2022年旧村改造项目可行性研究报告

1、旧村改造项目可行性研究报告旧村改造项目可行性研究报告 旧村改造项目可行性研究报告（本文档为 word格式，下载后可修改编辑！）第一章总论1.1项目名称、承办单位概况（1）项目名称：某某村旧村改造项目（2）建设性质：旧村改造项目（3）建设地址：某某市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路 北侧1.2可研报告编制依据和范围1.2.1可研报告编制依据（1）可行性研究报告编制委托书（2）中华人民共和国城乡规划法（3）中华人民共和国节约能源法（4）城市居住区规划设计规范（GB501893）（ 2002年版）（5）中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修订版）（6）住宅设计规范（GB50096-99）（

2、2003年版）（7）民用建筑设计通则GB50353-2005（8）国家发改委投资项目可行性研究指南（9）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三 版（10）房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）（11）某某市城市总体规划（2008-2020）（12）某某市城市规划管理条例实施细则某某市人民政府第89号令（13）关于加快主城区城中村改造的实施意见 某某市人民政 府【2003】35号文件（14）国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发2016 25号）（15）现行建筑设计、消防规范及国家有关建筑设计规范、法 规1.2.2可行性研究的范围本报告对项目建设的必要性、市场、建设规模及

3、规划方案、配 套的公用工程、节能方案分析、环境保护、投资估算、资金筹措与 经济效益分析等方面进行了较全面的可行性研究和客观的分析评价 及论证。1.3承办单位概况某某区住房和城乡建设局是某某区住房和城乡建设的主管部 门，位于某某路150号，其机构职能：（1）协调建设工作的各方面关系，贯彻落实建设领域方面的产 业政策；（2）负责危房翻建审批，负责协调拆迁工作，配合市搞好市政 设施建设；（3）负责绿化管理，制定辖区每年度义务植树任务，规划实施 绿化方案，检查、督促验收绿化种植成活率；（4）指导辖区单位进入 帝级以上园林式I单位；（5）配合市有关部门工作，提供投资环境和超前服务；（6）负责处理市、区人

4、大、政协代表有关城建方面的议案、提 案，及时查处违法违章建筑，并处理因建房等情况所引起的纠纷案件。14项目选址本项目位于某某市御路大街西侧、永顺路北侧，西临107国道，东临某某市中华大街，与某某市北湖景区隔路相望。某某市近几年 的经济发展和市政建设步伐逐步加快，项目所处区域地理位置优越，交通便捷，为了加快城镇建设步伐，改善居住环境，根据某某市委、 市政府有关旧村改造实施的意见，将某某村列为-旧村I改造项目。15项目建设内容及规模该项目规划用地面积为14170平方米（21.26亩），拟建2栋33层住 宅楼及配套社区用房。总建筑面积49592.33平方米，其中住宅建筑面 积为47342.34平方米

5、、社区用房面积1564.92平方米，配套公建用房 685.07平方米。建筑物占地面积1824.79平方米，道路及广场面积 8094.21平方米，绿化面积4251平方米，建筑密度12.88%,容积率3.5, 绿化率30%。项目建成后，可容纳住户506户，1370人。本项目涉及某某村村民121户，拆迁面积23671.17平方米，全部 回迁安置。本项目住宅建筑面积47342.34平方米，回迁安置面积47342.34平 方米。拆迁后可收储土地23671.17平方米（35.51亩）。16项目实施计划本项目建设周期为3年，即2016年8月-2019年7月。2016年8-9月完成项目立项与初步设计工作；20

6、16年10-12月完成施工图设 计及招投标工作；2017年1月-2019年6月完成项目的土建施工及 安装工作；2019年7月完成工程竣工验收工作。1.7投资估算与资金筹措（1）投资估算：本项目总投资为16003.08万元，其中：建设投资14330万元， 建设期利息764.10万元，拆迁补偿费用908.97万元。（2）资金筹措：项目建设所需资金为16003.08万元，拟申请银行贷款12000万 元，其余4003.08由项目单位自筹解决。18经济效益分析本项目为某某区某某村旧村改造项目一期，项目建成后，拆迁户全部回迁安置，剩余少量住宅作为商品房出售。1.9结论本项目的建设将会为当地带来一系列正面的

