新都五星酒店项目市场财务及开发战略定位

1、.成都欣博庆典谋划：.； 120/120新都五星级商务酒店市场普调及开发战略定位成都欣博庆典谋划预备、呈送2021年7月成都欣博庆典谋划目录1区域市场分析2开发战略3酒店定位对比区域市场分析 工程地块引见 竞争市场分析工程SWOT分析市战甲方开发战略分析 场略定位 研 究研研品牌拓展战略分析 究究 与地产互动关系开发战略建议白金商务奢华度假 五星五星运营方式定位竞争战略定位客源市场定位最终定位功能产品定位财务测算第一章区域市场分析区位价值成都是四川省省会、中国西南地域 重要的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽。总人口超越1000万，辖区划为7区4市(县级市)、8县。新都区位于成都市东北郊川西

2、平原腹心地带，是成都市的都市新区城北副中心，东、南与成都市金牛区、成华区、龙泉驿区相连。成都市已构成了以公 路、铁路为骨干，空运为中心的西南地域交通枢纽 。双流国际机场 是全国四大空港之一，已开通30条国际航线，200多条国内支线区域经济成都市 01-07年成都平均 GDP增长比例为13.6% 2004年成都GDP 跨入2000亿大关 2007年GDP到达3324亿元 位列中国15个主要 副省级城市第六，在 中西部地域仅次于重 庆排名第二，占17个 中西部城市经济总量 的12.1%。新都区 类别年份全区GDP民营经济添加值工业添加值固定资产投资完成量2005128.917.264.753.42

3、006150.486.978.871.82007185.111199.893.2自1994年以来，新都区连年被评为“四川省综合经济实力十强区县之特别是近几年，经济快速腾飞， 08年全区GDP达228.57亿元，人均GDP达34407.65元，在成都市各区县的名中名列前十位 新都区05-07国民经济和社会开展统计单位：亿元旅游业成都 拥有众多世界、全国知名旅游景点 和资源 ：武侯祠、杜甫草堂 、 都江堰、青城山、西岭雪山 、 大熊猫繁育基地等 西部山区大旅游圈成都市 政府规划投资1000万以上配备城市西部山区大旅游圈成都作为中国西部主要衔接 国内外旅游集散地，正在扮演 无可替代的作用。成都欣博庆

4、典谋划旅游业新都新都历史悠久，文化底蕴深沉：新都境内有人文景观“千年古刹-宝光寺、“隋唐园林升庵桂湖，古人在新都留下了珍贵而鲜活的思想和印迹，文化积淀深沉，有待发掘开发。 2. 新都旅游产业独具特征，遭到游客喜欢：结合新繁东湖、龙藏寺、泥巴沱、五龙山、木兰山、白鹤岛等自然旅游资源，辅以“荷花节、“桂花节、军屯食品节、斑竹园柚子节等地方品牌旅游节庆活动的开展，使新都旅游业逐渐构成了地方区域特征。成都旅游经济07年各项 旅游数据均创历年新高2001200220032004200520062007总计国内旅游收入亿元142163174.1216.8272.5324.1395.41687.9国内游客万

5、/人次258028092843.63215.33619.64003.74253.623324.8涉外旅游收入亿美圆1.161.4411.41.822.611.4涉外游客人数万/人次34.640.122.740.9505878.6324.9成都欣博庆典谋划新都旅游经济 据新都旅游局统计资料显示2007年1-11月期间，累计接待人次243.7万人，同比增长20%；实现了旅游总收入为4.62亿元，同比增长34%，入境旅游人次增长32%；2021年新都区接待国内外游客264.7万人次其中：外宾941人次，同比增长3.4%；实现旅游收入5.03亿元，同比增长7.4%。 类别年份接待人次万人次同比增长%实

6、现旅游收入亿元同比增长%200725615.84.735.32021264.73.45.037.4附：新都区07-08旅游概略一览成都欣博庆典谋划工程地理位置引见本案位于成都市新都区国际广场附近，地处新城区兴乐路与新都大道的交汇处。雄踞新都新城区的铂金地段，目前本案周边曾经和即将开发的楼盘、商业地产、住宅林立，紧邻工程的有四川音乐学院和西南石油大学，还有即将兴建的成都军医大学，是新都区北部新城未来的繁华重心。工程地实景北工程规划草案请顾总提供原规划图1成都欣博庆典谋划交通便利程度及市场临近度工程地往北驾车至 天府广场：20km 火车北站： 17km 新都汽车站：2分钟 新都火车站：5分钟 成绵

