重庆模式之农民必须退地进城吗

1、重庆模式探讨一：农民必须退地进城吗？导读：近日，重庆市市长黄奇帆在同意媒体采访时表示，按照重庆模式，西部能够打败长三角。事实上，2010年以来，重庆启动公租房规划与户籍制度改革，成为其吸引沿海产业转移的重要手段，重庆模式也引发广泛关注。然而，以重庆户籍改革为例，围绕重庆1000万农民“退地进城”的问题也引发一些争议。有学者就指出，都市化就一定意味着农民进城、失地吗？1000万农民是如何进城的（重庆市市长黄奇帆形象地比喻：在这次户籍改革中，进城农民将穿上都市就业、社保、住房、教育、医疗五件衣服，同时脱掉农村承包地、宅基地、林地三件衣服。据2010年8月1日实施的重庆市户籍制度改革农村土地退出与利

2、用方法规定，对本次户籍制度改革中自愿退出宅基地及农房的农户，平均补偿（助）费用为每亩不低于9.6万元，该费用由农民和集体组织按照8:2的比例分配。）十年内1000万农民进城 引发强制都市化质疑 2010年8月1日，重庆市统筹城乡户籍制度改革农村居民转户实施方法(试行)施行，据此，自重庆市主城区到远郊区县，只要是符合条件的本市农业户籍人士，均可转为城镇户口，农民转户后三年内可保留宅基地。8月15日，相应的土地补偿、社保缴费标准出台。目前，重庆市全市40个区县807个派出所全面受理符合条件的农民转市民申请。 据了解，重庆推出的两年300万、十年1000万的农民进城打算，全市户籍人口城镇化率从29%

3、提升至60%以上。重庆市市长黄奇帆形象地比喻：在这次户籍改革中，进城农民将穿上都市就业、社保、住房、教育、医疗“五件衣服”，同时脱掉农村承包地、宅基地、林地“三件衣服”。脱掉的这三件衣服核心是“土地”，土地也成为各方关注的焦点。 黄奇帆强调，农民工转户，其所获得的都市福利是由农民工在都市付出辛劳工作而换取的，转户不以退地为前提，农民自愿退地，退地收益自由处置。整项转户工作不存在以土地换户籍、以土地换社保、以土地换都市待遇的概念。 只是，由于政府制定大规模转户打算，亦引发社会质疑是否“强制农民转户”，强制都市化的质疑。黄奇帆在重庆户改公布会上坦承，部分大中专院校学生反映，部分学校将转户与学生的奖

4、学金、毕业证等挂钩；而中国改革报道称，重庆九龙坡派出所，即有每月必须转户多少的硬性指标，有违自愿原则。 进城农民宅基地仍可保留三年，但交易缺乏法律保障 据2010年8月1日实施的重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用方法规定，对本次户籍制度改革中自愿退出宅基地及农房的农户，平均补偿（助）费用为每亩不低于9.6万元，该费用由农民和集体组织按照8:2的比例分配。同时，同意转户居民3年内接着保留宅基地使用权及收益权。过渡期结束后，可接着按照依法自愿的原则处置宅基地，不强制转户居民退出宅基地。 黄奇帆在同意媒体采访时表示，退出的宅基地复垦为耕地，仍由集体经济组织使用，并以“地票”的形式在农村土地交易所交

5、易。目前，重庆在土地规划上的做法是，每年从国土资源部获得的用地指标要紧用于基础设施建设、公共设施建设和工业用地，大部分的房地产开发则通过购买地票，来取得额外的用地指标，每年大约有四分之一的用地指标通过这种方式获得。 黄奇帆认为，该方式确保耕地面积不减少的同时，满足城镇建设用地需求，还能够利用级差地租提升农村偏远地区的土地价值。从实践看，偏远农村宅基地复耕后，由每亩2万元上升到15万元左右。目前，一般退出宅基地及农房的农民每亩可获10万元以上的补偿，流转承包地每亩不住能够获1万-2万元不等。 有学者指出，重庆市以“地票”的形式在农村土地交易所交易宅基地，比天津推行的宅基地换房和诸城等地推行的农民