7、社会影响效果，可以在较大程度上缓解村民住房的拥挤状况，提高城镇化建设水平，满 足经济发展和人民生活的需求，对改善投资环境、扩大对外开发， 带动经济增长将起到积极作用。第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景某某市是国务院批准具有地方立法权的较大的市I和市区人口 超百万的特大城市，近年经济发展势头良好，经济增长水平领先于 河北省经济增长水平、全国经济增长水平。某某市正在由重工业城 市向高技术工业城市、旅游文化型城市转型，居民消费将成为某某 市经济增长的重要动力。根据某某市经济发展状况及城乡居民收入 增长情况，住房消费需求将随居民收入的增长呈同步上涨趋势，给 该项目完成预期目标提供了经济支

8、撑。近年来，为建设新某某、发展大某某，某某市委、市政府对城 市建设提出了积极改造旧城与新区发展并重的方针。在各方面推动 下，某某市居住条件大幅改善：2013年，主城区回迁房建设全力推进，已开工回迁房项目80个、开工面积480.1万平方米、4.5万套，分别占应建回迁房面积、 套数的81%和79%;保障性住房已开工建设 2.2万套，占责任目标 的124.2%,竣工6359套；棚户区改造已开工建设 3.6万套，占责任 目标的110.2%,竣工1.03万套。2014年，主城区启动12个城中村改造，完成拆迁面积222.5万 平方米；旧小区改善完成年度任务，受益居民达到 6275户；累计开 工建设保障性住

9、房67271套，建成31466套，分别占省定任务的115% 和 140%。2015年，三年来共启动城中村改造43个、完成40个，圆满完成省定任务目标；拆迁改造城市棚户区356.28万平方米，是省定任务的3.75倍；完成3万平方米以上旧小区改善215.8万平方米，创 建示范小区10个，分别是省定任务的1.66倍、5倍；累计住房保障 总户数为78406户，实现了应保尽保，保障性住房建设经验在全省 推广。2015年，某某市城市四期总规经国务院批准实施。某某村被列 入中心城区改造范围，按照中心城区相关政策执行旧村改造工作。2.2项目建设的必要性某某村位于某某市中华大街以西、御路大街两侧、永顺路两侧 区

10、域，本项目涉及村民121户，占地面积约23671.17平方米；村落 多为旧式平房住宅，缺乏必要的基础设施，没有集中供暖、供气、 排水等设施，脏、舌L、差问题相当突出，给某某市城镇形象造成了 较大影响。许多家庭房屋矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上年 久失修出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能， 住房问题给生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，根据某某市城中村改造的统一规划，拟对某某村旧村实行整体拆除重建，建设某某区某某村旧村改造项目Ik项目建成后，将彻底改变周边区域的现状，提升城市功能和品 位。该项目符合国家及地方相关产业政策的要求，地理位

11、置优越， 适宜建设。项目建成后可以形成一个 功能齐全、配套完善、建筑优 美、环境温馨 的新型高档住宅小区，也有利于加快该区域的繁荣， 为某某市的经济发展做出一定的贡献。某某区住房和城乡建设局结合某某市住宅产业发展状况和未来 发展目标，周密策划前期方案、工作预案和工作计划，从人员安排、 资金管理、设计理念、开发目标等方面进行了充分准备，已为该项 目的顺利进行奠定了基础。该项目符合国家及地方相关产业政策的要求，地理位置优越， 适宜建设。第三章项目选址与建设条件3.1项目选址（1）建设地点及地理位置本项目位于某某市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路北侧， 西临107国道，东临某某市中华大街，与某某市

