零售业基础资料

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料商业根底资料 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc64866760 1行业引见 PAGEREF _Toc64866760 h 5 HYPERLINK l _Toc64866761 1.1零售业的演化史 PAGEREF _Toc64866761 h 5 HYPERLINK l _Toc64866762 1.2零售业的开展趋势 PAGEREF _Toc64866762 h 6 HYPERLINK l _Toc64866763 1.2.1国际零售业开展趋势 PAGE

2、REF _Toc64866763 h 6 HYPERLINK l _Toc64866764 1.2.2国内零售业开展趋势 PAGEREF _Toc64866764 h 7 HYPERLINK l _Toc64866765 2商圈引见 PAGEREF _Toc64866765 h 9 HYPERLINK l _Toc64866766 2.1商圈含义 PAGEREF _Toc64866766 h 9 HYPERLINK l _Toc64866767 2.2商圈的构成 PAGEREF _Toc64866767 h 10 HYPERLINK l _Toc64866768 2.3商圈分析 PAGEREF

3、 _Toc64866768 h 10 HYPERLINK l _Toc64866769 2.3.1商圈分析的必要性 PAGEREF _Toc64866769 h 11 HYPERLINK l _Toc64866770 2.3.2商圈分析应思索的要素 PAGEREF _Toc64866770 h 11 HYPERLINK l _Toc64866771 2.3.3影响商圈大小的要素 PAGEREF _Toc64866771 h 12 HYPERLINK l _Toc64866772 3零售业态的引见 PAGEREF _Toc64866772 h 13 HYPERLINK l _Toc6486677

4、3 3.1业态概念 PAGEREF _Toc64866773 h 13 HYPERLINK l _Toc64866774 3.2业态分类 PAGEREF _Toc64866774 h 13 HYPERLINK l _Toc64866775 3.2.1国际上零售业态的普通分类 PAGEREF _Toc64866775 h 13 HYPERLINK l _Toc64866776 3.2.2购物中心也不能作为独立的零售业态。 PAGEREF _Toc64866776 h 15 HYPERLINK l _Toc64866777 3.3业态特点 PAGEREF _Toc64866777 h 15 HYP

5、ERLINK l _Toc64866778 3.3.1百货店 department store(Dept) PAGEREF _Toc64866778 h 15 HYPERLINK l _Toc64866779 3.3.2超级市场 suPer market(SM) PAGEREF _Toc64866779 h 15 HYPERLINK l _Toc64866780 3.3.3大型综合超市 generalmerchandise store(GMS) PAGEREF _Toc64866780 h 16 HYPERLINK l _Toc64866781 3.3.4便利店(方便店) convenienc

6、e store(CvS) PAGEREF _Toc64866781 h 16 HYPERLINK l _Toc64866782 3.3.5专业店 s9eciatity store(SS) PAGEREF _Toc64866782 h 17 HYPERLINK l _Toc64866783 3.3.6专卖店 exclusive shop PAGEREF _Toc64866783 h 17 HYPERLINK l _Toc64866784 3.3.7购物中心 shopping center(SC) PAGEREF _Toc64866784 h 18 HYPERLINK l _Toc64866785

7、 3.3.8仓储商店 disc01Int store PAGEREF _Toc64866785 h 18 HYPERLINK l _Toc64866786 3.3.9家居中心 home center(HC) PAGEREF _Toc64866786 h 19 HYPERLINK l _Toc64866787 4零售业种引见 PAGEREF _Toc64866787 h 19 HYPERLINK l _Toc64866788 4.1业种分类 PAGEREF _Toc64866788 h 19 HYPERLINK l _Toc64866789 消费品 PAGEREF _Toc64866789 h

8、19 HYPERLINK l _Toc64866790 4.1.1从运用目的上分类 PAGEREF _Toc64866790 h 19 HYPERLINK l _Toc64866791 4.1.2从购买习惯上分类 选购品 PAGEREF _Toc64866791 h 20 HYPERLINK l _Toc64866792 4.2业种特点 PAGEREF _Toc64866792 h 20 HYPERLINK l _Toc64866793 4.3品牌引见 PAGEREF _Toc64866793 h 20 HYPERLINK l _Toc64866794 4.3.1品牌的概念 PAGEREF _

