某地产会计管理及核算规范

1、俺万科靶地爸产蔼会计管理及核算爸规范败1罢 昂 目的：袄加强集团会计管扒理，建立规范的爱会计工作秩序，岸提高会计工作的奥质量和水平，充坝分发挥会计的职坝能作用，更好地版为集团经营决策八和经营管理服务瓣。跋2扒坝 败 范围：啊适用于总部及集唉团所属各单位。艾3邦 芭 职责：俺总部财务管理部霸负责本规范的推吧行、解释、修改拌并检查执行情况啊；集团内各公司邦（单位）负责具败体实施。罢4熬案 吧 方法与过爸程控制搬4.1 总版则般4.1.1 拔 本规范系依据芭中华人民共和埃国会计法、八会计基础工作规把范、企业会柏计制度及财政版部各项具体会计傲准则等有关规定邦，并结合本集团胺的实际情况而制稗定。伴4.1

2、.2 拜 集团会计工作拌的基本任务是：爱真实、准确、及按时、完整地反映矮和监督本单位和罢集团的经营活动哎和财务成果，为皑经营决策和管理氨提供高质量的会绊计信息和依据。爸4.1.3 爸 集团实行高度昂集中、独立核算疤的会计管理体制办。集团会计工作安由主管财务的集八团领导直接指挥胺；总部财务管理跋部负责集团会计跋工作的组织和集哀团统一会计政策案、制度的制定；百各单位按国家法搬律、法规和本规板则开展各项会计佰工作，并在不违蔼背国家法律、法版规和本规则的原拜则下，根据本单败位业务管理的特傲点，制订本单位背的会计管理和会敖计核算实施办法耙。俺4.1.4 坝 各单位第一负芭责人对本单位的跋会计管理工作负埃

3、有领导责任。啊4.2 伴会百计机构及会计人奥员版4.2.1 哎 会计机构设置凹和会计人员配备敖 熬4.2.1.1肮 各单位应当根白据本单位的业务肮特点及规模大小敖，设置专门的会班计机构并配备会白计负责人。不具坝备单独设置会计办机构条件的，应八当在有关机构中唉配备专职会计人绊员，并指定会计斑主管人员。会计叭机构负责人或会艾计主管人员应由绊总部财务管理部般选派或下属单位盎提名、总部财务碍管理部考核、按稗照集团人事管理板审批程序和权限案任免。半4.2.1.2柏 会计机构负责拌人应具备下列基碍本条件，并按照肮集团下属企业版财务负责人职务俺行为规范的要案求组织本单位的碍会计工作：背A、坚持原则，柏廉洁奉

4、公，敢于八负责，具有优良佰的道德品质；扒B、具有专业学氨历或经过专业培班训，并具有中级懊以上专业技术资罢格；巴C、主管过一个扒单位或者单位内班一个重要方面的八财务会计工作的笆时间不少于二年柏；挨D、熟悉国家财背经法规、政策和鞍公司的财务、会安计、税务管理制哀度及要求，掌握芭本行业业务管理白的有关知识；伴E、有较强的组巴织能力、协调能敖力和专业能力；伴F、身体健康，捌能够适应本职工柏作的要求；笆G、取得会计从芭业资格证书。矮4.2.1.3爱 从高校招收的白财会人员，必须半具备本科以上学叭历；从社会上招白收的一般会计人哀员至少应具备大颁专以上财会及相隘关专业学历，具罢有初级以上专业搬技术资格证书，

5、敖在相关岗位上有般一定的工作经验斑，道德品质优良邦；从社会上招收搬的会计人员必须碍取得会计从业资啊格证书，各单位暗禁止招收无会计绊从业资格证书的绊人员从事会计工般作。各所属全资笆企业聘用的会计俺人员的试用、转颁正，按人事审批斑程序报经总部财俺务管理部签署意搬见。叭4.2.1.4颁 集团及各单位挨第一负责人应支按持会计机构、会半计人员依法行使佰职权，保障会计胺人员的职权不受版侵犯；对于忠于办职守，坚持原则败，做出显著成绩版的会计机构、会办计人员，应当给办予适当的精神和哀物质奖励。凹4.2.1.5唉 各单位不得任稗用本单位职员（翱包括主要负责人安）、其他关联单般位负责人及集团鞍相关领导的直系绊亲属

6、作为本单位癌的会计人员。 疤 直系亲佰属是指：夫妻关爸系、直系血亲关岸系、三代以内旁按系血亲以及配偶罢姻亲关系。傲4.2.1.6矮 各单位应根据案会计业务的需要阿设置会计工作岗版位，会计人员的柏分工应符合内部敖牵制制度、内部疤稽核制度的要求拌，并建立会计人案员岗位责任制。芭 会计岗皑位一般可分为:肮会计机构负责人百或会计主管人员绊、出纳、资债核凹算、销售核算、昂成本费用核算、耙资金往来核算、巴总账报表、稽核傲、档案管理以及癌直接管理、操作叭、维护计算机及皑会计软件系统的颁工作岗位。把 会计工碍作岗位，可以一白人一岗、一人多柏岗或一岗多人。埃但出纳人员不得澳兼管稽核、会计佰档案保管和收入艾、费用

7、、债权、胺债务账目的登记捌工作；出纳以外耙的会计人员不得胺经管现金、有价把证券和票据；核啊算人员不能兼管敖本岗位凭证的稽斑核。绊4.2.1.7胺 会计人员的工胺作岗位可进行有敖计划地轮换，各懊单位可结合本单哎位的具体情况制罢定相应的轮换和哀考核办法。版4.2.1.8盎 会计人员应当巴积极参加会计业哀务的培训，各单班位会计机构负责背人有责任对本部般门的会计人员进拜行培训和指导，昂并合理安排好会半计工作，保证会耙计人员每年有一癌定的时间用于学瓣习和参加培训。阿4.2.2会计袄人员职业道德罢4.2.2.1败 敬业爱岗，努办力钻研业务，使拔自己的知识和技瓣能适应所从事工叭作的要求。摆4.2.2.2碍

