集团武汉项目策划前期市场研究报告

1、 第一部分 市场研究TOC o 1-2 hz YPERNK l Toc45554504 一 、武汉市宏观经济分析 AGEEF_Tc4554504 h 2HYPERLINK N:整理后1、武汉市综合概况 PAGEF _Tc4554505 2 HYPERLIN l _Toc45554506 2、武汉市经济概况PGEE _454506 h 2 HPERLI l_Toc5550 二、 武汉市房地产宏观市场分析 PGEFToc554507 h 6HYPERIK l Toc454081、房地产总体市场分析PGERF _Toc4554508 h6 HPERLIN l _o45450 2、武汉市房地产住宅市场

2、分析PEEF Tc45554509 1 YPERIK l_Tc4555510 三、区域市场分析 PAGEF _5450 h 1HYPERLINK N:整理后1、区域经济概况分析 PAGEREF _oc4554511 HYPERLINK N:整理后2、区域房地产市场分析PAGEREF_Tc455512 14 HELIK l _Toc455543 四、供给楼盘调研AGEREF_To455541h1 YPERLINK l _T4554514 1、供给楼盘概况 GEEF _T4554514 2 HYPERLN l _Toc555515、供给楼盘指标分析 PAGEREF _Toc45551 h 25 H

3、YPERl _To45556、供给楼盘专项调研 PAE_To4554516 h 35 HPERLNK l_To45554517 五、需求调研分析 AGERE _To555417 h HYPRLINK l _o4555451 1、需求问卷调研分析 PAEREF _To45554518 h 37HYPERLINK N:整理后2、访谈分析 PAGERE_Toc555451 h 39HYPERLINK N:整理后 l _To45520六、 市场竞争分析 PAGERF _Toc4554520 h 4 HYPELINK l _Toc4452 1、市场竞争项目归类列表 PGE _oc4554521 4 HY

4、ERIN l _Tc4452 2、武昌拟建、在建项目对本项目的阻碍 PAGEREF_To4552 h 4一 、武汉市宏观经济分析1、武汉市综合概况武汉位于江汉平原东部,长江中游与汉水交汇处,是湖北省省会及华中地区最大都市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局,素有“江城”的美誉。武汉版图面积为7.11平方公里,平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶,其中城区面积39.平方公里,郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。武汉属北亚热带季风性(湿润）气候，常年雨量充沛,热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明,夏季最长约

5、3多天,春秋二季各约60天。武汉现辖9个城区，个郊区，2个县。区县下辖92个街道办事处，59个镇，34个乡。辖区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。2002年末,全市户籍人口总数为64万人。2、武汉市经济概况(1)、宏观经济运行表-1 宏观经济指标比较（一）D人均G财政收入固定资产投资亿元变化元变化亿元变化亿元变化20149.09 10.71961009.5%196.5430.87%570.43 1.192001147. 1.6%17905.0 1.2%10.8 19.05%5.4 0.05%01.4 1.%63.092126.5 12%2.07.3%1999085.8

6、8.3%14773.000%112.2 122031257.20% 图1-1 195-002GP指标增长趋势图以上数据显示:GDP总量升幅稳定(保持在年增幅11%左右），全社会经济总体运行良好； 财政收入逐步增加,且201-0年增幅加快,这与都市经济结构调整过程中，第二、第三产业增加值增长较快有关,更显示企业经营状况逐步向好,企业技术改造力度增强，工业经济效益综合指数提高；都市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的进展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。(2）、居民收入与消费在经济总体健康运行的基础上,居民收入、消费取向呈现出不完全相同的趋势:一方面,职工平均

7、工资及城区居民人均可支配收入均保持了与总体经济进展较为紧密的相关性,相应指标增幅稳定；另一方面，居民消费在“量”增加的同时，价格总水平却止步不前,除2000年微幅上调外，其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降,202年，这一趋势仍然连续。表12 居民收入与消费指标比较职工平均工资城区人均可支配收入消费价格总水平社会消费品零售总额(不含居民购置商品房)元变化元变化变化亿元变化0021003.001.49720.00705%-10%7081242%2001908.00.08%730505801%-0.50%68013.0%2000763.0.60%66.008.2%.50%66.011.4%1

8、9625000-.0%5400能够看出：宏观经济、人均收入的持续增长,带来居民购买能力的增强；从消费价格总水平来看武汉市民适应于在一种稳定、朴实的固有环境和方式下生活。消费观念与生活方式上相对保守、严谨的态度，在一定程度制约了武汉整体经济水平的快速进展。随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济、消费的拉动效应的逐步显现,武汉市民的消费观念将会进一步改善。(3)、经济外向性需要引起一定注意的是，武汉经济的外向性仍然不够明显,尽管在历史上有“九省通衢”的辉煌,但其现状外资、外贸均未能出现大幅增长的情况(且进出口总额增幅逐步减缓)，其工业基础、人才等多方面的优势均未能充分发挥,如此的都市活力将较大

9、程度上阻碍武汉经济在较短时刻内取得较大提升的期望。 表1-3 经济外向性指标进出口总额实际利用外资亿美元变化亿美元变化0222.02.3%15.76 0.60121.5 .00%14.32 9.90%0000.343.38%13.03 11.75199917.94 .10%116 10.42近年来,武汉市经济的外向性得到了持续的进展，但基数较低,增幅较小，参考00年其它兄弟都市的经济外向性指标水平如下:图1-2 不同都市经济外向性指标对比武汉经济的外向性从规模、进展势头上看均有较大的提升空间。(4）、都市其它要紧宏观指标对比武汉市作为老的工业都市、华中重镇，其历史、地理地位十分重要。然而近年来

