长安写字楼项目规划方案

1、 HYPRLINK http:/ 安长安北路写字楼项目策划方案目 录第一部分 市场分析2003年西安经济状况2003年西安经济进展目标西安房地产市场概述市场需求与进展趋势当前市场面临的问题城南区域经济长安北路区域经济项目的SWOT分析产品的SWT分析项目的产品规划调整建议第二部分 项目定位项目的市场定位项目的产品定位项目的价格策略/定位项目的目标客层定位第三部分 营销推广项目的营销形象定位项目营销的核心策略项目营销时机建议项目销售周期规划项目的销售策略/售楼中心选址项目的销售规划和目标实施项目的推广策略项目的案名建议/推广主题 项目的执行策略长安北还缺少什么从都市空间来讲:长安北缺乏一种巴黎香

2、榭里拉大街的艺术特色和文化承扬巴黎香榭里拉大街,享誉世界,是一条闻名的商业街区，除过凯旋门，宽敞的车道和香榭树，还有一座座百年建筑留给现代人的启发,长安北的建筑缺乏一种文化经典文明传承的大气之美。从区域竞争力来讲:长安北缺乏一种北京金融街的力量和精神金融街当年曾与闻名世界的中关村拥有同样的荣誉，近两年，金融街的进展受到阻碍。困则思变，现在北京的金融街要变了从街区形象讲:长安北缺乏一种深圳华强北的时代精神和商业文明华强北路，5年前也是一条郁郁寡欢的街道，但现在差不多成为深圳商业的名片,它的成功在于资源的整合,但更在于运营思维和理念的大转变。长安北是否明白自己是什么？自己应该是什么?从市场竞争格局

3、讲：长安北缺乏复合型商务社区和个性化投资型商务楼宇从长安北商务圈的市场竞争格局和供应态势来看，除过中信大厦和中诚大厦，长安北的高档写字楼目前处于空白。第一部分市场分析、23年西安的经济运行状况:003年是西安经济快速进展的一年，全市国民生产总值达到82.4亿元,同比增长1.%左右,超出全国和全省5.3和.个百分点，城镇居民人均可支配收入为7110元， 同比增长105%,全年全市固定资产投入为320多亿元左右,同比增长17%。消费品市场购销两旺，人民生活水平不断提高，投资环境不断改善。2、2004年西安经济进展的目标：24年西安全市经济增长速度力争达到1，国民生产总值力争达到9.5亿元,城镇居民

4、人均可支配收入增长8.5,达到714元，地点财政收入与GDP同步增长,达到60.12亿元，全社会固定资产投资增长185%,达以4005亿元。由此可见，04年西安经济仍将是持续快速进展的一年，政府将通过各种宏观调控机制促进经济健康有序的进展,同时,一大批市政道路设施的建设也将为西安经济的进展注入活力,并为房地产市场带来众多商机。、西安房地产市场状况概述：近几年来，随着市政建设步伐的加快以及都市经营理念的深入，给西安的房地产业的进展提供了专门大的上升空间,同时房地产市场的成熟与规范也极大的推动着西安的都市化进程。通过近几年的迅猛进展,西安的房地产业已向品牌化、生态化、人性化等方面进展，整体市场呈现

5、如下特征：西安房地产市场商品房售价总体呈上升趋势,但增长幅度已有所趋缓,较多开发商的产品结构与市场需求相悖，只是市场上的房屋操纵率不断递增。市场新项目不断增加，市场供应量加大，竞争愈来愈激烈,营销压力陡增，致使缺乏自身特色的项目推案难度不断加大。市场强大的需求量，将使商品房购销两旺的局面在今后几年更为明显。随着市场产品缺乏创新，楼盘同质化现象加重，品牌已成为客户购房时的重要考虑因素。西安道路交通方面的缺陷,致使消费者对项目的区位进展及交通状况专门关注。随着市场的不断进展，消费者已日趋理性,众多消费者都以观望的态度来看待西安的房地产市场,等待着适合自己的产品出现。都市格局更加明显,如明德门小区、

6、西高新商务区。政府对南郊建设力度的加大,致使南郊已成为西安市民购房得首选区域，甚至长安区的房价也是不断上升。小高层、高层将成为今后物业的主流，已慢慢被消费者所青睐,在市场上具有专门强的竞争优势。人们生活水平的提高，社区环境、物业品质以被极为重视,高档次的楼盘将引领潮流。定位高、总价较高的大户型,在市场上销售普遍较慢，相反，方正有用的紧凑小户型在市场上销售状况较好。工薪阶层的购房已成为市场消费的主流,定位准确的个性化物业倍受青睐。精装修的商品房已成为西安楼市的一大亮点,此类物业也将是房地产行业的一个进展趋势，目前也已被西安市民所同意。都市化进程的加快,郊区住宅有专门大的市场空间,将直接阻碍西安的

7、房地产格局。2) 写字楼物业的市场现状和需求据悉,西安写字楼超常增量期是在001年,供应量一下子比2000年猛增18.9%。据不完全统计,目前西安已建成和在建项目大约7万平方米,已建成的有5万平方米,创下了西安写字楼市场进展的一个高峰。造成目前上述现象的深层次缘故:首先，前期写字楼供不应求和高额利润，导致开发商盲目跟风,市场严峻过剩。据有关资料显示，001年至今,整个写字楼市场总量差不多达到50万平方米，消化量只有20%,表现最好的201年市场销售量仅为供给量的7%。加上999年下半年开始，市场出现巨大交易量，市场需求迅速释放。最终导致今天市场平淡。首先是高新板块,该区域目前共有在销楼盘17个