7、高速公路入口： 1分钟 工程地往西南至 机场：50km政务客源 ：离区市政中心近商务客源 ：新都工业开发区企业成都地铁线路分布图1. 成都市地铁规划的3号线估计2021年开工通车，此线路南起双流板桥，北达新都红星，将成为衔接新都-成都-双流的重要纽带；2. 根据成都市地铁规划道路，在新都红星乘坐3号地铁后转乘机场快线便可直达双流国际机场；工程能见度请顾总提供原规划图2工程地点优优势优势工程能见度高；周边交通便利； 工程的私密性好位于成都市北部副中心的中心，可部分兼顾两个区域的客源。未来地铁的开通，便于加速新区的成熟。优势市场需求长时间时期的培育，；市场消费程度低下；小结 成都旅游经济开展趋势良

8、好，本工程所处城北旅游带。 成都新都广汉 0KM18KM30KM 酒店地理位置较偏远，周边交通便利，市场个别需求度较高，市场培育周期长。第一章区域市场分析和成都 星级酒店市场成都高星级酒店区位图新都酒店区位图酒店称号体量概略客房数间套餐位数人会议包容人数人康乐配套概略桂湖国际大酒店建筑面积45000140800400桑拿美容中心等配套酒店本身无KTV流花宾馆-45300-茶坊、棋牌室等配套酒店本身无KTV石油缘宾馆2000余亩107300-部分康乐设备配套川视宝光宾馆140亩110800300紧邻宝光寺拥有大片园林做户外休闲茶园。本工程竞争市场界定竞争市场界定目的： 地理位置 市场定位 品牌知

9、名度 房价程度 客源档次及构成 硬件设备和装修档次 效力质量 竞争市场业内人士对酒店竞争群评价结果竞争对手界定根据以上界定特性，选择了以下七家5星级酒店及一家4星级酒店作为工程酒 店的竞争对手酒店锦江宾馆世纪城洲际大饭店香格里拉凯宾斯基饭店索菲特饭店天府丽都喜来登总府皇冠假日五星级酒店开展时间特点望江宾馆 开业1996年天府丽都 喜来登酒店 开业2003年凯宾斯基 酒店开业2007年世纪城洲际 酒店开业锦江宾馆1978年总府皇冠2000年2004年家园国际，索菲特酒店香格里 拉酒店开2021年开业假日酒店开业开业业成都欣博庆典谋划锦江宾馆世纪城洲际 大饭店香格里拉凯宾斯基饭 店索菲特饭店天府丽

10、都喜来 登总府皇冠假 日房间总数480560 间594 间482 间262 间402间434 间房间称号面积M2房间名面积 称 M2房间名 称面积房间名面积M2称M2房间面积 称号M2房间名 称面积房间名面积M2称M2行政大床 房标 间28高级房45-50高级房42规范间高级 间28-30高级间28高级间25行政贵宾房32行政江 景房48奢华间34-60行政高级间33行政间25效力式公寓N/AN/A26套N/AN/A96套N/A宴会厅550280020721217811528 功能多功能厅6002800 560 480 500 235 396房间多功能厅数量13会议厅28个会议厅10个8个7个

11、3个8个酒吧是是 是是是是 是 水疗SPAN/A是是是N/AN/A是 健身中心 是是是是 是 是是 恒温游泳池是是 是是是是 是桑拿是是是是是是是 附属设备蒸汽浴是N/A是是是是N/A漩涡浴 N/A N/A是 是 N/A N/A N/A 按摩设备是是是是是是是 文娱活动室 是 是是 是是 是是高尔夫球场N/AN/AN/AN/AN/AN/AN/A早餐是是是是是是是酒廊免费咖啡、 茶及软饮赠送每天免费运用会 效力议室每次入住免费烫1小时2小时2小时1小时成都欣博庆典谋划成都高星级酒店设备特点竞争市场酒店客房体量几乎在400间以上07年前开业的酒店规范间面积偏小，但新酒店的房间面积有增大的 趋势。公

12、寓式套房偏少宴会厅都较大竞争市场酒店05-07年的总体运营情况成都主要五星酒店运营特点整体市场呈现增长趋势，07年市场供应增量明显；以会议和商务散客作为酒店客源主要方向，提高了房价和 出租率；高端五星品牌的陆续进入，对整体市场的拉升起到了宏大 作用。依托价钱区分高星级酒店的梯队功能日益显著；洲际酒店的出现突破了成都五星酒店CBD聚集运营的局面。 新会议会展中心的建立带动成都会议会展业的新开展，为 酒店市场发明了新的需求增长点。随着成都市北区的建立，成都酒店市场呈现难移北区趋势。竞争市场业绩指数对比市场浸透率MPI及平均房价指数ARI每间房收益Revpar竞争市场内各酒店竞争力界定香格里拉和洲

