佛山房地产市场分析报告

1、.：.；目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 宏观大势分析 HYPERLINK l _Toc 第一章 全球房地产市场 HYPERLINK l _Toc 第二章 全国房地产市场 HYPERLINK l _Toc 第三章 年房地产政策回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四章 品牌开展商业绩及存货分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 佛山市政建立规划分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一章 艰苦市政规划 HYPERLINK l _Toc 第二章

2、各区区域建立规划 HYPERLINK l _Toc 第三部分 房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一章 佛山市房地产市场综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二章 禅城区房地产市场综述 HYPERLINK l _Toc 第三章 桂城房地产市场综述 HYPERLINK l _Toc 第四章 南海区房地产市场综述 HYPERLINK l _Toc 第五章 顺德区房地产市场综述 HYPERLINK l _Toc 第六章 三水区房地产市场综述 HYPERLINK l _Toc 第七章 高明区房地产市场总述 HYPERLIN

3、K l _Toc 第四部分 大势预判 HYPERLINK l _Toc 第一章 全国经济及政策走向预测 HYPERLINK l _Toc 第二章 市场走向预测 HYPERLINK l _Toc 第三章 一秀地产观念第一部分 宏观大势分析第一章 全球房地产市场、房地产市场企稳，房地产动荡或将终结的最近一次房地产市场调查显示，如今曾经有部分国家和地域的房价增幅出现正值其，其中中国香港的增长率更是到达了两位数。德国、日本根本没有受房地产泡沫的影响，处于相对较低的价钱，随着经济的复苏，房地产价钱往上升能够性很大；英国的房地产价钱已开场上升，以市租率房价租金比判别的房地产价值，整个欧洲房地产市场泡沫的修

4、正那么预期还没有终了。一秀解读：年底全球房地产市场根本企稳，估计房价下降的幅度曾经曾经修正了全球房地产的泡沫。虽然有些地方的房价同比仍呈降势，但是房地产市场正在呈现恢复的态势。、美国房价或已探底，未来能够呈现v字反弹受金融危机等要素影响，美国年第四季度公寓空置率创年新高，全年公寓平均租金那么创年度最大降幅。美国Reis房地产市场调查公司对全国个公寓租赁市场的调查报告显示，去年第四季度公寓空置率环比上升.，至，超出全年平均程度.，年全美公寓租金报价下跌.，创这家公司过去年同项调查最高纪录。一秀解读：地产泡沫破裂使得价钱低于合理估值的情况符合经济学的实际，而且美国还有大量未售房屋有待清理，所以并不

5、能排除未来出现房价再度下行的能够性。、迪拜房地产市场动荡，动荡中或蕴藏投资时机年月日，阿拉伯结合酋长国迪拜酋长国宣布，将重组其最大的企业实体迪拜世界，并把迪拜世界的亿美圆债务归还暂停个月。迪拜世界的债务人包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等，月日，这些银行在欧洲股市盘中普遍下挫%中国内地股市那么创近三个月来最大跌幅。迪拜世界旗下包括著名的世界人工群岛THE WORLD和棕榈群岛PALM ISLANDS。年月份，迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼(米)，超越目前的迪拜塔(个楼层，总高度米)。迪拜塔于年月初进展开工仪式，其价钱曾经回落到最高价的折，在旅游业并未遭到影响的迪拜，标志性工

6、程或许具备一定的投资价值。一秀解读：建立在石油和外国资金根底之上的迪拜房地产市场的昌盛，短期内摆脱房地产泡沫破裂的影响，能够性不大，未来在可预见的一段时间内，迪拜房地产市场将继续进展泡沫修正，包括重拾投资者的自信心。第二章 全国房地产市场、年全国房地产市场概略年全国主要城市推出土地面积万平方米，同比添加约%土地市场地方政府土地供应由谨慎到积极，住宅用地供应量同比添加近%。买卖活泼，房企拿地积极，住宅用地成交量同比添加一倍。房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价钱增幅明显。年住宅用地平均成交楼面地价元/平方米，同比添加%。从年到年，土地市场呈现出疯狂低迷活泼的开展轨迹，

7、伴随着市场变化，土地政策阅历了紧松紧的过程。、全国三大城市群房地产竞争格局全国房地产市场活泼地域主要分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群，其中长三角主要以上海、杭州、南京为代表；珠三角城市群主要以广州、深圳、佛山为代表；环渤海城市群主要以北京、天津为代表。年上海、杭州、南京住宅用地成交万m，住宅成交面积.万m；广州、深圳、佛山住宅用地成交万m，住宅成交面积.万m；北京、天津住宅用地成交万m，其中天津成交万m，为全国主要城市住宅用地成交之最，住宅成交面积万m。年北京、天津商住用地成交万m;住宅成交面积.万m年上海、杭州、南京商住用地成交万m,住宅成交面积.万m年广州、深圳、佛山商住用地

8、成交万m,住宅成交面积.万m、佛山在全国房地产市场中的位置佛山房地产市场正式迈入二线城市行列成交情况城市住宅成交面积万m同比增长成交均价元/ m成交金额亿元土地出让收入亿元同比增长杭州.%.%上海.%.%北京.%.%天津.%.%广州.%.%深圳.%.-%重庆.%.%武汉.%.%佛山.%.%成都.%.% 数据来源：各城市房产买卖网站佛山近年住宅成交情况年份预售面积万销售面积万销售套数套销售均价元/成交金额亿远年.年.年. 年. 数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部 房地产语境下的城市划分规范 技术目的 分类成交面积万成交金额亿一线城市万以上亿以上二线城市-万-亿三线城市万以下亿以下年佛山商品住宅

