某市投资发展研究报告

1、某市投资发展研究报告对漯河市城市基本情况介绍。漯河市宏观经济的调研，了解当地居民生活情况，判断进入机会的隐性条件。关于房地产市场的了解，对以往市场交易活跃程度，房价及开发成本进行综合调查。已有项目的研究分析，可以预知各区域的开发情况。对于各种进入机会，进行优劣势分析。前言目录一、城市介绍 区位、人口、交通、规划二、宏观经济 生产总值、固定资产投资、房地产投资、居民可支配收入、 社会消费品零售总额、财政情况、金融情况三、市场研究 土地交易情况、房地产供求、价格走势、分区差别四、项目案例展示五、进入机会研究 开发研究、投资地产可行性研究、其他介入机会第一章、城市介绍区位、人口、交通、规划 漯河市位

2、于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。 交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。 区位介绍2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的平方公里发展到平方公里

3、，常住人口由万人增加到万人。到年，市区建成区面积平方公里，常住人口57万人以上，中心城市区域率先实现一体化。 区位介绍漯河市区人口增长情况名称面积/km2人口占比源汇区20211.7%郾城区41318.3%召陵区40518.7%舞阳县77623.7%临颍县82127.6%漯河各区域人口占总人口情况漯河市当前人口为126万人（除舞阳、临颍），城区人口57万。人口情况人民路CBD长江路副中心黄河路副中心医专商圈（规划）城东商圈（已建未规模）区域规划居住商业工业绿化漯河市用地规划图区域规划黄河路、淞江路新区开发区人民路发展轴新区区域规划新区规划 漯河新区建设总体方案显示，漯河新区在漯河中心城区东部地

4、区集中布局，总规划面积148平方公里。 漯河新区将发展成为中国食品名城核心区，重点发展以肉类精加工、粮食深加工、果蔬加工、饮料加工、调味品加工等食品加工为主导,以食品机械、高档纸制品和包装材料为配套的先进制造业，以抗生素等为主的生物制药等食品下游延伸产业等。 规划区空间范围以漯河经济技术开发区、东城产业集聚区为基础，逐步向东北方向拓展，西起金山路，东至召陵区姬石乡、召陵镇的东边界，南至规划建设的南环路，北至沙河 。区域规划漯河生态水域城位置位置漯河生态水域城（森林公园）位于龙江路和沙河的交叉，占地约4平方公里，是新区商业中心和高端住宅区。龙江路金山路区域规划生态水域城鸟瞰图区域规划漯河生态水域

5、城周边实景区域规划第二章、宏观经济土地交易情况、房地产供求、价格走势、分区差别漯河市近三年GDP200820092010270002377221474漯河市近三年人均GDP/元2010年全国人均GDP为29748元，高于漯河10.2%，说明漯河经济发展处于相对落后水平，固定资产投资额度不足。宏观经济产业同比增长率第一产业4.4%第二产业17.3%第三产业10.5%2010漯河市产业比重/亿元从当地产业比重与增长率可以看出，漯河市以第二产业为支撑，是一个工业城市。农业产值所占比重为17.5%，农业人口占54.7%，说明漯河农村收入较低属于欠发达地区。宏观经济漯河市固定资产投资/亿元漯河市房地产投

6、资/亿元漯河市固定资产投资额增幅较快，保持25%以上增幅。房地产投资额度在去年有明显增幅，增幅达到75.1%，其中住宅增幅达到81%。说明漯河房地产在近两年会有较快投入，城市建设处于蓬勃阶段。宏观经济漯河市居民生活情况2010年城镇人均可支配收入比较城市人均可支配收入增幅漯河14769元10.3%浙江27359元11.2%杭州30035元11.8%全国平均19109元11.3%横向对比漯河市居民富裕程度，其城镇居民可支配收入不足杭州一半，同时低于全国平均水平较多，增长速度也偏低。宏观经济恩格尔系数/%漯河城镇居民33.8，农村居民35.1杭州37浙江34河南34.2全国37漯河市恩格尔系数低于

7、全国平均水平，原因不是由于自身的经济发展和物价水平主要参考标准。漯河城镇化水平低，农产品丰富，这些都是降低恩格尔系数的原因。宏观经济年份总量增长率分类数额增长率2009186.3亿18.5%城市121.920%农村64.415.9%2010216.3亿18.4%城市166.5亿20.2%农村49.8亿12.7%漯河市社会消费品零售总额批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。 漯河市社会消费品零售总额总量低，除去CPI增长因素、城市规模与人口因素，其水平处在较低位置。说明当地消费能力不佳。宏观经济20092010漯河市财政收入55亿44亿200920102

8、00944亿2010200955亿44亿20102009漯河市财政收入55亿44亿20102009漯河市财政预算支出69.3亿59亿201020092010年末,全市金融机构各项人民币存款余额421.8亿元，比上年末增长19.3%。其中，城乡居民储蓄存款余额260.3亿元，增长15.2%。全市各项人民币贷款余额301.2亿元，增长21.8%。宏观经济第三章、市场调查土地交易情况、房地产供求、价格走势、分区差别建设用地规划指标行政辖区2005年各项建设用地规模2010年各项建设用地规模2020年建设用地规模总计其中城乡用地规模人均均城镇规模总计其中城乡用地规模人均 城镇规模总计其中城乡用地规模人

