商业房地产市场投资可行性分析

1、.：.；商业房地产市场投资可行性分析目录前言 宏观经济技术参数。一、宏观政策、法规、金融及艰苦事件。二、地缘与人口关系三、人口与经济关系四、未来开展规划五、宏观经济技术参数运用方法。第二章 投资技术参数地产方面地产常用知识解答二、商业方面时机性；进程性；地段性；规模性；规划性；人气性；硬件性；稳定性；资源性；竞争与兼容性； 、人口分析；、商圈分析；、人性SWOT分析法参数分析法第三章 技术分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商业分析四、定价方法及换算五、市场各阶段风格引见六、图形设计第四章 各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状、服装、鞋、百货类市场、食品类市场、家居类市场、机电类市场

2、、边贸市场、旅游购物类市场、电子类市场、其他各类市场第五章 运作手法一、租赁方式二、销售方式三、组合方式四、炒铺、概念引见各技术参数在炒铺中的运用炒铺操作程序艾略特波浪实际引见波浪实际在炒铺中的运用五、房地产证券化和信托引见第六章 节点控制一、营销节点、蓄水期、开业期： 、养市期、运营期二、推行节点各推行工具的运用蓄水期二开盘期三开业期四养市期五日常运营期各类运营方式简述常见方式远洋城方式万达方式东方家园方式香港豪德公司方式赛博方式天雅方式其它各类商业业态引见概念、分类业态分类的变量商业街及商业街设计Shopping mall第七章 运用工具运营管理公约租赁合同商业谋划内容、消防管理文本、各类

3、适用图形鉴赏前言年夏天的一个炎热早晨，我在北京堵塞得车流中渐渐前进。望着车外滚滚的车流，耳边响起一首英文歌，歌词大意是：“我有一个梦，埋藏在心中，从来没有想放弃过。从年正式踏入商业地产行业，屈指已过年了，阅历过太多的曲折，为了研讨这个行业的规那么，在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷，破费了半年的光阴，回想起每天走公里的那段光阴，令人刻骨难忘。郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟习的城市在脑海闪过，为了对各个区域市场的运转规律作分析研讨，这些城市伴随着我的步伐，令人多么亲切。经过几千个市场的洗礼，终于对市场的客观规律有深化的了解。市场是动态的、开展变化的，在研讨和探求的过程中，得到

4、了许多朋友的协助 和鼓励，非常赞赏，顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉 杨宇光 ，北京天雅大厦的赵永杰，以及为我做书稿整理的杨坤等等，在此对他们的协助 深表赞赏，也非常赞赏许多信任我的公司，将上亿的资金交于我操盘，使我对其内部规律有了更深化的认识，正是在大家的支持下，才得以将此书完成。商业地产作为一门新兴的边缘学科，市面上有关它的书籍很少，普通有的也是社区底商和国外shopping mall的书，而作为中国特征的市场类业态，其运转规律在许多从业者中比较陌生。本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手，从宏观经济技术参数、投资技术参数和定量、定性、典型性商业分析，对工程的前期研讨、定位到

5、工程设计运作和节点把控，提供全程的指点，同时也对各类市场业态和各种流派运作手法进展简单分析，使读者对市场运转规律有个较全面的认识，在此书中，将我所知和阅历的阅历毫无保管的奉献给读者，由于篇幅和时间所限，此书缺乏之处难免，敬请体谅。此书中所举案例，由于时间要素，仅代表其某个阶段的，而非永久不变，运用过程中参考运用。谨以此书献给我的妻子和女儿。谨以此书献给一切关怀此书的朋友们。谨以此书献给一切鞭策过我的人们。第一章 宏观经济技术参数。宏观政策法规、金融及艰苦事件。国家、各省市有关房地产开发运营的方针政策，如房改政策，开发区政策，金融政策，土地政策，人口政策和产业开展政策等。有关房地产开发运营的法律

6、规定，如、，都是对房地产行业进展调控和管理的文件。商业房地产也是隶属于房地产行业范畴，它与国家宏观调控有着严密关系。如银根紧缩、调息等。例如年银行对商业物业贷款的限制，直接导致大批商业物业的停工和资金链断裂。例如号文件：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行文件 银发号中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防备金融风险，促进房地产金融安康开展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下： 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信誉等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企

7、业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买才干的住宅工程，对大户型、大面积、高档商品房。别墅等工程应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严厉审批新增房地产开发贷款并重点监控。各商业银行应严厉执行建住房号，对未获得土地运用权证书、建立用地规划答应证。建立工程规划答应证和施工答应证的工程，不得发放任何方式的贷款。商业银行对房地产开发企业恳求的贷款，只能经过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他方式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原那么执行。房地产开发企业恳求银行贷款，其自有资金指一切者权益应不低于开发工程总投资的%

8、。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地域的房地产工程，严禁跨地域运用。二、严厉控制土地贮藏贷款的发放各商业银行应规范对政府土地贮藏机构贷款的管理，在公布前，谨慎发放此类贷款。对土地贮藏机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超越所收买土地评价价值的，贷款期限最长不得超越年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严厉防止建筑施工企业运用银行贷款垫资房地产开发工程。承建房地产建立工程的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备如塔吊、挖土机、推土机等。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的