10、,武汉市的经济进展显示出一定的滞后，与沿海、甚至内地的部分都市相比,差距较为明显。 表1-4 不同都市的要紧宏观指标对比GD(亿元)固定资产投资(亿元)城区人均可支配收入（元)社会消费品零售总额(亿元）武汉147.8508.447305.05.2北京28760530.011578.015930上海45.198.312880161.30深圳9085672354.060926广州268.83196408146.00124.90天津16.6775.10899.0032.7重庆7.581.826721.069.33成都1491.05820812.06750沈阳1238302.806386.006.5宁

11、波135847001191.00414.18杭州168.002.231896.05.2大连1235.60305.10718.004.南京1.446918848.465.83青岛13.0038083.052.90备注:上表为01年数据可见，“大武汉”的经济进展规模（G)、固定资产投资规模均小于内地都市重庆、成都,而人均可支配收入在上述都市中排名倒数第三；同时,其社会消费品零售总额却排名第六，显示其商业相对发达，居民的消费较为积极。持续、稳定地提升都市的总体经济进展水平，提高都市地位,增强居民对以后的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是房地产行业健康进展的基础。（5）、进展潜

12、力尽管武汉市的经济进展水平在与沿海发达都市相比时仍有较大差距,甚至与内地部分兄弟都市相比时也未见明显优势，但其经济的综合进展潜力特不巨大，后劲专门足。武汉具备无可比拟的地理位置优势。武汉扼水路、陆路交通的要害，作为华中片区最具规模的中心都市,在经济进展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中，其经济核心、辐射中心的位置无可替代，其核心的地位将逐步显现；同时,由于华中片区的专门性,武汉完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等都市在内的国内各区域中心的核心,成为连接东西、纵贯南北的纽带。武汉的工业基础雄厚，在加工业势必逐步成为以后一定时期内中国对外经济的要紧的比较优势时,其完备的基础设施设备

13、、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势。实际上，武汉是一个拥有优良的工业传统的都市，在世界经济全球化日益显著的今天，随着武汉为自身定位的进一步清晰，其优势的焕发将会为包括其它产业的共同进展打下坚实的基础。“大武汉”应当选择一条与“大上海”不同的二次进展之路，以工业（加工业)为基础的外向型经济将会为武汉的综合进展加入有效的催化剂。武汉是国内为数不多的高等院校聚拢的都市，这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础，而如此一个良好的环境更能够为都市的进展源源不断地输送动力,使其快速进入良性循环的轨道,以自身具备的优势超越兄弟省市。随着武汉都市

14、建设的进一步完善，投资环境的进一步提高，武汉经济的进展潜力将十分巨大，而这恰恰是许多沿海经济进展较早都市所不具备的。二、 武汉市房地产宏观市场分析1、房地产总体市场分析（）、市场特征及环境分析)市场特征武汉的房地产市场特征明显。由于社会、经济、历史、人文等多方面的综合缘故，武汉市的房地产市场较之发达地区的同类市场还存在一定的差距,当前总体上仍处于一个不断规范、市场化的过程中。其明显的特征表现在:区域化特征明显汉口、武昌、汉阳之间自成体系,跨区域购房只占到成交数量的微小比例，尽管近年此特征有逐步改变的趋势,一段较长的时刻内，区域划分的存在将是市场的主流;房产二级市场的现状价格偏低包括重庆、沈阳、

15、成都等在内的内地都市(人均可支配收入相差不大），房价均高于武汉;都市总体建设相对落后武汉市旧城改造几乎没有展开,居民居住条件较差，住房改善的潜在需求十分巨大，商品房市场消化速度缓慢；多种性质房产同时存在房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等同时存在；企事业单位住房政策参差不齐部分国家机关仍有分房，部分事业单位采取住房一次补偿，部分单位与开发企业合作开发(商品房性质）,部分单位完全市场化等；大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上,对居住品质尚没有清晰的认识;2）、市场环境武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化，如：存量房买卖交易额增加、市场日趋活跃;2002年，存量房

16、成交552套,面积为24.1万平方米,金额2.29亿元,分不同比增长、6%、39；而如此的增长,是在00年较00年分不增长2%、18、24%的基础上取得的，市场的进展十分迅速。个人成为住房市场消费主体：9年以后达到87%以上；住房金融支持力度加大202年,公积金全年发放8亿元,增长2%；个人商业贷款发放总额571亿元,同比增长5.69%。土地供给规范化：2002年月1日后,武汉市土地供给实行统一治理,开发商有了公平竞争的基础。所有这些变化，极大的推动了武汉房地产二级市场的快速进展。()、武汉市房地产市场供需分析1)、市场供给年宏观调控之后,武汉市房地产市场曾出现大幅下滑:供给方面，年房地产总投

