XXX上夼东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告

1、.：.；第 PAGE 33 页 共 NUMPAGES 33 页富士特上夼东工程户型面积定位与价钱定位独立深化报告北京东方恒基地产顾问/恒基房产2004年11月目 录一、区域环境调研 工程周边区域交通导流图注解 工程周边企事业单位分布图注解 工程周边商业民生配套分布图注解 工程周边住宅区域分布图注解 工程周边类比竞争工程分布图注解 工程周边类比竞争工程根本资料调研其他在销或在建工程简介：非类比工程二、户型定位部分调研1、工程周边各类比竞争工程户型供应比例与消化比例小结2、二手市场租赁与销售供应情况写字楼物业、商品房物业3、工程周边各大工程户型设计与针对的目的客户群体关联络、市场关系三、价钱定位部

2、分调研工程周边竞争工程价风格研工程周边二手市场销售与租赁价风格研写字楼物业、商品房物业市场均价定位针对二手买卖市场中买卖市场的分析研讨针对二手买卖市场中租赁市场的分析研讨4、与市场类比竞争工程16大卖点分析价钱的评选均价定位动态价钱根底四、定位总结1、价钱定位2、目的客户群体定位3、物业形状定位4、户型定位五、其他配套建议1、行政支持系统2、后勤支持系统3、运营支持系统4、物业管理系统一、区域环境调研工程周边类比竞争工程根本资料调研个案一：东海山庄工程称号东海山庄工程类型中高档住宅发 展 商山东白云山房地产开发地理位置白马山庄南环山路东口隧道北工程进度 2005年5月交付运用交通情况 便利,7

3、、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过总占地面积1万左右总建筑面积15600容积率1.4绿化率40%适用率90%层数共为5栋板楼 (4+1阁楼/层)配套设备西部三层网点为设区生活配套付款方式一次性付款或银行按揭7成20年 售价最高5380元/最低4380元/均价4580元/交楼规范毛坯房管理费0.8元/月住户数量共108户另27套阁楼亦可单独销售如计入户数可达户停车位除阁楼外停车位按1比1计算，合计108个目的客户群私营企业主或主管、部分政府官员、胜利商人等多为二次置业人群主力 卖点以地段、私密、环境气氛等中高端别墅型居住区推行广告 诉求山海情怀,名流专属综合点评该工程

4、由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的喜欢，但鉴于该工程产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者在规模体量、档次气氛上与本工程仍存在一定差别，列其为竞争对手只在与总价与户型上的思索。个案二：进德小区注：该工程地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术目的现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无泄漏。工程称号进德小区(小高层二期)工程类型中低档住宅开展商烟台房地产集团华宇置业地理位置四马路进德小区内工程进度2005年10月份交房交通情况便利总占地面积 不详总建筑面积不详容积率不详绿化率37%适用率不详层数共为两栋 每栋12层配套设备社区医疗、幼儿园、健身

5、房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、银行一应俱全免煤暖投资付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高4680元/最低3980元/高一层+1.5%均价4280元/交楼规范毛坯房管理费未定住户数量共120户停车位地下地上320个停车位目的客户群 附近喜欢就近置业的老居户主力卖点以地段为主力，附以居住理念等概念化主题广通知求超大空间设计,演绎现代温馨生活综合点评该工程盘踞芝罘区中心地段，周边皆为年代长远的老城区，与本工程区域环境气氛极其类似，所以该工程的户型设计与价钱定位、销售情况将是本工程的重要参考对象。个案三：今日花园该工程分为东西两区，东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过；东

6、区：合计6栋楼9、10、11、12、13、14号楼 9号楼为回迁安顿楼； 10号楼在售，目前为现房。13层为网点，被建行买走，作为办公楼。 11号楼为一大型超市。 1214号楼为11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，由于牵扯到旧有工程的拆迁，所以详细改造时间至今未定。西区：工程称号今日花园西区工程类型中档住宅开展商烟台国际工程开展 地理位置环山路与胜利路交叉口路南工程进度准现房交通情况交通便利，附近有9条公交线路总占地面积14万总建筑面积27.8万容积率1.72绿化率38.8%适用率78%层数合计8栋楼5栋11层，1栋14层，2栋18层配套设备小型会所付款方式一次性或银行按揭最低首付30%，最长3

7、0年银行按揭售价最高5100元/最低4260元/均价4620元/交楼规范毛坯房管理费1元/月目的客户群附近的私营业主，企事业单位的指点和各部门担任人以及金领阶层住户数量共633户停车位330个主力卖点地段市区中心的中心、三大公园包围广通知求市区最后一块黄金宝地 综合点评区域不可多得的好工程，社区配套成熟、地理环境极其优越，而且产品设计上超越了区域市场的档次与特性，构成了创新与差别化的优势，而另一方面亦为本工程价钱定位与户型定位的良好自创对象。个案四：华侨新城注：该工程地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术目的现今仍未对外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无泄漏。工程称号

