杜邦分析法在某地产财务分析中的应用

1、目 录TOC o 2-3 h z u t 标题 1,1蔼二、万科企业股碍份有限公司概况傲三、杜邦分析法哎在万科财务分析罢中的应用颁（一）拌杜邦分析法中涉皑及的几种主要财靶务指标蔼 矮（二）2010班年万科杜邦财务瓣分析图（三）财务指标四、综合评价五、附表扮摘 要 俺传统的财务评价氨指标多是从某一芭特定角度反映企柏业的财务状况及罢经营成果，难以办做板到全面评价,而啊仅靠观察财务报凹表又无法洞察企皑业财务状况的全瓣貌。为此，需要按运用一种方法，埃将相互关联的指隘标同财务报表结扮合澳起来，进行综合啊性的分析评价，拔从而全面体现企埃业总体财务状况板并反映出指标之叭间、指标同报表拌之间的内在联系靶。杜邦

2、分析法(蔼T吧he Do P跋ont Ana案lysis M斑ethod) 搬就是这样一种综阿合分析方法。现挨针对按万科企业股份有皑限公司稗连续2年的财务扮报表，运用杜邦半分析法对该公司埃偿债能力、营运傲能力和盈利能力胺进行综合的分析拌与评价，提出相瓣应的对策与建议颁同时指出该分析绊方法的不足与改按进之处。岸关键词拔 杜邦分析法；唉财爱务指标；万科企绊业股份有限公司盎一巴、杜邦分析法概蔼述阿（一）杜邦分析胺法拌 绊 柏杜邦分析法利用耙几种主要的稗财务比率隘之间的奥关系来吧综合地分析板企业拌的靶财务状况罢，这种分析方法袄最早由美国罢杜邦公司搬使用，故名杜邦瓣分析法。杜邦分凹析法是一种用来瓣评价搬

3、公司盈利能力爸和回报水平，从办财务昂角度评价般企业绩效佰的一种经典方法柏。其基本思想是挨将企业拔净资产收益率傲逐级分解为多项柏财务比率板乘积，这样有助哎于深入分析比较凹企业哎经营坝业绩。按杜邦分析法从评凹价企业绩效最具芭综合性和代表性傲的指标氨隘净资产收益率出芭发，层层分解至拌企业最基本生产蔼要素的使用，成颁本与费用的构成蔼和企业风险艾，从而满足通过八财务分析进行绩爱效评价的需要，版在经营目标发生胺异动时经营者能办及时查明原因并皑加以修正，同时搬为投资者、债权霸人胺及政府评价企业芭提供依据。碍（二）杜邦分析佰法的特点袄 芭 杜邦模蔼型最显著的特点安是将若干个用以斑评价企业经营效八率和财务状况的

4、绊比率按其内在联暗系有机地结合起癌来，形成一个完爱整的指标体系，袄并最终通过权益扒收益率来综合反傲映。采用这一方版法，可使财务比挨率分析的层次更唉清晰、条理更突暗出，为报表分析袄者全面仔细地了邦解企业的经营和鞍盈利状况提供方背便。拜杜邦分析法有助皑于企业管理层更霸加清晰地看到净拌资产收益率的决版定因素，以及销氨售巴净利率与总资产叭周转率、债务比胺率之间的相互关奥联关系，给管理跋层提供了一张明百晰的考察公司资笆产管理效率和是袄否最大化股东投阿资稗回报的路线图。捌（三）对杜邦分案析法的分析皑杜邦分析法中净芭资产收益率受三拌类因素影响：懊营运效率，用利俺润率衡量；案资产使用效率，叭用资产周转率衡耙量

5、；办财务杠杆，用权哀益乘数衡量。白净资产收益率=芭利润率（利润班邦销售收入）熬胺资产周转率（销岸售收入阿巴资产）瓣懊权益乘数暗净资产收益率是吧净利润与平均净岸资产的百分比，颁也叫净值报酬率翱或权益报酬率，败它综合体现了企霸业资产使用效率爸和融资状况。般从公式中看，决芭定净资产收益率吧高低奥的因素有三个方阿面：销售净利率拜、总资产周转率拔、权益乘数。这八样分解之后,可敖以把净资产收益霸率这样一个综合昂性指标发生升降肮变俺化的原因具体化鞍，比只用一项综碍合性的指标更能芭说明问题。懊权益乘数可直观埃地反映出企业每袄拥有1 元自有扳资金所能扩展出瓣来的资产规模。把销售净利率指标柏反映企业每1元按销售收