8、,其价格约有200-800元/平方米，均价在60元/平方米。西安高新区通过1年的进展，高新技术产业进展势头依旧不减，除聚拢了大量有钞票有闲阶层和产业新贵为住宅区的建设上起到了专门大作用外,随着高新区二次创业浪潮的兴起，高新区的写字楼也成为高新区进展建设的亮点。西安的另一个写字楼“板块”确实是南二环一带,尤其集中在二环路上的朱雀路口到西二环以东至西一线,目前城南区域约有写字楼盘个,其价格约在3500元/平方米580元平方米，均驾驭约为4800元/平方米左右。仅仅南二环玖从东到西集中了华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志城大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等,

9、南二环写字楼的最大优势无疑是交通。城中板块共有在销楼盘35栋，写字楼占到一半的比例,其售价约为300600元平方米左右,这和城内的中心区域地位和都市建设进展的历程有关，比如南大街、和平路、西华门十字附近就聚拢了(如凯爱大厦、金鑫国际、佳腾大厦、西华数码大厦，和平银座等)许多标志型的写字楼在城区，几年前开发的高档写字楼的中大国际取得了成功，带动了闹市区中高档写字楼的纷纷崛起,现在，城区内已形成三个集中的写字楼街区：钟楼附近,由中贸国际、时代广场、金钟大厦等构成;和平路聚拢了金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等许多新盘正在建设中,西大街,已完成拓宽改造，西大街的写字楼更被开发商看好。同时，出于利润率

10、的考虑,在一些商业繁华区（如西华门、南大街等区域)出现的写字楼大多是和商业功能结合的，城中写字楼许多的物业功能结合的，城中写字楼许多的物业大量被外地新进的银行、保险公司等机构吸纳,而且不难预测,凭借城中板块优越的地理位置和旺盛人气，一些实力更为强大的外地金融保险、餐饮娱乐机构的进入,定位于商业用途的楼盘大面积甚至整层整栋租购写字楼的情况将会不断发生。以新时代大厦宏府大厦/金）西安写字楼市场几大集中区域的竞争状况 一级商务圈： 钟楼、长安北商务圈：金钟大厦新时代广场/中大国际/富城大厦/长安国际广场为代表高新区CBD:高新国际商务中心/丽华科技大厦创业广场/华晶商务广场西部电子信息大厦等为代表南

11、二环金腰带商务圈：以世纪星大厦/高科广场/华融国际大厦/旅游大厦煜源大厦志诚大厦/西港国际大厦为代表二级商务圈:北经开发商务圈：以凯鑫国际大厦/云天大厦/经发大厦/御道华庭/中环大厦为代表东关商务圈:以世贸大厦/招商局广场金鑫国际大厦/佳腾大厦和平银座为代表小寨商务圈:以西安国际贸易中心/百隆广场/文化艺术大厦/鼎盛时代世纪经典2） 商务集中区的价格趋势 一级商务圈: 钟楼、长安北商务圈:本商务板块共有在销楼盘35栋，其售价约为50650元/平方米左右， 均价在40元/平米。高新区CB:高新板块,该区域目前共有在销楼盘7个，其价格约有320-88元平方米，均价在5500元/平方米。南二环金腰带

12、商务圈:约有写字楼盘3个,其价格约在350元平方米80元平方米，均价为4800元/平方米左右。二级商务圈：北经开发商务圈:写字楼共有7栋，其售卖价格在50450元/平米之间，均价在200元平米。东关商务圈:东关十字及东门以内聚拢了1多个写字楼,其售卖价格在800元/平米之间，均价在4000元/平米。小寨商务圈:小寨作为西安的副都心，也形成了一个商务集中区,其售卖均价在480元/平米之间。 6、城南区域商务经济市场现状1）区域商务板块现状西安一家银行在城南某写字楼买了几层楼,欲将总部设在那个地点，尽管该银行对传媒保持了沉默,但在业界、在市场犹如一个重磅炸弹在写字楼市场开了锅。“这是冲着城南的南二

13、环商务大道的聚焦效应去的”，更有人预言,203年，随着西安都市建设的加快及二环路的全线贯穿，城南乃至南二环的写字楼市场竞争进入白热化时期。南二环贯穿西安经济交通命脉。通过几年的建设,南二环沿线(雁塔路至昆明路路段)周围聚焦了众多高档俱乐部、宾馆、高尚住宅区。餐饮业、金融业、娱乐业、商业纷纷抢滩南二环，形成浓厚的商业氛围和高素养的人文环境，业已被人誉为西安新经济的“金腰带”，成为展现西安国际大都市日新月异都市建设最新风貌的代表区域。绝佳的地理优势,便捷的交通条件,伴随送走二环路的全线贯穿，让南二环的写字楼开发成为焦点,也成为企业抢占市场的最佳商务制高点。 现在，南二环沿线聚焦了众多写字楼项目。中

14、高档写字楼林立，高科广场、志诚大厦、华苑大厦、永安大厦、世纪星大厦、蓝溪科技大厦、煜源国际、华融商务大厦、信息大厦、西部国际广场等数十个写字楼项目分布其间，尤以去年开盘的高科广场、世纪星大厦以4小时办公全力打造国际化商务平台，其每两层通高的中庭景观，强大的信息基础倡导无纸化办公，大厦内部无通讯盲区等特色配套和服务,蠃得市场、热销持续不减；高科广场则以一个集商务、办公、公寓、休闲会所为一体的高智能化综合商务社区受到市场的追捧，开盘数月就已销售过半，煜源国际信托政府配套，西部国际商城以“西安不夜城娱乐”，同样受到市场青睐。依照西安市都市总体规划，南二环商务大道将与西安CD联成西安最大的经济商务圈,

