评估操作规程

1、宜春市首信房地产评估咨询有限公司操作规程、评估流程客户申请受理委托1、如客户直接通知某估价员办理业务的，由该估价员向业务负责人报告， 再办理业务。2、如客户通知公司安排估价员办理业务的，由公司根据估价员业务状况和 业务需要安排估价员办理该业务。3、估价员应事先提请客户收集相关资料（房产、土地权利证明，或产权证 明文件、租赁合同等）。并约定相关人员现场勘查时间及相关人员姓名和联系方 式。4、组成项目小组的，做好人员分工、设备调配等准备工作，并指定项目小 组负责人。5、借出相关权证需出具公司借据的，经办员应到公司专管人员处开具，借 据收回后立即交回公司专管人员归档。专管人员对尚未收回的借据，必须在

2、出具 借条15日内询问、督促经办人员。若20日内未交还借据的，必须立即向公司负 责人汇报。实地勘察1、提请客户填写委托书（完善委托书应填写的内容，并留存联系方式）。2、阅读客户提交的相关资料，了解各资料之间的关联性、资料与业务之的 关联性、资料与委托人之间的关联性，等等。3、实地勘察时应勘验实物与产权资料之间的一致性。房产主要包括：房产 面积、结构、层数、建筑年代、产权人等要素，土地主要包括：面积、界址、用 途、土地使用权类型、土地级别，机器设备主要包括：型号、产地、生产日期、 购置日期、购置价格、维护保养状况。4、做好现场勘察记录，拍摄估价对象现状照片（外部状况、内部状况、周 边环境），尤其

3、应对价格影响较大部位（物业），做好勘察和拍照工作。对于无法 勘察估价对象内部状况的，必须由产权人（或授权委托人）填写现场勘察情况 说明。5、现场勘察发现实物与相关资料不一致时，应立即与委托人及相关人反映 情况，了解（分析）原因，提出合法、合理的解决办法，并落实相关事宜。6、必须获取产权证明文件。（1）房产、土地已办理产权登记却无法提供资 料的，必须到房产部门、土地部门调查其档案。（2）房产、土地未办理产权登记， 委托方又无法提供相关产权证明文件的，由委托方填写权属情况说明。（3） 委托方无法提供机器设备产权证明文件的，由委托方填写权属情况说明。7、必须完整填写现场勘察表，不得有空项，对无法填写

4、的项目应说明原因。8、现场勘察时必须进行预评估，并将预评估结果与客户要求（心理价位） 进行比较、沟通。若两者价格差异较大的，应考虑从技术角度是否可达到客户要 求，且应收集哪些资料。否则，及时向公司技术负责人汇报，并向客户作必要的 解释和沟通。注意办理贷款转借的，如预评估结果与客户要求差异较大时应暂不 办理他项权证注销手续。9、估价员向客户申明公司最低收费金额及通常收费标准。遇客户要求低于 公司最低收费金额的，应立即向公司负责人报告，由公司负责人决定是否承接该 业务。10、告知客户办理抵押登记有关的手续和大概费用。11、告知客户尚需补充提交的资料和提交时间。市场调查1、住宅评估必须调查转让交易案

5、例和1个租赁案例。选用案例库中案例的， 所选案例成交时间距离估价时点不得超过3个月。新采集的案例必须如实、完整 填写市场调查表，由调查人员签字确认，并收集到案例库中。2、店面、办公用房（二层商用房）评估必须调查3个以上租赁案例。选用 案例库中案例的，所选案例成交时间距离估价时点不得超过6个月。新采集的案 例必须如实、完整填写市场调查表，由调查人员签字确认，并收集到案例库中。3、工业用房（含附属用房）应调查类似房屋的建造成本、土地价格、报建 规费等。4、通用性机器设备在当地至少调查1户经营单位，专用性机器设备原则上 应在当地调查，无法获取的，必须上网询价。同时做好调查（询价）记录，填写 市场调查

6、表，由调查人员签字确认，并收集到案例库中。5、市场调查时必须做好调查记录，完整填写市场调查表，不得有空项，对 无法填写的项目应注明原因。6、市场调查表和相关文字资料随同估价报告一同存入报告档案。草拟工作底稿和评估报告1、根据现场勘查资料和市场调查资料，严格按照表格使用规则，填写工作 底稿和市场调查表（电子版），不得留有空项。2、拟定评估技术路线、评估方法，初步计算评估结果，列出详细计算过程， 并对有关数据的取值和依据作出具体说明。选取系统案例的，应在现场勘察表和 工作底稿（电子版）注明案例文件名。3、将计算结果与市场价格进行比较，判断计算结果是否与市场吻合。4、计算过程中发现资料缺失的，应及时

