聊聊新上市和待上市物企

1、一、 样本说明1年多家物企业续上时待市公数量具备定规本以 1年新待上物企为分标的理规模盈利力业构成值等息并结与 1年以前上市企差。截至 1年 7月 8日分析本共1家物企其中上市7家分别为骏商管秀服务新希望服、星商业宋都务、万家朗诗色生，已通港交聆讯 4家，分为领服务集团、信服集团康桥生活融信务，市处中0家。图表 新待上物企一览物企关联房企物企关联房企物企关联房企中骏商管中骏集团控股珠江管理珠江实业集团东原仁知城市运营服务迪马股份越秀服务越秀地产融汇悦生活融汇集团中梁百悦智佳服务中梁控股新希望服务新希望房产润华物业无明宇商服明宇集团星盛商业星河控股俊发七彩俊发集团富力物业服务富力集团宋都服务宋都

2、股份众安智慧生活众安集团海悦生活海伦堡中国荣万家荣盛发展禹佳生活禹洲集团中南服务中南集团朗诗绿色生活朗诗绿色地产长城物业集团无天誉青创天誉置业领悦服务集团领地控股集团阳光智博阳光城新力服务新力集团德信服务集团德信中国力高健康力高集团东原仁知城市运营服务迪马股份康桥悦生活康桥集团祥生活服务祥生集团融信服务融信中国德商产投德商集团资料来源公司告，二、 规模体量相对偏小，盈利能力增长潜力分化新待上市物企模偏，盈能力现差。前新待上物企0年收入、母净润均分别为 .7亿元、1亿元，较1年前已上市物普遍小，后者0年收入、母净润均分别达 .6亿元.4亿元究原因一方新待上市的关房企力偏另方面新待上市物企区域耕型

3、居，覆盖围相对限，例润华物精耕山、众安慧生活植浙江及长三角地、明商服川省献绝部分益。0 年长城物业团、力物服务荣万收入前，别为 .、.1亿元，荣万、富力物业务、城物集团母净润靠，分为.、1亿元。图表 新待上物企收规模比年收入亿元4 2 9 98 8 8 8 77 7 66 6 65 5 4 443 2 2 2 21 150长 富 荣 阳 越 新 珠 中 俊 中 东 融 中 德 海 禹 朗 新 康 润 祥 星 领 鲁 宋 融 众 力 天 德 明城 力 万 光 秀 力 江 南 发 骏 原 信 梁 信 悦 佳 诗 希 桥 华 生 盛 悦 商 都 汇 安 高 誉 商 宇物 物 家 智 服 服 管 服

4、七 商 仁 服 百 服 生 生 绿 望 悦 物 活 商 服 生 服 悦 智 健 青 产 商业 业博 务 务 理 务 彩 管 知 务 悦 务 活 活 色 服 生 业 服 业 务 活 务 生 慧 康 创 投 服集 服城智 团 务市佳 运服营务服务生 务 活活集 服活 生团 务活资料来源公司公，图表 新待上物企归净利规模对比0505050元年归母净利润22.62.42.12.01.81.71.61.31.11.01.01.00.90.90.80.80.80.70.70.70.60.50.50.50.50.50.40.40.40.30.3荣 富 长 越 俊 阳 中 星 新 新 海 德 康 中 东 禹

5、融 中 朗 领 珠 天 融 润 祥 鲁 德 力 众 宋 明万 力 城 秀 发 光 骏 盛 希 力 悦 信 桥 梁 原 佳 信 南 诗 悦 江 誉 汇 华 生 商 商 高 安 都 宇家 物 物 服 七 智 商 商 望 服 生 服 悦 百 仁 生 服 服 绿 服 管 青 悦 物 活 生 产 健 智 服 商业 业 务 彩 博 管 业 服 务 活 务 生 悦 知 活 务 务 色 务 理 创 生 业 服 活 投 康 慧 务 服服 集集 活 智 生 集活务 服生务 团团佳 市活 团务服 运务 营服务资料来源公司公，新待上市物中0年星盛商商产中商管利率高别为.；德商产投明宇服、盛商归母利率高，别为.、。盈利

6、能力差与业务构、牌定位因素关：星盛商为纯管标、中商管 0年 收入自商业理及营，业物管理于服务单一主、与运等专服务享受高利率水。德商产住宅非住业态重，0 年在管面占比 .与 .，住宅服定位高端，0年物管费 .7元平米月，住宅含写楼、区、业园，0年物管费 .9元平米月；此外0年非业主值服毛利为各务最，达.，贡献.毛利。明宇商偏向用物管理主要括写楼、店、务式公等，0年在管面积比 平均物管费.5元平米月动物管理务毛率达.此外0年专项委聘业涉及用物招商咨开商交前服等增服务务毛率达.，毛利润贡分别为、.。图表 新待上物企利率对比56%44%56%44%34%31%30%16%17%11%7%星 德 盛 商