9、均 城镇模小计其中城镇规模小计其中 城镇规模小计其中 城镇规模公顷公顷公顷平方米公顷公顷公顷平方米公顷公顷公顷平方米舞阳县13439.8411907.442469.0722313985.8412213.442799.0717515088.8412616.443428.07132临颍县12501.211169.43316.219213096.211564.43746.214114222.212010.44457.2124源汇区4574.704123.552442.61555101.284536.132842.61396516.285431.133842.6112郾城区6823.855837.45

10、2846.931557270.236133.833156.931398716.236953.834116.93112召陵区7337.666642.362738.551557923.77118.43268.551399733.78268.44568.55112合计44677.2539680.213813.3517247377.2541566.215813.3514554277.2545280.220413.35117土地供应位于长江路副中心的地块，占地72亩，起始价4900万。折合楼面价为510万/平米。此处房价约3800元左右。土地情况2011年至今，漯河市土地挂牌信息公示有25宗，当前交易1

11、3宗。供地241国道附件，开发区北侧相对较多。土地市场交易率居中偏下，土地价格普遍较低。挂牌楼面价不超过600元。漯河今年土地成交公示土地情况大致位置楼面价约520元楼面价约940元 （商业）土地情况漯河市商品房供求关系/万平米漯河商品房施工面积远大于成交面积，市场处于供大于求状态。原因有两个，一是城区人口少，商品房供应量足以满足当前市场需求，二是当地居民可支配收入低，对于商品房购买力不足。商品房供求 漯河市商品房销售总量的降低同时是由于去年以来国家出台了一系列的宏观调控政策，对房地产市场造成一定影响。 由于一些群众对房地产市场以及政策了解不够多、研究不够透，出现了一些持币观望情绪，从而使商品

12、房的销售量有所下滑。商品房供求漯河当前房价水平在20004000元/平米之间，商铺价格最高在50006300元/平米。预计新盘平均房价在3200元相比2009年，当前房价平均涨幅70%，房价增长幅度大，但是从交易情况看，漯河市商品房继续涨价的动力不足。2009年统计房价均价在1800元左右房价调查 根据2010年12月底房地产统计数据分析，漯河市新建多层商品住宅均价为每平方米2033元（源汇区每平方米2300元，郾城区每平方米2340元，召陵区每平方米1790元，经济开发区每平方米1700元），比上年同期增长12.4%，比上季度环比增长5.8%。新建小高层住宅均价为每平方米2560元，比上年同

13、期增长10.8%，比上季度环比增长6.2%。高层商品住宅均价为每平方米3200元，比上年同期增长7.7%，比上季度环比增长0.3%。 2009年2010年2011年1815元3200元2033元漯河市商品房均价（2011限于新盘）房价调查 2010年全年漯河市办理各类房屋交易15069件，成交面积183.15万平方米，成交金额24.95亿元，分别比上年同期增长7.85%、3.63%和3.39%。其中新建商品房现售7790套，面积87.03万平方米，成交金额14.64亿元；存量房交易7279套，面积96.12万平方米，金额10.31亿元。房产抵押8124件，抵押登记面积200.67万平方米，抵押

14、登记金额44.46亿元。去年漯河房价同比涨幅在12%左右，低于全国平均涨幅。环比涨幅原因要包括当地建筑材料的成本增加。2010年中国房价平均涨幅18.3%房价调查水畔城邦均价：3600紫金城均价：3400银河湾均价：3500帝景城均价：3800银都花园二手：2600房价调查天鹅湖二手：1750第四章、案例分析案例分析博睿国典项目位置召陵区政府项目位于召陵区汾河路与韶山路交叉（召陵区政府东50米）案例分析博睿国典 博睿国典项目占地200余亩，总建面积300000，由42栋多层、小高层、高层、花园洋房和酒店式公寓组成。社区绿化率41%，约2000户，可容纳6000余人居住”。 博睿国典于4月23日

15、开盘，开盘价约在28003200元/平米之间。在召陵区比较有代表意义。主力户型 博睿国典项目是由漯河市博睿天地置业有限公司开发，用现代简约中式风格打造的中原首席字文化居住公园。博睿国典从郑州绿云小区、文博花园、力宝前城、克拉城、郑东实验小学，屡屡斩获“中国建设精品开盘”、“郑州最佳园林景观小区”、“郑州十大精品楼盘”、“中原地产最具影响力楼盘”、“全国城市住宅物业管理优秀示范小区”。案例分析博睿国典案例分析帝景城广鑫帝景城项目信息开发商广鑫房产盘量72万平米户数5081绿化率35%预计房价3800元/平米漯河市首个城中村改造试点项目暨广鑫房产实施的前周城中村改造项目广鑫帝景城，尊踞黄河路与金山

