科技馆物业综合管理方案说明

1、 . . 184/184科技馆物业综合管理方案 日期：科技馆物业综合管理方案(陆家嘴)1公司的性质与等级1.1公司简介陆家嘴物业管理（以下简称陆家嘴物业公司）成立于1992年5月，1997年12月改制为XX公司，注册资金1500万元。1.1.1机构设置陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物业管理部、市场发展部、物业管理培训中心、档案资料信息中心、计算机信息中心。投资企业：陆家嘴贝思特物业管理明城酒店管理、明宫餐饮分公司御桥物业管理兴嘉物业管理佳迅清洁服务明城半山日本料理悠适上岛咖啡屋1.1.2管理规模作为专业的物业管理企业，陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万m2，其中

2、委托管理面积320万m2、顾问管理面积40万m2、境外合资组建的物业公司所管面积30万m2，是目前市管理面积最大的物业管理企业。其类型涉与到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、外销公寓、酒店公寓、住宅小区等，所以具有大规模经营、低成本运作的特色。1.1.3管理围陆家嘴物业公司与其投资企业管理的物业办公楼：汇丰大厦、众城大厦、大厦、陆家嘴集团办公楼、三菱商事办公楼、浦东新区办公中心；公寓（含酒店公寓）：明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠苑、梧桐花园；别墅：棕榈海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄；住宅小区：金新

3、村二至八街坊，东荷新村，云台三、四、五街坊，上南三、八街坊，御桥二、五街坊，东城小区，花木小区，二军大梅花村、兰花村、中原高层、中心东二村；厂房：嘉浦科技楼；综合商厦：市南电力交易市场、路商业街三期、东城商都、钻石交易中心。陆家嘴物业公司顾问管理的物业综合大楼：江海大厦；公寓：山鑫城、佳泰花园。1.1.4质量体系陆家嘴物业公司已经通过了ISO9002质量保证体系与ISO14001环境管理体系的认证，并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体系，此项管理体系有望在明年通过认证。届时陆家嘴物业公司将成为全国通过三项体系认证的十家企业之一，全国唯一通过三项体系认证的物业管理企业。1.1.

4、5质量目标安全、舒适、亲情、保值1.1.6环境目标水清、地绿、洁净、舒适1.1.7质量方针建一流公司、创一流管理、管一流物业、出一流人才1.1.8环境方针美化环境、造福社区、持续发展1.1.9公司信誉依法经营、严格管理、规服务，遵守国家有关法律法规1.1.10管理理念陆家嘴物业让您更满意 让严格管理、规服务、心心交流 您业户、发展商、行政主管部门与相关专业部门 更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友1.1.11管理人才陆家嘴物业公司拥有一批年轻化、知识化

5、、专业化、高能级的管理人员250人，平均年龄35岁，具有高、中、初级职称的人员占总人员的57%。在做好服务的同时，陆家嘴物业公司将人才的使用和培养放在企业发展的首要地位，通过各种途径共组织员工培训2133人次，其中境外培训19人次。1998年，根据其自身发展的需要又建立了陆家嘴物业培训中心，共培训786人次，其中与房地产管理学院合作培训651人次。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的根本保证。1.1.12管理水平陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理经验、特色和优势，将陆家嘴品牌战略与CIS引入公司文化，它标志着陆家嘴物业公司已正式跨入物业管理现代化的行列，并已形成了能够适应智

6、能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整套具有相当水准的管理模式，在全市同行业中处于领先的地位。1.1.13管理业绩陆家嘴物业公司现为全国房地产协会理事单位，市物业管理协会副会长单位。创有全国优秀小区三个、市示小区二个、市优秀小区六个、市优大厦一个、达标大厦一个、达标小区11个，达标创优率达85%，其中商品住宅和办公楼创优率达100%。并于1998年12月通过质量体系审核中心的GB/T19002-ISO9002质量保证体系认证（国际认证），同年获市物业管理企业唯一的“质量管理奖”。 1998年公司被评为市级档案管理先进单位，1999年6月又被评为档案管理国家二

7、级企业，2000年11月通过质量体系审核中心的ISO14001环境管理体系认证（国际认证）。1.2管理资质陆家嘴物业公司注册资本为人民币壹仟伍佰万元。陆家嘴物业公司被评为市二级资质的第一家物业管理企业（市物业管理资质最高为一级，但目前只评出49家二级管理资质的企业，无一级管理资质的企业）。1.3公司财务状况最近3年经营收入、利润和总资产如下（万元）：年经营收入年利润总资产1998年322831460691999年284143468802000年预计340033975301.4公司物业管理业绩（图片）公司主要管理业绩摘要获奖单位获奖名称公司95年度市物业管理优秀企业公司市房地行业96年度实事立功

8、竞赛优秀集体公司浦东新区1995-1998年度文明单位公司市房地行业97年度立功竞赛优秀集体公司1998年12月获得ISO质量体系认证证书公司1999年获物业管理企业二级资质公司1999年6月档案通过国家二级评审金分公司1995年度保卫工作先进集体金分公司1993-1995年度浦东新区绿化养护管理先进集体金分公司1995-1996年度爱国卫生先进单位金分公司市房地行业96年度区级实事立功竞赛优秀集体金分公司房地行业96年度窗口规服务达标单位金分公司一九九七年度浦东新区治安安全合格单位金分公司一九九七年度卫生标兵小区达标创优荣誉摘要获奖小区获奖名称金二街坊市优秀小区和全国城市物业管理优秀住宅小区

