报告海南羊山养生园养老项目发展报告

1、海南羊山养生园项目发展报告2010年2月前言 海南岛独特的自然条件，在本报告中已毋须多言，本报告更多从“羊山养生产业园”如何落地，如果带动相关的产业链发展的角度去阐述。同时，也更加关注如何结合政府带动区域经济的发展以及产业的升级。 言论及观点不妥之处，还请斧正！项目开发的核心目标通过养生产业主题带动市场消费，通过开发建设与经营打造具有特色和魅力的现代服务和产业基地。最终不仅赢得开发的盈利，而且达到进一步完善大片区投资环境和经济发展配套，提升片区城市形象，推动片区产业和经济发展的目标沿着“海南国际旅游岛”主线，挖掘与现代服务业休戚相关的“养生产业”为启动突破点和延展主题，开发具有市场差异化竞争力

2、的养生酒店、研发办公、现代服务和商务生活配套物业，树立项目国际高端养生社区的整体形象,增强整个项目的开发和影响力，使项目成为打造片区现代旅游度假形象的重要组成部分,进一步改善片区产业配套和投资环境，反哺区域功能，增强片区竞争力，展现项目开发多赢趋向目标构想实际目标 通过对海南国际旅游岛规划的深入研究以及结合区域打造具有特色的现代服务业以及区域产业与本项目发展定位之间关系的科学研究和市场论证，将本项目打造成为一个环境优美、布局合理、配套齐全、工作生活相宜的区域产业带内新一代综合服务功能的现代养生园区，使之成为全国养生产业发展和推进现代服务业的先进典型，吸引全国乃至全球的品牌企业进驻，进而推动区域

3、产业优化升级，促进区域经济发展。报告目录21项目发展定位开发运营计划项目操作实施（一）项目发展定位产业(行业)主题方向提炼主题方向基本特征知识技术型高度延展性高附加值高度创新人才密集推进现代养生特色健康经济项目启动主题:养生产业项目背景特征区域产业优化项目启动产业主题与政府需求对接思考政府对本项目的原则性要求本项目产业与行业主题特征有就业容量有经营税收有市场前景无污染高投资强度整体形象好推进现代服务发展人才密集型行业配套服务需求高高产出高附加值税收可控度较高产业延展性高周边产品丰富高科技高技能高文化高洁净环境要求高物业投资科技行业资金密集度产业空间丰富现代城市形象活力先进专业服务体系打造泛产业

4、可持续发展契合度评估本项目打造有特色现代服务业项目的功能主题方向本项目打造有特色现代养生业项目的功能主题方向框架专业疗养功能商务服务功能产业延展功能复合活动功能产学研居游商等多功能高度融合的特色鲜明且兼容的有自身引擎动力的复合功能区项目形象项目内涵区域互补区域整合项目开发的共赢结构良好的资金运营、滚动开发与持续发展；获得合理的开发运营收益；企业品牌和项目形象的树立开发方收益政府收益土地投资强度超过300万元RMB/亩；进园企业稳定的经营和强势市场前景，保障税收来源；配套功能的长期经营收益和税源；以园养园；大量的就业机会；区域产业结构的优化；区域投资环境与服务水平的快速改善和提升；良好的生态环境

5、；区域形象的进一步树立社会收益入驻企业获得完善的配套服务和自身发展（技术、市场、人才、研展等）；入驻企业获得政府合理的优惠政策支持；相关区域获得更加完善和增值化的配套服务；企业获得国际养生企业的高端形象整体发展策略融合多种功能服务渗透多种魅力元素共享多种客户资源外联依托高新技术产业融合国际养生趋势内生联动特色产业链条突出现代服务功能横向物业开发多元化纵向产业发展延伸：泛产业高端化 国际化外联内生复合功能纵横开发项目发展解析一魅力总部特色启动以具有产业特色、文化氛围和高度研展性的产业功能进行启动，通过养生产业、文化行业、旅游度假和创新企业的集聚，带来产业发展在人才、资金、信息、配套等方面的高度汇