12、北湖景区隔路相望。 项目所处区域地理位置优越，交通便捷。（2）场址占地面积及土地权属本项目占地面积14170平方米（21.26亩），为国有建设用地。（3）土地使用性质及用途按照某某市城乡规划局某某村改造规划设计条件编号（2014）138号，项目类别为旧村改造项目，土地使用性质：居住用地。3.2建设条件3.2.1当地气象条件某某市属温带半湿润、半干旱的大陆性季风气候，具有四季分明 的特点。年平均气温135C，年平均日照时数2587.5h,年平均降水量 569.3mm,年平均风速2.6m/s,年平均蒸发量1595.4mm。夏季主导风 向为南风，冬季主导风向为北风。冬季干冷，春秋季多风，夏季炎热，

13、雨量多集中在7、8月份，形成春秋冬三季干旱、夏季易涝的气候。绝对最高气温425C绝对最低气温-21 C年平均气温135C年平均相对湿度65%年平均最高相对湿度80.1%年平均最低相对湿度55.1%年均降雨量592mm日最大降雨量518mm土壤最大冻纟口深度0.3m最大积雪深度160mm年平均气压101KPa主导风向夏季S冬季N最大平均风速3.8m/s最大风速19m/s322地形地貌、工程地质概况某某市地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型复杂 多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平 原。海拔最高1898.7米，最低32.7米，相对高差1866米，总坡降 为11.8 %

14、。全市自西向东大致可分为五级阶梯：西北部中山区、西 部低山区、中部低山丘陵区、中部盆地区、东部洪积冲积平原。据建筑抗震设计规范(GB50011-2013)有关规定：某某市抗 震设防烈度为7度，地基承载力标准值为150180kPa,设计基本地 震加速度为0.15g,设计地震分组为第一组。3.2.3项目所在地自然环境及社会环境1)自然环境某某市位于河北省南端，地处东经1143 40,北纬36044 之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖 4 区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积419平方公 里，总人口 963.5万。某某区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中

15、原经济区腹心，在四省交界区是唯一的较大城市，与石家庄、太原、济南、郑 州四个省会城市的距离均在 200公里左右，与北京、天津等大都市 的距离均在500公里以内。某某是华北地区重要的交通枢纽，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京港澳高速公路、大广高速公路、106国道、107国道与横贯祖国大陆东西的长治-某某-济南-青岛铁路、青兰高速公路和309 国道交汇于某某，境内形成了 五纵五横I的干线公路网络，某某机 场于2008年通航，是国家重点发展的干线机场。在四省交界区域中， 只有某某具备铁路交叉、国道交汇、高速纵横过境和航空港四位一 体的立体交通条件。某某地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型

16、复杂多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。2）社会环境某某市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城和中国成语典故之都，国务院批准具有地方立法权的较大的市 和市区人口超百万的较大城市。某某历史悠久，文化灿烂，是中华文明的重要发祥地之一，早在8000年前，这里就有人类繁衍生息，孕育了新石器早期的磁山文化；战国时期，某某作为赵国都城达 158年之久，是我国北方的政 治、经济、文化中心；秦统一中国后，为天下三十六郡郡治之一； 汉代与长安、洛阳、临淄、成都共享 僅都盛名II;东汉末年，曹、 魏在某某南部邺城一带建都；北宋时期，某某东部的大名成为北宋 都

17、城汴梁的陪都I抗日战争和解放战争时期，是八路军 129师司 令部和晋冀鲁豫边区政府所在地。悠久的历史孕育了磁山文化、赵 文化、女娲文化、北齐石窟文化、建安文化、广府太极文化、梦文 化、磁州窑文化、成语典故文化、边区革命文化等十大文化脉系， 内涵博大精深，风格丰富多彩。某某区位优势十分明显，为我国三大经济圈所环绕，东进与长 三角经济圈相接，南下可与珠三角经济圈联系，北拓与环渤海经济 圈近邻。某某产业经济基础雄厚。农业综合生产条件优越，是全国确定 的小麦，棉花、玉米等5种主要农产品优势产区，小麦、棉花常年 产量达200万吨和8万吨，素有匕方粮仓I 冀南棉海之称，形 成了鸡泽辣椒、临漳獭兔、馆陶蛋鸡