13、际酒店由于价钱 高，相对较新， 市场浸透率低。 索菲特及喜来 登开展较平均， 具有最强竞争力 锦江、凯宾斯 基和总府假日皇 冠竞争力处于一 般程度 整体市场开展 较为平衡，市场 表现均较好竞争市场竞争力评价索菲特喜来登第 一 梯 队香格里拉 洲际酒店第 二 梯锦江宾馆 凯宾斯基 总府假日 评价规范 市场认可度 业绩对比队 第三梯队酒店市场客源分析客源来源地分析国内客源占据51%的市场份额，日韩及东南亚客源相差不大，欧美客源相对较少酒店市场客源分析客源类型分析季节性成都的游客及商务客源对高星级酒店的需求比较平均并相对集中于城南区域，并无旅游城市淡旺季相当明显的象。每年的1-3，6、7及12月为成

14、都酒店业的淡季，其他月份，特别是4月及11月这两个大型会议会展相对集 中的时期，成都高星级酒店的入住率根本维持在80%以上。成都欣博庆典谋划称号位置5星级酒店开展趋势分析1.JW万豪 酒店2. 成都群光 凯悦大酒店3. 红星路商 业广场马可 波罗酒店4. 天府时代 广场马可波 罗饭店5. 名人城市 酒店6. 新东方千 禧大酒店CBD区，南临体育场路，西临 东华门大街，东临顺城大街，北面毗邻原熊猫城一期，春熙路南临江南馆街，东临纱帽街， 北临大慈寺路，西临红星路步 行街天府时代广场 成都市中心的人民南路与陕西街交会处，地处CBD神仙树片区7. 明悦酒店永丰立交桥8. 希尔顿饭 店9. 铂尔曼紫

15、檀国际大酒 店10. 来福士 广场11. 鑫达文雅酒店12. 世纪城希尔顿酒店位于成都高新区“高 新科技开发区商务组团内，武侯区火车南站辖区，人民南 路科技商务区，桐梓林区域成都武侯区人们民南路四段3号 成都武侯区人民南路四段48号皇冠假日世纪城新会展边成都欣博庆典谋划成都整体市场开展趋势预测成都酒店业生命周期模型酒 店 数 量 1978-2000改革开放 后，成都 兴起了酒 店建立的高潮，但2000-2021，以 喜来登酒店为起 点，成都 酒店业进 入大开展 时期2021-2021， 陆续将会 有新建酒 店投入市 场，但步 调放缓时间待定，假定成都 酒店市场以目前开展速 度继续增长 酒店市场

16、发 展到达饱 和，进入停 滞开展期stagnation停滞阶段rejuvenation复苏阶段酒店市 场不变革 必将走向 衰败，淘1960-1978 仅有 锦江宾馆并未出现国际品牌 高星级酒 店development开展阶段consolidation稳定阶段decline衰落阶段汰一部分酒店来达 到酒店市场的新 生！Explorationinvolvement参与阶段探查阶段 成都整体市场开展趋势新增供应与市场竞争截至2021年6月，确认3年内成都将兴建并投入运用的高星商务级酒店12家不包括工程酒店。未来3年内成都将添加5星级酒店客房6059间/ 套，再加上目前供应的5478间/套，成都高星级

17、酒 店市场就到达了11537间/套。未来高星级酒店市场竞争猛烈新都星级酒店区位图 酒店称号区位概述档次其他桂湖国际大酒店位于新都桂湖公园旁，是老城区商业中心地段准五星用“荷花作为主题文化营造根底和视觉识别系统根底。流花宾馆位于新都宝光寺旁，紧邻宝光大道三星川视宝光宾馆-装修陈旧，但凭仗多年运营任然占据新都主要宾馆的一席之地。石油缘宾馆位于新都桂湖公园旁，准三星隶属于西南石油大学。新都其他酒店无论从档次、规模还是区位上都无法和上述宾馆相比，故不作为本次市场调查对象。无可比性现有主要酒店功能板块概略一览表：酒店称号体量概略客房数间套餐位数人会议包容人数人康乐配套概略桂湖国际大酒店建筑面积45000