15、使西安在以后的经济浪潮中真正成为辐射中西部、全国及至世界区域内的C都市。 西部大开发的深入，都市建设的加快，南二环上立交的破土动工，高新区的二次创业,无不失去着南二环经济带的腾飞、CB商圈的蓬勃进展,南二环在西安大都市经济中的地位举足轻重，阻碍力与日俱增，南二环差不多成为商家必争之地。加之南二环写字楼新项目的上市以及可用于开发土地的稀缺,大批企业将会纷纷在此安营扎寨，抢占先机,提早占据西安最佳商务制高点,看来,2003年及至今后南二环写字楼市场竞争将更为激烈）城南写字楼市场调查写字楼楼盘个案分析表世纪星大厦差不多数据：楼盘名称世纪星大厦进展商老三届集团工地位置南二环与永松路交汇处东南角物业治理

16、深圳天安物业公 开日 期2002年工程进度准现房基地面积5亩规划用途纯商务写字楼建筑面积49121平米销售率45均价530元平米物业费.5元/平米 采暖、空调、电费、电梯费另算、联系电话84330 8822828利多:位置优越，交通便捷,商务气氛形成，配套设施良好,广告力度大、面广。自称南二环路标。利空：目前西安写字间市场竞争大，其机会不佳,又临高新区较近写字间商务楼集中等客观缘故阻碍其销售。营销主张：营销概念:数码时代的商务先锋配置:2小时办公,全新理念顺应超越巅峰的渴求 24小时-空调、热水、直饮水到户、物业服务、国际商务咨讯、商务会所全面开放B.强大的信息基础，承传卓越的数字化空间 光纤

17、导入、cisco提供路由器交换机、AVAYA提供的超五类布线设备，IP直拨电话,电话容量200门，最多可扩展至000门,语言增值功能全，手机无障碍系统全面覆盖，大厦内不无通讯盲区，可接收亚洲1号、2号卫星,提供CNN等国际新闻商务频道。回路无间断电力系统，总容量3750KVA,每平米电容量100W.高度舒适的办公环境，全面满足商务生活的人性需要每单元办公空间设有自控式中央空调，新风传送量4-50立方米小时6部国际品牌VVF高速电梯，每户预留行政卫生间,每层设有公共洗手间,1002000平米的自由组合写意空间，斥资2000万元打造全透明单元式热反射中空玻璃幕墙.独特的增值服务系统，缔造商务之旅的

18、恒久伙伴远程会议系统，配备5种国际语言同声传译系统;职员餐厅、健生房、商务吧；大厦设有自动提款机、小型超市、彩色复印、工程晒图;经理人沙龙、经济论坛及职员培训；创业广场差不多数据：楼盘名称创业广场进展商西安高新区创业园进展中心、高新区创业服务中心、西安留学人员创业园工地位置科技路中段物业治理西安创业物业治理有限公司公开日期20033/3工程进度准现基地面积35亩规划用途综合商务写字间建筑面积.5万平米主力户型大开间，自由分隔。主力面积A区156。937。3平米、B区5。97。93平米起价96元平米/均价00元平米销售率20%联系电话8812210 8831319利多:紧邻唐延路,百米绿化带成为

19、其亮点，配套设施齐全建筑风格专门好。以后高新区的进展为其带来专门大空间利空:目前西安写字间市场竞争大，其机会不佳，高新区写字楼竞争严峻等客观缘故阻碍其销售。营销主张：营销概念:为企业进展加速配置：A创业园进展1年倾献创业广场将创业园进展中心的优越资源进行有效的聚拢整合,以全新的目标作引导，为企业构架最真实、最权威、最有意义的聚变平台,关心企业产生质的飞跃。B形象平台，气宇轩昂的建筑价值 创业广场占地5亩,由两组裙楼与二十七层高层主体和地下停车场组成，建筑面积856万平米，分A,B，,四区,集商务、办公、休闲会所等功能为一体。18平米的大型室内花园广场,绿化率高达38，整体建筑密度：9%，容积率

20、：3.66。.区域平台，CDB核心 创业广场地处西安高新技术产业开发区科技路与高新路交汇处,矗立于CB的核心区域,享受高新区技术、人才、政策等优秀资源,不管是商务的周边配套，都完善优异，便利自然显露,尊贵由内而发。D.政策平台，企业飞速的权威保障 在创业广场享受到包括企业信贷担保服务、专项配套资金、风险投资资金和房价优惠等扶持政策,是企业进取、进展、制造价值的最有力的政策平台。E.治理平台,伙伴型服务同心成就以后为企业提供扶持基金:项目包装、项目推广、产品宣传、市场开拓等治理咨询服务；同时指导企业建立健全的企业组织结构,进行投融资活动,定期免费培训专业技能、热点话题及最新政策等创业知识。F.硬