6、“被上楼”更多地考虑到了农民的利益。但据媒体报道，由于土地整理需要付出一定的原始成本，实践中往往是有关公司直接替农民整理土地并自己成为交易主体，在地票卖出后再分给农民部分收入。交易主体悄然变化，农民利益如何保证？目前尚无法治手段确保农民从地票交易中获利。 重庆模式VS南海模式：农民不进城也可分享改革红利（据了解，重庆推出的两年300万、十年1000万的农民进城打算，全市户籍人口城镇化率从29%提升至60%以上。数据显示，目前南海区建设用地占行政区面积的近50%，而其中有60%属于农村集体建设用地。在过去的30年中，许多农村集体组织以极低土地租金吸引企业经营者在农村集体建设用地上办工厂、市场，出

7、现大量低效使用的土地。）以租代征 缓解都市化进程中的官、民矛盾 事实上，我国大多数地区的所谓都市化往往是以农民进城和农民失去土地为代价的。据新京报11月2日的报道，日前，全国二十多个省、市正“撤村”换取建设用地，地点政府利用国家“增减挂钩”的政策漏洞扩大土地财政，失去宅基地的农民“被上楼”。重庆模式也具有类似的特性，即农民退地、进城，退出来的宅基地转化为复垦耕地，如此市区就能够增加都市建设用地指标，用来招商引资。只是，并非所有地区都沿用这一模式。以佛山市南海区为例，农村实行集体治理，将土地出租或规划后，农民自筹资金以公约和公司的方式建好厂房、酒店、批发市场出租，每年分红给农民个人，农民能够在不

8、改变居住的人文环境和家族环境下，实现安居和向都市化过度这一目的。 近年来，在农村集体治理土地，统一建厂房出租的基础上，南海市又创建了一种“政府征用和租赁土地，统一规划开发”的经营模式。即由当地政府和各行政村签订土地租用合同，在规定的时刻内租用规范范围内的土地，负责进展区以后的建设和运营，按照一定的原则向各行政村支付租金。 由于这一模式无需大量征用土地，也不存在失去宅基地的农民被上楼的问题，因此也就可不能产生因为土地征用而产生的官、民矛盾；同时，都市建设用地日益紧张的局面还能够得到有效的缓解。 同样是政府主管，农民不进城也可分享改革红利数据显示，目前南海区建设用地占行政区面积的近50%，而其中有

9、60%属于农村集体建设用地。在过去的30年中，许多农村集体组织以极低土地租金吸引企业经营者在农村集体建设用地上办工厂、市场，出现大量低效使用的土地。 为了解决“乡村经济”模式的缺乏规划、产能低的问题，也解决“园区经济”模式存在的土地资源、拆迁难和生活配套问题的限制，南海桂城街道提出了“产业社区”这一新的进展模式，政府在尽量不征地的情况下，在农村集体土地上进展都市型产业。以南海大沥镇的广佛国际商贸城中心区为例，这片分属5个村委会、15个土地权属单位所有、牵涉上万名村民利益的1800多亩土地，大沥镇政府通过“政府征用和租赁土地,统一规划开发”的经营模式，因为无需大量征用土地，且村民不用承担土地开发

10、风险，专门快获得上述村委会及土地权属单位的一致认同。据报道，这种经营模式由政府先组建土地开发公司，与15个土地权属单位签订协议，把1800多亩土地全部交由政府进行统一开发经营。依照相关合同内容，政府保证以不低于各村原租金的价格租用土地，并每3年递增10%，租期为40年。返租协议签订后，整个商贸城中心区的平均土地收益较拆迁前提高超过30%。和重庆模式不同，同样是政府主导型，南海模式的优势在于，农民不进城也可分享改革红利。我国大多数地区的所谓都市化往往是以农民进城和农民失去土地为代价的。然而南海模式却打破这一怪圈，通过农民自筹资金建厂出租或者是政府建厂、返租农民的模式，实现了农民无需进城、失地，也