9、成交面积.万平方米，在全国主要城市排名第八，销售金额为.万平方米；年佛山土地出让收入金额为亿元，在全国主要城市排名第九，根据城市划分规范，阐明佛山房地产市场正式迈入二线城市。佛山成为广佛都市圈的中心技术目的城市住宅成交面积万同比增长成交金额亿元住宅用地成交面积土地出让收入亿元同比增长广州.%.%佛山.%.% 年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几，且佛山成交面积增长幅度较广州住宅成交面积大；住宅用地成交方面，佛山成交量为万平方米，比广州多.%，阐明佛山房地产市场的高度生长性，加上佛山成交均价较广州低，在可预见的未来一段时间内，佛山将成为广佛都市圈的中心。 佛山房地产由“内源性内源性为主,

10、外源性为辅内外源并重的转变年份 技术目的GDP同比增长常住人口同比增长年.%.年.%.年.%.年.%. 数据来源：佛山统计局根据政府发布的数据统计，佛山GDP坚持了较高的增长速度，人口自然增长率维持在.的 程度，人口的相对增长速度远远地低于房地产市场开展的速度，阐明佛山房地产市场由“内源性内源性为主,外源性为辅内外源并重的转变，特别是吸引广州客源来佛山置业。第三章 年房地产政策回想一、加强土地市场监管，限制开发商圈地、国土部限制闲置用地，打击开发商囤地月日，国土部下发，对获得土地后满年未开工的建立工程用地，应按照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。按照国务院年发布的，土地闲置满一年不满两

11、年的，按出让或划拨土地价款的%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。一秀地产解读：的出台阐明了政府在处置“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的方面的决心，对打击开发商囤地、防止土地市场过热、规范房地产市场有着积极作用。、国土部遏制地王：大城市单块住宅供地禁超亩月日，国土资源部印发了和，其中针对商品 HYPERLINK house.china/searchdir/NewHouseSearch.aspx?ddlDistrict=&ddlCircle=&ddlWuYeType=%C%D%CD%A%D%A%D%AC&txtMinPrice=%D%EE%B%CD%BC%D

12、B&txtMaxPrice=%D%EE%B%DF%BC%DB&ddlPrice=&txtKey=%C%EB%CA%E%C%EB%B%D%D%B%BB%F%D%A%C%F%B%D%BC%FC%D%D&ddlcity=%B%B%BE%A&ibtnSearch=%B%E+%D%AF t _blank 住宅用地的宗地出让面积初次给出明确的上限，要求大城市不能超越公顷(约亩)。一秀地产解读：“皇帝轮番坐，今年到我家是今年各地“地王最真实的写照。越来越大的面积，越来越高的总价，全国各地的“地王层出不穷，纪录不断刷新。限制供地面积，正是遏制“地王频出景象的根本渠道之一，但规模的减少，能够令更多中小型开展商有

13、拿地时机，楼面地价反而会节节攀升。、五部委收紧土地出让款：拿地首付不低于% 月日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前结合下发，明确指出分期交纳全部土地出让价款的期限原那么上不超越一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊工程可以商定在两年内全部缴清。初次交纳比例不得低于全部土地出让价款的%。对于未按时交纳土地价款、未按合同商定开工建立的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让买卖活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以经过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参与土地招拍挂活动。一秀地产解读：此前中央政府允许部分开发商一次性或者分期交纳部分土地出让金，但没有对首付

14、款的比例作出明确商定，各地自行掌握首付比例，大部分在%或%之间，这在一定程度上培育了开发商拿地有恃无恐，各地的地王频出，房价一再被拉高。政府此举的目的在于收紧房企的资金链，遏制日益吹起的土地市场泡沫，打击开发商的“圈地行为。同时也将挤出部分房企手中的资金，加快楼盘的开发销售，添加市场的普通商品房的供应。但对于资金较为富余的公司影响有限，对于中小型房企影响较大。二、金融政策由“积极的财政政策和适度宽松的货币政策转为“银根紧缩、大银行存量房贷折优惠细那么出台截至年月日，大银行相继出台存量房贷折优惠细那么，公布了关于存量房贷优惠利率的措施：只需年月日前执行基准利率.折优惠，且无不良信誉记录的优质客户

15、，便可在原那么上恳求七折优惠。一秀地产解读：虽然银行已对存量放贷折优惠松口，但由于各银行间存在竞争，各银行或存在相互张望的情况，或渐渐张望中央政策方向，折存量放贷落地实施需求一定时间。、央行银监会：支持房地产融资日央行与银监会结合发布。自去年来初次明确表态，督促商业银行向符合条件的房地产企业提供融资支持。意见同时强调，商业银行在目前急速增长的信贷规模上要把握节拍，防止前一周期中在房地产及其他行业上出现的“信贷资源错配景象。一秀地产解读：该意见利于拓宽房地产行业融资渠道，但在目前经济不景气，房地产行业仍未回暖的情况下，地方商业银行不会由于该意见的出台便放宽信贷条件，而会以银行本身风险控制为前提去

16、评价恳求贷款的工程。、温家宝：加大中小套型中低价商品房建立信贷支持十一届全国人大二次会议听取和审议温家宝关于政府任务的报告,报告提出:促进普通商品住房消费和供应,加大对中小套型、中低价位普通 HYPERLINK news.winfang/news.html 商品房建立的信贷支持。加快开展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和开展房地产市场,加强住房市场分类管理。一秀地产解读：加大对中小套型、中低价位普通商品房建立的信贷支持，直接作用是推进市场上中小户型产品供应比例的添加，同时利于健全住房系统。、商品房工程最低资本金比例降至月日国务院公布，保证性住房和普通商品住房工程的最低资本金比

17、例从原来的降低至，其他房地产开发工程的最低资本金比例调整为。一秀地产解读：此次资本金比例的调整，普通商品房工程的最低资本金比例与保证性住房一样，足以看出中央对商品房市场的注重。资本金比例的降低使得房地产再投资的门槛降低，将有更多资金注入房地产行业，房地产开工面积将有所添加，后期供应将有所添加。、银监会发文要求严厉执行“二套房贷月，银监会发布，广东银监局也在月中将下发各商业银行分支机构。要求各银行加强房地产行业情势研判，严厉贷前检查和按揭贷款发放规范，进一步完善按揭贷款风险防控制度，进一步加强按揭贷款风险情况动态防控，同时通知要求“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严厉遵守第二套房贷