18、、魏县鸭梨等 10个特色产业之 乡。某某境内已探明矿物资源多达 40多种，其中煤炭和铁矿石储量 分别达到40亿吨和4.8亿吨。某某工业门类较为齐全，为全国重要 的冶金、电力、煤炭、建材、纺织、日用陶瓷生产基地。某某商贸 物流发达，形成了一大批轻纺、汽贸、建材、钢铁等流通企业，建 成了一批辐射全国的大型批发市场。324市政基础设施条件本项目位于某某市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路北侧。该区域市政基础设施配套齐全，水、电、气、供热及通讯等条件可满足本项目建设及建成后的需求。325建筑材料来源及运输条件材料来源砂、石料、生石灰本项目位于某某市内，当地砂、石、石灰等可满足本项目需求钢材、水泥某某市

19、有几家大型水泥厂及邯钢等大型钢材生产企业，供应有 保障。运输条件拟建项目沿线运输便利，运输车辆可直接进入工地。第四章市场分析4.1全国房地产市场形势分析扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，今后 几年国家将努力调整投资消费关系，把扩大居民消费作为拉动经济 增长的着力点，不断拓宽消费领域，改善消费环境。2008年6月13日，中共中央、国务院在北京召开会议，提出促 进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定I,明确了促进房地产市场健康发展的政策取向。随后出台了一系列促进房地产发展的政策 措施，促进房地产市场健康发展。4.2区域资源环境某某地处河北省最南端，北距省会石家庄150公里，离首都北

20、京450公里。邻接晋鲁豫三省，为晋冀鲁豫四省接壤区。某某市总 面积1.2万平方公里，大致以京广铁路为界，东部地区为山前洪积冲 积平原，西部为侵蚀剥蚀地形。某某的资源、区位优势明显，经济基础雄厚，是中原经济技术 协作区的中心城市。地理位置优越，交通便利。境内南北向的京广 铁路与东西向的邯长铁路，邯济铁路在此交汇。以京珠高速公路、 106国道、107国道、309国道等僅纵五横I为骨架的各等级公路纵 横交错，公路通车里程达到了 6325km,形成了发达的交通网络。连 接山东省的青兰高速公路，改扩建后的马头飞机场，构成陆、空立体 的交通网，使某某成为连接晋冀鲁豫四省重要的中心城市。地理、资源、经济的区

21、位优势使某某具备了较强的吸引力和辐 射力。经过建国六十多年的建设，某某市经济和社会得到了持续、 快速、健康的发展，综合实力显著增强，产业结构开始从以农业为 主向以工业为主的转变，特别是近十年来，经济结构得到了优化， 人民生活水平明显提高，对居住和商业的需求也大幅提升。4.3某某市房地产市场分析431房地产市场基本情况2007年全市房地产业完成开发投资35.7亿元，增长32%;施工 面积570万平方米，增长85%;竣工面积169万平方米；房屋销售 面积133万平方米，增长30%。2008年全市房地产业完成开发投资 76.9亿元，增长115%;施工面积758万平方米，增长33%，竣工面 积84.7

22、万平方米；房屋销售面积113.8万平方米，下降15%。近几年某某市房屋销售价格增幅与全国平均水平持平，未出现 大的波动，市区内平均价格在每平方米 5700元左右。从市场价格变 动趋势看，某某市地处晋冀鲁豫交界的中原经济协作区的中心位置， 受市场土地稀缺、地价升值、能源供应趋紧以及居民购买愿望和购 买力上升等因素影响，某某市商品房价格高于周边同级城市，经济 适用住房受政府价格指导限制价格基本在2600-2800元之间；普通商品住宅价格受地段、小区规模等因素影响较大，中心区域及成熟 区域均价普遍突破5500元，部分楼盘价格已突破6000元，高档楼 盘在7000元以上，上涨幅度较大。小高层、高层近两

