龙湖商业地产模式研究方案资料

1、龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。一一龙湖集团董事长 吴亚军龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。 随着龙湖集团深入的全国化扩张， 商业 地产的规模逐步增大，截止 2011年中，龙湖商业土地储备已近 350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达 337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖大街系列），更有北京长楹大街、成都时代大街、重庆时代大街等 5个20万平方米以上的超区域购物中心龙湖能够迅速崛起

2、，得益于其快速积累的丰富产品线。早在2003年，重庆龙湖？匕城大街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区 域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战 略合作关系。大街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于 一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品 质、更加愉悦的生活方式。MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰 显客户的身份价值。业发布时间项目

3、类 型产品项目特征代表项目龙糊购物中心龙湖天街龙湖天街是大型超区域及区域型购 物中心，为国内新兴家庭提供一站 式港费场所.是一个集胸物、休闲、 娱乐、餐饮为一粒的国除时尚生活 都会W北城天街 西城天街 时代天街社区型时龙湖星 悦荟龙湖星悦蔓是社区型时尚生活中地产2011/9/15尚生活中 心心，面向中产米磨及消贵者，提供 购物、美食、娱乐;休闲. 冢居等 多样生活方.高端精品 宗居生活 馆龙湖11(X0 或 居生活馆龙湎眼支司是高序精品豪居生活馆 为中产及中产以上人群，提供m与 国际潮流同步”的生活方式和消费 文心从北城大街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。按照公开目

4、标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控 制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%20%。龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达 78%,就是租金收入100元, 毛利有78元;北城大街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。除收益率外，以龙湖目前所处的发展阶段，商业物业开发、持有及经营，对 企业还会带来多个层面的复合价值。一、发展历程：十年磨一剑2001年，龙湖地产在重庆的首个大街系项目 北城大街奠基，该项目已 成为龙湖地产大街系的代表项目。目前，龙湖

5、地产的商业地产已形成龙湖大街、 龙湖星悦荟、龙湖MOCO家居生活馆的产品线。截止2011年底，龙湖地产在全 国已经开发建成的商业项目已逾 200万方体量，其中龙湖大街系列项目达到 10 城17个。计划2012年开业的项目有重庆龙湖时代大街、重庆龙湖 U城大街 和成都龙湖北城大街。按照龙湖地产在商业方面的规划，到 2015年底，龙湖 地产在国内运营的商业项目将达到18个，自持的商业面积将达到260万平方米。类别关键词介入时间2001 年2001年位于重庆大本营的龙湖地产的首个天街系项目一一北 城天街隆重奠基。该项目集购物、娱乐、休闲、餐饮为一侬 并 拥有1家大型超市、1个五星级电影院、1家主力百

6、货店、3个 休闲昊观广场等，还引进了远东百货、星巴克、劳力士、帝舵等 国脆口名品牌。龙湖天街是大型超区域及区域型购物中心，为国内新兴家庭提供龙湖天街一站式消费场所。个集购物、休闲、娱乐、餐饮为国发展际时尚生活都会O现状产品线龙湖星龙湖星悦荟是社区型时尚生活中心，面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居样生活方式。龙湖MOCO家居生活馆龙湖MOCO ,是高阖i品家居生活馆,为中产及中产以上人群， 提供与国际潮流同步的生活方形口消费文化，并赋予其引 领潮流、品味非凡的身份价值。喻业地产目刖已经形成龙湖天街、龙湖星悦荟、MOCO产品线。产业链屿龙湖于2011年新推出山海湖度假产品烟自龙

7、湖葡醍海湾，整个项目占地近7000亩,计划用4000多亩做住宅，其他则用来商业、旅游以及娱乐等配套设遴设。开发规模17个目前，龙湖地产在全国已经开例成的商业项目已逾200万方体量，其中龙湖天街彭1项目达到10城17个。逾200万肝发展视划3年计划18个（运营项目）按照龙湖的商业地产规划，2015年底集团在国内运营的商业项目将达到18个。260万户（自持物业）龙湖计划到2015年底，自己持有260万平方米的商业面积。2011年大事件销售履382.65 亿2011年全年,修湖共实现合同销售382.65亿元，同比增长14.8% ;实现合同销售面积328.6万平方米,同比增长33.9%.开业项目重庆龙