18、的有关政策不动摇。一秀地产解读：“二套房贷再次被要求严厉执行，且由于下半年新增信贷规模缺乏上半年的一半，这将有利于调整下半年的新增信贷的流向和构造。同时，“二套房贷的收紧对于目前过快上涨的楼价将有一定的遏制造用，但由于月份开场，楼市客户构造以改善性和投资需求为主，此部分客户对于首付和利率的接受才干较高，政策对成交量的影响不会太大。、二手房营业税优惠年底终结 免征时限恢复至年 月日，国务院常务会议研讨决议将个人住房转让营业税免征时限由年恢复到年，其他住房消费政策继续实施。自年月日起，个人将购买缺乏年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超越年含年的非普通住房或者缺乏年的普通住房对外销

19、售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超越年含年的普通住房对外销售的，免征营业税。一秀地产解读：二手房营业税优惠年底终结反映了政府对情势的判别。以年为限，能更好地判别出购房人是为了自住的“消费性购买，还是为了赚取差价的“投机性购买，这有助于到达刺激消费和打击投机购房的目的。终止二手房优惠政策，对于投资类需求会产生一定压力，有助于抑制炒房行为；使得房屋流通速度有所减缓，减少中间环节，有利于减少物业泡沫；最重要的一点，就是对市场自信心的影响。但由于市场对于未来房市升值的预期以及对通货膨胀的预期，一手房市场在短期内不会有太大的本质性影响。、遏制部分城市房价过快上涨的势头

20、月日的国务院常务会议明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这已是一周内，中央延续第三次对高房价提出警告。而继月日发改委主任张平“抑制投机性购房的说法刚刚天，国务院对过快上涨房价的态度就上了一个新台阶，标志就是用词从“抑制变为了“遏制。昨天除了在“新华视点刊登文章直接把国务院新决策称为新“国四条，指其将给楼市“退烧的同时，更是发表了措辞严峻的时评。一系列的动作阐明，房产政策收紧曾经是箭在弦上，国务院明确提到的“一线城市房价或将下跌。一秀地产解读：从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向跳出了“三部曲，这阐明政府意在校正业界对中央经济任务会议在房地产政策上的误

21、解与盲目乐观。但由于明年是第九个“五年方案的最后一年，中央经济任务会议的定调也是“稳定，就明年的房价走势，一秀地产预测，明年大涨不能够，大跌也难，盘整是主基调。三、中央加大力度鼓励并维护保证性住房建立、万亿元投资初定，保证性住房占成月日，国家发改委公布了万亿投资构成及中央投资工程最新进展情况。扩展内需万亿元投资投向构成中，廉租住房、棚户区改造等 HYPERLINK news.winfang/news-.html 保证性住房为亿元。一秀地产解读：虽然保证性住房占万亿元投资的，但随着住建部对保证性住房构造的调整，限价房、经适房比例将大幅减少，保证性住房以租为主，保证房对商品房市场的冲击将有所减小，

22、同时可以真实处理低收入人群的住房问题。、公积金管理变法：亿开闸保证房月日，住房和城乡建立部等部门结合印发了，正式推出住房公积金支持保证性住房建立的系列政策，即在优先保证职工提取、个人贷款和留足备付的前提下，才可以将%范围以内的公积金用于支持保证性住房建立；全国或批个城市，以试点方式在部分城先行开展。一秀地产解读：加强保证性住房力度是“国六条的重要举措之一，住房公积金支持保证性住房建立，有利于完善住房公积金制度，提高公积金运用效率，促进房地产产品构造的合理开展。 第四章、品牌开展商业绩及开展态势、万科年销售面积和销售金额创新高，未来开发步伐加快年-月份，公司商品房累计销售面积.万平方米，销售金额

23、.亿元，分别比年增长.和.。年月份销售简报之后，万科新添加房地产开发工程个，分别为：大连魅力之城后续工程、沈阳头道工程、天津中新生态城工程、武汉沌口博学路工程、烟台芝罘区大疃工程、东莞松山湖号花园三期工程、厦门杏滨工程和长春二二八厂工程，万科地产开发的步伐并未放缓，预见未来中国房地产开展的良好预期，并初次宣布进军商业地产，万科未来将加大持有型物业的贮藏，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据%比重，其他%那么将开发持有型物业。、保利地产年销售面积和销售金额飘红，加大囤地力度年-月份，保利地产实现销售面积.万平方米，销售金额.亿元，较年增长.%和.%。保利

24、地产去年月再度密集拿地，总金额到达亿元，总用地面积到达万平方米。其中月日和月日，成都保利拍得成都市武侯区顺江村和铁佛村四宗地块，成交总价.亿元，净用地面积.万平方米； 月日，成都保利拍得成都市新都区三河街道碑石堰村地块，成交总价.亿元，净用地面积万平方米；月日，上海保利获得上海市临港新城中心区一地块，成交总价.亿元，土地出让面积.万平方； 月日，北京保利获得北京市朝阳区东风乡高井村地块，成交总价.亿元，用地面积.万平方米；月日，大连保利获得大连市旅顺经济开发区海运职业学院地块，成交总价.亿元，用地面积.万平方米；月日，保利地产获得广州增城市新塘镇地块，成交总价.亿元，用地面积.万平方米； 月日