6、入可实现柏的净利润，进一按步我们可从销售斑额和销售成本两耙个方面展开该指埃标高低的因素分邦析。总资产周转凹率是反映运用资跋产赚取销售收入颁能力的指标，除凹了对资产的各构搬成部分从占用量俺上是否合理进行稗分析外,还可以般通过对流动资产绊周转率、存货周蔼转率、应收账款胺周转率等把有关资产组成部靶分使用效率的分鞍析,判明影响资背产周转率的主要巴问题出在哪里。碍二、万科公司概岸况埃万科企业股份有奥限公司成立邦于1984年5白月，是目前阿中国最大的专业般住宅开发企业。皑2008年公司八完成新开工面积翱523.俺3万平方米挨，竣工面积52爱9.霸4万平方米拌，实现销售金额哀478.7亿元颁，结算收入40扳

7、4.9亿元，净拌利润40.3亿隘元。 靶万科认为，奥坚守价值底线、艾拒绝利益诱惑，伴坚持以专业能力稗从市场获取公平把回报，是万科获百得成功的基石。肮公司致力于通过啊规范、透明的企败业文化和稳健、澳专注的发展模式翱，成为最受客户哀、最受投资者、岸最受员工、最摆受合作伙伴欢迎埃，最受社会尊重懊的企业。凭借公耙司治理和道德准唉则上的表现，公吧司连续六次获得袄“半中国最受尊敬企百业澳”白称号，20背08年入选华叭尔街日报（亚佰洲版）颁“靶中国十大最受尊爸敬企业扮”翱。 澳万科198背8年进入房地产办行业，1993碍年将大众住宅开按发确定为公司核罢心业务。至20拔08年末，业务氨覆盖到以珠三角阿、长三角

8、、环渤阿海三大城市经济邦圈为重点的31案个城市。当年共昂销售住宅425摆00套，在全国绊商品住宅市场的伴占有率从2.0跋7%提升到2.蔼34%，其中市绊场占有率在深圳肮、上海、天津、吧佛山、厦门、沈岸阳、武汉、镇江版、鞍山9个城市袄排名首位。 皑万科199奥1年成为深圳证百券交易所第二家拔上市公司，持续搬增长的业绩以及扮规范透明的公司懊治理结构，使公澳司赢得了投资者爱的广泛认可。过捌去二十年，万科盎营业收入复合增巴长率为31.4跋.%，净利润复柏合增长率为36昂.2%；公司在百发展过程中先后奥入选福布斯摆“奥全球200家最碍佳中小企业爸”把、哎“蔼亚洲最佳小企业蔼200强班”耙、啊“盎亚洲最优

9、50大案上市公司肮”拜排行榜；多次获氨得投资者关系版等国际权威媒阿体评出的最佳公疤司治理、最佳投靶资者关系等奖项瓣。 笆经过多年努力，版万科逐渐确立了版在住宅行业的竞捌争优势：熬“肮万科凹”拜成为行业第一个袄全国驰名商标，肮旗下俺“澳四季花邦城吧”坝、傲“八城市花园邦”佰、巴“版金色家园矮”扳等品牌得到各地懊消费者的接受和霸喜爱；公司研发案的昂“安情景花园洋房版”吧是中国住宅行业摆第一个专拔利产品和第一项班发明专利；公司捌物业服务通过全坝国首批ISO9靶002质量体系芭认证；公司创立皑的万客会是住宅氨行业的第一个客翱户邦关系组织。同时办也是国内第一家埃聘请第三方机构傲，每年进行全方鞍位客户满意

10、度调百查的住宅企业。柏 肮三、杜邦分析法坝在万科财务分析邦中的应用拜运用杜邦分析法唉可以解释指标变傲动的原因和变动稗趋势，从而为采鞍取措施指明方向扳。现以万科的财唉务报表为例进行皑分析。哀 扮 跋 挨（一）杜邦分析疤法中涉及的几种俺主要财务指标霸 傲 凹 净资产收敖益率=资产净利扒率矮X办权益乘数啊 资产净利板率=销售净利率蔼X蔼资产周傲转率瓣 净资产收扮益率=销售净利靶率办X疤资产周转率爱X伴权益乘数捌（二）版2010年万科懊杜邦财务分析图拜净资产收益率按 16.47坝00靶%翱 巴 摆 澳 跋 奥总资产收益率拌 5.004蔼8般%挨权益乘数俺3.0713=资产总额/股东权益=1/（1-资产

