漯河淞江路地块市场分析报告

1、. 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座：.；漯河淞江路地块市场分析报告河南前沿房地产咨询目 录第一部分 宏观环境一、漯河市概略二、辖区简述三、漯河市历年主要经济目的四、漯河市房地产市场概略第二部分 宗地评价一、宗地现状二、环境评价三、交通条件四、市政规划五、综合评价第三部分 竞争市场分析一、漯河市楼盘整体情况二、周边竞争个案分析三、区域房地产市场研判第四部分 SWOT分析一、优势二、优势三、时机四、要挟第五部分 市调总结第一部分 宏观环境一、漯河市概略、漯河市概略漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,地理坐标为东经-,北纬-,属暖湿性季风气候,四季清楚,年年降水量毫米,农业

2、根底条件较好。境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特征明显。漯河是历史悠久、文化灿烂的城市，早在新石器时代,先民就在这里定居生息；漯河是交通便利、环境优美、生态宜居的城市，境内地势平坦,四通八达,是国家二类交通枢纽城市，京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)条铁路和京珠、漯周、漯平高速公路及国道、条省道贯穿全境,成为全省重要的铁路和高速公路“双十字交通枢纽；漯河是经济开展快、效益较好的城市。“八五时期是全国开展最快的个城市之一,“九五、“十五时期经济开展不断坚持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长程度；漯河是全国首家“中国食品名城，食品加工主导产业特征和优

3、势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双聚集团、全国最大的方便面消费企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料消费企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河是改革创新、充溢活力的开放城市，改革开放不断获得新进展。国有企业改革较早完成转机建制义务,非公有制经济开展迅速、完成添加值占全市消费总值的%,其它方面的改革全面深化。漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高档次的生态宜居城市。. 漯河市区现状与经济开展城市面积与人口 年月，设立县级漯河市。年月，漯河市与郾城县合署办公。同年月，漯河和郾城分设。年月郾城县并入漯河市。年月，漯河、郾城再次分设。年月，经国务院同意，漯河市由

4、县级市升格为省辖市，现辖郾城、舞阳、临颍个县和源汇区，总面积约平方公里。年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积平方公里，城市规模不断扩展，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建立以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五末的平方公里开展到平方公里，常住人口由万人添加到万人。到年，市区建成区面积平方公里，常住人口万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到年，市区建成区面积平方米公里，人口万，到年，市区建成区面积平方米公里，人口万。前沿提示：了解漯河市城市人口与面积，对工程的消费人群与市场容量分析提供

5、参考根据。按照漯河市的城市开展速度，其城市化率进程是迅速的，相应的对房地产的对房地产的消费才干也将不断添加。二、辖区简述漯河市辖临颍县、舞阳县、 源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积平方公里，年底全市总人口.万人。年设县级市，年升格为省辖市，是省定“内陆特区，年月经国务院同意，漯河市再次进展区划调整，由三县一区调整为两县三区， 并设立高新技术开发区。这给漯河市的开展带来了新的机遇。临颍县位于漯河市北部，因滨临颍河而得名。临颍县辖镇乡，个行政村，万人，面积平方公里，其中耕地面积万亩。临颍县历史悠久,文化灿烂，秦时属“颍川邵“，西汉初年置县迄今余年，境内有全国重点广物维护单位汉魏政权交替的历史见

6、证“受禅台、“受禅碑，早于赵州桥的隋代石拱桥“小商桥，被誉为“天下第一桥。临颍县是国家级无公害农产品示范基地县、全国食品加工强县、全国科技任务先进县；是河南省对外开放重点县、依法治理百强县、社会治安综合治理模范县、省级卫生县城；是省定个扩权县和个城镇化建立重点县之一。“豫南枝花南街村就座落在这片沃土上。舞阳县位于漯河市西部偏南，地处淮河流域，地势南高北低，自西向东缓斜，分岗地、平原和洼地。全县总面积平方公里，耕地万亩。现辖乡镇，个行政村，人口万。舞阳南临舞水，北跨沙澧二河，三河横跨全境，构成了独特的风景线。舞阳历史悠久、人杰地灵。贾湖遗址出土的骨笛和契刻符号距今已有年历史。舞阳被国家文化部命名

