香港商业地产考察心得及特色大型mall分析

1、香港商业地产考察总结1地铁商业建筑2Part 1 香港地铁3第一条线路观塘线于1979年建成通车，标志着香港向国际化大都市迈进的第一步。香港经济急速发展，人口不断增加，公共交通的需求越来越大，为了解决未来交通状况，香港政府决定修建地铁。港铁发展历史60年代70年代至今，香港综合铁路系统全长公里，由9条市区线共80个车站组成，并且香港地铁也是世界上盈利状况最好的城市地铁。80年代至今无处不在的香港地铁，已经完全融入并改变了香港人的生活，成为港人最主要的交通工具地铁主要有5条路线，线路循环不断，可通往各观光购买区，班次频密，而且可以互通转驳。主要地铁一般只需待2至3分钟。东涌线只需待4至5分钟，机

2、场快线班次为每12分钟。香港地铁日均客流量约370万人次。地铁线的缜密以及班次的密集，换乘便捷，保证了香港交通的畅通运行路线名称通车日期起点站终点站站数长度（公里）行驶时间（分钟）市区线观塘线1979年10月1日油麻地调景岭1511.227荃湾线1982年5月10日中环荃湾161630港岛线1985年5月31日上环柴湾1413.325东涌线1998年6月22日香港东涌831.125将军澳线2002年8月18日北角宝琳78.814迪士尼线2005年8月1日欣澳迪士尼23.34.5机场联络轨道系统机场快线1998年7月6日香港博览馆535.228地铁分布状况香港地铁实现盈利主要是依靠票务收入、沿线

3、物业开发、地铁商业以及地铁广告等其他收入。其核心的盈利模式可以总结为“地铁地产”的组合。地铁与商业建筑如今在香港地铁的每一个出口，地铁公司都建了很多建筑，反映出了香港地铁上盖物业巨大的商业价值，而香港地铁公司也成为香港大的地产开发商之一。地铁盈利方式地铁与商业建筑香港地铁成就了香港的商业建筑，互补互利的关系堪称“非常完美”地铁公司地铁公司是整合政府与市场资源的优秀平台在政府、地铁公司、开发商三个主要市场参与者中，香港地铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色。而香港地铁公司之所以能成为这一平台，其核心就是获取围绕地铁沿线的土地物业开发权，充分实现规划升值。包括发展商业及住宅项目

4、、物业租赁、广告、电讯服务及国际顾问服务。Part 2 商业建筑8此次重点考察了香港商业项目12个：朗豪坊、又一城、magabox、apm、青衣城、东荟城、IFC mall、时代广场、海港城、elements、太古城、崇光sogo9共通点亮点10地铁上盖物业共通点 1 11香港地铁的四通八达，造就了地铁上盖物业的繁盛，其主要商业中心均为地铁上盖的物业。12通过延展地铁通道，将地铁站、将人流直接引入购物中心之中延展通道13地铁站出口即到购物中心内部，其巨大人流直接涌入购物中心直达人流14规模化中庭 共通点 2 15特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：朗豪坊

5、超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影，对年轻客户有极强的吸引力16特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：又一城围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛，还汇集了人流17特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：青衣城将中庭底部设为食肆，极大的增加了购物中心的人气18特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：IFC国际金融中心巨大中庭贯通整个购物中心，极大的优化了购物中心的购物环境，提升购物中心档次19特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：Mega

6、 box位于10楼的空中中庭，视觉冲击力极强，夺人眼球20特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：太古城广场将滑冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，还增加了购物中心人气大型中庭形成层层退台，形成了巨大的演绎中庭21特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：时代广场整个购物中心四面围合，形成一个巨大的中庭22休闲娱乐餐饮业繁盛共通点 3 23休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：青衣城底层食肆分布广泛24东荟城二至四层沿滑冰场设置餐饮休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：分布广泛25特色化

7、的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：APM二楼有一半楼层为餐饮区休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：分布广泛26太古城广场二层设置大型反斗城休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：分布广泛27magabox10-13层设置娱乐、餐饮、溜冰场休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：分布广泛28休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入购物中心之中巧妙融入朗豪坊中庭两旁设置咖啡、面包店29休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入购物中心之中巧妙融入Elements将休闲、餐饮设置在商业的顶楼的广场之上30休闲、娱乐、餐饮的设施灵

8、活融入购物中心之中巧妙融入朗豪坊餐饮、休闲娱乐设置于精品店铺之间，各种业态交替分布，更符合年轻人的购物心态31休闲、娱乐、餐饮的设施灵活融入购物中心之中巧妙融入将休闲、娱乐、餐饮布置在购物中心的连廊两旁，利用景观窗，设置环境优雅的休闲娱乐设施32临街商业价值弱化共通点 433地铁通道将人流直接送达购物中心内部，临街商业的价值相对弱化又一城没有任何临街商业设置，其商业全部为内部的精品店铺34地铁通道将人流直接送达购物中心内部，临街商业的价值相对弱化Elements35地铁通道将人流直接送达购物中心内部，临街商业的价值相对弱化megabox36地铁通道将人流直接送达购物中心内部，临街商业的价值相对