6、合，营造现代、生态、高效的生产研发环境特色启动模式的成功运营，使得项目在形象、特质、配套、复合功能、舒适度、规模和发展前景上都具备了吸引国际和国内高端企业设置区域总部的条件，满足高端企业对总部基地的新要求，从而达到打造国内一流舒适总部基地的目标，同时项目形成了自身持续发展的内部引擎动力项目发展解析二羊山养生园启动区打造以养生产业为特色的快速高端的总部办公研发环境持续开发运营人才集聚信息集聚市场集聚技术集聚人文集聚创新集聚羊山产业园形成国际高端舒适总部基地大型高端总部的进驻，对羊山产业园在产业链条、产业配套产业延展上的反哺区域产业优化提升、产业经济提速，更大程度地在海南、全国范围和全球层面上对高

7、端企业形成吸引力整体发展定位中国*羊山健康港养生羊山 健康之港项目标志的：中国养生产业总部经济的展示厅中国养生产业升级发展的策动源中国养生产业智慧思想的吐纳港养身羊山：隐喻养生思想和养生产业的发展，是智力、技术、地位、财富、时尚和未来的象征环境元素：阳光、动感、变化、先进性利用海南独有的气候特征，建筑、景观环境营造多层次丰富的空间精神内涵：健康、活跃、创新、积极、进取、先进性利用丰富的建筑外立面和时尚变化的建筑风格彰显项目赋予的：中国养生高端的总部办公基地中国养生全新的事业生活服务中国养生领先的商务消费体验健康之港：将养生健康元素融入到消费者切身的工作、生活、消费中，让其体会养生理念带来的全新

8、的事业生活理念和商务消费体验都市港湾，代表现代化的都市区域，是新信息、新思想、新人才、新技术、新体验的汇聚地，也展现现代养生产业同经济发展的密不可分，并大幅度提升国际旅游岛在全国的城市形象项目核心竞争力打造核心竞争力1：国际视野，高端品质 人文、悠然、生态、舒适，同时具备国际视野，真正的国际视野是一种精神和前景 建筑的审美感，工建的国际化水准，物管的国际标准，最终，将透过人的行为，实现精神和前景的升华 实现高端的品质，以价值为基础，羊山港在打开初期启动区的特色局面之后,将利用其与区域产业的互补和整合效应，对高端国际企业形成强大的吸引力，后期将出现羊山港挑选高端企业的状况 因为，越是优秀的企业，

9、越愿意加入优秀的聚合，这就是高端养生产业总部经济的企业共生效应核心竞争力2：差异化互补定位，强势整合效应 以制药、高科技、服务业、科研、文化等行业的总部产业集群定位，使羊山港与国际旅游岛形成产业配套上的差异化和互补，形成强势整合效应。而这些具有智力和科技特质行业的聚集，将形成强大的磁场效应，使羊山港逐渐向泛产业发展，从而吸引更加大型和高端的企业总部进驻，最后反哺：入驻企业、高端养生酒店、海口市、海南岛和中国。使羊山港成为全中国乃至全世界的一流特色总养生园区 核心竞争力3：生态与文化，配套完善的一站式舒适总部 正因为是具有特色的企业聚集，我们应该强调文化传承，以这种聚集能力，营造智慧型总部基地的

10、氛围，建立从业群体的精神圈层 新一代高端总部对自然、生态、舒适的更高需要，要求本项目打造产业办公和研发空间的环境竞争力 同时，打造特色体验消费和休闲商务环境，这种商务配套和消费，远远超越了常规商业配套功能，也使得羊山港具有不同于普通总部基地的、一站式全方位配套服务的优势。全国的养生制药产业、养生服务产业、养生休闲产业都需要这种就地完善总部办公、生产和研发环境的配套 打造一站式舒适型总部基地，是羊山港重要的核心竞争力产品定位体系功能及产品体系构建养生羊山 健康之港（用地规模1100亩不含道路、公建、GOLF，平均容积率1.6，总建筑面积为116.5W平方米）服务高地总部高地数字养生畅游谷养生桃园