9、金四街坊市物业管理优秀小区金六街坊市物业管理优秀小区金三街坊市物业管理优秀小区金七街坊市物业管理优秀小区金五街坊市物业管理优秀小区金八街坊（西）市物业管理优秀小区众城管理处市优秀物业管理大厦荣城花苑市优秀物业管理小区、市优秀示小区民乐苑建设部全国优秀小区、市优秀示小区2“科技馆”概况“科技馆”位于浦东新区花木行政文化中心区，世纪大道2000号，毗邻世纪公园、世纪广场，与新区政府大厦相对，交通便利，通过世纪大道和地铁二号线与陆家嘴金融贸易区与市中心相连。“科技馆”是由市人民政府投资兴建的重大社会文化项目，计划投资总额约15亿元人民币。“科技馆”以“自然、人、科技”为主题，以提高公众科技文化素养为

10、宗旨。建成之后将是重要的科普教育基地和休闲旅游基地，预测年客流量逾200万人次。“科技馆”设有天地馆、生命馆、智慧馆、未来馆等五个常设展馆和一个临展馆。一期共开放地壳探秘、生物万象、儿童科技园、智慧之光、信息乐园、设计师摇篮6个展区和一个IMAX巨幕3D影院、一个球幕影院、一个动感4D影院，另有宇宙之旅等13个展区将于二期开放。开放时间：周二至周五9:00-17:00周六至周日9:00-21:00周一闭馆占地面积：6.8万平方米总建筑面积：9.6万平方米常设展区面积：6.0万平方米建筑总高：50.2米其中：地上49米，四层；地下7.2米，一层主体结构：砼框架结构（预应力）屋面：铝板楼层：砼板外

11、墙：玻璃、石材与铝板幕墙墙：轻质（材料）砌块设备、设施：强电系统、弱电系统（楼宇自控、安保监控、共用天线和闭路电视、公共广播和应急广播、通讯）、电梯、给排水系统、擦窗机、空调暖通、计算机系统、灯效控制系统和AV数字控制系统。3双方合作的意向3.1“科技馆”以其优秀的建筑设计、超前的风格理念、先进的硬件设施、无与伦比的地理位置，必将成为世界一流的科技展馆。3.2贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有高资质、上等级、有管理经验、有专业人才、有完善的企业管理制度的优秀物业管理公司来管理“科技馆”。3.3陆家嘴物业管理“科技馆”的综合优势陆家嘴物业已成为市管理规模第一的物业公司，目前管理的物业量已达39

12、0万；陆家嘴物业公司管理资质已居市物业管理企业之首位，成为市49家获二级资质的第一家(目前无一级资质物业管理企业)；陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升值，业户安居乐业；陆家嘴物业将成为全国唯一通过ISO9002、ISO14001、OHSAS18001三项国际认证的企业；陆家嘴物业具有管理各类物业的丰富实际经验与人力资源；陆家嘴物业有能力为所有类型的企业提供物业管理服务；陆家嘴物业可以提供您所需要的物业管理服务；用我们的物业管理服务节省您的时间和金钱；您可以利用我们的管理经验帮助您实现你的战略目标；陆家嘴物业是您可信赖的合作伙伴。3.4陆家嘴物业管理“科技馆”的具体优势“科技馆

13、”与我公司总部近在咫尺，又与我公司管理的浦东新区办公中心触手可与，对于资源共享、应急抢险十分有益；“科技馆”坐落于浦东陆家嘴地区，而我公司是陆家嘴集团公司的全资子公司，与新区各个方面有着极为良好的沟通渠道，可以为“科技馆”的各项工作提供其他公司无法比拟的便利条件；我公司有能够保障浦东新区办公中心正常运作的经验丰富的设备设施维保技术人员；我公司有具有丰富接待经验的强大的礼仪服务阵容，曾接待过、等中央领导同志与许多国家的元首、部长；我公司有为钻石中心提供服务的专业保安队伍；我公司有为证券大厦提供服务的专业保洁公司；我公司有从原浦东公园转制到我公司的具有园艺实践经验的绿化队伍，更有从农学院毕业的高才

14、生做为后备力量；我公司有条件吸纳全国最优秀的物业管理人才来管理“科技馆”；我公司有能力并愿意吸纳“科技馆”的富余人员。3.5贵方如果委托我公司管理“科技馆”，我公司将采用“陆家嘴物业管理”的管理模式，导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境管理体系与OHSAS18001职业安全卫生管理体系，为“科技馆”成为世界一流的科技展馆提供无可挑剔的物业管理服务。3.6委托方支付开办费542600元。3.7“科技馆”竣工验收后，需对所属委托物业围的房屋、设备、设施等进行全面“开荒”清洁。“开荒”清洁费由委托方承担，估计需100000元人民币，其费用实行“实报实销”，物业公司负责实施。3.8我公

15、司同意贵方的建议：从施工期就进行物业管理服务早期介入，开业后开始进行物业管理服务。早期介入物业管理：2001年1月1日2001年3月31日，委托物业管理服务期限五年： 2001年4月1日2006年3月31日，这将给“科技馆”的建设和物业管理平稳过渡以与管理水平达到四星级标准带来非常有利的因素。4总体构想与目标4.1管理模式倡导陆家嘴物业让您更满意的管理理念，在“科技馆”与陆家嘴物业公司的领导下，实行“科技馆”物业管理处经理负责制，实施管辖区域统一的物业管理，并遵守国家与地区有关的法律法规，接受当地政府主管部门的监督。4.2管理服务目标我公司正式接受管理“科技馆”后，将使“科技馆”达到以下管理服