25、，保利地产获得阳江市海陵镇南村南面S、S、S三宗地块，成交总价.亿元，总用地面积.万平方米。、碧桂园开展稳健，销售面积和销售金额稳步增长年-月份碧桂园年实现销售面积万平方米，销售金额亿元，分别增长%和%， 月，碧桂园实现合同销售金额约亿元，合同销售建筑面积万平方米，同比分别增长及。公告显示，碧桂园广东省的销售业绩占全年销售业绩的%，阐明广东省仍是碧桂园的主要市场和利润来源。碧桂园今年在广东省外的合同销售业绩所占比例提升至%，约.亿元，同比增长约%。月日碧桂园结合雅居乐、富力夺得广州总价亿、面积万平方米地块。、小结年各品牌开发商销售面积和销售收入获得双丰收，绝大部分品牌开发商完成年度业绩目的，并

26、且部分品牌开发商资金富余加快了开发的步伐，并且加大囤地的力度。第二部分 佛山市政规划建立分析第一章 艰苦市政规划、魁奇路将西接广明高速，东达广州新客站魁奇路西延线初步工程设计已经过专家审查。按照工程初步设计，魁奇路西延线段起于南庄镇溶洲中路以西约米，自东向西跨越佛开高速公路后降至地坪，经过孖窦村以南，围仔村以北，跨过湖涌后，继续往西延伸，终于佛山一环西线以东约米的位置，全长.公里。建成之后，魁奇路将西接广明高速、东达广州新火车客运站，效力区域涵盖高明、西樵、佛山CBD、南庄、广州新客站、广州大学城。魁奇路西延线工程立项投资规模达.亿元，将于年月完工。一秀地产解读：魁奇路西延的建立，将肩负着将佛

27、山中心商务区和广州中心城区、西江组团之间的快速联络，加快广佛两地的快速衔接，将是禅城区主干路网骨架中重要的一条快速干道。、南九路复线和金沙大桥扩建改造两项工程奠基南九公路复线是佛山一环南拓重点工程，东起佛山一环樵乐路立交，西接西樵山环山路、山根简易立交，衔接青龙线、大同线，最后接龙高路。其中，在西樵大桥南边将建一座新西樵大桥，对接南庄和西樵。金沙大桥扩建工程也于月启动，在金沙大桥两侧间隔 米处，将采用一级公路规范扩建两座辅桥。一秀地产解读：路网的制约让南海西部不断成为经济开展相对滞后的地带，此两项工程的建立将突破西樵、丹灶等地域交通的“瓶颈，打通南海西部交通的“任督二脉，将引来丹灶、西樵投资的

28、飞跃，加速了其与周边地域的交融，使其与禅桂联络更加严密。、佛清从高速年年初开工佛清从高速分南北两段，佛清从高速的南段，起点位于禅城区南庄镇，接广明高速的罗格互通立交，经佛山一环，跨越西南涌，经三水乐平镇东侧，至广州花都的官坑，从而顺接佛清从高速公路的北段。估计工程将于明年年初开工建立，假设能顺利推进，全线有望在年实现贯穿。一秀地产解读：一旦佛清从高速建成通车以后，将使清远融入广佛的一小时交通圈，利于佛山、清远两地产业转移进程提速，对完善珠三角地域高速公路网，推进大珠三角中部广佛及清远城市群的建立，都有着重要意义。、华南路三期建成通车，走一环可到新白云机场华南路三期是华南快速干线的重要组成部分，

29、呈东西向贯穿白云区西至白云区石井鸦岗，通往南海、三水；东连华南快速路二期的天河区春岗立交。该路将华南路一、二期，沙太路、白云大道、国道即新广从路、国道、广花路、机场高速、广清高速多条南北向干道沟通成四通八达的路网系统，并经过广和大桥衔接佛山一环。一秀地产解读：华南路三期通车后，将可替代北环高速的大部分功能，并缓解车辆集中拥堵的现状，成为另外一条可供广佛人选择往来的快捷道路和不折不扣的“新机场路。华南路三期建成后，意味着三水、南海、白云三地有了东西向快速道路联通，这对打通广佛两市北部地域东西向出口有着艰苦意义。、佛山一环北延线正式开工通车年月，佛山“一环与珠三角环形高速公路的衔接线佛山一环北延线

30、正式开工通车。一环北延线将与其南边的和顺至北滘公路主干线、北边花都区的红棉大道连同珠三角，从佛山中心城区前往广州新白云机场只需半小时，是广佛首条南北走向快速对接通道。一秀地产解读：佛山一环北延线与和顺立交开通后，意味着佛山一环东路北延线将真正发扬其作用，使佛山市内各区及与周边地域之间的联络也会变得更加严密，广佛同城化进一步提高。、佛山机场重新启用年月，中国结合航空公司的波音-型飞机平安平稳地降落在佛山沙堤机场，这正是佛山机场的首航班机，时隔七年，佛山机场再次通航。一秀地产解读：佛山机场重新开通，对于市民来讲是一个利好音讯，显示佛山日益重要的经济位置，也加强了佛山人民的自信心。但对于佛山房地产的

31、影响，他们以为短期内并不大，缘由有两点：、作为新白云机场的补充，佛山机场的航线、航班、乘客有限；、飞机噪音会困挠周边居民，增大住宅开发难度，商业能够有小幅升幅，但真正的大改动还需看中长期机场的运营情况。第二章 各区区域规划建立禅城、岭南大道南延: 北起卫国路，向南到东平新城止岭南大道为东平新城规划干线性主干道，北起富华路佛山公园，穿过大墩村、沿荷村工业区及道教工业区现状路，再从路洲及大罗村中间穿过，后接佛山一环，总长约.km，方案总投资.亿元。岭南大道(富华路佛山一环南线段)的修通，将贯穿南北交通，将为禅城老城区与顺德乐从城区增添一条主干道，这对东平新城开展也有很大益处。一秀地产解读：岭南大道