7、 商 产 业 投 明 新 宇 希 商 望 服 服 务众 俊 力 越 安 发 高 秀 智 七 健 服 慧 彩 康 务 生活领 阳 悦 光 服 智 务 博 集 团新 海 力 悦 服 生 务 活 活宋 融 中 东 荣 禹 珠 都 信 梁 原 万 佳 江 服 服 百 仁 家 生 管 务 务 悦 知活 理 智 城生佳 市活服 运务 营服务资料来源公司公，新待上市物企约在面积比遍于 1倍，短期长具备撑。0 年末长物业团、力物业服、荣家合面积大，别为 .、9 亿平米；中百悦佳服、康悦生、中骏商管约在面积分别为、.、3倍，覆盖例预将对续规增长成支撑。图表 新待上物企管面积合约在管比8642086420年在管面

8、积年合约面积合约在管（右轴）亿平米倍中 康 中 阳 新 星 祥 融 领 德 中 海 东 越 德 禹 荣 富 新 力 宋 朗 长 融 众 鲁 珠 俊 明 天 润梁 桥 骏 光 力 盛 生 信 悦 商 南 悦 原 秀 信 佳 万 力 希 高 都 诗 城 汇 安 商 江 发 宇 誉 华亿平米倍百 悦 商 智 服 商 活 服 服 产 服 生 仁 服 服 生 家 物 望 健 服 绿 物 悦 智 生 管 七 商 青 物50505050悦 生 管 博 务 业 服 务 务 投 务 活 知 务 务 活业 服 康 务 色 业 生 慧 活 理 彩 服 创 业智 活务城集服 生 集 活 生 服佳团市团服运务营服务活

9、团活 务资料来源公司公，注：润华业未布合面积三、 业务趋向多元，关联依赖度普遍较高新待上市物企务更多，细分域标的露头。传统合型企，部专攻分领物企亦出现在1年新待上企业单中1年新待上物企根据务侧重为三体：传统综合型企此为上市企主类该企业同为住与非宅物提供础物服务，其中住占绝大重，除业管理务外，针对小住户提社区增服务、对开发等提供非业增值务；商管加持型物：近年传综合型物开始注重业物业运能力培养部分新待上市物已覆盖商业务，如0年中骏商商业理及营服收入占比、越秀务占比，而星盛商业则专注业物运营纯商标的；公建侧型物：该物企理业倾向公等非宅领，专性相更强。基础物管非业主增值绩贡度较高社区增有待加。从 1

10、家传统综合型新待上市企 0年收入构成看，业管服务非业增值务收分别占比、，贡献绝比；社区增值务收占比，有进一加强。图表 传统综合型企0年收入成其他社区增值服务非业主增值服物业管理服务宋 荣 都 万 服 家 务众 长 力 祥 安 城 高 生 智 物 健 活 慧 业 康 服 生 集务活 团东 中 原 梁 仁 百 知 悦 城 智市 佳运 服营 服务中 天 新 南 誉 力 服 青 服 务 创 务 鲁 朗 领 德 康 商 诗 悦 信 桥 生 绿 服 服 悦 活 色 务 务 生 服 生 集 集 活务 活 团 团资料来源公司公，图表 商管加持型企0年收入成图表 公建侧重型企0年收入成其他商业管理及运营服务 物

11、业管理服务城市生活服务城市公建服务中越骏秀商服管务新 融 禹 阳 明 希 汇 佳 光 宇 望 悦 生 智 商 服 生 活 博 服 务 活务珠江管理润华物业资料来源公司公，资料来源公司公，图表 传统综合型业0年在管积以住为主非住宅住宅宋 荣 珠 都 万 江 服 家 管 务 理 众 长 安 城 智 物 慧 业 生 集活 团祥 德 东 中 海 生 商 原 梁 悦 活 产 仁 百 生 服 投 知 悦 活 务 城 智市 佳运 服营 务服务天 新 明 鲁 誉 力 宇 商 青 服 商 生 创 务 服 活 服 务 领 德 康 悦 信 桥 服 服 悦 务 务 生 集 集 活团 团资料来源公司公，商业物管涵盖购物

12、心、写字楼服务式公寓多种类型，企业管理规模布局侧重存在差新希望服务要管理物中心写字楼产业园阳光智、富力业服务主要管购物中、写字楼、务式寓，型相丰富星盛业则攻购中心运管理。管理规方，富物业务在零售物业6项写字楼7项、服式公寓2项，模优明显。其新待上市企中禹佳活在购物心商业街 3 座、星盛业在购物心 2 座，越秀服务管写楼2座，在分类中规相对前。图表 新待上物企商项目购物中心写字楼产业园文旅物业服务式公寓中骏商管越秀服务星盛商业新希望服务融汇悦生活禹佳生活阳光智博富力物业服务资料来源图表 新待上物企0年末在商业目详情物管公司在管项目代表项目中骏商管购物中心5 个、写字楼5个北京CBD 中骏世界城（