9、商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建立工程的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需求、商业银行应进一步扩展个人住房贷款的覆盖面，扩展住房贷款的受害群体。为减轻借款人不用要的利息负担，商业银行只能对购买主体构造已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人恳求个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金

10、额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进展查询。五、强化个人商业用房贷款管理借款人恳求个人商业用房贷款的抵借比不得超越，贷款期限最长不得超越年，所购商业用房为开工验收的房屋。对借款人以“商住两用房名义恳求银行贷款的，商业银行一概按照个人商业用房贷款管理规定执行。六、充分发扬利率杠杆对个人住房贷款需求的调理作用对借款人恳求个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同

11、期同档次贷款利率执行。七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理各商业银行应严厉执行中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知银发号的有关规定，真实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对运用其他房改资金包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等委托办理贷款业务的，商业银行一概不得承办。八、真实加强房地产信贷业务的管理中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期矫正，并依法给予行政处分。请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城

12、市商业银行、城乡信誉社。诸如号文件这类针对投资过热，国家专项整治的政策对房地产行业影响宏大。在宏观艰苦事件中，利好的如北京申奥胜利，中国参与WTO等，直接刺激着首都房地产在近几年飞速开展，有目共睹的就是北京大规模的拆迁改建工程。不利的如年金融危机事件，呵斥对房地产资金链的影响。所以做房地产一定要优先思索大环境大趋势。地缘与人口关系区域的范围界定，区域地缘关系；区域的地缘关系在市场领域中，由于涉及商业的流通和物流业，那么其范畴比住宅要宽广多。区域的划分遵照地形等自然条件而进展区域的地缘分配，而不是按照行政划分的。例如：乌鲁木齐市，它的内部区域为新疆全省，辐射区域是中亚各国，乌市与内地尤其在河西走

13、廊漫长的上千公里，荒芜人烟，呵斥了断裂。辐射区域就不包括甘肃，青海。石家庄市，由于其北边为北京，天津，其辐射影响力在河北省北部的城市那么不受其辐射，其辐射区域就是周边以及河北省南部。内蒙的通辽、集宁等城市由于地缘关系去沈阳方便，其在行政上隶属呼市管辖，而在市场领域中那么受沈阳的辐射区域影响。区域面积及人口，区域幅射面积及人口；区域各省直辖市面积，人口表如以下图： 人口及面积人口：据年全国抽样调查数据统计，汉族人口为万人，占全国总人口的.；其他个民族共万人，占.。由于人口的开展变化，此表人口数为参考运用中国各省人口面积一览表称号简称政府所在地面积万平方公里年底人口万人北京市京北京.天津市津天津.

14、河北省翼石家庄.山西省晋太原.内蒙古自治区内蒙古呼和浩特辽宁省辽沈阳.吉林省吉长春.黑龙江省黑哈尔滨.上海市沪上海.江苏省苏南京.浙江省浙杭州.安徽省皖合肥.福建省闽福州.经过各省市的面积及人口，可以宏观上反映其区域的支撑量大小。以内蒙古自治区为例：呼和浩特市是内蒙古自治区的省会位于内蒙古自治区中部，在行政划分中属于级城市，但在市场领域中，内蒙古面积万平方公里，而人口多万人，每平方公里人口人。属于地广人稀。在其东、中、西三部中，位于东边的满州里，牙克石等由于地缘要素，其商业属于哈尔滨，齐齐哈尔等黑龙江省的商业辐射范围，而通辽、集宁等地又离辽宁省的沈阳近，隶属于沈阳商业的辐射范围。西部临河地域等

15、离银川近那么属于宁夏银川的辐射范围。呼和浩特虽然作为行政上的二级城市，但其商业区域辐射范围在地缘上讲很小，就是呼市周边和包头等地，这个范围中因南边山脉、沙地的阻挠，地理的自然条件限制了这个商业向南辐射，所以对区域的商业了解就从对地缘的自然地理中了解，不可按照行政划分，在地理条件中，自然的山脉，河流，沙漠等都是左右其区域范围的要素。如山西省，山西东边是太行山，北边是沙地，山脉南边是高原，西边是高原，地理上属于狭长性盆地，而太原市作为山西的行政中心，政治经济中心，其辐射力就因地缘关系，恰好影响整个山西省，所以其商业的辐射范围和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面积.万平方公里，人口万，这就是它的辐

16、射人口量。在三级城市中，如地级市中，如山西的运城因地缘关系，去郑州的间隔 比太原近，所以它的商业从地缘上讲就是郑州的辐射范围，因三级城市辐射面小，其区域影响力普通也就是地级市范围内，但因其影响力弱，需求思索的是对周边的辐射力和隶属关系，属于哪一个更大一级商业圈的范畴中，判别其商圈的范围，区域内商业范畴。三级城市除了和二级城市一样思索辐射力外，另一个就是隶属性。如河北的唐山市，其商业内部区域为唐山市各区县，但其隶属于京津商圈，而不是河北省省会石家庄的区域，对区域的范围界定，对界定区域内商业规模及商业总消化量和商业总支撑量有着非常重要的关系。如乌鲁木齐市；市区人口多万，新疆全省人口万，其为二级城市