23、年逐步被消费 者接受，销售形势看好，价格上涨幅度明显。根据对某某市城区房地产市场的不完全调查，2008年某某市的商品房均价是3700-3900元/平方米，较上年增长13%-15%。2012年某某市的商品房均价是4100-4400元/平方米，较上年增长15%-17%。 2013年某某市的商品房销售价格同比与上年基本持平并略有上升， 部分地段有所下降，2014年某某市的商品房均价是4500-4700元/平 方米，较上年增长8%-12%。2015年某某市的商品房均价是4900-5100 元/平方米，较上年增长7%-10%。2016年某某市的商品房销售价格 同比与上年基本持平并略有上升，主城区商品房均

24、价保持在 5100-5500元/平方米之间，销售价格在同比上则有所下降。2016年某某市房地产市场与全国住房市场状况相似，但从某某市房地产市 场长期来看，仍处于稳定发展阶段，消费者需求不断增加，预计未 来几年将持续发展。4.3.2房地产市场需求情况某某市作为冀中南地区最大的城市，城镇化建设眼界要长、视 野要宽、出手要高，把目标定位在全国乃至世界一流水平，定位在 促进长远发展上。某某市围绕打造新优势，提升竞争力，实现更快 更好发展这一主基调，加快发展大产业、培育大基地、做强大园区、 建设大项目，实现更快更好发展，确定了进一步调整优化经济结构 和转变经济增长方式，建设独具魅力的国家历史文化名城、区

25、域经 贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南部经济增 长及为全面建设小康社会奠定坚实基础的发展思路。根据某某市 三年上水平。工作要先行 的精神要求，营造天蓝、水秀、城绿、 景美I的城市新景观，逐步形成城镇容貌整洁，基础设施完善，交 通四通八达，生态环境优良，城市特色突出，百姓生活宜居 的城乡 新貌。在某某市三年上水平工程中，商品住宅建设、城中村改造和 旧城区（棚户区）改建是其重要内容，必将给某某市房地产市场带 来重大影响。433某某市房地产市场竞争分析某某市房地产业起步较晚，规模都比较小。随着社会经济的发 展，近几年房地产市场化运作水平逐年提高，已逐步形成了亚太、 安居、渊浩、鼎嘉

26、琪、中道、创鑫等几家有实力成规模的房地产开 发企业，像连城别苑IL 世纪花园II、厦K 泰 等不同档次的 小区建成，大大的改善了城市面貌和城市居民的居住环境。随着购 房者品位的日益提高，地理位置优越、配套设施完善、绿化率高、 物业管理好的小区性楼盘将成为消费主流。该项目的建设既符合国家当前的产业政策，又完全符合某某市城市总体规划的要求；符合某某 -十二五I城市建设规划方针。本项目的建设方案符合中华人民共和国城乡规划法、某某市城市总体规划等具体措施的产业政策要求，该项目符合房地产 产业政策，改善居民生活环境，提高人民生活水平。第五章项目建设内容与规划方案51建设内容该项目规划用地面积为14170

27、平方米（21.26亩），拟建2栋33层住 宅楼及配套社区用房。总建筑面积49592.33平方米，其中住宅建筑面 积为47342.34平方米、社区服务用房1564.92平方米，配套公建685.07 平方米。建筑物占地面积1824.79平方米，道路及广场面积8094.21平 方米，绿化面积4251平方米，建筑密度12.88%，容积率3.5，绿化率 30%。项目建成后，可容纳住户428户，1370人。表5-1主要经济技术指标表序号名称单位数量1规划用地面积m214170.002总建筑面积m249592.332.1住宅建筑面积m47342.342.2社区服务用房m1564.922.3配套公建m685.073建筑物占地面积m1824.794绿化面积m4251.005道路及广场m8094.216容积率3.507建筑密度12.88%8绿化率30.00%9户数42810居住人数13705.2规划设计方案5.2.1规划设计原则整体性原则：以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过 程。建设用地规划紧密结合与周边环境和谐，强调更大范围的整体 和谐。生态原则：强调的是景观场地与周边环境，建筑与自然