32、南延，使禅城老城区与顺德乐从城区至今增添一条主干道，进一步贯穿南北交通，除加强禅城和顺德两区的联络外，对东平新城的开展也添加了助力。、汾江路南延线年月全面开工汾江路南延线工程在中心组团中心区内部，工程北起汾江南路与澜石路的十字路口，向南延伸依次与前进路、东平路、东平水道、天虹路、裕和路、荷岳路，继续向南到乐从大道截止。而月初东平水道北段工程率先开工，工程正式拉开了建立序幕，年月开工，估计年月底开工。南海、新“南海大道开工通车年月，被誉为南海中心城区“第二条南海大道的联河路即桂澜路北延线开工通车。一秀地产解读：联河路是金融高新区和沥桂新城的重要交通节点，联河路开通意味着中心区开场向北延伸，有利于

33、今后经济快速开展。、南海三新公路于贯穿 丹灶三水边境往来仅分钟年月，南海区丹灶镇三新公路曾经全线贯穿，对丹灶新农、横江以及丹灶北部工业区交通路网起到一个补充和完善的作用，丹灶三水边境往来仅需分钟。三新公路即三水南岸至南海丹灶新农公路，南起横江铁料城十字路口，北至三水南岸码头，全长近公里，总投入共万元。 这条路是政府从横江铁料城的十字路口到新农小学这一段，全线双向四车道，总投资是接近七百万，全面完成路面和根底的工程。一秀地产解读：三新公路路基建立始于年，虽然彼此间隔 不远，但到去年年底才铺设路基。该路贯穿了后，将对丹灶北部的开展，起到一个很大的促进作用，特别对于处于交界处的三水南岸、新农、横江铁

34、料城区域经济开展起到极大的促进作用。、西二环高速和顺立交通车 年月，和顺立交开通，广州西二环将与佛山“一环东路北延线相接，南海、三水的市民上西二环将更加便利。南海北部、三水东部市民从西二环和顺立交驱车前往新机场只需分钟，而新线路的开通也将成为佛山中心区域至广州新机场最为快捷的一条高速通道，全程缩至分钟。一秀地产解读：和顺立交的开通，使得佛山南海地域与广州之间将再添一条横贯两地的便利通道，这对广佛同城化将起到极大的促进作用。、南海海八路下沉隧道，金融广场将建成 为理处理海八路对金融高新区呵斥的交通阻隔问题，加强金融高新区的空间整体性，南海区将对海八路(金融高新区段)建立米长的下沉隧道、上盖广场的

35、改造方式。由于改造工程涉及广佛地铁、金融城工程、周边交通的组织等，技术上非常复杂，因此用了将近半年时间来研讨，最终在年月底敲定了隧道设计方案及隧道周边交通组织方案。随着对金融高新区规划与海八路隧道及周边交通组织的深化研讨，南海区决议将上盖广场及周边用地规划为“南海金融广场.规划的金融广场的总用地面积为平方米，其中以广场商业、地下商业和景观为主。一秀地产解读：海八路是衔接广州和佛山的重要交通主干道，在金融高新区内发扬着宏大的作用。金融区是未来南海中心城区的中心区，建下沉式隧道的方式，将处理海八路对金融高新区的交通区隔问题，实现金融高新区的交通贯穿，进一步推进该区的开展。、征地数千亩构建枢纽狮山为

36、配合国家、省、市、区等个艰苦工程工程建立，狮山启动了镇内史上最大规模征地拆迁。据引见，狮山此次列入艰苦征地拆迁的工程包括广珠铁路以及贵广铁路穿越狮山路段、佛山新火车站选址狮山、西江引水工程取水口、广三高速拓宽工程、国道改造、东西二线二期建立、污水处置厂及配套设备以及其他园区道路的建立等十大工程工程，合计征地面积数千亩，拆迁面积多万平方米。一秀地产解读：新建、改建的铁路、公路将狮山的区位凸显，各项工程工程的建立有利于完善狮山城区的市政配套，为狮山的开展夯实根底。顺德、十一条“地龙贯穿顺德顺德在建、规划建立的轨道交通包括地铁和城际快速干线共条，未来顺德市民出行可轻松搭乘轨道交通。据顺德区规划部门泄

37、漏，规划建立的广佛环线、肇顺南等轨道交通将经过顺德，加强顺德与周边城市联络，也将彻底改动顺德人的出行习惯。一秀地产解读：多条交通干线贯穿顺德，不仅改动本地人的出行，更重要的是带动经济开展。 对于“扩权政策，顺德虽表示低调处置，但仍有不少利好政策促进顺德经济、交通等建立，能对顺德开展更快起到促进作用。三水、三水北部再添交通大动脉塘西大道一期工程是大塘、芦苞、乐平三镇的主要衔接线，是三水第二条南北向的主干道。该工程经过珠外环的大塘立交可以与珠外环相连；经过三花路、乐平立交可以与珠二环相衔接；在黄普岗村可与永大路相连直达油金大桥及迳口；经过三花路、国街线可与三水大道东西相连，有效地将三水区的道路衔接

38、成网。一秀地产解读：和顺立交、塘西大道的建立将为三水内外交通动线的打通起到重要作用，对三水经济社会开展起到促进作用。、三水境内轻轨线路确定南线方案广佛肇城际轻轨佛山段首开工段定于十月底启动，全线将于今年底全面开工，轻轨南线线路在佛山境内从规划的贵广南广铁路佛山西站引出，经罗村、狮山，沿桃园路中央绿化带高架西行，跨西南涌后南折，在广三高速三水出口附近下穿广三高速，向西继续入地沿张边路穿越三水城区，穿广肇高速公路、广茂铁路、国道后出地，沿国道北侧至三水二桥，向北跨三水二桥和广三铁路，接近在建的广贺高速后沿其南侧跨越北江，进入肇庆地域。一秀地产解读：城际轨道站点与地方其他交通设备及周边用地的结合，将