16、务目标（除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差异较大、政府政策调整与不可抗力等因素外）:4.2.1总目标达到相当于宾馆四星级标准；通过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值，真正为业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进的科教、娱乐、工作环境,并成为中国乃至全世界的标志性物业品牌。营造优质环境，激发游客参与科普的热情，提高业户的满意度。4.2.2具体目标管理服务“以人为本”，针对“科技馆”的物业特征，我司提出“高标准、全方位”的物业管理设想。高标准以业户满意度为指针，导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系与OHSAS18001职业安全卫生管理体系，

17、采用相当于宾馆四星级标准，运用现代科技手段与管理方法来管理与服务“科技馆”。从目标管理着手、以质量管理为中心、以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门与业户监督管理相结合的管理方式。全方位针对业户和游客的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价与24小时全天候、多方位的高标准管理服务。4.2.3管理目标值经营场地管理目标值场地、建筑完好率98%基础设施完好率95%展区场地管理目标值展区场地、建筑完好率98%展区基础设施完好率95%工程物业管理目标值供电、供水、供气保证率98%照明设施完好率98%空调供应完好率98%通讯、视听、系

18、统保障率98%消防设施完好率100%治安监控设施完好率98%建筑物与所有设备、设施按预定计划维护保养合格率100%建筑物与所有设备、设施维修与时率100%设备、设施突发事件控制率98%保安管理目标值VIP接待安全措施保证率100%高峰客流安全措施保证率100%突发事件控制率100%车辆交通疏导控制率100%技术防监控措施实施率98%观众安全措施保证率100%重大刑事案件发生控制率100%重大火灾事故发生控制率100%环境管理目标值管理区域无积尘、无污垢、无垃圾、无积水控制率100%管辖区域绿化成活率95%以上管辖区域绿化更新、养护与时率100%管辖区域绿化艺术美化率95%建筑物外立面整洁保持率

19、98%建筑垃圾、生活垃圾、污水处理与时率98%以上灭虫除害与时率98%以上早期介入物业管理服务围与容5.1围“科技馆”的所有公共部位与地下车库。5.2早期介入服务容协助和参与施工质量管理，加强对隐蔽工程的现场检查，使质量隐患消灭在建造过程中，促使物业建造质量和验收效率的提高。与委托方一起融洽外部环境，沟通与社区有关的供电、供水、市政、环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化与委托服务保养单位等政府管理部门的关系并建立日常联系网络，加强合作使“科技馆”运作与管理取得良好的外部环境。协助开发商制定好“科技馆”业户使用公约。与开发商一起参与房屋设备设施的前期质量验收。开业后管理方案的拟订。“

20、科技馆”租户装潢管理方案的拟订。房屋、设备、设施的交接验收，并建立验收后档案。管理与作业人员培训与操作训练（开业前10天完成）。制订“科技馆”房屋、设备、设施维修保养方案。制订“科技馆”安全、消防系统管理方案。其他工作指导与策划。5.3早期介入的时间2001年1月1日至2001年3月31日凭借多年物业管理经验，我司认为，早期介入越早越好。从今后物业管理的角度讲，有利于与早发现问题，节省投资成本，与时解决问题，有利于设备设施良好运行，保值升值。5.4派遣人员费用估算派2名经理级管理人员与工程技术人员，每周1次，每次结束后提供书面建议报告（特殊情况增加次数）。按常规，物业公司对前期介入应收取一定费

21、用，但是针对“科技馆”的特殊情况，我公司决定费用全免。6“科技馆”接收过渡阶段的管理工作与保证措施6.1“科技馆”进场接管期限我公司在确保“科技馆”正常运行的前提下，在“科技馆”有关人员的配合下，接管时间定为一周，各部分交接期限与责任人员具体如下：“科技馆”交接时间表项目交 接 时 间责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天资料合同交接全体人员供配电系统电气维保部电梯系统空调系统空调（给排水）维保部给排水系统计算机系统弱电系统消防设备弱电维保部楼宇控制电子会议背景音响闭路电视灯效、AV安保设备门禁设备车库管理保安保安部保洁、绿化清洁、绿化部礼仪礼仪部交接总结全体人员6.2项目交接验收

22、责任界定当我公司受托管理“科技馆”，进入现场在限定时间交接时，甲方负责把已竣工项目或还在施工项目的全部情况告之乙方，并同时移交相应的管理权力与责任，具体如下：6.2.1甲方负责在乙方接管前把全部设备系统的各类合同、合同附件、图纸、技术资料、产品说明书等全部移交乙方。如遇种种原因，一时无法移交的部分资料，且不影响整个设备系统交接的，可适当延长时间。6.2.2经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收且合格的竣工项目移交。甲方负责与时把管理权力与责任移交乙方，乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方与甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建部门等）签字认可，乙方承担其管理权力和义务。6.2.3经政府

23、的主管部门按规定的验收运行周期验收但不合格的竣工项目或者经政府的主管部门按规定的验收运行周期无法验收完毕的竣工项目移交。甲方负责与时把管理权力和责任移交乙方，但不合格或未验收完毕的项目乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方与甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建处等）签字认可，由此影响其提供使用功能的责任不应乙方承担，乙方对甲方支付余款或增加费用具有参与讨论与建议权，乙方负责配合、协助甲方或甲方委托人，加快整改项目的落实与再次验收工作的推进或者持续落实其验收工作。6.2.4已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目责任界定：甲方负责验证责任，并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工责

