重庆渝能乾德置业寸滩项目产品规划报告

1、渝能乾德公 司寸滩项目产品定 位报告/CRECQ06003渝能乾德公 司寸滩项目产品定 位报告/CRECQ060035重庆渝能乾德置业有限公司寸滩项目产品规划报告送呈：重庆渝能产业（蒯）有限公司重庆渝能乾德置业有限公司撰写：中瑞市场研究公司上海中瑞房地产经纪有限公司重庆分公司一、项目市场定位1、项目客户定位a、 客户现状分析被访者不了解寸滩居多，且了解寸滩者对寸滩印象较差，寸滩形象有待树立与 改善 从被访者对于寸滩地区的认知程度选项分析，超过四成的被访者选择了不了解”，也见寸滩地区认识度较低与此同时，了解寸滩地区的被访者主要是选择一些负面的选项，即寸滩的现状;而对于寸滩的未来发展的了解甚少。可

2、见我们对于寸滩地区的形象有待 树立与改善,选项对比表1寸滩离开市中心有一定距离7寸滩港是未来西部最大的港口2地面道路交通网络发达但公共交通尚不便捷8收刊从股临近江北新政中心3区域生活配套设施不完善9区域内住宅市 场开始成长不了解不利现状渝能乾德公 司寸滩项目产品定 位报告/CRECQ06003渝能乾德公 司寸滩项目产品定 位报告/CRECQ060035渝能乾德公 司寸滩项目产品定 位报告/CRECQ06003渝能乾德公 司寸滩项目产品定 位报告/CRECQ0600354物流基地有噪首污染10重庆轨道交通4号线将在贯穿覆盖寸滩地区5周边拥有港城工业区11金渝大道开通，寸 滩有望融入 经开板块内6

3、/、了解寸滩如果拥有较高性价比，被访者对于寸滩置业接受程度较大；从问卷数据统计来看；超三成的被访者接受在品质优良且价格能够接受的寸 滩楼盘购房居住，超过四成的被访者抱有观望态度，只有二成多的客户肯定不会在 寸滩置业。选择会寸滩置业的被访者主要购房目的是改善居住条件、价格导向、追求性价比；选择不会的被访者主要原因是感觉寸滩太远、居住寸滩生活不方便、寸滩太 偏僻、寸滩噪音太大等因素。可以发现，如果我们未来的住宅产品具有优势且价格合理，那么能够被客户认2 可的机会较大。同寸，土难的偏僻、遥远、噪音、荒凉的见状急需要改变，以便要吸引 更多客户认可。如果能够改善居住环境，寸滩地区内开发住宅项目的市场接受

4、度较高如果能够解决负面因素的影响，那么前面选择不会置业的被访者中有超过八成 会重新考虑，并且转换为有可能认可寸滩置业者。可见，如果改善居住环境，最大程度降低负面环境对住宅的影响，寸滩地区开发 住宅的抗性并不大，开发住宅产品的市场认可程度较高。0.10%15.70%0.10%6.70%55.20%22.30%55.20%客户对区域信心不足，对1-2年内区域价格预期不高；通过对被访者对未来价格预测价格计算得知，未来1-2年内寸滩地区住宅套3 内面积住宅均价为2371元/褶。其中高位线为3500-4000元/褶，低位线为15001600 元/小b、客户定位首期开发将以三北区域作为主要客户导入区域；价

5、格导向为主的客源将占据项目首期客源的较大比例；客户所体现的抗性有较多是可以改变的；树立区域新形象，通过项目运作改变区域环境是当务之急；2、项目战略定位a、战略定位推论做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。以城哺港，以港养城。为区域发展做出贡献也承担责任，以此获取更大的支持。项目开发配套、景观先行，但商业配套在第一期以满足入住居民日常生活为准。性价比作为第一期的主导思路，导入客源积聚人气。充分利用原始地貌，规划上考虑如何与物流区域有效分隔。利用好闲置土地。做好样板段,打好第一枪。b、项目战略定位新城市节点，寸滩港区中心城区3、价格策略a、价格定位方法市场比较法市场比较法的核心是