8、实事求是、客半观公正地办理会颁计事务，坚持原翱则，兼洁奉公。隘4.2.2.3白 熟练运用国家埃会计法规和集团唉会计制度规定的吧程序和要求进行皑会计工作，保证罢所提供的会计信按息合法、真实、挨准确、及时、完版整。蔼4.2.2.4耙 熟悉本单位的安生产经营和业务澳管理情况，运用拌掌握的会计信息熬和会计方法，为办改善单位内部管八理、提高经济效啊益服务。笆4.2.2.5盎 保守本单位和斑集团的商业秘密叭，除国家法律和巴集团规定及本单霸位负责人同意外爸，不能私自向外摆界提供或者泄露搬会计信息。艾4.2.2.6佰 会计机构负责斑人和会计人员必版须保证对上级主靶管单位财务部门稗及集团总部财务爸管理部的信息透

9、按明化，严禁隐瞒疤或上报虚假信息肮。俺4.2.2.7碍 主动接受本公氨司领导和总部财颁务管理部对会计拔人员遵守职业道把德情况的检查、袄监督、指导。会扒计人员遵守职业般道德的情况，将百作为会计人员晋颁升、晋级、聘任岸专业职务、表彰哎奖励的重要考核邦依据。百 疤 会计爱人员违反职业道肮德的，由所在单碍位进行处罚；情白节严重的，将依袄法追究刑事责任鞍，此类人员将不背得取得或者重新凹取得会计从业资扳格证书。瓣4.2.3会计艾工作交接败4.2.3.1盎 基本要求:绊A、会计人员轮版换工作岗位、集疤团内调动或者因唉故离职，必须将坝本人所经管的会哀计工作全部移交百给接替人员，没癌有办清交接手续叭的不得调动或

10、者敖离职。败B、接替人员应爱当认真接管移交癌工作，并继续办唉理移交的未了事搬项。颁C、会计机构负阿责人或会计主管翱人员应当督促经癌办人员及时办理爸交接手续.哎4.2.3.2袄 会计人员办理爸移交手续前，必靶须及时做好以下懊工作：百A、巳经受理的版经济业务尚未填爸制会计凭证的，邦应当填制完毕；哀B、已录入凭证暗尚未审核并过账坝的，应当完成审碍核及过账，并打拌印科目余额表，拔由经办人员加盖矮印章或签名；靶C、整理应该移唉交的各项资料，扒对未了事项写出佰书面材料；败D、编制移交清把册，列明应当移版交的会计凭证、奥会计账薄、会计矮报表、印章、现挨金、有价证券、把支票簿、发票、拔文件、会计软件俺及密码、

11、会计数癌据磁盘（磁带）斑及有关资料、实拜物等内容。败E、会计机构负扳责人或会计主管隘人员移交时，必办须将全部财务会皑计工作、重大财霸务收支和会计人百员的情况等，向搬接替人员详细介败绍。对遗留问题肮，应当写出书面扒材料，并附上全伴部原始资料。瓣4.2.3.3爸 移交人员在办伴理移交时，应按芭移交清册逐项移伴交；接替人员应拌逐项核对点收。翱其中：背A、现金、有价扳证券应根据会计笆账簿有关记录进般行点交；库存现芭金、有价证券必疤须与会计账簿记瓣录保持一致，不澳一致时，移交人搬员必须限期查清懊；移交保检柜的扒钥匙和密码时，霸接替人员应当场皑验证，移交完毕奥后，钥匙和密码肮应尽可能予以更耙换。白B、会计

12、凭证等罢会计资料必须完颁整无缺，经审核敖签章后打印，并办附完整原始凭证拔再行移交；会计坝账簿、会计报表邦、账套密码和其扳它电子数据要在阿实际操作下移交暗，移交完毕后，叭接替人员应及时盎更换操作人员密罢码。背C、银行存款账摆户余额要与银行傲对账单核对，如爱不一致，应当编氨制银行存款余额拌调节表调节相符熬，查清未达账原岸因；各种财产物罢资和债权债务的翱明细账户余额要扒与总账余额核对懊相符；必要时，背可抽查个别账户半的余额，与实物佰核对相符，或者安与往来单位、个拔人核对清楚。按D、移交人员经伴管的票据、印章巴和其它实物等，俺必须交接清楚。斑4.2.3.4拌 会计人员办理傲交接手续，必须傲有监交人负责

13、监矮交。矮A、一般会计人柏员交接，由本单吧位会计机构负责稗人或会计主管人盎员负责监交；八B、会计机构负扮责人或会计主管百人员交接，由本盎单位负责人或其凹委托人负责监交拜，必要时可由总艾部财务管理部派跋人会同监交。耙4.2.3.5蔼交接完毕后，交扮接双方和监交人俺员必须在移交清爸册上签名或盖章胺，需要说明的问叭题和意见应当注翱明。案 矮移交清册一般应绊当填制一式四份颁，交接双方和监俺交人各执一份，班存档一份。鞍4.2.3.6挨接替人员应当继昂续使用接手的账班套软件，不得自澳行另立新账套，懊以保持会计记录败的连续性。奥4.2.3.7爱会计人员因故临柏时离职或者因病皑不能工作需要接啊替或者代理的，唉

14、会计机构负责人搬、会计主管人员澳或单位负责人必拜须指定有关人员斑接替或者代理，矮并办理交接手续办。当其重新恢复版工作时，应与接百替或者代理人员癌办理交接手续。袄 胺 移交背人员因病或者其佰它特殊原因不能罢亲自办理移交的疤，经单位负责人笆批准，可由移交爱人员委托他人代斑办移交，但委托笆人应当承担本规爱则第4.2.3芭.9条规定的责绊任。皑4.2.3.8皑 百单位撤销时，必傲须留有必要的会斑计人员，并会同胺有关人员办理清盎理工作，编制决颁算。未移交前，翱不得离职。接收八单位和移交日期拌由总部财务管理盎部确定。蔼4.2.3.9懊 移交人员对所板移交的会计凭证般、会计账簿、会碍计报表和其它所背有移交资

15、料的合爱法性、真实性承凹担法律责任。邦4.3芭 昂会计核算埃4.3.1 暗 斑会计核算的基本耙要求俺4.3.1.1把 各单位应按照八中华人民共和拌国会计法、蔼企业会计制度熬及各种具体会计叭准则和本规则的艾有关规定进行会安计核算，及时提氨供合法、真实、碍准确、完整的会拔计信息。哀4.3.1.2败 各单位发生的巴下列事项，应当坝及时办理会计手扮续、进行会计核敖算：懊A、款项和有价奥证券的收付；八B、财物的收发背、增减和使用；搬C、债权债务的翱发生和结算；巴D、资本、基金板的增减；板E、收入、支出唉、费用、成本的爱计算；拌F、财务成果的瓣计算和处理；柏G、其他需要办案理会计手续、进靶行会计核算的事跋

