城市综合体策划

1、 I城市综合体策划书目录TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 项目背景简介1. HYPERLINK l bookmark6 项目市场分析1.城市整体发展水平1.光谷区域发展水平1.光谷经济发展1.光谷人员分析2.2.3项目SWOT分析2. HYPERLINK l bookmark8 项目功能分析与面积分配3.功能分析3.面积分配概况4. HYPERLINK l bookmark10 经济性分析4.项目总成本分析4.项目收益分析5.经济效益结论6. HYPERLINK l bookmark12 项目风险分析及控制6.拆迁周期风险及不稳定因素6.项目区规划用途及指

2、标风险6.项目资金周转风险7. 1项目背景简介本项目位于武汉市洪山区光谷商业圈内，东起森林公园，西至鲁磨路，北至珞瑜路，南到武珞路。随着武汉经济发展，武昌作为三镇之一，经济中心由中南路慢慢开始往东部的光谷发展，因此选择在上述光谷地段10万平方米的区域策划一个包括商业、酒店、餐饮和娱乐、写字楼等的城市综合体。2项目市场分析2.1城市整体发展水平武汉是华中地区最大城市，长江中下游特大城市，同时也是15个副省级城市之一，拥有990万常住人口和200万流动人口，总面积达8489平方公里。武汉市区被长江和汉水分为武昌、汉口、汉阳三镇，光谷位于武昌。随着中原城市圈的崛起，武汉的发展得到了国家和湖北省的大力

3、支持。武汉市2010年经济总量达到亿元，比上年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。社会消费品零售总额亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入元，增长13.2%；农民人均纯收入元，增长15.8%。武汉拥有商业网点12万余个，有3家商业零售企业跻身全国连锁经营企业30强行列，2009年商品零售总额达亿人民币。在汉本地商业零售企业有武商集团、中商集团、汉商集团、中百集团（武汉现有中百仓储37家、中百超市350家）还有大洋百货、新世界百货、华联、王府井等国内知名企业及沃尔玛、家乐福、麦德龙等世界五百强企业及国际独立零售商联盟（IGA）中国

4、总部。武汉的传统商圈主要有：中山大道、航空路、江汉路、汉正街、司门口、中南路、钟家村，近年新兴的商圈有：街道口、王家湾、徐东、光谷、广埠屯（华中最大的IT市场）光谷区域发展水平2.2.1光谷经济发展光谷是武汉东湖新技术开发区的简称，是中国最大且最具实力的光电子产业生产和研发基地，是首批国家级高新技术产业开发区之一，中国第二大智力密集区。高新区内有著名的光谷软件园，聚集着微软（武汉）创新技术中心、IBM全球服务中心、EDS全球服务中心、法国电信软件研发中心、交通银行信用卡中心、招商银行运营中心及世界五百强和国内知名软件服务外包中心、金融后台服务中心。2009年，国务院批准东湖高新区建设国家自主创

5、新示范区。东湖新技术开发区规划面积224平方公里，已建成约90平方公里。建有关东科技园、关南科技园、大学科技园、光谷软件园、富士康武汉科技园，以及汽车电子、金融后台、武钢、武重、武锅等产业园。正在建设国家生物产业九峰创新基地和九龙产业基地。截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有8,000多家。截至2009年9月，光谷拥有华工科技、武汉凡谷、烽火通信、凯迪电力、东湖高新、人福科技、长江通信、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家在国内外资本市场上市的上市公司，上市公司数占湖北省的三分之一，是湖北乃至中部地区上市公司最密集的地区。2.2.2光谷人员分析武昌是武汉

6、的教育中心，集中了华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、中国地质大学、华中农业大学等著名高校，东湖高新技术开发区位于武昌东部，园区依靠武昌丰富的知识资源，集聚了各类高等院校42所、56个国家级科研院所、20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生、51名两院院士。园区内众多的高薪专业技术人员以及数量庞大的高校在校生，形成了巨大的消费群体，给商业、娱乐的发展带来庞大的消费潜力。因此，随着东湖高新技术开发区的发展，光谷需要一个城市综合体，来满足这些巨大的潜在需求。2.3项目SWO分析根据上述武汉宏观环境和光谷微观环境分析，可以得出在光谷地区建立城市综合体的SWOT分析矩阵如下：S武汉良好的经济发展