6、运用相 类似的项目作为样本，连过对影响房地产价格因素 的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。根据市场比较法三原则（相近原则、成功原则、功能原则）的指导下，我们调查了 与本案相关的物 业，选取了其中具有参考价 值的个案作为本案的比较对象。遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目住宅用房定价的参照楼 盘为金科廊桥水岸、巨宇融鑫花园。商业用房价格制定择参 考周边板块商业用房售价。据以上参考楼盘数据分析，本项目住宅的定价应在2532元/平方米左右，这是一个通过市场现状得出的数据。由于考虑到本项目上市约在半年后，期间城市经济发展的不确定性，目前整体楼市的走 势，

7、区域目前市场现状以及项目开发的核心要求，本报告建议项目住宅部分定价 应比这个数字略低，应在2600元/平方米价位附 近，彳寺项目人气聚集后，再逐步抬高价格。由于项目自身体量较大，整体操作需要58年的时间，根据重庆的市场发展，每年以35 %得平均价格涨幅进行修正，预计未来项目的市场价格将达到3 2 0元 /平方米（套内面积）项目住宅销售定位：均价2600元/平方米问卷调研法5 问卷调研法的核心是根据 项目拟定的目标客群作为样本，通过对客群系统问卷调研所得到的数据 进行分析及修正，从而得到评估项目未来客源最可能接受的合理 价格。根据问卷调研法核心原则的指导下，我们以五里店一一虾子蝙一一工业园一一唐

8、家沱、金山组团（以金开大道为主）一一人和转盘一一观音桥、解放碑一一南 坪一一弹子石三条线路为核心进行问卷调研。通过对三条线路合计497份有效问卷数据的分析发现，7微者对未来1-2年内寸滩地区住宅套内均价 预测高位线为3500-4000元/褶，低位线为15001600元/m2,遍块t 497份预期价格的加权平均计算，住宅套内面积均价为2371元/褶，考虑到消费者心理与实际承受能力，实际价格应略高。项目住宅销售定位：均价2400元/平方米b、结论通过市场比较法与问卷调研法双重分析我们可知，项目开发首期组团价格不应过高，考虑到项目自身属性与区域未来 发展，项目首期开发住宅价格建议划定在 240026

9、00 元/褶一线。项目首期住宅组团销售定位:均价2500元/平方米二、开发策略1、项目核心理念确定a、生发6 基础：?西部最大的港口，以长江连接海洋连接世界。?重庆的脸向东看不向西看，重庆的定位是国际化的城市。要求：?项目要树立新城市节点的形象，容住宅、商务、体用于一体，打造国际化居住观。?建立渝能的企业形象和品牌，通过 以城哺港，以港养城”的开发战略，成为一 家城市运作级的房地产经营企业。b、价值体系构成?重庆国际新港中心，城市新节点。?大规模综合街区、完整的社区配套，多元化的产品路线。?异域风情组团、全新居住感受。?渝能强势品牌，倡导节能环保理念。?高性价比销售战术思想。c、创造 新兴城市

10、节点国际化居住观2、项目组团分期a、区域整体区域分析项目具有唯一性，但区域支撑力度不够，需要向外突围7 项目占地1140亩，是区域内第一大盘，具有唯一性。但目前区域产业较为薄弱，寸滩港区与港城工业区的开发都处于初级阶段，使得区域对于本项目的支撑力度不 足，项目若要取得成功，需要向外突围。项目运做必须规避周边竞争，走高性价比中档路线入市项目所处区域周边住宅市场已经起步，且高、中、低档次居住物业都有。本项目规模较大，底幅度宜稳健向前，建议以中等档次产品入市，通过分期、分组团开发 逐步提升产品档次。项目的开发周期寸滩港区、港城工业园区等产业基地同步发展地块周边的寸滩港区与港城工业区等产业基地，是本项