39、利于交通组织和客流聚集，充分发扬城际轨道交通对地方开展的促进作用。高明、“广明高速估计年将全线通车 “广明高速公路广州段于年月下旬开工建立，该高速公路可直通番禺广州新火车站，方案于年建成。随着“禅高快速路碧桂园段的开工，“广明高速全线工程全部落实。通车后，从佛山高明区到广州市中心区将不到小时车程。据了解，“广明高速工程共分三期进展施工，第一期更楼至西樵段已于年月份通车，在西江新城北部明城设有出入口，出入口隔碧桂园西江新城工程仅分钟车程。二期陈村至西樵段也于年月开工建立，方案年月建成通车。广州段是“广明高速的第三期，起于广州市番禺区化龙镇复苏村东北侧，经番禺区南岗镇、钟村镇，止于佛山市顺德区陈村

40、镇，于年月下旬开工。年，“广明高速全线通车后，广明高速广州段将通往番禺钟村石壁的广州新火车站，佛山、高明市民均可经过广明高速直达新火车站，时间将不超越分钟。届时，高明畅享广佛小时生活圈真正触手可及。一秀地产解读：“广明高速“位于广州环城高速公路南段南环高速与国道主干线广州绕城公路南段南二环高速之间，同时它还衔接广珠东线、南部快速干线、东新高速和广珠西线等多条南北纵线。广明高速的通车，将有效改善广佛东西向的交通，为高明区的交通带来极大的便利。同时，便利的交通对高明区域经济的开展也将产生推进作用。区域经济的利好，将拉升高明区的物业价值。第三部分 佛山房地产市场分析第一章 佛山市房地产市场综述一、佛

41、山商住用地市场、佛山市-年土地出让情况成交率高，成交单价创历史新高佛山市-年商住用地出让情况年份土地成交面积万成交金额亿元成交单价万元/亩年.年.年.年.数据来源：佛山国土资源局、一秀地产地产市场研讨部年，佛山市共成交土地.万，与去年同期相比增长.%，成交量与年相比减少.%，但是年商住用地成总额和成交单价均创近几年新高，与去年同期相比分别增长.%和.%。与年相比，分别增长.%和.%，阐明佛山土地市场竞争猛烈。、年佛山全年各区成交情况顺德出让土地最多，成交单价以禅城最高年佛山五区商住用地成交情况成交情况 区域商住用地成交面积万平米所占比例商住用地成交金额(亿元)成交单价万元/亩禅城.%.南海.

42、%.顺德.%.三水.%.高明.%.数据来源：佛山五区国土、一秀地产地产市场研讨部简析：年佛山市土地成交面积为.万，其中顺德出让土地最多为.万平方米，其次为南海，为.万平方米，二者相加占佛山商住用地出让的%，由于三水佛三挂-所占比例大，为万平米，成交单价为.万元/亩，所以呵斥三水整体的成交单价下降。在佛山各区中，高明的流拍最为严重，流拍土地占了方案出让土地近.%，阐明高明房地产市场开展程度较低。、年-月佛山商住用地成交走势下半年成交集中，成交动摇大数据来源：佛山五区国土局、一秀地产地产市场研讨部简析：商住用地买卖集中在月、月和月从各月商住用地成交面积看，买卖集中在月、月和月，分别占全年商住用地成

43、交面积的.%、.%和.%，第一季度成交量较少。月商住用地单价最高，年各月单价起伏动摇不定月份佛山市商住用地单价为全年最高，为.万元/亩，而月单价最低，为.万元/亩，单价在-万元/亩的较多。二、佛山房地产买卖市场、-年佛山市商品住宅成交情况-年佛山市商品住宅成交对比年份预售面积万销售面积万销售套数套销售均价元/户均面积/套户均总价万元/套年.年.年.年.数据来源：佛山建立局、一秀地产地产市场研讨部数据来源：佛山建立局、一秀地产地产市场研讨部简析：年由于金融危机的影响，佛山楼市成交低迷，但成交均价依然同比上涨。进入年，佛山楼市全面回暖，并且成交量创历史新高，成交面积为.万平方米，与去年同期相比大幅

44、增长.%，与年相比.%；成交均价方面，年商品住宅成交均价元/平方米，与去年同期相比增长.%，与年相比增长.%。 新增预售方面，年新增预售面积.万平方米，与去年供应量相仿，供需比约为.：，阐明年消化了相当大一部分去年存量商品房。、年-月成交分析市场全面回暖，买卖火爆 数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部简析：市场表现需求大于供应，成交活泼年成交量上升从第一季度月开场发力，成交面积为.万平方米，但成交价钱却呈略微下降的趋势，阐明第一季度开发商为快速消化存货，推出一定的优惠价钱，除月和月新增预售面积大于成交面积之外，其他各月成交面积均大于供应面积，反响了市场消化速度明显快于供应速度。成交面积在第二季

45、度到达顶峰，到达万平方米上下。市场整体价钱呈上升趋势，成交均价创历史新高佛山商品住宅成交均价在第一季度略微下降之后，成交均价开场往上一路飙升，月份成交均价到达顶峰为元/平方米，与去年成交均价最高的元/平方米相比，增长.%。第四季度成交均价稳定，维持在元/平方米上下。佛山各区成交量差别大，以南海、顺德成交量最多佛山五区年商品住宅成交情况区域成交面积万比重成交金额亿元成交均价元/平方米禅城.%.南海.%.顺德.%.三水.%.高明.%.数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部年佛山各区，商品住宅成交量，南海居首为.万平方米，占%；其次为顺德为.万平方米，所占比例为%，成交均价以禅城最高为元/平方米。第二

46、章 禅城区房地产市场综述一、土地市场量价齐涨，商住用地比艰苦、年禅城土地成交金额同比年增长%年，禅城区共成交土地.万，同比年添加.万，上升%，但比、年均有不幅度下降，分别下降%，%。土地成交金额为.亿元，同比年添加.亿元，上涨幅度达%，但年土地成交金额仅为年土地成交金额的一半。年土地单价较年有较大幅度上涨，由年的万元/亩上涨到万元/亩，与年土地单价仍有较大落差。数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部阅历了、年冰火两重天的房地产市场后，年上半年佛山及全国房地产市场迅速回暖，回暖速度超出预期，各大开发商土地贮藏量下降，同时在广佛同城加速下，年下半年，禅城土地市场成交火爆，各开发商竞相在禅城争地，其中