7、为“中国现代民间绘画画乡。舞阳地下资源丰富，盐岩总储量亿吨，是全国档次第一，储量第二的大型矿藏，而且矿体厚度大，盐质纯，氯化钠含量.%，具有较高的食用价值和工业价值，开发前景非常宽广。舞阳的河沙资源也很丰富，澧河中沙是良好的建筑资料，因其“沙质纯真，粗细适宜而誉享八方，畅销周边省市。源汇区地处淮河平原，区内地势平坦，土壤肥沃，水资源丰富，以壤质土壤为主。源汇区现辖个乡镇，个街道办事处，个行政村，个城市社区，面积.平方公里，全区总人口万人，民族以汉族为主，另有回、满、蒙、壮、苗等个少数民族。源汇区是漯河市的商贸、经济、文化中心。京广铁路纵贯南北，漯河宝丰铁路、漯河阜阳铁路横跨东西。国道、京珠高速

8、公路、漯周高速公路和漯平高速公路穿境而过，构成铁路、公路“双十字架，是豫中南地域的重要交通枢纽，为历代商家必争之地。郾城区属淮河流域大沙河中游平原地域。辖个乡镇，面积.平方公里，总人口.万人。郾城区历史悠久，境内的“许南阁祠是海内外学者的向往之地，北宋“此岸寺经幢，清道光年间的“八角硫璃井、“镇河铁牛，以及新时器时代的化身台遗址，五千年前龙山文化中期的高台建筑郝家台等景观，显现出郾城深沉的历史文化底蕴。这里是凭吊先贤、品味历史文化旅游胜地。交通便利，四通八达，京广铁路、国道、高珠高速公路纵贯南北、漯界公路横贯东西，漯宝丰铁路西接焦枝线，北部的孟庙车站是漯河火车站的货运站，城区距新郑国际机场仅公

9、里。召陵区位于漯河市区东半部，总面积为.平方公里，辖个镇召陵镇、老窝镇、邓襄镇、万金镇、个乡青年乡、姬石乡、翟庄乡、个街道办事处天桥街，个行政村、个居委会。全区总人口.万人。京广、沪渝铁路在此交汇,京珠高速公路纵贯南北,漯周高速公路、洛界(洛阳-界首)公路横穿东西。京珠高速公路入路口与召陵行政新区区址仅数百米之遥。召陵历史悠久，战国时期，魏国在此建立了召陵邑。召陵是东汉时期著名的文字学家、训诂学家、词汇家许慎的故里，他所撰著的是世界上第一部汉语大字典。这里名胜古迹丰盛，是旅游观光的好去处。漯河高新区成立于年月，年被省政府同意为省级高新区，位于漯河市东南部，控制区平方公里，建成区平方公里，现辖一

10、个后谢乡，总人口近万人。历经多年的创业拼搏，高新区实现了“一年快速起步，二年打好根底，三年初见效果，五年构成规模，十年有一个大开展的目的。创业效力中心被国家科技部认定为国家级创业效力中心；年被省科技厅评为“十五火炬方案管理先进单位和省级“专利试点园区；-年，延续三年全省省级高新区综合加权得分排名第一。三、漯河市历年主要经济目的漯河市历年主要经济目的目的年年年年建成区面积平方公里平方公里平方公里.平方公里总人口万人万人万人万人零售物价指数.货物周转量工业添加值环比开展速度.消费总值定基开展速度.职工人均工资元元元元城市居民人均可支配收入元元元元社会消费品零售额万元万元万元.亿元工业总产值万元万元

11、万元.亿元工业添加值万元万元万元.亿元全社会固定资产投资万元万元万元.亿元现住房人均建筑面积平方米/人平方米/人平方米/人.平方米/人由上表可以看出，漯河市近两年漯河市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观；物价指数稳定，职工平均工资稳步增长，消费才干日益提高；从全社会固定资产投资来看，漯河市住宅消化量根本在-万平方米之间；食品工业与商品贸易作为漯河市的支柱产业，直接反映了漯河市的经济开展，餐饮业总额维持高位。总体来看，以食品工业和中部贸易为支柱产业的漯河市，近几年经济稳步开展，居民生活程度日益提高，在岗职工月收入曾经接近千元，消费力日益提高，现人均住房面积依然较小，房地产需求日益放大，