7、形势，以及东湖高新开发区的发展潜力给城市综合体的建立提供了保障，光谷密集的高薪人群和高等院校学生为城市综合体带来了庞大的消费群体。W光谷处于发展初期，并且位于东湖开发区东侧，非传统核心地段，如何与武昌的传统商业区中南路等竞争，是一个问题。O数量庞大的新增高薪技术人员和高校人员，为城市综合体中商业、娱乐、办公等设施的发展提供了良好的机会。T如何与武昌的传统商业区中南路等竞争，吸引消费群体，是该项目的威胁。3项目功能分析与面积分配3.1功能分析本项目包括一个6层的商场和一条500米的环商场步行街，一个地上17层地下1层的写字楼，以及一个地上12层地下1层的四星级酒店。商场包括商业店铺，餐饮娱乐及配

8、套设施。各物业配置见表1,具体如下：商业部分：一楼为化妆品及鞋子等配饰部分，面积为2000平方，二楼为专业的家居建材馆以及大型购物超市，满足顾客生活用品和家具建材的一站式购物，总面积为5000平方米，三楼至五楼为服饰及其他商业用品。餐饮娱乐：商场配置西餐厅，中餐厅等，以及KTV、台球室、电玩室等。配套设施：银行、提款机、停车场等等。表1商场各楼层功能分布楼层123456功能商业+部分餐饮+部分配套商业（大型家具馆+家乐福）商业（服饰+其他）商业（服饰+其他）商业（服饰+其他）餐饮娱乐面积（tf）500050005000500050005000步行街中，包括其他入驻商场的品牌及药店等零售商业，部

9、分餐饮娱乐及其它设施，具体配比见表2所示：表2步行街功能分布类别商业餐饮娱乐配套设施面积（tf）13000110003000酒店的建筑面积20000平方米，占地面积2200平方米，地上12层，地下1层停车库，其中第十二层为设备层。拟设置房间360间，床位总计612个，设有套间、高级标准间、标准间、三人间和单人间。房间配有中央空调、VOD闭路电视，可直拨国际（DDD国内（IDD）电话。设有中餐宴会厅、风味厅及10间各式风格的包房，并提供商务、美容美发、购物、健身、洗衣、酒吧等一系列服务。此外，拥有大型会议厅及各种中、小型会议室10余个。写字楼总建筑面积23000平方米，占地面积2300平方米，地

10、下一层停车库，地上17层的小高层建筑。3.2面积分配概况该城市综合体总面积10万平方米，各物业面积配比如下表3及图1所示:表3物业配比表功能类别商业餐饮娱乐相关配套酒店写字楼其他合计建筑面积分配（m）350001800040002000023000100000占地面积（m）1200022002500800175004经济性分析4.1项目总成本分析根据武昌光谷地区2010年土地转让费平均统计结果，土地成本为9850元/卅，该综合体总的土地成本为：10850河乙元。在投入使用前，商场、酒店、写字楼已完成精装修，步行街商铺由出租用户根据需要进行二次装修，因此步行街为简装修。根据武汉市计价规则及经验数

11、据，简装修商业街造价为1600元/m2,商场为2800元/m2，写字楼为3200元/m2，四星级酒店造价为5000元/m。建安成本为：商场：2800X30000=8400万元写字楼：3200X23000=7360万元酒店：5000X20000=10000万元步行街：1600X27000=4320万元2800X30000+3200X23000+5000X20000+1600X亿。该城市综合体总成本为：土地成本+建安成本亿。项目收益分析1）商场收益分析商场和步行街通过出租商铺获取租金收益，商场总建筑面积为30000卅，扣除电梯等公共面积，可供出租收益的面积为30000X70%=21000itf，租