17、，与甘肃省兰州市相比而言，兰州市区人口万，全省人口万，在区域内部都是二级行政城市，都是具有本省区域垄断的城市，但从其商业开展现状，从外表看应该是兰州大于乌市，而实践上乌市的商业远远大于兰州，其缘由除了人均GDP收入高外，另一个就是辐射力。乌市面临的中亚各国，其日常生活品的消费大都从乌市进口，哈萨斯坦，阿富汗，乌兹别克斯坦等共多个国家，亿多人口的总量从而培育乌市的商业规模、租金，消化量都是以亿多人口的基数在衡量，那么远大于其它省级城市。而兰州的辐射虽可影响青海和宁夏部分地域，纵观而言，无非万人，其人口辐射基数差几倍，也就使其市场商业规模与乌市相比相差甚远，租金价钱也相差很大。在兰州东部市场做服装

18、百货买卖也就商户左右，而乌市大小西门，商贸城，边疆华凌等地，有几万户。普通商业的租金程度兰州元m/天，乌市为元m天，这就是辐射人口呵斥的差别。经过对市场中的消费者或前来进货的商户了解，很容易得知区域的辐射范围，此可在定性访谈中得知，在如何界定辐射范围的方法中，这是一个捷径。、城市面积、人口及城市特性各城市由于在历史开展中构成各种特性，在其根本的城市机能中，表达着极强城市个性。例如：北京是首都，是中国政治、文化、经济中心，也是一座历史名城、国际旅游城市。海南三亚为旅游城市，新疆克拉玛依市那么是石油工业城市，各城市具有不同城市的特征。例如北京.万平方公里；上海.万平方公里，而人口北京万，上海万，那

19、么单位面积中，上海的人口密度是北京的倍，这就在单位面积中，其商业的消化量和商业设备的需求量要远大于北京，其单位商业面积的产值也高，相应的租金支撑程度也高，同样类比，香港.万平方公里，人口万，其密度是北京的倍，那么相应的会更高。这就是为什么同样城市档次，其租金的支撑力程度相差甚大。城市各区域的人口之间也存在密度不同，新开发区面积虽然大，但人口稀少，老城区面积虽然小，可人口基数大，从微观上比较，在各区域板块中，不同的人口密度，对商业的支撑力完全不同，例如北京方庄的面积.平方公里，常住人口.万。每单位人口量为.万/m。人口密度之高，呵斥其内部商业火爆，而同等面积的区域放在丰台区，那么无法望其项背。

20、三、人口与经济关系一、GDP概述及划分规范 GDPGrossDomesticProduct，就一个国家而言，被称国内消费总值。表示居民在一特定时期内消费的一切商品和效力的货币价值总和。在国民经济核算中，通常运用GDP总量、GDP增长率和人均GDP三个重要目的。这三个目的分别具有不同的作用。GDP总量，衡量的是一个国家或地域的经济规模。主要用于反映一个国家或地域的经济实力；国际间和地域间进展比较；制定一国或地域经济开展战略；经济分析和经济管理。GDP目的为各级指点分析经济运转情况、政府调控管理经济提供了广泛的用途。GDP增长率，衡量的是经济增长速度。它是宏观经济的重要调控目的。主要表现为：经济增

21、长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡；是经济周期性动摇的重要测度目的和横向、纵向比较的重要参照目的。人均GDP，衡量的是一个国家的生活程度和富有程度，同时也是划分经济开展阶段的重要目的。资料显示世界银行按人均GDP程度实践购买力平价，将各国分为低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四个等级。年，人均GDP美圆为低收入组，美圆为下中等收入组，美圆为上中等收入组，美圆为高收入组。从作为划分经济开展阶段的重要目的来看，国际上通常把一国的开展程度按人均GDP分为几个阶段：美圆以下是贫困阶段；美圆是摆脱贫困的阶段；美圆是开场走向富有阶段，我国称小康阶段；美圆是比较富有阶段，我国称全面小康阶段。另外我国提

22、出的根本实现现代化主要评价目的体系中的第一项为人均GDP美圆。可见，人均GDP是一个重要目的。 区域城市GDP收入表： 年中国各省市自治区GDP排名 香港澳门台湾除外名次称号GDP总量RMB比上年增长广东亿元.%山东.亿元.%江苏超越亿元%以上浙江亿元.%河北.亿元.%河南.亿元.%上海.亿元.%辽宁.亿元.%四川亿元.%湖北亿元.%福建亿元.%湖南.亿元.%黑龙江亿元.%安徽.亿元.%北京.亿元.%江西亿元.%广西.亿元.%山西亿元云南亿元吉林.亿元.%天津.亿元.%陕西.亿元.%内蒙古亿元%重庆亿元%新疆亿元.%贵州.亿元.%甘肃亿元%湖南.亿元.%青海.亿元.%宁夏.亿元%西藏亿元年为亿