16、项。唉4.3.1.3耙 各单位的会计俺核算应当以实际耙发生的经济业务哀为依据，按照规哎定的会计处理方邦法进行，并保证靶会计指标的口径办一致、相互可比扒和会计处理方法鞍的前后各期相一耙致。挨4.3.1.4埃 会计核算应当搬划分会计期间，熬分期结算账目和疤编制会计报表。俺会计期间分年度扮、半年度、季度白和月份，并采用俺公历日期。阿4.3.1.5坝 会计核算以人邦民币为记账本位按币。境外单位可肮采用外国货币作盎为记账本位币，拔但向集团上报的敖会计报表，应当翱折算为人民币反稗映。熬4.3.1.6啊 会计记录的文隘字统一使用中文哎，境外单位可同坝时使用英文。邦4.3.1.7熬 会计凭证、会瓣计账簿、会计

17、报扒表和其它会计资俺料的内容和要求跋必须符合国家和拜集团的有关规定澳；不得伪造、变半造会计凭证、会芭计账簿；不得设扳置账外账，不得蔼报送虚假会计报暗表。班4.3.1.8爸 各单位对使用岸的会计软件及其熬生成的会计凭证矮、会计账簿、会班计报表和其他会颁计资料的要求，罢应当符合财政岸部会计电算化管稗理办法和财安政部会计电算化凹工作规范的有柏关规定。岸4.3.1.9瓣 各单位的会计袄凭证、会计账簿皑、会计报表和其蔼他会计资料，应班定期打印、装订啊成册，并建立档跋案，妥善保管；皑存储会计软件、敖电子数据的软盘八、光盘、磁盘、奥磁带等存储介质绊也应作为会计档笆案进行管理。会白计档案建档要求挨、保管期限、

18、销啊毁办法等依据财背政部、国家档案氨局发布的会计背档案管理办法癌的规定进行。斑4.3.2 胺 会计凭证及账胺套设置巴4.3.2.1败 各单位办理本蔼规则4.3.1巴.2条规定的事碍项，必须取得或笆填制原始凭证，斑并及时送交会计颁机构。白4.3.2.2伴 原始凭证必须摆具备如下基本要芭素：凭证的名称白；填制凭证的日扮期；填制凭证单扒位名称或者填制按人姓名；经办人熬员的签名或者盖稗章；接受凭证单凹位名称；经营业矮务内容；数量、稗单位和金额。胺 阿 对于不同渠道啊取得的原始凭证般，除具备上述基唉本要素外，还应隘包括其他附加条奥件，具体为：办A、从外单位取笆得的原始凭证，吧必须盖有填制单安位的公章；从

19、个矮人取得的原始凭奥证，必须有填制柏人员的签名或者搬盖章。对外开出八的原始凭证，必佰须加盖本单位公板章。办B、自制原始凭拔证必须有经办单邦位负责人或者其爸指定人员的签名颁或盖章。 奥C、购买实物的俺原始凭证，必须俺有验收证明。搬D、支付款项的按原始凭证，必须吧有收款单位和收把款人的收款证明版。白E、芭发生销货退回的癌，除填制退货发疤票外，还必须有昂退货验收证明；澳退款时，必须取把得对方的收款收懊据或者汇款银行癌的凭证，不得以敖退货发票代替收巴据。熬F、职工公出借暗款凭据，必须附癌在记账凭证之后办。收回借款时，唉应当另开收据或八者退还借据副本靶，不得退还原借挨款收据。跋G、经上级有关靶部门批准的

20、经济扳业务，应当将批安准文件作为原始般凭证附件。如果柏批准文件需要单按独归档的，应当版在凭证上注明批叭准机关名称、日碍期和文件字号。柏4.3.2.3肮原始凭证不得涂凹改、挖补。发现暗原始凭证有错误摆的，应当由开出扒单位重开或更正凹，更正处应加盖爸开出单位的公章矮。皑4.3.2.4艾原始凭证不得外凹借，其它单位如稗因特殊原因需要芭使用原始凭证时爱，经本单位会计柏机构负责人或会凹计主管人员批准笆，可以复制。向胺外提供的原始凭安证复印件，应当佰在专设的登记簿袄上登记，并由提氨供人员和收取人唉员共同签名或者把盖章。阿4.3.2.5矮 从外单位取得皑的原始凭证如有半遗失，应当取得肮原开出单位盖有霸公章的

21、证明，并傲注明原来凭证的霸号码、金额和内摆容等，经本单位岸会计机构负责人版或会计主管人员巴和单位负责人批盎准后，才能代作斑原始凭证。如确绊实无法取得证明绊的，如火车、轮百船、飞机票等凭把证，由当事人写翱出详细情况，经跋本单位会计机构袄负责人或会计主蔼管人员和单位负爸责人批准后，代肮作原始凭证。敖4.3.2.6矮 各单位应当结懊合本单位会计业矮务的需要设置合版乎集团管理需要肮和国家法规的会奥计账套。捌 绊 半账套的初始化设懊置应遵守集团统稗一规定的会计科懊目名称和会计科叭目代码，需设立澳核算项目的应按俺集团规定设置。癌新建账套必须在伴核算项目明细余安额、会计科目明拔细余额、会计科傲目汇总余额与手

22、袄工账簿或原账套氨核对相符后方可盎启用。扒 叭 账套应由会计胺机构负责人严格绊按内部牵制制度皑、内部稽核制度八的要求确定操作氨权限，交由系统艾管理员操作设定般，凭证录入人员柏不得兼凭证审核敖，不同操作人员搬应自行设置操作澳密码，并对其定懊期更换。碍4.3.2.7矮 会计机构、会芭计人员应根据审靶核无误的原始凭扳证录入记账凭证胺。 昂 邦 白记账凭证可以分袄为收款凭证、付盎款凭证和转账凭扒证，也可以使用跋通用记账凭证。敖记账凭证的录入罢应内容完整、摘澳要简单明了；录颁入的凭证需经专奥人审核后方可过案账；更正错误的摆方法必须符合财叭政部会计基础白工作规范的要芭求。氨 记账凭按证应在业务发生熬并取得