11、目开发的主要支撑要素， 本项目的开发周期应与周边产业基地的发展同步进行，以借势发展。物业开发多元化，并为周边产业基地后期运营预留配套空间项目自身规模较大，建议发展多元化物业以化解物业形态单一的风险，在港区、工业园区等产业基地发展的中后期，适当建造一些商 务、展示等物业，稻商足产业基地后期运营的需要的同时，也使得项目物业多元化，从而降低项目整体开发风险，并 能够增加项目开发利润。b、项目自身属性分析商业配套先行，区域形象急需改善项目位于寸滩港区，距离重庆市区较为偏远，目前区域内居住条件较为恶劣，对外吸引力度较弱。在政府无大力投资改善区域生活配套的前提下，本 项目开发应该考虑到充实区域生活配套 设

12、施，满足居民日常生活需要，以达到改善区域形象的目 的。项目整体运营中，首期开发至关重要本项目作为一个大型项目，必然分期开发，而第一期开发的成功与否对于项目的整体运作而言是尤 为重要的。我们认为项目的第一期开发应得效益有：从项目的经济效益来看，通过物业销售以达到快速回笼资金；从项目的运营效应来看，通过推广以打响项目知名度;从项目的社会效益来看，通过改善区域生活配套，改变区域传统形象，增强对外 吸引力；充分有效地利用闲置土地资源整个项目规模大，底周期长，对于闲置土地应该予以充分而有效的利用。对于闲置土地的利用要不 仅仅是只考虑到其所能产生的经济利益，更重要的是要考虑到其所能给区域带来的社会效益，区

13、域社会效益的产生，对于增强对外吸引力、提升项 目的价值有着很重要的作用。打破传统社区模式，以造镇为规划核心项目规模大，应该站在城市发展角度来进行造镇开发。以发展渝能企业文化，以 及使得自身项目收益最大。c、整体体分区及经济指标根据前期规划原则以及开发商核心要求，项目地块划分为三大功能分区，四个 开发片区地块编 号开发期毛估用地面 积（万嚼毛估建筑面 积（万哨容积率地块用途A地块第一期19.0466.643.5高层住宅用地B地块第二期12.7119.0651.5中低密度住宅用 地C地块第三期4.415.43.5商贸用地D地块/P 12.915.48r 1.21物流用地合计/49.05116.58

14、52.38/10 4、开发周期及顺序项目地块北邻渝怀铁路、南面寸滩港区呈现东西走向长方形排布，地块内部地 形复杂，内有多个连绵山包，全部为坡地，地块北坡较陡，南坡平缓。根据地块自身 实际情况，以及本项目造镇”概念，建议把项目地块划分为四个 维合居住区、高尚 居住区、商务配套区、产业配套区）区域1行规划开发，各个区域规划情况如下：名称开发顺序开发战略综合居住区一期配套先行，打造大型居住社区，以配套、价格、产品 等因素获取市场份额，以保证项目能够进入良性 的开发轨道；高尚居住区二期打造精品居住产品，避免项目内部同质竞争，吸引 高端客户，状取更大收益；商务配套区打造核心商务配套区，产业配套区四期面向

15、港口与产业基地，营造特有产业配套区的地 位，与产业基地共同成长，并且以之获利；项目率先开发的一期位于地块中段的A组团，艮除合居住区；从地形而言，A地块非常易于规划成为景观优美，有气势，建筑排布有特色的综 合居住区。另外，地块面积适中，且地块内有多座山岭，可作为一期特色景观使用；11 二期组团将开发位于地块西侧的11 二期高尚居住区建 议为B地块，预计将于2011年前后进行开发，随着一期组团 的开发成熟，区域各项基础生活配套设施的完善，地块经济价值逐步提高。届时，顺势开发高品质高经济附加值产品，将项目由中档次向中高档次 转变，并且将项目经 济收益提高到最大。三期组团将开发位于地块东南角的D组团，