11、负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100X般销售净利率胺23.4549坝%靶总资产周转率跋0.2871懊%X 啊净利润氨8,839,6拜10,505.斑04爱元 昂主营业务收入皑50,713,耙851,442叭.63邦元背资产总额隘148,395拜,955,75霸7安元百主营业务收入挨50,713,败851,442拜.63岸元-吧收入总额肮7,504,9胺69,755拔元安成本费用蔼42,974,搬240,837爱.59皑元叭流动资产澳205,520背,732,20吧1.32元扒长期资产澳10,116,耙819,540吧.51元+肮销售成本矮30,0把73,495,懊231.18俺元把

12、固定资产拌1,219,5般81,927.昂47元按货币资金敖37,816,蔼9挨32,911.胺84元吧销售费用奥2,079,0唉92,848.翱94颁元版交易性金融资产捌0元疤无形资产爱373,951碍,887.29蔼元翱管理费用拜1,846,3啊69,257.跋59矮元爱在建工程岸764,282疤,140.58暗元办应收账款懊1,594,0肮24,561.笆07熬长期待摊费用绊32,161,绊415.85元捌预付账款扮17,838,般003,464肮.71元拜税金背8,725,2矮50,878.背76元艾存货哀133,333傲,458,04唉5.93元败递延所得税资产蔼1,643,1拜58

13、,028.绊39元岸财务费用捌504,227败,742.57懊元摆其他支出哀846,369矮,257.59般元阿其他应收款傲14,938,颁313,217扒.77元邦长期股权投资柏4,493,7半51,631.八16元 芭其他流动资产岸1,055,9俺92,714.啊5拌1元岸其他非流动资产啊1,055,9翱92,714.傲51元 摆（三）财务指标捌分析瓣图1 爸财务指标-偿债叭能力分析跋财务指标颁2009柏2010隘流动比率(-败)班1.9149案1.5852傲速动比率(-鞍)埃0.5912啊0.5568把现金比率(%)扒33.7974俺29.021爱现金流量债务比坝率(-)拜0.1004板

14、0.0139岸长期负债摆资产负债率(%矮)啊67.0017靶74.6861蔼产权比率(%)把188.425百2般282.931八利息保绊障倍数(-)啊1602.13颁04敖2468.12阿69瓣图2 财务指艾标-盈利能力分罢析耙 氨 扮 指标名称叭 拜 昂 百办 爸2010-12绊-31胺 扒袄2009-2-伴31 般版销售毛利率(%绊) 瓣 袄 吧澳 40.6唉996 凹安 29.3扒903 隘胺 霸营业利润率(%袄) 氨 埃 百俺 23.4拜549 凹半 17.7懊678 耙白 氨净资产收益率(皑%) 暗 扒唉 16.4绊700 蔼板 14.2笆600 鞍芭 背加权净资产收益皑率(肮%)

15、巴 背袄 17.7翱900 板班 15.3澳700 澳叭 、般总资产收益率(稗%) 哀 跋扒 5.0霸048 摆奥 5.0翱069 岸盎 疤净资产收益率高艾表明公司盈利能败力强。懊该指标行业平均袄值：3.962跋7%把图3 财扒务指标-营运能板力分析邦 矮 时间 捌 懊项目般2010.03昂.31巴2009.12白.31拔应收账款周转率安（%）叭13.402半59.758邦存货周转率（%哀）爸0.0491熬0.3922叭流动资产周转率哎（%）袄0.0553艾0.401胺固定资产周转率暗（%）跋11.0695暗37.2951挨总资产周转率（拔%）巴0.0525盎0.380办6扒存货周转率高表半明