8、湖星2011年9月0日重庆星悦荟一期开业，面积共共5万平方米：1绿龙湖星2011年5月28日，1绿龙湖,星悦荟商业街正式开业,已有差、昧多美、必胜客等30余高家落户。产业拓展进军旅游地产首个旅游地产项目位于亚沙会主会场烟台海阳宝龙城拥有30(亩黄金沙滩，现切建筑面积近百万平方米，目前开发已初具雏形,曷层变动吴亚军2011年8月日，普经贵为中国女首宿”的龙湖地产实际 控制人吴亚军决意让出自己担任多年的CE 0职务。吴亚军选指 的藏人是生于1966年的邵明晓。在邵明磁任CE。后，县 业车将继续担任龙湖i也产董事长之职。陈凯龙湖地产5月9日公布,公司执行董事陈凯根据公司的组织童稗田贝L在5月9日举行

9、的公司股东周年大会上退任公司执行董事的职务 而于股东周年大会上陈凯因个人其他发展退任公后董事并无膺选连任。重大融资海外融资3月31日，龙湖地产与摩士丹利、遭打旗银行加 发行2。16年到期的7.5彳赛元9.5%优先票据订立购买协议. 发行优先票据所得款项净额将用十为现有及新增物业项目提供 资金来源及用做一般用途,股权授出购股权9月28日晚.龙湖t也产发布公告称.根据20U9年11月1日的购股权计划，公司向符合资格的人士授出共计L5亿面值口二 港元的股饱 公告中涉及到的高层包括SS明晓、周健康，房最闻 泰力热韦华宁、冯劲义等，其中，授予邵明晓的购股权最多. mi调壑策略暂缓拿地龙湖地产近明在下半年

10、的拿土睇略上做出了相关调整,由之前良适度拿地转变为管绩拿地公司的首要任第转变为保证现金流生全.一单町淡市营销B翱谶售2011年11月19日，位于1绿南六环外的龙湖时代天街以U800元/平方米的起价正式开盘对勺佛售，2L6套房源当天1 购T口继上海之后，龙湖又在北京的市修中加起了低价波福从土地储备、财务数据、项目布局等诸多方面来看，龙湖试图在不久的将来进入中国主流地产开发商的行列。而龙湖地产研策总监何长春曾对媒体表示：“在商业地产开发方面，目前排名前三位的万达、中粮、华润都是值得我们学习 的榜样，但未来几年我们在商业地产开发速度上将超过中粮，而品质方面力争超 过万达二、开发战略：高周转策略201

11、1年龙湖”区域聚焦、多业态”的战略开始发力，筹备已久的“大街”商 业综合体和“山海湖”度假住宅两个业态在2011年贡献销售额过百亿元， 产品线的多元化也让龙湖在 “限购”的市场中获得了发展保障。2011年商业地产逆市上涨，也令提前布局或转战商业地产的龙湖收益颇丰。截至2011年12月，龙湖长楹大街整体销售额达 20亿元，其中商业部分占到10 亿元。龙湖地产甚至在北京租金最昂贵的写字楼 国贸三期设立大客户俱乐部， 主要目的便是加强商业地产产品的营销。“住宅与商业齐头并进的战略，只不过是龙湖地产自重庆起家多年来坚 持多元化开发模式的具体化和灵活操作。”龙湖地产相关负责人说。据透露，2012 年龙湖

12、地产将继续在北京等多个城市主打项目商业部分的销售，并推出写字楼部分。2011年，龙湖地产形成了大街、星悦荟、MOCO三大商业品牌及产品线，并 陆续有项目入市。其甚至在 2011年提出了全面整合地产、物业、商业的 “全生 活系统”构想，揭示了龙湖发展商业地产的战略“野心”。事实上，龙湖地产在 北京、重庆、成都三地的多个大街项目，都为龙湖当年的销售额做出了较大贡献。2012年，龙湖将继续坚持高周转销售策略，凭借过硬的产品力和快速的市 场应变力，进一步提升抵御市场风险的能力。”龙湖地产相关负责人对 中国建 设报中国住房记者说。显然，“高周转”是本轮市场周期中龙湖地产的发展 心得三、战略布局：多业态全

13、国布局I随着住宅产品体系日趋成熟，龙湖加大在其他领域投入已成企业发展方向。在“多业态”产品线上，龙湖地产将增加商业地产、旅游地产、养老地产等产品类别。同时，龙湖将由单纯住宅开发转向城市运营， 由精品住宅品牌转向为更多消费者认知的高品质城市综合运营品牌。北京长楹大街2011年年初，龙湖地产提出的“全生活系统”构想，揭示了龙湖在商业 战略上更为远大的目标。在龙湖的构想中，整合地产、物业、商业三方面资源而 成的“全生活系统”，将提供完整的生活体系供给，形成特有的“城市全生活体 系”，涵盖从产品、家居、物业服务，到商业配套、度假生活、资产管理等八大 方面。而商业战略的实施在其中无疑占据了至关重要的地位