16、商务配套组团；从开发顺序及开发时间来看，随着项目几周边港区的发展成熟，港区内各项产业及相关产业链对商务商贸的需求逐步提高，并且区域形象已 经得到提高，三期商 务地块适宜入市开发，获得最大的经济价值。根据最终物流用地规划，再行确定开发时间；考虑到项目物流用地开发上已经邀请专业物流公司进行专业规划，目前存在较多的不可确定性，因此本报告未将物流用地开 发列入整体开发期数内开发顺序开发位置开发体量开发周期目标市场一期A地块66.646年价格导向、看中性价比的人群二期B地块12.712年城市中端客源、港区中上层客源C地块15.42年港区、工业园区及产业链商务人群不定D地块15.48/物流公司及相关产业链

17、客源三、产品定位建议1、项目整体规划建议a、总体经济指标及组团分布根据项目地块道路交通网络分布，我们建议把整个地块分为四个区，分别以A、B、C、D来表示。其中A、B地块为住宅用途，C地块为商贸用途，D地块为物流用途。12 根据地块的地貌状况、项目开发周期、项目经济指标等因素，建议A地块建造高层住宅产品，B地块建造中低密度住宅，C地块为商贸用地，D地块则为物流用地。具体情况如下表所示:地块编 号开发期毛估用地面 积（万嚼毛估建筑面 积（万哨容积率地块用途A地块第一期19.0466.643.5高层住宅用地B地块第二期12.7119.0651.5中低密度住宅用 地C地块第三期4.415.43.5商贸

18、用地D地块/P 12.915.48r 1.21物流用地合计/49.05116.5852.38b、交通组织总体原则：考虑地块被赋于的原始丘陵坡地概貌的独特性，可以通 过深度挖掘地形地貌内部的自身优势资源，并育酸维护可利用性的景观资源，突显各地块价值的不同属性, 保证项目顺利开发的完整性、合理性；由于地块地形，地质结构错踪复杂，以尽量降低土石方的开发量，减少开发商前 期资金投入的总成本；规划因素：地块外部交通网络的关联性由于地块外部交通与港区周 边目前现有及未来道路网络的规划构架，地块A、B、C、D开发片区均邻交通主干道，可考虑主要交通组织从西侧、南侧、东侧三 面的规划道路引入。地块内部公共交通线

19、路的关联性项目共规划为三大功能区（住宅、商务、物流，四大开发片区（A、B为住宅区、C为物流区、D为商务区），依据地势条件，自然连接各开发片区的地块间可考虑道路14 布局，并成为片区间，组团间相互连接内部交通组织的次干道，次入口。因此，综上所述，地块主要交通组织应当考虑纵伸的南北道路主干道 为宜，而不 易考虑横向的东西主干道交通。c、各组团开发产品线设置3 35公炳住笔用此3阿地冲工枳5公晒&勺公Kg公匕4口公加79公境AAZtSIB3 35公炳住笔用此3阿地冲工枳5公晒&勺公Kg公匕4口公加79公境AAZtSIBfflfc*3 0通用总 n 净面较t 12.3宅用选面猊：5 口5公 物耳r.y

20、为公L15 A-1地块，住宅第一期一组团本地块位于五桂路沿线，交通出行方便，更易被客户认知，且该地块规模适中，首期开发于此，最合适快速回笼资金的开发理念。地块占地面积2.38公顷，总建面积 8.33万方，是高层住宅社区。同时按照配套先行的开发理念，地块内设有会所、幼儿园以及商业配套。A-2地块，住宅第一期二组团本地块位于项目第一期中心为主，拥有山景、水景等较好景观资源。项目第二组团开发该地块，能够利用良好的资源树立项目的形象，提升项目的品质。同时，建议在本组团内开发6000平方米的商业配套，以形成一个城镇的中心。根据经济指标，建议本地块开发容积率为3.5的高层住宅产品。A-3地块，住宅第一期三