11、SPA谷体验养生康复谷养生展中心养生智囊补给站体验高地养生产业总部现代服务中心生活高地未来时尚新天地事业休闲商务区国际高端酒店行业领军总部高端机构总部专业人才基地生态生命再造谷养生工业楼宇总部办公和养生产业研发空间营造的原则以生态、阳光的办公配套环境打造舒适型总部基地总部高地舒适总部办公的5O标准oxygen(氧气)：生态办公、有氧办公，是区别于都市高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优势；office park (花园办公)：拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，主要体现在园区景观立体多变，配合建筑组团的有机交错 open(开放而自由)：与区域外界的便捷连接、

12、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制own(独立私家电梯/空调)：企业独立商务办公可独立冠名使用，组合式办公也可拥有独立电梯楼梯、独立出入口、独立的VRV空调，充分保证行业需求和尊享地位opportunity(发展前景)： 周边产业的聚集发展和优化前景、城市区域的发展前景、产业研展和产品增值的发展前景总部高地物业形式多元化养生研发物业组合 生态性 多样性 个性化生态群落办公阳光研发办公总部公园基地20%25%40%总部高地养生工业楼宇15%总部公园基地产品内涵阐述目标客户：品牌企业、大型企业、特色企业产品特征有天有地独门独院的办公环境采用联立、独立的建筑形态完善建筑冠名体系单栋面积控制在40

13、0-800平方米注意高效率地围合，节约用地建设规模： 占地面积400亩 总建筑面积24W平方米总部高地生态群落办公产品内涵阐述目标客户：实力成长型企业产品特征：采用4-7层多层建筑创造与自然接触的空间环境围合花园式办公环境采用类村落的建筑布局形态单层面积控制在400-800平方米并能弹性有效组合建设规模：占地面积100亩总建筑面积14W平方米总部高地养生研发办公产品内涵阐述目标客户：孵化型企业产品特征：8-12层小高层建筑注重自然通风采光创造建筑的内庭空间以及建筑体块镂空的空中庭院实用率较高单层面积控制在800-1000平方米建设规模：占地面积45亩总建筑面积12W平方米总部高地养生工业楼宇产

14、品内涵阐述目标客户：制药、食品企业产品特征：8-10层小高层建筑注重自然通风采光符合都市工业的小规模生产装配需求生产与研发及办公的结合单层面积控制在500-700平方米建设规模：占地面积30亩总建筑面积8W平方米总部高地服务高地-现代服务区承载功能专业孵化器功能教育及专业培训、人才基地会展商贸集中配套研发与技术双向交流其它新兴的现代服务功能产品功能：核心功能：提供专业孵化、技术双向交流、人才教育培训、商展等专业服务次核心功能：为羊山港产业提供专业服务的集约平台现代孵化服务中心创意智囊补给站养生展中心产品组合服务高地专业人才基地现代孵化服务中心产品内涵阐述服务对象：养生产业前沿研究企业服务内容：

15、共享基础技术设施（如办公场地、通讯、网络）养生项目推介、技术双向交流服务（技术研发大楼，交流转化大楼）创业辅导（包括产业咨询、组织架构、战略规划、市场支持、融资指导、相关信息的出版与传播等）经营方式整体出租给专业孵化器经营公司租售给进园企业建设规模： 占地面积25亩 总建筑面积4W平方米服务高地专业人才基地产品内涵阐述服务对象：中国、全世界服务内容：高科技、智力型养生专业人才培训、再教育、交流精密仪器、制药、食品、服务等区域产业配套人才培训、再教育、交流就业辅导、个人成长与拓展人才深度管理与服务经营方式与全国性人才网站和区域级人才机构、教育机构合作经营建设规模： 占地面积150亩 总建筑面积2