23、完整的原耙始凭证后及时录啊入，不得积压。搬4.3.2.8搬 邦各单位应当定期隘对会计账套记录把的有关数字与库氨存实物、货币资办金、有价证券、摆往来单位或者个扳人等进行相互核半对，保证账证相矮符、账账相符、挨账实相符。败4.3.3 啊 会计科目柏4.3.3.1捌集团内从事房地斑产业务的企业（敖包括物业管理公霸司）必须严格按按照下述会计科目伴的编号及名称设败置一级会计科目扳、部分明细科目靶及部分核算项目吧，不得随意增加案或删除；其他行班业的企业可在此皑基础上根据自身半的需要增加或修扒改明细科目及核吧算项目的设置；隘未作规定的明细疤科目和核算项目柏可自行根据需要邦设置编码和名称岸，某些会计科目哎之间

24、留有空号，哀供增设会计科目办之用。罢 靶 各单位应按隘企业会计制度挨有关会计科目使俺用说明，正确使扮用会计科目。半4.3.3.2袄 集团统一会计笆科目表如下:A、资产类 耙科目代码案一级拔科目摆二级明细盎科目(及代码)伴三级明细矮科目蔼四级明细皑科目背核算绊项目拌1001办现金班人民币(01)盎、港币(02)摆、美元(03)耙、日元（04）皑、澳元（05）靶、其他币种（0按6）安其他币种06可氨选择币种种类翱般坝1002岸银行存款盎人民币(01)爱、港币(02)绊、美元(03)哀、日元（04）懊、澳元（05）凹、其他币种（0瓣6）板按开户银行（其矮他币种06可选板择币种种类再选半择开户银行）办

25、摆存款种类：定期白或活期（可选）笆1009暗其他货币资金拜借款保证金(0皑1)、按揭保证版金(02)、代敖管基金（03）坝(物业公司设)颁、其他（04）暗按开户金融机构啊按币别（可选）把、代管基金名称跋（物业公司设）懊岸1101半短期投资哎股票投资(01皑)、债权投资(佰02)、基金投伴资（03）、其傲他（10）邦具体名称稗白阿1102班短期投资跌价准埃备巴同短期投资啊1111翱应收票据捌按单位俺爸挨把1121胺应收股利办按单位熬败捌败1122隘应收利息爱按债券名称皑颁捌绊1131唉应收账款（地产摆公司）啊按开发项目澳具体苑或栋或期安蔼按房号板1131佰应收帐款（物业耙公司）佰巴扳巴按管理项目

26、名称把及债务人昂1133哀其他应收款斑应收押金或保证翱金(01)、盎备用金(02)暗、应收垫付款(碍03)、应收赔挨款和罚款(04邦)、联营公司往邦来(05)、预扳付帐款转入（0办6）、其他应收瓣、暂付款项（1凹0）版搬白按债务人般1141八坏账准备哎唉扒啊瓣1151癌预付账款（地产按公司）班按开发项目傲具体苑或栋或期板袄按合同单位及合八同代码八1151拌预付帐款（物业艾公司）懊皑稗叭按管理项目名称肮及合同单位八1211啊原材料哀按万科集团存拌货核算办法阿1231傲低值易耗品哎1281颁存货跌价准备笆1285败完工开发产品伴1286哎出租开发产品百1287案开发产品摊销疤1294叭内部往来扳按

27、往来单位哀按币别芭八按1301矮待摊费用埃广告费(01)稗、展示中心装修拌费(02)、保敖险费(03)、阿低值易耗品摊销吧(04)、养路跋费(05)、房懊租(06)、开办办费（07）、八其他（10）翱1401凹长期股权投资爱股票投资(01挨)、其他股权投啊资(02)背按具体股票或单傲位名称按投资成本、投资隘准备、股权投资吧差额、损益调整胺罢1411办长期债权投资按债券投资(01爸)、其他债权投扒资(02)跋傲靶阿1421拜长期投资减值准昂备傲股权投资（01暗）、办债权投资（02捌）奥按具体证券或单坝位名称拌挨叭1501耙固定资产盎房屋类(01)叭、机器设备(0胺2)、运输工具熬(03)、电子爸

28、设备(04)、扮其他设备(05邦)奥1502皑累计折旧半同固定资产敖1505颁固定资产减值准背备版同固定资产啊1603办在建工程拌按项目名称岸奥办案1605柏在建工程减值准败备把同在建工程哀靶拔氨1701拜固定资产清理巴同固定资产把1801艾无形资产败按类别霸白哎搬1805办无形资产减值准案备皑同无形资产哀隘瓣翱1901傲长期待摊费用耙租入固定资产改吧良支出(01)白、装修支出(0办2)、固定资产跋修理支出（03巴）、其他递延支岸出(06)把1911疤待处理财产损溢哎待处理流动资产隘损溢(01)、安待处理固定资产昂损溢(02)B、负债类案科目白代码伴一级蔼科目霸二级明细笆科目昂三级明细氨科目按

29、四级明细鞍科目鞍核算半项目矮2101把短期借款肮按借款单位盎按币别版蔼扳2111昂应付票据鞍按债权人搬按币别埃背暗2121挨应付账款（地产哀公司）邦按开发项目八具体苑或栋或期鞍芭按合同单位及合昂同代码板2121啊应付帐款（物业拜公司）暗爱办袄按管理项目名称笆及合同单位哎2131埃预收账款（地产鞍公司）敖按开发项目袄具体苑或栋或期啊巴按房号拌2131爸预收帐款岸（昂物业公司）氨翱板捌按管理项目名称颁及债权人霸2142颁代收款项（物业瓣公司设）拔按代交费用种类扒凹爸挨2151板应付工资摆唉熬靶挨2153碍应付福利费伴跋懊暗啊2161斑应付股利爸按单位跋暗笆矮2171罢应交税金唉增值税（01）蔼（地

30、产公司可根笆据需要选择设置暗）叭进项税额（01邦）、已交税金（吧02）、转出未百交增值税（03拌）、减免税款（半04）、销项税皑额（05）、进按项税额转出（0把7）、转出多交笆增值税（09）拌、未交增值税（啊10）罢2171瓣应交税金敖营业税(02)哎、消费税（03靶）、资源税（0盎4）、企业所得邦税(05)、土白地增值税（06颁）、城市维护建靶设税(07)、办房产税（08）把、土地使用税（拜09）、车船使蔼用税（10）、岸个人所得税(1肮1)、其他税种隘（12）爸2176奥其他应交款笆按种类佰罢唉芭2181唉其他应付款懊按业务性质拌搬霸按债权人笆2191疤预提费用班开发产品成本（扒01）爱按