16、路黄金交会处，总占地400余亩，总建筑面积72万余平米，区域位置得天独厚，322公里沙河水域碧波、滨河生态长廊氤氲环绕，不可复制的稀缺生态资源优势，成为漯河黄河路段沙河滨水景观改造、滨水人居工程的关键，结合市沙河滨水景观改造，项目在建筑、景观规划设计时吸纳了世界著名的欧洲滨水新城市主义规划理念，以5分钟国际化步行生活标准，在72万平米的生态版图上将现代城市生态、休闲、居住、文化、消费、交通、教育等诸多内容统一思考，形成一个庞大的“城市综合体”，打造“一站式”国际人居标准。案例分析帝景城案例分析帝景城NEW CITY缘起于新都市主义目前一种“新都市主义”人居模式正悄然引领国际顶级人居风尚。新都市

17、主张城市与人、自然、社会的关系和谐共存，强调轻松便利的生活环境、和睦的邻里关系，尽情工作与娱乐的生活方式。这个城市中，每一位居民5分钟可以步行到多种需要的生活功能区，享受国际化的步行生活方式。案例总结漯河市当前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建业的森林半岛综合体、帝景城、博睿国典以及紫金城等。召陵区与郾城区新项目较多，郾城区的黄河路、淞江路，召陵区西侧北侧等。价格除建业到达4200元之外，其他多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象的硬件之一，但需要经济、人文和居民购买力支撑。当前漯河成为一个高品质城市还有差距。小结漯河市当前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建业的森林半岛综合体、帝景城、博睿国典

18、以及紫金城等。召陵区与郾城区新项目较多，郾城区的黄河路、淞江路，召陵区西侧北侧等。价格除建业到达4200元之外，其他多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象的硬件之一，但需要经济、人文和居民购买力支撑。当前漯河成为一个高品质城市还有差距。小结第五章、进入机会判研开发研究、投资地产可行性研究、其他介入机会开发分析分析基础参考项目通过对项目预计销售周期进行判断区域房价估算折合后的土地成本结论开发分析银河湾三期销售周期为约1年零两个月紫金城距开盘已近半年，尚有尾盘未售。预计新开项目销售周期会比较长，按一年做预算。上面两个案例，分布位于城东和城西。结论：建设周期和销售周期加起来，每期项目需要两年投资

19、周期。 以召陵区房价当前定在2800元/平米开发分析预计开发成本核算大类别项目名称楼面价项目名称楼面价一、土地成本出让金？拆迁补偿？二、前期费用规费60前期工程费15三、建安工程土建造价830桩基土石方110电梯消防220水电气三通150监理资检16道路环境配套160四、其他办证、营销、财务、营业税、安防 约700出去土地成本，其他总的开发费用约为2200元/平米开发分析每平米净利润=房价造价土地楼面价L =600元土地楼面价L利润空间=每平米净利润总房价=（600 土地楼面价L） 2800投资回报率=利润总投资=(600 L)/（2200+L）年投资回报率=利润总投资投资周期=(600 L)

20、/2*（2200+L）开发分析土地成本与其他参数关系土地楼面价L每平米利润利润空间投资回报率年投资回报率060021.4%27.3%13.6%5055019.6%24.4%12.2%10050017.9%21.7%10.9%20040014.3%16.7%8.4%30030010.7%12%6%小结：以上是以召陵区“博睿国典”项目作为参考进行计算，即使零成本拿地，年回报率为13.6%。如果要保证资金年回报率超过40%，需要在四个月把项目售罄和开发完毕。根据目前漯河市市场实情，是不能够做到，因此开发的回报率较低，开发价值不大。置地分析分析基础房价的上升给土地带来的增值潜力优劣势分析获得土地成本发

21、展预测结论置地分析2010总体房价平均为2033元/平米增长率12.4%预计2011年总体均价2285元/平米增长250元根据2008年到2010年房价增长情况看，预计平均每年增长10%，按照如此计算，每年房价增幅约220元/平米。由下图预测地价楼面价上涨约44元/平米/年针对漯河市情况分析房价上涨原因关联程度通胀30%供求关系20%土地因素20%其他30%置地分析黄河路与中山路交叉口土地交易信息（医专南）折合楼面价261元/平米。此地块处于召陵区位置优越，连接新区与市区衔接处。北环路（龙江路）区域当前非建成区，地价肯定差别较大。估计水域生态城附近当前楼面价150元，每年上升44元。置地分析土

22、地平均容积率按照2计算：当前地价约20万/亩，每年增长幅度5.9万/亩。按照四年后转让计算：转让地价约为43.6万/亩地价平均每年增长率为29.5%，四年总的增长率为118%置地分析其他投资如以置换方式，获得土地，如建设建材市场。假设建材市场的投入用字母T（单位：万元）代替，置地规模以字母L（单位：亩）代替，则有如下投资关系：总投资=置换项目投资+耕地补偿 =T+5L四年后总产值=土地单价亩数 =43.6L利润=总产值总投资 =38.6L T利润空间=利润/总产值 =（38.6L-T）/43.6L投资回报率=利润/投资 =（38.6L-T）/（T+5L）年回报率= （38.6L-T）/4（T+5L）投入建材与置地规模四年后