24、任；分包方或具体施工方负责施工、试运行与整改责任；乙方负责配合、协助、建议、讨论的责任，其提供使用功能的责任不应乙方承担。6.3保证措施先期进行各类图纸的熟悉消化；设备人员与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行熟悉，以保证在接收后能独立操作；对各类供货商、联系人、维保期限、维保容与维保期外的维保进行详细了解；对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记；建立接管档案，对每台设备的目前状态由科技馆、供货商和物业公司三方签字认可；还未完全完工的设备系统，可以实施边施工调试、边进行监督，待完工后再验收交接；管理方的接收人员必须经过培训，并符合上岗条件。7进驻“科技馆”后物业管理服务的围、容与标准

25、7.1业户服务拟订租户进场管理程序；拟订装修管理规定并照章执行负责对业主、租户的日常服务与联系，并进行走访，每季度一次意见征询活动；收集租户租赁资料，编制租赁清册，记录动态情况；建立租户档案，拟订档案管理办法。7.2礼仪商务服务7.2.1围“科技馆”商务中心所涉与的各项服务、礼仪会务接待。7.2.2容与标准7.2.2.1商务中心服务容负责“科技馆”所有信件、报刊、杂志等收发工作；接待外来客户的各类文件的打印、复印、 等工作；负责客户机、船、车票的订购工作；负责客户其他特约、代办服务。标准服务宗旨：快捷、优质、规、高效；服务标准：凡推出的服务项目。保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量

26、标准以相关行业的服务要求为准。服务满意率达95%。7.2.2.2礼仪会务接待服务容负责来访客人的登记、接待服务。根据”科技馆”有关部门的要求，布置、安排、落实服务人员做好服务接待工作。检查整个大楼的各类设施，发现问题与时报修。电梯迎候客人的询问、引导工作。负责大楼经营场所的票务接待工作。提供茶水服务。转接工作。标准服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的物品一律放在抽斗，统一着装，服装整洁。迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。根据”科技馆”有关部门发出的会议接待通知单要求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求

27、执行。提前半小时检查大楼的空调、照明、电器等各类设施，发现问题与时通知设备管理人员排除故障。遇来访、询问客人须面带微笑，问清客人与单位，然后再与大楼有关部门联系，并要求客人填写来访登记，同时引导客人去休息室接待区等候。接听并进行转接，要求服务人员见信号灯亮时必须使用普通话且礼貌地称：“您好，请讲”，根据客人要求迅速、正确为其转接，在无人接听的情况下或占线时，应婉转地说：“对不起，无人接听，请问可否等会儿再打来？”或“对不起，占线，请稍等。”等此类礼貌用语。如来电要求留言须认真填写记录表，与时转达。服务员发现空气浑浊即开启门、窗15-20分钟后关闭，调节好空调调温器，冬季室温度一般控制在18C（

28、2C）左右，夏季一般控制在25C（2C）左右，并在喷洒适量空气清香剂，保持大楼空气清新。提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提供服务。茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱，快又稳地将茶水送到客人面前。会见或会议期间服务员一般不得随意进出会见厅或会议室，重要会见或会议期间服务员须站立在会场里面，一般的会见或会议期间服务员站立在会场门口，特殊需求按科技馆规定执行，但必须注意会见厅或会议室的动态，随时提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传递信息。7.3保安管理与服务7.3.1围“科技馆”地面出入口

29、与红线、售检票处、大堂、走道、公共设施、共用设备、地下车库等。7.3.2服务容保安巡视、检查、宣传、抢险、护卫、汇报与统计记录；辖区出入口全天24小时值班，对办公楼非本馆工作人员进出进行询问，对围墙边、公共道路、公共场所、公共设施等实行全天周期性的巡逻值勤。保安人员规定路线每二小时巡逻一次与不规定路线不定期巡逻；辖区实施24小时监控录像，并保存7天时间；实施三级防火责任制度，建立健全防火制度和安全操作制度；定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，制定有关人员负责保养、维修和管理；定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查；与地区公安、消防、综合治理管理部门等建立良好的公共关系，积极配合与

30、落实工作，同时接受监督，确保管理区域财产与人身安全。游客疏散与引导；附近与周边道路车辆管理与疏导，对进出车辆做好纪录；防台防汛管理；应急事件处理。7.3.3工作质量标准工作容定岗巡视流动巡查学习训练刑事、案件车辆停放、保管环境保护突发事件工作频率24小时24小时，不间断巡查5分钟保安到达现场每月二次质量标准保证出入口安全，阻止推销、叫卖、乞讨、无关人员进出。与时制止：偷、盗、刑事、治安，案件一旦发生立即与公安部门联系。无可疑、闲杂人员接近车辆，未锁门、关窗车辆或遗忘贵重物品与时通知。道路畅通。注意关闭门、公灯、窗、各龙头，不乘电梯，无破坏绿化、无乱扔垃圾、乱吐、乱烧。与时采取措施，控制局面，迅

31、速报告，等候支援，与时疏导与引导游客。各项法律常识，政策条例和业务培训。督导方式保安部门统一指挥调度，保安班长24小时监督保安员运作，管理处经理每月不定期抽查。7.4保洁管理与服务7.4.1入口、大厅的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季梯级、地台无灰尘、无污渍、无痰迹、无垃圾视检巡回一次洗刷大厅地坪无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾视检石地面光亮有倒影巡回一次抛光蜡一次洗地上蜡玻璃门、窗光亮干净、无尘灰、无印渍视检与手检戴白手套巡回柱面、墙面、台面、椅子、沙发、灯座与附属设施光亮、整洁、无灰尘、无损坏视检与手检一次大花盆、盆景盆体表面光亮保洁，盆无烟蒂、杂物视检与手检巡回检查手段