31、开发项目瓣具体苑或栋或期昂盎2191搬预提费用般审计费（02）挨、利息（03）袄、担保费（04癌）、保险费（0吧5）、修理费（拜06）、租金（艾07）、其他（袄10）耙2211伴预计负债叭扮疤埃皑2301芭长期借款败按贷款单位啊按币别颁摆俺2311扳应付债券挨债券面值（01懊）、债券溢价（绊02）、债券折半价（03）、应氨付利息（04）熬2321版长期应付款班按种类袄按单位岸百八2341胺递延税款俺按万科集团企拜业所得税项核算胺办法疤2281罢代管基金奥按代管基金名称俺搬背按管理项目名称按C、股东权益类埃 昂科目代码败一级绊科目笆二级明细翱科目凹三级明细奥科目瓣四级明细芭科目把核算拔项目巴31

32、01瓣股本八按股东股票类搬别爸敖爸办3111搬资本公积案股（资）本溢价隘(01)、接受澳捐赠非现金资产吧准备(02)、白接受现金捐赠（搬03）、股权投佰资准备(04)阿、外币资本折算爱差额（06）、安其他资本公积（吧07）啊3121啊盈余公积捌法定盈余公积金翱(01) 、任八意盈余公积金(邦02)、法定公笆益金(03) 芭、储备基金（外安）（04）、企耙业发展基金（外安）（05）班3131癌本年利润办百敖半白3141板利润分配般其他转入（01安）、提取法定盈昂余公积金（02鞍）、提取法定公柏益金（03）、疤提取储备基金（拔外）（04）、肮提取企业发展基岸金（外）（05捌）、提取职工奖拌励及福利

33、基金（霸外）（06）、拔应付优先股股利斑（08）、提取办任意盈余公积（拔09）、应付普皑通股股利（10捌）、转作股（资背）本的普通股股胺利（11）、未佰分配利润（12肮）D、成本类白科目傲代码奥一级挨科目傲二级明细唉科目唉三级明细阿科目澳四级明细佰科目搬核算拔项目版4301巴开发成本叭按万科集团房坝地产企业成本核笆算指导、集败团费用核算办法阿、存货核算摆办法。佰4311版物业工程（物业袄公司）扒4302背开发间接费敖 半F、损益类 八科目代码班一级熬科目爱二级明细霸科目败三级明细熬科目霸四级明细捌科目哎核算板项目巴5101白主营业务收入（奥地产公司）吧按开发项目扮具体苑或栋或期拜扮按开发产品类

34、别哀（住宅、商铺、拌写字楼、配套资蔼产）袄5101颁主营业务收入（败物业公司）百物业管理收入(爸01)、物业经罢营收入(02)办、物业大修收入八(03)胺按各项具体业务癌对应收入名称八半按管理项目名称挨5102版其他业务收入袄固定资产出租收瓣入（01）、手澳续费收入（02背）、咨询收入（班03）、开发产颁品出租收入（0白4）、其他（0岸7）吧5201颁投资收益耙股权投资收益(笆01)、债权投挨资收益(02)矮、权益法调整(皑03)、出售处傲理被投资单位(邦04)、股权投胺资差额摊销(0绊5)、债券溢折把价摊销（06）矮、长期投资减值般准备(07)、昂短期投资跌价准澳备(08)白5203皑补贴收

35、入白瓣熬拜盎5301耙营业外收入耙罚款收入(01伴)、 处理固定肮资产收益 (0拌2)、没收定金鞍及违约金(03俺)、固定资产盘班盈（04）、其翱他（07）绊5401按主营业务成本（背地产公司）皑同主营业务收入啊坝5401疤主营业务成本（扳物业公司）笆物业管理成本（疤01）、物业经啊营成本（02）矮、物业大修成本癌（03）佰按具体业务对应半成本名称安爱按管理项目名称安5402拌主营业务税金及蔼附加拜（地产公司）啊同主营业务收入埃佰5402搬主营业务税金及吧附加半（物业公司）绊物业管理税金（哎01）、物业经傲营税金（02）扮、物业大修税金埃（03）稗按具体业务对应哎税金名称矮矮按管理项目名称班5

36、405吧其他业务支出皑固定资产出租成稗本（01）、收败取代办手续费成按本（02）、咨扳询业务成本（0艾3）、出租开发暗产品费用（04哎）、其他（07八）懊5501哎营业费用埃按集团费用核阿算办法白5502鞍管理费用阿5503板财务费用叭按费用明细和绊集团费用核算办办法扒5601岸营业外支出哎罚款支出(01白)、处理固定资霸产损失(02)傲、捐赠支出(0把3)、固定资产搬减值准备（04败）、无形资产减叭值准备（05）挨、非常损失（0唉6）、固定资产白盘亏（07）、霸债务重组损失（斑08）、其他（白11）坝5701把所得税背按万科集团企斑业所得税项核算隘办法佰5801叭以前年度损益调百整绊板翱熬罢

37、4.3.3.3八 部分会计科目袄的使用要求：胺A、“应收账款跋”（地产公司）皑、“预收账款”拜（地产公司）应扮按房号设置核算哎项目，并增加如碍下项目属性：业拔主名称、购房日癌期、房屋面积、伴合同号、合同金碍额、付款方式等耙（如其他系统软版件可提供如上信澳息，可适当减少把核算项目属性）颁。颁B、“预付账款柏”（地产公司）傲、“应付账款”搬（地产公司）应拌按合同单位及合啊同代码设置核算叭项目，并至少增捌加如下项目属性哀：合同名称、合拔同金额、签订时跋间等。班C、“应付股利跋”核算按利润分熬配方案应向股东敖或投资者分配的捌利润。下属全资罢公司应上缴总部暗的利润也在本科岸目核算。 坝D、在筹办期间坝发

38、生的费用，或把者先在“待摊费澳用”中归集，待靶开始生产经营的半当月起一次计入昂开始生产经营当摆月的损益；或者唉直接在发生当期跋计入“管理费用盎”科目。败 肮E、专户存储的伴按揭保证金、借捌款保证金在“其耙他货币资金百般按揭（借款）保爱证金“中单独核唉算；物业公司收肮到的物业维修基稗金在“其他货币凹资金办懊代管基金”中单般独核算。案F、“原材料”爱、“开发产品”吧、“主营业务收柏入”（地产公司白）、“短期投资伴”、“长期投资般”采用数量金额坝核算。案G、“资本公积扳股权投资准备啊”核算长期股权唉投资采用权益法稗时，因被投资单氨位接受捐赠等原芭因增加的资本公傲积，投资方按其疤持股比例计算而碍增加的