17、资较上年下滑17.29;99年，总投资的增长率仅3.53%（基于98年下滑之后的投资额)。随总体市场环境的变化,武汉市房地产市场自199年开始出现转机，且在20年以突变的方式展开 199年，新开工面积增长40.89%，总投资增长11%,施工面积增长7.14%,近年来，武汉市房地产市场的供给总体上呈现了稳定、持续的上升趋势。 图2-1 房地产开发总投资99年以后，房地产开发的持续上升态势尤其显著,其中,200年由于市场拐点的作用，开发指标增长幅度较199年之前有较大幅度提高，后续各年度，由于开发取向、结构的变化,各指标呈现出不同的进展过程，体现了开发领域的不同侧面:表-1武汉市999-202年房

18、地产供给指标比较总投资施工面积新开工面积竣工面积亿元增幅万平米增幅万平米增幅万平米增幅00212.50 1.83%173.07 7.6%8017 25328.48 4.40%201115.9 392%161.67 6.2%644.60 06%60.9 201%2001091.0051725 7.431.59 0.8%008912.51%1991.25 3.53%195.2 3.7%4.288.2%421 0.03%总投资(总供给的代表指标):200年以后保持了持续、稳步加快的增幅,显示市场供给的节奏处于健康、良性的进展通道,200年的市场变化成为启动的起点,未出现后继乏力的情况,后文中我们将看

19、到,如此的态势与同样趋势的市场需求配合,推动了市场的顺利进展。施工面积:与总投资的上升趋势不同，施工面积增幅除200年保持较高的增幅外,200、002均保持相对较低的增幅。比较施工面积与总投资的增长比例,我们能够看到,001、20年，单位施工面积的投资持续保持加大，房地产开发结构在发生较大的变化从单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移,这是武汉市房地产开发市场近年来发生的一个重要变化!在后文的分析中我们能够看到,如此的开发结构的变化实际上在99年即以住宅的结构变化为契机展开,由于住宅在总体供给中比例的变化，使总体市场的数据在201年才显示出明显的趋势,而如此的趋势在经历了一定

20、时刻的供需磨合之后，正逐步被市场需求所同意,并推动市场向新的层面转化。新开工面积:000年,新开工面积增幅高达40.89，显示当年由于市场好转造成的供给的增加以加量的方式展开（总体来看,单位面积投资额的变化不大)；而001年，增幅回落到2.6%,显示了与施工总风光积指标相一致的趋势即市场供给开始发生较大规模的结构性转变单位面积的投资额增大；02年,其增幅再度上升,结合施工面积的变化趋势,能够推断在开发结构接着转化的同时,市场在此基础上开始放量。竣工面积:竣工面积的变化趋势，与前一年度的新开工面积变化趋势相比,呈现相对一致的走向，显示武汉市建设项目施工平均周期大约保持在1年左右的时刻，市场物业类

21、型仍以多层、小高层为主。2)、市场需求房地产市场的有效需求,通过预售销售金额最直接的体现出来。 表2-2 1999-002房地产预销售金额比较年度预销售金额亿元涨幅200132.46314%20110048.83%200084.54.05%19957.111.3%自200年开始，武汉市房地产预售/销售金额持续上涨,显示出市场需求在近年来大幅增加，其中,000年、2002年增幅较大,如此的增加，与武汉市经济持续进展、人民收入提高、房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必定趋势有关,也与近年来若干住房、都市土地政策的出台对市场的直接刺激等因素相关。与销售金额同步提高的,是全市的销售/预售面积。表2

22、- 99-202年房地产需求指标比较（已剔除出租物业)预销售面积现售面积预售面积万平米涨幅万平米现售涨幅万平米预售涨幅0年66.39.21%485.5%174.4071.000年553.918.5%45.9723.541.99052%200年467.246.16%365.865.8%101.461.25%9年319.23.18653.05预销售面积近年来保持了持续的上升趋势，除2000年外,增幅稳定;由于所能得到的关于市场总体的分析数据中，销售金额均包括了新房出租(如写字楼、商业用房等）的部分，且这一部分的数量近年来上升专门快,租金价格与销/预售价格合二为一,无法滤出，使得我们专门难对市场总体

23、价格的走势进行推断。我们将在后文的住宅领域分析中着重分析住宅的价格变化趋势，这对金水岸住宅项目也更具意义。3）、供需综合分析总体来看,武汉市房地产市场供需总体差不多持平; 图2 武汉市1922供需指标对比分析预/销售面积连续三年超过竣工面积,显示市场需求的实际增长略超出市场前期的预期；但与新开工面积相比，供需差不多持平。 通过几年的进展,武汉市的房地产市场日趋成熟,近期来，呈现了如下特点：外地品牌进展商纷纷进入武汉;产品和营销创新意识不断增强;大盘项目频频亮相;市区精品中小项目成为新亮点;不墅市场异军突起。(3）、武汉市房地产市场032004年展望房地产开发结构接着从单位投资较低的中、低端产品

24、向单位投资较高的中高端产品转移,市场的需求也会接着相应的转化;新区开发与旧城改造形成联动之势;房地产相关政策将对市场结构产生巨大阻碍；“三区五片”接着保持热点走势;外地品牌进展商的介入使得市场竞争更为激烈;进展商日趋成熟与专业分工不断细化；房地产开发的市场导向性加强；进展商沟通学习意识加强与竞争合理有序化。2、武汉市房地产住宅市场分析在武汉市房地产总体市场的进展中,住宅的开发逐步成为主流，在总投资、总施工面积、新开工面积、总竣工面积四项要紧指标中，住宅的所占百分比均不断提高。房地产市场的健康进展与住宅进展的市场化程度关联度越来越大。(）、市场供给住宅的进展态势呈现出与总体市场略微不同的特点:表