32、：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.2展馆公共区域的保洁区域项目与容（包括但不仅限于）标准检查手段实施方案日周月季展馆公共区域地面清洁整洁光亮，无垃圾、无纸屑、无水渍、无脚印视检巡回上腊所有玻璃门、窗与玻璃部分之清洁无尘、光亮、无印渍，保持明净手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘巡回1各种标志牌、不锈钢/铝质材料清洁表面无污渍、无污垢、光亮视检与手检1清理公共区域垃圾桶与烟灰缸清洁光亮、无污垢、烟灰与垃圾不超过容器的2/3视检巡回地面/电梯地面抛光地面光泽明显视

33、检2地面吸尘无浮灰、无污渍、无死角视检与手检1立柱之清洁整洁、光亮、无污渍视检1空调风口之清洁目视，无蜘蛛网、无明显灰尘、无污渍视检1电梯外之清洁电梯四周与外门保持整洁光亮，照明器具无积灰视检与手检2电梯槽底之清洁无垃圾、无垃圾、无烟头、纸屑视检1入口地毯、垫子吸尘干燥、无污渍视检3天花清洁无积灰、无蜘蛛网、金属天花板与架边洁亮视检1展馆公共区域照明清洁灯管无灰尘、灯盖、灯罩明亮清洁视检1清扫走廊/台阶垃圾与尘土无尘、无污渍、无垃圾杂物、无蜘蛛网、无积水视检与手检1走廊地毯吸尘干燥、无污渍视检与手检1擦拭走廊墙面与挂物无积灰、无污垢视检与手检1擦拭走廊/后梯消防设施无尘、无污渍、无垃圾、无蜘蛛

34、网视检与手检1清洁木质材料无尘、无污垢视检与手检1擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板视检无明显污迹、手检无明显灰尘视检与手检巡回自动扶梯清洁整洁、光亮、无污渍视检与手检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.3卫生间的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗、柜、墙面顶、墙面干净、整洁、明亮无尘灰、污迹视检与手检一次室地面、空间无脚印、无污迹、无水迹、无异味视检与嗅检巡回一次清洗所有隔屏板无尘灰、无污迹、水迹视检与手检巡回一次清洗便池、

35、马桶、水斗、面盆、镜面保洁、干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管与下水道畅通视检与嗅检巡回手纸篓清理、刷洗干净视检与嗅检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.4电梯、扶梯、楼梯的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季电梯、门表面、壁、底面、天花板无泥迹、无尘灰、无杂物、视感光亮视检一次一次擦洗电梯通风口干净、无尘灰视检与手检一次巡回一次扶梯扶手干净、光滑、无尘灰手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘三次扶梯踏脚干净、无泥土与杂物视检三次楼梯

36、台阶、扶手、栏杆干净、无泥土、无尘灰、无杂物视检与手检巡回一次清洗花卉盆景盆体干净光洁、盆无杂物烟蒂视检与手检巡回室空间空气流通、清晰嗅检喷香检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.5办公室的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗玻璃、窗台、窗柜、门柜、沙发、茶几、桌椅干净、整洁、明亮、无尘灰视检与手检一次地面、废纸篓、物件地面干净整洁、无尘灰、无脚印、无污渍、纸篓每天清倒，篓体干净、物件摆放整齐有序视检与手检巡回家具、灯具、电

37、气设备干净、整洁、光亮、无尘灰手检一次一次上光花卉、盆景盆体干净、光洁，盆无异物视检与手检巡回检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.6天台、地下车库的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季地面干净、整洁、无弃放物、无垃圾、落水管道畅通视检巡回一次清洗绿化盆景无烟蒂、杂物、表面干净视检与手检巡回地下车库地面道路无尘灰、无垃圾、无堆放物视检巡回一次冲洗地下车库空间空气流畅、无异味嗅检巡回一次喷药检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、

38、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.7接见厅、会议室、休息室的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季门、窗台、窗柜、扶手干净、整洁、完好、无尘灰、无破损视检与手检一次墙面、墙角、踢角线、护墙板、天花板干净、整洁、完好、无尘灰、无污渍、无蜘蛛网视检与手检一次一次掸尘地面、地毯干净、整洁、无尘灰、无污渍视检一次一次清洗室空间空气流畅、清晰嗅检喷香检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离，应无灰尘

39、、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.8室外环境的保洁项目与容保洁质量检查标准检查手段实施方案日周月季地面干净、整洁、无泥土、无垃圾、无废弃物、无明显积水，随扫落叶视检巡回路牌、标志、指示牌干净、无尘灰、无污渍视检与手检一次擦拭铁栅围墙干净、不积灰尘手检用餐巾纸擦拭1米无灰尘一次不锈钢自动门干净、光亮、不积水手检二次垃圾箱、垃圾桶箱体外四壁干净无污渍、箱口箱外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶垃圾超过1/2桶或发现有异味与时处理视检与嗅检巡回一次清洗检查手段：视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。手检：戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面。擦拭1米的距离

40、，应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。7.4.9建立定期回访征询制度为保证高水准的清洁质量，公司每月定期回访科技馆有关部门，听取对物业清洁的意见和要求，以利于不断改进工作。7.4.10主要保洁工程的工艺流程项目操作工艺流程地面打蜡工艺石去蜡工艺流程：放好警告牌；先用去蜡水用热水按比例兑水，然后均匀地涂在石地面上；在擦地机上换上去蜡刷片，进行去蜡工作；待地面完全干燥，准备打蜡。石上蜡工艺流程：上蜡采用两层底蜡，两层面蜡的方法进行；先在打蜡桶倒入底蜡水；蜡拖吸蜡后要掌握好干湿度，一般以不滴为宜；打蜡应先将打蜡区域四周边框涂上一遍，然后根据从里到外按顺序进行。上蜡方法为“Z”型，