13、购物街、泉州世界城（购物商场、上海中骏广场一二期（写字楼）越秀服务写字楼12 个、购物中心个广州国际金融中心（写字楼+购物商场+酒店+服务式公寓、广州越秀金融大厦（写字楼、广州T101 维多利广场（写字楼+购物中心武汉越秀财富中（写字楼+购物中心星盛商业购物中心22 个深圳福田星河cocoar（购物中心深圳龙华星河occiy（购物中心）新希望服务写字楼3 个、购物中心6个、专业市场2 个、产业园1 个成都新希望国际（办公楼+购物街、南宁国际家居博览中心（专业市场成都中鼎国（办公楼上海半岛科技（海）融汇悦生活文旅小镇5 个、购物中心10 个重庆融汇溪西陀小（文旅小镇重庆融汇温泉城1 融汇广场（购

14、物中心、重庆融汇半岛社区商店禹佳生活购物中心23 个、写字楼5个厦门禹洲世贸城（购物中心、上海金桥国际一二三期（商业街、厦门禹洲广场（写字楼）阳光智博购物中心13 个、写字楼5个、服务式公寓4 个福州乌山白金项（社区商业上海外高桥阳光天（购物商场、福州时代广场（办公楼、西安高新睿湾公寓（服式公寓）富力物业务零售物业126 项、写字楼47 项服务式公寓82 项、其他2 项广州富力中心、广州盈泰广场、广州盈凯广场资料来源公司告，图表 部分新待上市物商业业平均管费中骏商管越秀服写字楼越秀服务购物中心禹佳生活阳光智博富力物业服务元元平米月65089资料来源公司公，关联方依度普遍高，场化拓为后发展突关键

15、因之一。前新待市物企 0年来自关联管理模占均为 .、第三方理规占比均为 .。其中悦生在管目全部来自联房海伦，富力业服、中服务来关联管理规占比 .、.，相对较高；对而言，城物业团为完独立物企业，华物业德商产来自关方管理模占比 .、.，相对较低考虑业竞争剧，中度升趋势确，主流企纷纷立较快增目标下，新待市物仅依关联支持难以上脚，预后续企业进一寻求市场化展。图表 新待上物企0年来自联方第三方理规模比第三方关联方中 越 新 星 宋 荣 珠 融 润 俊 众 禹 长 阳 力 祥 德 东 中 明 富 海 中 天 新 鲁 朗 领 德 康 融骏 秀 希 盛 都 万 江 汇 华 发 安 佳 城 光 高 生 商 原

16、梁 宇 力 悦 南 誉 力 商 诗 悦 信 桥 信商 服 望 商 服 家 管 悦 物 七 智 生 物 智 健 活 产 仁 百 商 物 生 服 青 服 生 绿 服 服 悦 服管 务 服 业 务理 生 业 彩 慧 活 业 博 康 服 投 知 悦 服 业 活 务 创 务 活 色 务 务 生 务务活生集活团务城 智市 佳运 服营 务服务服 生 集 集 务 活 团 团资料来源公司公，注：星盛业为约面口径润华业为入口，其为在面积口；珠管理考虑宅在面积分四、 估值呈现分化，规模扩张仍为主要发力方向上市所得项预计要用规模扩张其次投数字化值服等方向部分新待市物所得款项计用来看以上将作规扩张主要过收战投资多渠提升

17、场份。此外，信化投、丰及推增值务亦重点资方。图表 部分新待上市物上市得款项计用途高端服务品牌投入营运资金补充人才培增值服务投入数字化投入战略收中骏商管越秀服务朗诗绿色生活 领悦服务集团 德信服务集团 康桥悦生活融信服务资料来源公司公，新上市物市、估值现分。截至1年 7月 8日，1年新上市物中中商、越服务星盛业市分别为、.、.6亿港元排名前同时上三物管司由具备业运营能、较关联背景原因估值相对高，骏商管星盛业、秀务 （）分别为.3倍.9倍与8倍。图表 新上市物企值呈现化上市首日涨跌幅（%）市值（亿港元）PE（TTM）中骏商管81820443越秀服务00753318新希望服务05224172星盛商业36526349宋都服务-3603385荣万家-82355113朗诗绿色生活4151802312021 年前上市物企均值2273382021 年前上市物企中位数61291资料来源i，注：数据至1年7月8日五、 投资建议1年新上市待上物企体呈