东和银都整合推广策略（草案）1

1、.：.；东和银都整合推行战略草案前言广告是突破成规的艺术，而非建立定律的科学。我们的任务是让一百万看起来像一千万！我们擅长小心的求证，更会大胆的想象。我们只需一个目的把楼卖掉。So,whats the big idea?目录江北区市场营销环境东和品牌优势广告中心战略营销战略创意表现媒介战略一：江北区市场环境营销环境总析1.周边环境该工程位于红旗河沟转盘，正对210国道红双段，交通便利。周边与重庆商会大厦、中信银行大厦、新纪元广场等商用写字楼，这里是机场、涪陵和万县等区县来渝的必经之路，车流量、人流量极大，燥音污染相对其它地方较大。2.市政配套2001年完成市政设备建立投资810万元改，城市园林

2、绿化获得新成果。积极稳定噪声达标区建立，建成环境噪声达标区21.8平方公里，区域环境噪声值由57.1分贝下降到55.7分贝。经过规范客运车辆的管理，稳定和开展人力运输，使交通运输业继续得以开展。该区有大型的商场、超市、餐饮，如“重百、新世纪、麦当劳、小天鹅等，方便了人们日常的生活需求。3.重庆房地产市场走势分析1近两年重庆房地产市场总体回想与展望重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交会处，是一座举世出名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆凭仗长江“黄金水道之便，依托丰富的资源和宽广的市场，从汉代起就已成为长江上游的工商业重镇，如今更开展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门

3、类繁多、自成体系的经济、政治和文化中心城市。它也是西南地域科学技术力量最强的城市。1997年6月18日，重庆正式成为直辖市以来，对所辖区县市进展调整，设立了15个区、12县及4个市。这几年来，重庆市经济开展快速平稳，全市GDP年平均增长9.3%，比同期战略的实施，重庆作为西南地域的工业重镇、交通枢纽和重要的经济商贸中全国程度高1.1个百分点。重庆市2001年上半年GDP值为782.38亿，同比添加了9.3%。平稳运转增长势头良好的经济，为房地产业提供了良好的外部环境。重庆市抓住直辖机遇，积极扩展对外开放，合理有效利用外资。近年来全市共新批外商投资企业989家，合同外资217172万美圆，实践利

4、用外资149087万美圆，位列世界500强的跨国公司目前已有16家在重庆创建外商投资企业28户，其中8家是1997年以后进入重庆的。随着国家西部大开发心城市，同时也是西部地域独一的直辖市，必然会吸引更多外商来渝，这部分人士及其所雇用的中高级管理人员会对本地高档写字楼和高档住宅有很大需求，有利于重庆房地产市场高档物业的开展。1996年至2000年期间重庆投入了大量资金用于主城区道路交通改造，新建了红石路、沙中路等重要道路；长江二桥、高家花园大桥、黄花园大桥、鹅公岩长江大桥先后建成投入运用；长江滨江路、嘉陵江滨江路渝中区段、南岸区滨江路、沙坪坝区滨江路已全线开通，从而有效地缓解了城区内部的交通压力

5、，围绕主城区的内环滨江路与多座长江、嘉陵江大桥相交的新型交通格局已初步构成。“山城重庆的交通环境已有了明显改动，便利的交通为房地产开展奠定了良好的根底。从1995年到2000年，重庆市居民人均GDP值稳步添加，2000年人均GDP值为5157元，较上一年增长了6.9%。人均可支配收入由1995年的4413元添加到2000年的6276元，增长了42.2%，每年以7.3%的速度稳定添加，人均消费支出由1995年的3932元上升为2000年的5475元，增长了39.2%，截止2000年底，城市居民消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、房地产不含购买住房等非实物消费倾斜。深化住房制度改革对居民的消费产生宏大

6、影响，部分收入和很大部分存款投资于住房。重庆市居民生活程度大幅度提高，消费需求旺盛，经济收入稳步增长，使房地产、旅游、通讯、教育等成为新的消费热点。从1996年至2000年间的重庆市主城区年末总人口数变动分析，全市八个主城区中江北区总人口最多，为80.27万人；大渡口区总人口最少，为20.28万人。八个主城区中渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、江北区、北碚区人口数均超越50万人，为人口大区。综上所述，重庆市的国民经济正在继续安康稳定地开展，各项经济目的逐年增长，城市容颜日新月异，交通及投资环境大为改善，城乡居民的收入与支出逐年添加，不断提高。作为西部独一的直辖市，重庆市正在逐渐稳定本人的交通、能源、