9、Toc64866794 h 20 HYPERLINK l _Toc64866795 4.3.2品牌在市场营销中的作用与意义 PAGEREF _Toc64866795 h 20 HYPERLINK l _Toc64866796 5商业客户引见 PAGEREF _Toc64866796 h 21 HYPERLINK l _Toc64866797 5.1零售客户 PAGEREF _Toc64866797 h 21 HYPERLINK l _Toc64866798 5.1.1客户类型 PAGEREF _Toc64866798 h 21 HYPERLINK l _Toc64866799 5.1.2客户及

10、品牌调查 PAGEREF _Toc64866799 h 21 HYPERLINK l _Toc64866800 5.1.3商场与客户的根本协作方式 PAGEREF _Toc64866800 h 21 HYPERLINK l _Toc64866801 5.1.4引进厂商和品牌的原那么 PAGEREF _Toc64866801 h 22 HYPERLINK l _Toc64866802 5.2餐饮文娱休闲客户 PAGEREF _Toc64866802 h 22 HYPERLINK l _Toc64866803 6商业工程市场调查分析 PAGEREF _Toc64866803 h 22 HYPERL

11、INK l _Toc64866804 6.1生活构造调查 PAGEREF _Toc64866804 h 22 HYPERLINK l _Toc64866805 人口构造 PAGEREF _Toc64866805 h 22 HYPERLINK l _Toc64866806 家庭户数构成 PAGEREF _Toc64866806 h 22 HYPERLINK l _Toc64866807 收入程度 PAGEREF _Toc64866807 h 23 HYPERLINK l _Toc64866808 消费程度 PAGEREF _Toc64866808 h 23 HYPERLINK l _Toc648

12、66809 购买行为 PAGEREF _Toc64866809 h 23 HYPERLINK l _Toc64866810 6.2城市构造调查 PAGEREF _Toc64866810 h 23 HYPERLINK l _Toc64866811 地势构造 PAGEREF _Toc64866811 h 23 HYPERLINK l _Toc64866812 交通情况 PAGEREF _Toc64866812 h 23 HYPERLINK l _Toc64866813 地段的调查 PAGEREF _Toc64866813 h 23 HYPERLINK l _Toc64866814 各项机能的调查

13、PAGEREF _Toc64866814 h 23 HYPERLINK l _Toc64866815 城市规划调查 PAGEREF _Toc64866815 h 24 HYPERLINK l _Toc64866816 6.3零售业构造调查 PAGEREF _Toc64866816 h 24 HYPERLINK l _Toc64866817 6.3.1城市商圈的调查 PAGEREF _Toc64866817 h 24 HYPERLINK l _Toc64866818 6.3.2零售业态的调查 PAGEREF _Toc64866818 h 24 HYPERLINK l _Toc64866819 6

14、.3.3零售业种的调查 PAGEREF _Toc64866819 h 24 HYPERLINK l _Toc64866820 6.4消费者的调查 PAGEREF _Toc64866820 h 24 HYPERLINK l _Toc64866821 6.4.1购买习惯的调查 PAGEREF _Toc64866821 h 24 HYPERLINK l _Toc64866822 6.4.2购买才干的调查 PAGEREF _Toc64866822 h 24 HYPERLINK l _Toc64866823 6.4.3购买量的调查 PAGEREF _Toc64866823 h 24 HYPERLINK

15、l _Toc64866824 6.5竞争对手的调查 PAGEREF _Toc64866824 h 24 HYPERLINK l _Toc64866825 6.5.1场所调查 PAGEREF _Toc64866825 h 24 HYPERLINK l _Toc64866826 6.5.2商品构成调查 PAGEREF _Toc64866826 h 24 HYPERLINK l _Toc64866827 6.5.3人流调查 PAGEREF _Toc64866827 h 25 HYPERLINK l _Toc64866828 7商业物业的开发 PAGEREF _Toc64866828 h 25 HYP