21、组团地块位于项目一期西部，也同样开发高层住宅产品。地块的自然资源虽没有A-2地块优越，但是能够利用二组团的开发成功后提升整个项目的价值的情况下为开发商获取更大的收益与更 大的市场空间。A-4地块，住宅第一期四组团地位位于项目一期北部，地脉资源相对较差，建议开发容积率为3.5的高层住宅。同时地块内设有小学、幼儿园，以满足入住儿童就学所需。B-1地块，住宅第二期一组团地块呈现长条形，占1.39公顷，地面积较为适中，且位于 A、B两个地块之间。鉴于地块的属性，建议把此地块打造成为提升项目档次的主题公园，同时修建休闲娱乐配套设施，使之 16 与周边组团配套结合在一起形成项目的配套核心区域，项目的主要卖

22、点。B-2地块，住宅第二期二组团本地块紧邻主题公园，该地块资源较好，适合打造高尚住宅产品，根据地块经济指标测算，建议开发容积率为1.2的花园洋房产品。B-3地块，住宅第二期三组团地块环湖分布，景观资源良好，是打造多元化产品结构，提升项目档次的重要步序，建议打造容积率为0.8的联排别墅产品。B-4地块，住宅第二期四组团地块位于二期北部规模较大，建议打造容积率为2的小高层项目，同时景观多年开发后整个项目内居住人口结构较为完善，建议修建一所中学(高中)以满足教育需求。B-5地块，住宅第二期五组团地块位于整个项目最西面，为项目住宅开发的最后一个组团，根据项目经济指标建议修建容积率为2的小高层住宅，同时

23、设一所幼儿园，以提高幼儿园的覆盖整个项目，方便居民。C地块，商贸区C地块位于项目东南脚，距离寸滩港、工业区最近。根据我们对未来5-8年区域发展的研判，建议商贸区由 SOHO、星级酒店、写字楼组成。其中，星级酒店与写字楼各修建一幢,其余建筑面积则修建 SOHO产品。各组团产品开发建议如下表所示:开发周期地块编号毛估用地 面积(唠分组团产品类型 配套设施产品配比(m2)各期规模W)A期A-123800一组团高层住宅7590083300配 套商业3600会所2000幼儿园1800A-270800二组团高层住宅2418001247800配 套核心商业6000A-357900三组团高层住宅2006502

24、02650配 套商业2000A-437900四组团高层住宅125550132650配 套商业1300小学4000幼儿园1800第二期B-113900一组团主 题 公 园休闲、服 务、运动中心30003000B-230500二组团花园洋房3630036600配 套商业300B-312300三组团联排别墅97409840配 套商业100B-451700四组团小高层95510103410配 套商业900中学7000B-518900五组团小高层3560037800配 套商业400幼儿园1800第三期C44000/SOHO1000001154000酒店30000写字楼24000住宅社区规划总建面积857

25、050平方米，其中公建以及商 业配套面积36000平方米，公建商 业配套所占比例为4.2%。18 d、建筑风格18 总体原则：依据千亩大盘的体量、客户吸纳量与现有的市场环境，决定了必须打造为一个面对各种层次客户的复合型、差异化产品。项目整体建筑风格不可能是 千亩一面”, 必定存在多元化，异域风情的建筑风格。同时，追过对重庆市内知名代表楼 盘建筑风格的调研分析，以差异化为规划和 新，项目整体建筑风格确定为：以荷兰风情为元素的现代简约式住宅规划要求：1）根据小区地块用地条件，考虑景观与组团的特殊性，主体采用行列式、板式、 点群式、碟式、混合式等多种物业形态；2）建筑风格拒绝千亩一面”，充分利用地形

26、特点，通过高层、小高层、多层不同建筑单体之间的变化，以及各个组团自身景观属性的不同，最大限度的形成各个 组团之间既有共性，又有变化的建筑风格特点。3）可考虑底层挑空，并通过绿化带布置，过桥入大堂的方式体 现情趣性和品位。e、公建配套会所配套设施泛会所概念由于项目开发体量较大，开发周期较长，如只规划为单一集中式会所，将无法满 足各个组团业主的需求，因此建议在会所的设置上应该分布在各个组团内得以生活、 休闲为主要功能的小型会所 为主，方便小区居民的日常生活，同时提升项目的品质。具体建议内容如下：生活配套设施：洗衣房、24小时便利、书报亭等内向型的配套 设施； 休闲娱乐设施20 20 考虑每个组团之