11、能分享改革带来的红利这一终极目的。重庆模式探讨二：住房双轨制容易推广吗？导读：近日，重庆市政府在其全市经济工作会议上透露，2011年，重庆市公租房将竣工1300万平方米，集中解决65万中低收入群体住房问题。有学者赞扬，重庆模式加大公租房的建设，同时放宽对商品房的管制，这一双轨制将完全解决中国房地产的问题。重庆的这种双轨制能够向全国推广吗？十年内建4000万平方米公租房 面临农民进城压力（据2010年8月1日实施的重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用方法规定，对本次户籍制度改革中自愿退出宅基地及农房的农户，平均补偿（助）费用为每亩不低于9.6万元，该费用由农民和集体组织按照8:2的比例分配。）十

12、年内解决200万人住房需求 进城农民将达1000万 重庆模式分为三部分内容：第一步，实行公租房和商品房并存的双规制，十年内开发4000万平方米的公租屋，只租不卖；第二步，十年内1000万农民进城并给予重庆户口，前提是进城农民放弃宅基地，复耕为农地，从而在确保耕地红线的前提下增加都市建设用地；第三步，推出三个层次的IT产业集群，最高层次引入了惠普、思科等知名公司，解决进城农民的就业问题。在住房方面，重庆希望能实现市场与保障“双轨制”。30%-40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障，停建经济适用房和廉租房；60%-70%的中高收入群体由市场提供的商品

13、房解决；对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系。公租房租金原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%。 值得关注的是，按照重庆农民“退地落户”的规划：第一步，2010年至2011年两年内，不包括重庆本市的困难户，仅转户进城的农民就将有338万，重庆三年内建60万套，只能满足占重庆城镇人口30%的困难户的居住需求。第二步，2012至2020年，以每年转户80万-90万的速度，最终累计转户1000万人，但十年内，重庆公租房只能满足200万人的居住需求，其中存在专门大的压力。 4000万公租房需千亿资金 七成需对外融资 重庆市市长黄奇帆曾向媒

14、体表示，重庆十年内建4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，共需约1000亿投资。其中，政府投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70%要依靠市场融资，包括商业贷款、保险资金、信托、债券等。其中，前三年建3000万平米公租房，共需资金超过700亿元。黄奇帆称，2/3要通过融资渠道来解决，包括银行贷款、保险基金的融资方式；公租房和与之相配套的商业店面租金，能够逐年归还500亿元融资的本金和利息。 只是一些业内人士认为，黄奇帆的可能过于乐观，3000万平米公租房建设给政府的财政压力不小。分析认为，最近三年的公租房建设3000万平方米总投资规模

15、超过700亿元，假如考虑到政府划拨3万亩土地投入建设，由此损失的土地收益金将达500亿元，一加一减，已与2009年重庆财政收入1165亿元相抵，这是一笔不小的数目。 令据媒体报道，涉及到投资期限的问题，重庆各界也没有达成共识，商业银行的开发贷款一般期限为三年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达二三十年，商业银行并不乐意支持这类项目。负责数十万平方米公租房建设的重庆地产集团向外界表示，已与数家银行达成超过50亿元的十年期协议贷款。一房地产信贷人士表示，重庆这种中长期协议贷款，不是每家银行都认可，一方面依靠租金收入作为第一还款源存在不确定性，另一方面公租房通常产权仍由政府所有，且产权不能抵押给银

16、行。双规制可满足部分低收入者住房需求，一线都市复制不易（数据显示，2010年1月1日至11月22日，重庆通过卖地共取得约326亿元收入，约占重庆当年财政收入的四分之一。今年11月份的一项调查显示，亚洲几大国际都市中，香港的房价超越日本东京，折合每平方米13.4万元人民币，成为亚洲房价最贵的都市。一年来，香港房价上涨22%。 ）双轨制对一线都市不具普适性 财政、土地储备压力大 随着重庆两江新区规划建设，重庆都市建设用地总量将从2010年的401平方公里上升至2020年都市建设总用地520平方公里。尽管目前还没有十年内1000万农民退地进城将转增多少都市建设用地的统计数据，但专门明显，新增都市建设

