表示项目位于南粤经济行政中心广州市的区位【院子】：表示对泰禾院子系列精髓和产品的承载产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位项目形象定位建议：广告形象演绎：产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位泰禾广州院子的出现将广州豪宅格局推向全新的时代广州在售别墅市场分析：产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位35分钟60分钟25分钟套均总价：2250-3900万新天半山墅：398均价：5-7万

25、套均总价：2200-2700万天颐华府：268-328 均价：4万套均总价：1000-1350万御湖名邸：255-652均价：2.5万套均总价：637-1891万龙湖天宸原著：200-400均价：8万套均总价：1600-3200万金湖翡翠山：228-274均价：5.5万套均总价：1200-1600万南天名苑：439-600均价：6万芙蓉墅：230-300均价：2.6万套均总价：598-780万在售热销别墅产品总价基本都在1500-2000万/套之间南航碧花园：180-547均价：1.5万套均总价：270820万侨建御溪谷：348-624均价：2万套均总价：700-1300万金地香山湖：190-

26、356均价： 3.5万华润天合：195-300均价：8-10万套均总价：1600-3000万招商雍华府：130-145成交价格：6-10万套均总价：900-1500万套均总价：700-1200万雅居乐三千院： 300-500均价： 2.3万套均总价：700-1200万星河丹堤：289572均价：3-4万套均总价：850-2300万院子系（别墅）产品：主力价格范围建议在1500-2000万/套大院系（洋房）产品：建议单价高于市场同类型产品均价20-30%产品建议 / 客户定位 / 项目定位 / 价格定位根据市场初步判研项目的价格 泰禾广州院子将如何释放顶豪阶层追逐皇家气质居所的需求？声震天下广州院子 营销策略陆名动中国响彻世界征服南粤泰禾广州院子【1+3+1】营销之道【一】个营销目的：感受“独立尊享”的皇家威仪【三】大营销手段：【一】个营销行动：合富【觐见】倾力支持【一】个营销目的：感受“独立尊享”的皇家威仪对于顶豪阶层来说，普通的奓侈品只能带给他们物质上的满足。“泰禾广州院子”，是真正烙印着皇家威仪及文化印记的“中国奓侈品”，既能家族传世，更能释放顶豪阶层心目中的民族自豪感。从合富辉煌眼中来说，广州院子就是一件独立尊享皇家气质、烙印中华国粹文脉的“中国奢侈品”一、征服南粤借助皇家气质造势，通