16、公司经营效率傲高，占用资金少靶，营运能力强。绊该指标行业平均拌值：次/年四、综合评价肮净霸资产收益率是一白个综合性很强的把与公司财务管理百目标相关性最大蔼的指标，叭净资产稗收益率的变化主扳要是由权益乘数盎和总资产净利率八两个关键因素影摆响的，跋这鞍从上面数据可以氨看出万科房地产敖从2009年-盎2010年的般总资产净利率有氨所下降，坝权益乘数提高，盎净资产收益率增熬幅较大。 昂权益乘数主要受氨资产负债率影响版。负债比率俺越大，权益乘数胺越高，说明企业皑有较高的负债程扳度，给企业带来霸较多地财务杠杆笆利益，但同时也扮给企业带来了较罢多地风险。背从上面数据可凹以看出万科房地瓣产翱长期采用高负债叭的

17、筹资策略，这半一筹资方式符合板房地产行业的行办业特点，还有利碍于万科企业降低胺资本成本。但是败较高的负债也给笆万科房地产带来扮了较高的财务风盎险，因此作为万伴科房地产公司的袄高管层，应充分扒考虑到企业潜在扳的财务风险，尤柏其是在遭遇经济巴波动时，更应该啊采取措施保证企班业的还贷能力。爱总资产净利率由隘销售净利率和总罢资产周转率凹两个因素影响。班从上面数据可以绊看出虽然百万科房地产肮销售净利率提高蔼，但存货拜周转率、应收账暗款周转率和固定疤资产周转率的下耙降，使得疤总资产周转率下跋降，导致万科企阿业般总资产净利率有暗所下降岸。万科总搬资产周转率下降版，表明其利用其吧总资产产生销售矮收入的效率在下

18、霸降。因此，万科耙因减少存货，提笆高应收账款的管哎理能力。挨销售净利率反映安了企业利润总额背与销售收入的关盎系，从这个意义艾上看提高销售净柏利率是提高企业扳盈利能力的关键艾所在。万科房地霸产的销售净利率吧在这两年间有所安提升，说明了该凹企业的盈利能力办有所提升邦。胺正因为有着良好摆的盈利能力作为皑后盾，该企业才靶敢采用扩张性筹扮资方式。拜万科房地产的销芭售净利率提升得埃益于八营业收入增加和氨财务费皑用降低所致。营半业收入比上年增板加19亿元,增扳长率为3,89佰%。根据该公司哀的年报，其营业蔼收入大幅增长的吧主要原因在邦于公司不断调整班产品结安构，增加产量，盎不断满足市场需耙求，从而造成的安主

19、营业务收入大懊幅上升。因此，肮万科房地产因在阿增加营业收入时癌，同时要降低营耙业成本，如销售肮费用，管理费用霸等。附表吧表1 万科 唉 2009-2版010年资产负靶债表 班 矮 绊 疤资产负债表（水霸平分析）邦编制单位：深圳埃万科A股按单位：元啊会计年度霸2010/12皑/31澳2009/12佰/31埃 增（减）%拔货币资金懊37,叭816,932拔,911.84耙23,001,爱923,830癌.80坝64.41%爱交易性金融资产跋0敖740捌,470.77版-100.00把%癌应收账款摆1,594,0疤24,561.鞍07岸713,191颁,906.14岸123.51%摆预付款项埃17,

20、838,巴003,464俺.71扳8,736,3绊19,500.捌73绊104.18%拔其他应收款哎14,938,昂313,217百.77爸7,785,8巴09,435.敖41稗91.87%碍存货奥133,333傲,458,04艾5.93佰90,085,斑294,305瓣.52隘48.01%鞍流动资产合计艾205,520皑,732,20傲1.32瓣130,323疤,279,44搬9.37爱5版7.70%颁可供出售金融资拜产半404,763凹,600.00耙163,629袄,472.66氨147.37%斑长期股权投资版4,493,7跋51,631.罢16按3,565,3案83,001.碍51昂2

21、6.04%奥投资性房地产袄129,176傲,195.26澳228,143拔,157.99颁-43.38%凹固定资产翱1,219,5扒81,927.瓣47板1,355,9哎77,020.般48白-10.06%碍在建工程斑764,282埃,140.58扮593,208澳,234.13靶28.84%柏无形资产败373,951般,88盎7.29氨81,966,笆325.94耙356.23%暗长期待摊费用板32,161,鞍415.85扮31,318,阿689.65碍2.69%稗递延所得税资产艾1,643,1袄58,028.百39肮1,265,6奥49,477.凹66奥29.83%伴其他非流动资产巴1,0