47、不乏保利、碧桂园、新鸿基等品牌开发商的介入。、商住用地成交集中在个别月份，月、月成交量占全年成交的%以上从各月商住用地成交面积看，禅城商住用地买卖集中在月、月，分别占全年商住用地成交面积的%和%。而月、月、月、月是商住用地成交的空档期，年各月商住用地成交走势与年根本一致。按照传统的规划、开工时间周期计算，估计年禅城商品住宅供应量顶峰期集中在年下半年。数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、年下半年禅城商住用地成交单价明显高于上半年，月达全年峰值年下半年商住用地成交单价明显高于上半年，下半年成交单价均在万元/亩以上，自月起，商住用地成交单价不断处于上行通道，月到达全年成交单价最高值。数据来源：一秀

48、地产地产市场研讨拓展部、商住用地约占总成交面积%在成交构造中，年禅城区商住用地共成交.万，占土地总成交面积%。数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、重点地块分析佛禅挂、佛禅挂、佛禅挂的根本资料：地块称号地块地址用地面积用途容积率拍卖底价成交价楼面地价元/佛禅挂禅城区前进路北侧、佛山大道东侧、横一路南侧、纵二路西侧. 居住用地，兼容商业办公、文化文娱居住.，小学.亿.万元 .亿佛禅挂禅城区佛山大道东侧、前进路南侧、东平河北侧、纵二路西侧. .万元 佛禅挂禅城区汾江南路西侧、东平路北侧、澜石二路南侧. 商业办公、文化文娱用地，兼容居住.万元 备注：佛禅挂、地块进展捆绑买卖，竞买人需同时竞买该三宗地

49、 数据来源：佛山市国土资源局禅城分局、一秀地产地产市场研讨拓展部佛禅挂、地块位于佛山禅城澜石改造片区之中，该区域分为A、B两块，其中B区在年月日完成出让，当时碧桂园集团以.亿元的价钱将其近万平方米的地块收入囊中，新鸿基此次拿下的地块那么为A区组团之一。澜石作为佛山目前最大的旧城改造工程，其地理位置和江景资源有利于开展优质高端地标物业。同时未来佛山地铁一号线延伸线将在地块东北部设站点，直照射德及广州。据了解，新鸿基地产方案将在澜石地块上建立国际一流的大型城市综合体工程,包含会聚国际名牌的购物商场、超甲级写字楼及优质住宅物业等,努力打造佛山新的商业热点区域。二、禅城楼市分析量价齐升，成交火爆、成交

50、量同比翻倍，成交均价高位上调年禅城区商品住宅成交面积为.万，同比年添加.万，上涨幅度达%，年商品住宅成交量是年两倍之多。年商品住宅成交均价为元/，同比年上涨%，处于高位上调，从历年商品住宅成交价钱看，自年起，成交价钱一路飙升，从元/直升到年元/。供应方面，年供应量为.万，比年供应量减少了.万。数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、年市场供不应求，去库化明显年禅城区新增预售面积为.万，成交面积为.万比成交面积.万多出.万，市场新增存量为.万。、上下半年对比较明显数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部价钱从月开场进入上调通道：禅城区商品住宅成交均价在年月份以前根本处于元/以下，仅月突破元/，从月起，

51、成交均价不断坚持在元/，上半年受年经济影响，成交均价偏低，而下半年消费自信心回调，供应量偏紧等要素导致成交均价上涨，全年成交均价最高值在月，成交均价为元/，接近万元每平米，比全年成交价最低值的月高出元/。成交量伴随价钱的上涨有所下滑：年禅城区商品住宅-月成交情况看，上半年成交均价相对低落，成交面积却不断迭起，月份起成交均价上涨，成交面积自月起处于全年低位区域。数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、亚艺板块开展成熟，禅桂中心版块“外拓亚艺板块进过近三年的开展，已被各大开发商密布，单单依托东部板块有限的土地，曾经难以满足禅城作为佛山中心城区开展需求。而南庄面积占禅城区一半,土地资源丰富,必定是禅城

52、区今后重点开展的区域,其开展潜力不可忽视，不少开发商已将目光投准南庄、张槎等禅西区域。三、区域市场小结、区域房地产市场特点年禅城区房地产市场呈现以下特点：土地市场买卖炽热，各开发商竞相在禅城争地； 商住用地占总成交面积%，仍是成交主体；禅城整体市场供不应求继续，供应紧张催速价钱上涨；亚艺板块开展成熟，禅桂中心版块“外拓。、区域市场变化趋势从目前禅城区的土地和楼市情况看，估计未来禅城区的开展会呈现以下趋势禅城楼市格局发生变化，呈四面开花态势几年前城南、亚艺板块、东平河北岸有较大开展空间。而如今，这些区域开展迅速，城市开展空间根本饱和，禅城的开展需求开辟新的思绪，西进、旧城改造为禅城城市空间的开辟

53、两大方向，这也使得佛山楼市格局发生变化：城南、亚艺板块、东平板块目前依然是楼市的主力军，承载着禅城楼市%的份额；老城区，祖庙东华里片区、普君片区、澜石片区，旧城改造正在进展中，未来三五年内，这些片区将成为楼市的生力军；城西张槎、石湾，目前已有品牌地产商抢滩，并带动着其他开展商的进驻，再结合这些区域的旧改工程，城西板块即将全新崛起；还有南庄镇，除万科城、帝景蓝湾工程外，南庄大道两旁数个地产工程正在谋划中，季华路西延线也有大型地产工程招商中；城南、老城、城西、南庄，禅城楼市将呈四面开花态势，谁将成为主角目前还是难解难分。第三章 桂城房地产市场综述一、桂城房地产市场、桂城-年住宅成交情况成交面积大幅