18、140800400桑拿美容中心等配套酒店本身无KTV流花宾馆-45300-茶坊、棋牌室等配套酒店本身无KTV石油缘宾馆2000余亩107300-部分康乐设备配套川视宝光宾馆140亩110800300紧邻宝光寺拥有大片园林做户外休闲茶园。从上表可看出，新都酒店业的兴隆程度与北部新城的城市职能、人口基数、以及经济开展并不配套，可提升空间尚大。新都现有的主要酒店根本上集中在老城区桂湖公园、宝光寺景点附近，且多数酒店地块拓展空间不大、装饰装修较为陈旧。在新都北部新城中心呼之欲出的如今和未来，这些酒店将会逐渐趋于市场竞争优势。现有主要酒店运营部分信息一览表：酒店名称项目桂湖国际大酒店流花宾馆石油缘宾馆川

19、视宝光宾馆客房板块客房数间均房价元280左右210左右-120左右平均出租率%85%80%-80餐饮板块餐位数人800300300800宴会消费元588/桌起488/桌起400/桌起-会议板块会议容量人300300320200人均消费元20元左右10左右-10左右康乐板块总体配套设备不完善，根本无KTV配套鉴于现有酒店的整体硬件程度、接待才干、管理效力等条件有限，此运营成果与现有市场客源不匹配，高星级酒店的市场培育尚待时间。新都宾馆客源市场构造分类 按照星级酒店客源分类普通性原那么，拟将市场客源按类别划分为如下四类：政务接待类商务接待类旅游团队类社会散客类本区域其辐射

20、区域政府机关会议；高规格的政务餐饮、住宿接待；本区域内企业中高层会议；商务、会务团体包含本工程开发机构的客户；全国高端的旅游度假团队；其他旅游团队；个人度假旅游人群；本区域内上层社会的尖端消费群体；婚宴等社会消费；其他零散社会消费； 新都现有主要酒店客源概略一览表 参照客源市场构造分类，根据市场调查，用A、B、C三个字母代表以下酒店此四类客源的构成比重，A代表相当重要，B代表比较重要，C代表普通，详见下表：酒店称号政务接待类商务接待类旅游团队类社会散客类桂湖国际大酒店AACB流花宾馆BABA石油缘宾馆BACB川视宝光宾馆CABA第二章开发战略分析S1 政府政策支持S2 周边交通方便 S3 工程

21、能见度高S4 高星级酒店市场运营 情况较好S5 区域开展前景良好W1 紧邻高速路，噪音污染严重 W2 景观缺失 W3 综合业态，人流量小，酒店私密性好SwOTO1五星级酒店市场处于大开展时代O2交通体系不断完善O4十一五期间双流机场第二跑道竣 工O5后地震时代，政府对成都市场政 策倾斜T1高星级酒店过度的 开展对市场的冲击T2未来酒店市局面临 的城市及区域开展对酒店开发战略影响成都处于大开展时期，酒店开发应与城镇开展的经济速度相匹配所处区域开展迅速，酒店开发越早对客源的抢占越有利酒店品牌的拓展对后期运营与销售至关重要开发公司整体战略对酒店开发的影响目前置富公司并没有在大陆西南地域酒店领域持有物

22、业；有方案开展酒店板块，因此目前所执有酒店工程，最终已拼装产业为目的。由于置富公司在新都区的工程将同时投放市场连动性，并不进展分期开发，所以适时的拓展相应品牌，对整个地块的增值作用宏大，能否带动酒店销售前景渺茫。新都区区域如能调整为高星级度假酒店，对工程开展或区域经济的提升，有宏大推进作用。品牌战略品牌选择酒店体量区域档次类型客源构造引荐可拓展的代表性奢华五星品牌： 国际品牌酒店管理公司优势具有极强的品牌影响力，酒店开业后能较快的占领市场，对市场冲击力较大；酒店的效力与管理程度很规范，能提供较为系统的员工 培训；管理公司具有极强的销售网络系统，在境外客源的开辟 方面优势明显；品牌价值高，顾客忠

23、实度高。优势业主需求支付高昂的管理费用，管理公司管理费分为基 本管理费营业收入的2-3%及奖励管理费毛利 润的5%左右；对当地的文化不了解，溶入当地社会需求一定时间；国际管理公司普通会规定工程造价和设备设备用品器具 品牌，会添加工程投资；运营与管理方式较为固定，缺乏灵敏性。品牌战略品牌引进时间点国际品牌对酒店各项软硬件设备要求严厉如难以满足其对于硬件的要求，难以获取相应的品牌及早拓展品牌，可以获得管理公司提供的技术支持，防止无畏投资及早拓展品牌有利于内部设计施工顺利推进及早拓展品牌有助于对整个综合工程笼统和价值的提升有利于尽早开展酒店的销售任务过早拓展品牌无疑将添加资金投入成都新增5星酒店工程