39、资本公积凹。各公司可根据叭被投资单位资本背公积增加的原因半进一步设置三级般明细科目。肮H、用盈余公积挨弥补亏损计入“白利润分配其他肮转入”科目。奥I、“补贴收入碍”科目核算收到蔼的先征后返的增百值税，不发生增挨值税的地产公司办可以不设此科目奥。癌4.3.4 爸会计报表拌4.3.4.1拜 会计报表编制爸的基本要求：奥A、各单位必须暗按照国家和集团奥的有关规定定期把编制会计报表。伴会计报表包括会办计报表主表、会岸计报表附表和必敖备补充资料。集阿团总部内部使用靶的会计报表，必疤须按总部统一制芭定的报表标准格蔼式编制。白B、各单位应当佰依据国家和集团懊有关会计制度的捌规定，对会计报瓣表中各项会计要凹素

40、进行合理的确版认和计量，不得俺随意改变会计要班素的确认和计量凹标准。如果因为败集团统一的会计氨政策变更而导致霸不同会计年度会背计报表中各项目把的内容和核算方八法不一致，应当搬在年度会计报表案中将其对经营业般绩和财务状况的柏影响加以说明。笆C、各单位按下班列结账日进行结翱账，不得提前或哀延迟。年度结账奥日为公历年度每半年的12月31胺日；半年度、季俺度、月度结账日芭分别为公历年度把每半年、每季、霸每月的最后一天案。捌D、年度会计报稗表编制之前，必班须按国家有关规氨定全面清查资产百、核实债务并对伴账套记录进行检按查。会计报表应拜做到数字真实、哎计算准确、内容拔完整、不得漏报颁和任意取舍，不矮得任意

41、估计数字肮，更不得篡改或傲者授意、指使、胺强令他人篡改数斑字。 办E、各单位对外搬和向集团总部报巴送的会计报表，拔应当依次编写页罢码，加具封面，暗装订成册，加盖跋公章。封面上应般当注明：单位名俺称、单位地址、挨会计报表所属年蔼度或者月份、报巴出日期，并由企白业负责人、会计隘机构负责人或会懊计主管人员及编埃报人员签名或盖瓣章。埃 芭各单位企业负责半人对会计报告的阿合法性、真实性搬承担法律责任。暗4.3.4.2拌 各单位应严格佰按国家和本规则哎的规定编制月度伴、季度、半年度爸和年度会计报表板，部分项目的填把列应符合以下要斑求：叭 A、资奥产负债表：安a.年初数栏目扳：应与聘请的会把计师事务所最后办

42、审定数一致。特哎殊情况不一致的扒，应附表详细说捌明差异原因；败b.债权债务类皑项目：将明细科白目相同的债权债鞍务抵消后，按明袄细科目的借贷方肮向分别填列。不岸同总账科目及不胺同明细科目的债哀权债务，在编报敖时不得互相抵消爱；唉c预提费用与坝待摊费用项目：阿依据所属明细科肮目分析填列。预搬提费用科目如有俺借方余额，应并扮入待摊费用项目阿；待摊费用如有扳贷方余额，应并稗入预提费用项目翱；碍d少数股东权拔益项目：编制个盎别会计报表的单肮位不填列此项。敖e. 待处理财摆产损溢项目：在岸期末结帐前尚未疤经批准的，在对凹外部或总部提供叭会计报告时，应办将其余额转入相癌关损益类项目，稗不得挂帐，并在斑会计报

43、表附注中邦作出说明；如果盎其后批准处理的颁金额与已处理的吧金额不一致，应哀按其差额调整会鞍计报表相关项目败的年初数。艾 坝 B、损益表：巴a. 投资损益癌项：万科集团拥百有50%以上权佰益的企业对集团哎内控股50%以癌上的单位的投资跋，在对外报送报搬表时，采用权益肮法核算，并在本矮项反映其投资收搬益；但在上报集靶团总部报表时，澳采用成本法核算罢，不在该项目反坝映对其的投资收板益；背b. 所得税项傲：反映企业累计奥预提的所得税。俺所得税应至少每爱季度预提一次，癌并进行账务处理鞍；佰c. 少数股东半损益：编制个别拌会计报表的单位哎不填列此项。C、现金流量表柏 扒 佰 现金流量表有哀关项目内容的填吧

44、报方法及其科目百余额明细附注内鞍容参照集团现罢金流量表编制指柏导项目内容伴和数据关系和佰科目余额说明败现金流量表捌的规定。D、管理报表背 俺 斑 各单位可根据氨自身业务和经营挨管理的需要，参爸照有关集团制定氨的统一格式，制碍定和编制内部使埃用的管理报表。摆 芭 百 管理报傲表尽量在会计软鞍件中利用“自定把义报表”的功能哀做出。哀4.3.4.3疤 月度会计报表罢资料的生成时间哀为月终后5个工罢作日内，并以电八子手段传送报表把需要单位，不再霸报送书面报表。袄 季度结吧算、中期结算及捌年终决算报表的耙报送时间由总部芭财务管理部单独捌通知，报送方式靶为规定时间内采背用电子手段传送疤，之后将会计报翱告资

45、料正本邮寄袄到集团总部财务罢管理部。摆4.3.4.4板 各单位应向集翱团总部报送的月稗、季度会计报表按种类如下：俺A、资产负债表半（月报）罢B、利润及利润拜分配表（月报）叭C、期间费用明案细表（月报）捌D、管理费用明暗细表（月报）板E、现金流量表暗（季报）哎F、房地产开把发企业经营信息搬月报 （房地鞍产企业填报）（捌月报）岸G、集团规定的八各种附表（季度哀报、半年报、年捌报） 扮4.3.4.5摆为了确保会计报背表的时间和质量把，总部将对各单吧位的定期会计报坝表实行考评并分班别于季度、年中霸及年末予以通报罢。安4.3.5 昂年度决算懊4.3.5.1艾 年度决算报表瓣的编制，除遵守爸国家和集团有俺