8、华侨新城工程类型中高档住宅开展商华侨置业、 烟台嘉老实业 地理位置环山路一中分校附近工程进度刚开工交通情况便利，7路23路8路等多路公交车经过总占地面积不详总建筑面积不详容积率不详绿化率不详适用率不详层数8层1-2号为多层11层3号为小高层3层4-7号为低层配套设备3层(2地上+1地下)网点,地下2层车库付款方式一次性付款或银行按揭7成20年售价最高8000元/最低4350元/均价4450元/交楼规范毛坯房管理费1元/月住户数量共118户停车位40个目的客户群市内与区域内较为富有的富足阶层主力卖点半山望海贵族生活区广通知求打造烟台地产界的劳斯莱斯综合点评由于该工程地理位置优越，针对的客户群体亦

9、定位为高端阶层的顶尖人物，从该工程的定价方面亦已可见一斑。但该工程由于依然存在较大货量，对未来市场消化整体格局仍会带来一定程度影响，所以列为类比对象。个案五：静海山庄工程称号静海山庄工程类型中档住宅开展商鹏源房产地理位置环山路传染病医院东工程进度A、B现房，C期房在建交通情况优(7、23、5、48路公交车总占地面积10486平米总建筑面积21300平米容积率1.6绿化率42%层数该工程小区为3栋/14层适用率78%配套设备配套办公楼付款方式一次性付款或银行按揭售价1层3180元/， 11层5488元/每层差价100元/ 均价4310元/交楼规范毛坯房管理费1元/月住户数量共140户停车位40个

10、目的客户群烟台本地买房高端人群 主力卖点优越地理位置广通知求优越地理位置综合点评该工程现已根本销售终了，仅余部分尾盘货量，鉴于其为近期开发的产品，其面对客户层与工程总价、户型定位仍为可参考对象，所以列入类比。其他在销或在建工程简介：非类比工程一、工程称号：万光上夼综合市场 总建面积：17000发 展 商：烟台万光城建综合开发地 址：上夼大厦北侧 罐头厂东侧工程概略：该工程为单体共6层，地上1至3层为商铺，地上4层为住宅3200元/起仅有9套全部售罄，地下负一层为农贸市场，负二层为配套停车场。对外销售价钱为：车位6至9万元/个，一层精品网点8600元/起价，二层食品超市8000元/实行8%返租，

11、三层日用品超市7000元/实行8%返租2005年10月31正式交付运用，2006年元月开业二、工程称号：暂定名“迎祥路飞龙工程总建面积：25979.528发 展 商：烟台市飞龙建筑开发公司工程概略: 2栋多层(5层+1层阁楼)， 1至2层为商业网点。户型面积为90.06/112.33/.17共三种选择每栋4个单元,1梯2户2005年元旦正式开盘出卖采取先建后售的方式三、工程称号：暂定名“新塔山综合市场工程总建面积：约30000发 展 商：烟台市塔山集团公司工程概略:该工程为新圈地工程，将于明年2005年五月份开工工程地址为原塔山市场业态划分为：住宅楼、大型集市、商业网点二、户型定位部分调研1、

12、工程周边各类比竞争工程户型供应比例与消化比例个案一：东海山庄108户户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例1638套约7%6套约75%153.138套约7%7套约86%153.8616套约15%15套约94%155.048套约7%8套100%119.994套约4%3套约75%109.354套约4%2套约50%114.694套约4%2套约50%106.934套约4%2套约50%149.274套约4%1套约25%.3516套约15%3套约19%129.3832套约30%5套约16%阁楼约9027套略13套约48%个案二：进德小区120户户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例106.8824套2

13、0%18套约79%117.9412套10%6套约58%118.9712套10%8套约67%131.3224套20%16套约70%178.2624套20%17套约71%183.3624套20%16套约67%个案三：今日花园西区633户户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例100-110154户24%14896%110-120183户29%16288%120-13044户7%3886%140-150153户24%14695%150-16055户9%4887%160-17033户5%2782%180以上11户2%873%个案四：华侨新城118户户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例1至2号楼93

14、16户内部认购期间该工程尚未对外出卖18612户17315户3号楼16011户1966户1509户769户4至7号楼182.4924户11816户个案五：静海山庄140户户型面积供应数量供应比例消化数量消化比例A栋7820户14%20100%9420户14%20100%1556户4%6100%B栋12740户29%40100%1558户7%8100%C栋9420户14%1680%7820户14%1680%1556户4%467%小结：根据慎密的市场调研我们发现，本区域板块市场户型供应面积偏大；最小面积为静海山庄与华侨新城推出的78户型，最大面积同样为华侨新城的196户型，而市场适中的面积普通都在

15、125至160左右，市场平均供应面积为左右。而从消化比例来看，由于市场供应量有限，而由于政府旧城改造、新建工程拆迁等利好要素，排除此类工程的产品要素后天发明景观、外立面、花园小区、户型设计等与市场要素地理、政府支持、景观朝向要素等，市场较为接受的户型面积亦为130至140左右；100以下的户型销售几乎毫无压力，但总供应量寥寥无几；150至160以上户型开场受市场要素与产品要素制约，越大的户型面积销售压力亦随之增长；而未来市场圈地工程与在建工程的供应货量亦与区域市场平均供应面积相等，如迎祥路飞龙房产开发的小型住宅区工程，多数推出户型面积约为120。最终得出结论为：市场缺乏70至100的中小户型面