7、经济和商贸中心位置。目前正值中国参与WTO和西部大开发的大好时机，西部的12个省、市、自治区地域辽阔，人口众多，物产丰富，必将成为投资重点；而重庆市的经济根底和投资环境在西部各省市中独树一帜，必会成为西部大开发的重点城市，城市的经济会得到更大开展，这为本市的各行各业，特别是房地产业带来了不可多得的开展契机。江北区房地产市场总体回想与展望 江北区是重庆市重要工业基地，全区工业经济迅猛开展，支柱位置突出。根本建立起以汽车摩托车制造、医药化工、食品饮料、电气机械、建筑建材等主导产业，已开展成为重庆市门类齐全、技术根底雄厚、综合配套加工才干较强的重要工业基地。重庆长安公司是全国最大的微型汽车消费集团；

8、轻工行业两朵金花冷酸灵牙膏、奥妮化装品的系列产品享誉全国；康佳、李尔、鲁能等国内外知名企业集团投资江北，开展强劲。构成了以33户大中型企业为龙头的、多行业的工业企业群。 江北区的房地产开展在近几年获得了辉煌的成果。在未来不久的时间内该区将会获得更加大的提高。目前江北、渝北地域的开展方向是大力推出高质量、配套完善的小区住宅。目前该地域的房地产住宅市场开展可以称得上是百花争艳。该区房地产开展要属各区之首，江北区内土地贮藏量较大，2001年上半年总批出用于商业开发的土地有10宗，总面积超越30万平方米。各大小楼盘纷纷建成，目前开发的大型小区集中在红黄路、五里店以及龙溪镇片区，建筑面积在10万平方米以

9、上的住宅小区有南方上格林、金科花园、天骄俊园、皇冠东和花园、龙湖花园等，均已上市销售，销售非常活泼。加上7月1日路桥一致收费这一利好消费实行，使江北区的购房者日渐增多。重庆市政府为了进一步的开展江北、渝北区房地产产业，不论是在规划上，还是在税收上都坚决照顾，而且在包括户口迁移、子女入学等问题上大开绿灯。而且重庆市人民政府已决议迁往江北区。在未来几年内，一些相关的政府职能部门也将迁入，一些外国政府机构也将设址于此区。该区是重庆市房地产开展最为活泼的地域，在开发过程中做到了规划合理、规范化运作，目前是重庆市吸引外区域来客才干最强的一个区。B.江北区与其它区的房地产市场分析1、江北区：该区的开展方向

10、是大力推出高质量、配套完善的小区住宅。目前该地域的房地产住宅市场开展可以称得上是百花争艳。据悉，一大批规模更大、规划更为宏伟的大型小区曾经开场启动了新一轮的攻势，到时能够会出现开发商和消费者皆大欢喜的一幕：由于竞争楼盘的增多，消费者在价钱、质量、配套等方面都可以渐渐作比较，选择最适宜本人的住宅；而众多楼盘的出现，必然会带动当地的一些相关产业开展，房地产开发最需求的规模效应就会出现，而消费层面会扩展，消费潜力也就被激发出来了，江北、渝北地域对于整个重庆市的住宅需求市场就将拥有绝对的主导才干。2、南岸区西部、北部环绕长江，隔江与九龙坡区、渝中区和江北区相望，东部、南部与巴南接壤，是重庆市的主城区之

11、一。1999年区辖8个街道，9个镇南岸区奇特壮观的自然风光和得天独厚的人文景观并存，呈现出旅游资源、区位、市场、知名度、人才科技、旅游设备等六大优势。为此，南岸区政府把全区规划为以游览区为主的五大块旅游区域，力争在未来15年把南岸区建立成为观光度假、文娱教育、消闲购物型兼备的优秀旅游文化区。以旅游为龙头，带动第三产业开展，使旅游业成为区经济新增长点和支柱产业。南岸区区域江岸线全长45公里，南岸南坪距火车站仅3公里，距航运朝天门码头5公里，距空港重庆江北机场28公里。年初建成通车的南滨路，是重庆的外滩，这里聚集了重庆各地的美味餐饮、文娱，是重庆又一颗新星。南岸区是重庆土地供应量比较大的一个区，2