12、前景非常乐观。四、漯河市房地产市场概略.漯河市商业地产开展现状目前，漯河市的主要商业均集中在人民路北侧火车站西边，尤其是零售业比较齐全，从运营业态上看几乎包括了各种业态，有百货商场、超市、专业店、专卖店、杂食店等，从运营环境硬件设备和运营种类档次上看，中汇广场在漯河市处在领先的位置。随着社会的开展，消费程度的提高，中等收入阶层已成为社会消费的最大群体，群众品牌消费成为这一阶层的主要消费特征，其消费人数和消费总量都呈快速开展的趋势。开展阅历阐明：当人均可支配收入到达美圆时，群众品牌消费开场出现，人均可支配收入在美圆美圆时，进入群众品牌消费的快速开展阶段；人均可支配收入到达美圆以上时，群众品牌消费

13、进入成熟阶段。年，漯河市的人均可支配收入为元人民币，增长，高于全省平均程度个百分点，农民人均纯收入元，比全省平均程度高出元，增长，高出全省平均程度个百分点；阐明漯河正处在群众品牌消费的快速增长阶段。假设按人均国民消费总值年平均增长率%计算，那么未来的-年都应属群众品牌消费的快速开展阶段。前沿以为：在进入群众品牌消费快速开展阶段，漯河市商业运营现状是不能满足需求的，相关品牌的缺乏和精品品牌运营场所的缺乏在一定程度上构成了市场空白，也给新的工程开发带来市场时机。整个城市的商业规划呈现中心开花局面，以人民路火车站为中心的小商品零售业非常昌盛。.住宅市场总体开展现状从调查情况看，目前漯河市的房地产住宅

14、市场的开展处在初步开展阶段，在年之前，漯河市的房价仍处在比较低的程度。年房产买卖中，存量房(二手房)成交量为套，成交面积.万平方米，成交金额.亿元，其中住宅套，面积.万平方米，金额.亿元，成交均价元/平方米，套均面积平方米；新建商品房销售套，面积万平方米，成交金额.亿元，其中住宅套，面积.万平方米，金额.亿元，成交均价元/平方米，套均面积.平方米。根据河南同类地市住宅市场的开展情况看，在阅历初步开展阶段以后，住宅市场的开展会进入一个快速增长的阶段，如濮阳、许昌等地。进入快速增长阶段后，市场需求会比较旺盛。.关于漯河市房地产市场容量的预测漯河城市定位为豫中南区域性商贸物流中心、中国食品工业城、滨

15、河宜居城市。漯河作为一个新兴城市，交通位置便利，小商品贸易兴隆，食品工业经济兴隆，城市环境相对较好，因此在其市区开发的商品房工程较容易辐射到市区以外的区域。随着，漯河市城市化进程的加大，将会吸引越来越多的周边地域的置业者。在一个针对区域性市场的条件下，必需结合实践情况对其开发物业需求的市场容量进展预测。住宅市场容量目的需求预测方式一：按人口计算。年漯河市城镇居民人均住房面积到达.平方米。目前，漯河市区人口万人，按照城市开展规划，到年城市人口将到达万人。年漯河平均每户平均人口.人，到年，仅新增人口每年需求添加：-*./=.万按照漯河市的年规划方案，到年，城区人口将到达万，到年，城区人口将到达万。

16、那么，到年每年需求添加：-*./=.万到年每年需求添加：-*./=.万年，漯河市存量房和新建商品房合计消化为.万平方米。方式二：按建成区面积测算年底，漯河市建成区面积为.平方公里，估计年建成区面积到达平方公里，新建成区净添加.平方公里，按照住宅用地占新建成区面积的%的通用比例计算，在年的开展时间内需新建住宅万平方米，同时思索现建成区内旧城改造和自然折旧等要素，需新建住宅万平方米。两项相加测算出到年需新建住宅万平方米，平均每年新建住宅.万平方米。一个住房的目的需求，只是一个投放需求量的数字投放和意念需求，它是根据城市的开展和消费群体的家庭构造的变化进展有根据的预测，这仅仅是提供一个量化的需求数量