16、ERLINK l _Toc64866829 7.1商业物业的开发理念 PAGEREF _Toc64866829 h 25 HYPERLINK l _Toc64866830 7.1.1工程选址和市场调查要注重地段的商业价值 PAGEREF _Toc64866830 h 25 HYPERLINK l _Toc64866831 7.1.2工程定位须有差别性。 PAGEREF _Toc64866831 h 25 HYPERLINK l _Toc64866832 7.1.3规划设计坚持发明高质量的商业空间 PAGEREF _Toc64866832 h 26 HYPERLINK l _Toc6486683

17、3 7.1.4购物中心内部动线组织要求引导性。 PAGEREF _Toc64866833 h 26 HYPERLINK l _Toc64866834 7.1.5购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用 PAGEREF _Toc64866834 h 27 HYPERLINK l _Toc64866835 7.1.6商业工程讲求内部绿化景观。 PAGEREF _Toc64866835 h 27 HYPERLINK l _Toc64866836 7.1.7商业工程讲求商业灯光照明。 PAGEREF _Toc64866836 h 27 HYPERLINK l _Toc64866837 7.1.8

18、商业业态分布规划也会影响部分规划设计 商业物业内的运营户较多，购物中心必需将承租户运营业态、业种进展一致商业规划，这样必将影响购物中心内部个运营户区域的设计，建筑、构造、水电、暖通、装修等方面的设计要与运营户的要求相配套 。 PAGEREF _Toc64866837 h 27 HYPERLINK l _Toc64866838 7.2商业物业的招商租赁 PAGEREF _Toc64866838 h 27 HYPERLINK l _Toc64866839 7.2.1购物中心的决算 PAGEREF _Toc64866839 h 27 HYPERLINK l _Toc64866840 7.2.2招商和

19、承租户选择 PAGEREF _Toc64866840 h 28 HYPERLINK l _Toc64866841 7.2.3承租户租金 PAGEREF _Toc64866841 h 28 HYPERLINK l _Toc64866842 7.3商业物业的管理理念 PAGEREF _Toc64866842 h 29 HYPERLINK l _Toc64866843 7.3.1具有“一致管理，分散运营的特点 PAGEREF _Toc64866843 h 29 HYPERLINK l _Toc64866844 7.3.2商业物业的一致管理的理念在于一致招商管理、一致营销、一致效力监视、一致物管。 P

20、AGEREF _Toc64866844 h 29 HYPERLINK l _Toc64866845 8购物中心的各种方式和特点 PAGEREF _Toc64866845 h 31 HYPERLINK l _Toc64866846 8.1.1按开发商背景及购物中心运营管理的方式分类 PAGEREF _Toc64866846 h 31 HYPERLINK l _Toc64866847 8.1.2按购物中心的商局面积规模分类 PAGEREF _Toc64866847 h 32 HYPERLINK l _Toc64866848 8.1.3按购物中心的定位档次分类 PAGEREF _Toc6486684

21、8 h 33 HYPERLINK l _Toc64866849 8.1.4按购物中心的选址地点分类 PAGEREF _Toc64866849 h 33 HYPERLINK l _Toc64866850 8.1.5根据国际购物中心协会的分类 PAGEREF _Toc64866850 h 33 HYPERLINK l _Toc64866851 8.1.6按购物中心的业态复合度的程度分类 PAGEREF _Toc64866851 h 34 HYPERLINK l _Toc64866852 8.1.7按摩尔购物中心的外观分类 PAGEREF _Toc64866852 h 34行业引见零售业的演化史众所

22、周知,零售业态总体来说阅历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶尔的或无根据的，而是零售业顺应社会经济和文化技术开展的产物。如百货商店的出现是顺应西方工业革命大量消费大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是顺应商业降低本钱、方便顾客的要求产生的，购物中心那么是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售那么是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推进了工业消费的开展。 从零售业的开展史看，商业零售业态主要遭到消费需求和工业消费两股力量的制约。在供应力量大于消费力量的卖方市场下，谁顺

23、应工业消费的要求，谁就能生存开展,此时的流通业只是“桥梁和“渠道作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供应日愈过剩的情况下,虽然“供应决议需求仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只需那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁和“渠道,而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导消费。谁能更好地发扬这种作用，谁就能获得开展,这是我们认识当今零售业必需具有的概念。 同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地域有着不同的消费力开展程度、消费习惯和心思,即使是同样的业态在不同的国家和地域也表现出不同的开展方式、速