12、000年，南岸区的房屋施工住宅建筑面积为1864700平方米，房屋开工住宅建筑面积为693700平方米，商品房屋销售建筑面积为372700平方米。南岸区的房地产市场总体上讲是极具潜力，上升空间很大。南岸区住宅总体价钱较低；整体上呈上扬趋势；价钱的上扬空间较大。各项商业配套设备正在逐渐完善重庆百货公司、百盛商场等重庆市几家大型的商业机构曾经在南坪购买或租赁了大面积的商业空间，而世界出名的大型零售集团麦德龙和五星级的浪高凯悦大酒店即将进驻，一个较为完好的商业体系正在构成。本地域购买力的缺乏，总体规划应强调片区开发，构成规模，防止过于分散而呵斥客户流失，住在南岸应有更多的支撑点，而不只是一句口号，树

13、立品牌笼统，消除长期以来人们心目中南岸区的房子是还建房、低档房的先入为主的观念。3、沙坝坪区沙坪坝区位于重庆市的西部，原来属于市郊，如今是重庆市的主城区之一。东与渝中区严密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南面紧邻九龙坡区，西倚歌乐山，北与北碚交界，全区幅员面积396平方公里，其中城市绿化覆盖面积到达36%，是重庆市几个主城区中绿化环境最好的区域，是重庆市的科技、文化、教育中心和商业副中心。沙坪坝区是重庆市的西大门，2000年，沙坪坝地域的房屋施工住宅建筑面积为1271300平方米，房屋开工住宅建筑面积为561800平方米，商品房屋销售建筑面积为297000平方米。沙坪坝的区域规划也是以双巷子步

14、行街为中心的，商业配套和商品住宅都是以此为中心向周围作发散状，所以沙坪坝地域大多数的商住楼都聚集于此。目前沙坪坝区的房地产开展仅次于北部新城，据房交会报告统计，沙坪坝区的成交面积排第二位，成交金额列第三。随着凤天路成规模的开发，沙坪坝区房地产的规模效应将进一步凸显出来，竞争才干和吸引外区域来客才干也将大为加强，目前已有30%以上的潜在客户群将购房区域锁定在沙区。4、渝中区地处重庆市中部偏东，长江、嘉陵江汇流处，东、南、北三面环水，西面通陆，与沙坪坝区和九龙坡区接壤，呈两江环抱的半岛状。渝中区是重庆市的行政、商贸、金融、信息中心和水陆客运交通枢纽，具有得天独厚的区位优势，综合经济实力较强。 解放

15、碑地域是重庆最繁华的商业区和购物中心。该区将成为经济昌盛、生活富有、文化兴隆，社会文明、环境优美，富有山城、江城特征的现代化中心城区。渝中区空置面积高达0430平方米，而住宅占总空置面积的42，阐明渝中区住宅积压严重渝中区本年住宅新开工面积只占新的总开工面积的26。阐明渝中区今年建筑投资重点转移到非住宅工程。渝中区住宅市场竞争也非常猛烈，住宅市场今年情势严峻。渝中区的房地产市场开展前景堪忧。除了长久以来的商业中心位置以外，我们找不到更多的支撑点。渝中区地理情况和行政规划也没有把住宅开展作为重点，它的未来设计更多的倾向于商业及其配套。1工程可提升价值研判随着城市的开展，设计观念也在随之转变，更新

16、。以建筑的尺度感、整体感、空间感来表达这组建筑的新观念，借以改动目前现有的建筑空间，以一种新的设计手法丰富城市建筑的轮廓线。由于本工程多功能混合运用的特点，采用整体设计的思绪，使之满足本身设计要求的前提下，到达与城市空间环境的有机结合。2目的竞争力和社会效益及工程愉快的前景。从工程周边环境来看，工程位于江北区的经济、商业中心，再加上周围宏泰大厦、重庆国际贸易大厦、中信银行大厦、新纪元广场、龙湖花园阳光城，构成江北区的金融中心。借于此，市场就急需一个集办公、酒店、商业为一体的综合性高档楼盘诞生，重庆“新纪元广场就是随应市场需求，在该区域建筑一座集五星级酒店、高档写字楼、综合性商场等配套设备于一体

17、的大厦。该工程极聚竞争力，建成后对江北区是又一个标致性的建筑，是人们又一个休闲、文娱、购物的好去处，社会效益直线上升。人们不再到渝中区这样一个人口密度曾经超负荷的商业中心，就能感遭到繁华的商业气氛。二竞争对手分析该工程处于红旗河沟转盘处，该地段周边楼盘以重庆国际大厦、中信银行大厦及正在建筑的都市广场为代表。 重庆国际大厦：该大厦推出已久，出租率在85%左右，集证券、银行、通讯、办公为主。出租金在38元/平方米/月最高几层，其他全部出租最小面积在300平方米清水房。大厦配套设备有商务会所、高档餐厅、会议室等。 中信银行大厦：大厦以销售为主，销售达99.8%，只剩一套特价房，售价在2300元。该大