17、，给开发商一个心思的需求范围。前沿以为：假设漯河市的城市开展规划能按方案实施，漯河市的住宅市场开展前景是比较乐观的。商业用房市场容量预测按照商业兴隆国家和地域阅历，一个区域性地域人均商业面积合理区间为.-.平方米，超越.平方米就会导致商业面积过剩，出现部分商业死亡，郑州目前人均商业面积为.，曾经超越上限，但郑州作为中原地域中心城市，其辐射力远远超出了郑州市的范围，零售类商业未受太大影响，但零售业曾经出现过剩，如二七塔周边五大商场纷纷工程专业店、主题店转变，汇龙城的多次瘫痪都阐明了这个问题。结合调查情况估计，漯河市商业运营面积约为万平方米左右，按市区人口计算，合人均.平方米，假设思索对下面乡镇和

18、周边地域的辐射才干，估计人均在.平方米左右；到年，市区人口将到达万人，按市区人均商业面积计算每年需添加.万平方米。总结经过上述分析可以看出，在漯河不论开发住宅还是商业都具有一定的市场需求空间，但为了保证消化的速度和单平方的利润程度，一定要对供应体量进展控制。第二部分 宗地评价一、宗地现状淞江路地快位于漯河市沙北的淞江新区淞江路中段。地块东临舟山路，呈长方外形，地块规整，临街面较大，北临淞江路，西边为都市村庄和在建的紫竹苑小区，总占地约亩。如今宗地内平整、南边为在建的舟山路商住楼。二、环境评价宗地处于漯河城区行政中心内，道路平整，周边工厂企业较少，居住环境好。同时，宗地接近淞江路，属于漯河市沙北

19、区域的行政区版块。目前由于市各大指点班子和下属单位多集中在本区域故可称为沙北行政区。宗地开发成住宅，宽广消费者心中的接受认可难度小。三、交通条件目前宗地周边已有路、路、路等公交车经过、淞江路作为漯河沙北的主要干道，交通非常便利。四、市政规划市政配套设备齐全、道路宽阔、环境优美、教育设备完善，是一个理想的办公、居住、体闲文娱区域，已得到宽广市民的认可。五、综合评价大环境上本案位于沙河以北、太行山路以东，嫩江路以南，昆仑路以西这部分区域，由于漯河市各大指点班子和下属单位多集中在本区域故可称为沙北行政区，属于漯河市高档住宅区域，几乎每次的楼盘开盘都会到达一个价钱的最高程度。属于供不应求的区域。更值得

20、欣喜的是受全国房地产大气候和漯河城市开展重心北移的影响，漯河市房价稳步提高，消费习惯逐渐成熟。第三部分 竞争市场分析为确保本案在市场中的定位更加准确，为工程的前期市场定位及后期操作提供市场决策支持，我司市场部对漯河市主要在售的房地产工程进展了全面的市场调查。经过市场调研我司掌握了详细的市场数据，以下将从规模、价钱等主要方面分析竞争市场信息。漯河市楼盘整体情况漯河市目前主要在售房地产工程市场调查汇总表 工程称号产品类型开盘时间总建筑面积销售率均价元/户型比例地理位置建业森林半岛多层小高层高层.一期、一期年月交房、目前二期小高层咨询中万%一期、目前二期小高层内部认购中一期开盘前一期开盘后室、室、室

21、、别墅%嵩山路与沙河交叉口欧洲故事多高层-万多层部分%、小高层暂时没有推出室、室室、跃层%、%、%沙北新区双汇国际花园多层小高层.万一二期入住、三期小高层内部咨询中多层别墅室、室室、别墅%、%、%金山路与淞江路交叉口金地紫薇花园多层.万已交房入住室、室室%、%人民路中段旺旺家园多层.万%室、室跃层%、%湘江路与燕山路中段半岛蓝岸多层高层.万%多层高层室、室%、%龙江路中段龙胜豪门多层.万%室、室室%、%解放路与湘江路交叉口雅典未城多层.万%室、室室、跃层%、%、%湘江路中段锦绣淞江跃式.万一期%、二期内部认购中一期、二期室、室室%、%铁东黄河东路沙田新空间多层.万%房、房%、%人民路与湘江路交