24、度和结果。开展一个地方的零售业,必需与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以可以胜利和确立,必有其内在的规律和特征。把握精华,为我所用,才是明智的抉择。 机构类型快速生长期从出现开展到成熟所阅历的时间年目前处于期生命周期中的阶段杂货店1800-1840100衰退期/已消逝单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟

25、期高级专卖店1975-198510生长期仓储式零售1970-198010成熟期计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售直销1980-？生长后期大型商厦1985-？生长期仓储式销售俱乐部1985-？生长后期美式大型超级市场1986-？生长期电子化购物1990-？生长期零售业的开展趋势国际零售业开展趋势随着社会消费力的开展、科学技术的提高、人们消费心思的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间经过适当的方式到达目的人群的手中，商业这一行业作为衔接消费领域和消费领域的流通环节，其本身的方式在不断更新，销售方式也在不断

26、变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最猛烈的一环。综观世界零售业总的历史开展趋势来看，年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售权利高涨；年代，零售业那么进入专业化的开展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继开展；进入年代，大型购物中心等在世界商业兴隆国家范围内兴起；而年代末那么朝运营业态细分化开展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃开展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要表达在以下几方面：趋

27、势一：零售业市场高度集中化、规模化 从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地域的零售业从产业经济学的角度思索，其根据市场份额计算的市场绝对集中度目的CRn曾经处于一个相当高度。1997年香港地域前5名零售商销售额(CR5)曾经到达总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超越35%，这种情况有能够与地域的区域面积有关，但从这3个国家和地域零售业的开展程度来看，零售业市场的高度集中是亚太地域零售业开展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模程度的重要目的平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人

28、数高居亚太地域各国首位，到达1560人，根本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。趋势二：传统零售方式优势逐渐减弱，新型零售方式蓬勃开展 首先，总体上亚太地域传统零售业方式在各个国家和地域仍占有主导位置，传统零售店数量全部超越当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超越半数，为68%。 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、

29、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐渐为新型零售店所取代，其优势正在逐渐减弱。趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛添加 近年来，亚洲各国及地域大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断添加。根据有关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地域的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，思索到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的开展速度只

30、能用“迅猛来描画。趋势四：跨国企业的拓展 20世纪90年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种缘由，加大了在亚洲市场的开辟力度。以家乐福为例，由于法国国内市场曾经饱和，竞争猛烈，法国政府为了维护传统的中小零售企业，制定了严厉限制开设大型零售商店的法规，规定凡是投建大型零售商店面积超越300平方米上限为1000平方米的大型零售商店，都要经过由7人组成的商业设备委员会审批。全法大型超市的投建由1995年的12家锐减为1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也没同意投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要来源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，开辟并抓住宽广的亚洲市场，也是

31、家乐福等一批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场的目的所在。国内零售业开展趋势中国作为亚太地域的重要组成部分，其零售业与其他国家和地域有着一定的差距，但由于地域上一样的人文背景，中国零售业的开展方向不会背叛整个亚太地域的总体趋势。现实上，中国的一些前沿城市，曾经在零售商业的方式方面积极创新，努力求变。零售业业态革命已露端倪零售业态呈现多样化。表如今业态方式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海兴隆城市各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中西部内陆不兴隆地域的城市，也有些商家将带着其新型部队投入零售业的战斗。 传统

32、业态市场定位呈现多元化。表如今传统业态百货店本身已一改往昔“购物不讲环境、运营不求特征、商品不分档次的无市场细分、无市场定位的形状，而出现市场定位的多元化倾向。 零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表如今各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的形状，而出现“边缘崛起、区域性零售分中心与市中心并存、选购品运营在城市或区域性商业中心、便利品运营在临近居民集中居住区设点的迹象。 营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。详细地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。未来开展：一个零售业业态革命轰轰