25、4 1999-002年住宅供给指标 住宅投资住宅施工住宅新开工住宅竣工(亿元）增幅(万平米)增幅(万平米）增幅(万平米）增幅002107.612.7%1407.701.7730.67321%536.76.0%009.4927.681052497%552.922.3706.0434.12%2074723.4608.37.05%51.86.%.859%99905897%1.91123%11582.6%3.465.16%从住宅开发的数据看，其投资一直保持了较为稳定的增长,即使是在宏观调控尚未结束的199年,住宅投资依旧保持了稳健的上升势头。同时,武汉市住宅结构的调整在1999年差不多开始展开，200

26、年进入规模较大的变化期，即单位施工面积的投资成本上升较快,市场供给的结构开始变化（中、高端产品开始出现，所占百分比逐步扩大)，而如此一个变化较总体市场的类似变化早了1至2年;同样，在进入201年后，通过一轮整理的市场开始在此结构下的接着小幅调整与放量。 图2-3年度单位施工面积平均投资额武汉市住宅总体市场处于品质提升的时期,从整体住宅市场来看,结构调整还将持续一定的时刻,从后文对需求的分析看,如此的调整顺应了市场的潜在需求,逐渐被市场认可。(）、市场需求与市场供给相一致,武汉市房地产市场的需求不断增长。居民对住房的有效需求，通过房产预售销售得到体现。 图24住宅市场预销售总金额比较1999年以

27、来,武汉市住宅预销售金额呈现较为迅速的增长态势，从增幅来看,保持了与房地产总体市场一致取向。其中，200年、2002年增幅较大。同时,需求的稳步增长体现在成交面积的变化和价格的变化两个方面:表-5住宅市场需求指标比较住宅销预售金额住宅销预售面积住宅销预售平均单价亿元涨幅万平米涨幅元涨幅20021178432.161.09%197.381.0%200189.1818.5921819617.571.9%2007.2053%447.3082%16811437%99948.09298.51610.73从2000年及02年来看，两个年度的增长方式截然不同。0年，由于市场拐点的作用，需求的增长以在旧有住宅

28、品质的基础上大幅加量的方式展开，在面积增长4.8%的基础上,价格仅上涨4.7%,居民对居住条件的提升以居住面积的扩大为主(尽管在现在，从房地产开发的角度看差不多开始出现住宅开发结构的大幅变化)。00年，市场仍然在如此的观念指导下运行，在有效需求稳步提高的前提下，平均价格微幅上调,市场对产品品质的重视度仍处于孕育期。2002年,从宏观层面看,通过供需两方面的充分磨合，加上武汉市关于土地供给政策的调整,触发了需求对较高品质楼盘的认可，在有效需求增长2.14%的情况下,市场以量、价齐升的方式展开,其中平均价格上升1.90，市场对住宅的有效需求开始出现大规模的结构调整;从微观上看,由于市场上逐步出现了

29、高品质楼盘的购买者，其亲热人群对该类产品的认识逐渐加强,对这种生活方式的选择逐渐认可，居民对住宅的要求从重“量”向重“质”演化,这也使得统计意义的需求结构变化成为必定。关于武汉的房地产市场,如此的来自需求的结构调整尽管比开发的调整滞后了较长的一段时刻，但如此的调整对金水岸地块的开发、营销的指导意义特不重大。三年来,在需求及其增长方式的作用下,武汉市住宅销预售价格平均增长幅度为5.8%。关于不同的市场、不同的市场时期，不同综合品质（档次)的住宅项目其短、中期的进展趋势可能截然不同。在市场进展的成熟时期,由于中高档楼盘获利丰厚，使市场供给越来越大，现在的该类楼盘的价格走向趋于弱势,体现在市场价格上

30、甚至可能出现价格的下调（或提升缓慢、或持平）,在如此的进展时期，新楼盘接着定位在中高档,风险较大。不同的是，关于正处于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要力量,也将成为后一时期市场有效需求所追逐的方向，把握时点、提早半步的开发商将获益非浅。从武汉市住宅市场的供需机构变化看,在目前的时期介入中高端市场,潜力巨大。三、区域市场分析1、区域经济概况分析武汉市总体旧城改造的进度较为滞后，房地产市场的进展在近年来以热点片区的形式展开。现状来看,突出的开发热点有：武昌的南湖片区、光谷片区、汉口的后湖片区、东西湖的金银湖片区、汉阳的沌口片区；除此五个片区以外,武昌

31、的徐东/中北路沿线、汉口的西/北湖-金融街片区、姑嫂树-杨汊湖一带也显示出较强的活力；而一些老牌的大型居住片区如汉口的常青花园,百步亭花园一带，由于长期建设形成的成熟配套和较低的价位，仍然是一般市民购房的优先选择。行政区域经济运行比较武汉市八大城区的要紧居住人口分布数据如下表: 表31 武汉市八大城区人口分布表土地面积人口密度户数年末户籍人口平方公里人/平方公里户人江岸区64979520595629226江汉区33.43137478654998硚口区6.911179553737汉阳区08.4206150844554武昌区821088526140865青山区4.0912194443877洪山区5