18、厦以办公为主。 都市广场：现正建筑中，未开盘，该广场集商场、五星级酒店、住房为主。 龙湖花园：龙湖花园是重庆市口碑和品牌笼统最好的房地产工程，重庆中建科置业也因胜利开发并销售了龙湖花园也成为本地房地产市场的领先者。一、二期均已售完，总建筑面积为44平方米。小区内配套建立有学校、幼儿园、会所、网球场、游泳池、休闲运动中心、社区活动中心等效力设备。三期的香樟林别墅正在销售，将2002年七月迎来第一批入住的业主。每平方米销售价在2500左右，管理费在1-1.2元。龙湖花园“善待您终身的营销理念深化人心，成为重庆人心目中的现想住宅。 望海现代城：该工程位于重庆江北塔坪欧式一条街旁，是新源兴企业集团目前

19、开发的最大规模的高档住宅小区。小区总建筑面积有100万平方米，小区内配套非常齐全，根本上是一个微缩的城中城，周边的大环境也比较成熟，生活非常方便。平均售价在2350元。复式单位平均售价为 3680元。 新纪元广场：重庆新纪元广场工程是由重庆英皇房地产开展独家开发的大型房地产工程，位于江北区红旗河沟立交桥处，交通非常方便。该工程是由重庆宏泰房地产开发公司转移给重庆英皇房地产开展公司的。该工程包括一座39层高五星级酒店塔楼，一座33层高写字楼及6司高裙楼，3层地库，是一个集酒店、办公、购物、餐饮、文娱、夜总会、停车场等多功能设备的工程。总建筑面积150000平方米含地下层。重庆新纪元广场将成为重庆

20、北大门又一有影响的标志性建筑,为重庆的城市建立增添一道亮丽的风景线。现正建筑中，未开盘。二：东和品牌优势工程本身优优势分析A：工程简介地理位置江北区红旗河沟转盘。 地理位置优越位于江北交通枢纽地段。离渝中区很近。交通四通八达，中巴线路通达市内各区域组团中心：毗邻重庆汽车北站，江北国际机场，菜园坝火车站。规摸东和银都是东和公司继胜利开发皇冠东和花园之后的又一精品工程，该工程位于江北交通枢纽红旗河沟转盘，工程占地7500平方米，总建筑面积6万平方米，由五层裙楼商场和双塔楼组成，其中主塔楼30层，副塔楼20层，采用当今国内外流行的财智型商务公寓的最新开发方式，结合外乡特征，全力营造一个集现代办公创业

21、性，金融 ，证券，商务，餐饮美食，休闲，文化文娱，健身，购物为一体的可以满足现代创业型公司及人士各种需求的自在，休闲，财智型的商务公寓。特点1.东和银都打造出版3050平方米的规范单元，在高质量的保证下，以低总价，低首付，投资少。2.交通网络兴隆3.酒店质量。商务酒店公寓风格，商务酒店式大堂，商务酒店空间，商务酒店配套。四星级的酒店管理全方位的效力。4.装修一步到位，适宜独身贵族和智力型创业的个性需求。B:SWOT分析Strength (本身优势)：1.东和品牌的感招力东和是一个在重庆有较高知名度的品牌房地产企业。权利雄厚2.人性化四星级管理效力3.生活设备齐全，平安措施完善。4.市政配套齐全

22、。5.位于新兴商业区中心weakness (工程优势)：工程产品设计比较保守。软件管理及效力较强，硬件设备不够理想市场张望期长Opportunity(工程市场机遇)：随着重庆区域房地产业进一步开展，区域房地产业将更加成熟，同时其区域辐射才干将进一步加强。随着新兴商业区构成和中心商业圈的辐射，工程未来存在很大的市场机遇Threat工程市场要挟点：竞争对手强大龙湖花园 、新纪元广场 、望海现代城广告目的客户群分析主力户型与其他其主力户型是以3050平方米的规范间，适用于独身贵族运用。每月租金为559元奢华型的套房60多平方米是适用于外企驻渝机构和创业初期公司的理想空间。目的人群分析年龄层次在254