33、烈烈的时代基于对现实的认知，根据对事物开展规律分析与展望，我们可以明晰地预期到： 新兴业态的竞争将更加猛烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优者存留劣者败退的景象。前面说过，基于种种理由，国内众多资本非常看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本对此块阵地大争夺的战况。而国外资本面对这个96O万平方公里的奥秘待开发国土、占世界人口近 l4的宽广市场空间，置信，随着国内市场与国际市场的对接，外资进入我国零售业新兴业态开展的势头将更加凶猛。凭着他们的财大势壮，尤其是颇为丰富的实战阅历，必将构成对国内竞争者的强大要挟。有理由置信，未来新兴业态的竞争将更加猛烈。 又一新兴业态购物中心

34、将会迅猛开展。今天购物中心方式己在世界各地兴隆国家被广泛采用。在有些兴隆国家，它已是一个国家经济开展中的必不可少的重要组成部分。 我们以为，未来在我国经济生长壮大的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据非常重要的位置。这是由于：随着我国经济的生长壮大，居民消费程度的提高，休闲与购物相结合的“一站终点的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛开展的重要支撑点。大中城市商业物业的开展呈现强劲之势。目前一些有目光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心运营和管理方式。而购物中心的建立假设没有有实力的房地产商及具有相当管理程度的专业商业运营公司的介入是难以想象的。传统百货店

35、的生存将更加困难。从全球视角看，百货店在历经其几十年的辉煌后，已开场进入它的衰退期。这当然主要源于随着社会经济的生长壮大而与此伴随的各种更富有市场竞争力与营运效率的新型零售业态的兴起、开展，我们置信这一趋势在未来中国也将呈现。目前我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感到生存的压力，但这仅仅还是开场，未来的生存将更加困难。撇开其它要素不论，单就新型零售业态迅猛而有质量的开展就足以对其产生强大的要挟；“三超趋势 大批量的一次性购买和小批量的频繁购买对于现代上海家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化正好迎合了这一需求的变化。 如今，上海外资大型零售商店已有80余家，年销售

36、额占上海商业年销售总额的8%，且有继续添加的趋势。这些欧洲零售商在上海开设大型零售商店，构成了“超大、超全、超值的“三超趋势。 A. 超大 从上海地域近几年兴办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积超越5000平方米、构造为多层的不在少数，且有继续添加的趋势。包括华联、联华和农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化的趋势是不变的。 B.超全 其一，商品品类的齐全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用电器，在如今的大卖场中都有提供。其二，品类摆放的科学性。商品种类的增长，对货架的摆放提出了更高的要求，单是“分区分块对于消费者在面积庞大

37、的卖场中迅速找到所需商品是远远不够的。科学的摆放、详细的导购标识、专门的导购平面图成为当前大型零售超市的重要组成部分。其三，各类相关的效力。如今上海的各个大型超市、大卖场，都为消费者提供方便的餐饮文娱休闲效力，给消费者的购物行为带来了相当的便利。 C.超值 大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价钱上的优势很容易展如今消费者面前，但进货渠道的同质性，价钱上的优势又缺乏以区别于同一市场上的其他企业。在目前竞争猛烈的上海零售业市场，怎样使附加的各种效力超值化，成为新的趋势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至于固定的免费班车接送，各种各样的超值化效力在使本人的企业覆盖更大的地理面积

38、的同时，也覆盖了更为重要、更为宽广的消费者的心思面积。 专业性零售商业的特征化与连锁化 随着生活程度的提高，为了满足不断细分的消费者需求，零售行业中出现专门从事某一类产品零售的商店是不可防止的。上海地域的专业零售商业正走着一条专业化、特征化、效力连锁化开展的道路。 以眼镜配制行业为例，日资“巴黎三城凭着本人的专业性，美资“美式眼镜城凭仗其快速便利的特征化效力成为其中的佼佼者，以他们为代表的一批外资零售商几乎都以连锁店的方式覆盖了上海地域相当大的范围。 针对外资零售企业在该领域的挑战，以吴良材公司为代表的上海当地的专业零售商也正在积极开辟一条连锁特征化运营的道路。吴良材公司在坚持公司“以卖带修的