16、积；100至130以内面积户型倍受追捧；150以内面积较为稳健，超越150的面积越大压力越大。2、二手市场租赁与销售供应情况以商品房为主A：工程周边商品房租赁供应情况：位置面积租金户型配套上夼西路70700元/月二室一厅精装，无家电，有暖气迎山路67600元/月二室一厅精装，冰箱彩电，有暖气迎山路45450元/月一室一厅精装，电视，有暖气上塔路80700元/月二室二厅精装，电视，有暖气上夼西路86750元/月三室一厅精装，空调，电视，有暖气奇山路52350元/月一室一厅精装，有暖气上夼西路76700元/月二室一厅精装，有暖气分析阐明：该区域房屋租价普遍较高，为烟台市各区之最；对外出租的房屋根本

17、上为旧有的社区较多，现调查对象以商品房为主；对外出租的房屋根本上为精装，提供简单的家具，多数有暖气，甚至有少量有空调，该区域出租房屋档次上较为中档，整体气氛较好，极少有脏乱差的觉得。该区域对外出租的房屋根本上为80以下，大户型相对来数较少。B：工程周边商品房买卖供应情况：位置面积价钱户型新旧及配套奇山路752666元/三室一厅90年建成，精装上塔路812840元/二室二厅97年建成，精装上夼西路1093028元/三室二厅97年建成，精装跃层华联新村1203400元/三室二厅2001年建成，精装低楼层华联新村140-2003850元/三室二厅2001年建成，精装华联新村1284300元/三室二厅

18、2001年建成，精装低楼层华联新村4400元/三室二厅2001年建成，精装高楼层分析阐明：因该区域周边在售工程较少，所以此区域二手房市场供求较为火爆；价钱根本上和楼层的折旧程度有关，90年以前的房价为2600元/左右，97年以后的房价为3000元/左右，2000年以后的房价根本上就到了3500元/以上。所售二售房根本上以精装为主，仅有少数为精装。旧有社区以80左右的房源居多，新建小区的二手房普通在120以上。该区域居民投资理念较为精打细算，普通小户型保管出租，大户型主要用于二手买卖。小结：从本工程板块二手市场户型面积租赁与销售供应来看，较能表现市场现状与消费购房者心态；由于地处中心城区，该区域

19、小面积户型多数用于出租，因如将其对外销售不单总价偏低，而且手续较为费事，各样买卖费用累加后销售利润所得无几，而在买方市场而言，小面积户型因租金总价低亦容易出租，所以普通业主或投资者都喜欢将小面积户型转出租出去，争取最大投资报答和保值。在大面积户型方面由于该区域房地产开发建立缓慢遭到土地供应量限制与规划限制等要素，市场货量供应有限，市场供应货量多为120的户型面积左右。新建工程与二手工程差别源自于买卖价钱按折旧计算，较新落成与较为上档次的工程在保值上仍为稳定，如2001年开发的华联新村工程，二手房销售平均价钱仅比新房廉价300至400元/。 最终得出结论为：二手市场与一级市场同样为求大于供的“卖

20、方市场，70至100的中小户型面积利于投资租赁；100至130以内面积户型依然倍受二手市场追捧；150以内面积开场受市场要素与产品要素制约，超越150的面积犹为鲜见。3、工程周边各大工程户型设计与针对的目的客户群体关联络、市场关系由于本工程区域房地产开发建立缓慢遭到土地供应量限制与规划限制等要素，市场货量供应有限。而且由于各地块先天性质与优势各有不同，而物业划分种类上亦不尽一样工程客户市场亦同时被细分：类比工程物业种类目的客户置业目的东海山庄亚别墅型高档住宅小区二次或多次置业人群，富足阶层享用、休闲进德小区中低档次大型住宅社区初次置业人群、就近置业人群安居、方便今日花园中高档次大型住宅社区金领

21、阶层、指点干部、中等收入人群改善生活华侨新城亚别墅型高档住宅小区二次或多次置业人群，富足阶层享用、休闲静海山庄中级档次质量住宅小区金领阶层、指点干部、中等收入人群改善生活如按上表所述，市场内供应的货量面积比例差距应该划清楚显，但深化研讨后我们发现，由本工程市场供应货量面积比例来看详见第9至10页列表，无论其工程针对何种目的客户群体，主力面积定位亦在1000至130以内，适宜工薪阶层的100以下中小面积户型却犹为鲜见。因此可见，主导市场户型面积定位要素的在本区域内并非单纯以目的客户定位，直接关联于工程户型面积定位的缘由在于“地段、“景观、“产品三大主导要素。所以，在经过对本工程卖点对详见下文列表

22、比后，得出结论为：本工程户型面积定位有三项选择：1、跟随市场；以市场接受的100至130为主力面积户型面对市场共同竞争2、跳离市场；以超大户型或超小户型冲击市场带来效益。3、发明市场；针对特定目的客户群体，充分尊重现有市场需求，准确预测未来市场走向，为目的客户与市场量身定做具有市场竞争才干与市场差别化、超前性、人性化等综合优势的合理面积户型。三、价钱定位部分调研1、工程周边竞争工程价风格研类比工程销售最高价销售最低价钱销售均价东海山庄最高5380元/最低4380元/均价4580元/进德小区最高4680元/最低3980元/均价4280元/今日花园最高5100元/最低4260元/均价4620元/华