22、55,9巴92,714.颁51巴0凹#DIV/0!癌非流动资产合计哀10,116,巴819,540吧.51霸7,285,2傲75,380.柏02皑38.把87%拔资产总计按215,637挨,551,74霸1.83佰137,608哀,554,82安9.39耙56.70%敖短期借款哀1,478,0扮00,000.办00扮1,188,2败56,111.绊11懊24.38%阿交易性金融负债隘15,054,拔493.43斑0捌#DIV/0!岸应付票据鞍0板30,000,办000.00败-100.00吧%坝应付账款捌16,923,肮777,818稗.98把16,300,爱047,905吧.75扳3.83%

23、扒预收款项哀74,405,隘197,318案.78俺31,734,隘801,163盎.76鞍134.46%把应付职工薪酬矮1,415,7暗58,826.罢87爸806,504拜,472.20霸75.54%白应交税费扳3,165,4捌76,401.般56芭1,176,8案77,640.把28皑168.97%翱应付利息盎127,806柏,502.79颁122,643癌,721.10挨4.21%捌其他应付款敖16,814,伴029,349翱.10矮9,258,7袄34,468.瓣30扳81.60%般一年内到期的非扒流动负债唉15,305,按690,786把.98靶7,440,4案14,366.拔78

24、翱105.71%办流动负债合邦计坝129,650耙,791,49蔼8.49啊68,058,凹279,849挨.28笆90.50%埃长期借款啊24熬,790,49班9,290.5氨0碍17,502,熬798,297哀.11矮41.64%胺应付债券扳5,821,1稗44,507.盎03板5,793,7笆35,805.胺14凹0.47%耙预计负债熬41,107,安323.15版34,355,安814.95班19.65%稗递延所得税负债凹738,993昂,358.99摆802,464艾,465.02奥-7.91%扳其他非流动负债拔8,816,1凹21.26傲8,408,凹143.82敖4.85%伴非流

25、动负债合计般31,400,癌560,600埃.93伴24,141,板762,526笆.04懊30.07%啊负债合计艾161,051把,352,09暗9.42拜92,200,靶042,375爸.32胺74.68%蔼实收资本（或股傲本）碍10,995,案210,218坝.00哎10,995,阿210,218傲.00霸0.00%瓣资本公积肮8,789,3佰44,008.霸84奥8,557,7拜16,583.半44奥2.71%瓣盈余公积按10,587,扳706,328靶.79叭8,737,8白41,436.斑85懊2肮1.17%斑未分配利润鞍13,470,百284,310吧.05罢8,808,3矮98

26、,744.捌05疤52.93%瓣少数股东权益癌10,353,百522,851澳.30啊8,032,6叭24,392.鞍93哎28.89%跋外币报表折算价鞍差爱390,131安,925.43唉276,721矮,078.80叭40.98%败归属母公司所有百者权益（或股东隘权益）挨44,232,瓣676,791背.11矮37,375,懊888,061耙.14邦18.35%耙所有者权益（或摆股东权益）合计澳54,586,凹199,642吧.41败45,408,哀5笆12,454.芭07阿20.21%肮负债和所有者（柏或股东权益）合肮计扳215,637皑,551,74摆1.83岸1皑37,608,跋55

27、4,829鞍.39矮56.70%澳 表2 万科唉 2009-按2010年利润斑表 摆利 润案 表拔编制单位：深圳阿万科A股案 叭 摆 矮 摆 捌 笆 阿单位：元矮项目版2010/12捌/31柏2009/12扒/31佰增（减）%矮一、营业收入熬50,713,皑851,442白.63傲48,881,扒013,143隘.哎49阿3.75%扮减：营业成本埃30,073,颁495,231皑.18般34,514,颁717,705凹.00扮-奥12.87%扒营业税金及附加佰5,624,1绊08,804.搬74按3,602,5凹80,351.翱82百56.11%案销售费用按2,079,0隘92,848.蔼94扒1,513,7盎16,869.安35颁37.35%绊管理费用伴1,846,3挨69,257.拔59挨1,441,9扳86,772.罢29唉28.04%柏勘探费用俺0坝0霸财务费用罢504,227暗,742.57胺573