46、关规定外，还必板须做到：芭A、对所有经济颁业务进行全面清搬理，确保经济业暗务全部入账。有背关待摊费用、预摆提费用、固定资佰产折旧、长期股唉权投资差额、无矮形资产、长期待扮摊费用等科目应熬按照权责发生制傲和配比原则进行稗核算。碍B、作好实物的敖清查、盘点工作稗。各单位要按规肮定作好现金、存挨货、固定资产等按实物的清查、盘靶点，并妥善编制矮盘点报告，保证哀账实相符；对于鞍长期积压的存货癌及可能发生的损按失，应按财务碍管理规则的有伴关规定处理。碍C、银行存款科罢目余额应与各开柏户银行的银行对耙账单核对一致。捌如存在未达账项扮，必须编制银行吧存款余额调节表按，对银行对账单背应准备复印件以埃备核数师查验

47、。懊D、清理债权债板务。必须对各种爱应收款项进行函凹证，大额款项应吧准备好确认单位拌复印件；对于三哎年以上确实收不拔回的债权应按八财务管理规则熬规定程序处理。拜E、“内部往来蔼”、“联营公司唉往来”及“结算熬中心存款”与“笆内部单位存款”扳、“结算中心借啊款”与“内部单颁位贷款”必须核捌对一致，并经双蔼方签字确认，有耙关确认单应准备哎复印件以备核数袄师查验。败F、期末汇率按败总部财务管理部佰统一公布的汇率柏执行，并按规定伴进行账务调整。捌4.3.5.2埃 年度决算审计埃，除应积极配合蔼集团总部做好本熬单位各种法律性绊文件及其它资料拜的收集工作外，瓣还应作好聘请核拌数师的工作。境矮外核数师、集团

48、白境内主审核数师佰以及主要地区境白内核数师的聘请哀由集团总部统一叭安排；其它单位罢境内核数师的聘摆请，由各公司自哀行安排，但所聘扒请的核数师必须安具备证券业务审扳计资格，并报总熬部财务管理部备伴案。凹 在出具罢审计报告前，各拜单位应与核数师暗充分协商，使出皑具的审计报告尽案可能合乎集团要爱求和主审核数师斑的要求。靶4.3.5.3扒 各单位对总部暗财务管理部要求靶填报的各种附表拜，应予认真填报爱。 艾4.3.5.4瓣 敖中期、季度结算搬工作的具体要求袄参照年度决算，八由总部财务管理巴部另行通知。隘 爸4.3.6 斑会计电算化氨4.3.6.1半 基本要求：鞍A、各单位会计挨机构是会计电算挨化工作的

49、主要承拌担者，应在有关扮部门配合下，根百据会计电算化耙管理办法和熬会计电算化规范摆的要求，搞好碍会计电算化工作扳。昂B、总部财务管奥理部负责集团内版各单位会计电算皑化工作的指导和邦统筹安排，集团笆统一会计软件的摆选择、升级、修扳改及有关会计电扮算化的实施程序芭，各单位应积极邦贯彻执行。翱C、建立会计岗霸位责任制，明确疤各个岗位的职责爸范围，同时指定安专人作为电算化摆工作责任人，负扳责电算化的具体傲应用及与总部进跋行工作衔接。哎4.3.6.2碍 会计电算化的耙操作管理规定:哎A、建立严格的拔内部管理制度。搬会计软件的操作把权限由会计机构鞍负责人确定，并笆由系统管理员负伴责设置，密码应瓣定期更换；

50、系统巴管理员离任或调熬离岗位时，应做矮好相关交接工作巴，包括管理员密跋码、用户及权限敖设置、账套位置扮和账套备份、以矮及服务器的相关班配置和密码；同把时新接任系统管吧理员应立即变更瓣相关管理密码。拌禁止未经授权的八人员及无权限人昂员操作会计软件巴；禁止具体操作吧人员将密码告诉斑他人。罢B、已输入计算翱机的原始凭证和敖记账凭证等会计安数据未经审核不扒得过账；傲C、操作人员离扳开工作位前，应拔退出会计软件；氨D、会计机构负般责人或会计主管摆人员应定期检查癌上机记录，以便昂及时发现问题，绊防患于未然；肮E、各单位有责斑任保证数据库异岸地复制相关服务埃的正确配置与启澳动以及线路的畅败通，保证集团财扳务

51、和其它业务数吧据的实时性。巴4.3.6.3埃 计算机系统配凹置和数据管理的碍规定:安A、按集团对电暗算化工作的要求案配置和升级相关半硬件设施，安装奥相关系统和应用岸软件并配备指定皑的专职或兼职系挨统维护人员；爱B、经常对设备俺进行保养，防止艾意外事故的发生袄；办C、确保会计数八据和会计软件的熬安全保密，防止绊对数据的非法修扮改和删除；会计皑账套应每周备份鞍一次，备份使用办硬盘、光盘、M笆O、磁带等大容摆量磁性介质，存班放的数据必须保芭存双备份；隘D、在系统升级癌和硬件更换过程岸中，电算工作责案任人应确保会计蔼账套和相关电子败数据的安全；翱E、健全必要的八防治计算机病毒矮的措施，安装高摆效的长驻

52、内存的八防病毒软件。不皑接收来历不明邮凹件，不使用未经啊检验的外来软盘唉和软件；班F、健全计算机耙硬件和软件出现芭故障时进行排除搬的管理措施。拔4.3.6.4靶 电算化核算的熬要求靶A、电算化核算艾是指采用计算机暗记账，即应用会办计软件输入会计敖数据，由计算机岸对会计数据进行八处理，并打印输俺出会计账簿和报邦表。癌B、手工记账向邦电算化核算转化背的具体办法参照扳会计电算化管爸理办法和会肮计电算化规范疤的相关规定执行罢。岸C、对于机制记搬账凭证，应认真傲审核，做到会计翱科目使用正确，啊数字准确无误。岸打印出的机制记熬账凭证要加盖制扳单人员、审核人安员、记账人员和哀会计主管人员的安印章或签字。氨D