32、09.0012728726474东西湖区43152388122486与其相对应的区域宏观经济运行指标如下：表3-2 区域宏观经济运行指标2年GD财政收入固定资产投资城区人均可支配收入社会消费品零售总额（不含居民购置商品房)亿元亿元亿元元亿元江岸区3653509795.74.48江汉区0.503787.2778.605539硚口区332.69.47125.15.汉阳区23.461.9172269.227武昌区30953.5825903.9.5洪山区421.842304792.943847青山区14.55269338800.326.31东西湖区42.693321.1426.12从上表中能够清晰的看

33、到：假如以行政区域为划分，武昌、洪山两区的经济进展潜力十分巨大。两区不仅具有名列前茅的城区人均可支配收入,同时固定资产投资额也特不靠前，武昌区的消费品零售总额远远高于作为商业中心的汉口任何一区（但小于汉口三区之和),洪山区的GD总量更处全市之首,其财政收入排名处于各区之末与其进展的政策取向紧密相关，实际上将更有利于其经济长期、稳定的进展步伐，武汉市居住热点的光谷片区、南湖片区即是在此环境下形成的房地产热点，符合区域进展的需要,而且进展的潜力专门大。与此同时,汉口的江岸、江汉两区保持了一定的进展步伐,但从固定资产投资分析，两区的进展空间差不多受到一定的限制，人均可支配收入处于中流水平。由于汉口城

34、区较老，市民的居住条件较差，居民改善居住条件的要求迫切,如此的相对稳定的潜在需求支持了后湖、金银湖片区房地产开发的热潮,具有一定的合理性。硚口、汉阳两区,经济进展略逊江汉、江岸，但人均可支配收入却低专门多,其房地产市场不活跃当属正常(沌口的武汉经济开发区不在此列)。放远眼光,硚口区的经济进展应当具备一定的潜力,假如对汉口其它地区的辐射能够有效展开,其房地产开发的潜力尚可挖掘。令人惊奇的是青山区，传统认为其工业区性质、区域环境较差、不适合房地产开发的观念可能错失强大的购买能力。尽管该区各项指标均不在前列,但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考虑其进展潜力，以其现有土地成本进行开发,应当有相当的

35、利润空间。因此，需要看到的是，青山区由于历史的、都市规划的综合缘故,其住宅项目的辐射范围十分有限,人群较为单一，在旧有居住观念、生活方式惯性较强的环境中,创新住宅开发的风险也较大。青山区的住宅总体水平提高尚需时日。东西湖区近年来显示了旺盛的进展势头，抛开综合经济进展水平不谈，作为汉口的后花园，近年来其住宅进展的迅猛态势令人瞩目。2、区域房地产市场分析(1）、行政区域房地产市场进展趋势分析与全市总体进展相协调,各行政区域的房地产开发、销售呈现出与区域经济一致的进展趋向。对各行政区域内住宅市场的分析如下: 表3- 各区要紧住宅指标住宅投资住宅施工面积住宅新开工住宅竣工面积住宅预销售总金额住宅销预售

36、总面积住宅平均价格亿元变化万平米万平米万平米亿元变化万平米变化元变化武昌区20027.3.26%22.119255642.5524.0%11.67.2%2200.815.63%06.729.3%180314.9397.721.83451%10.06.5%903.0.34%20013.04316%1781/7.314.7250.20%8.237.87%178.888.95%1999164163.863.069.80/59651.61%1292洪山区20218.9834058.9015.00876.2284.5%9.045919%18011.82001402.330.19.567338.7724%

37、56-286150.571.73200014118.03%145.38/61.6412.09222.40%.32203.3%124.1.29%19994.8/1.4/243.7526.1580.47%134.03/江岸区200221.132.472751611687100.9223.3448110.968.83%2136112500122.81%293192.2370.471687.16.13.281901.78202%2000.2656.5%241/73.215.2547.4%881519%1864.08-.4599910.3179./6657104/4.117.30%191.92/江汉区2

38、013.1-31%1.58677684.0421.1528.34%108.39306%19.9-.86%200117.80.3122.5188716.4844.%82.85.2%1988.1-3.6%2004.8220.68%22.2/56.461.38.%55.7-268%0627221.89128/1668/52.30.0/5.11.5%193.42/硚口区2002485-10.5%5.049.26774.592.20%26.47-2.3%1734.042.10%20141-4.5%71624.54155.90-.8%.31-8.2%7.240.52%2005.78.41%8.85/377

39、64327%36.378.3%1611-8.3995.23/40/33.133.920.3.4%192.51汉阳区2002.472.02%1162.0339947.-4.2%4.187.59%160.416.15%00.34-20%104.4755.0334971225%3614.56%14381621%2000.416.85%1.858.275474%51.21.3%14.6-14.619996.1111.4/.825.47/3.812%17121青山区022.30-5.%37.812471.9-0.0%13.57-5704%422.2516.40%2014.227.22%9.822.04.