24、较多，且集中于成都市市区，鉴于同一品 牌具有区域排他性，未来5年内能够存在品牌拓展难的情况我们以为：品牌拓展任务应该尽早开场，与设计任务同时进展。可参考“悦榕庄度假工程酒店与地产互动关系互补与相互提升高星级酒店较大提升综合地产工程档次、价值和 知名度酒店可为周边写字楼、公寓及商业等地产工程提 供效力配套写字楼为酒店提供稳定的客源支持新都区不具备周边商业为酒店提升人气和社区配套支持酒店与地产互动关系需求思索的问题类似投资条件下，业态的选择及各业态规模的配 比及资金投入投资战略各业态定位上的相互匹配及拉升各业态对于区域内景观等资源的优先权建立的先后顺序资金投入、噪音污染等综合体内部未来的交通动线各

25、业态资产退出的方式共享资源的前期分割为地产做酒店、专业酒店、投资酒店与地产的共赢开发战略集合各类客源高端为主集合各类客源高端为主所在新都区开展迅速，大型企业 逐渐增多间隔 城市中心较远酒店，不易满足各类客源的需求新都区将成为成都北部另一中心体量适中，可接待各类客源国际奢华酒店品牌拓展，质量保 证奢华五星质量自然界定了高端的客 源群体以品牌吸引高端客源以良好的软硬件设备留住客源高端客源保证了高房价及高收入， 有利于运营管理。高广原那么工程酒店开发战略分析高度打造新都区一流质量奢华五星度假酒店，填补现有成都市和北部新区及市区之间奢华五星度假市场空缺，树立中心竞争优 势提升工程酒店的附加值终实现销售

26、目的提升工程市场认知度充分思索酒店与周边区域的互动关系 和关联性，最大化酒店客源。针对客源设计酒店功能，以客源需求 为前提广度第三章工程酒店定位白金5星V.S奢华5星度假定位对比鉴于工程方最初对酒店白金五星的定位和 经过实践市场调研及对成都市高级酒店从业 人员的访谈得出的结论奢华五星度假有差距，因此需求对两种定位进展横向对比，对比规范 包含竞争战略，运营方式，客源市场，产品功能定位成都欣博庆典谋划白金5星级方案白金五星-根本规范国家对白金五星的评定规范及其严厉必需到达以下的硬性规范： 具有两年以上五星级饭店资历。 地理位置处于城市中心商务区或繁华地带，交通极其便利。 建筑主题鲜明，外观外型独具

27、一格，有助于所在地建立旅游目的地笼统内部功能规划及装修装饰能与所在地历史、文化、自然环境相结合，恰到益处的表现和烘托 其主体气氛。除有华美堂皇的门廊及入口外，饭店整体气氛奢华气派，各类设备设备配置齐全，质量一流；有饭店内主要区域温湿度自动控制系统有位置合理、功能齐全、质量高雅、装饰华美的行政楼层公用效力区，至少对行政楼层提供24h管家式效力。即使不评星，但是白金五星规范的酒店对客源、功能设置及运营方式要求相当苛刻， 详细分析如下：白金五星优优势分析白金五星品牌优势具有目前市场中最顶级的品牌影响力，酒店开业后必能占领市场最高端客源，对市场极具 冲击力；新都区不具备此类市场酒店的效力与管理程度为市

28、场之最，提供最系统和最全面的员工培训；管理公司具有极强的高端销售网络系统，在境外高端客源的开辟方面优势明显；全面了解市场上最高端客源的需求；品牌价值高，顾客忠实度高。优势业主需求支付高昂的管理费用对当地的文化不了解，溶入当地社会需求一定时间；国际管理公司的顶级品牌会硬性规定工程造价和设备设备用品器具品牌，和各种繁杂的条 款，会添加工程投资和任务量；对员工程度要求高，假设找不到适宜的员工，有降低质量的风险；运营与管理方式较为固定，缺乏灵敏性。白金五星客源市场全球市场顶级客源顶级客源无论在任何 地域都属于稀有客 源，是客源市场中的 最高端存在。此类客 源对酒店要求的苛刻 程度是其他档次客源 所无法