23、侨新城最高8000元/最低4350元/均价4450元/静海山庄最高6288元/最低3180元/均价4310元/类比市场市场最高均价市场最低均价市场均价57395890元/40304200元/44474448元/根据深化市场的调研分析，调研结果得出：本工程板块西起地税大楼，东至环山隧道、南起塔山、北至南大街二马路交界中银大厦市场工程供应价钱体系如下：市场最高均价：5739元/5890元/市场最低均价：4030元/4200元/市场均价：4447元/4448元/2、工程周边二手市场销售与租赁价风格研商品房类比工程/地段供应面积租金二手买卖价上夼西路7086720元/月3028元/迎山路4567525

24、元/月2750元/奇山路5275350元/月2666元/上塔路8090700元/月2840元/华联新村140-200850元/月3625元/类比市场市场供出租与二手销售平均面积市场出租均价市场二手买卖销售均价约为9095629 648元/月28732982元/本工程板块二手市场工程供应面积体系与价钱体系如下：市场供出租与二手销售平均面积：约为9095市场出租均价：629元/月648元/月市场二手买卖销售均价：2873元/2982元/年折旧率约为：每平方米年折旧0.0740.076 约为RMB217元/未统计市场准确面积影响与产品户型、区域环境等多方面参考要素3、市场均价定位类比一手买卖市场市场

25、最高均价市场最低均价市场均价57395890元/40304200元/44474448元/类比二手买卖市场市场供出租与二手销售平均面积市场出租均价市场二手买卖销售均价约为9095629 648元/月28732982元/小结：本工程市场由于市场地块供应短缺，加之为城市中心之中心地带，而且片区内产品构造较为成熟与紧跟时代，市场价钱不断上扬；从一手买卖市场高低均价与市场均价与上述工程针对的目的客户群体与客户档次看来，本工程区域房地产市场价钱仍为理性；以下公式可简单推断区域市场的目的客户群体定位与档次： 根据政府统计部门统计，2003 年，烟台全年城镇居民人均可支配收入为 9785 元未统计隐性收入来源

26、与灰色收入来源等，全年人均消费性支出为 7479 元。以978512个月人均月可支配收入815元计算，一个普通收入家庭月均可支配收入在8152人1631元左右。按国家公布房地产按揭供款额平安线为普通家庭月均收入四份之一计算，该家庭月可支配按揭供款额应为408元。而实践以本工程区域市场房地产工程销售均价为4448元计算，一套中等户型80的住宅总价钱已达36万左右。以首付房款30%银行提供按揭供款25年暂按新公布利率5.31计算，该家庭月按揭供款已达为1276元左右，在一定程度上曾经严重超越了普通家庭能正常接受的才干，虽然现实国内购房者按揭供款额普通为动用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不为

27、少数；因此，本工程目的市场价钱定位针对的目的客户群体多为家庭财务经济较为稳健的小康家庭与金领阶层与富足阶层，亦同时给本工程在产品价钱定位根底上的目的客户群体定位给予了针对性参考。本工程如按市场均价以上定价目的客户群体初步定位那么为：家庭财务经济较为稳健的金领阶层、富足阶层企事业单位指点与管理阶层等为主的二次、多次置业家庭或小型公司企业、投资者本工程如按市场均价以下定价目的客户群体初步定位那么为：以普通工薪阶层、就近置业家庭等为主的小康家庭购房者、初次置业家庭针对二手买卖市场中买卖市场的分析研讨表示：偏向针对犹疑于购买一手房与二手房的客户本工程区域市场，二手供求火爆，二手买卖均价亦已突破3000

28、元均价大关，与一手市场仅相差1000余元价差，相对比例稳定，而缘于本工程为一手市场工程，所以并未对二手市场过于深化进展研讨，并未统计市场准确面积影响与产品户型、区域环境等多方面参考要素，但单从年者旧率仍可得出结论为：由于市场产品供应与更替缓慢，折旧年限拉长平均者旧年限达7年左右，因此二手市场价钱巩固，直接影响一手市场对购房观念的冲击，导致市场目的客户群体有感买旧房不如卖新房划算；如按市场总价钱计算，同为商品房，二手市场均价钱为3000元/，一手市场为4400元/，以总面积100计算，总价各为：30万与44万中间差价为14万；但假设购买了30万的二手房不单要支付高额买卖费用中介费、买卖费等，而且

29、还必需思索楼宇折旧年限带来的无形损失平均7年按每年217元/计算，已达15万、还将面临丧失新建小区商品房的区域环境气氛优势、保值增值计算方式重列、旧房翻新、楼宇修葺、旧户主遗留人事邻里问题等等一系列潜在问题隐忧。因此，二手房产买卖价钱高企对本工程一手买卖市场开展仍为利大于弊。针对二手买卖市场中租赁市场的分析研讨表示：偏向针对投资者与保值倾向、增值倾向的客户 租赁市场畅旺无疑对投资客户而言是最大的利好，从以以下表可简单得出根据；按市场现供应面积与租赁价钱、产质量量、与结合宏观市场研讨，现工程所在市场大中小各类型企事业单位日增，但市场供应形状仍处于房地产产品良莠不齐、租赁物业市场划分不明显的朦胧阶