41、上蜡宽度为1.5M，边缘需重叠覆盖；每层蜡上完后必须确认，完全干透后才可以上下一层蜡；面蜡与底蜡上蜡方法一样，但不可相互混淆。日常保养：地面抛光视客流量而定，每周一次或二次；每日对地面进行循环推尘，确保地面没有脚印或其他污迹。项目操作工艺流程玻璃先用玻璃铲刀将污迹铲除干净。把涂水毛套两端浸足玻璃保洁剂，按在玻璃顶端上下垂直洗抹。有污迹的地方要重点抹。玻璃刮水器采用直线法或曲线法刮去玻璃上的污水，每刮一次都要把刮条用毛巾擦干。一洗一刮循环进行。在接近地面处涂水器和玻璃刮水器都要做横向移动。最后用毛巾抹去留下的水迹。抹干或拖干地面的水。大理石墙面立柱放好警告牌。正确稀释保洁剂在水桶（采用中性保洁剂

42、）。用毛巾或刷片浸足溶液涂在墙面上，采用垂直动作由上至下或循环动作从左至右等方法保洁墙面。每次抹动要有所交叉，以保证保洁到。用清水（最好是温水）过清墙面残留的保洁剂。待墙面完全干燥后，可在柔软毛巾上喷上墙面上光蜡进行墙面石抛光保养。日常的保养应定期用墙面上光蜡进行墙面保养，也可采用干净的柔软毛巾对其进行掸灰除尘。项目操作工艺流程外墙准备工作天气情况：预报无大风雨雪与高温、低温报告，现场测试风力小于6级。现场勘察：建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角。工具准备：吊板、吊板绳、安全绳、水枪、配置好的保洁剂、刮板、抹布等。绳子直径不小于16MM，中间无断裂与结

43、扣。工作售货员穿戴劳动保护衣、安全帽、鞋，按规定系好安全带，将自锁器单独悬于安全绳上。现场安全监督到位。操作进行操作人员坐于吊板规定位置，将所有用具扎边在吊板上。缓缓将吊板下放，到达第一工作位置。用水枪对准工作位置放水，初步出去尘灰，然后将保洁剂涂在墙面上，稍后用刮板或刷子擦拭，最后用抹布将墙面擦拭干。一个位置工作结束，缓缓调整至下一个位置继续保洁，直至该纵向位置工作结束，然后再横向移动位置。整个工作过程中，安全监督员应自始至终作现场安全监督。操作结束将吊绳、安全绳收好并检查一遍被损情况。如发现绳子被损，应作报废处理，如绳子完好，则送回仓库放置于干燥通风的地方，并作绳子使用记录。将其他工具擦拭

44、干净，自锁器在弹簧处加润滑油。做好当班工作记录，并经安全员和领班签字。项目操作工艺流程花岗石台阶准备工作：准备好抛光机、吸水机、擦地机、去水机、面蜡、白洁布、干净的拖把等器具，并检查好器具的安全性能。去蜡水稀释（1:30）后用拖把均匀地涂在花岗石台阶表面与立面。用白洁刷摩擦地面，要全部磨到，使原来花岗石表面的蜡质全部溶解。台阶日常清洗：花岗石的材质有异于一般石。由于花岗石材质紧密度较高，污垢（或脏物）往往吸附在石材表面，较难渗入石材，故选较高表面活性剂的碱性保洁剂为主，清洗设备以低速擦地机为主。台阶特殊情况清洗：由于花岗石材质有较高金属型离子，具有一定的抗酸性。在卧面（或立面）污垢（或赃物）较

45、严重时，使用弱酸性保洁剂，但仅限于弱酸性。清洗用低速擦地机，清洗完成后需过水清酸。用吸水器吸干地面，再用干净的拖把拖二遍，使地面无污迹，然后让地面干透。7.5绿化管理与服务7.5.1绿化养护围“科技馆”周边乔木带（以行道树一级养护标准）；展区与办公大楼等处草坪、绿地；办公大楼东面环行绿化区域。绿化总面积20240M2。7.5.2绿化养护容与标准7.5.2.1绿化养护方案为了保持和提高“科技馆”的绿化面貌，我公司拟定以下技术方案，确保养护工作的开展。行道树（乔木带）养护a.入冬后，根据行道树的长势有针对性采取有效的措施，以定型为主，疏枝结合整形，经过修剪,使行道树做到树冠分布均匀，通风采光良好，

46、减少病虫害发生，增加抗台风能力。树冠高度、宽度基本一致，在修剪中还应解决建筑物、供电、照明等的矛盾。b. 抓住季节与时补种缺株行道树，扶正倾斜树木，做到行道树无缺株、无死树、无倾斜，保持区域的整齐、美观。c. 一年防治刺蛾二次，捉天牛23次，防治时使用无公害、低毒性、低残留药剂，药液配比适当，喷洒周到，并注意喷洒人员、行人的安全工作，保持树木生长茂盛，不开“天窗”。d. 经常检查护树桩与扎缚，发现有断桩、坏桩，绑扎带松动、脱落与时调换整理，保证行道树正常生长。e. 经常检查行道树盖板，发现缺损与时调换补上，树穴一年松土锄草34次，缺土与时加土，保持树穴平整、整洁。f.剥芽：每年4月、10月剥芽