14、。龙湖全国标杆商业项目分布：(1)重庆08年中国行业新开业购物中心成功典范的国际时尚生活新都会湖西城大街；与世界500强(沃尔玛、百安居)共赢的区域主题购物中心 龙 湖紫城大街；重庆唯一的社区邻里生活中心，打造中国高端品质生活之典范 龙湖晶郦馆；以及正在建设中的龙湖春森彼岸。同样在建的龙湖江与城更将成为 重庆独具风情的婚庆基地和区域性商业中心。在未来，龙湖商业将有龙湖弹子石项目、 龙湖大学城项目、后工紫晶城项目 等更多的商业项目面世。 众多国内外知名品牌已进驻重庆龙湖商业经营管理公 司旗下的商业项目，并取得非常优良的经营业绩。已合作商家有：沃尔玛、百安 居、远东百货、UME国际影院、法拉利、M

15、INI COOPER、劳力士、哈根达斯、 优衣库等国内外知名品牌，龙湖商业，已经成为一支，营运城市，引领生活；推 动城市商业地产发展，提升城市影响力的重要力量！(2)成都2010年，成都龙湖进军成都商业地产，推出了其在成都首个综合体项目 北城大街，而在这之前开业的龙湖大街七千集便是成都龙湖地产的第一个试水 商业。距离成都龙湖北城大街70万平方米城市综合体亮相还不到一年的时间， 龙湖在成都的第二个大街 成都龙湖时代大街也于2011年开盘，这座目前 亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心，成都最具投资价值的商业项 目。项目占地458亩，总体量达到180万平米，是超乎想象的超级商业综合体。20

16、11年，成都北城大街与时代大街两大项目销售额突破 35亿元级水准， 不但直接拉开商业地产项目在龙湖地产成都公司年度销售额中的比重， 同时也促 使龙湖大街系成为2011年度成都商业地产销冠品牌，全面超越行业龙头。(3)西安2011年9月4日，龙湖地产西安4号作品，同时也是龙湖西安商业首发之作龙湖 MOCO国际盛大开盘。龙湖 MOCO国际位于明城墙玉祥门向北1公里红庙坡十字西南角，西、 北二环黄金交接带以内，是整个西安龙湖大兴新区项目的一期。 全项目预计占地 近400余亩，将打造成一座总建面超过百万平米的大型高端城市综合体，业态涵盖花园洋房、高层住宅、精装公寓、写字楼，以及包括高端商场、大型超市、

17、星 级电影院、品牌餐饮及时尚娱乐等多种功能的龙湖商业旗舰“大街”系购物中心。项目一期龙湖 MOCO国际紧邻大兴广场，总占地约2.4万nf,总建面约19 万平米，将打造为高级全功能精装 SOHCk写字楼、空中商业以及龙湖自持有运 营的大型家居主题购物广场一一龙湖 MCCC家居生活馆。(4)北京北京星悦荟的开业，是龙湖布局北京的第一步，龙湖正在积极筹备中的商业 项目包括体量24万平米的龙湖长楹大街，以及体量为 22万平米的龙湖大兴大 街。北京龙湖星悦荟位于地铁4号线西苑站的上盖，紧邻西山、上地、中关村三 大消费圈，所在区域是海淀区规划的热点投资区域 一一中央休憩区。龙湖星悦荟项目是大批高校学子、白

18、领、游客的理想聚会中心及休闲圣 地。国际国内著名连锁餐饮品牌，包括星巴克、大绿寿司、必胜客、昧多美、 呷哺呷哺、麦当劳、肯德基纷纷落户，使得星悦荟成为西苑地区唯一的餐饮休闲 好去处；轻便零售商万宁、7-11、顶级家居品牌美克美家以及颇具历史文化气息 的武林峰茶馆的驻足更为龙湖星悦荟填色不少。(5)上海2011年8月3日凭借优异的综合招标方案，以30.54亿元中标上海虹桥商务 区核心区一期05号地块，这标志着龙湖在上海正式进军商业地产。该地块紧邻虹桥枢纽中轴线南侧，距离虹桥高铁、城际地铁枢纽及虹桥 国际机场仅500米，占地7.87公顷，经营性建筑面积29.08万平米，折合楼面价 仅10503元/