22、汇处沙田锦绣天地多层高层.万一二期入住、三期皇府山%高层室、室%、%嵩山东路北段沙田莱因风景三期多层.万前三期售完、四期柏林园%柏林园室、室室%、%松江西路中华家园多层.万%室、室室%、%海河路沙河景苑多层小高层-万%多层、小高层室、室%、%滨河路碧水轩多层高层-.万%多层小高层室、室室%、%滨河路中央特区.尚郡高层.万%室、室跃层%、%交通路与人民路交汇处滨河花园高层.万%室、室跃层%、%滨河路与交通路交叉口世纪新城多层-万%室、室室%、%淞江路与昆仑路交叉口银河湾多层小高层-万%多层、小高层室、室、室、跃式%、%、%金山路与黄河路交叉口福源居多层高层-万%多层高层室、室室%、%嵩山路与柳江

23、路交叉口漯河市楼盘的总体特征：目前在售的住宅工程有余个，区域内的主要楼盘有在热销中的，有部分曾经入住的；沙田莱茵风景、双汇欧洲故事、双汇国际花园、银河湾等超越万平米的规模也越来越多，充分展现了漯河房地产市场曾经进入了大盘时代；住宅整体供应量较大；在售工程中，小户型公寓的供应量较小，仅有双汇新旺角、尚郡为主，其他少量的如建业森林半岛和舒漫新空间，普通住宅的供应量较多，面积主要为平米的两房和平米的三房；住宅工程主要分布在沙北新区和源汇区，可以看出沙北新区是城市开展的方向，房地产开发的热点。建筑类型上，普通工程都以多层为主，一部分成熟社区和楼盘在后期有一部分小高层楼盘，市中心好位置开场有高层出现。物

24、业类型上，住宅开发是市场的主导，成熟商圈附近有大量商业开发，如中汇广场、漯河新天地、温州商贸城。办公用房的开发量较少，如美浩大厦。大多数社区住宅开发有社区商业，普通为底层一层-二层商业，但是社区商业售价不高，仅为元之间，社区商业的价值有待发掘。容积率根本在.之间；区域内住宅在售工程的户型中，平米以下的三房是主流产品；价钱根据位置、建筑类型和楼盘质量不同，从元/平米不等；客户大多为公务员、私营业主、企事业单位职员、外来置业者等中高收入人群，二次以上置业者在购房者中占有较大比例。目前各个工程销售速度最快的户型是三房的，面积大约平米，这种户型功能齐全，面积适中。速度最慢的是小高层、高层的价位高的部分

25、，这类房子价钱较高，还有一部分是多层的顶层复式。区域情况来看，沙北新区由于其城市根底建立良好，政府的引导，将是以后开发的重点，一些大盘将会把这个区域的房价带动起来，成为漯河市人们居住向往的首选区域。小结：在竞争猛烈的房地产市场中，诸如建筑设计、外观风格、硬件配套等方面极易为竞争者和跟随者所复制和自创，在房地产市场中处于领先位置的楼盘，顺应市场消费需求的同时普通都具有一定的个性，具有独特的价值和竞争力。二、本地块周边个案分析本案周边目前主要在售工程有盛隆世纪新城、紫竹苑、惠宾财富广场、新城财富广场和即将开工的文萃满庭芳等盛隆世纪新城案名盛隆世纪新城工程位置舟山路与淞江路交叉口售楼中心崂山路与辽河

26、路交会处 开发商漯河隆盛房地产开发开发业绩阳光名邸广告行销推行郑州红和沟通广告代理商前期博盛天下、目前郑州思城谋划建筑设计华汇建筑工程总投资物管商盛隆物业开盘日一期年月开工日年月日交房日一期年月总占地面积亩、一期亩总建筑面积万一期.万排栋楼规划用途住宅用地住宅类型多层楼层高米土地价钱万/亩均价目前元/、年月元/车位比:车库价钱待定底商价钱待定推出户数一期户可售户数户建筑构造砖混外立面黄蓝灰三色立面、部分红瓦坡屋顶容积率.绿化率%得房率%建筑风格现代主义一次性优惠%按揭优惠%其它优惠无本工程亮点产品户型/错层主力户型房厅错层设计、五重安防系统、最宽楼间距米面积、套数户销售情况一期销售近小区 公建