47、2次，剥芽根据芽条生长方向和不同阶段的具体要求因树制宜地进行。绿地花坛与庭园养护a.保洁工作：每天保洁二次，经过保洁做到花坛无明显垃圾杂质、纸屑、建筑垃圾，各单项养护工作做到工完场清。b.施肥：全年对各种花坛、树坛各施基肥一次、追肥数次，植物生长期对花坛、树坛经常采取薄肥多施的施肥方法,确保各种草花、地被、花卉生长繁茂。c.锄草工作：植物生长期绿地一年锄草78次，地被、草坪与时挑清杂草，清除的杂草与时清除，保持绿地整洁，植物正常生长。d.定型修剪：入冬后对各类落叶花灌木（花开当年生的树木进行一次修剪，先花后叶的花灌木进行花后修剪，经过修剪使树木树冠分布均匀，通风采光良好，减少病虫害的发生，树木

48、生长期对各种球类、绿蓠修剪23次，球类修剪做到球形紧密、圆整，绿蓠修剪做到顶部水平状、两侧垂直或略呈梯形。e.抗旱、浇水：各类树木、地被、草花遇天干旱，与时安排抗旱、浇水，抗旱利用早晚，避开中午，乔木(即行道树等大型树木)抗旱做好”酒酿坛”，以保证抗旱效果。f.补种苗木：抓住春秋两季的种植季节，与时补种缺损树木、草坪，保持绿化景观的完整。g.栏杆等设施的维修、保养：对绿地的各种金属栏杆每年油漆一次，发现缺损、损坏与时维修、调换；各类档土墙与其它设施损坏与时修复，保持花坛美观与绿化小品等周边设施的完好。地被养护a.地被植物在未覆盖前期，与时中耕除草；操作时防止损伤根系和地下茎。b.天气干旱，土壤

49、干燥时适时、适量进行浇水。早春发芽前期普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。c.与时挖除和补植发现的枯死植株，枯叶残花随时清除。d.木本地被植物萌发能力强者，在冬季休眠期进行修剪。植株在生长期间，始终保持高度不超过60cm的低矮状态。e.球根、宿根类地被植物，防止根部拥挤而影响其正常发育，应按不同类群的生理习性进行分株，更新移植。草坪养护a.对草坪中杂草应与时挑除，发现大型野草更应与时挑除。杂草较多时，考虑用化学除草，可降低成本。凡低洼积水处，要填土整平。空秃地段与时补植，不出现长时间的空秃现象。b.草坪在生长季节，适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤平和良好的透气性。道路边缘和树根边缘的草坪要用人

50、工修剪方法，修剪整齐。修剪前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。修剪要平整，边角无遗漏，草屑应与时除净。做到工完，料净，场地清。c.对草坪边上的树坛，花坛边缘，进行切草边，保持线条清晰流畅。d.草坪发芽以前进行一次施肥，生长季节可按具体情况追肥，土壤干燥时，与时浇水。e.草坪萌芽期，土壤过湿或板结浇水后禁止行人进入践踏。f.一旦发现草坪病虫害引起的发黄、枯死现象，在24小时针对性喷洒药水，与时抑制病虫害蔓延。四季草花养护a.按照”科技馆”的特点，制定全年用花计划，做到月月有花，花期整齐、图案美观。b.在始花期选择植株健壮、花型正、花色艳的花卉进行上花坛种植，并做到植行距适宜，不露底土，无缺

51、株倒伏、无枯枝残花、无杂草垃圾。c.草花防护设施完好、美观，并保持花坛与环境的协调。d.草花与花坛交界处，进行切边或用绿篱围合，以保持花坛的整体观赏性。e.准备足量的应时草花，以备突击布置草花任务之需，或与时调换零星花卉。病虫害的防治a.为维护生态平衡，应贯彻“以防为主，综合防治”的方针。充分利用多样化的植保技术使用无污染、低残留、低毒性药剂或生物防治技术，保护和增殖天敌，抑制病虫害发生。b.根据“治早、治小、治了”的防治原则和的养护经验，在充分掌握和了解地区性虫害的基础上，有针对性地防治较为普遍和严重的虫害和病源:即“五小二病”(蚧虫、蚜虫、粉虱、蓟马、叶螨、病毒病、线虫病)，以与尺蠖、天牛

52、、刺蛾、钻心虫、真菌病。c.与时修除病虫枝、徒长枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝，挖除枯死的树木。保持土表无含病原落叶或经粉碎的枝叶屑，管养好多层次的地被植物。d.冬季防治(112月)，在株际空隙处，进行冬耕、翻晒二次，消灭刺蛾蛋与其它害虫蛹。摘除休眠虫体，防治蚧虫(打药水或在为害严重的植株上用人工刮落的方法消灭蚧虫)和青桐木虱。e.夏季防治（5一9月），此阶段为病虫害发生高峰期，也是防治的高峰期。在5月上旬喷药一次以作全面防治，随后应做到与时发现，与时处理(在48小时处理完成)。6月中、下旬至7月上旬和8月中、下旬，是刺蛾发生高峰期，应与时喷药预防。做到无虫体，无枝叶残缺。（注:主要应用生

53、物药水：花保、BT等）。f.生物防治。积极做到保护和利用天敌资源，加强优势天敌的迁引繁殖工作，如红环瓢虫是草履蚧的优势天敌，要做好保护工作。g.与时做好园林植物病虫害发生的记录和预测预报工作，制订长期和短期防治计划。合理调整根据“科技馆”管理要求和布置，以与苗木生长与花坛具体情况、立地条件、季节要求，根据有关部门的方案，在不影响原有面貌的前提下，进行合理调整工作，使花坛面貌更好。抗旱措施在各种苗木、地被、草坪等，遇天旱地干时，进行浇水来保证其正常生长。在夏季高温季节，将采用早晚班方法避开高温，配备专用洒水车，进行一天二次对绿化作业围浇水抗旱，确保植物长势良好。对新种树还应采取做“酒酿台”的浇水