12、金按平均值元/m2.天。年租金收益为：X21000X万元。商场运营成本包括水电费、日常维修人员费等等，其中电费占了运营费的绝大部分。根据湖北省建筑科学研究设计院统计数据，武汉市商场类建筑年耗电量kwh/m,武汉市现行商业用电电费为元/度，商场一年电费为：XX万元，考虑到水费及其他人员以及设备维护费用，商场外观维修费等等，商场一年运营费用为：X万元。商场年收益为：租金-成本-所得税=（）X（1-25%）=2986万/年。2）步行街收益分析步行街平均租金为90元/m.月，运行一年租金收益为：90X12X27000=2916万元，电费由用户自费，相关维护成本及工作人员成本大概占到收益的15%，故步行

13、街一年的总收益为：租金-成本-所得税万元/年。3）酒店收益分析根据武汉市酒店入住率统计，武汉市酒店全年平均入住率超过60%，本项目中的酒店位于东湖高新技术开发区内，园区内众多的企业带来更大的出差、会议等消费流，因此预计该酒店入住率将达到70%。该酒店拥有房间360间，床位总计612个，按照武汉市四星级收费标准，简化为198元/床位X天计算，酒店租住收入为：198X612X70%X365=3096.193万元。酒店运营成本包括水电费、人员费、设备维护费等等，其中武汉市酒店类建筑电费统计数据为年消耗量102.3kWh/m，电费总价为：XX万元/年，人员费为万元/年，维护费及物料损耗费万元/年，办公

14、费及其他费万元/年，酒店运营成本为：万元/年。酒店年收益为：收入-成本-所得税=（）X0.75=1911万。4）写字楼收益分析写字楼总建筑面积为23000平方米，其中可供出租获益的面积大概有75%23000=17250川。按照武汉市平均标准，写字楼租金为元/川X天，故写字楼一年的租金收入为：X365X万元/年。写字楼运营费包括电费及设备维护费等，其中统计数据表明，武汉市写字楼年平均能耗为76.8kWh加，一年电费为XX万元/年，设备维护费及其他为万元/年，故成本为万元/年。写字楼年收益为：收入-成本-所得税=（）X万。根据以上数据，该城市综合体年总收益为：卩=商场收益+步行街收益+酒店收益+写

15、字楼收益=2986+1858.95+万元/年经济效益结论该城市综合体总造价为：亿,不考虑资金的时间价值，回收全部资金的回收期为年。而商业地产的土地使用期限为40年，即使考虑到城市综合体运营到后期增长的折旧以及维护费等等，该综合体依旧有良好的经济收益。故从经济发面考虑，该城市综合体可以实施。5项目风险分析及控制拆迁周期风险及不稳定因素由于项目涉及的拆迁居民约1400户，拆迁房屋面积18万平米，时间跨度长，情况复杂，并且居民大多为武汉市老居民，对居住地感情深厚，不愿动迁。拆迁工作的时间风险、资金风险极大，不能妥善的解决拆迁问题，将直接影响社会的稳定和投资商的开发建设，延长开发周期，加大资金风险。主

16、要的控制措施有：1）投资商与政府协商拟定拆迁安置具体方案。2）向购房户宣传安置政策，明确拆迁安置期限及货币安置与产权调换比例。3）政府确定拆迁人在限定期限内保证安置完毕。4）投资商通过拍卖获得土地后，支付拆迁安置费用及修建安置房。项目区规划用途及指标风险光谷区域整体发展尚不明确，规划建设要求将直接影响该城市综合体的布局和规划设计，规划指标变动会对土地的开发利用计划及投资收益测算产生极大影响，更直接影响投资商项目收益情况。针对该风险，主要控制措施有：1）投资商应要求政府提供该项目区改造性开发建设规划净用地面积、土地使用性质和建设规划设计条件等必要的规划建设详细要求。2）投资商根据规划建设要求委托专业公司制