53、、记账凭证的佰类别，可以采用癌一种制记账凭证扳或收、付、转三般种制记账凭证的佰形式；也可以在唉收、付、转三种矮制凭证的基础上爱，按照经济业务凹和会计软件功能爱模块的划分进一拔步细化，以方便凹记账凭证的输入奥和保存。绊E、把对使用会计软件败及其生成的会计熬凭证、会计账簿案、会计报表和其跋它会计资料，应吧当符合财政部和扒集团关于会计电搬算化的规定；一疤级会计科目的使板用和编号，以及搬部分科目的明细爱设置必须符合本板规则有关会计科叭目规定的要求。按F、总账和明细瓣账应当定期打印柏。发生收款和付叭款业务的，在输绊入收款凭证和付翱款凭证的当天必皑须打印出现金日按记账、银行存款摆日记账，并与出邦纳人员的现

54、金日矮记账、银行存款半日记账登记簿和版库存现金核对无笆误。巴G、用计算机打般印的会计账簿必袄须连续编号，经板审核无误后装订把成册，并由记账扒人员和会计机构绊负责人或会计主袄管人员签字或盖岸章。傲H、各单位应尽邦可能使用磁带、版光盘、MO、硬邦盘等介质，尽量般少用软盘。但不半管采用何种介质芭存储会计数据，岸仍须打印成册保疤管。皑4.3.7 吧财务分析稗4.3.7.1按各单位应定期进捌行财务分析，并败按集团规定报送邦财务分析报告。版财务分析报告至办少应包括以下内氨容:颁A、报告期内生稗产或经营情况；拔B、佰收入、利润的构矮成分析及影响收扮入、利润变化的昂因素，房地产企鞍业还须有销售(按面积、合同金

55、额俺)、回款、实际版结算(面积、收颁入、成本、毛利熬)情况；昂C、资金使用情白况分析；笆D、成本、费用板升降及构成情况袄分析；傲E、财务状况分稗析；挨F、经营管理和扳财务管理中存在隘的问题及其对策哀等，以前年度尚邦未解决的遗留问吧题及或有负债事癌项应予以揭示；笆4.3.7.2稗 编写财务分析岸报告时，应当运哀用财务分析的技疤术和方法，对经稗营成果和财务状靶况的构成和趋势柏分别进行定性和拔定量的分析。财傲务分析报告应当爱简单明了，重点柏突出；中期和年哎度财务分析报告把应当全面、深入耙。对各单位的定矮期财务分析报告摆，总部将连同会背计报表报送情况吧一并考评并通报肮。捌4.2.7.3坝 主要财务指标

56、吧及计算方法:白A、短期偿债能安力指标 癌 爸 胺 a. 板流动比率=期岸末流动资产/期罢末流动负债*1般00% 背 碍 b. 速盎动比率=（期爸末流动资产-期瓣末存货）/期末鞍流动负债*10挨0% 办B、营运比率 蔼 澳 a. 存货周安转率（次/天）把=销货成本/存坝货平均余额 拌 办 盎 班 或 存货平哀均余额/销货成办本*360 爸b. 应收账款笆周转率（次/天肮）=赊销收入净傲额/应收账款平班均余额 办 稗 懊 叭 或版 360/年周挨转次数 佰c. 总资产周扮转率（次/天）扳=销售收入/总稗资产平均占用额伴 氨 皑 罢 或 3吧60/总资产年笆周转次数 罢C、债务比率 岸 按a. 负

57、债比%阿=期末负债总额版/期末资产总额拔*100% 盎b. 负债权埃益比%=期末负把债总额/欺末股岸东权益总额*1罢00% 佰c. 每股净资暗产（元）=期末捌净资产总额/期绊末总股本数(或肮实收资本数) 暗D、获利能力比爸率 盎a. 每股盈利巴（元）=税后利罢润/期末总股本芭数(或实收资本坝数) 百b. 主营业务盎销售利润率（%斑）=主营业务利颁润/主营业务收啊入*100% 败c. 净资产收俺益率（%）=税艾后利润/期末净巴资产总额（集团懊总部）坝资金占用回报率摆 = 税后利润佰/平均占用集团笆资金100%（邦集团下属单位）稗 捌“占用集团资金傲”按集团净资产颁资金构成确定，芭具体包括：集把团

58、投入的注册资败本；资本公积扳和盈余公积；俺内部往来（计息安部分除外）；班欠缴总部利润；霸免息借款。昂 百 平均占用集团暗资金按年初、3败月末、中期末、芭9月末和年末五袄个指标的算术平般均数确定。扳d. 总资产报办酬率%=（税前伴利润总额 + 俺利息支出）/总阿资产平均余额*拔100% 巴4.2.7.4皑 定期财务分扮析报告的上报时哎间按 般 财把务分析报告为半埃年度和年度上报啊。上报时间按总笆部中期结算和年办终决算的通知时背间报送。摆4.4 主要奥会计政策翱4.4.1 会翱计政策的确认和跋变更啊 拜 集团执行佰财政部财会字摆200025霸号企业会计制俺度及各项具体伴会计准则等有关瓣规定。暗 对

59、选择扮使用的会计政策傲, 由总部财务耙管理部统一确定碍并按国家规定上奥报批准后实施,班 所属各单位不百得擅自变更。笆4.4.2 板集团会计核算严拜格执行以下原则袄：耙4.4.2.1斑 客观性原则：搬以能证明经济业拜务真实发生的合办法凭证为依据，芭准确反映企业的板财务状况，并具拌有可验证性；背4.4.2.2肮 权责发生制原耙则：以权责关系隘实际发生和影响佰期间来确认收入邦和费用而不论款般项是否实际收付叭；盎4.4.2.3艾 配比原则：收盎入和费用在因果爱关系及时间期间百上相匹配；阿4.4.2.4邦 划分收益性支办出与资本性支出鞍原则：严格区分傲支出是为了取得般当期收益还是为皑了以后各期能取艾得收

60、益。前者列胺成本费用，后者巴列作资产；艾4.4.2.5办 重要性原则：拌对经常发生或虽版不经常发生但金岸额较大的会计事澳项，应力求准确唉反映；否则，可扒在不影响会计信板息真实性的情况摆下，简化会计核绊算，合并反映。扮4.4.2.6癌 稳健性原则：背对经济活动中不邦确定的因素在会白计处理上应充分搬估计风险和损失版，少计或不计可叭能发生的收益；板4.4.2.7昂 实质重于形式拔原则：按照交易盎或事项的经济实隘质进行会计核算百，而不应当仅仅懊按照它们的法律俺形式作为会计核疤算的依据。爸4.4.2.8靶 财政部颁发的袄其他会计核算原瓣则。昂4.4.3 会啊计年度：阿自公历每年一月搬一日起至十二月吧三十