高质量推进老旧小区改造

1、高质量推进老旧小区改造摘要：伴随着城镇化发展步伐加快，老旧小区改造成为提升居民幸福感和提高 城市管理水平的迫切需求。今年4月，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区 改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。国家将逐步完善小区配套和 市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。老旧小区改 造千头万绪，市政基础设施隐患突出、居民诉求多、资金需求大、施工难度高。 既要补短板、惠民生，又要促发展、稳经济。关键词：老旧小区；改造；质量提升引言当前，老旧小区改造已经上升为国家重要工作，既保民生，又稳投资，同时 拉动内需，是当前统筹推进疫情防控和经济社会发展，做好六稳工作、落实六 保任务

2、的具体举措之一。1老旧小区改造现存在的问题老旧小区改造现存在的问题主要有：建筑外墙渗水严重、有些旧楼结构也 出现安全隐患，外墙砖脱落，涂料开裂褪色、设备管道老化、无电梯，首层出入 口未设置无障碍通道，给居民带来极大不便，建筑外观违建较多，外部形象不佳， 影响市容市貌。社区绿化形式单一，植物品种较少，现状绿化层次杂乱，局部 绿地黄土裸露严重，景观品质整体较差。现状车行道为不透水结构，路面排水 不畅；人行道铺装以水泥砖为主，破损严重，透水性差；车行道与人行道齐平， 行人通行存在安全隐患。停车位存在问题有停车位较少，且部分损毁，雨天有 积水，并且缺乏维护。2高质量推进老旧小区改造的措施2.1满足居民

3、更新需求、搭建多方参与平台因为老旧小区的改造工作事关到广大居民的真实利益，有关部门在整改过程 中需要综合考虑居民各方面的需求和倾诉，尊重和满足他们的建议，显示出以人 为本的精神理念。采取问卷调查和焦点访谈的方法调查居民的整治需求，根据工 程的重要性依次进行整改，从建筑功能整体性提升开始，主要有对住宅室内部进 行改造，对楼层较高的建筑安装电梯设施，更新换代公共设施，对原本设计狭窄 的道路进行加宽改造，整体小区的安全布局进行改造等内容。2.2识别多样化的更新类型、提供多种改造选择在城市中许多老旧小区的各种因素，如在地理位置、交通、建筑、环境、历 史、文化、人、要求等方面都存在差异，有自己的特点。通

4、过查阅历史资料、现 场实地调查、问卷调查和分类访谈，对老小区各领域各方面的数据进行分析，为 利益相关者微观改造提供参考。在分类整理的基础上，对老旧社区的建设年限、 街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，将老社区分别改造成为一个 紧迫性、可改性和暂缓改造性这三种类型。改造过程中要对出现的各种因素进行 尊重，具体问题具体分析，因地制宜，从多种改造的选择中进行归类选取相适应 的改造方式，据此来满足住在不同位置居民的实际需求，合理地推进微改造的工 序。2.3要坚持责任落实，持续提升现场管理新水平要进一步严格落实参建单位安全职责，施工单位全面负责建设工程施工现场 的安全管理，并按照谁施工，谁负责

5、的原则，由总承包单位与分包单位逐一签 订安全责任书，明确安全责任。楼房主体改造时应优先选择非带户施工作业形式， 对于确实存在特殊原因无法撤离居住人员的，必须采取施工防火技术措施。应执 行用火证审批制度，严格限制明火作业，并实行严格的消防安全管理。作业单位 和操作人员应当按照用火管理制度办理相关手续，并结合实际情况制定严密的施 工用火方案，严禁明火作业与保温施工交叉作业，有效遏制施工现场消防隐患。 在政府层面，由属地住建部门与相关部门组成联合检查组，定期对施工现场开展 检查，加强对建筑施工现场的监管，加大检查及处理处罚力度，多方联动、形成 监管合力，有效整治违法建设、开墙打洞、乱搭架空线等违法行

6、为，及时消除施 工现场安全隐患，确保各参建单位安全责任落实到位。2.4以盘活资本为动力，推行立体停车2019年以来，河南、浙江、福建等十多个省市的老旧小区改造方案明确把增 加停车位作为重点。北京、深圳、苏州、合肥等地都探索在老旧小区建设立体车 库。停车企业因可以预见的投资回报模式，对进入老旧小区的积极性较高。从空 间上，盘活一切可以利用的土地资源是重中之重。加强对周边公共空间的整合， 通过整合周边小区资源，推进共享停车，利用智慧停车技术，将住宅区、机关单 位、周边写字楼、商场和路边停车位等资源打通。2.5基于海绵城市理论的老旧社区的改造现状老旧社区的径流污染和内涝问题比较严重，且不同小区的可改

7、造区域大 小不同，所以在设计低影响开发雨水系统时应因地制宜。对可改造的建筑，根据 民意进行一定程度的屋顶绿化改造。改造时，可适当增加小区内绿地面积，便于 布置较多的低影响开发设施。若低影响开发雨水系统以雨水径流削减及水质控制 为主，根据地形特征及竖向分布划分为若干个汇水区域，将雨水通过植被浅沟导 入雨水花园或低势绿地，进行处理、下渗，对于超标准雨水溢流排入市政管道； 若以雨水利用为主，可以将屋面雨水经弃流后导入雨水桶进行收集利用，道路及 绿地雨水经处理后导入地下雨水池进行收集利用。2.6以成功经验为借鉴，由点及面推广老旧小区改造方面，上海、重庆、深圳、辽宁、黑龙江等地积累了宝贵的经 验，北京市

8、劲松地区是其中之一。2018年7月，北京市劲松街道以劲松北社区为 试点，引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新。面对居民的改造需 求，劲松街道启动编制小区改造方案，在各个环节充分汇集居民诉求，并开始尝 试引入社会资本，从设计规划到施工和后期物业管理，全流程引入社会企业参与 老旧小区的综合整治。最终，劲松街道吸引约3000万元社会资本进入，完成社 区示范区2万平方米的改造。通过后续物业管理、使用者付费、政府补贴、商业 收费等多种渠道，实现一定期限内的投资回报平衡。可以说，充分汇集居民需求， 吸引社会力量参与，劲松街道的探索实践为老旧小区综合改造课题进行了有益的 尝试，也为其他治理类项目做

9、好老旧小区综合改造工作提供了有益借鉴。结语目前来看，老旧小区改造，依然有两个难点。第一，如何做好小区人群利益 平衡，无论是加装电梯还是改造停车位，都影响到部分小区业主的利益，并且对 于改造推进的效率也会形成一定影响。第二，如何筹措相关改造资金。毕竟，此 前的棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激，有央行通过PSL贷款投放基础货币 来进行支撑，相当于对三四线棚改城市直接放水，影响可见一斑。但国务院办公 厅发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，指出到十四五期 末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造 任务。意见提出合理共担机制，指出旧改资金主要来源于居民、政府、银行等金 融机构、（运营）单位等，也就是说，财政可能会有一定扶持，但更多还要靠居 民和社会来解决，“谁受益、谁出资”。因此，笔者认为，不同城市和地