29、比较的，当然 所带来的高额利润也 是不可忽视的。客高源档层中高档面中 档低 档成都欣博庆典谋划白金五星竞争战略市场最高级的酒店，在酒店房价，软硬件设备各方面凌驾 区域内一切酒店之上发明出成都最独一无二的度假体验牢牢抓住最高端人群的需求，针对需求设计产品营造出最物有所值的消费体验顶级消费顶级享用白金五星市场支撑度成都市场V.S.杭州市场成都经济开展程度杭州经济开展程度 01-06年成都平均 GDP增长比例为13.6%， 2004年成都GDP 跨入2000亿大关 2007GDP到达3324亿元V.S 01-06年杭州平均 GDP增长比例为13.7%， 2003年杭州GDP 跨入2000亿大关 20

30、06年GDP到达3441亿元白金五星市场支撑度成都市场V.S.杭州市场成都5星级酒店市场业绩表现杭州5星级酒店市场业绩表现客房数住宿率平均房价20062005200620052006凯越39055%73%11101224香格里拉饭店38374%68%10551083索菲特西湖大 酒店20063%67%812912杭州国大雷迪 森广场 酒店28572%68%763796浙江世贸中心 大酒店39377%76%606638整体市场程度158369%71%866936V.S白金五星市场支撑度成都市场V.S.杭州市场成都酒店客源市场分类杭州酒店客源市场分类会议, 11% 其他, 5% 旅游团队,12%旅

31、游散客,27%商务, 45%白金五星市场支撑度成都市场V.S.杭州市场成都与杭州经济开展程度及开展速度非常类似成都5星级酒店整体市场业绩低于杭州成都拥有西南交通枢纽的区位优势，杭州背靠整个长三角市场，区位优势更 加明显虽然杭州对于白金5星酒店的支撑力度高于成都，杭州市场至今尚未出现白金5星级酒店中国现有的白金5星几乎均分布在北京、上海、广州等一线城市白金5星品牌多为国际知名酒店品牌，对于市场准入要求较高白金五星未来10年房价预测年份市场平均房价房价增长率202115004.00%202115604.00%202116224.00%202116874.00%202117544.00%202118

32、244.00%202118974.00%202119734.00%201920524.00%202021344.00%白金五星通常平均房价为当地酒店市场的指点者现有市场最高平均房价为香格里拉994元，思索 通货膨胀要素，估计2021年可到达1100元思索投资报答要素，白金5星平均房价对比同一 市场奢华5星可高出3040左右为保证其白金5星笼统及质量，通常白金5星以牺 牲出租率为代价来保证其房价程度我们估计：假设工程定位为白金5星，进入市场 房价程度应为1500元。白金五星财务测算10年运营收入预测年份 工程客房餐饮康体文娱其他合计1年9,9538,3111,64661620,5262年11,8

33、308,6431,71168622,8703年11,9529,1611,81470923,6364年13,6389,7111,92378226,0545年14,83810,2942,03884028,0106年16,11510,7062,11989529,8357年17,30311,1332,20494831,5888年17,64411,5782,29297532,4899年18,35012,0412,3831,01433,78810年19,08312,5222,4791,05435,合计150,706104,10020,6098,519283,934平均15,07110,4102,06185

34、228,393白金五星财务测算10年本钱费用预测年份工程客房餐饮康体文娱其它合计1年1,9915,5195953088,4132年2,3665,7406183439,0673年2,3906,2666553199,6304年2,7286,64269535210,4175年2,9687,03973737811,1226年3,2237,32376640311,7157年3,4617,61579642712,2998年3,5297,92082943912,7179年3,6708,23586145613,22210年3,8178,56689647413,753合计30,14370,8657,4483,8

35、99112,355平均3,0147,08774539011,236白金五星财务测算10年利润预测年份 工程营业收 入营业税金 及附加营业本钱 及费用不分配经 营开支营业利润营业 利润率所得税净利润1年20,5261,1298,41320,734-9,750-47.50%-9,7502年22,8701,2589,06721,623-9,078-39.69%-9,0783年23,6361,3009,63021,812-9,106-38.53%-9,1064年26,0541,43310,41722,825-8,621-33.09%-8,6215年28,0101,54111,12223,729-8,3

36、82-29.93%-8,3826年29,8351,64111,71524,150-7,671-25.71%-7,6717年31,5881,73712,29924,731-7,179-22.73%-7,1798年32,4891,78712,71725,020-7,035-21.65%-7,0359年33,7881,85813,22225,445-6,737-19.94%-6,73710年35,1,93313,75325,886-6,434-18.31%-6,434合计283,93415,617112,355235,955-79,993-28.17%-79,993平均28,3931,56211,2