30、段，上述列表的用于居住的商品房租价由于产品老化，价钱无法维持正常程度，价钱差别较大，个别好的小区价钱升幅犹为明显，如华联新村，该工程就商品房租赁居住的市场均价已比同类产品市场高约近15%至20%左右，而针对写字楼的租赁市场价差就更为明显；详见下表：工程周边商务办公楼租赁价钱：工程称号层数供应户型面积租价对外供应总套数市场均价地税大厦1650/70/90/10050元/月30约32元/月商业银行附楼415/20/30/4013元/月15国通大酒店310/15/2525元/月31轴承仪大楼9400/层21元/月6预备役综合楼48021元/月6正源律师事务所楼42033元/月24正大会计事务所210

31、050元/月1新闻中心42046元/月40鲁鑫城建62042元/月24思源广告52020元/月8工程周边商务办公楼相应配套及租赁现状：工程称号物业配套现租赁情况地税大厦水电暖免管理费3F/6F/7F共3层,只余2套(其他层自用)租赁单位规模较大商业银行附楼水免,电自傲,无供暖12层为俱乐部自用,34层仅余2套国通大酒店水暖免,电限额外自傲1层2、3层北部为客房,2、3层南部出租,仅余1套轴承仪大楼水电暖管理费自傲12层9层自用,其他全部租出，根本为大型企事业单位租赁，而且皆为整层租赁预备役综合楼水电自傲,无供暖24层,全部租赁一空正源律师事务所楼水电自傲,无供暖24层,全部租赁一空，而且皆为整

32、层租赁正大会计事务所水电自傲,无供暖已租出，而且皆为整层租赁。新闻中心供暖免费，电费自傲1与4层自用，2层整层已租出，3层剩余6间较差户型仍未租出鲁鑫城建无暖气，水电自傲已全部租出，而且皆为整层租赁思源广告无供暖，水电自傲一层8套，每2套一个公司，已全部租出工程周边商务办公楼内公司：参考目的：档次、规模、运营种类等运营类别公司称号与运营业务类别公司称号与运营业务金融效力明瑞事务所广告设计印刷东芝霓虹灯广告天安保险甲申广告永鑫财务公司永卓图片设计恒德事务所传承设计创意任务室信誉担保公司天河彩印方正事务所南方印务中智财务效力公司网络信息华莱网络经贸新纺经贸正中信息泰怡经贸公司教育农业技术学校瑞庆商

33、贸公司国际教育交流中心创浩工贸毓璜顶教育中心诚合商贸其他万佳礼品丰源公司中恒业务部松泽经贸中信灵芝土畜产对外贸易裕德食品建筑装饰鹏信装饰公司圣玛瑜伽女子俱乐部大都装饰三特翻译培训部润恒装饰烟台商会海翔水泥农机监理站润丰装饰爆破公司东兴岩土工程三阳心思咨询我们由以上列出的调研数据诸表可以看出，本工程周边办公场所的需求市场远大于供应市场，而且相关物业配套都较差，仅从办公环境和配套设备来看，除地税大厦外，其他办公地点均无中央空调和较规范的物业管理，而且相对的租赁价钱依然高企不下市场均价：29元/月32元/月。如以租赁住宅的价钱方式换算，租赁一套80的商品房作为办公用自住两用房按住宅租赁价钱计算，市场

34、均价仅仅为700多元/月左右，而租赁一套现市场供应的办公写字楼就需求近2500多元/月。但遗憾的是，帐人人会算，现今市场却并无太多能同时满足居住、办公、档次规模较好、配套效力齐全、而租赁价钱适中的优秀物业可供市场消费者选择。因此，宏大的市场业态空缺亦展现了本工程市场时机空间所在，由于本工程规模体量限制，无法在产品规模与人造景观、配套设备等方面与现今或未来市场上的竞争同类工程相对比；因此，影响投资客户能否前来购买本工程商品房的最大心思妨碍要素为如何将工程增值潜力得以最大化表达，而根据上述数据最终分析结果亦阐明：1、本工程户型定位必需以目的客户群切身利益根底为定位准那么，切合实践市场形状，定立于数

35、据根底与深化调研根底下的合理户型面积与二手市场的销售、租赁均价对接，并达成最大化投资报答效果的发明。2、根据第上述第1条的操作规程后，本工程价钱定位必需根据户型定位为根底，针对目的客户群体的多向利益投资获利、产品优化保值获利、居住对环境安康有利、社会名声宣传效应利益等等为准那么，定一个可返算的合理投资报答方式而吸引投资型目的客户群与希望购买工程后工程能增值、保值的客户群体。所以，在经过对本工程二手市场的调研分析与反推论证后得出结论为：本工程必需在户型面积定位与市场价钱定位对接前在业态定位上给市场一个明确而鲜明的市场业态定位以区分现有市场，立足于未来开展市场之，发明本人的市场空间，跳离竞争线以致

36、工程立于不败之地；因此，本工程在市场业态定位上有三项选择： 定位于纯住宅楼定位于商务公寓定位于商住公寓4、与市场类比竞争工程16大卖点分析价钱的评选评分规范极差05、较差06、普通07、较好08、良好09、极好10个案一：东海山庄工程地理位置莱山区和芝罘区两区交界地带,环山路东口隧道处07分居住环境依山临海，区内环境较为幽静，但接近马路边的部分住户仍有噪音与空气污染影响08分居住气氛与居住文化东面傍山而建,地属芝罘尽头.西有教育学院,构成平面上的断层感,北接伯马山庄和老居住区,从一定意义上看生活居住气氛比较孤立.但周边文化气氛浓重。08分交通便利情况设区南、北两个端口，多路公交车路经,交通较为