23、0岁之间有经济根底良好的教育背景及广大的眼界，使他们不回绝新颖事物，并对其判别较理性和准确。以气质和生活态度作为划分人群的规范，构成东和银都庞大但并不庞杂档次类似的客户队伍。目的人群气质总结知识经济时代产生的主导社会前进的先进一族。白领 城市精英 个体商户 生意人 企业高级管理人员 都市新锐 企业组团包括家不在本地域的，单独来渝高薪打工或是跟随公司公干，需中长期居住的。总体定义城市时髦的领跑者 、社会中心价值的缔造者，务虚、精打细算、希望小投入多报答表如今效力、流动性大。主要的客户群是年纪较轻的白领阶层，他们的收入相对宽裕。购买目的方便。广告中心战略介于工程所在地江北区向商业中心转变的开展方式

24、，广告应该给人以商务和投资事业印象，非悠闲的、购物的、充溢文化美的，以及区别于扰攘解放碑典型的休闲、购物风格。推行一种高效的生活方式，以高效生活方式作为主体，以都市节拍作为引子。把商务生活方式归结为实效而有节拍的，附以东和四星级的物业管理。把工程的买点位于新兴商业区纳入时代的背景机遇 、开展 、挑战。强调方便、经济实惠、高效；时间与空间的依靠概念。尝试改动一种人生观把居所当家的传统观念，参与开展概念。倡导在紧凑的空间中能挤出时间。提出东和为他提供创业环境。集中力量，瞄准特定目的，在相对小的市场空间内，占有尽能够大的市场份额。工程笼统定位四星级管理的才智型商务公寓主打广告语三：营销战略销售渠道1

25、：主买场：工地现场2：外买场：1解放碑太平洋百货一楼内2沙坪坝广场缘由：人流量大，人的品味与我们所要推出的公寓相附。3：辅买产：1重庆飞机场 2重庆火车站 缘由：这两个地方人流量最大，信息传播最快。代言营销紧扣目的人群气质，缩短楼盘与消费者的沟通间隔 ，易于脱颖而出，切本工程为商务主题，更适宜用笼统代言人的方式,这样不论在工程前期的笼统导入还是促销活动的开展都极为有利。方案一：明星代言必需是近期热播过，涉及创业的都市生活片中的积极上进的正面角色 目的利用影片已树立的笼统，呵斥的影响，美化人们对都市商务生活的印象，强化东和银都的商务生活概念。候选人罗家良、方案二：名人代言商界胜利人士，或从事与商

26、业有关职业的人经济学专家，媒体暴光率高目的1.胜利者的胜利本来就具有强大的压服力。名人便能捧知名楼并不需求他们说出商品，只需他们的笼统，提到他们的成就。如：过去他是*，如今他是*。将这句话、他们的笼统、东和的标志及东和银都的楼体效果图放在一同我们还需求说什么？2. 专家代表权威，他们的建议直接影响人们的投资消费观念。一举两得，东和与名人、专家的双盈。候选人多多益善方案三：在重庆举行攀岩或攀楼大赛，分专业和业余组。也可以聘请攀岩或攀楼高手扮演。目的攀岩意味降服，攀爬的过程是对极限的挑战。通常我们会把胜利者与山峰联络起来，经过这个活动也暗示了选择东和银都是对事业能登峰造极的有利支持。以“会当临绝顶

27、，一览众山小的觉得诱导消费者。促销方式全国足球甲A联赛，全国篮球甲A联赛CBA宣传飞艇广告，其次是广告牌。利用两大赛事的影响力，重点放在重庆选择飞艇的理由以新花样吸引人眼球国内尚无首例，廉价易实现开发可供免费下载的小游戏，其次是利用现有的选择游戏的理由同类游戏、最近非常流行，特别在白领阶层。由于这类游戏小而易掌握，估计将继续流行很长一段时间。廉价易实现，可以存储在电脑、PDA、手机等IT产品中。游戏必需参与东和的信息。游戏的命名是一种心思暗示，男性会由于这个游戏称号去争一口气，女性会由于这个游戏称号不服气，有趣的是通常这类游戏记录的发明者大都为女性。因此不用担忧称号的针对性。3. 商务出租扩展化1出租商务设备IT产品，高价值办公用品2商务用车配备司机3高级服装、饰物。4出租高级商务人员，提供专业效力。可操作的5任何事物或行为都可以转化为出租的方式，限制是合理能办到合法的。四：创意表现包装广告包装风格整个包装应该表现出一种具有韵律感和节拍感的热情。它应该像R&B音乐方式一样，又像快餐文化。 A：区域包装车体转线：解放碑红旗河沟 第601路解放碑南坪火车站 第611路九宫庙红旗河沟 第818路猫儿石红旗河沟 第106路还有 602路、125