37、3623,596-7,999-28.17%-7,999白金五星财务测算10年盈亏平衡预测年份工程固定本钱变动本钱率盈亏平衡点盈亏平衡率1年15,94234.59%26,610129.64%2年16,60033.46%27,195118.91%3年16,79533.66%27,605116.79%4年17,54833.05%28,557109.61%5年18,17832.81%29,467105.20%6年18,55932.47%29,919100.28%7年19,11032.20%30,67497.11%8年19,42532.36%31,26096.22%9年19,85232.36%31,94

38、794.55%10年20,29932.36%32,66792.97%合计182,30832.93%29,590104.22%平均18,23132.93%29,590104.22%白金五星财务测算10年现金流预测年份 工程息税前 利润加：折 旧及摊 销加：酒 店资本 化减:固 定还款 额减：所 得税资金投 入息税后 酒店年 末现金 余额息税后累计 净现金流量建立 期1-19,546-19,546-19,5462-19,546-19,546-39,092运营 期1-4,0558,8975,695-853-39,9452-3,3838,8975,695-181-40,1263-3,4118,8975

39、,695-209-40,3354-2,9268,8975,695-276-40,0595-2,6878,8975,695-515-39,5446-1,9768,7145,695-1,043-38,5017-1,4848,7145,695-1,535-36,9668-1,3408,7145,695-1,679-35,2879-1,0428,7145,695-1,977-33,31010-7398,71479,7505,695-82,03048,720合计-23,04388,05579,75056,950-39,09248,72048,720成都欣博庆典谋划奢华5星方案奢华五星酒店五星级酒店奢华五

40、星酒店酒店档次高高四星级酒店档中 三星级酒店 档低低档低中高档次区分与白金五星酒店相比奢华五星度假酒店依然归于五星级范畴，但占据的是 五星级酒店最高端的位置对运营方式，客源，产品功能定位及资金方面没有白金五星级严厉成都欣博庆典谋划奢华五星客源定位全球市场高端客源高端客源和顶级 客源区别较大， 高端客源的数量 远远大于顶级客 源，成都云集了 众多大型企业， 旅游及会展业的 胜利开展高端客 源对奢华五星酒 店需求日益加强。客高源档层中高档面中 档低 档成都欣博庆典谋划奢华五星客源市场定位运营首年2021商务散客定位工程酒店首年2021商务散客MPI工程世纪城 洲际酒 店锦江宾 馆凯宾斯 基喜来登鑫

41、达酒 店香格里 拉总府假 日皇冠索菲特商务散 客(MPI)0.751.140.941.290.900.820.881.18成都欣博庆典谋划工程酒店首年2021会议客源MPI工程世纪城 洲际酒 店锦江宾 馆凯宾斯 基喜来登鑫达酒 店香格里 拉总府假 日皇冠索菲特会议客源MPI1.440.901.130.651.161.350.850.71成都欣博庆典谋划工程酒店2021年游客及其他客源MPI工程世纪城 洲际酒 店锦江宾 馆凯宾斯 基喜来登鑫达 酒店香格里 拉总府假 日皇冠索菲特游客及 其他 MPI0.810.740.880.880 .960.741.841.11奢华五星产品功能定位整体设计方案调

42、整建议请顾总提供方案3奢华五星产品功能定位整体设计方案对比请顾总提供方案4奢华五星产品功能定位整体设计方案对比请顾总提供方案5奢华五星产品功能定位客房功能定位房型间/套数接待人数奢华双人间302604奢华单人间127127奢华商务间4040奢华套房2间套1515公寓套房2间套1515部长套房3间套33总统套房5间套11残疾人房11钥匙间总数504806度假酒店无需上百间客房，设有50套院落、区即可。奢华五星产品功能定位对客房原设计的调整建议请顾总提供方案6出租率程度预测未来竞争市场需求细分市场细分年份商务占 比商务需 求量会议占 比会议需 求量旅游及 其他旅游及 其他年需求 总量202125%

43、121135%114518%3492705202118%142923%140813%3943231202117%167221%170416%4573833202116%194015%196014%5214421202113%219212%219514%594498120219%23898%23717%636539620215%25085%24904%661565920213%25833%25653%68158292021-2583-2565-6815829出租率程度预测未来市场供需关系变化2005年2021年市场供应及需求变化年份日客房供应 量变动率日客房需 求量变动率出租率水 平200731