27、幼儿园水系社区商业街超市会所电梯红外对讲运动场配套天然气暖气宽带双玻防盗门塑钢窗热水社区商业求救窗门磁费用天然气集资费暖气集资费智能化物业管理费元/户.元/月本案SWOTS优势沙北行政区中央生活圈、户型设计多样适用、周边配套全W优势小区景观差、紧临铁道路噪音大O时机漯河城市拉大框架和城区中心往沙北淞江新区开展的时机T风险周边同类工程分化客户、工程缓慢影响交房日期基地位置图及小区规划图公交车路、路、路后期开发紫竹苑案名紫竹苑工程位置淞江路与舟山路交叉口西米预售证号接待中心辽河路与崂山路交汇处开发商漯河市隆云房地产开发广告行销推行郑州鑫业行机构代理商郑州鑫业行机构建筑设计漯河沙澧建筑设计院工程总投

28、资物管商物业开工日年月开盘日估计年月交房日总占地面积.亩总建筑面积.万共栋多层、栋小高层规划用途住宅用地住宅类型多层小高层楼层高米土地价钱均价元/，楼、楼、楼、楼、楼、楼地下库价钱底商价钱推出户数户可售户数户建筑构造砖混外立面蓝色坡屋顶、红色端墙、白色腰线容积率.绿化率%得房率%建筑风格北欧现代风格一次性优惠%按揭优惠%其它优惠一楼松花园、顶层送阁楼产品户型/工程曾经开工、后期小高层会成为本案主要竞争对手面积、套数户销售情况目前刚刚开场销售、最多小区 公建幼儿园音乐喷泉花园健身休闲会所电梯红外对讲运动场配套天然气暖气宽带双玻防盗门塑钢窗地热温泉精装修求救窗门磁费用天然气集资费暖气集资费智能化物

29、业管理费元/本案SWOTS优势户型设计精细、周边配套全W优势小区规模小、单气O时机漯河城市开展重心往沙北新区开展带来的时机T风险工程进展慢、同类工程竞争基地位置图及小区规划图-公交车路、路位于辽河路与舟山路交叉口由漯河惠宾房地产开发的惠宾财富广场、总建筑面积.万、住宅曾经卖完、只剩下临街商铺、售价元/。而其对面的新城财富广场、总建面积万，曾经售完。位于崂山路与淞江路的文萃满庭芳经济适用房小区、总建面积万，由栋层多层和栋层小高层组成，即将开工.三、区域房地产市场研判、区域房地产概略漯河房地产市场目前处于蓬勃开展的良好时期，无论开、开工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型构造、新技术、新建材

30、的运用上，都处于省内地市的领先程度。 漯河市每年上市的商品房面积相当可观，加上二级市场每年有数亿元的成交额，因此市场相当活泼，价钱较为平稳。目前每平方米商品房的单价为元左右，总价在万元左右、面积为平方米的套房，在市场上最为紧俏且最受市民欢迎。漯河市商品房的目前售价，实际证明是符合市场开展规律的，不仅开发商有较好的利润空间，而且居民无论从心思上和价钱上均能接受，市民的居住条件已大大改善。在全国各地房地产市场如火如荼的今天，漯河的房地产市场开展也已呈现出四大开展特点。开发企业追求品牌化。为扩展市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。工程开

31、发追求个性化。开发商利用位置、景观、质量、新建材、新工艺等要素，追求开发楼盘的个性化来吸引购房者，经济适用房开发商那么以低价钱和完善的配套设备满足消费者。产品设计追求人性化。以人为本、房顺应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的调和一致，实力强的开发商已把申报人居奖作为运营目的。物业管理追求规范化。在房地产市场不断开展的前提下，一些早些时候开发的房产品，由于缺乏必要的维修维护和综合管理，逐渐失去了往日的魅力，使得居民怨声载道。“买房子就是买物业曾经成为大多数购房者的共识，在此根底上，对物业管理规范化、有序化的呼声渐高，也成为房地产企业表达开发

32、实力的一个重要方面。综上，漯河房地产业已成为漯河市国民经济的重要支柱产业，在追求“以小换大、以旧换新、以差换好，不断改善居住条件的房产运营管理目的中，漯河房产开发业正在成熟中步入艳阳天。、漯河市房地产市场区域分析由于房地产市市场具有区域性的特点，按照目前漯河市的总体规划和房地产开发建立的实践情况，姑且把漯河市房地产市场按区域细划为九大版块：即铁东版块、沙南商业区版块、源汇新区版块、贸易区版块、双龙区版块、沙北行政区版块、郾城区版块、沙北东区版块和行政新区版块。铁东版块这个区域东至高速公路，北至沙河，西至京广铁道路，南至南环路，占地面积较大，主要分布着漯河市大中小型企业，如双汇、银鸽、烟厂等，属