39、专业特征效力的同时，开展连锁运营方式。目前吴良材公司在上海拥有14家连锁分店，这一数量还将不断添加，其连锁特征化运营也已获得了一定的成果。主题化商圈的建立 如今，上海地域传统的零售商业方式百货商店正受着各方面，尤其是大型超市、大卖场的冲击。单个百货商店很难在这样的环境下谋求开展。 相应的，假设将地处一样街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化气氛，构成“商业圈，做到商业街道的品牌化，其连带效应对上海地域的零售商业无疑是积极有效的。例如，南京路步行街是以“中华商业第一街为主题，配以良好的购物环境，以旅游功能为主，带动了整个圈内的各个零售百货店的销售增长；四川北路将其地理区

40、域内的专业特征店进展串联，构成专业特征一条街，把价钱优势作为整个商圈的强势推出；又如淮海路商业一条街以高档次、高价位为特征，是时髦购物的第一选择。商圈引见商圈含义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和间隔 扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向周围辐射至能够来店购买的消费者所居住的地点。零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地域、运营规模、运营方式、运营种类、运营条件的不同，使得商圈规模、商圈形状存在很大差别。同样一个零

41、售商店在不同的运营时期遭到不同的要素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。商圈分析是百货商店选址的一艰苦步骤，也是重要的根底任务。商场在选址时，首先要明确商圈范围，了解效力对象，确定运营范围，评价运营效益，然后确定大致地点和商店规模。商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，普通情况下，百货商店65%左右的顾客主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否那么就易出现过度竞争。普通来说，小型商店的中

42、心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的中心商圈在5公里以内，无论运用何种交通工具来店，不超越20分钟。次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。普通来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论运用何种交通工具来店，平均不超越40分钟。边圈边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便

43、。普通来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论运用何种交通工具来店平均在40分钟以上。商圈在受各种要素的影响，其范围和形状状是会经常变化的，普通情况下，商圈形状表现多为各种不规那么的多角型，为便于研讨分析，普通将商圈笼统地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。边圈边圈次圈次圈主圈主圈商圈分析商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种要素进展综合性的研讨。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原那么的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开辟目的，明确哪些是本商场的根本顾客群和潜在

44、顾客群，不断扩展商圈范围；有助于企业有效地进展市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的根底上，开展有针对性的营销。商圈分析的必要性商圈分析是百货商店旱灾行合理选址的根底任务商场在选择店址时，总是力求以较大的目的市场，来吸引更多的目的顾客，这首先就需求运营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布情况以及市场、非市场要素的有关资料，在此根底上，进展运营效益的评价，衡量店址的运用价值，按照设址的根本原那么，选定适宜的地点，使商圈、店址、运营条件协调交融，发明运营优势。商圈分析是百货商店制定竞争运营战略的根底本前提在日趋猛烈的市场竞争环境中，价钱竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的，百货商店在竞争

45、中为获得优势，已广泛地采取非价钱竞争手段，诸如改善商店笼统，进展企业笼统设计与谋划，完善售后效力等等。这些都需求运营者经过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的运营战略，投顾客之所好，博得顾客信任，也即博得竞争优势。商圈分析是百货商店制定市场开辟战略的重要条件一家百货商店的运营方针、战略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境要素的现状及其开展趋势。经过商圈分析，可以协助 运营者明确哪些是本店的根本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在坚持根本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开辟战略，不断延伸运营触角，扩展商圈范围，提高市场占有率。商圈分析是百货商店减少资金占

46、用的重要手段百货商店运营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。百货商店的运营规模遭到商圈规模的制约，商圈规模又会随着运营环境的变化而变化，当商圈规模减少时，而百货商店的运营规模仍维持原状，就有能够导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。商圈分析应思索的要素人口数量及特点包括居住人口数量、任务人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入程度构成等。建立情况包括公共交通、供电情况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。社会要素分析地域建立规划、公共设备公园、公共体育场所、影剧院、展览馆，以及本地域的人文等，能否有利于