17、用地要紧来自农村建设用地复垦转增的土地。此外，对重庆而言，不论是公租房建设，依旧为吸引外资搞的招商引资项目，其资金专门大一部分来自于土地出让金，而出让的土地大部分来自退地落户的农民。中国指数研究院数据显示，2010年1月1日至11月22日，重庆通过卖地共取得约326亿元收入，约占重庆当年财政收入的四分之一。由此能够看出，重庆的住房双轨制从土地储备增加到公租房建设资金，都要依靠农村建设用地复垦而产生的转增土地。这一模式关于专门多外来人口占要紧新增人口来源的一线都市来讲，都不适用。因为外来人口即使退地落户也无法转增一线都市的建设用地；同时，如此大规模的公租房建设，对一线都市政府的财政和土地储备差不

18、多上一个专门大考验。 以广州为例，近年来，广州的土地储备一直缩量供应。依照2006-2010年广州住房建设规划土地出让量为：2007年5.01平方公里、2008年4.63平方公里、2009年3.84平方公里。然而，在2008年，广州外来就业人口却占到广州就业人口的1/4。双规制度参考新加坡、香港经验 仍难打压房价 有学者认为，重庆模式的思路与本轮房地产调控加大保障房建设的战略方针相吻合，并提出了符合当地实际情况的具体解决方案，比起北京、深圳、广州这些都市的保障房建设规划，执行目标更加明确，还提出了增加公租房土地的解决方法（农民退地落户）。经济学家郎咸平盛赞重庆模式：“我个人认为在目前的房地产形

19、势下，只有重庆模式才能挽救中国房地产。假如推动重庆模式，将会使我国房地产市场逐渐稳定，我们的股票市场也将慢慢水涨船高。” 事实上，重庆模式是模仿新加坡和香港的保障房制度，然而，保障房的推出并未阻挡商品房价格的上涨。比如，香港的公屋政策始于20世纪50年代，目前，香港共有约71万套公屋住房，超过200万人租住其中，解决了将近三分之一人口的住房问题。 然而，香港的公屋打算并没有阻碍到商品房的售价攀高。今年11月份的一项调查显示，亚洲几大国际都市中，香港的房价超越日本东京，折合每平方米13.4万元人民币，成为亚洲房价最贵的都市。一年来，香港房价上涨22%。 重庆模式中的住房双轨制将面临人口、土地、资

20、金等方面的压力，一线都市专门难模仿。同时，中国目前的房市困局要紧是因为土地财政、民间投资渠道单一等多种因素作用的结果，专门明显，重庆模式也并没有从全然上改变这一大的背景。重庆模式探讨三：从温州模式到重庆模式导读：近日，据媒体报道，重庆市1-11月加工贸易进出口额差不多达到13亿美元，同比增205%。目前，重庆的加工贸易业是承接沿海向内陆产业转移的势头，在政府的强势主导下完成的。那么，同样是加工贸易，改革开放三十年来，从温州模式的无为而治到重庆模式的政府主导，哪一个更具有时代性？ 自发行为VS政府统一规划温州：“被逼出来”的自发行为温州模式是指浙江省东南部的温州地区以家庭工业和专业化市场的方式进