37、便利09分工程规划设计整体规划能以人为本、阁楼的外窗设计很独到，在烟台是少有的大方。独一的弱点是楼间距太小，私密性较为受影响。08分工程配套设备由于工程规模体量关系，该工程规划设计为小规模高尚生活社区，所以区内并无太多配套设备，仅设区内3层商业网点做根本社区配套。 07分开展商实力较少开发工程，名不见经传07分工程的竞争优势芝罘区内少量的海景山景双景高尚设区；而且带4层阁楼，阁楼的设计很规整亦较为新颖独到。08分工程的区域优势不可再生的山海双景资源，地属芝罘较高点。08分户型间隔户型设计合理，南北通透，而且面积划分定位亦比较受市场欢迎。 09分建筑资料大量采用高级建材，花岗岩踏步、不锈钢扶手等

38、 09分销售价钱和租赁价钱价钱较为合理，产品性价比差距不大，市场较为接受09分保值或增值潜力由于该工程为区内少有的绝版双景物业，在假设干年内，仍有一定升值的潜力08分物业和商业管理暂时为该工程组建的管理团队，东海山庄物业管理公司，名不见经传。07分工程获得的业绩和荣誉无业绩与荣誉纪录00分工程在市场的受关注程度由于工程进度缓慢，且前期销售代理公司不专业，市场关注普通，但知名度曾经打响07分总评该工程具备一定的市场升值与消化潜力，但由于开展商资金欠缺，前期销售代理公司不专业而导致销售推行不得力，销售不断不温不火。亮点在于户型设计比较大方，但由于整体产品规划设计与后期推行包装欠缺，导致整个社区环境

39、给人以局促糟糕的觉得。119分评分规范极差05、较差06、普通07、较好08、良好09、极好10个案二：进德小区工程地理位置 四马路进德小区内 08分居住环境中心地带，北临黄海部分户型可以观海08分居住气氛与居住文化社区周围生活气氛浓重，附近学校林立，文化气味较浓09分交通便利情况老社区的中心地带，交通便利，出行便利09分工程规划设计为老社区整体规划，并无太多亮点，规划程度只是停留于70年代程度，规划目的依然以简单居住为主，并无附加理念。07分工程配套设备工程所在地为超大规模生活社区，一切生活与共用、文娱等配套一应俱全。但本身并无相关业主可单独私自享用的独立配套从而降低了物业档次。09分开展商

40、实力一级资质，4年房产开发阅历，曾失败开发操作了进德一期高层，写下了烟台高层建筑的一大败笔。但由于该社区已在社会上构成一定影响力与效应宣传，亦为开发商加了分。08分工程的竞争优势老城区，市中心地段08分工程的区域优势大型成熟设区里的新楼盘08分户型间隔12大型景观阳台，外飘窗。南北通透，四明设计。较为人性化，而且面积定位亦以市场为根底，较为让市场追捧。09分建筑资料普通建材，并无特征07分销售价钱和租赁价钱价钱较合理，产品性价比差距不大，市场较为接受 08分保值或增值潜力随着工程逐渐开发，产品整体大环境优势构呵斥型，有一定的潜在升值空间。08分物业和商业管理烟台市华宇物业管理，有一定管理阅历，

41、在老一期进德小区已积累了较好的社会声誉。08分工程获得的业绩和荣誉获得市内几项低层次炒作的最正确小区奖工程，但总体仍无太多业绩荣誉。00分工程在市场的受关注程度交通便利，生活气氛浓重，倍受周边二次置业的追捧09分总评由于一期高层居住的负面影响，该工程的目的客户已锁定在普通百姓阶层，主要针对工薪族和周边换房族。主要亮点在与生活环境成熟便利，但整体档次与社区文化气氛欠缺。123分评分规范极差05、较差06、普通07、较好08、良好09、极好10个案三：今日花园工程地理位置位于环山路96号，“大烟台的中央区生态居住区 10分居住环境三大公园环绕左右，周遍环境优美，空气怡人，安康 气味浓郁10分居住气

42、氛与居住文化社区文化浓郁，主要表现以自然与人造环境有效结合，为中高档集居住、商业为一体的大型工程。首期宣传以休闲生活气氛为主。09分交通便利情况交通极为便利，周遍有9条公交线路通往全市各地10分工程规划设计由加拿大著名设计师和留学荷兰的建筑博士共同打造的社区楼盘，整体觉得凝练沉稳亲切典雅。09分工程配套设备工程规划设计为大规模生活社区，周边生活配套一应俱全。社区内部生活配套由于其诉求为市内成熟生活社区所以配套较少。08分开展商实力开发商背景宏厚，魄力非凡。09分工程的竞争优势市区少有的黄金宝地，开发理念较为先进，构成了周遍旧有社区中的少有的亮点。10分工程的区域优势坐享得天独厚的自然环境优势，