40、913.86.7%31.7.%1221.91-86%0003.01.0881.57/.69.332.6%17.669.61311.413.5%994.9/8.3733.291.21/10411.98115568/东西湖区2002.63952%17.74.9.471134.1%66.5391%170.4917.8%20157.27%76.1440543.6.91288.0%47.805.621444.027.02%2003.444515%53.4/13.951.77.77%15.6-24181137.3813%1992.3.31.89.3/0.649.26%95.0/1）区域市场供给从市场供给来

41、看，大多数行政区保持了稳健的上升势头,其中,东西湖区、洪山区开发势头最好，连续三年保持了30%以上的增长速度（以总投资衡量)；武昌区、江汉区保持了持续增长的步伐；汉阳的变化较为引人注目，在201年投资小幅回调之后，其2002年的投资额增长较快，从进入203年后包括上海复地在内的诸多开发商接着大规模进入汉阳来看，该区域住宅开发的增长速度在一定时期内仍将保持(尽管需求角度所得结论对如此的投资取向并未吻合)。同时，青山、硚口、江汉三区的住宅总投资在22年出现负增长，其中，硚口、青山在过去的三年中有两年出现下滑,属于少人问津的区域；江汉区出现的下滑，假如结合需求的分析,可能与其区域购房人群的取向有关(

42、在需求大幅增长的情况下，价格持续两年小幅下跌),使开发商缺少在该区域开发的积极性。2)、区域市场需求从需求来看,武昌区、东西湖区显示了最为理想的增长态势 房价与成交面积同时上升。其中，武昌区在近年来显示了最为稳健的进展过程，同时显示了强烈的需求结构调整的势头，在经历了200年的房价的提升之后，武昌区实际已成为武汉市成交平均房价最高的区域。与此同时，东西湖区的崛起,更成为近年来住宅市场的一个亮点。数据显示,由于包括原基数较低等因素的综合作用，东西湖区呈现与总体市场脱离的走势，2000年，其需求指标未被大势有效拉动，但2001年，其销售面积、金额、价格均呈大幅上扬态势,推动该片区成为近年来武汉市全

43、市范围内耀眼的片区开发明星。20年,由于万科四季花城的入市,东西湖片区的需求连续20年的态势，接着保持强劲的势头,价格再升17.98%。住宅市场的另一亮点无疑是以“中国*光谷”的开发为契机振翅欲飞的洪山区。2000年,由于光谷概念的提出,洪山区住宅市场以当年预售、销售总金额增长2.2倍的方式回应,价格上涨6.2;2001年，由于光谷开发的实质性动作低于预期,使得该年度区域总需求出现负增长，但市场的回调以健康的方式展开，价格仍有微幅上调。200年，随着区域经济进展趋势的进一步明晰，市场回复到快速进展的轨道,呈现处令人振奋的进展态势。此外，仍然显示活力的是汉口的江岸区，其近年来的需求市场呈现良好的

44、进展走向,与其区域内后湖片区、解放公园片区成为住宅建设的热点联系紧密。同处汉口的江汉区需求总量有所上升，但由于价格不能有效提升，供需出现分歧。汉阳、青山两区,02年均以均价上升、需求下滑的方式运行，进展缺乏后力。而硚口更是出现全面负增长,可能需要一些外力的作用才能够有所好转。从供需两方面的综合分析来看，武昌、洪山、东西湖三区是住宅供需环境最好的区域，武汉市住宅结构调整的有效需求，也将以这三个区为主力逐步释放。(2)、热点区域综合分析）、南湖片区谈到南湖居住区,武汉人首先想到是深宝安开发的南湖花园片区。南湖花园实际上并不邻南湖,且有相当距离，但由于开发较早、规模较大,该片区在市民中的阻碍力较大。

45、该片区过去以大规模开发低价位商品住宅为特征,解决了众多收入不高家庭的居住条件较差问题，在一般市民心目中与汉口的百步亭、常青花园类似,都属于工薪阶层所关注的购房热点。作为南湖范围最大的一个居住片区，该区域内的项目建设此起彼伏,包括中央花园、新大地*博雅苑、新世纪宝安花园、宝安加州花园等在内的新项目使南湖花园保持了随时代而前进的步伐尽管其主流客户定位仍然是能够同意较低价位的一般市民阶层。1999年,由红桃集团下属的武汉联合置业房地产公司开发的丽岛花园入市,项目紧邻珞狮南路、南湖北岸,成为真正意义上的“南湖概念”。丽岛花园以不墅开发起步,分期建设多层洋房、小高层住宅、高层住宅,树立优质、优价的社区形

46、象,同时，其规划、选材、施工、营销、物业治理(本司物业）均显示了较为成熟的开发模式,推动了南湖片区居住理念的延伸,并对整个武汉市的房地产开发注入了新奇的血液。过去武汉人一致认为的“乡下”，在今天差不多得到许多武汉人的认可。丽岛花园更成为片区的代名词。从市场来看，尽管该项目的销售不如人意,但丽岛花园对真正的“南湖”居住区起到了巨大的引导作用。近年来,珞狮南路沿线及延伸的楚雄大街沿线,以“南湖水景”为主题的项目相继出现，明泽*半岛尊邸、南湖山庄、名都花园以及2002年底开盘的狮城名居等，共同将该片区的住宅建设引向较高品质的方向。南湖片区占据自然资源和地理位置(距离高校/中心区的实际距离不远）两项优

47、势,由于近年来高校教师收入大幅提升,高科技行业、科研院所从业人员收入较高，南湖片区、尤其是南湖水域周边的房地产开发具备一定的潜力。近年来南湖区域的房地产开发呈现以下特点:注重环境开发南湖片区是武昌的新兴片区，靠近南湖水域一带自然条件出众,文化氛围浓厚,消费者文化水平较高使得房地产开发商在开发过程当中都将环境的开发放在了首要位置。建筑风格丰富南湖片区的住宅建筑风格近年来发生了专门大改变，逐渐从单一的欧式风格向多元化方向进展。户型种类齐全 ，且大户型比例增大由于南湖片区开发起初以经济适用房为主（要紧是南湖花园城），户型类不单一,且面积较小,1999年以后,人们开始注重对住宅功能的需求,针对这一转变

