营改增纳税申报指引：房地产开发企业预收形式销售自行开发的房地产一般纳税人

1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用 预售形式纳税申报一、房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的新、老房地产项目，适用一般计税方法计税的例1某房地产开发企业为一般纳税人，于 2017年预售2016 年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价 外费用1110万元，开具增值税专用发票，当期允许扣除的土地价 款为400万元，销售时采用一般计税方法，税率 11%预征率3%【相关政策】、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款次月纳税申报期，向机构所在地主管国税机关预 缴税款，预征率3%、提示：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目、 适用一般计税方

2、法计税的，也适用该申报示例，且应在不动产所 在地国税机关预缴，向机构所在地国税机关进行纳税申报，预征 率3% （详见下表）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目需要预缴情况对比解析表需要预缴情况米用预收款方式销售销售老项目一般计税预缴地点机构所在地/、动产所在地预缴公式全部价款和价外费用+ （1+11% X 3%中报公式（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款） + （1+11% x11%预缴税额3、房地产老项目：(1)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；(2)建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得 建 筑工程施工许可证但建筑工程

3、承包合同注明的开工日期在 2016 年4月30日前的建筑工程项目。4、上述预缴均不得扣除地价，均需要填写增值税预缴税款表。【应纳税额计算】预缴税额=1110+ (1 + 11% x3%=3师元应纳税额=(1110-400) + (1 + 11% x11%-30=40万元【预缴报表填写】在预缴时，应将预缴税款金额填入增值税预缴税款表，房地产 企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额” 填写收到的预收款11100000,第二栏“扣除金额”填 0,第三栏“预征率”填3%第四栏“预征税额填预缴的税额填 300000元预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额1234建筑服务1销售不动产2

4、1110000003%300000出租不动产345合计61110000003%300000【申报报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表(一般纳税人适用)附表一(本期销售情况明细)在第4项“税率11%的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第2栏“销项（应纳）税 额”内填入计算的销项税额1100000元；在第4项“税率11%的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元, 第10栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额1100000元， 第11栏“价税合计”内填入价税合计金额 11100000元，第12栏 差额扣除栏“服务

5、、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写本期允许扣除的土地价款 4000000元，第13列“扣除后 含税销售额”填入7100000元；第14列“扣除后销项（应纳）税 额”填入700000元。（如图1）图1项目及栏次开具型值机专用友票开具其他友票木开具友票纲机检查调整合计服务、不动产 和无形资产扣 除项目本期实 际扣除金额扣除后销售额销项（应纳）税 额销售额销项（应纳） 税额销售额销项（应纳） 税额销售额忤孙！（应 纳）税额销售额销项（应纳）税 额价税合计含税（免税）销 售额销项（应纳）税额123456789=1+3+5+710=2+4+6+811=9+101213=11-1214=13

6、+ （100%硼 率或征收率）x税 率或征收率一、一般 计税方法 计税全部征 税项目17烟率的货物及加工修理修配劳务117%e罕出j服方、小切广和尢形货广213%兔率311%兑率410000000110000010000000110000011100000400000071000007000006减率5其中.即征即 退项目即征即退货物及加工修理修配劳务6即征即退服务、不动产和无形资产72、填报增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）在第5栏“5%B|攵率的项目”的相应栏次内填入相应数据：第 1 列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）

7、”等 于附列资料（一）第11列第9b栏的金额，应为本期销售项目价 税合计额11100000元；第2列“期初余额”填入0;第3列“本 期发生额”填入本期允许扣除的地价 4000000元；第4列“本期 应扣除金额”填入4000000元；第5列“本期实际扣除金额”应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除金额，填入 4000000元;第6列“期末余额”填入0。（如图2）项目及栏次本期服务、不动产和 无形资产价税合计额 （免税销售额）服务、不动产和无形资产扣除项目期初余额本期发生额本期应扣除金额本期实际扣除金额期末余额1234=2+35（51且54）6=4-51/喋竿中j吵m111魂率的项目-211100

8、000040000004000000400000006睨军的坝甘（不仁冏砧转让）36%W率廿、JW融商品将让项目4）撤收率的期目53卷收率的项目6范抵退税的坝目7先祝的项目83、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附 表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 300000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为700000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4栏“本期实际抵减税额”即填写 300000元，第5栏“期末余额”

9、填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）图4:序号抵减项目期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额123=1+24（35=3-41增值税税控系统专用设备费及技术维护费2分支机构预征缴纳税款3建加服务预!征域幼税效4销售不动产预征缴纳税款030000030000030000005出租不动产预征缴纳税款4、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第 11栏“销项税额”内填写本期销项税额700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第 19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差700000元，将预缴的税款金额300000元填入第27栏

10、“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏”应纳税额合计”内填写应纳税额 400000元, 在本期没有发生其他税款的情况下，第 34栏“本期应补（退）税额” 内填写应纳税额400000元（如图5）图5:税 款 计 算销项税额11700000进项税额12上期留抵税额13进项税额转出14免、抵、退应退税额15按适用税率计算的纳税检查应补缴税额16应抵扣税额合计17=12+13-14-15+16/心口4-7,44 rnri AU实际抵扣税额1U （夕日 1711,她列17 否则为11应纳税额19=11-18期末留抵税额20=17-18简易计税办法计算的应纳税额21按简易计税办法计算的纳税检