21、件平台，国际标准金牌配置 5级写字楼水平:千兆光纤接入，自控、安防系统严谨缜密，公共系统、变配电系统、给排水系统均采纳全方位实时监控，安全便捷;13部名牌电梯，等候时刻小于40秒，四管式中央空调,国际标准金高科广场差不多数据：楼盘名称高科广场进展商高科房产工地位置高新四路与南二环交汇处东南角物业治理高科物业公 开日期20029工程进度现房基地面积34亩规划用途综合商务写字楼建筑面积8.7万平米主力户型大开间,自由分隔。销售率0%均价均价000元平米物业费14元/月/平米（内含6元空调费：3个月的制冷和个月的采暖)联系电话84711 87222 83158利多：建筑风格现代，外立面简捷明快,一气

22、呵成。交通便捷，高新区的北大门口,地理位置优越。利空：目前西安写字间市场竞争大，其机会不佳,又临高新区较近等客观缘故阻碍销售。营销主张: 营销概念：酒店式.NET商务区A.高科广场 国际品质商务空间.高科广场揭示西安以后都市精神价值的第一要素,南二环路-今日西安之交通大动脉,高新四路-西安高新区通往城区的口岸,高科广场占据二者之黄金交点,雄踞高新区北大门,坐拥显赫地段，贵如金钻C.历练简约主义风格 传承建筑永恒价值整体线条简洁挺拔，A座主体高近百米，地面以上二十五层，每层建筑面积约160平米,由建筑面积约1万千平米的商业裙楼,具备现代化的商务及会议功能,500平米的楼前大广场,以及可容纳00汽

23、车的地下、地上停车场,光纤入楼的高速信息网络的传输系统和酒店式的物业治理服务。气宇轩昂,中空式大堂，宽敞气派，休闲连廊，唯美自然的生态景观,人性化的内部空间,大厅中独具匠心的观光电梯,平添出一种节奏美感。D.现代办公环境 全程商务服务 针对企业对商务配套及设施的需要,高科广场为业主们提供细致入微的全程式商务服务,包括柜台查询,电梯引导,会务安排，协助办理企业工商、税务、保险手续、法律顾问、代订酒店、物流配送、培训讲座等，有效降低企业运营成本,提高公司形象品质。完善的服务体系、便利的服务方式、轻松的服务体验不用走得太远，在那个地点-展现。亚美伟博广场差不多数据:楼盘名称亚美伟博广场进展商陕西亚美

24、聚源房地产开发有限责任公司 工地位置南二环西高新四路对面物业治理第一太平戴维斯综合顾问有限公司公 开日 期2003年4月工程进度准现基地面积18771亩规划用途商务写字楼建筑面积75563平米主力户型三室二厅、大开间,自由分隔主力面积38-200平米10-180平米）销售率40%均价写字间5500元/2物业费1.元/月平米电梯0。1元/月/平米,每层加0。01元平米/月联系电话424988 4246888利多:紧邻规划中西郊公园，位于二环与高新四路十字地理环境优越。周遍交通便利，公交车六路利空：户型较大，户型分区合理,与市场相脱离、项目周遍写字楼较多，写字楼部分不行销售营销主张:至高品质 无上

25、尊荣南二环核心地段,交通畅通快捷,板式高层,一提一户，德国蒂森高速电梯、美国特灵户式中央空调、意大利雷塔然气壁挂锅炉、裙楼顶部设有40平方米室内阳光游泳池、00平方米绿色中庭。17227平方米七种户型、003年动工兴建“桃源湖畔”-超大规模西郊水景公园。高新国际商务中心差不多数据：楼盘名称高新国际商务中心进展商高新地产工地位置高新路与科技路什字西北角物业治理自管公 开日 期200208工程进度准现基地面积3.4亩规划用途综合建筑面积100平米主力户型三房二厅三卫,八套空中不墅(住宅)大开间（商务）主力面积51平米销售率均价商务楼11000元/平米住宅楼0元平米物业费15元平米月，采暖45元/月

26、m联系电话8989 8118利多:该项目位于西高新区中心地带,交通便捷，西临海星诚信大厦,北靠高科大厦，东接高新路。是高新区内规模最大，功能最完善的项目。外观设计现代气息浓厚利空:户型较大,户型分区合理，与市场相脱离、项目周遍写字楼较多,写字楼部分不行销售营销主张：营销概念：对接世界50强风范之一：高新区最核心的地段和BD中心辐射；风范之二:国际豪邸、写字楼、大型购物中心三位一体国际商务社区；风范之三：国际化配置:天幕阔景国际豪邸、高新数码大厦、高新购物中心、国际商务俱乐部、国际会议中心、国际宴会厅、经理人沙龙、观光回廊;风范之四:全球最大的房地产顾问及投资治理公司仲量联行提供物管服务；风范之

27、五：西北唯一配备楼顶停车坪的商务中心。未售楼盘概念新颖情况：项目：长安国际广场概念：交融历史与以后 汇聚时尚与品位总建筑面积：258743平米、是一座集金融、商贸、国际会所、商住公寓智能化办公一体的多功能综合大厦群。亮点：A.0米高的酒店商住楼1-2号楼为连体酒店治理商住楼,14层以下设计为现代职能办公,A级写字楼,5层以上为商住楼B8米高办公楼3号楼,每层面积150000平米,8部电梯C1200平米商场/00余辆车泊位2. 项目：紫薇-LIH 概念 :紫薇-O成功营造了“气质、灵魂、与众不同”的特性紧靠南部高新板块主干道,半小时内可快捷抵达都市中心。融入西北第一大盘紫薇田园都市之中,周边商业