43、亲近自然，浪漫惬意。且为市区中少有的黄金居住区，具备潜在的升值潜力。10分户型间隔户型设计合理，户户采光，室室通风。宽大的外观景飘窗，操厨空间带观景露台，充分满足住户对住宅适用的要求。并配有部分顶层复式和错层构造，拾级登临，尊崇感油然而起。而且积定位亦以市场为根底，较为让市场追捧。09分建筑资料大量采用高级建材，以欧式建筑风格设计。09分销售价钱和租赁价钱销售价钱为4260-5100元/平方米之间，价钱较合理，产品性价比差距不大，市场较为接受。08分保值或增值潜力随着周边旧有社区的改造，区域笼统会在旧有的根底上得到提升，潜在的升值空间较大。09分物业和商业管理注重表达人性化的关爱，提倡“业主至

44、上，效力第一的管理目的和“急业主之所急，想业主之所想的行动准那么。虽然物业管理公司名不见经传，但仍博得不少好评论。09分工程获得的业绩和荣誉无00分工程在市场的受关注程度开盘期效果良好，所以倍受市场追捧。08分总评该工程的开发商开发理念较为先进，将工程优势发扬至极至，景观优势、地利环境优势、产品创新优势三位一体，是该区最为瞩目的一个优秀工程。分评分规范极差05、较差06、普通07、较好08、良好09、极好10个案四：华侨新城工程地理位置环山路一中分校附近 08分居住环境周遍环境优美，空气怡人，安康 气味浓郁，但接近马路边的部分住户仍有噪音与空气污染影响08分居住气氛与居住文化社区文化浓郁，主要

45、表现以自然与人造环境有效结合，定位为中高档居住区，半山观海。08分交通便利情况交通较为便利，周边有6条公交线路通往市区各地08分工程规划设计整体规划效果优雅，多层与高层结合。但由于规划设计较早，并无太多特征亮点。07分工程配套设备工程规划设计为小规模生活社区，周边生活配套俱全。08分开展商实力开发商有一定开发阅历，曾开发多个房地产工程，但总体开发理念缺乏更新。07分工程的竞争优势芝罘区与莱山区交界地黄金路段，双景小型生活高档社区。 08分工程的区域优势坐享得天独厚的自然环境优势，亲近自然，浪漫惬意。且为市区中少有的黄金居住区，具备潜在的升值潜力。08分户型间隔户型设计较为合理，户户采光，室室通

46、风。但由于开发商自自信心过强，社区市场、产品定位过高，户型定位过大，加之产权问题仍未处理所以被市场所遗忘。07分建筑资料大量采用高级建材。08分销售价钱和租赁价钱销售价钱明显跳出市场接受范围，产品性价比差距较大，由于工程仍未向外出卖无法调研，但估计未来情况并不乐观。06分保值或增值潜力随着周边其他社区的建立，潜在的升值空间较大，但前提是该工程必需顺利销售与处理产权等问题。07分物业和商业管理宣传与实践上并无良好的物业管理公司组织管理，为开发公司自有管理公司承当，但由于工程宣传笼统并未完善，出路甚忧。06分工程获得的业绩和荣誉无00分工程在市场的受关注程度尚未开盘。市场上所得信息皆为对该工程的外

47、部认知，而且开发商亦不懂前期造势，市场不见经传。06分总评一个中庸的工程；口号高唱却不见实践，跟风号称“打造中国房地产的劳斯莱斯却每样都无法落到实处，亦是该区一切工程中独一连获3个06分的低分工程，和独一要评断06分的工程，如该工程开发商不痛定思痛后果甚危。110分评分规范极差05、较差06、普通07、较好08、良好09、极好10个案五：静海山庄工程地理位置环山路传染病医院东08分居住环境周遍环境优美，但部分略显拘谨08分居住气氛与居住文化社区文化尚未构成，主要表现以自然与人造环境有效结合，但为难在于与传染病院为邻，目的客户定位只需自降档次，定位为金领阶层。 06分交通便利情况交通极为便利，周

48、遍有6条公交线路通往市区各地08分工程规划设计整体规划效果优雅，多层与高层结合，但底层视野受限。07分工程配套设备工程规划设计为小规模生活社区，周边生活配套俱全。但本身由于规模体量限制，无法建立过多提高工程质素的辅助配套。08分开展商实力开发商名不见经传，但开发实力与魄力仍可。08分工程的竞争优势芝罘区与莱山区交界地黄金路段，主要以地段和双景观主题为工程主要卖点。 08分工程的区域优势优越的地理位置08分户型间隔户型设计合理，南北通透，而且面积划分定位亦比较受市场欢迎。08分建筑资料部分采用高级建材，大部分采用普通建材，在建材上并无太多亮点特征。07分销售价钱和租赁价钱销售价钱定位较合理，产品

49、性价比差距不大，市场较为接受。08分保值或增值潜力随着周遍其他社区的建立，潜在的升值空间较小。因总体上依然无法摆脱传染病医院近在咫尺的阴影，只存在保值的空间。07分物业和商业管理为烟台惯用管理方式，开发商自行组建团队管理。07分工程获得的业绩和荣誉无00分工程在市场的受关注程度由于其地理位置优势影响，购买人群较多，而且销售亦较为顺利，现已根本销售一空，市场影响力转弱。08分总评该工程独一最大缺陷为与传染病医院为邻，而在开发商角度上由于能正确对待优势加以弥补，工程销售情况亦甚佳，值得自创。 114分评分规范极差05、较差06、普通07、较好08、良好09、极好10个案六：本工程工程地理位置环山路