33、于工业区，市区配套设备不够完善，教育设备落后，城市污燃较为严重，绿化覆盖率较低，不是理想的居住环境，房地产开发普通以中低档楼盘为主，来满足现有中低收入家庭的需求，该区域房地产的价钱自东向西呈上升趋势，曾经开发的小区有龙泰新苑、燕山花园、东方恒星苑、铁东安居小区、金山花园、水畔人家、龙泰名门、东方家园小区等；正在开发的小区有旺旺家园、新空间和金地紫薇花园。按目前的现状，本区域的房地产市场已出现供大于求局面，营销只需打价钱战。沙南商业区版块是指湘江路以北，铁路以西，沙河以南，澧河以东这部分区域，本区域是漯河市商业最繁华最密积地方，人口流量最大，属于漯河市商业开发的黄金地段，由于这部分是老城区，开发

34、较早，市政府配套齐全，地价较高，开发普通以拆迁为主，本钱较高，假设没有商铺，仅开发住宅，往往得不偿失，目前本区域的商业大作漯河新天地正在红红火火地开发建立中，前景一片光明。本区域的开发建立，应谨重思索、多方调查，寻觅市场的空白点，准确定位，快下手，才干得到理想的利润。目前本区域曾经开发的居住小区有阳光都市、红日文景苑、锦辉花园、愉快嘉园、富豪花园、阳光雅园等；正在开发的主要是漯河新天地、中汇广场、老桥头的两栋小高层住宅和永冠滨河花园，目前本区域市场供需两旺，前景一片大好。源汇新区版块本区域是源汇区政府的又一大作，投资新建的一个新型住宅、经济、政治、文化区域，北到湘江路，东到京广线，南至南环，西

35、至嵩山路，文化路以西是由干河陈乡开源集团投资兴建的开源新区，以东是由源汇区房地产公司投资开发的源汇新区，由于本区域属于政府城市总体规划，政策上有一定的优惠，开发前景较好，但是其市政配套设备极不完善，甚至一片空白，需开发商进展总体规划，花大资金投资用于拆迁及市政配套设备，最后才干开发建立进展收益，具有极大的风险性，处理方法就逐渐把区政府及其下属单位都搬到本区域，再引进商业及其它投资进展多元化开展，进展阵地战和耐久战，等房地产市场经过周期变化后，小的房地产公司被淘汰出局，留下的就是有实力、有信誉的大公司，谁拥有的土地越多，谁就是最后胜利者，这是中国土地改革和房地产开展的必然结果，另外房地产界还有这

36、样一个规律：一个开发周期快终了时，房地产市场处于低谷，这时就要抢占房地产的一级市场，即大量地低价购买土地，储蓄土地资源，一旦经济恢复，市场需求量就会大增，这时候再进展大范围开发，财源就会滚滚而来。本区域所开发的楼盘主要是开源集团开发的森林庄园，详细情况如下：天源集团所开发的楼盘可分成二期，一期主要是五一路南段西侧沿街房，价位较低，已出卖终了，二期工程森林庄园的东半部分，约多套，合计栋，房型大中小套都有，销售时以一室一厅、二室一厅的小套和三室一厅的小套销售最快，四室二厅和复式的销售速度最慢，其消费阶层主要是本区域附近收入中等偏下的客户，目前开源公司主要在在庄园附近开发一些小盘子，楼盘定位为中等偏

37、上，由于其它区域的房价普遍上涨，开源的房产吸引了大量的低收入家庭前来购买。贸易区版块本区域属于年漯河建市时所划定的商业区，由于政府的投资和引导，这两年才有所起色，这个区域西临国道，主要是进展商贸活动的地域，市政配套设备不够完善，教育设备落后，属于中低档房屋开发区。由于市经济适用房在这里进展大规模开发，聚集了社会各个阶层的人物，行成一个新的集居住、办公、贸易、休闲于一体的社区，在这里所开发的楼盘主要有柳江小区、康平花园、东京花园、东京新苑、文翠江南等，人员组成以市区中低收入家庭为主。双龙区版块本区域是在漯河建市时划定的文化区，聚集了漯河市各类大中专院校，如漯河大学、艺师、乡镇企业中专等，市政配套