27、间业主的交流空间，在体用娱乐设施的安排上，建议设施分布于每个住宅组团之中的 分散式独立的小型设施和多个组团公用的 集中式设施二 种。分散式：女真乓球室、作健身中心的一种补充，增加会所运动功能集中式：如棋牌室、阅览室。提供一种安静、闲逸的休闲方式，增加会所的文化 氛围。教育配套设施根据项目总建筑体量 以及政府相关规划要求， 本项目拟规划教育批配套 设施1所中学（含高中）， 1所小学，3所幼儿园。其 中，中学和小学部分几种 建设，位置排布建议靠近 物流地块的A-4或B-4地块。幼儿园建议在项目A-1、A-4、B-5地块F、商务配套设施:D区作为项目商务配套区，以大型商务、特色商业配套、酒店为主。建

28、筑外立面 色彩明快，凸显现代风情。酒店物业规划以满足港区内产业及相关产业链中端以上客源商 务临时居住为主,建议规划一栋建筑面积在2万平米左右3星级或准4星级酒店，一栋建筑面积在8 千平米左右的青年旅馆或酒店式公寓。写字楼物业规划以多样性为原则，考虑到港区的发展以及城市经济发展的不可预测性，建议规划一栋建筑面积在25000平方米左右的准甲 级写字楼，多栋商住两 用的SOHO写字楼。21 G、景观规划21 总体原则: 项目景观规划总体原则：保持整体的统一性、调和性、均衡性、协调性。其中，通过借用原自然资源塑造特色景观，RM也可以采取封闭/隔离、过渡/渗透、比较/对比 等三种手法进行合理的造景。景观

29、设计风格:荷兰风情为主的特色景观荷兰风情为主的特色景观景观中的植被配置：可考虑单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并不皿形成规则式、不规则式、 混合式等三种形式分布于各大片区之 间，起到有效的隔离噪音，防尘作用。2、首期开发产品建议a、景观中的植被配置：可考虑单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并不皿形成规则式、不规则式、 混合式等三种形式分布于各大片区之 间，起到有效的隔离噪音，防尘作用。2、首期开发产品建议a、首期开发位置及经济指标通过了解地块实际情况以及结合整个项目开发的战略思想，我们认为首期开发位置应该设定为A-1地块22 考虑到渝能公司资金链，第一期不宜大局开发。在峻策略上看

30、，地理属性较差、 规模如此大的项目前期的开发宜采取 小步快走”谨慎入市的开发策略根据前期对项目每个地块开发体量的设定，项目首期开发体量及各种物业经济 指标如下：地块编号毛估用地面 积（itf）分组团产品类型 配套设施产品配比（itf）建筑规模（m2）A-123800一组团高层住宅7590083300配套商业3600会所2000幼儿园1800注：商业面积根据：满足项目生活配套需要 设置商业二入住人口 M.Oitf公式计算。预计首期入住人口 2500人，需要商业面积2500平方米。同时，目前区域生活配有严重 缺乏，项目需要大力打造生活配套 设施来提升小区品质，首期商业不仅仅立足于配 套首期住宅开发

31、这一层面，更重要的是打造出项目的整体品质，改善市民心中的形23 象，以保证项目的成功开发。所以我们认为首期商业开发面积应该增大，开发量约3600平方米，占总量的3.6%。幼儿园面积：根据国家相关规定，6班幼儿园建筑面 积为1773平方米。在此按照1800平方米计算。车库面积：按照重庆规定住宅每300平方米安排一个 车位；商Ik每200平方米安排一个车位。b、首期开发产品定位通过项目的市场定位与客户定位分析，我们认为项目首期开发产品应该打造成 为：24 24 中档次景观高层宜居社区项目基础生活配套核心定位释疑：1、中档次的产品定位入市符合整个 项目的开发战略以及首期引导客户需求；2、中档次产品定