7、向相关人员索取。5、复核计算过程。6、进入评估系统调用类似的报告模板，草拟评估报告，要求表述准确、恰 当。7、复核评估报告草稿。8、从相机中导入照片以WORD格式存储。9、核对现场勘察表、市场调查表并签名，整理评估资料。10、复核无误后，提交第一审核估价师。11、估价员对现场勘察资料、市场调查资料和收集的相关资料的真实性、有 效性负责，对客户提交资料的有效性负责。评估一、第一审核估价师1、根据估价员提交的报告、工作底稿、照片和相关资料，审核现场勘察资 料的关联性、合理性，以及市场交易案例的符合性。2、确定评估技术路线、评估方法、相关参数（数据）。3、评估过程中，发现估价员提交的现场勘察资料或市

8、场调查资料或其他资 料存在错误或缺失，可要求估价员重新补充相关资料。4、形成正式评估报告和工作底稿。5、复核评估报告和工作底稿，复核无误后提交第二审核估价师。二、第二审核估价师1、根据第一审核估价师提交的报告、工作底稿、照片和相关资料，重点审 核评估技术路线、评估方法选用、相关数据（参数）的确定。2、审核报告的表述、计算的正确性、准确性，修改报告，复核无误后签批 报告。三、估价师对评估技术路线、评估方法、相关参数（数据）、评估结果的正 确性，以及文字报告的正确表述负责。打印报告1、将签批后的报告正文、附件逐一打印（复印），装订报告。2、整理报告、工作底稿、市场调查表及其他资料，提交估价师和公司

9、负责 人签字、盖章。3、报告签字、盖章前应核对报告中“物业地址”、“产权证号”、“产权人”、 “面积”、“建筑年代”、“结构”等要素是否与附件内容一致，并检查附件完整性，是否遗漏。4、报告签字、盖章后通知客户领取报告和支付评估费。5、客户如未及时来领取报告，估价员必须每隔3日通知客户一次。6、整理报告档案定期移交档案管理员保管。收费、交付报告1、收银员应按公司规定计算并收取评估费。财务负责人批准免费或减免评 估费的，应在收费存根凭证上背书。2、对先出报告后收费的，必须得到财务负责人的许可，并登记帐册、指定 专人负责收回。3、收取评估费用后（或经公司负责人同意）将报告交付客户。4、收银员将收取的

10、现金缴存银行，并索取回执交财务部门。代办权证1、及时通知客户办证手续，并约定办证时间。2、代理客户填写抵押登记相关文件。3、复核客户办理抵押登记的相关资料，并与客户一同到相关部门办理手续。4、及时与登记部门工作人员联系，尽早拿到他项权证。5、将他项权证交付银行，并在他项权证上签名、办理其他相关手续。6、如该业务出具了借据的，在收回借据前必须确保相关凭证和资料在公司 人员手中，不得交给公司之外人员。在交付相关权证同时收回借据，并在借 据上填写权证收到人和收到时间，交公司借据专管人员收执归档。报告入档1、报告入档前，必须核对系统内是否已保存最后定稿的文字报告、工作底 稿、照片、市场案例调查表，核对

11、委托书、现场勘察表、市场调查表、权证复印 件、权属证明文件等资料是否齐全、相关人员是否签字。2、如不符合报告入档要求，则暂不计算该业务相关业务工资，并要求相关 人员在规定期限内补齐。如无法纠正的，则不计算该笔业务估价员工资和第二审 核估价师工资，并按该笔业务估价员工资标准扣除第一审核估价师工资。3、报告已入档且评估费已收，劳资人员应按公司现行工资标准正确计算相 关人员工资。4、报告入档后，应按档案管理要求整理存档报告。5、对报告档案未移交或未收取评估费的，报告入档人员应每隔10日提醒有 关估价员，满30日的，必须向公司负责人汇报。报告稽查1、公司负责人每月不定期、随机稽查已入档报告。2、稽查事

12、项：本规程上述工作。3、稽查过程中发现未按规定要求操作的，按公司有关规定进行处理。工作（技术）研讨每月末周五下午召开工作（技术）研讨会议，针对工作（技术）中存在的问 题和难点进行集中讨论，制定解决方案。同时学习新知识，培训执业技能。如遇 特殊情况不能按时召开会议的，则下月初择日召开。二、档案管理1、档案管理员应当月完成报告存档工作。2、报告存档工作包括：报告系统存档、报告装卷存档保管。3、档案调阅应办理相关手续。即档案管理员在“档案调阅簿”上登记调阅 时间、调阅人员、调阅册书等内容。4、调阅档案归还时，档案管理员应检查档案是否完整，并“档案调阅簿” 上登记归还时间等内容。5、档案管理员应按档案管理要求做好档案日常保管工作。三、资料（物品）管理1、资料（物品）管理员应做好日常工作用具（图书）登记、借阅和保管工 作。2、资料（物品）管理员应做好日常办公用品购置、使用、保管工作。3、资料（物品）管理员应做好水电费、通讯费等费用缴交工作。4、资料（物品）管理员应做好公司交办的其他工作。四、财务管理1、财务人员应按公司财务管理制度做好日常财