11、查应补缴税额22应纳税额减征额23应纳税额合计24=19+21-23700000税 款 缴 纳期初未缴税额（多缴为负数）25实收出口开具专用缴款书退税额26本期已缴税额27=28+29+30+31300000分次预缴税额28300000出口开具专用缴款书预缴税额29本期缴纳上期应纳税额30本期缴纳欠缴税额31期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27400000其中：欠缴税额（）0）33=25+26-27本期应补（退）税额34= 24-28-29400000即征即退实际退税额35期初未缴查补税额36本期入库查补税额37期末未缴查补税额38=16+22+36-37二、房地产开发企业采

12、用预售形式销售自行开发的老房地产项目，适用简易方法计税的例1.某房地产开发企业为一般纳税人，于2016年预售2014年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1050万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易方法，税率 5%预征率3%【相关政策】. 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向机构所在地主管国 税机关预缴税款，预征率3%预缴税款=全部价款和价外费用+ （ 1+5% x 3%申报税款=全部价款和价外费用+ （ 1+5% x 5%-预缴税款.上述预缴不得扣除地价，需要填写增值税预缴税款表。【应纳税额计算】预缴税

13、额=1050+ （1+5% x3%=30万元应纳税额=1050+ （1+5% x5%-30=20万元【预缴报表填写】在预缴时，应将预缴税款金额填入增值税预缴税款表，房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额”填 写收到的预收款10500000元，第二栏“扣除金额”填0,第三栏“预 征率”填3%第四栏“预征税额填预缴的税额填 300000元（如下预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额1234建筑服务1销售不动产21050000003%300000出租不动产345合计61050000003%300000【申报报表填写】1.将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附

14、表一（本期销售情况明细）在第二大类“简易计税方法计税”的 9b栏“5%收率的服务、不动产和无形资产”的第1列“开具增值税专用发票销售额”，填入 不含税销售额10000000元；第2歹IP开具增值税专用发票销项（应纳） 税额”填入500000元；第9列“合计销售额”填入10000000元；第 10歹U “合计销项（应纳）税额”填入 500000元；第11歹U “合计价 税合计”填入10500000元；第12列“服务、不动产和无形资产扣除 项目本期实际扣除金额”填0 （如图1）项目及栏次开央土自俱机用反素开央昌他反半未开央及泉服务、不动产 和无形资产扣 除项目本期实 际扣除金额扣除归销售额销项（应

15、纳）税 额销售额销项（应纳） 税额销售额销项（应纳） 税额销售额十月坝 （应 纳）税 额销售额销项（应纳）税 额价税合计含税（免税）销 售额销项（应纳）税额123456789=1+3+5+710=2+4+6+811=9+101213=11-12率或征收率）x税 率或征收率一、 一般 计税 方法 计税全部征 税项目甘山.1，“兄千HJ贝物仅力UL法理法目力117%兄罕冷服方、/|、预厂如兀形负厂213“北里L-3-J11%克军46%碎5即征即 退项目刈止即退狂物奴/川_1_修 理修白口力方r6-讣他即退服方、，、预厂如兀形负厂7二、 简易 计税 方法 计税全部征 税项目WWW8，机收率时货物及加

16、_修埋修配另为9a5啾收率的服乔、不动产和无形资产9b1000000050000010000000500000105000000105000005000004耻收率103%E收率的货物及加工修理修配劳务115灿般举叼服力、儿JkkJ-T坝址举“13a以他举 “13b预征率%13c即征即 退项目M1”止即 退货利 汉和-L修理修 配 为方14加征即退服务、不动产和无形资产152、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期

17、初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为500000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4栏“本期实际抵减税额”即填写 300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图2）图2:序号抵减项目助仅笨颌不助发生颌不助以预仲机颌不朗头孙期仲机颌斯木的L123=1+24三35=3-41增值柳程控系统专用设备费及技术维护费2分支机构预怔缴剂税款3建筑服务预征缴纳税款4铝售不动厂块征缴纲机萩030000030000030000005出出小功户切征缴纳机款3、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第

18、5栏“按简易办法计税销售 额”内填写本期按简易办法计税的销售额 10000000元，第21栏“简 易计税办法计算的应纳税额”内填写根据简易计税办法计算出的税额 500000元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第 24栏“应纳 税额合计”内等于第21栏500000元，将预缴的税款金额300000元 填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，在本期没 有发生其他税款的情况下，第 32栏“期末未缴税额”、第34栏“本 期应补（退）税额”内填200000元（如图3）图3:（一）按适用税率计税销售额1具中：辰椀货物销售颔2拉积劳疔销售额3纳税检查词整的销售额4（二）按简易办法计税销售额510000000其中：纳税检查调整的销售额6（二）免、抵、退办法出U销售额/（四）免税销售额8其中：免税货物销售额9免税劳务销售额10销项税额11进项税额12上期留抵税额13进项税额转出14免、抵、退应退税额15按适用税率计算的纳税检查应补缴税额16应抵扣税额合计17=12+13-14-15+1618（加17/11 则为实限抵扣税额17否则为11应纳税额19=11-18期末留抵税额20=17-18简易计税办法计算的应纳税额21500000按简