47、百货商店的开展。商业开展潜力包括购买潜力和现有商场的运营情况。这两个要素是对百货商店影响的最直接要素。在对商业开展潜力进展分析时，应计算该地域的商圈饱和度，以了解这个地域内同行业是过多还是缺乏。在商圈饱和度低的地域建店，其胜利的能够性必然超越商圈饱和度高的地域。影响商圈大小的要素百货商店的本身的特点百货商店的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于同一地域，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。呵斥这种区别的要素有：商店的笼统和信誉，效力质量的优劣，商品运营的特征，价位的高低，以及物质设备的差别等。运营同类商品的两个商店即使同处一个地域的同一条街道，其对顾客的吸引力

48、也会有所差别，相应地，商圈规模也不一致。那些运营灵敏，商品齐全，效力周到，在消费者中树立了良好笼统的商店，高圈规模相对地会较其他同行业商店大。百货商店的运营规模百货商店因其运营规模不同，商圈大小也不一样。普通来说，商店的运营规模大、种类种类多，吸引顾客的范围也大。但由于规模越大，种类就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限制的，不会无限扩张。百货商店的运营商品种类百货商店的商圈在小因其运营的商品种类而异即百货商店的商品运营种类对其商圈大小有重要影响。普通情况下，以运营日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈第一商圈为主，而以运营高档大件耐用消费品为主的

49、百货商店，其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。交通运输情况交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要要素。位于交通便利地域的商店，商圈规模会因此扩展，反之那么限制了商圈的延伸。自然的各人为的地理妨碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩展的宏大妨碍。所在百货商店在界定商圈和进展商圈分析时，要思索到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运转情况、交通设备和管理措施等要素，尽量扩展商圈，使百货商店有更宽的效力面和更广的效力群。竞争对手的地理位置相互竞争的商店之间间隔 越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一部分潜

50、在顾客，呵斥客流分散，商圈都会因此而减少。但有此相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择时机而被吸引过来，那么商圈反而会因竞争而扩展。根据有关专家的研讨，两家同类型的百货同商店相距在1.5公里以外，8公里以内，对顾客的争夺是猛烈的，两家商店的商圈都会减少，只需少部分的共同商圈。两家同类型的百货商店间隔 婚公里以外，随着间隔 的扩展，竞争程度会逐渐减弱，以致构成各自的商圈。百货商店的促销情况百货商店的商圈大小固然要遭到一系列客观要素的影响和制约，但它决不是固定不变的，百货商店运营者的客观努力也会影响商圈的变化，如百货商店经过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推行活动不断扩展知

51、名度、影响力，吸引更多的边沿商圈顾客慕名光临，随之商店的商圈规模会骤然扩张。消费者的流动性随着消费者流动性的增长，光临商店的顾客来源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩展，商店的整个商圈规模零售业态的引见业态概念零售是指把商品或随商品而提供的效力直接出卖给最终消费者的销售活动。从事零售活动的根本单位和详细场所是商店，而商店根据销售方式不同又区分出不同的运营形状，即零售业态。近年来，受国际商业开展趋势的影响，零售商店的业态方式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，虽然当前世界各国对零售业态的定义由于偏重点不同而有所区别，但通常以为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和效力的详细形状，业态

52、是零售活动的详细方式。通俗了解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的详细运营方式。目前，我国实际界对零售业态的研讨滞后于现实，不仅实际界本身对零售业态的认识还存在较大分歧，而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不论实际上如何争论，实践上，各种新兴业态自九十年代初引入以来开展势头强劲，超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋，对我国传统百货商店这一单一业态方式和众多单体店独立商店构成强大冲击之势。1998年，政府统计系统中的贸易统计年报开场增设零售业态统计，作为试行表，思索到目前各种业态的发育程度，以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指点意见，按照科学性与可操作性相

53、结合的原那么，我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见，即：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而构成的不同的运营形状。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目的市场；其二，详细的运营战略，包括：选址、规模、商品战略、价钱战略、商店设备、效力方式等。业态分类国际上零售业态的普通分类对于零售业态的分类，目前国际上主要根据零售店的选址、规模、目的顾客、商品构造、店堂设备、运营方式、营业时间、效力功能、价钱战略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、普通商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国根本一样，但添加了自动售货机、邮购以