19、平米，用地性质为商业办公，未来拟规划为大型购物中心、高端办 公楼五星级酒店。四、产品规划：三大商业产品线龙湖地产最初在商用物业的试水可以追溯到 2000年，这一年龙湖拿下位于 重庆市观音桥区域的一块土地，开始打造龙湖北城大街。随后几年，龙湖地产不断尝试深化在商业地产的发展。2005年，龙湖星悦荟重庆品郦馆开业；2006年，龙湖星悦荟重庆沃尔玛百安居开业； 2008年，重庆龙 湖西城大街开业；2010年，成都龙湖北城大街、成都龙湖大街三千集相继入市龙湖商业地产产品体系中心龙湖天 街龙湖天街是大型超区域及区域 型购物中心，为国内新兴家庭 提供一站式消费场所.是一个 集购物1休讯、娱乐、餐饮为 一体

20、的国际市场都会。重庆龙 湖北城天街2011年12月，新世纪百 货旗舰店签均入驻龙湖 时代天街，顼计2Q12年 年底开业，时代天街位于 大坪商圈，拥有60万行 的超大商业面积龙 湖 地 产区时生中6 社型尚居山悦吞龙湖星悦荟是社区型时尚生活 中心，面向中产家庭及消费者. 提供购物，美食、娱乐、休闲、 家居等多样生活方式.重庆龙 湖星悦 荟重庆星悦荟体量为1U万 行，分3期开业.2011 年9月9日，一期滨江商 业，共5万平方米、泰国 餐饮蕉叶,小天鹅、蝗家 一号酒吧进驻高端 鞫品生活 馆物 MOCOm 居生活 馆龙湖MOCO,是高端精品家居生 活馆，为中产及中产以上人群， 提供“与国际潮流同步”

21、的生 活方式和消费文化t并赋予其“引领潮流、品味非凡”的身份价值.重庆龙 湖 MOCO 家居生 活馆在不断试水商业地产开发的同时，龙湖商业产品线日渐丰富。目前，龙 湖已经形成了以“大街”系列为主的大型超区域或区域购物中心产品， 以星悦荟 为名的社区型时尚生活中心，以及以MOCO为主的高端精品家居生活馆。至此， 龙湖商业的雏形已然形成。(1)大街系：大型购物中心“大街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各种商 业形态组成，已经成型的重庆的北城大街已经有哈根达斯、星巴克、远东百货、 五星级影院UME等多个知名品牌商家入驻。杭州龙湖港澜天街在刚刚过去的2011年，龙湖大街系列进入到

22、了一个势不可挡的黄金发展时期，重庆的时代大街稳居 2011全年单盘销售冠军，而北京的长楹大街至去年9月份销售突破24亿！同时，龙湖大街系列还持续落子苏南无锡、 常州。2012年，杭州龙湖港澜天街20万购物中心正式签约华润万佳，同时与上影集团携手， 引进IMAX影城。案例：重庆北城大街重庆龙湖北城大街是龙湖大街第一个项目，于 2003年开业。位于重庆市江北区，经过几年的发展与产品升级改造后，从 08年开始，已经成为重庆第二大商圈。重庆北城大街的巨大成功，让龙湖认识到做商业地产的发展方向和 模式是同样可以复制的，于是迅速将这一成功的模式在重庆、成都、北京、西安、上海、杭州、无锡、常州等地进行复制，

23、并先后出现了北城大街、西城大街、时 代大街、长楹大街、港澜天街等系列子品牌。重庆龙湖北城大街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一， 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城大街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品 连锁立场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。经过近7年时间的运营管理，北城大街已经引进了远东百货、UME国际影院、星巴克、哈根达斯、 BMW Lifestyle、SISLEY、劳力士、帝舵、GUESS、 MANGO、M

24、INI COOPER、I.T等国际级知名品牌，成为了汇聚国际时尚潮流的 聚集地。北城大街还经常开展形式多样、丰富多彩的活动，与英国领事馆、香港 旅游局等建立了良好的合作关系。(2)星悦荟：社区商业龙湖星悦荟是社区型时尚生活中心， 面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方式，汇集了咖啡、中餐、西餐、日本料理、东南亚菜等各色高档美食以及音乐酒吧、雪茄吧、茶艺馆、美体SPA、KTV等 娱乐场所。从而形成了餐饮娱乐一站式消费的完整链条北京龙湖星悦荟商业街案例：重庆春森彼岸星悦荟2011年12月20日，重庆龙湖星悦荟经过 3个月的试营业，正式开业！星 悦荟落址于龙湖春森彼岸，作为重庆首个“世界级”滨水型商区、高端时尚生活 休闲平台和国际美食娱乐旗舰，独家拥有1公里绵长江岸美景，不仅将城市的繁 华和江岸的美景完美融合，更将美食、娱乐、休闲健康三大功能汇聚于一体。项 目汇集餐饮、娱乐、休闲健康、美容美体、艺术文化等丰富业态。就设计而言，星悦荟利用山地落差打造出高