32、位与景观高层、宜居社区的定位，是项目实现以高性价比吸引 目标客源的主要手段；3首期加大生活配套打造的力度，改 变区域内生活配套落后的 现状，提升区域 生活配套功能，成为整个项目的生活配套核心；C、交通动线设置规划原则：人车分流在地块西南侧规划为车 型主入口，由五桂路方向的 车流由此进入。在东侧腰部 位置设置车行次入口，小区 内方向车流由此导入。在人行入口设置上，根 据地形地貌布局，以方便业 主出行为核心要求，设置一 主二次三个入口，东侧腰部 车行次入口方面 设置为人行主入口，大部分业主由此导入。地块西南侧车行主入口位置设置一号人行次入口，导入五桂路方向人流，地块北部设置二号人行次入口，小 区方

33、向人流。在面朝邻五桂路一侧不设置任何入口，最大限度屏蔽各种 污染影响。d、组团构成依据地势而为，以山脉环抱的包容姿态 姿态，打造充满韵律感的的组团排布氛围。多个组团的不连接有着韵律中的连接性, 建筑单体与群体呈现互动的多样化，突出作 为重庆的规模项目的大识别性，并兼顾组团 的区别性及大小比例。e、商业配备以靠近地块东北角作为商业、公建配套 区集中打造，既可以方面首期开 发业主的使 用问题，而且还可以跟后期A-2组团及商务 商贸组团形成有机的联系。F、规划25 规划要素：荷兰风情25 项目一期特色商业规划，将贯彻项目统一性、调和性、均衡性、协调性的四大原 则，借用自身特点，塑造特色景观。本期组团

34、将规划由基础生活配套商业衍生而成的荷兰风情特色商业街以及组团 间的荷兰风情景观绿化组成。其他还包括：?住宅组团式的景观主题?与主体建筑配合的各单体的景观点缀?道路景观带26 g、首期建筑风格及立面设计26 中档次荷兰风情现代简约高层住宅两梯四户六户点式高层以项目独有的，融合了荷兰风情元素为主的现代简约式为项目首期组团建筑风格，体现项 目浓厚的异域风情与文化特色。选择居住舒适度与建筑成本比较平衡的二梯四户至二梯六户为建筑平面设计，保证项目核选择居住舒适度与建筑成本比较平衡的二梯四户至二梯六户为建筑平面设计，保证项目核h、首期户型建议户型配比27 从项目的整体定位来看，首期房型面 积以经济面积户型

35、为主，后期逐步调整产品结构，向舒适型过度。首期内经济房型所占比例超 过70%,主要以经济型两、三房 为主。本项目首期房型配比入下表所示:表：首期房型配比房型套内卸积（平方米）1所占比例开发量（平方米）经济型一房30-505%4100经济型二房60-8030%24600舒适型二房80-9020%16400经济型三房80-10030%24600舒适型三房90-11010%8200其他120以上5%4100房型要求鉴于以上户型配比，各类房型总户数都较大，如果在户型设计和户型面积划分上没有得到充分或者明 显的区分，那么在销售的过程中势必会造成某些户型的滞销, 故我们建议每类房型配备多种户型，这些户型在

36、面积区分的基础上，以增加功能房、卫生问、阳台、小户花园等的形式 实现功能使用上的区 别，划分客户档次，促进房屋 去化。房型种类建议备注一房（含单间）二种户型以景观朝向的 小同、面积的大小、 功能的不同进行排 布两房磔济）六种二房（舒适）三种三房磔济）六种三房（舒适）二种其他一种I、其他配套休闲娱乐配套28 在项目首期地块商业街设置集中式会所，以体育运动为主题将运动与景观融为一体，即作为项目整体景观的一部分，也为项目业主提供沟通交流的 场所。交通配套通过开发商自建、洽谈、招商等多种方式建设复合交通网络，除了将外部公共交通线路引入项目内以外，还可以在上下班高峰期以及夜 间设施小区专线班车，方便 业