54、及无店铺销售方式。当然，同一个大类的业态，还可以进一步细分为更为详细的业态方式，比如超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要根据不同的研讨内容而定。现实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际规范和规范，因此许多国家对零售业态的分类是根本一致的，可以进展多国间的比较和沟通。我国零售业态的统计分类虽然国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进展业态统计时还必需思索我国的详细情况。1998年初研讨和设计我国零售商业业态统计时，主要思索了两方面的要素：一是我国零售各业态的开展程度和所处的生命周期。从八十年代中期开场的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、副食

55、店、肉菜店等逐渐衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地域经济开展的不平衡，在引进和开展上不同步，比如上海在1991年组建了“联华超市公司，出现了中小型超级市场新业态；1994年出现了便利店；1995年出现了电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市大卖场，而1994年以后真正规范的连锁超市才在中西部地域出现；当上海的便利店已开展到1998年的2000家左右时，中西部地域对此业态还相当陌生。二是统计上的可操作性。现行零售贸易统计是对零售行为主体进展统计，而一些新兴业

56、态尚不具备这一条件，如邮购零售业务，在我国已有年的开展历史，主要集中在服饰制造行业，经过邮寄方式出卖其产品，统计操作就非常困难，无论是统计出卖方还是购买方均不易实施，因此，统计归类时要思索大部分地域的业态发育情况和统计实际性。按照我国零售业态开展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进展必要的合并，把零售业态分为四大类进展统计，即：百货商店、超级市场、专业专卖店和其他。百货商店，是指在一个建筑物内，集中了假设干专业的商品部并向顾客提供多种类、多种类商品及效力的综合性零售形状。其根本特征是：商品构造以运营服装、纺织品、家庭用品、食品和文娱品为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装

57、修及橱窗展现。这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的“日用百货零售业，而是指运营多种类、多门类的综合性商店，包括大中小型综合运营的商店。超级市场，是指采取自选销售方式，以销售群众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及效力的综合性零售形状，其根本特征为：商品构造以运营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价；结算设在出口处一致进展。这阐明超级市场首先是自助效力的零售商店，毛利低、销量高，以运营生活必需品为主，种类繁多。统计时将各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类专业专卖店，是指专门运营某类商品或某种品牌的系列商

58、品，满足消费者对某类种商品多样性需求的零售形状。其根本特征为：商品构造专业性较强，各种不同的规格、种类及品牌聚集，选择余地大；销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分效力；采取定价销售和开架面售方式。将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的方便，其实专业店与专卖店有本质的区别，前者专门运营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者那么专门运营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。其他业态，指上述未包括的其他业态方式如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等。关于连锁店和购物中心问题需求阐明的是

59、，在零售业态分类中，我们排除了连锁店和购物中心这两种方式，这是由于：连锁店是西方国家零售商业普遍采用的一种有效的组织运营方式。一个多世纪以来先后出现的百货店、超级市场、方便店、折扣商店等都是独立于其他类型的零售业态，而连锁店那么不同，既有便利店连锁，也有超市连锁，专业店连锁等。随着市场细分化趋势的加剧，不仅在零售商业，在餐饮业、效力业也都广泛存在着连锁运营的方式，如我国目前开展较快的超级市场和品牌专卖店，普通都采取连锁运营方式；又如台湾除在上述行业实行连锁之外，还在旅馆业、电脑资讯业、外语及才艺补习班等行业都实行连锁运营。普通而言，连锁商店是指在中心企业或总店的指点下，由众多小规模的、分散的、

60、运营同类商品或效力的零售企业，经过规范化运营，以实现规模效益的经济结合组织方式。连锁商店应由假设干个分店组成，其特征是：运营同类商品；运用一致商号；一致采购配送，采购与销售相分别。购物中心也不能作为独立的零售业态。购物中心是一组零售商店及有关的商业设备的群体组合，其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌专卖店、美容美发店、彩扩店、饭店、快餐厅、游戏厅、小影视厅、画廊等，集购物、休闲、文娱、美食和其他效力功能于一体，建筑面积较大，有些建筑面积达10-50万平方米，与商业街和我国大型商品买卖市场类似，属于商业集聚组织形状。其特点是：众多业主共同组成一个市场或商场；自主运营，自在定价，不受购物中心制约