48、,南湖片区住宅户型从功能到面积都逐渐丰富,明泽半岛还出现了多层全复式设计的大户型。配套设施日益完备随着南湖花园城的逐步成熟,带动了片区配套的日益完备。部分楼盘还拥有了网球场、游泳馆、健身馆、青青年活动中心等场所供业主节假日满意享受生活乐趣。2）、光谷片区光谷片区是武汉是新兴的科技开发、住宅建设热点区域，2000年9月8日,武汉市第十届人大常委会第二十一次会议通过了武汉市人大常委会关于加快“武汉中国光谷”建设的决议，明确了对“光谷”建设的政策取向，东湖开发区的周边环境及基础设施也不断改善。同时，光谷建设引入的一批高科技人才，带动了区域的住房需求，由于从业人员的年龄关系，多数购房人员对住房的要求较

49、高,对智能化与自然环境、优质治理及齐全的社区配套等的要求更促进了该区域住宅建设的快速进展。光谷范围内,不仅有长飞光纤光缆、烽火通信、精纶电子、楚天激光等高科技企业、创业企业，还有华中科技大学、中国地质大学、武汉化工学院、中南民族大学、武汉科技学院等众多高校和科研院所。受信息经济产业迅猛进展及高校教师收入水平不断提高的阻碍，该片区住宅市场以较新的面貌涌现出一批相对质素较好的楼盘,并伴随楚雄大道成为要紧干道，迅速形成了规模的开发效应。光谷范围内,要紧供应两种类型的住宅项目，其一是多层住宅,典型的项目包括当代花园一至五期(现售当代光谷智慧城)、尚文创业城、学府佳园(有小高层）、东林外庐等，售价一般在

50、1200元左右；另一类是以汤逊湖开发为核心的不墅概念,满足科技新贵们在收入快速增长后对小资情调的急速追逐,作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖，聚拢了水蓝郡、银河湾、玉龙岛花园、澳门山庄等多个项目,项目以具备或预备购买私家车的购房者为要紧目标客户,距离中心区较远，但自然资源相对丰富。由于开发时期不一,品质差异较大,价格从1400300元不等。正如同前文分析,由于洪山区进展的潜力无穷,光谷片区住宅进展的前景尚可接着看好,但由于近期其范围内拟建项目集中（详见后文拟建、待建项目部分)，而光谷的科技开发非一日之功,片区项目的价格、消化速度压力将十分巨大。由以上特点我们能够大致看出光谷地区今后的房地产进展趋势:

51、注重环境的开发,特不是周边自然环境的利用。周边良好的自然、人文环境会接着成为光谷地区楼盘的销售卖点。随着光谷进展的逐步成熟以及周边房地产市场竞争的加剧，会带动地价上涨。注重高科技概念的挖掘，物业治理将逐步走向智能化。安防、通讯、治理的自动化系统将成为小区的差不多配置。由于光谷地区的土地资源日益减少，房地产开发重点逐步向汤逊湖及其周边地区转移，以后将有更多的大型房地产项目在汤逊湖地区出现。 )、金银湖片区在数年前,金银湖地区依旧张公堤外一片无人知晓的荒地。在房地产开发热火潮的冲击下,短短几年间那个地点差不多成为武汉市最大也是最具有阻碍力的房地产开发热点地区。金银湖片区近年来进展速度最快，也最为抢

52、眼，成为武汉市最具有阻碍力的房地产开发热点地区之一。金银湖片区位于汉口地区的北部,属于武汉市的郊区，拥有丰富的土地资源和水资源，自然环境绝佳。其北有武汉天河机场，东有汉口火车站,虽远离市区,但差不多通车的金山大道、马池路以及金山一路、机场高速路等交通线路都拉近了其与市区的距离。土地资源的丰富、道路的通畅、交通的便利使金银湖地区成为房地产开发商们理想的乐土。上千亩的大规模的房地产项目纷纷在此扎堆,数十亿的大手笔的开发投资接踵而至，今天的金银湖差不多成为地产强者的舞台。金银湖地区的房地产持续升温，202年显得更为汹涌。万科四季花城、恋湖家园、高尔夫都市花园、黄金海岸、汀香水榭等大型项目相继扎堆于此

53、,并表现出较为显著的区域特色。近年来金银湖区域的房地产开发呈现以下特点:开发规模大 占地40亩的常青花园、占地410亩的万科四季花城、占地达570亩高尔夫都市花园等大盘项目，共同促动了金银湖房地产的进展。对居住环境极为注重从规划设计角度上看，金银湖地区原先的荒凉正好为开发商提供了大展拳脚的宽敞天地。开发商建设理念的不断创新更多的表现在对人居环境的倍加关注。金银湖地区的开发热潮,推动了整个东西湖区房价大幅上扬统计数据显示,东西湖区的住宅均价从2年117元平方米一路上扬，至2年已达704元/平方米。而东西湖区的房价上涨恰恰是由于金银湖片区新推楼盘的房价大幅提高所致,能够讲金银湖片区的房地产开发推动