21、展个体经济和私营经济，从而形成以商带工的“小商品、大市场”的进展格局。1986年，闻名社会学家费孝通教授在温州调查时，提出了“温州模式”这一概念。“温州模式”被学界称为是一种“被逼出来”的模式，因为温州地区人多地少，大量农业剩余劳力要向第二、三产业转移，农民需要进展非农产业致富。 同时，在进展初期，温州的个体经济和私营经济既无政策扶植，又无外资投入，国有经济又少，国家的补贴也相应较少，有时甚至还冒着政策的风险，比如，在1982年初打击严峻经济犯罪活动中，温州柳市镇的“八大王”就被戴上“投机倒把”的帽子，除“螺丝大王”刘大源在外逃亡8个月侥幸逃脱外，其余“七大王”不是进了学习班，确实是被判了刑。

22、重庆：政府主导，出优惠条件引资在重庆模式里，户籍制度改革、公租房建设和加工贸易互为表里。户籍制度改革使得农民退地落户，带来大量廉价劳动力（十年内进城1000万）；公租房打算中的一部分为这些劳动力解决居住问题（十年内建4000万平米公租房）；以优惠的条件开展加工贸易，吸引思科、惠普等大企业入驻。而这一切，差不多上政府全程规划的结果。重庆市市长黄奇帆在同意媒体采访时就表示，传统加工贸易存在“企业办社会”的问题，职员的生产和生活往往局限在厂区狭小空间。我们改变了这种模式。“我们（政府）在加工贸易区造宿舍，给初级职员居住，中级职员住公租房，高级职员住商品房，自己买，给予个人所得税退税。以如此三个层次，

23、把职员分散开来。因为政企分开，政府和社会把职员生活揽下了，企业只造厂房，不要去造宿舍了，它的投资也节约了，这也有利于招商引资。”民营经济主导VS国有经济主导温州：民营企业占全市企业总数的98.8%研究显示，“温州模式”被关注的缘故，要紧是温州个体私营经济进展快、比重大。“温州模式”讲到底，是放手进展民营经济的模式。在温州地区，要紧依靠农民家庭积存进展家庭工业，依靠农民个人头脑进展中介服务。通过劳动替代资本投入、人力资本收益积存的过程，实现农村工商业资本的原始积存，是“温州模式”的重要特征。 数据显示，目前温州民营企业的数量占全市企业总数的98.8%；民营企业第二、第三产业的产值分不占全市的90

24、%和92%；民营企业的从业人员占全市职工总数的80%左右。闻名农村经济专家杜润生曾经指出：“温州经济，民办、民营、民有、民享，它是自发的，又是稳定的可持续进展的经济秩序。” 重庆：“八大投”主导，外资表现抢眼在重庆，不管是庞大的公租房打算，依旧牵涉重多的户籍制度改革、产业新政和金融战略，强大的国有资本可谓身影处处，是政府意图的强力执行者。政府为主导，庞大的国资为后盾，正是重庆“新经济政策”的重要特征。重庆的一系列改革措施通过政府主导的八家投资公司(八大投)来完成。 同时，近年来，重庆的外资经济表现也十分抢眼。重庆市1-11月加工贸易进出口额达到13亿美元，超过历史年度7.35亿美元的最好水平，

25、同比增205%。其中，惠普系企业的电子信息产品及零部件为加工贸易贡献巨大，占到36%之多。造就一批先富人群VS造就劳动产业过密温州：民间资本达6000亿元，投资客引关注据费孝通教授的研究，上世纪80年代，温州在外流淌的手艺工人已达22万，其中经商的约10万。这是构成“温州模式”的骨干。温州农民大批到外地去打零工，卖手艺，如木匠、裁缝、修鞋、弹棉花等。这些人省吃俭用，把在外地挣得的钞票寄回家乡积存起来，成了后来在温州一带进展家庭工厂的启动资金。通过30多年的进展，数据显示，目前温州民间资本总体规模近6000亿元，这笔庞大的民间资本在全国各地进行各种实业投资、民间借贷以及投机炒作等活动。一些私营企业还进军国际市场，如康奈集团进军俄罗斯远东地区；在北美、中东、南美等地区，也活跃着众多温州私营企业家。重庆：6000亿打造IT产业，解决300万就业重庆市政府打算投入6000亿，打造IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到80%的零配件在重庆本土生产，能