37、主。四、高科技环保技术建议1、混凝顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布 水管，依靠常温水为冷热媒来进行降 温或升温，利用水温的温差通过混凝 士对室内温度进行调解。由于不使用 能源与机械带动，不油费多于能源，并 且没有辐射温差与吹风感，并且室内 空气清洁、安静无噪音不占用多余的 空间。2、健康全新风系统29 经过多级处理的空气以略低于室内的温 度并以小于0.229 由于送风层的浓度较低，密度较大，新风 将沿着整个地板蔓延开，形成一个 新风湖， 通过人体或室内其他 热源自然加热，连同人 口中呼出的废气一起缓慢上升，通过设在上 部的排风口有组织的排放，可最大限度提升室内空气品 质3、隔音

38、隔躁降温防湿外墙系统在住宅的普通外墙主体结构外层，设 施高密度保温板，留出空气 对流层，设施 开放式的干挂外 墙。由句对流层中的空气材料厂具干燥、保温。并且干挂外墙层与空气对流成还能供充分起到隔热、隔 音、隔躁的作用。4、外窗外挂遮阳系统在住宅的普通外墙主体结构外层，设 施高密度保温板，留出空气 对流层，设施 开放式的干挂外 墙。由句对流层中的空气材料厂具干燥、保温。并且干挂外墙层与空气对流成还能供充分起到隔热、隔 音、隔躁的作用。通过在窗外安装铝合金或其他复合材料外遮阳卷帘，可以提供80%以上的遮阳率，有效遮蔽漫 反射辐射，结合中空双层玻璃使用，可以达到降低 室内温度，降低制冷负荷，达到节能

39、的目的5、同层排水降噪系统通过统一使用后排水式马桶，同层排水管设计（即槛的排水支管与主水管都不穿越楼板，在同楼层连接到管道井的排水立管上），最大限度的降低室内排水噪音。6、共同沟系统通过将包括水、电、燃气、通隹电缆、#用亏管道等所有管道集中集结于地下，避 免后期维修时挖开地表破坏景 观，将原本粗浅掩埋于地下或架 设于小区上空的各种管线统一处理，还一片蓝天于业主。31 7、智育社态多极水处理系统设施三个不同功能的三 级水处理储水装置，经过特殊设计的饮水水净化、活化 装置处理后的自来水，主要作为厨房生活用水使用。在降水不足季 节的洗涤用水则 取自于自来水，在夏、秋等雨水丰沛季节，洗浴用水来自于经过

40、净化、活化、磁化、 PH值中和处理后的一级储水箱收集存储的雨水。洗澡和洗漱用水，经过专用管道进入二级储水箱，经过过滤、杀菌、活化、磁化处理后，用于洗衣和洗刷车辆等，最大限 度的节约小区水资源。Irtt32 四能生态环保廿能住宅水分级处理使用小Irtt32 四能生态环保廿能住宅水分级处理使用小五、闲置土地利用方案项目规模大，开发周期长，不管从经济效益还是社会效益来看，项目在开发周期 内都有必要对闲置土地进行有效利用。1、利用目的:五、闲置土地利用方案项目规模大，开发周期长，不管从经济效益还是社会效益来看，项目在开发周期 内都有必要对闲置土地进行有效利用。1、利用目的:利用开发周期内闲置土地，使之产生计划以外的收益。2、利用思路：思路一：直接利用经济效益。以不进行投资或者少量投资为手段，以期快速获取实质收益。思路二：利用社会效益，使之产生更大经济效益。2、利用思路：思路一：直接利用经济效益。以不进行投资或者少量投资为手段，以期快速获取实质收益。思路二：利用社会效益，使之产生更大经济效益。进行一定量的投资，兴建一些投资不大的特色经营物业，产生社会效益，提升项比