16、4W平方米服务高地养生智囊补给站产品内涵阐述服务对象：羊山港及全国的养生企业服务内容：深度专业教育行业信息交流相关技术课题交流与支持经营方式：会议室、场地出租与工业港管委会/教育 机构/大专院校/科研机 构合作经营建设规模：占地面积30亩总建筑面积3W平方米服务高地养生展中心产品内涵阐述：级别：区域级和省市域级专业会展服务对象：核心对象：全国及世界范围内养生企业辐射对象：海南岛及南中国服务内容：养生产品（科技、文化、制药、食品产品）展示、交易会养生产业/技术体验博览会系列养生论坛活动经营方式：场地出租专业筹展公司合作经营建设规模：占地面积30亩总建筑面积2W平方米服务高地数字养生畅游谷体验高地

17、核心功能吸聚以数字类智力研发和高科技养生产品为主的产业集群吸引行业新兴数字内容行业时尚数码健康科技产品高科技理疗设备科技检测设备其他数字养生相关研发和设计行业和机构新兴视像、多媒体、电子产业建设规模占地面积40亩总建筑面积3.7W平方米养生桃园SPA谷核心功能吸聚以养生休闲为主的产业集群吸引行业旅游地产酒店/度假村精品店SPA水疗建设规模：占地面积40亩总建筑面积3W平方米体验高地体验养生康复谷功能吸聚以养生服务为主的产业集群吸引行业理疗设备行业新兴养生行业出版发行业建设规模：占地面积40亩总建筑面积3W平方米体验高地生态生命再造谷功能协助体能恢复、病后恢复、产后恢复；培养客户在养生方面的理念

18、；培养客户的养生观、世界观、事业观；提供创造力市场转化的平台和配套，包括试生产配套；主题行业保健品、食品、药品、理疗、按摩、瑜伽运动技能病后恢复、产后恢复、体能恢复美容、整形建筑形式：“盒子”提供充分的展示面单栋面积约在200-1200不等建设规模：占地面积40亩总建筑面积3W平方米体验高地生活高地承载功能为区域提供办公生活日常配套羊山港的窗口及重要的体验型展示平台、互动场所为羊山港注入休闲商务、时尚消费等多种体验元素，营造人文氛围国际高端酒店未来时尚新天地产品组合事业休闲商务区生活高地未来时尚新天地产品内涵阐述商业形态2层特色底商商业街经营组合风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡时尚休闲：SPA、美

19、容、时尚服饰艺术消费：艺术画廊科技产品店、数码产品店、时尚概念店建设规模 占地面积 25亩 总建筑面积2.5W平方米产品内涵阐述服务对象入驻企业、羊山港就业人员影响客户、相关机构、协会、组织功能设置商务中心和会客厅酒馆与会所高档餐饮设施（包括西餐、咖啡茶吧等）休闲康体设施（包括SPA、泳池、各类 球馆、健身中心）建设规模 占地面积45亩 总建筑面积2.8W平方米事业休闲商务区会所特色商业服务街生活高地国际高端酒店生活高地国际高端酒店建设规模： 占地面积25亩 总建筑面积3W平方米商务服务酒店建设规模： 占地面积15亩 总建筑面积1.5W平方米高端公寓酒店建设规模： 占地面积20亩 总建筑面积3W平方米产品盈利体系主力产品总部高地(12万方)生活高地(2万方)产品体系配套产品服务高地(2万方)政府收益分解(以首期启动区160亩为例,建面约17万方)政府收益税收-根据养生产业附加值特性,结合招商门槛,初期每平方米研发面积年产值约在1万元RMB以上,正式投入运营第一年整体税收在8千万元RMB1亿元RMB以上，逐年递增；提供就业岗位约50008000个,大部分为高科技高知识或高技能岗位，解决本地服务性就业岗位200-250个;产业配套与优化