28、文化设施无奇不有,国际建筑标准，从酒店式大堂、电梯、商务中心到建筑骨架的打造和外立面的装修均按照国际标准打造。建筑风格引入国际潮流理念。8米的建筑高度。长安路要紧商务写字楼个案的具体情况表及分析图：项目面积物业治理车位售价租价配套设施主诉求骊马豪城100平方米2元多/月(电梯）600个 0-13万买断40元/平米共2层，只售不租,送柜机,挂机，厨房卫生间用具。澳式风格,其中骊马名居为纯板式住宅,一梯两户及两梯两户;骊马公寓为精巧标准酒店式户型，精修；骊马中心为现代商务空间弹性空间。布局随楼体（弧形)规划,有用率较高,功能分区合理。小区内有阳光走廊、空中花园、梧桐走廊、草坪等。住宅入口有骊马豪门

29、造型。有会所、网球场、儿童活动区、大型地下车场等。飘逸大三通-通透、通畅、通风世纪经典10平米2.元/平米 30元/位/月 12万买断 地下两层400元/平米3元平米/月基于NTENET的大厦局域网络。100兆光纤入楼,超五类IBM CS综合布线，客厅卧房均配备专线接口，每户提供二个数据插座,配备“天堂20”服务治理系统；大厦周围有四束主动式红外电子墙，24小时闭路电视，门禁监控系统，四层以上封闭式治理,对讲系统，IC卡自由出入;壁挂式锅炉,市政供电,配有自动发电设备，天然气管道入户，10多个地下停车位，三表远传系统,客户治理系统古都首家A智能酒店型公寓西安国际贸易中心108平米1平米6平米9

30、.3元/月（水电另算）无固定车位70元平米40元/平米/月四部进口日立电梯,一部客货两用电梯，采纳双制式大功率进口开立中央空调系统美国赫尼非尔消防报警系统，一千门ID，全球信息网络系统宽带接入,采纳美国M综合布线系统及楼宇自动化操纵系统。采纳进口监视系统,双回路专业供电,700千瓦名牌发电机组,800立方米蓄水池一座，设热力中心，CAT接入入驻小寨国贸 诠释商务典范鼎盛时代2.67、216、住家1.4元/月、办公485元/月08个租金待定4060元/平米不租户式中央空调,壁挂式采暖,5部迅达高速电梯，-住户、中央空调系统,8部迅达高速电梯-商务会所、中央空调,6部变频扶梯-商业裙楼、沃尔沃柴油

31、备用发电机组,每户均选用三相五线制供电系统综合布线系统,每户2 个2接口的宽带网络(中国电信）有线电视系统(中国广电系统）每户4个电话机接口(中国电信）100平米多媒体,远程视频会议中心系统、商务会所治理系统、商务中心多媒体查询系统,A-I型智能停车场治理系统，物业治理智能化系统、闭路电视监控系统、分户可视对讲系统，巡更系统,大厦红外线周界防范系统,自动火灾报警系统，自动喷淋系统。商务先锋-体会超然富城大厦12平米、140 平米1元/月（含中央空调)20元/个/月5900元/平米45元平米/月美国奥的斯客梯三部,美国约克机组中央空调,地下车库、立体车库、宽带网，卫星电视保安电视监控,10K双回

32、路供电电源,CS型柜,双管路供水24 小时热水供应。中央电子安防系统，立体式防范系统，电视监控系统，市内报警系统,紧急电力供应,消防报警。公寓式智能化写字楼百隆广场109-61平米、.元/月、采暖6元/平米150元/个月地面50元/个 月43元平米元平米月小寨什字东100余米，距省体育场仅一站路程,周围高校和商贸人潮云集，有数条公交车在此停泊，省历史博物馆、大雁塔近在咫尺。商务空间的先锋时代华融大厦户型齐全1元/平米/月紧张000元个平米-6元/平米/月地下一、二层为水池，泵房、变配电房，停车场、自行车库。地上一四层为多功能商业用房，四层裙房总高11米屋面层为空中花园、“水晶丽景”等,高速宽带

33、、中央空调系统及楼宇自动化、信息自动化、办公自动化、烟感喷淋、安全防范等5智能系统。古都魅力。震撼环宇。时代先锋。华融大厦泛美大厦102-16 电费：0.8元/度150元个/月、4800元/平米30元平米、(含全部）4部进口电梯，中央空调,程控电话插座及有线电视系统，天然气,自备发电机组，蓄水池21世纪商住办公新典范(表二）项目面积物业治理车位售价租价主诉求世家星苑8平米75平米写字间：1.85元/吨（水费）、采暖中央空调:元/平米月、物业:3元/平米/月商住：1.元/吨(水费）、0.8平米/度、壁挂式锅炉地上150元/个/月、地上100元/个/月40元/平米/月（写字间)、0元平米/月(商务

34、)豪华、时尚的,与尊贵相逢高尔夫花园均有10元月户（电梯费以使用情况各户分摊）紧张410元/平米8-5元/平米快捷、休闲的办公场所嘉汇大厦均是毛胚房中央空调6.元/月物业：.1元/月十几个(已全被买断）4700元/平米50元/平米商务时代3)长安北入住情况调查据不完全统计，长安北的市场供应量累计已达到2.万平方米,占到西安写字楼总供应量的五分之一。但令人惊奇的是截止2002年4月中诚大厦和中信大厦市场收盘后，没有震撼力的高档写字楼登陆长安北。 目前竣工、在建的项目有丝绸大厦和奥林匹克大厦二期。丝绸大厦地块属于划拨土地,权属不清晰，只租不售。奥林匹克大厦一期成功销售后,二期五证不全,销售不专门理