44、8357%211249%66%2021353311%00%0%2021518047%270528%52%2021644024%323119%50%2021789523%383319%49%202183115%442115%53%202183110%498113%60%202183110%53968%65%202183110%56595%68%202183110%58293%70%202183110%5829-70%拟建酒店出租率程度预测思索要素2021年地震缘由所导致的整体市场业绩下滑将不会继续中国整体经济增长强劲成都过去10年内经济开展为酒店需求带来稳定增长，增长率在10以上成都新国际会展中

45、心的建立大幅提升了酒店市场需求，未来成都休闲度假经济有望持 续强劲增长西南枢纽的位置将继续为成都酒店市场需求增长提供动力 高端度假酒店在未来开展需求强劲拟建酒店出租率程度预测年份竞争市场住宿率市场浸透指数拟建酒店出租率202149%1.0049.0%202153%1.0354.6%202160%1.0864.8%202165%1.1071.5%202168%1.1477.5%202170%1.0875.6%202170%1.0573.5%202170%1.0271.4%201970%1.0271.4%202070%1.0271.4%奢华五星未来10年房价预测年份市场平均房价2021960202

46、19982021103820211080202111232021116820211215202112642019131520208鉴于工程酒店的区位及档次和客源定位，结合竞争市场平均房价程度，工程酒店2021年房价可到达960元。每年增长率为4%。五星级度假酒店设计市场为平均房价：3000-30000元/天奢华五星财务测算客房运营预测年份竞争市场住宿率市场浸透指数拟建酒店入住率客房数客房收入202149%1.0049.0%5048,653202153%1.0354.6%50410,024202160%1.0864.8%50412,374202165%1.1071.5%50414,2052021

47、68%1.1477.5%50416,010202170%1.0875.6%50416,244202170%1.0573.5%50416,428202170%1.0271.4%50416,602201970%1.0271.4%50417,272202070%1.0271.4%50417,968奢华五星财务测算餐饮会议运营预测餐饮收入大堂吧咖啡厅雪茄吧/行 政酒廊西餐厅西餐厅及 宴会会议收入合计12596503581,0404,6101,2748,19122696763721,0824,7941,3258,51832857173941,1475,0821,4059,03043027604181,2

48、165,3871,4899,57253208064431,2895,7101,57810,14663338384611,3415,9381,64110,55273468724791,3956,1761,70710,97583609074981,4516,4231,77511,41493749435181,5096,6801,84611,870103899815391,5696,9471,92012,345合计3,2378,1504,48013,03957,74715,960102,61310年平均3248154481,3045,7751,59610,261奢华五星财务测算餐饮会议运营预测餐饮本

49、钱大堂吧咖啡厅雪茄吧/行政酒 廊西餐厅西餐厅及宴会会议本钱合计餐饮费用1912281254991,936642,9432,2932942371305192,013663,0592,38531002515512,134703,2442,70941062661465842,263743,4392,87251122821556192,398793,6453,04461172931616442,494823,7913,16671213051686702,594853,9433,29381263171746962,698894,1003,42491313301817242,806924,2643,561

50、103431897532,918964,4353,704合计1,1342,8521,5676,25924,25479736,86330,45110年平均1132851576262,425803,6863,045奢华五星财务测算康体文娱运营预测收入SPAKTV收入合计13321,8252,15723451,8982,24333662,0122,37843882,1332,52154112,2612,67264272,3512,77874442,4452,88984622,5433,00594802,6453,125104992,7513,250合计4,15422,86427,01810年平均41

51、52,2862,702奢华五星财务测算康体文娱运营预测本钱费用温泉按摩KTV其他康体娱 乐本钱费用合计1149639788215566481931657048694175747922518579197661928231,01572008561,05682088901,09892169261,142102259631,188合计1,8708,0039,87310年平运营业绩预测收入预测年份 工程客房餐饮康体文娱其他合计1年8,6538,1912,15758819,5892年10,0248,5182,24364321,4283年12,3749,0302,37873624,

52、5184年14,2059,5722,52181327,1115年16,01010,1462,67289229,7206年16,24410,5522,77891530,4897年16,42810,9752,88993731,2298年16,60211,4143,00595931,9809年17,27211,8703,12599833,26510年17,96812,3453,2501,03834,601合计145,780102,61327,0188,519283,930平均14,57810,2612,70285228,39310年运营业绩预测本钱费用预测年份 工程客房餐饮康体文娱其它合计1年1,7315,2367882948,0492年2,0055,4448193228,5903年2,4755,9538693319,6284年2,8416,31192236610,4405年3,2026,68997640111,2686年3,2496,9571,01541211,6337年3,2867,2361,05642212,0008年3,3207,5241,09843212,3749年