9、弱化apm37大型扶梯共通点 538朗豪坊通天梯4-8楼、8-13楼两部超长电梯，快速送达客户至高区，保证高区客群丰富大堂中央摆放的艺术品Metal Tree，原来是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。39megabox直达扶梯1-5、5-8、8-13设置了直达扶梯，方便客户通达40APM错层扶梯方便客户通达41时代广场错层扶梯横跨中庭的错层电梯，既方便客户通达，也非常有气势42朗豪坊亮点之43介绍朗豪坊（英语：Langham Place）位于香港旺角砵兰街，于2004年落成，是该区的著名地标建筑。朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由购物购物中心朗豪坊购物购物中心、酒店朗豪酒店以及办公室大楼朗

10、豪坊办公大楼组成。44良好接驳位于四楼的美食广场Grand Atrium，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，可在这里乘搭全港最长的通天电梯( Xpresscalators )直达购物中心八楼。45天幕电影购物中心顶部设有全港首个数码天幕，可播放数码影像。是购物中心一大特色，吸引大量年轻客群46螺旋走道用层级而上的旋转型走道，将购物中心中每个店铺相连，走道坡度平缓，标识明显，适合客户的购物习惯47星座小品将12星座的模型小品分布于广场之中，并设置相应的休闲座椅，为购物中心增添了购物乐趣48主题性设置丰富的色彩，大胆的设计，都符合年轻人的口味49雕塑坐落购物中心正门的Happy Man雕塑，是美

11、国知名设计师Larry Bell首个在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬勃，成为朗豪坊的地标。50又一城亮点之51简介又一城，是一个位于香港深水埗区九龙塘的大型购物购物中心及写字楼大厦，由太古地产及中信泰富合资兴建，并由太古地产全权管理。该购物中心设有七层购物设施以及超过4000平方米的写字楼52公建化立面立面简洁大方，立体感强53交叉扶梯最大化方便客户消费，并且扶梯相互交错，错落有致，视觉感佳54统一店招自然、大方、充满个性55人性化处理公共设施56megabox亮点之57简介 MegaBox位于企业广场五期，楼高19层，面积与太古城中心接近。购物中心是东九龙区最大型的购物中心，亦是全港首

12、个大型垂直式购物中心 美国冒险乐园租用17至19楼，兴建全港最大型室内主题公园，亦为全东九龙唯一一个香港主题公园。58靓丽立面红色主题的靓丽立面，时尚、大方、引人注目59时尚吊顶时尚、最大化节约成本60车行道及停车场盘旋而上的车行道，让客户可以驱车直达购物中心的不同楼层，并在购物中心的15、16楼设置了停车场，方便客户到达高区的休闲娱乐餐饮区61溜冰场全港首个符合国际标准的溜冰场62时尚设计购物中心排风口63时尚设计电梯楼层标志标识牌64时尚设计时尚与高科技融合的空中中庭65时尚设计情趣座椅电子购物中心导航66时尚设计留言瀑布67青衣城亮点之68简介青衣城（Maritime Square）是香

13、港大型购物中心之一，位于香港新界青衣岛青衣机铁站上盖，属地铁公司旗下的物业之一。而青衣站的上盖物业除了青衣城外，盈翠半岛亦是青衣站的上盖物业。69业态设置社区化盈翠半岛盈翠半岛共2期，共有12幢住宅，3558户住户70业态设置社区化底楼中庭的食肆71业态设置社区化银行医院72业态设置社区化电影院、幼儿园73业态设置社区化儿童游乐车，满足社区小孩的需求74IFC亮点之75国际金融中心（简称国金；英文：International Finance Centre，IFC）是香港作为世界级金融中心的著名地标，位于香港岛中环金融街8号，面向维多利亚港。由港铁公司、新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及中银香

14、港属下新中地产所组成的IFC Development Limited共同发展、著名美籍建筑师Csar Pelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成，总楼面面积达43万6千平方米。现为恒基兆业集团和香港金融管理局的总部所在地。简介76简介 香港IFCMALL是超大型复合商业地产项目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒店、IFCMALL购物中心于一体，同时又有机场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFCMALL倒不像一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽，公共功能的比重强于商业功能。77国际金融中心购物中心内部国际金融

15、中心购物中心（IFC Mall）共地上4层，占地万方。连接机场快线香港站大堂，并将国际金融中心其余三个部分连接一起。 汇聚超过200间国际品牌商户，主要店铺包括连卡佛的新总店，c!tysuper超级市场，Papyrus礼品店等。购物中心亦设有包括利苑酒家等多家食肆。 购物中心设有电影院Palace IFC，属百老汇院线管理。Palace IFC设有5个放映厅，共有544个座位，为香港首个提供无线上网服务的电影院。购物中心简介78整体设计通过围合式的商业，将酒店、写字楼完美连接，形成大型的综合体，还形成了围合中庭广场79完美的功能转换接驳写字楼入口写字楼专属扶梯80完美的功能转换接驳酒店入口81

16、建筑立面大气、现代、时尚82简洁、大气、时尚的内部设计天窗设计，增加购物中心 内部采光大气、时尚的大堂83简洁、大气、时尚的内部设计质感极强的内部设计84高贵、精美的建筑小品85高品质写字楼区灯箱式电梯间86高品质写字楼区休息区87周边环境设置88elements亮点之89简介elements圆方引进五行元素的“体验购物”，做大胆的购物区域画分。商店分布于金、木、水、火、土五个主题区域内。金为顶级名牌及世界级食肆区域；木为健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念区域；水为多姿多彩的国际美食；火为动感娱乐地带；土为各国潮流服饰区域。 香港首个横向发展大型购物中心LEMENTS圆方于2007年十月一日隆重开幕，占地约9万方，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，也是union square的完美商业配套。90双层复式商铺购物中心内设