23、元年中国城市GDP排名位次城市称号GDP总量亿元人口人均GDP排名上海.广州.北京.深圳.苏州.天津.重庆.杭州.无锡.成都.青岛.宁波.武汉.大连.沈阳.南京.哈尔滨.GDP作为动态的参考值，在GDP中由于官方统计数据中存在无效本钱，部分会出现失真，详细核真实工程当地对出租车行业，普通工人，迪厅这些城市窗口行业调查，即可知道。其中各城市中需求分档是中国现分为个级别城市：一级城市北京、上海、深圳，人均收入元/月以上；即GDP在美圆/年以上。二级城市，各省的省会城市及沿海经济开展方案单列市和天津、重庆直辖市。在二级城市中由于拉萨、银川、西宁这几个城市的人口量少，该当划为第三级城市。其市区人口小于

24、万，人均收入也低，二级城市人均收入普通在元/月，广东省的一些地级市，因其收入高可划分为二级城市和社会经济方案开展单列市。三级城市：各地级市和沿海各县级市，人均收入在沿海的县级市人均收入虽然高，但其综合才干小，所以也划为三级城市，人均收入在元/月左右；四级城市：各类小城市，人均收入在/月规范，由于官方的统计比较有出入的，经过对每个城市窗口行业的调查，其人均收入程度很快可得出一个比较接近实践的数据。经过对GDP城市人均表中可见，人均过了美圆/年GDP收入，即跨入中等开展中的国家行列，前几年，对于上海，北京率先跨入人均美圆，进展了大肆报道，就是指GDP的影响力，在各层面的表达，它开展到一定值后，就对

25、商业的构造产生宏大的影响，详细如：GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP值在美圆以下，各类初级市场，集贸市场产生；在美圆美圆，生活超市产生，食品类零售市场退出该区域；在美圆美圆，产生建材超市、超市连锁店在各领域开展；在美圆美圆，产生商业开场郊区化开展，Shoppingmall等产生；在美圆以上开场产生旅游地产。区域社会零售总额，人均可支配收入，恩格尔系数，百户汽车拥有量，城乡居民储蓄存款余额。这些参数经常在统计年鉴中见到，例如在北京市昌平区年的统计年鉴：昌平区全区经济继续快速增长。年全区实现国内消费总值.亿元，比上年增长.%。按当前汇率：.折算，人均国内消费总值按户籍人口计算到达美圆

26、，按常住人口计算到达美圆。消费需求稳步增长。全年实现社会消费品零售额.亿元，比上年增长.%。消费构造逐渐晋级“穿、用消费增长快，去年同期分别增长.%、.%。人口全区人口总量低速增长。年末全区总人口.万人，在区居住半年以上的常住人口共有万人，暂时人口.万人。居民收入：城乡居民收入程度较快增长。年全区在岗职工平均工资元。城镇居民人均可支配收入.元，比上年增长.%；全年人均消费性支出为.元，比上年增长.%。农民人均可支配收入口.元，比上年增长.%；农民人均生活消费性支出.元，比上年下降.%；从这段他们常见的统计年鉴中，国内消费总值，社会零售总额及人均可支配收入都可阐明区域内总的商业消化量，在投资中这

27、就是一个总的需求量，它可换算出单位面积的利润量，这样就推算出一个区域商业租金的总收入量，一切租金的收益都是经过消费者的购物消费来最终表达的，这样对现存量的客观分析，就可知其供应与需求之间的差距。人均可支配收入中，思格尔系数是一个参考值，恩格尔系数引见如下恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活程度高低的一个目的。其计算公式如下：食物支出金额恩格尔系数总支出金额它反映了：生活程度情况，由于目前我国大部分地域所报的恩格尔系数有无效部分，详细参考时，可相应下降一个档，如某区域所报恩格尔系数为%，那么按国际粮农规范衡量，此处那么为小康，相应下一个档，如恩格尔系数与GDP相配合运用，在中国的规

28、范衡量，假设以人均收入过万元/年，年家庭收入为高收入者，那么定为富有程度，那么GDP人均过美圆/为中康，美圆 元为小康程度，美圆以下为温饱，那么相应的恩格尔系数就可知，美圆美圆，-%。美圆，是恩格尔系数应为%。美圆以下%，此为参照值，详细可经过此作参考分析。每百户汽车拥有量是在GDP过美圆/年收入的城市需求调查的一个量，它对于商业的构造有很大影响，它是商业效区化的一个参考量，因汽车运动的开展，如北京年，汽车达多万量，百户拥有量为，其刺激周边区县和临近城市的商业消费，以及沿环线的交通便利地段的商业需求，燕莎outlas就是一个例子，它位于东南四环主要依托汽车带来人流，同时它对停车场要求很大。它是