38、已趋于完善，九八年又建起一个大型体育场，本区域三面环水，一面临国道，理应是一个较为理想的居住场所。但由于漯河市的机关、企业、商业及高等中小学教育大部分都没在此区域，大多数市民对本区域的认可度不够，所以本区的商品房销售并不太理想，商品房档次多以中等偏上楼盘为主。曾经开发的居住小区有清华园、金普花园、龙泰华庭、嵩山小区南区、永冠都市文苑、金光小区、怡景花园、阳光嘉园、碧水花园、锦苑小区、郾城房产小区、愉快嘉园等。沙北行政区版块本区里指沙河以北、嵩山路以东，淞江路以南，昆仑路以西这部分区域，由于市各大指点班子和下属单位多集中在本区域故可称为沙北行政区，本区市政配套设备齐全、道路宽阔、环境优美、教育设

39、备完善，是一个理想的办公、居住、体闲文娱区域，已得到宽广市民的认可，属于漯河市高档住宅区域，几乎每次的楼盘开盘都会到达一个价钱的最高程度。目前已开发楼盘有中房黄山小区、金地翠园、海河小区、华东世纪城、舟山花园、金光花园、嵩山小区、海河新区、金汇小区、阳光世纪苑、兰天小区、锦绣天地等。这部分楼盘由于位置优越，绝大部分都已销售终了，属于供不应求的区域。郾城区版块是指沙河以北、嵩山路以西、淞江路以南，国道以东这个区域，属于郾城区，区内有一整套的县委班子，人员居住较为复杂，由于与源江区相临，有部分市民购房多项选择择沙北行政区，本城区的政府人员多集中在淞江小区内居住，普通都有房子，市场需求量不大，目前已

40、开的楼盘主要有大唐世家、沙田世纪苑、沙田艺林苑、沙田知音、淞江小区、辽河花园等，现开发的楼盘主要是中档的德国小镇和高档的建业森林半岛沙北东区版块 是指沙河以北，昆仑路以东，淞江路以南这个区域，本区域位于城区结合部位，没有大的工厂和企业，市政设备、教育设备及其它配套设备不完善，这里的居民多是些新城区的市民，普通都有自家的独家小院，多以出租房屋或做个小生意谋生，对商品房需求的档次不是太高，本区域不易再开发高档的大模楼盘，目前已开发的楼盘主要有金龙花园、香城别墅、双汇国际花园和银鸽新苑。行政新区版块 本区域主要是指淞江路以北、龙江路以南、国道以西、铁路以东这个部位，该区域主要是根据漯河市的城市总体规

41、划，把部分政府的职能部门移到淞江路以北，投入大量的资金来完善市政配套设备，未来的前景被市民看好，况且目前中实、双汇和恒润三大家房地产公司在该区域购置上千亩的土地进展高档的商品房开发，强强结合，行成了一定的规模效应，市场前景被普遍看好。值得一提的是恒润所开发的阳光世纪苑小区大部分是以内销的方式卖给政府的有关部门，均价大大低于市场价，在这方面得到益处的中高层政府人员购买愿望极为剧烈，这样其它公司所开发的高档商品房就会失去这部分目的客户，只需从其它方面来寻觅潜在的客户源。第四部分 工程SWOT分析一、优势.位于漯河市沙北中央行政生活区，紧邻众多住宅小区，区位优势显著.临淞山路和舟山道等城市主干道，交

42、通便利.土地较平整，地上没有拆迁物、缩短工程日期、适宜建中高档质量环境的社区.紧邻众多行政企事业单位人群，人群消费力强.漯河城区框架拉大和城区开展重心往北偏移给工程带来良好外部环境。二、优势.地块临淞江路太近、存在噪音污染和交通平安隐患 .地块目前只需路公交车、出行不太方便 .地块规模不大、与沙北区域大盘工程相比没有优势 三、时机.沙北区域众多企事业单位和生活小区，提供数量宏大的消费群.随着市政建立和城区规划的实施，居住生活的便利温馨度将有较大提高.工程地块良好的外部条件适宜做快打快销的中高档工程.专业房地产营销代理公司的介入，在营销谋划推行宣传上将胜其他工程一筹四、要挟.周边区域待投放市场工程充足年底到年上半年将有双汇欧洲故事的小高