50、与上夼东路交界处09分居住环境周遍居住环境成熟为老居民区09分居住气氛与居住文化周边区域生活气氛浓重，为老居民生活区，但居住文化为原生居住文化，近期由于旧城改造与周边各大型房地产工程的推进，整体居住文化将向好的方向开展。08分交通便利情况交通极为便利，周边近11条公交线路通往市区各地10分工程规划设计整体规划效果优势强劲，为区域内极其罕有的高层双塔楼建筑，而且外观新颖独特将吸引众多关注。09分工程配套设备工程规划设计为小规模生活社区，周边生活配套俱全。但本身由于规模体量限制，无法建立过多提高工程质素的辅助配套。08分开展商实力开发商虽名不见经传，但开发实力与魄力仍可。08分工程的竞争优势不单是

51、芝罘区中心居住地段，而且从产品创新的优势、景观优势等皆为独特卖点。09分工程的区域优势优越的地理位置10分户型间隔由于工程在规划设计阶段，仍有可修正余地，户型设计可塑性强。08分建筑资料由于工程在规划设计阶段，仍有可修正余地，建材设备运用可塑性强。08分销售价钱和租赁价钱由于工程在规划设计阶段，仍有可修正余地，销售价钱可以顺应市场为根底进展附加增值跃升产品素质，从而提升销售价钱。08分保值或增值潜力随着周遍其他社区的建立，于本身工程地块潜在的升值空间曾经较大。而且只需产品整体从设计至营销包装推行阶段都遵照差别化与有效创新等紧贴市场的良好理念，增值空间潜力将继续大大提升。09分物业和商业管理只需

52、开发商遵照人性化的积极管理方式并附之执行，将大力提升本工程品牌实力。08分工程获得的业绩和荣誉无00分工程在市场的受关注程度由于工程并未切入市场，所以营销推行方式极为重要，直接关系到本工程的市场推行与社会关注影响力。08分总评本工程最大优势为可塑性极强，而且兼有地利、天时景观、人和专业操作团队介入之利，只需执行到位，将能将工程经济效益与社会效益达至最大化。 129分类比工程本工程东海山庄进德小区今日花园华侨新城静海山庄销售均价4580元/4280元/4620元/4450元/4310元/评价得分129分119分123分分110分114分比较系数1.081.050.941.171.13可调均价49

53、464494434352074870评价均价4772均价定位动态价钱根底：经过针对以本工程的一手市场与二手市场结合的整体市场价钱体系的详实市场资料计算与深化论证，暂时排除以本钱为导向的本钱定价方式与以针对与特定目的竞争对手的排它定向定价方式，采取以市场导向法的竞争导向定价法相互结合最终得出本工程现市场均价定位动态价钱根底为：4610元/4772元/正式施工期前年增长率按二手市场销售价钱年折旧率的50%计算约为RMB110元/逐年递增四、定位总结1、价钱定位：根据本工程上述市场数据分析结果及本工程的产品定位与地段价值、景观朝向等相关影响要素，建议本工程的价钱定位为：41005100元/均价定位为

54、：4600元/内部认购价钱均价起价为：根据本工程的价钱定位及价钱战略，建议本工程的内部认购价均价起价为：4200元/实践端数定价为4188元/注：端数定价为一种典型的心思定价法，对想制定1000元的产品定价为980元，会在一定程度的潜认识上使目的消费群体留意到1000元与900元之间的差距较大，而模糊弱化实践相差只为千分之一、二的实践价钱差距，此定价法已广泛运用于社会上多数产品推行和促销中。入市价钱：根据本工程的入市价钱应与内部认购价钱拉开较高间隔 的原那么，建议本工程的入市价钱为：4500元/实践端数定价为4488元/注：如遇市场反映热烈，与预估市场价钱相抵，并销售继续白热化攀升，可思索封盘

55、处置重新调整价钱。价钱升幅周期：价钱的升幅周期应根据本工程的整体营销节拍的安排与市场的反响而定，在推出新货量的每个销售区间都应相应做出调整。价钱升幅比例：价钱的升幅比例调整的过程中主要是控制价钱、面积和楼层的配比，价风格节幅度的关键是：小幅稳步递增。调价的要点是：小幅频涨。普通每次为3%5%，调价新近的几天，可配以适当折扣等促销战略，作为价钱部分过渡，有新生客源流时，再撤销折扣。在调价过程不能恣意折扣，没有市场购买之根底，不能回落，随意往下调。定价原那么：低开高走为在开盘初期制造惊动效应、聚集有效人其，同时也为了表达客户在不同时期购房所产生的利息差及风险报答，建议采取“低开高走的销售战略。即开初期定一个相对较低的价位，在后期根据销售反响上调价钱，维持均恒的总体均价程度。价质平衡：排除本地市场原始的根据基价方式排布楼层上下价差，而不思索工程景观、通风采光等实践要素，建议根据市场接受程度量化楼层差别，详细目的包括朝向、景观、视野、噪音、构造、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的方式保证每个单位的价钱质素比可以平衡，防止出现部分