29、停车量决议人流量的一个重要参考值。区域经济支柱产业，区域经济开展特性。各区域经济开展的依托性不同， 其区域支柱产业构造将很大部分决议该区域收入和支出，详细调查区域支柱产业构造，对商业的特性了解有协助 ，例如吉林通化市，从通化东宝等大药厂、大上市公司可以推出区域的支柱产业为医药，医药行业的兴衰决议区域的收支，从而影响到商业的收入，影响到商业的供应和支撑。再例如包头市，包钢的每一次发薪水，就是包头各商厦营业收入最火的一日，作为包头的主要支柱产业、包钢效益影响着商业的方方面面。在药业为主导性城市通化，或以旅游为主导城市如北戴河等，尤为明显。四、未来规划开展、区域经济开展规划，商业网点规划；政府的商业

30、规划是建立在城市的规划和商业规划的各种要素根底上。如北京市商业“十五规划明确规定。四环路周边以大型专业市场、零售市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。由于城市开展和住宅郊区化的趋势，使三环路和四环路周边地域成为北京商业最有开展潜力的地带。中规划的市级、地域级商业中心约有%位于这一地带。郊区卫星城要根据城市规模和开展趋势，规划开展个地域级商业中心和假设干个社区商业中心，构成以地域级商业中心为中心，以社区商业中心为骨干，行业配套、规划合理、规模适当的商业体系。新添加营业面积在平方米以上的大中型零售商业设备，原那么上只能规划在市级商业中心和

31、规划的大型多功能购物中心内。每个地域级商业中心普通只能安排个营业面积平方米以上的大中型零售商业设备。营业面积万平方米以上的大型仓储式商场只能规划在三环路以外的商业中心。新开展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间的间隔 不得小于米。北京市各级商业中心区的分布根据北京的“十五商业开展规划，将北京的商业区域划分为，城市中心区、商务中心区、中关村科技园区、商业圈、远郊区县中心城镇的商业中心、特征的商业街区社区商业中心。北京市的开展重点是：提高三区，昌盛三圈，开辟十城，完善社区，从而在总体上初步构成以城市中心区商业为中心，以“两网三区三圈十城十街社区为骨干的商业网络新格局；以四类发

32、扬北京优势的商业为龙头、以突出北京特征的辐射型、效力型商业为主体的现代大都市商业体系。三区，即提高城市中心区包括王府井、西单、前门大栅栏三个商业中心，商务中心区包括建国门外、朝阳门外两个商业中心，中关村科技园区商业开展的程度；三圈，即开展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、零售市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；中规划的市级、地域级商业中心约有%位一这一地带三环、四环，大部分已根本构成或正在构成。十城，即开辟十个远郊区县中心城镇的商业中心；十街，即培育十条左右各具运营特征的商业街区；社区，即完善市区和郊区城镇

33、个左右社区商业中心。、有关国民经济社会开展方案，开展规划，土地利用总体规划；城市建立规划和区域规划，城市开展战略等。在二，三级城市中， 如市政府迁移，新城区建立这种大型规划，对商业构造产生艰苦影响。道路规划中如单行线的设立和道路中设置隔离带，从而使地面交错人流只需经过地道或高架桥相通，对两旁商业的边沿价值大大减低，使在地道口或高架桥两头商业物业价值因人流突增而升值。单行线的设置使其中一边的商业因车流的单向行驶从而冷清。道路规划中如大型城市地铁、轻轨的出入口的设立，使其地面物业因交通工具的便利而构成新的商业热点，如北京原五道口，因轻轨站的设立，使轻轨出口处开的盈通大厦，沃尔玛入驻就是看出依托轻轨

34、便利庞大的人流运输。交通规划中常见的有立交桥的兴建，由于商业物业在很多地方都在十字路口，但随着经济的开展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交桥兴建，立交桥使地面车流在桥上而过，从而原很繁华的商厦，因门前车辆不易到达变冷落，另一方面横着一座桥，视觉影响很大，立交桥兴建在投资初期尤为关注规划。某些区域因主干道贯穿，从而使其本来商业很差，但因道路改动带来新的人流车流从而欣欣向荣。此类例子举不胜举。土地的利用规划：在商业地产中很多市场的土地来源属于政府划拨土地或临建物，例如全国各地在、年，各地纷纷占道为市或封道为市的集贸市场，就是对土地利用的一种违规临建，经过土地规划，可以了解未来区域商业的拆迁量和未

35、来主要商业区域的规划所在。例如：北京雅宝路市场以前是临街小铁皮房，由街道办的，其土地规化为绿地，这就意味在不久未来这些大批临建铁皮房拆迁，将产生大的商机，于是雅宝路后来的吉利大厦的兴起，就吸纳了一大批这些拆迁户，同样的如秀水街，原建外街道的一条通往美国大使馆的路，因经济开展，而封道为市，哪怕秀水生意再好，违反土地利用规划，不能长久，于年拆了。划拨土地改为商用土地，改动土地利用性质，或是工业、住宅用地改性为商业用地，此都是常见的一些案例。、人口未来规划。在许多城市统计年鉴和未来开展方案中，经常可见未来规划区人口万，在未来年，城市规划人口可达万人，此与城市经济开展速度联络一些，经过此可了解未来城市