54、了区域市场物业增值和市场进展。 要紧的客户群多数来自汉口金银湖片区的要紧客户群,多数来自汉口,潜在的客户量较大,其中，靠近金银湖的常青花园居住区通过多年的开发建设,差不多得到了市民的充分认同,这使得金银湖在客户源上较之其它郊区更具明显的优势。4）、江岸后湖江岸区位于武汉市东北部的长江北岸,是中共武汉市委员会、武汉市人民政府所在地。由于江岸老城区开发空间有限,而距市区稍远的后湖地区则成为江岸房地产开发的热点。在武汉市道路建设和市政配套快速进展的前提下,离市区较远的后湖地区的交通和生活条件大为改善,大规模的住宅小区相继出现，如百步亭小区、后湖生态花园、东方恒星园、佳海华苑、竹叶苑等，然而,作为江岸

55、区住宅、投资开发热点的后湖地区，交通不便一直是困扰其进一步进展的要紧缘故。后湖片区房地产开发的要紧特点是:开发项目以解放公园为中心向北侧延伸,创建大面积住宅区沿汉黄公路,后湖片区由南向北开发了东方恒星园、后湖生态花园、佳海茗苑、城开紫竹苑、世纪家园等要紧项目,而东北方向的百步亭花园更是安居工程的超大楼盘。价格要紧分布在1600-2300元/平方米之间后湖地区住宅价格普遍较低，相对销售较好的东方恒星园约2300元/平方米,其他楼盘价位相对较低，后湖生态花园仅售100元/平方米，房屋经济有用,个不楼盘，如佳海茗苑,以Twnhuse为主，均价约290元/平方米。楼盘以“绿色生态”为主题,集科学为一体

56、，更加注重“以人为本”和“人”的需求如百步亭北侧规划中有市内最大的700亩都市生态花园,东方恒星园采纳立体绿化,后湖生态花园设有气象温度风向监测站等。四、供给楼盘调研供给楼盘调研以项目周边重点楼盘为主、辅以其它典型楼盘。要紧调研的区域有：南湖片区、光谷片区及雄楚大街、洪山广场及水果湖、东湖沿线、徐东路沿线、中北路沿线、临江大道沿线及汉口金银湖、后湖、永清街以及解放大道等区域。1、供给楼盘概况表4-1 供给楼盘指标汇总（南湖、光谷楼盘)项目名称丽岛花园南湖山庄明泽半岛狮城名居水蓝郡名都花园当代光谷智慧城学府佳园开发商联合置业武汉佳和南湖农业园科技创业洪发物业进展湖北长城建设实业武汉城投房地产开发

57、当代物业进展武汉东湖高新集团区位南湖以北,珞狮南路以东珞狮路507号南湖以南，珞狮南路以东珞狮路441号光谷南湖畔卓刀泉南路路口民族大道与雄楚大街交汇东湖高新总部对面土地面积6740 19086062M25659 51595 M34170 M65000 M10000 13 总建筑面积15400 M8000 M271.35M1089 M21M000M一期800整体3000 M70562 M总套数（户）000915649436一期(总数40多户)26126建筑形式多层、小高层、高层、不墅多层、联排小高层、高层小高层、高层联排、不墅多层、小高多层多层、小高、不墅容积率1.050.94.9.036.0

58、1.31.3绿化率649%46%40%60%50%40%4户车比2:11:2：12:12:1；1:14:1：12:名义价格(元 )四期3200 多层均价：200联排不墅:440三层复式均11；二层复式均29；18层均价：26812层均价：65联排均:2600独立均： 300多层均价:310；小高层均：00多层均价：280多均：1950小高均:23实售价格(元/ M)四期97折14多均97折:2328联排9折：461三层复式均9折:3031;二层复式均折:2868;8层均9折:572;1层均9折:25;联排均99折:257；独立均99折：57;多均9折:945；小高均95折:755多均折:222

59、2;多均：19;小高均：235;销售进度四期12%44%3450%60%30%开盘时刻24.220033002.8.120021.280021200.10.282002.11.1203.物业治理费(元/ M.月)1.（小高)2.0（不墅)0.8(多层）0.8(多层）12(联排).（小高）1（高层）1.0（小高）.0(高层)1.（联排）1.（不墅）1.2(多层)1.5(小高）0.5（多层).（多层）1.（小高)1.8（不墅)建筑规划设计加拿大H武汉江城台湾何伟良武汉大学设计研究院菲腊国际设计事务所武汉市建筑设计院张在元、美国CAMIJOHNSN建筑设计事务所武汉建设设计院景观设计香港怡境师捷尔实

60、设计公司法国. eriegon武汉大学设计研究院武汉市园林设计院武汉法雅园林养护有限公司浙江揽景环境设计公司香港怡景设计物业治理丽岛物业(本司物业顾问）佳和物业深圳地王物业洪伟物业治理香港怡高物业顾问名星物业(戴德梁行顾问）当代物业治理武汉新城物业表42 其它区域要紧楼盘指标汇总表项目名称东湖林语都市经典世纪彩城安顺星苑蓝湾俊园福星都市花园四季花城（二期）高尔夫都市花园开发商武汉典藏置业武汉三镇实业房地产开发湖北建工置业武汉市平安置业有限公司武建集团富强有限股份公司武汉福星惠誉武汉市万科房地产香港新邦国际有限公司区位东湖大门西侧徐东路.汪家墩站中北路5号武昌中北路64号武昌临江大道76号新华路