54、方法。另外，对大型树、名贵树进行草绳绑扎以与搭建荫棚等防护措施。如发现新种树有脱水现象，则做好疏枝、摘叶工作，以减少水分流失。防汛防台措施以“预防为主，与时抢险”为原则，与时做好一切应急措施和抢险物资的配备工作。a.预防：对树冠庞大、树叶过密的道旁绿地乔木做好疏枝工作，对补种新植树、小树进行绑扎，加固护树桩的措施，对行道树绑缚作一遍检查，并加固。添置必要的防台防汛设备。b.抢险：二十四小时轮流值班，并派专人巡视随时应对突发情况，接报后30分钟赶到事发现场。将倒伏树顺势放置进行截枝、疏枝等工作，并设置安全隔离护栏，保持交通畅通。如发现碰到电线或建筑物的、有危险的，马上采取必要的防护措施，并通知有

55、关部门与时进行维修。c.善后：灾害过后与时拆除有碍交通和观瞻的加固物、临时设施，扶正倾斜或倒伏的树木，恢复原有景观。7.5.2.2绿化养护工作流程和进度计划养护流程表冬季冬翻、修剪换草花春季中耕、除草、剥芽治病虫害、换草花秋季防台、防汛、修剪调整、挖死树夏季除草、油漆治病虫害、换草花抗旱、防台、防汛进度计划第一阶段时间：11月2月主要养护工作：a.冬季翻土、施基肥b.缺苗补种c.花灌木修剪主要工作目标：改良土壤结构和肥力，对新一年的植物生长打下扎实基础，做好冬季换花，为冬季增添一片绚丽的色彩。第二阶段时间：3月10月主要养护工作：a.中耕：3月初进行b.除草：7次c.治虫：1)防治蚧壳虫（3月

56、进行）2)防治刺蛾（6月9月进行2次）c.修剪：球类、绿篱修剪（23次）d.剥芽：5月、6月一年二次e.换草花：1)春季换草花4月中、下旬2)夏季换草花7月中、下旬3)秋季换草花9月中、下旬f.抗旱、防台、防汛：6月9月g.油漆：9月主要工作目标：采取有效措施减轻不良生物因素、气候因素等对植物生长的影 响，保持植物地上、地下部分的健康生长，做好春季和秋季换花，以与栏杆油漆工作，以良好形象迎接节日。7.5.2.3绿化的管理涂白。冬季用石灰水加盐和石硫和剂涂白树干，杀灭树皮越冬的害虫与防止爬虫上下树产卵。立支柱。风较大的部位或台风发生频繁的区域，要立支柱，防止台风吹倒树木。存活率。绿地存活率95%

57、以上（包括经过规定手续调整）。新建绿地“黄土不见天”，不留死角。乔灌木、草坪等存活率95%以上，大乔木存活率95%以上。新建绿地中，植物成活率95%以上。乔灌草配植。绿地植物群落，层次分明，季相分明，景观优美。植物间留有适当的生长距离。绿地，植物覆盖率100%。绿化布置适应办公功能需要。绿化面貌。植物生长茂盛，乔灌木主干挺立，树形优美；绿草如茵，绿篱连续、无空挡，无死树枯枝；修剪合理、适时，绿地清洁整齐；病、虫不造成明显危害；绿地设施与硬质景观保持长年基本完好；与时处理绿化与其他公用设施的矛盾；保持绿化景观完整。具体考核指标新种树苗：本市苗成活率大于99%；外地苗成活率大于95%；新种树木：高

58、度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%，栽植一年以上的树木保存率大于95%；五大虫害的树木不超过树木的总数的1%；树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的1%；绿化建筑小品无损坏；草坪无高大杂草，绿地无夹生或野生的攀援植物。7.5.3绿化养护管理的特点绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害和加强宣传教育以与巡视，防止人为的毁坏等。绿化养护管理具有以下特点：经常性管理植物“三分种树、七分养护”，因而绿化日常养护管理是十分重要的环节。因为绿化工程完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于日后经常性的养护管理工作。物业管理公司应从实际出发建立专门的绿化管理机构，落

59、实绿化工程部作为经常性养护管理的组织保证，严防失管失养、放任自流。针对性管理不同种类的树木花草具有不同的生长习性，它们对赖以生存的客观条件如土壤、气候、温度、湿度与人为因素等十分敏感，因而养护管理必须具有针对性，做到“适地适树”。动态性管理绿化养护管理的对象是植物，由于其处于漫长的生长变化过程中，它的功能和观赏效果不是短时间所能显示出来的，而要有一个逐步提高和完善的塑造过程。而且植物随着季节的变化而变化，一年四季有一个发芽、长叶、开花、结果、凋的过程，即通常所说的季相变化。因此，养护管理具有动态性，要在不同时期掌握不同的养护重点。总之，绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不

60、同生长期，以与根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护要求，维持绿化的健康生长，并按人们的要求生长。7.5.4绿化养护管理的质量要求树木：生长茂盛无枯枝；树形：美观完整无倾斜；绿篱：修剪整齐无缺株；花坛：土壤疏松无垃圾；草坪：平整清洁无杂草。7.6房屋设备管理总体方案公司房屋与设备管理实施运行管理属地化与维修保养一体化相结合的先进管理模式，集房屋、设备系统、人员结构、管理服务与他们之间的最优化组合，为人们创造一个高效、舒适、便利、安全的工作环境。陆家嘴物业公司拥有各类专业工程技术人员确保”科技馆”房屋与设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。陆家嘴物业公司的专业工程师队伍在总师室的领导下为房