36、经济开展的一个总量过程，了解商业的总需求的趋势。行业特性及开展：除区域性综合类市场外，对一些特殊行业，如通讯、古董、邮币卡、眼镜等，在思索区域的共性外，还要思索其行业的特殊性及其行业开展的特殊过程，以通讯行业为例：其产生从最初专卖店，到街头小店，从产品的高贵到平民化，从模拟到数字到G的迅速更新换代，到产生二手手机市场以及水货、翻版机市场等，都有其商业开展的特殊性。导致其营销渠道的改动，以及其商业方式的变革。如家电业，最初在百货商场内零售，到后来产生家电市场，再由国美、苏宁、大中连锁店的遍地开花，其营销渠道也就逐渐转为在家电连锁店内营销的方式。 五、宏观经济技术参数运用方法。、宏观、政策、法规及

37、艰苦事件是用来界定趋势的，是研判区域的趋势上升或下降所用的在某个阶段。、区域的范围界定中分中心区域与辐射区域。在一、二级城市中辐射区域较大，在三级城市中普通较小，仅以中心区域计算，但要思索商圈间隶属关系。中心区域人口与人均GDP值是验证GDP总量的目的。人口人均GDP=GDP总量辐射区域人口辐射区域的GDP=辐射GDP总量。区域社会零售总额，人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额，与GDP总量是得出区域的总的商业消化量，即总的商业消费支撑量的参考值。、面积，人口密度人口面积=人口密度人均GDP与人均可支配收入是相互验证值总的商业消费量面积=单位面积的商业消费量。人均可支配收入人口密度=单位面积的

38、支配收入这两个值验证单位面积的商业消费量，即单位面积的商业支撑量。、总体规划与人均GDP增长率经济增长率是推出未来的开展量，在现有根底上乘以增长率就是未来的放大量。从商业的规划中得出商业面积的未来供应量从以上几点的关系中得出区域总的商业消费量和单位消费量及未来放大量，针对区域现量和未来放大量做比较。就可以换算出区域能否饱和，及饱和度大小。尤其是具有“盆地效应的城市其特别明显、城市特性、支柱产业情况，城市化进程，人均GDP这四个参数是对区域商业运转特征及特殊性的验证值。恩格尔系数，百户汽车拥有量，与人均GDP验证值，是用来对城市性质进展相互验证做判别。以上的参数中，最重要的是：面积、人口数、人均

39、GDP、增长率，这个参数值，是必需求参考的，其他的都可以从中延伸，任何一个工程的前期分析中，这个值的分析是必备的。第二章 投资技术参数一、地产方面地产常用知识解答：、什么是房地产之工程管理程序答：房地产产业链很长，包括前期谋划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。普通情况下，可以划分为预备、施工和运营三个阶段。前期的预备阶段，主要是谋划分析、办理工程立项和规划的相关手续；工程建立阶段，是指房地产开发工程从列入年度施工方案起，到客户可以住用程度的过程；房地产运营，是开发商经过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。 房地产商的战略规划是靠“工程去实施

40、的，而“工程的实施那么是要靠战略规划来指点的。工程的生命周期可以分为四大阶段，即概念阶段、规划阶段、实施阶段及终了阶段，工程的不同阶段其工程管理的内容是不一样的。概念阶段的主要义务是根据公司的战略规划选定工程并确定工程能否可行。规划阶段是对可行工程作好开工前的人财物及一切软硬件预备。 实施阶段是按方案启动实施工程任务。终了阶段是工程终了的有关任务。当然，工程的各个阶段没有严厉地分开，在执行时经常是交叉进展的。下面简单论述一下房地产开发工程各阶段主要任务内容。一、 概念阶段 根据公司的整体战略规划选定工程公司高、中层参与，然后，由投资规划部或拓展部对选定工程进展初步和详细可行性研讨并制定工程商业

41、方案书。 请相关专家、学者对工程进展评价与论证确定风险等级、进展资源测算等，提出工程建议书。 经过公司决策层同意进入下一阶段。本阶段的任务重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对工程进展评价与论证以确定工程的可行性。二、 规划阶段 确定工程总担任人重点工程。 确定工程经理。 确定工程组主要成员。 确认工程的有效性工程最终产品的范围界定、实施方案、质量规范确实定、工程的资源保证、工程经费及现金流量的预算、工程的任务构造分解、工程政策与程序的制定、风险评价 提出工程概要报告营销、物业等机构参与。 经过公司决策层同意进入下一阶段。本阶段的任务重点是确定工程经理并与工程组主要成员充分沟通，使双方

42、思想根本达成一致，然后对工程的有效性进展论证。三、 实施阶段 建立工程组织。 获得土地运用权可以在第一、二阶段。 制定工程方案专业性、可行性。 经过工程规划设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开工程营销。 经过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查协调贯穿整个工程实施过程。 合同管理质量、费用、进度、范围、平安等控制。 工程销售严厉培训、一致说法、不留后遗症、展现开发商的文化等。 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本阶段的任务重点是明确分工、制定方案、狠抓廉政、阳光招标优秀的规划设计院、承建商、供应商是高质量产品的保证、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进