54、上涨，后市强劲数据来源：南海建立局、一秀地产地产市场研讨部简析：综合桂城-年房地产成交情况看，年桂城无论是成交面积、成交金额还是成交均价都为历年最高。成交均价方面，年桂城成交均价为元/，直逼禅城成交均价，同比年上涨%，从历年成交均价看，年至年成交均价上涨幅度最大，年-年涨幅是较小的。成交面积方面，年成交面积为.万，约为年的.倍，涨幅达%，年成交面积接近年成交面积的倍，上涨幅度较大，年桂城大型高档盘都进入尾货销售中，同时整个楼市回暖刺激桂城刚性需求，年库存迅速消化，而新货供应缺乏，导致年桂城市场不断处于供不应求形状，在供货限制的情况下，成交面积仍有大幅上涨，桂城刚性需求强劲。、桂城年-月住宅成交

55、走势分析数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、佛山建立局简析：年-月桂城商品住宅成交均价震荡上涨，月到达全年最高值，、月份成交均价最低，主要是受年金融危机影响。年桂城成交均价起伏不定主要是受供货构造的影响，桂城年供货紧张，区域主力大盘较少，缺乏支撑整个桂城市场，区域个盘供货对区域成交均价影响较大，尤其是短期供货构造的变化，对区域成交均价有较大调整，但整体态势坚持上涨。成交面积方面，、月尾成交的顶峰期，而传统的销售旺季月成交量却最低，从整体态势看，年桂城市场上半年成交面积远超出下半年成交面积，主要缘由为，上半年市场回暖速度较快，市场存量充足，成交量迅速上涨，上半年市场消化速度过快导致下半年货量严

56、重匮乏，供货紧张导致下半年成交量下滑。总的来说，年桂城市场区域供货发生变化，以高端产品的千灯湖板块各主力盘都进入尾货销售，仅留下保利花园支撑整个市场价钱，同时“供不应求为年桂城市场主旋律，从近年土地供应看，中海万锦东苑和创鸿水韵尚都两盘将支撑桂城未来一年的供应，整体上看，桂城后市供应仍偏紧。二、小结桂城及周边迸发出较强劲的刚性需求，年大批量的存量新房在年迅速消化，刚性需求强劲；桂城后市供应仍将偏紧。区域大盘已渐近封盘，未来一至两年大盘开发较少，区域土地供应紧张，桂城市场后市供应紧张；桂城市场潜力较大。地铁的开通以及广佛同城的推进，将为桂城带来大批中高端客户，市场潜力较大，同时更加提升了区域的价

57、值，支撑桂城中高端产品定位。第四章 南海区房地产市场综述一、土地市场、商住用地成交市场，量稳价升南海商住用地成交量为.万m，与年相比成交，微升.%。年南海土地市场成交率几近%，且年的土地成交单价创近几年新高，到达.万元/亩，与年相比大幅增长.%， 年房地产市场的全面回暖，使得开发商对未来市场的良好预期，使得土地市场更加猛烈，拉升了土地成交单价。年份土地成交面积万成交金额万元成交单价万元/亩年.年.年.年.年.数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、年下半年商住用地激增，月份成交单价全年最高年南海商住用地成交量主要集中在下半年，上半年月、月、月商住用地成交为,成交量上升从月开场发力。月成交.万平方

58、米，成交单价为万元/亩，其中雅居乐地产将南海区大沥镇盐步广佛新干线地块收入禳中，该地块总面积.万m,单价万元/亩，拉升了月份的成交单价。临近岁末，月土地成交.万m,成为年月度买卖量之最。土地单价方面，南海商住用地总体呈上升趋势，以月份的成交单价万元/亩为最高，其他各月成交量和成交单价的情况见以下图： 数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部、重点地块分析佛南拍-地块根本资料：编号地块位置地块面积用途容积率拍卖底价万元成交价万元竞得者楼面地价元/佛南拍-南海区大沥镇盐步广佛新干线地段.城镇住宅兼容零售零售及其他商服用地.且.佛山市雅居乐地产 数据来源：佛山市国土资源局南海分局地块简析：盐步大道雅居乐

59、大沥镇盐步广佛新干线地块广佛路佛南拍-地块总占地面积为.平方米，容积率为.且.，建筑密度裙楼%且% ，塔楼%且%；土地用途为城镇住宅普通商品房兼容零售零售及其他商服用地；拍卖底价.亿，成交价.亿，溢价%，地块竞得者为佛山雅居乐地产；地块楼面地价为元/平方米。该地块位于南海区大沥镇盐步广佛新干线和盐步大道之间，地理位置优越，交通方便，周边配套齐全，估计今后该工程成将为大沥盐步板块的标志性工程。二、楼市分析、年商品住宅成交火爆，价钱上扬数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部 年南海区住宅成交面积为万，成交套数为套，月均成交套，成交均价元/平方米。与年相比，成交面积增长.%、成交套数增长.%、成交均价

60、增长.%。年商品住宅市场买卖火爆，量价齐升，一改年买卖低迷的形状。另外，年-月份南海新增预售面积万，而成交面积仅为万，阐明年上半年耗费了很大一部份年的库存商品房。、年全年需求大于供应，商品住宅市场消化速度明显快于供应速度数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部从各月的供销情况看， 月份新增预售面积为.万m,为年月度新增预售面积的顶峰，除月份新增预售面积大于成交面积外，其他月份成交面积均大于新增预售面积，处于需求大于供应的态势，尤以月、月最为显著，供需比为.：、.：，一定程度上反响了楼市成交的火爆。、年南海商品住宅成交均价稳步上升数据来源：一秀地产地产市场研讨拓展部分析：根据图表显示，年南海商品住宅