35、想,目前定位为酒店重新设计包装。楼盘名称入住率入住企业中陕国际大厦入驻企业3家，大楼入住率为8以上律师事务所、进出口公司、劳务输出、科技公司、基础工程公司、国际技术合作公司、培训中心、地产公司、经销代理公司分销商、工贸公司、西北猎头公司、交通工程公司、旅行社、智力咨询、中陕国际公司办公自留部分 。丝绸大厦入驻企业2家，大楼入住率为10%西部网通、餐饮、自用两层。富城大厦中城大厦入住企业40家,中信大厦入住企业51家,大厦入驻率5以上外资企业、环境科学设计研究院、机电制造、制药、中石油、环境设备、生物科技、电子、装饰公司、外地驻陕办事处、印务公司、广告公司、文化传播公司、出入境公司、中信实业、建

36、筑企业、治理机构、工贸公司、科技公司、律师事务所、礼仪公司等 。泛美大厦大厦共入驻企业，近100多家,入驻率90%西安电视二台、房地产、机电公司、电子公司、科技公司、工贸公司、投资治理公司、设计公司、广告公司、中国人寿保险公司、国信证券、外地西安分公司、办事处 。世家星苑大厦-4层为纯商务主楼均为商住商务，使用面积占0%,居住使用面积10%左右,项目入驻率为90%影视公司、文化传播公司、阻碍器材、生物科技、展览、贸易公司、旅游公司、食品机械、农业科技、策划公司、外地西安分公司、广告公司等。长兴饭店项目为一家招待所因为专门的位置已成为中小企业办公驻地目前按照、4、5写字间出租出租率为8%以上科技

37、有限公司、华泰财产保险公司、电梯公司、海派出国留学公司、法律事务所、会计事务所、软件公司、电子公司、旅行社、公证处、科技公司、礼品公司、美容实业公司、按摩减肥中心、医疗器械、快递公司、票务公司、旅游公司等。亚建高尔夫花园入驻企业50余,出租率85%展会、广告公司、房地产公司、代理公司、律师事务所、电脑制版公司、物贸公司、体育用品公司、证券公司、出版社、科技公司、咨询公司、工程公司，其中广告公司占5%。太平洋大厦入驻企业23家,出租率%证券公司、保奥林匹克大厦奥林匹克大厦一期入驻企业52家，出租率80%奥林匹克大厦二期，目前底商在招商，整体在做酒店装修。（表三) （表四) (表五)长安北路区域经

38、济区域现状:定位于长安路黄金中轴线高度智能化办公空间。长安中路通过十几年的进展差不多形成了以服务行业企业为主体的功能区,其中又以中小型公司居多,这些事物型特色的公司，要紧表现为脑力劳动居多，对办公空间的智能水准要求较高，该地区市政配套齐全，人口密集商务气氛较活跃，距城区繁华地段举步之遥。大有一种闹中取静的感受，是办公的极佳地段,具有专门好的进展空间,对办公环境有一定要求的公司会首选该地段。目前,长安北路上写字楼市场供需7大症结:症结一:长安北缺乏代表中轴龙脉/金融街形象和精神需求的商务大厦症结二:长安北商务圈001年204年近3年的市场供应空白期市场问题地旺人旺楼不旺。症结三:长安北的写字楼产

39、品结构层次低，没有定级写字楼、广场式商务社区和主题楼宇，甲级写字楼只有富城大厦，最多的确实是乙级写字楼和一般的准写字楼。症结四：长安北的商务群体构成存在断层，大不大，小不小,写字楼的适应度低。症结五：长安北特色的商务群体成长在不是专门特色的商务圈，缺乏个性楼盘和个性主题的楼宇。症结六:长安北缺乏真正属于主流群体的商务环境,他们对软硬件功能需求大,支付能力弱。症结七：长安北写字楼品类单一,产品商业化开发低,对整体市场的潜力可能不够, 对新兴的市场群体关注不够,比如对写字楼投资型模式的忽略。、项目的O分析项目的优势分析地理环境优势：位于市中心长安北是西安的龙脉是西安都市经济文化的中轴紧靠南梢门黄金

40、十字土地资源稀缺，投资升值潜力大周边都市配套完善商务环境优越。交通便利：位于西安市中轴线主干道,多达22条公交线路汇合,四通八达。人气足:地处黄金地段,周边办公氛围较好,以后投资升值潜力较大，是多数企业、投资者首选之地。浓厚的商业氛围:该项目位于都市中心商务圈，属西安为数不多的商业繁华地带。) 项目的劣势分析交通拥挤严峻停车难度大长安北的商务形象不鲜亮突出长安北写字楼品类单一,产品商业化开发低） 项目的机会点西部大开发,西安大进展的良好经济环境长安国际广场的市场启动为本案营销进行了专门好的市场预热市场虽有巨鳄出现,但2年来的市场供应空缺为本案提供了良好的机遇长安北的特色楼盘缺少,个性商务以及服

41、务目前处于空白4） 项目的威胁点周边新开发楼盘形成的市场竞争的威胁都市化进展新兴商务区的崛起龙脉长安北商务形象的式微和现存的交通压力都市区域经济环境的封闭性,大中国总部经济滞后。写字楼商务市场市场营销环境疲软,市场严峻过剩写字楼市场租大于售，以租为主的消费购买格局、产品的SWT分析1） 产品的优势分析项目楼前18米开阔广场楼层商务及配套功能规划合理单层面积适度,大面宽小进深能够自由分割A智能配置/独有的双会所配置中央空调/新风增氧/立体消防安防系统地上地下停车位,保安全天监控服务豪华大堂/大气的电梯间每层都有能够进行商务功能延伸的空间产品的劣势分析建筑体量小,无法形成商务社区效应8层的建筑高度