43、场时间、按现代工程管理的技术严厉控制质量-本钱-进度、工程的销售等。四、终了阶段工程验收单体、消防、人防、环境、水电、设备等，办理备案证。物业公司对工程进展接纳验收。配合物业公司交房。工程清算。资产清理。文档总结。对整个工程进展评价总结，为其它工程作预备。解散工程组。对工程组成员的考核延伸年。本阶段的任务重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个工程进展评价总结，为其它工程作预备。当然，大多数地产商是对工程群进展管理。这就要求分管工程的总担任人有高超的管理工程群的才干。同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。现行的房地产工程管理方式，主要可分为部门制、公司制、纯工程制和专业管理制等四种。部

44、门制工程管理按照工程开发流程，普通设置拓展、工程、财务、设备资料、销售、办公室等部门，根据工程的实践情况按矩阵方式设立工程部，也是大多数地产商所采用的一种方式。公司制工程管理，多从事单一工程的运作。纯工程制工程管理是地产商根据工程开发情况，设立假设干个工程部。工程部实行独立核算，对工程的运营效益担任，这种方式对地产商的规模要求很高，但这是以后的开展趋势。专业管理公司工程制是在完成工程前期开发和谋划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承当自开场营造至交钥匙的一应事宜。以上方式的选用是根据地产商的实践情况来定的。 、北京市房地产开发流程是怎样？ 北京市房地产开发工程开发流程 选址研讨,寻觅协作同伴,

45、签定协作意向,协议及合同书 进展工程的初步可研评价 向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书, 编制工程建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文赞同立项并要求可行研讨，此文经建委开发办会签 进展工程投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计义务；进展融资运作 据此办理征地及前期规划预备任务，开规划设计义务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地运用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位并给钉桩

46、条件，测绘院 规划局办理建立用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 答应证 用地同意书,评价工程建立用地地价 恳求确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,获得土地运用证 按规划设计条件咨询意 地政部门审查安顿方案、 见表到区配套部门征求意见 安顿房 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁答应证 委托进展规划方案设计 动迁会及拆迁安顿 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见 、到园林局恳求伐树答应证 、了解线路情况与供电局运转班协商改造、移线方案 修正后送首规委审图 、煤气、道路、上下水改路由 、到供电局业扩处恳求用电报装， 做正式供电方

47、案， 首规委召开市政协调会 恳求暂时施工用电，委托施工。 出市政会议纪要 进展个体设计大公共建筑首规委审查 领建筑工程规划答应证 出施工图 开节能证明 制造资料 到计委恳求，列入方案建委会签 到税务局取税单 报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持年度方案、税单到区计、 答应证 审批表 经委领投资答应证登记卡， 登记并获得答应证 建委、物价局下文批价 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实 四源费交纳 到开发办市政处核实义务 开发办工程处赞同招标 填招标恳求书并到市招标办登记 招标办看现场 编制标底 招标办审查标底 开标会 定合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章赞同 施工单位 质量总

48、站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 赞同施工 质量监视 落实义务 资金来源，义务 处登记 来源及一切手续 建委工程处赞同开工，办理开工答应证 施工单位进场开场施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工 、小区内线 、通知区园 、按道路 、到自来 、到热力 自建锅 、到煤气公司 路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装 计 办 行施工 科报装 装 、环保 、到规划科定、委托施工 、交绿化费 、市政办 委托线 、委托线 局同 线路方案、配电室土 、绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 、设计 建工程验 路队验 施工及 、施工及 炉房 、看现场 收

49、收 验收 验收 规划 、施工、设备安装 、到市政 位置 、业务科检验 及验收 监理所 、委托 赞同接气、送电 下水报 设计 、凭通气单到 装 、到劳 管网所办固 、规划设 动局报装 定资产转移 计 、环保 手续及通气 、开工验 局审查消音除尘设备 手续 收 、开工 、凭接气单到 验收 液化气公司 办各户通气 手续 、通气 全部工程开工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理方式 房屋验收 办理入住手续,办理产权证 工程的二次开发工程开发各阶段资金投入是怎样？ 工程开发各阶段，资金投入百分比以下各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。、销售成数。在预售公开时估计为%，

50、剩余的成数那么假设于开工交房时再全部售出。、客户付款条件。通常其定金、签约金、开工款合计占%，客户银行贷款%，剩余的%为工程期款，有些公司那么另立名目，给予客户公司贷款，不过公司贷款也大多是在构造主体完成后至工程验收这一段期间收款。、土地本钱。这项本钱为先期投入，所以土地融资也多在土地买受人并过户完成时就获得，额度多为土地买入本钱%之间。、建筑施工融资额度。普通而言，为营建本钱的%，但拨款那么要视销售情况而定。假设销售率未达%视景气情况而定，即使已获得建筑施工融资的额度也能够无法利用，由于它是按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。、营建本钱。这项本钱的投入

51、也是按照工程进度。、销售费用。假设采用包销，那么只需销售出去才须支付这笔费用，普通销售代理公司收费的规范为销售额的%左右。、土地增值税。这项本钱发生于土地过户给客户的时期。、管理费及杂费。此项本钱那么大多随着时间而发生，约为销售额的%之间。有关各阶段资金回收投入百分比的分配，见表。表 各阶段重要资金回收及投入百分比表阶段预售期间地下构造施工期间地上构造主体施工期间恳求房屋销售答应证期间百分比工程销售收入收款比例%建筑施工融资拨款%营建本钱付款比例%广告费付款比例%*%* 广告费通常于各阶段销售完成即%时支付。“自有资金就是为开工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，再减

52、去一切本钱及费用后缺乏的额度；也等于是开展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先谋划，以防止周转发生困难，导致心血压计付诸东流。、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建立用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业消费的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建立用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设备用地、工矿用地、交通水利设备用地、旅游用地、军事设备用地等；未利用地是指农用地和建立用地以外的土地。、 对集体土地运用权有哪些规定？ 答：根据的规定，农民集体一切的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利

53、用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。集体一切的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其运用权。违反该条例的规定，擅自与乡村集体经济组织或其成员签署有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法获得的集体一切的土地上进展开发建立的，以非法转让土地论处。、 什么是行政划拨用地？ 答：土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法同意，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。、对协作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地运用权，另一方或多方提供资金协作开发房地产，并以产权分成的协作建

54、房视为房地产转让。在年月日后，房地产管理部门不再审批协作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地买卖市场，经过挂牌买卖、招标、拍卖等方式寻觅协作方；对已获得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地运用权的单位需寻觅协作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进展审核，并补交市场地价后，再进入土地买卖市场以挂牌买卖、招标、拍卖等方式寻觅协作方。、什么是土地运用权出让？ 答：土地运用权出让，是指各地域人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地运用权在一定年限内让与土地运用者运用，土地运用者向市政府支付土地运用权出让金的行为。、各类用途的土地运用权出让最高年限是多少？ 答：土地运用权出让最高

55、年限按以下用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、文娱用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。、土地运用权出让合同包括哪些内容？ 答：出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者称号、地址；(二)出让土地运用权的宗地号、面积；(三)土地运用年期及起止时间；(四)土地运用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)工程开工提交验收时间；(八)市政设备配套建立义务；(九)运用相邻土地和道路的限制；(十)建立附属、附加设备的工程

56、及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人以为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。、土地运用权出让合同规定的用途或条件能否可以变卦？ 答：普通情况下，土地运用者应按土地运用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。 对确需改动出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的赞同。土地管理部门应与土地运用者以书面方式变卦出让合同，重新调整土地运用权出让金规范，并按有关规定办理变卦登记。、哪些土地运用权出让可采取协议方式？ 答：协议方式出让土地运用权仅限于以下范围：一工业用地特区内限高新技术工程用地；二市、区政府建立的社会微利商品房用地和全本钱微利商品房用地；三

57、市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设备用地等公益性、非营利性用地；四军事用地。、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已开工验收的房地产，如何进入市场？ 答：原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并开工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日内补交的，按以下方法办理：一补交地价的规范：市、区国有企业按市场地价的%补交地价。工业用途免予补交。市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的%补交地价。工业用途免予补交。二自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开场计算土地运用年期。三原安居房进入市场补交地价的规范，按市政府有关

58、规定执行。四上述房地产补交地价后，发换红皮房地产证，可以进入市场。五上述规定不适用已签署土地运用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地运用权受让单位。六在本规定实施之日起一年内未按上述规范补交地价的，一概按现行市场地价规范足额补交，但原福利、微利商品房除外。七对历史遗留违法私房和消费运营性违法建筑的处置有特别规定的，按特别规定执行。、什么是土地的挂牌买卖？ 答：土地的挂牌买卖，即在一定期限内将土地买卖条件在土地买卖机构进展公告，并接受买卖恳求的行为。土地运用权公开挂牌买卖的，应公告最低买卖价和其他买卖条件。公告期限不少于日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：一假设在规定期限内只需一个

59、恳求人，且报价高于最低买卖价，并符合其它买卖条件的，那么此次买卖成交；二在规定期限内有二个以上恳求人的，允许多次报价，土地运用权应由出价高者获得。报价一样的，由在先报价者获得；三假设在规定期限内没有恳求人,或者只需一个恳求人但报价低于最低买卖价或不符合其他买卖条件的，委托人可调整最低买卖价，重新委托买卖中心买卖。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签署土地运用权转让合同，并由买卖中心鉴证。恳求人挂牌买卖所公告的最低买卖价由委托人决议，但该最低买卖价不得低于应补交地价、应交纳税费及应付买卖效力费用之和。、有哪些土地买卖应在土地房产买卖中心经过招标、拍卖、挂牌买卖方式公开进展？ 答：以下土地买

60、卖包括分割转让应在买卖中心经过招标、拍卖和挂牌买卖方式公开进展：一运营性工程用地包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等的土地运用权出让；二以协议地价方式获得土地运用权，恳求改动用地性质、功能，转让土地运用权的，依法收回土地运用权，经过招标、拍卖方式重新出让；三依出让方式获得土地运用权，已签署出让合同，交清市场地价后进展的土地运用权转让；四减免地价或交纳协议地价的土地运用权转让；五协作建房，但乡村征地返还用地除外；六已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，假设存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府同意组织改造的，选择改造单位的；七已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地