42、无法从都市形象上获得一种认同价值3）产品的机会点建筑体量小，市场压力小,去化能力强配套较齐全,适合该区域客层的商务办公需求楼前18米广场制造绿色办公氛围充足的停车位缓解了业主的停车困难能够自由组隔的办公空间使业主有更多的置业选择4) 产品的困难点道路拥堵严峻,增加了商务办公的通勤成本和时刻成本，本项目的外立面无现代感本项目门厅与大堂较为狭窄，视觉的通透力较差1、项目的产品规划调整建议天际线的设计建议：天际线的设计要对天空有一定延伸,不要出现嘎然而止的视觉遗憾。在延伸中和18层功能进行互动,能够处理成空中花园的挑空挑高设计。建筑外立面的设计建议: 建筑外立面的设计不要追求现代建筑的玻璃幕,我公司

43、认为尽可能从西安人审美角度动身，13层的设计要达到典雅、大气和通透感的效果。8层的设计要简洁明快，有强烈的线条感，体现出德式的包豪斯大开窗工业化特色风格。 门厅与大堂的建议: 门厅的设计强化视觉的通透性，张扬出现代主题商务的文化气质。大堂的设计是对门厅的一种连续，但要表现出一种内敛的商务气韵。物业配置规划建议:1)硬件部分24小时分户计费的中央空调100M极速光纤规划,适应网络技术高速进展,提供100M宽频互动网络专线直接证券交易所,尊享大户室待遇一卡通治理自动化系统、非接触I卡门禁管制系统设置PS系统,通讯无信号盲区电梯间内设置液晶显示屏，播放商务信息、即时新闻，特设背景音乐系统,营造轻松商

44、务环境2） 5A智能BAS楼宇自动化系统中央空调系统冷冻机组系统给排水系统变电系统照明系统电梯系统公共广播系统三表自动抄送系统空调自动计费系统OAS办公自动化系统会议中心系统（多媒体、远程视频会议）会所治理系统门厅多媒体查询系统(交通旅馆、车船票及时刻表等)电子布告治理系统（天气、本大厦通知、通告等)停车场治理系统物业治理计算机系统FAS消防自动化系统自动火灾报警自动喷淋系统SAS安防自动化系统电视监控系统巡更系统(保安定时巡查）CA通信自动化系统综合布线系统网络宽频公用天线电视系统IC电话楼内移动电话系统3） 物管系统除了实行一般商业大厦涉及职公共设施治理、服务工作外(安全保卫、清洁卫生、设

45、备运行治理、客户服务、绿化治理、停车场及楼宇监督和治理），还应提供一系列的便民服务工作,要紧有：商务秘书服务星级标准清洁服务贴身办公室维修服务代定车、船、飞机票代定报纸、杂志代定邮政、特快专递代洗衣送衣服务小时空调计时收费等儿童托管中心翻译服务物业治理方式建议品牌输入 (引进比如深圳天安、中海、上海东湖等国内知名的酒店、写字楼物业治理公司进行物业咨询、培训、引导）国华主导(国华企业成立国华物业的品牌对大厦进行治理执行） 项目的目标客层定位实业公司：IT行业 、电子公司 、影视公司 、会展公司、房地产公司等。 智业服务公司：广告公司 、策划代理公司、商务咨询代理 、经纪公司 会计师事务所、律师事

46、务所培训机构等。金融企业:银行、证券、保险以及期货公司其他:外地企业办事处、商务服务公司 、贸易公司、形象艺术设计室 以及投资客户。项目定位项目的市场定位长安北核心区甲级写字楼，是国际化、人性化、主题化、弹性化的商务大厦，是一个高品质、价格适中的商务大厦。项目的产品定位国华大厦应立足自身建筑品质，以甲级配置,高档品质,中高档价位,林立于长安北商务环境的纯写字楼。项目的价格策略/定位 国华大厦的价格策略及定位保证开发商运营的销售总额基数不变。执行低开高走的传统价格策略项目的销售分三个时期，三个时期的价格定位如下：商务投资型物业:均价5480元(含精装修）商务写字楼物业:均价430元/(公共部分走

47、廊装修）商业面积（2层）：均价1200元/ 项目的层差为15元/平米，朝向差为0元/平米4)价格操纵优惠条款 先购优惠:每期推出写字楼先期购买前几套的优惠1%2%(折后）(占先推出量的10%）； 展销会期间优惠：展销会期间购买楼宇的业主优惠2。 业主二次购房优惠：国华大厦业主在投资型物业购楼者,又购商务写字楼物业能够享受:购楼在优惠基础上再优惠1%2%。第三部分 营销推广项目的营销定位产品形象定位：长安北5A智能第一板。价值形象定位:全新OFIEMAL复合商务模式项目营销的核心策略 运用复合型的差异营销模式策略,切入市场的空白点，将项目的开发价值最大化，同时减少市场阻力，短时刻内完成项目的销售

48、任务，把项目的开发风险降低到最低限度。针对商务写字楼的产品专门性，该产品的市场反应最强烈的时候在主体封顶成准现房同时项目的外立面正在形成的时期,但依照我们以往操作商务写字楼的市场状况来看，商务写字楼的准现房时期却是一种双刃剑。依照长安北的地段、楼宇体量、商务格局与市场竞争环境来推断，我公司提出一种大胆、科学而创新的项目营销思路,提出以“地段”、“商圈”为要紧诉求的投资模式营销,如此就专门好的幸免了商务楼宇期房销售的弱逝,幸免了与强势楼盘长安国际广场的正面对冲，以独特的销售主张打击该项目的市场“软肋”,同时,又提早占据了市场先机,可谓是一种“一石二鸟”的营销创新。我公司认为项目上市就以“长安北，

49、崛起商务财宝风暴”投资型物业快速启动项目的市场营销。商务面积投资的可操作性运作方略:项目营销时机建议 项目营销上市时刻拟定为2004年5月中旬项目销售周期规划项目规划时刻为12个月 项目销售规划周期为2004年月中旬2005年6月上旬项目的销售策略/售楼中心选址 项目销售的核心策略 本项目销售有2大核心策略，其一确实是投资营销：依照本项目的适度面积、较低总价和地段的优势特点而进行投资式销售。 其二确实是组团营销：针对项目的周边市场环境,对大型企业、金融业、证券业、大型集团公司进行组织和集团性购买。项目营销中心选址的建议本项目营销分2个时期进行，第一时期：我们建议在长安北路大型的写字楼物业群楼下

50、做200平方米以上的营销中心。第二时期：利用项目一层的框架空间，布置一个新的10平方米左右的售楼中心。项目的销售规划和目标实施 项目销售周期的规划和目标实施我公司把项目的市场营销分为两个时期,销售周期执行分为六个时期,分不为内部认购期、开盘入市期、强势销售期、扩大销售期、持续销售期、尾盘销售期。第一时期:商务财宝投资内部认购期要紧任务：依托长安北的黄金地段和商机与人气旺盛的商圈进行诉求，使产品的优势淋漓尽致的呈现目标客户群体的视听系统,从而引发消费者投资冲动。执行内容：完成各项销售工具之发包、施工。耳语传播、酝酿。确立企划方案细化。完成销售资料预备。平立面图的确定。现场接待中心设计发包。申请水

51、电及工地电话。广告宣传作业程序确定。区域性布点。定点看板制作。完成销售人员的培训。工地围墙看板。重点据点户外看板内容。客户的积存。内部认购目的:正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的,其目的在于：能从内部认购中猎取客户,从而更清晰掌握客户的购房意向及市场需求； 项目处于期楼时期，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西,只得通过内部认购、开推介会等营销手段,让社会认识项目、了解项目，是正式销售前期的必要工作； （三）在年初房地产热销时推出项目,可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势; (四）是售楼员在培训中一个亲临现场实习的好机会，能够运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客

52、户的提问,从而不断锻炼售楼员，提高其业务水平和业务素养,为以后走向正式销售打下坚实的基础; （五）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对我们项目有信心的客户令其得到最大收益，同时聚拢人气。内部认购时刻：20年5月中旬20年7月内部认购区域:内部认购的要紧区域是以投资型物业为主，辐射商务写字楼型物业。人员安排: （一）售楼员：负责内部认购期间客户推广、接待及项目介绍，签订认购书，收集资料并及时向上级汇报,记录客户档案等工作。 （二）销售公关：开发客户，跟踪目标客户，整理客户档案,收集内部认购期间销售信息。(三）其他人员:配合工作,协助售楼部推进销售。工程进度:地下车库的修建至.00开盘入市期：

53、要紧任务：做好投资客户认购的收尾工作，接着为项目的开盘聚拢人气，让内部认购客户明白项目预备销售，强化项目的优势和卖点，开始进入实质性销售工作。执行内容：掌握公司既有客户资料做先期成交。完成现场预备工作。传达本案进场前销售讯息。预告公开日期。 以电话访问方式告知公司既有客户做先期销售。M寄发。建照申请。来人来电统计及追踪。NP出现。排定媒体打算。接待中心完工。报纸型海报。R酝酿。定点看板 DM发送。现场指示牌、旗帜等张挂完成。讲明书、平面图的公开。开盘入市期工作流程及内容(1）市场调研：收集、整理信息是一个不可间断的工作,公开发售期间接着进行市场调研,接着完善潜在客户档案,掌握潜在客户的整体数量

54、指标； （)在市场调查和日常工作中加强人员宣传力度; （3)通过媒介、广告、等综合宣传诱导消费者对住房的需求; (4)通过开工典礼和推介会，向消费者诉求项目信息,引导消费者的消费欲望,对而实现购房的行动; （5)客户直接上访或潜在客户上访时,热情、详细地向客户介绍楼盘情况，并着重强调购买期楼的好处和投资价值； (6)巧妙处理客户异议，业务员或销售主管多次协调达成交易; (7)与客户签订认购协议书，按有关程序收取定金,首期房款; (8)对已认购业主进行跟踪服务，在他们当中建立良好口碑，以至业主带来新客户;(）为正式销售人为的制造人气，为以后的销售时期打下良好基础;（0)研究策划新颖、独特的营销方式,更快地推动楼盘的销售;研究以长安路为轴心的写字楼消费者的心理及其变化。开盘入市期策略：开盘入市时刻：004年8月中旬004年9月开盘入市区域:开盘入市期的要紧区域是以投资型物业为主，将商务写字楼型物业投放市场，以投资型物业的销售